XX公寓項目營銷策劃提案報告162頁

1、xxxx公寓項目營銷策劃提案報告公寓項目營銷策劃提案報告匯報要點匯報要點 宏觀背景宏觀背景：經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展底子底子薄，但增長速度快；薄，但增長速度快；城市中心聚集度下城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不顯著降，城市中心的聚集力量并不顯著；城市將向東、向南發(fā)展；城市將向東、向南發(fā)展；住宅住宅產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)從市中心向外圍滲透品的開發(fā)從市中心向外圍滲透；產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展；高；產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展；高層層住宅的認可度有所提升；小戶型認可度提高，需求主要集中在賽罕住宅的認可度有所提升；小戶型認可度提高，需求主要集中在賽罕區(qū)區(qū)城市中心地帶；產(chǎn)品和營銷推廣方式尚有創(chuàng)新空間。城市中心地帶

2、；產(chǎn)品和營銷推廣方式尚有創(chuàng)新空間。匯報要點匯報要點 地段分析地段分析： 處在中高檔居住區(qū)成熟的大學東路與新華大街之間，處在中高檔居住區(qū)成熟的大學東路與新華大街之間，有利于中高檔居住區(qū)打造；城市向東向南發(fā)展將加強區(qū)域城市中心有利于中高檔居住區(qū)打造；城市向東向南發(fā)展將加強區(qū)域城市中心地地位，區(qū)域有條件發(fā)展成為市中心的中高檔居住區(qū)，但尚未形成中高位，區(qū)域有條件發(fā)展成為市中心的中高檔居住區(qū)，但尚未形成中高檔檔居住環(huán)境；地塊面積較小，采光和景觀受周邊建筑物的擠壓；與長居住環(huán)境；地塊面積較小，采光和景觀受周邊建筑物的擠壓；與長樂樂宮一帶、新華大街沿線相比，地段價值處于劣勢。宮一帶、新華大街沿線相比，地段價

3、值處于劣勢。匯報要點匯報要點 市場供應(yīng)市場供應(yīng)：城市東、南部住宅項目較集中，而且多在主要道路：城市東、南部住宅項目較集中，而且多在主要道路兩側(cè)；本案面臨的競爭包括城市邊緣的大盤項目、城市中心的中高兩側(cè)；本案面臨的競爭包括城市邊緣的大盤項目、城市中心的中高檔檔項目、地塊周邊的小型項目等，另外城市聚集度低造成可開發(fā)用地項目、地塊周邊的小型項目等，另外城市聚集度低造成可開發(fā)用地分分布廣泛、零散，也為潛在競爭項目出現(xiàn)預(yù)留了空間。布廣泛、零散，也為潛在競爭項目出現(xiàn)預(yù)留了空間。匯報要點匯報要點 需求調(diào)查需求調(diào)查：xxxx市消費群地緣性強，對位置、距離比較重視，項目市消費群地緣性強，對位置、距離比較重視，項

4、目周邊，烏蘭察布東路沿線、長樂宮和東影南街一帶，內(nèi)大、內(nèi)蒙醫(yī)周邊，烏蘭察布東路沿線、長樂宮和東影南街一帶，內(nèi)大、內(nèi)蒙醫(yī)院、師大等大學東路沿線單位都會為項目提供相對比較確定的客戶院、師大等大學東路沿線單位都會為項目提供相對比較確定的客戶群；根據(jù)問卷調(diào)查，接受高總價的客戶比例較低；一居、二居和三群；根據(jù)問卷調(diào)查，接受高總價的客戶比例較低；一居、二居和三居居戶型銷售較好，四居以上的大戶型銷售狀況不佳。戶型銷售較好，四居以上的大戶型銷售狀況不佳。匯報要點匯報要點 市場空間市場空間：高層住宅是本項目比較恰當?shù)漠a(chǎn)品形式；為降低總價，：高層住宅是本項目比較恰當?shù)漠a(chǎn)品形式；為降低總價，并針對城市中心的年輕化客

5、戶群，小戶型的比例較大；開發(fā)依托于并針對城市中心的年輕化客戶群，小戶型的比例較大；開發(fā)依托于日漸高漲的住宅消費市場，將項目打造成日漸高漲的住宅消費市場，將項目打造成xxxx市住宅物業(yè)的市住宅物業(yè)的“三高三高”典典范范樓層高（標高）、形象高、檔次高樓層高（標高）、形象高、檔次高 。 匯報要點匯報要點 客戶定位客戶定位：企業(yè)內(nèi)部員工、與企業(yè)有穩(wěn)固關(guān)系的企事業(yè)單位員工，：企業(yè)內(nèi)部員工、與企業(yè)有穩(wěn)固關(guān)系的企事業(yè)單位員工，以及代理商積累的優(yōu)質(zhì)客戶源（考慮投資目的），購買項目的確定以及代理商積累的優(yōu)質(zhì)客戶源（考慮投資目的），購買項目的確定性性比較大，可以作為項目比較大，可以作為項目核心客戶群核心客戶群，通

6、過對核心客戶的把握可以起，通過對核心客戶的把握可以起到到加快資金周轉(zhuǎn)、聚集人氣、強化口碑傳播、引導(dǎo)其他客戶群等重要加快資金周轉(zhuǎn)、聚集人氣、強化口碑傳播、引導(dǎo)其他客戶群等重要作作用；烏蘭察布沿線的二次置業(yè)者，長樂宮附近新華東街沿線、東影用；烏蘭察布沿線的二次置業(yè)者，長樂宮附近新華東街沿線、東影南南街居家辦公兼投資客戶，大學東路靠近東影南街沿線的年輕化首次街居家辦公兼投資客戶，大學東路靠近東影南街沿線的年輕化首次置置業(yè)者，是本項目的業(yè)者，是本項目的游移客戶群游移客戶群，能夠為項目帶來更高利潤，但需要，能夠為項目帶來更高利潤，但需要在在競爭更激烈的市場中爭??；工作和居住地點位于賽罕區(qū)北部和新城競爭更

7、激烈的市場中爭?。还ぷ骱途幼〉攸c位于賽罕區(qū)北部和新城區(qū)區(qū)偏東南區(qū)域，有一定經(jīng)濟能力的首次置業(yè)者，是本項目的主要偏東南區(qū)域，有一定經(jīng)濟能力的首次置業(yè)者，是本項目的主要外圍外圍客客戶戶?？蛻羧旱亩ㄎ恢赜谌惪蛻粜枨蟮募嫒荩约坝珊诵亩我?、。客戶群的定位著重于三類客戶需求的兼容，以及由核心而游移、而外圍逐漸施加影響。而外圍逐漸施加影響。2021-11-10 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：基于我們對項目市場空間、目標客戶群定位、項目自：基于我們對項目市場空間、目標客戶群定位、項目自身條件等各方面因素的分析和考慮，我們確立本項目的產(chǎn)品概念身條件等各方面因素的分析和考慮，我們確立本項目的產(chǎn)品概念“國國際活性空間際

8、活性空間”，活性是產(chǎn)品概念的核心。并由此引導(dǎo)一種城市中心，活性是產(chǎn)品概念的核心。并由此引導(dǎo)一種城市中心生生活的新方式。活的新方式。匯報要點匯報要點 開發(fā)策略建議開發(fā)策略建議：差異化戰(zhàn)略：尋找市場的空白點，培育有潛力的差異化戰(zhàn)略：尋找市場的空白點，培育有潛力的市市場，占駐市場的場，占駐市場的“橋頭堡橋頭堡”，無論是在概念策劃還是產(chǎn)品形式上都，無論是在概念策劃還是產(chǎn)品形式上都要創(chuàng)要創(chuàng)造唯一性，造唯一性，實施實施“人無我有、人有我精、人精我新人無我有、人有我精、人精我新”的差異化營銷的差異化營銷戰(zhàn)略；戰(zhàn)略；全面領(lǐng)先戰(zhàn)略：將項目價值引爆建立在片區(qū)形象和地塊價值的全面全面領(lǐng)先戰(zhàn)略：將項目價值引爆建立在片

9、區(qū)形象和地塊價值的全面提提升基礎(chǔ)之上，同時強調(diào)升基礎(chǔ)之上，同時強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、品級、品味、品價和品德產(chǎn)品品質(zhì)、品級、品味、品價和品德，賦予，賦予項項目更多的內(nèi)涵，全面全程重視產(chǎn)品的策劃、營銷及后續(xù)服務(wù)，創(chuàng)造目更多的內(nèi)涵，全面全程重視產(chǎn)品的策劃、營銷及后續(xù)服務(wù)，創(chuàng)造呼呼市高端住宅的市高端住宅的表率；品牌戰(zhàn)略：堅持表率；品牌戰(zhàn)略：堅持高附加值產(chǎn)品方向高附加值產(chǎn)品方向，重視品牌，重視品牌的的力量，從建設(shè)初始就把品牌營銷作為重要的工作，用品質(zhì)和服務(wù)樹力量，從建設(shè)初始就把品牌營銷作為重要的工作，用品質(zhì)和服務(wù)樹立立強勢品牌形象，實現(xiàn)產(chǎn)品核心價值與豐富的社會資源完美融合。強勢品牌形象，實現(xiàn)產(chǎn)品核心價值與豐富的

10、社會資源完美融合。匯報要點匯報要點 營銷策略建議營銷策略建議：對于本項目而言，由其區(qū)位、規(guī)模及開發(fā)周期：對于本項目而言，由其區(qū)位、規(guī)模及開發(fā)周期決定了這個項目必然是一個短平快的項目，如何在短時間培育出成決定了這個項目必然是一個短平快的項目，如何在短時間培育出成熟有效的市場是這個項目定位的關(guān)鍵要素和首要解決的問題。鑒于熟有效的市場是這個項目定位的關(guān)鍵要素和首要解決的問題。鑒于對市場狀況的全面了解和分析，我公司從購房者的需求出發(fā)，迎合對市場狀況的全面了解和分析，我公司從購房者的需求出發(fā)，迎合呼呼市一部分購房者對財富與智慧不懈追求的人生理念。市一部分購房者對財富與智慧不懈追求的人生理念。匯報要點匯報

11、要點目錄目錄項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析xxxx市住宅市場需求調(diào)查市住宅市場需求調(diào)查項目地段與地塊分析項目地段與地塊分析項目市場空間分析項目市場空間分析項目開發(fā)策略建議項目開發(fā)策略建議項目客戶群定位項目客戶群定位項目產(chǎn)品定位與概念設(shè)計項目產(chǎn)品定位與概念設(shè)計 項目營銷策略建議項目營銷策略建議項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析2021-11-10xx市宏觀經(jīng)濟分析市宏觀經(jīng)濟分析呼市歷年gdp增長趨勢(單位：億元)呼市歷年gdp增長趨勢(單位：億元)143156.4179.1236.5316.7406.260080012.0%9.5%14.5%19.3%31.4%24.9%47.7%33.3%0.

12、0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.01998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%呼市歷年gdp呼市歷年gdp增長速度xx市近五年來gdp快速增長，增長速度一直保持在20%20%以上的高位。2004年，呼和浩特市g(shù)dp達到600億元,增長率47.3%。2005年xx市g(shù)dp預(yù)計將達到800億元。xx市宏觀經(jīng)濟分析市宏觀經(jīng)濟分析第一產(chǎn)業(yè)在gdp中比例下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)的比例上升。這是城市化進程的表征城市化進程的表征。呼市三次產(chǎn)業(yè)占gdp比

13、重呼市三次產(chǎn)業(yè)占gdp比重16.614.614.010.711.29.28.36.941.842.643.841.741.143.043.346.941.642.842.247.647.747.848.446.20%20%40%60%80%100%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年第三產(chǎn)業(yè)在gdp中所占比重第二產(chǎn)業(yè)在gdp中所占比重第一產(chǎn)業(yè)在gdp中所占比重xx市宏觀經(jīng)濟分析市宏觀經(jīng)濟分析呼市歷年人均gdp變化(單位：元)呼市歷年人均gdp變化(單位：元)69647489848011088147201900925126322190500010000

14、15000200002500030000350001998年 1999年 2000年 2001年2002年 2003年 2004年 2005年雖然增長速度快，但與東部大城市相比，無論gdp總量，還是人均gdp，xx市仍然落后較多。2004年xx市人均gdp為25126元，2005年預(yù)計將達到32219元。 xx市人口狀況分析市人口狀況分析呼市總?cè)丝跀?shù)變化圖（單位：萬人）呼市總?cè)丝跀?shù)變化圖（單位：萬人）204.4207.8209.2211.8213.5213.9214.7213.51982002022042062082102122142161998年 1999年 2000年 2001年 2002

15、年 2003年 2004年 2005年呼市近年人口增長曲線呼市近年人口增長曲線8.056.924.097.526.14.955.84.39.6710.036.319.436.911.81.3-4.3-6-4-20246810121998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年年內(nèi)人口自然增長率年內(nèi)人口機械增長率城市人口總量增加為房地產(chǎn)創(chuàng)造了市場需求。同時，大量的城市流動人口也是房地產(chǎn)市場需求的主力軍。流動人口增加是城市化進程的必然，據(jù)統(tǒng)計，2005年xx市流動人口達382722人，主要集中在市四區(qū)。xx市人口狀況分析市人口狀況分析呼和浩特市總戶數(shù)變化圖(單位：萬

16、戶）呼和浩特市總戶數(shù)變化圖(單位：萬戶）56.357.46061.762.763.865.567.250525456586062646668701998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年平均每戶人口數(shù)平均每戶人口數(shù)2.992.942.912.842.782.732.722.712.552.62.652.72.752.82.852.92.9533.051998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年城市總戶數(shù)增加，平均每戶人口遞減，家庭向小型化方向發(fā)展家庭向小型化方向發(fā)展，帶來房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的變化。2021-11

17、-10xx市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)由于城市規(guī)模相對較小，政治、經(jīng)濟、教育等功能區(qū)又比較分散，而且城市中心也缺乏支柱性產(chǎn)業(yè)，都使得城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不顯著城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不顯著。xx市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)根據(jù)城市經(jīng)濟學以及城市地理學方面研究，當人均gdp達到2500美元時，城市郊區(qū)化發(fā)展開始現(xiàn)；達到4000美元時，郊區(qū)化發(fā)展顯著，而在之前，城市的發(fā)展主要表現(xiàn)為城市的聚集作用。目前，目前，xxxx市人均市人均gdpgdp接近接近40004000美元，開始進入郊區(qū)化發(fā)美元，開始進入郊區(qū)化發(fā)展，加上城市中心聚集度低，政府部門強力促進，城市開始快速

18、擴張展，加上城市中心聚集度低，政府部門強力促進，城市開始快速擴張。城市發(fā)展受到聚集力作用弱，受到擴散力作用強，在目前情況下，一方面會降低城市土地利用的經(jīng)濟性，同時也會削弱城市中心的向心力削弱城市中心的向心力。城市形成向東、向南發(fā)展的格局形成向東、向南發(fā)展的格局 。xx市城市發(fā)展方向市城市發(fā)展方向城市幾何中心城市幾何中心城市發(fā)展對項目的影響城市發(fā)展對項目的影響有利影響有利影響位于發(fā)展迅速的方向位于發(fā)展迅速的方向 城市東部、南部是城市發(fā)展最快的方向，資源在這一方向投入多，順應(yīng)“西窮東富”的城市印象，項目區(qū)域比較容易被消費者接受。城市中心位置強化城市中心位置強化 項目地塊位于城市東南，城市向東、向南

19、發(fā)展，地塊將逐漸位于城市的幾何中心，城市中心的位置將逐漸被強化。不利影響不利影響 城市中心吸引力不強城市中心吸引力不強 由于城市聚集力弱，城市夢想度低，城市中心價值相對較低，這就使得本項目不能僅僅依靠城市中心的位置強調(diào)高檔。新城市區(qū)域發(fā)展空間巨大新城市區(qū)域發(fā)展空間巨大 在聚集沒有達到一定程度的情況下，城市向外擴張，新城市區(qū)（如意、金橋）域的價值與老城市區(qū)域差別較小，從而使得城市中心的項目面臨更廣泛的競爭。 2021-11-10xx市房地產(chǎn)市場分析市房地產(chǎn)市場分析呼市近年房地產(chǎn)投資額及增速呼市近年房地產(chǎn)投資額及增速9.8 億元11.8 億元24.4 億元27.4 億元30.8 億元34.9 億元

20、15.5 億元6.8%19.9%57.0%12.3%12.40%13.26%32.1%0.0 億元5.0 億元10.0 億元15.0 億元20.0 億元25.0 億元30.0 億元35.0 億元40.0 億元1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%房地產(chǎn)投資額同比增長速度xx市房地產(chǎn)在經(jīng)歷高速發(fā)展后，從2003年起，開始趨向穩(wěn)定，投資增幅趨緩?fù)顿Y增幅趨緩。2005年，xx市房地產(chǎn)投資總額為34.9億元，同比增長13.26%。2021-11-10xx市房地產(chǎn)市場分析市房地產(chǎn)市場分析19992005年

21、呼市房地產(chǎn)指數(shù)19992005年呼市房地產(chǎn)指數(shù)100104157193177240397891111091591321451524761661211371581410501001502002503003504004501999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年施工面積竣工面積銷售面積到2005年12月末，xx市商品空置面積64.08萬平方米，同比增長26.3%，空置房屋面積增空置房屋面積增加，市場競爭將更加激烈加，市場競爭將更加激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向精細化開發(fā)模式精細化開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，以市場需求制定開發(fā)策略，降低開發(fā)風險。xx市房地產(chǎn)市場分析市房地產(chǎn)市場

22、分析住宅均價增長曲線住宅均價增長曲線10891003115011951460184924750500100015002000250030001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年住宅價格不斷攀升，城市居民購房成本逐年加大，房價收入比住宅價格不斷攀升，城市居民購房成本逐年加大，房價收入比 仍屬高位仍屬高位。購房者買房壓力增大，對房價較敏感的消費群普遍持觀望態(tài)度。在這種高房價低成交率的市場態(tài)勢下，一部分房地產(chǎn)消費能量被聚集起來，等待施放的時機。xxxx市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢 回顧整個呼和浩特市房地產(chǎn)的五年發(fā)展史，概括而言，可以分為三

23、個階段：回顧整個呼和浩特市房地產(chǎn)的五年發(fā)展史，概括而言，可以分為三個階段：xx市地產(chǎn)市場經(jīng)歷著從零星發(fā)展到蓬勃發(fā)展到目前的升級發(fā)展的階段。住宅產(chǎn)品形式經(jīng)歷了以下一些發(fā)展過程xxxx市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢xxxx市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢xx市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特點市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特點經(jīng)歷近幾年的高速發(fā)展，xx市房地產(chǎn)市場無論在產(chǎn)品規(guī)劃，還是營銷方面都開始邁向成熟，越來越多具有一定規(guī)模、注重環(huán)境營造與產(chǎn)品打造的項目開始進入市場。從目前市場上住宅產(chǎn)品看，主要存在著以下特點：住宅產(chǎn)品的開發(fā)向市中心外圍滲透住宅產(chǎn)品的開發(fā)向市中心外圍滲

24、透呼和浩特地區(qū)目前已經(jīng)建成和在建的地產(chǎn)項目主要集中在城市東部和南部，新城區(qū)和賽罕區(qū)最集中，以賽罕區(qū)更為突出。產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展產(chǎn)品出現(xiàn)了一定的差異化和多元化，個別項目中推出或規(guī)劃了別墅物業(yè)和高層物業(yè)，居住群體出現(xiàn)了一定程度的分化。高層住宅的認可度有所提升高層住宅的認可度有所提升國家收緊了土地政策，土地資源變得稀缺；國家限制了磚混結(jié)構(gòu)的使用，高層住宅和多層住宅的建筑成本接近；城市夢想度的提升。xx市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特點市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特點小戶型認可度提高，主要集中城市中心地帶小戶型認可度提高，主要集中城市中心地帶城市夢想度提升：小戶型住宅主要出現(xiàn)在城市夢想

25、度高的區(qū)域。xx市城市規(guī)模擴大，中心地帶的居住人群會越來越傾向于選擇距離較近、交通成本較低的居住區(qū)。消費心態(tài)的變化： 近幾年住宅價格一路攀升，購房的總價壓力增大。城市中事業(yè)處在起步期和上升期、經(jīng)濟實力比較有限的年輕購房群體，首次置業(yè)時開始選擇低總價、距離工作地點較近的低總價小戶型。推廣方式相對單一推廣方式相對單一經(jīng)過20012006年6年時間的發(fā)展，xx市住宅市場已開始走向成熟。但由于地域文化落后于北京、上海等中心城市，消費群體對新思維的接受程度較為緩慢，住宅項目的推廣仍沿用打價格、戶型、園林景觀等傳統(tǒng)方式，同一區(qū)域的各項目常出現(xiàn)相似的推廣主題。xx市城市消費能力分析市城市消費能力分析xx市的

26、人均可支配收入也是呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，在2006年的時候突破了每人每月10001000元元的界限，增長速度平穩(wěn)，顯示了較好勢頭。xx市城市消費能力分析市城市消費能力分析伴隨城市人均可支配收入的增加，是住宅價格的增加。從人均消費性支出及與可支配收入的差值，也可看出購房對月供的承受能力。呼市居民每人每月平均消費能力變化曲線呼市居民每人每月平均消費能力變化曲線394.9430.62465.16515.18583685.87847.21044.9306.13347.73384.4405.5460.43527.68623.4730.60200400600800100012001998年1999年2000

27、年2001年2002年2003年2004年2005年平均每人每月可支配收入平均每人每月消費性支出2021-11-10xx市城市消費能力分析市城市消費能力分析呼和浩特的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額也是逐年增加，2006年全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款總額達379.6億，人均儲蓄額達到14901元。城鎮(zhèn)家庭總存款，是衡量購房人群對首付款和總房款承受能力的重要指標。xx市城市居民消費特征市城市居民消費特征經(jīng)濟xx市當前經(jīng)濟發(fā)展階段以及歷史沿革等因素影響，以下消費特征值得關(guān)注：家庭結(jié)構(gòu)變化家庭結(jié)構(gòu)變化 家庭人口逐漸減少，家庭結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)橐院诵募彝橹鳌＜彝ソY(jié)構(gòu)的變化使得消費者更關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，而且其需求會

28、隨著孩子的成長而變化。同時，家庭結(jié)構(gòu)趨向小型化，單身和二人家庭增加家庭結(jié)構(gòu)趨向小型化，單身和二人家庭增加，在首次置業(yè)時對低總價的小戶型選擇偏好增強。對項目長期慎重考察對項目長期慎重考察 房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)充足，而且市場中的產(chǎn)品本身也處于快速成之中，使得消費者從有購房意向，到確定購買的決策時間一般較長。同時，在項目環(huán)境、外觀等直觀的形象沒有完成之前，項目銷售速度一般都非常緩慢，因此對于項目來說如何提早做出形象，促進前期銷售是值得仔細推敲的問題。xx市城市居民消費特征市城市居民消費特征經(jīng)濟性考慮經(jīng)濟性考慮 即使是中高端項目的消費者，在關(guān)注居住環(huán)境體現(xiàn)自身價值、關(guān)注居住舒適性的同時，經(jīng)濟性仍然是其考

29、慮的重要因素。對多數(shù)消費者來說，使用率降低、管理費用增加都會影響其購買決定。地緣特點地緣特點 城市“東富西貧”的狀態(tài)，也使得新城區(qū)、賽罕區(qū)等東部居民不原意到回民區(qū)購房。東部城市印象好，對于項目吸引全市的高端消費群體是有利的。商鋪需求多商鋪需求多 xx市并非一傳統(tǒng)的商業(yè)城市，然而現(xiàn)在只要沿街住宅下都有商鋪。由于原有產(chǎn)業(yè)效益差，經(jīng)商已經(jīng)成為下崗職工尋求收益的重要手段，因此商鋪需求越來越多。2021-11-10項目宏觀背景分析總結(jié)項目宏觀背景分析總結(jié)小結(jié)：小結(jié)：宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟發(fā)展底子薄，但增長速度快；城鎮(zhèn)居民可支配收入也呈現(xiàn)加速增長趨勢。城市發(fā)展：城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不顯著；城市

30、將向東、向南發(fā)展；項目地區(qū)城市中心的地位將逐漸加強。房地產(chǎn)市場：住宅產(chǎn)品的開發(fā)向市中心外圍滲透；產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展；高層住宅的認可度有所提升，小戶型認可度提高，需求主要集中在賽罕區(qū)城市中心地帶；推廣方式相對單一，尚有創(chuàng)新空間；市場規(guī)模不斷擴大，銷售疲軟，空置面積有顯著增長。消費特征：居民收入逐年增長，消費性支出也日益增多，xx市消費者購房考察周期長，對經(jīng)濟性、地緣性比較看重，住宅底商比較受到xx市投資者歡迎。2021-11-10項目地段與地塊分析項目地段與地塊分析項目地段與地塊分析項目地段與地塊分析聯(lián)合創(chuàng)展地段分析法注重于從城市結(jié)構(gòu)及其發(fā)展脈落來研究一個地段空間，認為只有對從城市結(jié)構(gòu)及

31、其發(fā)展脈落來研究一個地段空間，認為只有對地段的價值空間進行充分挖掘，方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位地段的價值空間進行充分挖掘，方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位。按照城市地理學的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其實際的、乃至是未來的城市功能定位。因此，任何一個市場，任何一個項目的成敗，都必須放在城市發(fā)展的大背景中進行考慮。我們將從城市發(fā)展的角度，對內(nèi)蒙古元和小區(qū)項目區(qū)域地段的過去、現(xiàn)狀，區(qū)域未來在呼和浩特城市結(jié)構(gòu)中的位置（區(qū)域發(fā)展地位區(qū)域發(fā)展地位），以及區(qū)域特征區(qū)域特征、項目自身條件（地塊分析地塊分析）進行分析，找到本項目地段在城市發(fā)展中的位置，并據(jù)此提出適合本項目發(fā)

32、展的構(gòu)思。 2021-11-10項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位本案本案項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 城市發(fā)展對區(qū)域的影響城市發(fā)展對區(qū)域的影響隨著城市向東向南發(fā)展，城市幾何中心向東南移動，地塊區(qū)域城市中心的地位將得到城市幾何中心向東南移動，地塊區(qū)域城市中心的地位將得到強化強化。 烏蘭察布東路 的拓寬改造將改善項目周邊交通和商業(yè)環(huán)境。項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位區(qū)域居住地位區(qū)域居住地位 賽罕區(qū)尤其是大學東路沿線中高檔住宅興起，在事實上形成中高檔居住區(qū)。處在大學東路和新華大街城市核心主干道之間，并有長樂宮一帶商業(yè)配套環(huán)境的帶動，利于中利于中高檔居住區(qū)打造

33、高檔居住區(qū)打造 。項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位新華大街南側(cè)長樂宮至興安南路地段的舊居住區(qū)目前正在進行拆遷，從地段的價值來看，將極有可能建設(shè)臨街商業(yè)物業(yè)和高層高檔住宅物業(yè)，華門世家、富邦大廈（暫名）、和海廣場（暫名）是這一路段的幾個項目。項目面臨的同質(zhì)化競爭將加劇項目面臨的同質(zhì)化競爭將加劇。 項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位區(qū)域商業(yè)地位區(qū)域商業(yè)地位元和小區(qū)地塊毗鄰烏蘭察布東路，與東影南街相距不到200米，借助長樂宮、東影南街北段、烏蘭察布東路與東影南街交匯處的輻射影響力，其商業(yè)價值具有較大的上升空間，有望形成以購物、休閑、娛樂為主要特色的商業(yè)氛圍有望形成以購物、休閑、

34、娛樂為主要特色的商業(yè)氛圍。2021-11-10項目區(qū)域分析項目區(qū)域分析長樂宮新新 華華 大大 街街烏烏 蘭蘭 察察 布布 東東 路路 大大 學學 東東 街街興興 安安 南南 路路東東 影影 南南 街街展展 東東 路路世紀新元 酒店 本案本案項目區(qū)域分析項目區(qū)域分析 區(qū)域印象區(qū)域印象 該區(qū)域尤其是項目地塊所在的烏蘭察布東路地段的價值未被充分發(fā)掘，可以預(yù)計未來幾年內(nèi)，該區(qū)域?qū)斜容^大的開發(fā)規(guī)模，且檔次較高，其中商業(yè)物業(yè)會比住宅物業(yè)具備更大的發(fā)展勢頭。 項目區(qū)域分析項目區(qū)域分析區(qū)域交通環(huán)境區(qū)域交通環(huán)境 相對于近一兩年中高檔住宅項目開發(fā)集中的大學東路，道路更為寬闊，但并非東西貫穿城市的干道。項目地塊

35、有5路、53路和54路公交車抵達，但公交路線的交通輻射區(qū)域比較有限?？傮w來說，項目區(qū)域交通十分方便項目區(qū)域交通十分方便。 項目區(qū)域分析項目區(qū)域分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境區(qū)域商業(yè)環(huán)境烏蘭察布東路商業(yè)物業(yè)檔次層次不齊，但門類齊全。長樂宮周邊及東影南路北段沿線生活設(shè)施配套比較齊全，且檔次較高。項目周邊餐飲、購物、休閑娛樂、金融服務(wù)等項目周邊餐飲、購物、休閑娛樂、金融服務(wù)等配套都具備了形成高檔居住區(qū)的條件。配套都具備了形成高檔居住區(qū)的條件。2021-11-10項目區(qū)域分析項目區(qū)域分析區(qū)域住宅發(fā)展區(qū)域住宅發(fā)展項目周邊現(xiàn)有居住區(qū)檔次較低。除緊靠項目地塊的中星花園和榮勝大廈正在建設(shè)和銷售外，周邊沒有太突出的住宅物業(yè)開

36、發(fā)。 雖然具有良好的位置以及城市配套優(yōu)勢，由于沒有好項目的帶動，因此中高檔居住區(qū)的地段價值發(fā)掘并不充分中高檔居住區(qū)的地段價值發(fā)掘并不充分。 項目地塊分析項目地塊分析5層住宅層住宅元和小區(qū)地塊元和小區(qū)地塊烏烏 蘭蘭 察察 布布 東東 路路世紀新元酒店世紀新元酒店干部管理學院干部管理學院社會主義學院社會主義學院制藥廠宿舍制藥廠宿舍榮勝大廈榮勝大廈中星花園中星花園項目地塊分析項目地塊分析項目地塊概況項目地塊概況項目地塊位于呼和浩特市賽罕區(qū)烏蘭察布路中段（原xx市第二制藥廠地塊），相鄰世紀新元酒店。土地面積23270.5平方米。烏蘭察布路規(guī)劃紅線30米。相鄰該幅土地西北角現(xiàn)有5層住宅樓一幢，占地面積約

37、為2636=936平方米，必要時可實施拆遷。項目地塊分析項目地塊分析地塊形狀分析地塊形狀分析地塊形狀基本規(guī)整，但西北角受到世紀新元酒店的限制，壓縮了臨街一側(cè)的空間，對項目有不利影響，可通過平面規(guī)劃的充分考慮規(guī)避可通過平面規(guī)劃的充分考慮規(guī)避，充分利用空間，將步行路線、主要園林景觀放在西側(cè)。 項目地塊分析項目地塊分析直入地塊的交通分析直入地塊的交通分析項目地塊位于烏蘭察布東路南側(cè)，地塊一側(cè)的車行方向為自西向東。駕車從長樂宮、東影南街方向抵達項目地塊而不逆行需要繞行。在烏蘭察布東路改造拓寬后，如能力促政府在地塊以東較近道路段設(shè)置繞行線在地塊以東較近道路段設(shè)置繞行線，對項目會更有利。 項目地塊分析項目

38、地塊分析地塊與周邊建筑關(guān)系地塊與周邊建筑關(guān)系項目地塊周邊現(xiàn)有建筑物比較密集，且功能用途、檔次和建筑風格各不相同，對項目會造成不利影響。西北向的世紀新元酒店不但減少了項目可以利用的臨街面，也對于項目打造風格統(tǒng)一的、高品質(zhì)的商業(yè)街區(qū)施加了不利影響。項目地塊分析項目地塊分析西側(cè)的內(nèi)蒙古社會主義學院和干部管理學院的建筑物對項目的影響較小、東側(cè)的中星花園（6層半普通住宅）和榮勝大廈（最高22層） 會分流小部分客群。2021-11-10項目地塊分析項目地塊分析臨街外圍環(huán)境分析臨街外圍環(huán)境分析項目地塊北面現(xiàn)有建筑物為舊居住區(qū)，使項目北向景觀尤其是高空俯瞰景觀比較單調(diào)乏味。臨街西面榮勝大廈可在一定程度上改善項

39、目環(huán)境，烘托商業(yè)和居住氛圍。地塊優(yōu)劣勢總結(jié)地塊優(yōu)劣勢總結(jié)地塊優(yōu)勢條件：地塊優(yōu)勢條件：城市幾何中心向東南移動，地塊區(qū)域城市中心的地位將得到強化；處在中高檔居住區(qū)成熟的大學東路與新華大街之間，有利于中高檔居住區(qū)打造；臨近長樂宮和東影南街，生活配套齊全且檔次高，有利于形成以休閑娛樂為主要特色的 居住和商業(yè)氛圍；烏蘭察布東路較為寬闊，交通便捷，拓寬改造并與二環(huán)線連接后，將進一步提升項目的 交通環(huán)境；地塊所在的烏蘭察布東路地段的價值有較大的挖掘空間。地塊優(yōu)劣勢總結(jié)地塊優(yōu)劣勢總結(jié) 地塊劣勢條件：地塊劣勢條件：地塊面積較小，難以形成大規(guī)模的居住社區(qū)；地塊東西南三面現(xiàn)有建筑物比較密集，采光和觀景視野受限制；西

40、北角受世紀新元酒店限制，街面空間被壓縮；周邊破舊建筑物較多，建筑風格和色調(diào)沉悶，高空俯瞰景觀蒼白；與長樂宮一帶、新華大街沿線相比，地段價值處于劣勢；駕車從長樂宮抵達地塊，無法避免逆行，必須繞行。 2021-11-10項目地段與地塊分析總結(jié)項目地段與地塊分析總結(jié)小結(jié)：小結(jié)：區(qū)域發(fā)展與地位：城市發(fā)展將加強區(qū)域城市中心地位，區(qū)域有條件發(fā)展成為市中心的中高檔居住區(qū)，區(qū)域商業(yè)可以體現(xiàn)娛樂、休閑特色。區(qū)域印象：交通方便，商業(yè)氛圍濃厚，但尚未形成高檔居住環(huán)境。地塊優(yōu)勢：處在中高檔居住區(qū)成熟的大學東路與新華大街之間，有利于中高檔居住區(qū)打造；城市中心的位置與生活配套，具有較大優(yōu)勢。地塊劣勢：地塊面積較小，采光和

41、景觀受周邊建筑物的擠壓；與長樂宮一帶、新華大街沿線相比，地段價值處于劣勢。2021-11-10xx市住宅市場需求調(diào)查市住宅市場需求調(diào)查住宅市場需求調(diào)查住宅市場需求調(diào)查調(diào)查說明調(diào)查說明對于住宅需求的調(diào)查，一方面，通過對潛在重點客戶進行深入調(diào)查，了解周邊單位、高校、醫(yī)院等單位職工潛在購房需求；另一方面通過問卷方式對不同客戶進行調(diào)查，并進行統(tǒng)計分析，從而深入了解不同客戶需求內(nèi)涵。調(diào)查共完成193份,其中：企事業(yè)單位員工66份,周邊醫(yī)院的醫(yī)生17份,國稅地稅公務(wù)員20份,樓盤調(diào)查的消費者40份,周邊大學高校教師50份。電訪共完成50份,從聯(lián)合創(chuàng)展公司客戶資料庫，進行抽查電訪。2021-11-10tot

42、altotal1%2%9%10%55%44%20%40%60%二次購房改善居住條件首次置業(yè)滿足居住要求出租獲取收益體現(xiàn)身份與地位經(jīng)商其他56.9 44.6 7.7 9.2 1.5 3.156.3 37.5 6.3 35.0 60.0 10.0 57.5 40.0 12.5 17.5 56.042.012.08.04.0-企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）52.642.110.55.3-自由業(yè)（%）上圖顯示，二次購房改善居住條件是本次調(diào)查的客戶比例最高的占到55，其次以首次置業(yè)滿足居住條件為目的也是本次調(diào)查的主要客戶群，比例為44，另外有10%的客戶以出租獲

43、取受益為目的。購房的最主要目的購房的最主要目的 選擇購買位置上主要看重的因素選擇購買位置上主要看重的因素52.3 36.9 15.4 44.6 38.5 6.2 9.2 21.5 10.8 1.5 6.2 totaltotal2%2%6%15%16%18%25%30%40%52%42%20%40%60%環(huán)境空氣景觀好交通方便距工作單位近中小學周邊，方便子女就學大學集中區(qū)內(nèi)，文化氛圍好距父母居住地近位于市區(qū)中心，生活方便升值潛力成熟社區(qū)距原居住地近其他29.4 29.4 88.2 41.2 5.9 35.3 5.9 5.9 5.9 5.9 60.0 52.5 37.5 20.0 10.0 27.

44、5 35.0 20.0 52.054.046.020.026.022.020.08.02.04.0-55.0 20.0 65.0 20.0 25.0 10.0 5.0 10.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）自由業(yè)（%）73.7 57.9 31.6 26.3 47.4 10.5 15.8 10.5 -5.3 -數(shù)據(jù)表明客戶選擇購房地點主要考慮的因素是環(huán)境空氣景觀好，另外對交通方便和距工作單位距離也非常看重，這說明呼和浩特作為一個中等城市，人們比較習慣于近距離的工作或生活。本項目周邊的生活配套比較完善，應(yīng)盡量利用這些資源，來提升本項目的價值。2021-1

45、1-10最可能購買住宅的區(qū)域最可能購買住宅的區(qū)域 totaltotal2%3%53%48%20%40%60%新城區(qū)賽罕區(qū)回民區(qū)玉泉區(qū)59.448.44.71.623.582.470.0 25.0 5.0 36.7 59.2 -4.165.0 35.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）自由業(yè)（%）36.863.2-本次調(diào)查客戶在選擇購買住宅區(qū)域時主要選擇新城區(qū)和賽罕區(qū)，這與本次選取的樣本分布區(qū)域不無關(guān)系。但新城區(qū)作為目前城市中心，賽罕區(qū)作為城市發(fā)展方向，都是非常具有吸引力的。項目地塊雖然處于賽罕區(qū)，但位于新城、賽罕交界處，仍接近城市中心。選擇具體項目時更看

46、重的因素選擇具體項目時更看重的因素 totaltotal2%5%14%15%24%26%29%36%68%54%20%40%60%80%價格戶型結(jié)構(gòu)物業(yè)管理小區(qū)景觀環(huán)境社區(qū)生活方便所在地段的人文環(huán)境(文化區(qū)、商業(yè)區(qū))小區(qū)配套環(huán)境安靜現(xiàn)房還是期房發(fā)展商知名度66.750.039.419.725.840.99.19.17.63.064.7 76.5 52.9 35.3 29.4 17.6 5.9 72.5 70.0 35.0 42.5 10.0 22.5 20.0 15.0 78.0 50.0 28.0 20.0 40.0 14.0 14.0 24.0 8.0 2.040.0 30.0 30.0

47、45.0 20.0 15.0 20.0 10.0 5.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）自由業(yè)（%）84.2 78.9 26.3 15.8 21.1 15.8 5.3 31.6 5.3 -客戶在選擇項目時最看重的是價格因素，其次對戶型、物業(yè)、小區(qū)景觀、生活配套和人文環(huán)境等因素也比較看重。2021-11-10對項目所在區(qū)域的總體印象對項目所在區(qū)域的總體印象totaltotal50%54%47%35%31%17%8%4%20%40%60%生活配套齊全，生活方便交通方便緊鄰長樂宮，有居住氛圍離重點中小學不遠，孩子上學便利市中心發(fā)展?jié)摿Υ?，有投資價值環(huán)境嘈雜，

48、但有望改善周邊舊居民區(qū)集中，景觀較差醫(yī)療配套少45.542.450.045.539.416.721.288.2 64.7 47.1 64.7 11.8 11.8 65.0 47.5 37.5 17.5 37.5 15.0 7.554.0 54.0 58.0 28.0 18.0 22.0 2.0 8.030.0 60.0 25.0 30.0 40.0 10.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）自由業(yè)（%）47.4 42.1 63.2 36.8 26.3 15.8 5.3 10.5總體來看，消費者對本項目地段還是比較認可的，首先他們認為距離長樂宮商業(yè)區(qū)近，生

49、活方便，其次交通也比較方便，又離大學不算太遠，教育環(huán)境也很好，另外本地的中小學教育和投資價值也是被認可的。2021-11-10在本區(qū)域內(nèi)或附近買房的可能性在本區(qū)域內(nèi)或附近買房的可能性 totaltotal13.8 35.4 33.8 12.3 4.652.9 47.1 5.0 17.5 57.5 15.0 5.016.0 16.0 30.0 36.0 2.05.0 40.0 45.0 5.0 5.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）4%17%40%10%29%20%40%60%80%可能性相當大可能性比較大有一些可能性可能性不大不可能自由業(yè)（%）36.8

50、 15.8 26.3 21.1 -消費者在本項目區(qū)域內(nèi)購買住宅的可能性相當大和比較大的比例為39，選擇有一些可能的比例最高達40，可能性不大和不可能的比例為21。若有購買的可能，希望的住宅類型若有購買的可能，希望的住宅類型 totaltotal30.222.230.29.59.54.83.270.6 5.9 5.9 17.6 55.0 30.0 7.5 5.0 2.5 2.5 2.540.8 36.7 18.4 8.2 -2.0 2.0 -30.0 45.0 10.0 5.0 5.0 5.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）1%3%3%5%7%18%42

51、%28%20%40%60%普通多層無電梯多層帶電梯3-4層的花園洋房2-3層聯(lián)排或別墅精品點式塔樓板式小高層(7-12層)高層塔樓高層板樓自由業(yè)（%）31.6 47.4 15.8 10.5 -有可能在本區(qū)域內(nèi)購買住宅的消費者，42的消費者還是選擇xx市現(xiàn)有最多類型的普通多層無電梯住宅，28的消費者選擇多層帶電梯的住宅，另外選擇3-4層花園洋房的比例也達到18的比例。2021-11-10如有購買的可能，考慮的因素如有購買的可能，考慮的因素 totaltotal65.6 50.0 39.1 20.3 40.6 23.417.6 64.7 70.6 23.5 70.6 -42.5 52.5 37.5

52、 15.0 17.5 35.0 46.9 49.0 59.2 53.1 18.4 20.445.0 30.0 50.0 30.0 5.0 30.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）24%29%29%48%50%50%20%40%60%居住氛圍好生活便利距離工作地點不遠，交通比較便利學習環(huán)境好為將來子女上學打算此地的升值潛力很高自由業(yè)（%）63.2 47.4 52.6 52.6 15.8 10.5 有可能購買本區(qū)域項目的客戶，主要看重其居住氛圍、交通便利和距離工作地點不遠。2021-11-10不打算購買的主要原因不打算購買的主要原因 totaltotal3

53、3.922.018.618.611.920.35.133.3 33.3 50.0 21.7 17.4 21.7 26.1 17.4 43.5 34.8 21.7 8.7 8.7 -6.535.0 40.0 15.0 20.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）4%8%12%16%20%34%28%20%40%60%小規(guī)模.高容積率周邊的環(huán)境較差居住環(huán)境嘈雜距工作地點太遠生活不方便價格無法承受升值潛力小自由業(yè)（%）38.9 33.3 16.7 16.7 -16.7社區(qū)規(guī)模小和高容積將會成為客戶購買此地區(qū)項目的主要心里障礙，比例為34，而阻礙的主要人群最可能是

54、大學教師和企事業(yè)單位集團內(nèi)部員工。醫(yī)生則認為距離工作太遠是他們不購買此處的主要因素，公務(wù)員認為此地區(qū)周邊的環(huán)境不夠理想。2021-11-1054.124.623.08.23.38.268.8 6.3 12.5 6.3 6.3 6.3totaltotal15.0 42.5 7.5 20.0 12.5 2.557.1 14.3 10.2 10.2 6.1 4.135.0 20.0 30.0 10.0 5.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）5%7%11%16%46%24%20%40%60%休閑娛樂商業(yè)配套產(chǎn)品在xx市的形象綜合娛樂配套帶精裝其他(環(huán)境/交通/

55、價格)自由業(yè)（%）68.4 10.5 5.3 -10.5 10.5客戶認為在住宅品質(zhì)和售價都滿意的情況下，突出生活配套將會大大提高本地區(qū)的吸引力，其次是商業(yè)配套。在房屋品質(zhì)滿意在房屋品質(zhì)滿意時加大購買傾向的因素時加大購買傾向的因素2021-11-10消費者對住宅單價的承受能力較弱，主要集中在2600元以下的價位，最突出的是2600-2800元/平方米，比例為37，其次是2600元以下的價位比例為33，承受2800-3000元/平方米的比例為17。另外有7的客戶可以承受3200-3400元/平方米的單價，承受3400元以上價位的有7的客戶。 在此區(qū)域購置住宅可以承受的單價在此區(qū)域購置住宅可以承受

56、的單價totaltotal自由業(yè)（%）33.829.218.59.24.61.53.112.575.06.36.320.0 42.5 25.0 5.0 2.5 2.5 2.5 44.0 26.0 16.0 8.0 4.0 2.0 -40.0 50.0 5.0 5.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）1%1%2%3%7%17%33%37%20%40%60%2600元/m2以下2600-2800元/m22800-3000元/m23200-3400元/m23400-3600元/m2 3800-4000元/m24000-4200元/m24400-4600元/m2

57、42.1 21.1 26.3 5.3 -5.3 -2021-11-10totaltotal30.3 33.3 16.7 10.6 4.5 1.5 1.5 1.517.670.611.810.0 37.5 32.5 10.0 5.0 2.5 2.5 48.0 28.0 14.0 8.0 2.0 -30.0 45.0 25.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）1%1%1%1%3%8%20%30%37%20%40%60%小于20萬元20-30萬元30-40萬元40-50萬元50-60萬元60-70萬元70-80萬元80-90萬元90-100萬元自由業(yè)（%）47

58、.4 36.8 10.5 5.3 -客戶在本區(qū)域內(nèi)接受的住宅總價主要集中在20萬元以下，其中以10-15萬所占的比例最高為37，其次是10萬元以下的客戶，比例為30，承受15-20萬元總價的客戶比例為20。另外承受20-25萬元的客戶比例為8，承受25萬元以上總價的客戶只有7的比例。在此區(qū)域購置住宅可以承受的總價在此區(qū)域購置住宅可以承受的總價2021-11-10totaltotal82.8 17.2 23.4 20.3 1.675.0 18.8 6.3 77.5 17.5 5.0 53.130.610.24.1275.05.010.010.0企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓

59、盤（%） 教師（%）1%10%13%73%20%20%40%60%80%戶型設(shè)計使用率朝向樓層外立面自由業(yè)（%）77.816.75.6-對產(chǎn)品本身最關(guān)注的因素對產(chǎn)品本身最關(guān)注的因素 對于房屋本身而言，客戶最關(guān)心的還是戶型設(shè)計。對使用率的關(guān)注度也較高。 2021-11-10打算購買的戶型打算購買的戶型- -廳的數(shù)量廳的數(shù)量 35.0 62.5 2.5totaltotal31.765.13.243.8 50.0 6.35050-35.0 55.0 10.0企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）3%39%58%20%40%60%80%1個2個3個自由業(yè)（%）31.6

60、68.4-從上圖可以看到，廳的數(shù)量控制在2個之內(nèi)就可以滿足客戶需求。 2021-11-10打算購買房屋的建筑面積打算購買房屋的建筑面積 totaltotal1.510.636.434.89.14.53.05.9 58.8 29.4 5.9 5.0 25.0 37.5 30.0 2.5 -18.028.034.012.08.0-5.0 5.0 20.0 25.0 45.0 企事業(yè)單位（%） 醫(yī)生（%） 公務(wù)員（%）（%） 樓盤（%） 教師（%）1%2%5%34%32%12%15%20%40%60%60平方米以下6080平方米80-100平方米100-120平方米120-150平方米150-180