原生墅產(chǎn)品定位及規(guī)劃計建議

1、產(chǎn)品營銷時代，產(chǎn)品品質好壞與否決定樓盤整體營銷成敗產(chǎn)品營銷時代，產(chǎn)品品質好壞與否決定樓盤整體營銷成敗我們深信：好的產(chǎn)品，就是成功的一半我們深信：好的產(chǎn)品，就是成功的一半 一、上饒別墅市場概述一、上饒別墅市場概述1、別墅樓盤不少，真正高品質純別墅社區(qū)不多；2、別墅作為整個樓盤建筑種類的補充，與普通住宅混居在一起，未能體現(xiàn)居住優(yōu)勢；3、建筑定位、客群定位、社區(qū)定位不明晰；4、以整體樓盤為宣傳主打，弱化了別墅及排屋的包裝；5、圍繞別墅及排屋的相應配套弱，更未能體現(xiàn)文化與品質；6、社區(qū)內物業(yè)價格可比性強，難拉開距離與檔次；7、類別墅產(chǎn)品市場供應充足，產(chǎn)品差異性程度不高；獨棟別墅供應量有限，僅作社區(qū)點綴

2、；8、別墅產(chǎn)品去化速度相對平穩(wěn)；9、獨棟別墅的價格趨勢走強，與類別墅價差逐漸拉大；10、別墅配套相對較弱，會所功能單一 ；二、項目規(guī)劃條件二、項目規(guī)劃條件用地規(guī)模：用地規(guī)模：200畝+80畝（工業(yè)用地，已經(jīng)取得）建筑性質：建筑性質：低密度住宅容積率要求：容積率要求：原有容積率不能滿足做低密度住宅的條件，必須適當舍棄部分容積率，現(xiàn)考慮以容積率0.7為標準。用地特征：用地特征：區(qū)域空間現(xiàn)狀呈環(huán)抱狀，北依山地，中部東南側低洼，地勢北高南低，氣流通暢，周邊是植被良好的山地綠化，地塊南向正對寬闊的防護綠地（30畝種植林），是進入上饒市區(qū)的景觀要沖，是難得的林山依綠式高檔環(huán)境，用地條件優(yōu)越，非常適合做別墅

3、產(chǎn)品。 三、產(chǎn)品類型建議三、產(chǎn)品類型建議200畝占地，按畝占地，按0.7容積率計算，可建面積為容積率計算，可建面積為93000可建面積：可建面積：93240（按容積率0.7計算）200畝*666/畝*0.7=93240 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型產(chǎn)品數(shù)量產(chǎn)品數(shù)量主力戶型主力戶型面積面積單價單價總價總價獨棟獨棟80幢幢350 0/ /幢幢280002300元元/6440萬元萬元雙拼雙拼50套套260/ /套套130002000元元/2600萬元萬元聯(lián)排聯(lián)排90套套220/ /套套200001800元元/3960萬元萬元疊拼疊拼160套套200/ /套套320001600元元/5120萬元萬元合計合計390

4、套套/930001907元元/18120萬元萬元原設想：原設想： 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型產(chǎn)品數(shù)量產(chǎn)品數(shù)量主力戶型主力戶型面積面積單價單價總價總價獨棟獨棟140幢幢350 0/ /幢幢507202300元元/11665.6萬元萬元聯(lián)排聯(lián)排28套套260/ /套套72801800元元/1310.4萬元萬元疊拼疊拼175套套200/ /套套350001600元元/5600萬元萬元合計合計343套套/930001997元元/18576萬元萬元由原先的獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼的均衡配置，在滿足容積率0.7的條件下調整為以獨棟為主，疊拼為輔、少量聯(lián)排為補充的搭配，拋中間，取兩頭，秉持人無我有，人有我優(yōu)的原則，最大

5、限度的把項目做得純粹，做如此調整基于以下理由： 調整后：調整后： 1、通過市場調查得知，現(xiàn)有上饒市場別墅類樓盤中，很少有以獨棟為主打的項目，其僅僅在一些優(yōu)勢區(qū)域有布置，作為一個賣點而設置；2、雙拼和聯(lián)排這類所謂的中間產(chǎn)品，市場供應量非常大；市場缺的是獨棟，不缺雙拼以及聯(lián)排；3、獨棟別墅數(shù)量的增加，可促進整個社區(qū)的價值提升；4、從現(xiàn)有別墅價格走勢看，獨棟別墅在未來的價格提升空間更廣；5、獨棟別墅數(shù)量少，市場稀缺；疊拼別墅總價低，客戶層面廣，這兩者受歡迎程度最高；6、獨棟別墅與類別墅產(chǎn)品造價水平相當，但利潤率高出很多；7、地價成本低的優(yōu)勢體現(xiàn)，有資本做低密度住宅，獨棟別墅是最好的體現(xiàn)；8、項目用地

6、條件優(yōu)越，僅做類別墅資源浪費可惜；9、項目地段偏遠，上饒人對區(qū)域地段非常在意，如果覆以普通產(chǎn)品難以有競爭力；10、兩表對比，按同樣的單價測算，調整后的總銷售額有增無減； （18576萬元-18120萬元=456萬元）項目名稱獨棟（比例）雙拼（比例）聯(lián)排（比例）疊棟（比例）大紅鷹香溢云天5棟(2.3%)12套（5.4%）180套（81.4%）24套（10.9%）君臨天下26棟（23.4%）26套（23.4%）35套（31.5%）24套（21.7%）茂林首府17棟（34.7%）6棟12套（24.5%） 5棟20套（40.8%）/尚宮20棟（20%）21棟42套（42%）38套（38%）/北星金桂園

7、/7棟36套黃浦陽光福邸/1棟2套（2.3%）23棟86套（97.7%）/帶湖花城/1棟2套（1.9%）58套（53.7%）48套（44.4%）東方家園/158套/明珠廣場/1棟2套（2.9%）66套（97.1%）/現(xiàn)代城/101套/陽光花城/100套/總計68（6%）199（17%）741（65%）132（12%）附：表格 備注：僅1棟2套的雙拼基本可歸劃進聯(lián)排，只是由于用地空間限制，聯(lián)排的單元數(shù)量減少所致。由上表可知：類別墅產(chǎn)品占了整個別墅市場94%的量，獨棟別墅僅僅占了6%的比例，而其中聯(lián)排和雙拼又占了絕大多數(shù)（82%），因此，從現(xiàn)有市場別墅構成分析來看，以獨棟別墅為主，以疊拼別墅為輔，

8、少量聯(lián)排為補充的產(chǎn)品搭配是能正確抓住市場空白的。 四、基本空間布局四、基本空間布局1、基本思路根據(jù)基地現(xiàn)狀，在設計中充分考慮基礎地形地貌條件與周邊自然景觀環(huán)境，把住宅融入環(huán)境中；從社區(qū)的品質和定位而言，作為別墅產(chǎn)品需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃和豎向規(guī)劃設計相結合，形成建筑布局上的差異性，借勢山坡地形創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果；完備、合理、實用的公建配套布置；以獨棟別墅為主、疊拼別墅為輔、少量聯(lián)排別墅點綴補充的產(chǎn)品線搭配布局； 2、空間布局建議在項目西面規(guī)劃兩排（共20幢）疊拼別墅、項目最南面規(guī)劃一排（共6幢）聯(lián)排別墅，其余空間則規(guī)劃140幢獨棟別墅；在最具景觀資源優(yōu)勢

9、的區(qū)域，適當布置12幢樓王，如項目的東北角以及項目中心景觀節(jié)點周邊；公建配套區(qū)域規(guī)劃在用地的東南面，緊鄰村民點，建筑依山坡地勢延綿伸展。 總平規(guī)劃建議總平規(guī)劃建議 五、交通組織建議五、交通組織建議1、出入口設置根據(jù)現(xiàn)狀地形和規(guī)劃布局，以及可實際操作的可能，在用地東南角與城區(qū)相連接處設置主入口外，另在用地的西面設置一個次入口，主次出入口與區(qū)內的環(huán)行道路相聯(lián)，很好的解決小區(qū)交通的出入問題和消防疏散問題。 2、道路系統(tǒng)因為項目西側為疊拼別墅區(qū)域，在理想角度上考慮能否與獨棟別墅區(qū)做個隔離，因此需要考慮做兩個道路系統(tǒng)，疊拼別墅與獨棟別墅區(qū)分別有各自的道路系統(tǒng)，既獨立又緊密相連；以上想法為理想狀態(tài)，可適當

10、考慮，如果不具備實際設計可操作性（因為最佳的別墅社區(qū)的道路系統(tǒng)將會占去17%的面積），那么仍按一個道路系統(tǒng)去做；保證車行的通暢而又不占用過多的綠地；車行道路以盡量減少開挖山坡為原則，保持用地開發(fā)利用的完整性，道路面積盡量減少，利用率盡量提高；道路系統(tǒng)要有良好的交通通達性，考慮與車庫的融合；在充分尊重交通組織通暢的前提下做好與景觀的融合，達到移步換景的效果；不僅建立良好的區(qū)內動線關系，還需要安排好內部交通和外部交通的組織與銜接；3 、步行系統(tǒng)很多別墅項目缺乏足夠的步行道路，而且部分設計中還帶有隔斷，使住戶在行為活動、視覺感受、空間心理感受等方面頗為壓抑。建議要把步行系統(tǒng)與景觀軸結合起來，步行系統(tǒng)

11、沿主要綠化景觀系統(tǒng)設置，將主要的景觀節(jié)點聯(lián)系起來，并有效的通達每個組團，同時提高步行系統(tǒng)的趣味性和環(huán)境感。 六、建筑風格建議六、建筑風格建議上饒別墅市場北美、歐洲的建筑風格盛行，別墅風格沒有加以細分，較為籠統(tǒng)！ 項目建筑風格大紅鷹香溢云天新加坡風格君臨天下北歐風格茂林首府歐式風格尚宮北美原味風格北星金桂園地中海風情園林社區(qū)黃浦陽光福邸西班牙風格帶湖花城歐式古典風格東方家園歐美明珠廣場歐美現(xiàn)代城現(xiàn)代建筑風格陽光花城沒有特風格，但相對比較現(xiàn)代其中黃浦陽光福?。▓D）雖然為西班牙風格，但做的不夠純粹，一些西班牙風格所需要具備的符號和元素尚不完備，本案可以有更出色的建筑立面表現(xiàn)。陽光福邸 西班牙風格大紅

12、鷹香溢云天 新加坡風格君臨天下 北歐風格帶湖花城 古典歐式風格建議建筑風格以體現(xiàn)歐陸地中海風情、高貴典雅浪漫之風為主要目標，具體采用西班牙建筑風格，建筑外觀上注重具有西班牙代表性的建筑符號和細節(jié)的運用；建筑的立面色彩、選材、細部的處理手法需要體現(xiàn)西班牙建筑文化的深刻內涵。細節(jié)建議如下：屋頂多為紅瓷瓦鋪設，紅筒瓦坡屋頂。屋沿朝兩側外伸，戶內有庭院。門廊和窗多顯拱形。毛石飾墻，遮陽木百頁，鐵藝窗，木方園藝 屋頂多為紅瓷瓦鋪設紅筒瓦坡屋頂門廊和窗多顯拱形。木方園藝 毛石飾墻遮陽木百頁鐵藝窗七、戶型配比建議七、戶型配比建議 建筑類型建筑類型戶型檔次戶型檔次戶型建筑面戶型建筑面積積所占比例所占比例獨棟獨

13、棟經(jīng)濟型經(jīng)濟型32020%主力型主力型35055%豪華型豪華型42020%樓王型樓王型6005%聯(lián)排聯(lián)排主力型主力型260100%疊拼疊拼主力型主力型200100%戶型配比方案 八、配套建筑規(guī)劃建議八、配套建筑規(guī)劃建議項目地處上饒城北邊郊，周邊配套不齊備，作為別墅客群基本為有車一族，大型商業(yè)配套不做考慮，但日常生活所需的必備配套尚需完備，建議配套建筑應具備以下功能：農貿市場、超市、幼兒園、社區(qū)服務站、物管等；除硬件配套外，還需要配備相應的軟件服務，方便業(yè)主生活。代辦服務：如代辦訂報、訂奶、訂飛機票、代領郵件、代辦有線電視，寬帶開通，代辦煤氣開戶等；家政服務：鐘點家庭服務，家電維修，衣服、床單洗

14、燙；維修服務：修理、更換常用開關、插座、燈泡、水龍頭；醫(yī)療服務：家庭醫(yī)護、心理健康咨詢；配套建筑風格要與整體社區(qū)建筑風格相協(xié)調，統(tǒng)一、大氣。九、會所建議九、會所建議會所規(guī)模：會所規(guī)模：作為9萬多方的一個純別墅社區(qū)，而且地段偏遠，配套不齊全，需要設置較多功能，因此會所不宜過小；但會所又往往是非盈利性建筑，只是作為項目配套，為了項目形象而存在，因此也不宜過大，空間能基本滿足功能設置為準；會所選址：會所選址：項目東南方向，入口處附近；功能設置：功能設置：會所是居住區(qū)居民的公共活動空間。健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務、交流是它的主要功能。會所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各

15、種活動。住戶在會所可以會客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會、舞會，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進住戶之間的友誼，營造良好的鄰里關系和住區(qū)文化。我們可以把會所看作家庭生活的延伸，甚至是住戶的公共客廳，也可視為生活品質的保證、個人及社區(qū)身份的象征。目前大多數(shù)會所微利或不盈利，同時也因為本案會所規(guī)模所限，那些占地面積太大、利用率不高或投資太大的項目應予舍棄。因此，我司建議本項目會所館內可配置以下設施：健身房、閱覽室、棋牌室、醫(yī)務室健身房、閱覽室、棋牌室、醫(yī)務室會所建設：會所建設：結合周邊景觀，作為形象工程先期建設；十、景觀設計建議十、景觀設計建議依照項目地形北高南低，發(fā)揮山坡的優(yōu)勢，可利用項目東北高地上

16、水庫資源優(yōu)勢，順勢布置層層跌落式水景，可以采鑒枯山水形式，蓄水豐富即為水景，枯水期可展現(xiàn)石景，一舉兩得；果嶺高爾夫：項目東北面已經(jīng)取得的80畝工業(yè)用地，可用來做項目的景觀配套，建議移植為一片果嶺用來做高爾夫果嶺練習場，展現(xiàn)綠色、氧氣、陽光、步履與友誼的高爾夫文化精髓，更是一種尊貴高尚的生活方式；果嶺高爾夫高爾夫運動防護林：項目南面有30畝種植林，作為高速公路的緩沖帶，建議種植高大樹種，先于項目建設，并且在做的同時要把高速隔音屏也一同做好；內部造景：項目外部景觀已有果嶺高爾夫，因此內部景觀將遵循以均好性為主的原則，景觀軸線拉細拉長，以發(fā)散的景觀軸線貫穿宅間，東南面平緩地采用島嶼別墅的形式，水景軸

17、綿延其中；在落差較大的山地則采用坡地別墅的形式，突出坡地造景的精華；綠化：采用穿透性的綠化來軟化建筑物，避免滿鋪房子的山坡景觀，以保持綠意黯然的整體山地環(huán)境；雕塑：與建筑風格相符的歐式風情雕塑小品；名司名師：建議邀請境外知名的專業(yè)景觀公司做方案設計。十一、車位配置建議十一、車位配置建議公共車位：項目入口處附近公建區(qū)可利用主入口前的開闊地結合綠化設置公共停車位；也可利用山地地形與建筑物的架空位置，在建筑的底層架空層做停車庫；車庫配比：疊拼、聯(lián)排別墅1房1車庫，獨棟別墅經(jīng)濟型和主力型室內1個車庫+室外1車庫，豪華型和樓王型均配置室內2車庫；車庫層高控制在2.2m以內，可不計算面積；十二、智能安保設

18、施十二、智能安保設施小區(qū)既要注意與周邊環(huán)境融合,又要保證自身的相對圍合和安全。在安防技術的使用和設置配置上，應堅持高標準，以保障業(yè)主的安全。本項目在安全防范體系上應盡可能導入智能化系統(tǒng)，以防為主，快速反應，建議如下：a、大門：、大門：實行封閉式管理，入口設可視對講門禁系統(tǒng)和車輛管理系統(tǒng)，對所有訪客車輛進行登記；入口處設門禁系統(tǒng)與監(jiān)控中心、每戶可視對講系統(tǒng)相聯(lián)，訪客若需進入園區(qū)，保安應安排訪客與業(yè)主通過可視對講系統(tǒng)進行聯(lián)系，征得業(yè)主同意后，方可準許進入。車輛管理：大門口設車輛識別系統(tǒng)，對業(yè)主車輛發(fā)放磁卡，進出小區(qū)時車輛先經(jīng)識別系統(tǒng)識別，確認業(yè)主車輛身份后自動開閘放行。訪客車由保安進行聯(lián)系業(yè)主和登記，確認無誤后再開閘放行。b、戶內安防設施：、戶內安防設施：可視對講系統(tǒng)和大門門禁系統(tǒng)相聯(lián)，對訪客的到來進行管理，在訪客呼叫時便可通過室內熒屏看清來人長相及身份，以確定是否與其對話及是否接待事宜。c、家庭報警系統(tǒng)：、家庭報警系統(tǒng)：每戶人家設緊急呼叫系統(tǒng)，無須另行布