房屋買賣合同的注意事項(xiàng)(二)

1、房屋買賣合同的注意事項(xiàng)(二)房屋買賣合同的留意事項(xiàng)房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移全部權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而獲得全部權(quán)的一方為買受人或者買方，我們一起來看房屋買賣合同的留意事項(xiàng)。房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有全部權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使如今沒有將來辦理獲得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)展交易。房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。假如

2、只是局部共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的狀況下一般是無效的。交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。假如買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不留意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能準(zhǔn)時(shí)入住的或用法的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù缶植繃揖J(rèn)可“買賣不破租賃，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被許多買受人及中介公司無視，也被很多出賣人利用從而引起較多糾紛。土地狀況是否清楚二手房中買受人應(yīng)留意土地的用法性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償用法，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享

3、有較完好的權(quán)利；還應(yīng)留意土地的用法年限，假如一個(gè)房屋的土地用法權(quán)僅有40年，房主已用法十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)當(dāng)按同地段土地用法權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已理解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃狀況，才急于出售，作為買受人在購置時(shí)應(yīng)全面理解具體狀況。福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有肯定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋全部權(quán)范圍上有肯定的國家規(guī)定，買受人購置時(shí)要避開買賣合同與國家法律沖突。單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有本

4、錢價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地用法費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有局部產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購置權(quán)。買受人假如沒有留意這些可能會和房主一起侵害單位的合法權(quán)益。物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣自然氣、暖氣、煤氣費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購置了此房屋，全部費(fèi)用買受人有可能要全部擔(dān)當(dāng)。中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)供應(yīng)中介效勞，如在二手房貸款時(shí)，為買受人供應(yīng)零首付的效勞，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了廉價(jià)，豈不知假如被銀行發(fā)覺，全部的責(zé)任有可能自己

5、都要擔(dān)當(dāng)。合同商定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些詳情問題還應(yīng)商定清晰，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。房屋買賣合同應(yīng)具備的條款1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)絡(luò)電話。假如有托付代理人的話，那么還包括托付代理人的名稱姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)絡(luò)電話。2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置；所買賣房屋的面積，應(yīng)分別注明實(shí)得建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；房屋是現(xiàn)房，還是期房；房屋的配套設(shè)施和修理

6、標(biāo)準(zhǔn)。3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間商定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價(jià)格，即商定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就挺直商定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣方。4、交房期限。賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應(yīng)賜予必要的幫助。或者由賣方代理買方進(jìn)展上述工作。在交房的同時(shí)或一段時(shí)間后將房屋全部權(quán)證全部權(quán)人為買方交付買方，由買

7、方支付有關(guān)的費(fèi)用。5、權(quán)利擔(dān)保。賣方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已去除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方擔(dān)當(dāng)全部責(zé)任。6、違約責(zé)任。違約責(zé)任是違背合同的當(dāng)事人應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為催促當(dāng)事人自覺而適當(dāng)?shù)芈男泻贤?，愛護(hù)非違約方的合法權(quán)益，維護(hù)合同的法律效力起著非常重要的作用，同時(shí)也能避開日后雙方相互扯皮的狀況。在合同中應(yīng)明確商定買方不按期支付購房款所應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，以及賣方所交付的房屋不符合合同商定所應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任等?？傊?，應(yīng)對房屋買賣合同的留意事項(xiàng)是一個(gè)冗雜的過程，理論證明，由具備肯定法律學(xué)問和工作閱歷的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解