格力廣場3期項目定位思考課件

1、格力廣場格力廣場3期項目定位思考期項目定位思考產(chǎn)品產(chǎn)品113棟15010016016010015016010016014棟17棟26121331615棟21012221016棟210122210格格力力3 3期戶型期戶型戶型戶數(shù)面積配數(shù)比面積比304-4432065193%6%209-2612164654431%41%157-1901903069127%27%15/16#:100-1221842173026%19%13/14#:100939333.1713%8%合計703114818100%100%整體190-261為主力戶型，整體戶型仍然是大戶型首批推售單位中，則以中小戶型為主首批單位中，戶

2、數(shù)比157-163的三房為主，其次是100的兩房戶數(shù)面積100150-160200以上100150-160200以上131729929.88175214163 比例28%56%16%17%56%27%項目項目戶型戶型客廳開間客廳開間 （m m）套房套房 （個）個）普臥普臥 （個）（個）贈送贈送 （）入戶花園入戶花園 （）（）陽臺陽臺 （個，）（個，）裝修裝修 （元（元/ /）廚房廚房（）衛(wèi)生間衛(wèi)生間 （個）（個）其它其它本項目兩房兩廳一衛(wèi)一廚（100.48-100.64）4 4028.4-3,16.83,16.8-7.771-本項目兩房兩廳一衛(wèi)一廚（102.13）4.

3、54.5029.6-2,19.22,19.2-8.28.21-本項目兩房兩廳兩衛(wèi)一廚（122.61）4.54.51112.1212.12-3,24.283,24.28-8.28.22-華發(fā)兩房兩廳兩衛(wèi)一廚（115-120）4.21110.7-1,9.943500元/7.922可改三房新光三房兩廳兩衛(wèi)一廚（98.00）3.61214143.511,5.042800元/-5000元/5.312廚房為半開放式新光三房兩廳兩衛(wèi)一廚（99.00）3.71215152.851,4.442800元/-5000元/5.312廚房為半開放式新光三房兩廳兩衛(wèi)一廚（105.00）3.91216164.841,6.2

4、42800元/-5000元/6.582華發(fā)兩房兩廳一衛(wèi)一廚（85-90）3.7027.5-1,6.293500元/6.811可改三房l 市場上同等面積的戶型通常為3房，或者2房改3房l 兩房的空間尺度相對較大，陽臺較多l(xiāng) 廚房空間尺度相對較大l 不過首批推出的2房沒有套房，只有一個衛(wèi)生間舒適型兩房舒適型兩房項目項目戶型戶型客廳開間客廳開間 （m m）套房套房 （個）個）普臥普臥 （個）個）贈送贈送 （）（）入戶花園入戶花園 （）（）陽臺陽臺 （個，）（個，）裝修裝修 （元（元/ /）廚房廚房 （）（）衛(wèi)生間衛(wèi)生間 （個）（個）其它其它本項目三房兩廳兩衛(wèi)一廚（157.46）4.41213.79-

5、2,27.572,27.57-7.0352-新光四房兩廳兩衛(wèi)一廚（140.00）4.21318-2,15.72800元/-5000元/6.8752-錦園三房兩廳兩衛(wèi)一廚（141.72）4.51224.6510.561,9.755000元/7.57.52可改四房錦園三房兩廳兩衛(wèi)一廚（153.03）4.84.81215.67-2,21.342,21.345000元/7.22-五洲三房兩廳兩衛(wèi)一廚 （147）4.2126.5-2,13.054000元/6.62帶工人房金地三房兩廳兩衛(wèi)一廚（147.52）4.51232.532.5-2,14.73500元/6.62雙入戶華發(fā)三房兩廳兩衛(wèi)一廚（155-1

6、60）4.5217.43-2,14.853500元/6.8252可改四房l該戶型亮點較為均衡，l陽臺相對舒適l該戶型不能改四房陽臺大三房陽臺大三房項目項目戶型戶型客廳開間客廳開間 （m m）套房套房 （個）（個）普臥普臥 （個）（個）贈送贈送 （）（）入戶花園入戶花園 （）（）陽臺陽臺 （個，）（個，）裝修裝修 （元（元/ /）廚房廚房 （）（）衛(wèi)生間衛(wèi)生間 （個）（個）其它其它本項目三房兩廳三衛(wèi)一廚（161.51-163.70）4.42117.717.7-2,35.42,35.4-8.643-新光四房兩廳三衛(wèi)一廚（160.00）4.6222323-2,15.112800元/-5000元/7.

7、63帶工人房，廚房為半開放式錦園四房兩廳兩衛(wèi)一廚（177.11）5 51314.94-2,21.785000元/7.82-五洲四房兩廳兩衛(wèi)一廚 （178）4.51313.8892,9.754000元/72-華發(fā)三房兩廳三衛(wèi)一廚（165-170）4.83 309.44-2,18.883500元/7.63可改四房華發(fā)三房兩廳三衛(wèi)一廚（170-175）4.83 3014.2-3,18.683,18.683500元/11.6111.613可改四房陽臺大三房陽臺大三房l該戶型亮點較為均衡，l陽臺相對最舒適l該戶型不能改四房項目項目戶型戶型客廳開間客廳開間 （m m）套房套房 （個）（個）普臥普臥 （個）

8、（個）贈送贈送 （）（）入戶花園入戶花園 （）（）陽臺陽臺 （個，）（個，）裝修裝修 （元（元/ /）廚房廚房 （）（）衛(wèi)生間衛(wèi)生間 （個）（個）其它其它本項目四房兩廳三衛(wèi)一廚（212.71）5.65.62219.5919.59-3 3，39.1839.18-9.753-本項目四房兩廳三衛(wèi)一廚（215.64-217.21）4.82213.0213.02-2,26.03-6.723帶工人房華發(fā)四房兩廳三衛(wèi)一廚（190-195）5 53 3115.87-3,21.663500元/10.810.83可改五房新光五房兩廳三衛(wèi)一廚（203.00）4.652315-2,16.82800元/-5000元/8

9、.363帶工人房錦園四房兩廳三衛(wèi)一廚（214.44）5.15.12210-2,26.375000元/8.253-本項目四房兩廳四衛(wèi)一廚（259.73）53 3126.826.8-3,40.13,40.1-10.9210.924有帶獨立衛(wèi)生間的工人房，可改五房錦園四房兩廳三衛(wèi)一廚（264.43）5.65.62210-2,27.95000元/9.753-本項目五房三廳五衛(wèi)一廚（316.66）5.63122.54-3,45.08-9.755有帶獨立衛(wèi)生間的工人房l213-261的戶型在市場上顯得較為舒適，贈送也較大，l261可做3個套房l316 在市場上比較稀缺兩房相對寬敞三房陽臺相對大四房相對舒適

10、316 為稀缺大平層但是亮點不絕對突出三期競品分析補充：市場上，戶型在布局上基本為南北通透、相差不大；競爭競爭2l地段相近l檔次相當l價格相近l客戶比較l產(chǎn)品相似1600015000155001700016500華發(fā)新城2手五洲花城2手錦園新光御景山金地伊頓山190-19585-9085-9085-9085-9085-90115-12085-90115-12085-9085-90130-135125-130165-170165-170155-160155-160155-160135-140170-175華發(fā)新城六期項目項目戶型戶型戶數(shù)比戶數(shù)比華發(fā)新城六華發(fā)新城六期期85-12085-120兩房

11、兩房 63%63%125-175125-175三三房房 29%29%190-195190-195四四房房 8%8%開開 發(fā)發(fā) 商商：珠海市五洲房產(chǎn)開發(fā)有限公司珠海市五洲房產(chǎn)開發(fā)有限公司所在區(qū)域所在區(qū)域：新香洲新香洲樓盤狀態(tài)樓盤狀態(tài)：客戶誠意登記中客戶誠意登記中物業(yè)類型物業(yè)類型：商住商住建筑面積建筑面積：39萬平方米萬平方米綠化率：綠化率： 40%容積率：容積率： 3.45銷售均價銷售均價：未定未定售樓地址售樓地址：珠海市新香洲銀樺路珠海市新香洲銀樺路398號號 售樓電話售樓電話洲花城二期2451481362192342062192341341801641341801

12、64261279261279173171132173171132173171132140138132140138132項目項目戶型戶型戶數(shù)比戶數(shù)比五洲花城二期 132-140三房 30%164-180四房 32%206-234四房 20%261-279四房16%245五房1%262-418頂層復(fù)式1%開開 發(fā)發(fā) 商：商： 珠海市南福房產(chǎn)開發(fā)有限公司珠海市南福房產(chǎn)開發(fā)有限公司所在區(qū)域：所在區(qū)域： 吉大吉大樓盤狀態(tài)：樓盤狀態(tài)： 在售在售140-260平米戶型平米戶型物業(yè)類型：物業(yè)類型： 商住商住面面 積：積：占地面積：占地面積： 建筑面積：建筑面積：23萬平萬平方米方米綠化率：綠化率： 40%容積

13、率：容積率： 5.6銷售均價：銷售均價： 16000元元/售樓地址：售樓地址：珠海吉大九洲大道官村大廈首珠海吉大九洲大道官村大廈首層層售樓電話：售樓電話：園177153141214264項目戶型戶數(shù)比錦園141-153三房 40%177四房 20%214-264四房 40%開開 發(fā)發(fā) 商商：珠海市新光置業(yè)有限公司珠海市新光置業(yè)有限公司所在區(qū)域所在區(qū)域：吉大吉大樓盤狀態(tài)樓盤狀態(tài)：在售在售98-203平米戶型平米戶型物業(yè)類型物業(yè)類型：住宅住宅建筑面積建筑面積：16萬平方米萬平方米綠化率：綠化率： 38%容積率：容積率： 3銷售均價銷售均價：18000元元/售樓地址售樓地

14、址：珠海吉大景山路中段珠海吉大景山路中段售樓電話售樓電話光御景山160160138138105105172203203172項目戶型戶數(shù)比新光御景山105三房 20%138-172四房 60%203五房 20%開開 發(fā)發(fā) 商商：金地集團金地集團所在區(qū)域所在區(qū)域：新香洲新香洲樓盤狀態(tài)樓盤狀態(tài)：最新加推最新加推6棟一單元棟一單元01、二單元、二單元02戶型（戶型（147）物業(yè)類型物業(yè)類型：住宅住宅建筑面積建筑面積：10.59萬平方米萬平方米綠化率：綠化率： 38.74%容積率：容積率： 3.95銷售均價銷售均價：17000元元/售樓地址售樓地址：梅華西路和三臺石路的交匯

15、處梅華西路和三臺石路的交匯處 售樓電話售樓電話地伊頓山147147項目項目戶型戶型戶數(shù)比戶數(shù)比項目項目戶型戶型戶數(shù)比戶數(shù)比新光御景山105三房 20%錦園141-153三房 40%138-172四房 60%177四房 20%203五房 20%214-264四房 40%金地伊頓山147三房 100%五洲花城二期 132-140三房 30%華發(fā)新城六期85-120兩房 63%164-180四房 32%125-175三房 29%206-234四房 20%190-195四房 8%261-279四房16%245五房1%262-418頂層復(fù)式1%l華發(fā)主要搶奪兩房客戶l五洲主要

16、搶奪中大型戶型l金地、新光、錦園主要分流中型戶型客戶格力VS華發(fā)項目項目格力格力華發(fā)華發(fā)優(yōu)勢格力品牌、形象深入人心華發(fā)品牌在本土的影響力連接吉大、拱北與檸溪三大主城區(qū)，跨界享受三區(qū)資源華發(fā)新城社區(qū)超大規(guī)模，南靠將軍山，獨享將軍山美景六期自帶10萬平米商業(yè)體量，配合已有商業(yè)形成自有商圈遠離九州大道，旺中取靜產(chǎn)品跨度大，戶型涵蓋面廣，且靈活多變，客戶基礎(chǔ)深厚自帶幼兒園、小學(xué)等教育配套容閎高級雙語學(xué)校好品質(zhì)的口碑戶型設(shè)計不錯劣勢戶型設(shè)計靈活性不夠地理位置偏，出行不便戶型普遍面積偏大，缺乏小戶型支撐靠近工業(yè)區(qū)，社會人員復(fù)雜，存在治安隱患與一、二期隔離，整體社區(qū)感欠佳l華發(fā)與格力的品牌在本地影響力同樣較

17、大l華發(fā)與1-5期的社區(qū)形成的超大規(guī)模社區(qū)，同時自身有大規(guī)模的商業(yè)，并在產(chǎn)品上類型較多，靈活性較好。但是，其位置較偏，靠近工業(yè)區(qū)l而我們項目連接吉大、拱北與檸溪三大主城區(qū)，地處城市中心，鬧中取靜，自身的配套也日趨完善格力VS五洲項目項目格力格力五洲五洲優(yōu)勢格力品牌、形象深入人心地處山場老生活區(qū)，居住氛圍濃厚連接吉大、拱北與檸溪三大主城區(qū)，跨界享受三區(qū)資源五洲花城已有商業(yè)、家樂福、888街形成成熟商圈南靠將軍山，獨享將軍山美景二中初中部校區(qū)遠離九州大道，旺中取靜城隍廟坐鎮(zhèn)風(fēng)水寶地自帶幼兒園、小學(xué)等教育配套背靠鳳凰山脈詹天佑獎形成的好質(zhì)量口碑劣勢戶型設(shè)計靈活性不夠附近商業(yè)集中，噪音明顯，且人員雜亂

18、，存在治安隱患與一、二期隔離，整體社區(qū)感欠佳靠近電視臺，存在輻射隱患戶型普遍面積偏大，最小戶型135l五洲在本地的影響力也較強，很多客戶等其已經(jīng)很久了，但是對于外地客戶品牌號召力相對較弱l五洲生活氛圍非常便利，有香山小學(xué)配套，風(fēng)水也好，對本地人吸引力較大l而我們項目連接吉大、拱北與檸溪三大主城區(qū)，地處城市中心，鬧中取靜，自身的配套也日趨完善l另外還有較大體量的2房，對于網(wǎng)絡(luò)不通需求的客戶占一定的優(yōu)勢格力VS錦園項目項目格力格力錦園錦園優(yōu)勢格力品牌、形象深入人心北倚板樟山社區(qū)規(guī)模大，高檔會所配套緊鄰白蓮洞公園南靠將軍山，獨享將軍山美景風(fēng)水不錯遠離九州大道，旺中取靜自帶幼兒園、小學(xué)等教育配套劣勢戶

19、型設(shè)計靈活性不夠密度大，居住舒適度欠佳，壓迫感強戶型普遍面積偏大，缺乏小戶型支撐緊鄰九州大道，噪音大與一、二期隔離，整體社區(qū)感欠佳剩余產(chǎn)品多為中大面積戶型，難以沖擊市場小區(qū)包含村民回遷房，影響居住品質(zhì)l本項目在品牌、規(guī)模、規(guī)劃、配套上占有明顯的優(yōu)勢格力VS新光項目項目格力格力新光新光優(yōu)勢格力品牌、形象深入人心地處吉大中心腹地，尊享整個吉大配套、資源連接吉大、拱北與檸溪三大主城區(qū)，跨界享受三區(qū)資源戶型類別涵蓋面廣、贈送面積多南靠將軍山，獨享將軍山美景遠離九州大道，旺中取靜自帶幼兒園、小學(xué)等教育配套劣勢戶型設(shè)計靈活性不夠緊鄰景山路，人、車流量大，噪音影響嚴重戶型普遍面積偏大，缺乏小戶型支撐為城中村

20、改造項目，包含村民回遷房，影響居住品質(zhì)與一、二期隔離，整體社區(qū)感欠佳l新光的確地處吉大中心，周邊配套成熟方便l但是我們項目連接3區(qū)，所能整合的城市資源才大l且整體檔次高，南靠將軍山，鬧中取靜格力VS金地項目項目格力格力金地金地優(yōu)勢格力品牌、形象深入人心金地集團品牌影響力連接吉大、拱北與檸溪三大主城區(qū)，跨界享受三區(qū)資源位于新香洲腹地，各類配套齊全，且教育資源集中南靠將軍山，獨享將軍山美景遠離主干道及商業(yè)集中區(qū)，旺中取靜遠離九州大道，旺中取靜可遠觀鳳凰山景自帶幼兒園、小學(xué)等教育配套產(chǎn)品的贈送面積大劣勢戶型設(shè)計靈活性不夠地理位置相對較偏戶型普遍面積偏大，缺乏小戶型支撐與一、二期隔離，整體社區(qū)感欠佳l

21、金地是全國化的品牌，但是本地的影響力不及我們l金地有一中高中的教育資源號召，戶型贈送較大，吸引了很多客戶，但是地理位置較偏l我們的項目地處城市中心，且整體檔次高，規(guī)模大，南靠將軍山，鬧中取靜地段地段品牌品牌品質(zhì)品質(zhì)城市中心 唯一 成熟 品質(zhì)大盤地段價值地段價值稀缺價值稀缺價值教育配套教育配套好質(zhì)量好質(zhì)量好資源好資源好規(guī)劃好規(guī)劃高檔定位高檔定位問題又來了：地段似乎已經(jīng)不夠讓我們興奮了問題又來了：地段似乎已經(jīng)不夠讓我們興奮了p 如何將忽悠，如何說p 回歸產(chǎn)品本身，讓客戶眼見為實的看到好品質(zhì)，并且眼睛能亮起來樣板房開放時要有園林的展示，否則繼續(xù)蓄客裝修要有質(zhì)的提升，個別品牌要提檔次，而且是差別化的檔

22、次品牌地段品質(zhì)城市資源整合者客戶客戶3客戶分析客戶分析為什么要做客戶分析？為什么要做客戶分析？p 推廣上向誰說話，推廣上找什么feeling？p 渠道上怎么分配本地外地客戶？l 近3個月的所有成交客戶l 77批客戶樣本認知戶外友介網(wǎng)絡(luò)路過1194903120上2183l友介為主要渠道l戶外為其次渠道來源珠海大陸澳門香港廣東11924901120-140810446170以上116242l澳門客戶偏好120以下的小戶型l外地客戶偏好120-140的中型戶型l本地客戶偏好170以上的大戶型100150-160200以上以上122港澳港澳本地本地外地外地本地本地取決于價取決

23、于價格格客戶描述客戶描述l 他們通常30-45歲，l 他們通常是3口之家l 他們通常是生意人，有較強的經(jīng)濟實力l 他們絕大多數(shù)是改善性置業(yè)l 他們絕大多數(shù)決策期較長，一般在1個月以上l 他們通常是家庭成員反復(fù)考察，但是男性做決定居多；l 他們通常穿著樸素；l 他們性格不一，有的直爽善言，有的少言少語，但是往往表現(xiàn)的彬彬有禮，懂禮貌；l 他們普遍認為購置房產(chǎn)是資產(chǎn)保值的方法之一l 決策者購房過程往往表現(xiàn)的很理性、考慮很多l(xiāng) 他們絕大多數(shù)購買用于度假，不急于入住客戶描述客戶描述l 本地客戶他們已經(jīng)對于格力廣場很熟悉l 本地客戶他們已經(jīng)比較了很多樓盤l 本地客戶通常首肯地段，習(xí)慣于吉大、拱北l 他們

24、共同認可廣場的小區(qū)規(guī)模、園林、戶型、質(zhì)量l 本地客戶購買后往往仍然擔(dān)心、謹慎，顧慮后續(xù)是否跌價客戶描述客戶描述l 外地客戶多數(shù)有本地朋友介紹l 絕大多數(shù)都會去澳門l 絕大多數(shù)看重地段，城市中心，離澳門近l 絕大多數(shù)都與珠海有千絲萬縷的關(guān)系l 絕大多數(shù)對于其他項目感知不多，有可靠、有朋友最多l(xiāng) 絕大多數(shù)經(jīng)濟實力很強客戶描述客戶描述p他們是對城市有影響力人群，渴望主宰城市，掌控城市資源p看重城市中心的地段、p希望樓盤檔次與身份相符p期望物業(yè)能夠保值增值p男性為主決策者的一群人，理性、持穩(wěn)、正統(tǒng)；營銷策略營銷策略4幾個觀點展示好了再賣，讓新客戶看著好，讓老客戶再說好，有園林、有大堂要想賣好后面的大戶型，必須把前面賣好一個個的推首批入市可不可以比二期價格低，給客戶一個保障的預(yù)期，否則越賣越難13棟15010016016010015016010016014棟17棟