產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃基礎(chǔ)知識

1、華泰科興集團(tuán)股份有限公司華泰科興集團(tuán)股份有限公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃基礎(chǔ)知識華泰科興集團(tuán)股份有限公司華泰科興集團(tuán)股份有限公司作者：竇凱時(shí)間：2014年9月華泰科興集團(tuán)股份有限公司導(dǎo)語：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)定位與園區(qū)規(guī)劃是一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成 功與否的重要環(huán)節(jié)。園區(qū)規(guī)劃的宗旨是圍繞構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺或者產(chǎn)業(yè)服 務(wù)平臺為核心的，通過對產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)集聚及園區(qū)規(guī)劃的專業(yè)研究和分 析，從而讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商從開發(fā)向運(yùn)營管理上轉(zhuǎn)變，使項(xiàng)目開發(fā)、招 商和運(yùn)營之間保持互通和互助能力。華泰科興集團(tuán)股份有限公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解區(qū)規(guī)劃核心概念區(qū)規(guī)劃核心策略產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解人產(chǎn)°9Ker ®A41A華泰科興集團(tuán)股

2、份有限公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)華泰科興集團(tuán)股份有限公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解華泰科興集團(tuán)股份有限公司華泰科興集團(tuán)股份有限公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開發(fā)模式比較地產(chǎn)開發(fā)模式住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)V居住V保謝升值V商業(yè)經(jīng)營 V物業(yè)升值V產(chǎn)業(yè)發(fā)展 V自身價(jià)值華泰科興集團(tuán)股份有限公司華泰科興集團(tuán)股份有限公司關(guān)鍵點(diǎn)”產(chǎn)品質(zhì)量 V目關(guān)體"商業(yè)走位"項(xiàng)目招商"產(chǎn)業(yè)定位"產(chǎn)業(yè)集聚華泰科興集團(tuán)股份有限公司區(qū)規(guī)劃核心概念奔“or純父茂：V9R±0 /unaer0A4JA甌岡書書彎SS書和畝:萌斤朋血1哥髀潛坯 詠勿香型誘H+401直 磴書 團(tuán)IW曰皿S3岡BB騎嵐1+注岡 去

3、胡苗豔或 * M辿冊W雋萍斗P巨1并 聶需 H 5ia <i園區(qū)規(guī)劃核心概念主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是針對產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中的功能定位 和發(fā)展階段不同，進(jìn)行分類時(shí)產(chǎn)生的一種概念產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)柱產(chǎn)業(yè)潛導(dǎo)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)產(chǎn)夕陽產(chǎn)業(yè)華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、支柱、潛導(dǎo)、夕陽產(chǎn)業(yè)與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念關(guān)聯(lián)性關(guān)聯(lián)強(qiáng)度，主導(dǎo)產(chǎn) 業(yè)與其輔助和配套華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念帶動(dòng)性滿足不斷增長的市 場需求，能夠帶動(dòng) 整個(gè)區(qū)域或國家的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體性比重較大（大于5-8%）,綜合效益佳產(chǎn)業(yè)共同形成主導(dǎo) 產(chǎn)業(yè)群創(chuàng)

4、新性技術(shù)先進(jìn)，能夠迅 速、有效地吸收創(chuàng) 新成果發(fā)展性在發(fā)展階段，能夠 獲得較高且持續(xù)的 發(fā)展速度，并推動(dòng) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特性華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念農(nóng)業(yè)T輕紡工業(yè)T交通運(yùn)輸業(yè)-機(jī)械工業(yè)（汽車、鋼鐵）T建筑T信息服務(wù)為主的高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)（日本）紡織工業(yè)T電力工業(yè)T鋼鐵T 機(jī)械T化學(xué)工業(yè)T汽車T家電 工業(yè)T電子工業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)、英紡織工業(yè)T煤炭工業(yè)T鋼鐵工 業(yè)T機(jī)械工業(yè)（包括造船業(yè)） T汽車T化學(xué)T航空、高技術(shù) 8等新興產(chǎn)業(yè)韓國' 丿輕工業(yè)進(jìn)口替代產(chǎn)品T輕工業(yè) 產(chǎn)品出口導(dǎo)向?yàn)橹?重化工業(yè) 出口主導(dǎo)型T技術(shù)密集型工業(yè)主導(dǎo)

5、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趙勢輕紡工業(yè)T基礎(chǔ)工業(yè)-重化工業(yè)-高附加值組裝型-信息產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展當(dāng)前我國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的現(xiàn)狀，相當(dāng)于美國20世紀(jì)20 至30年代的發(fā)展水平，落后近90年；同時(shí),與日本的差距 在50年左右；洛后韓國20年左右。華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念重工業(yè)機(jī)械、冶金、石 油化工等家電業(yè)重化工業(yè)汽車、電子工業(yè)商業(yè).餐飲業(yè)基礎(chǔ)化工鋼鐵、化工電子通訊華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心概念不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)選擇后工業(yè)化工業(yè)化后期工業(yè)化中期工業(yè)化初期服務(wù)業(yè)前工業(yè)化高級加工工業(yè)初級加工工業(yè)原材料工業(yè)為主農(nóng)業(yè)為主hfnf般認(rèn)為，中國

6、工業(yè)化早已經(jīng)進(jìn)入中期階段，目前 已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中后期階段。中國內(nèi)地版圖內(nèi)包括了工業(yè)化進(jìn)程的所有階段。從 西部到東部俯瞰中國各地，便可以體驗(yàn)到整個(gè)工業(yè)化歷 程為期上百年的演變。華泰科興條團(tuán)股份有限公司區(qū)規(guī)劃核心策略FortunQ»».園區(qū)規(guī)劃核心策略華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略、廠用地性質(zhì)與用地指標(biāo)華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略區(qū)規(guī)劃的重要依據(jù)華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施用地，包括專用鐵 路、碼頭與附屬道路、停車場等用地

7、，不包括露天礦用地MMl類對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地M2二類對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地M3三類對居住和公共環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地W倉儲(chǔ)物流用地物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、配送等用地,包括附屬道路、停車場以及 貨運(yùn)公司車隊(duì)的戰(zhàn)場等用地W1類對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的倉儲(chǔ)物流用地W2二類對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的倉儲(chǔ)物流用地W3三類易燃易爆和劇毒等危險(xiǎn)品的專用倉儲(chǔ)物流用地華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略區(qū)規(guī)劃原則規(guī)劃設(shè)

8、計(jì)需要根據(jù)不同園區(qū)開發(fā)主體和不同園區(qū)發(fā)展階段進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略區(qū)定位（開發(fā)主體）發(fā)展階段（生命周期）華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略段 階 展 發(fā)企發(fā)用 開作 區(qū)業(yè)期 創(chuàng) 初政府 主導(dǎo)與立 素 要產(chǎn)優(yōu)憶勞3(稅腐 靈動(dòng) 服惠土期 長 成S場尋和產(chǎn) 產(chǎn)生專務(wù) 服 務(wù) 商期1S新 更 鵑期退 衰生退位擇 定遺 新血 重產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況功能這規(guī)劃對策企集中傘'I#聚 集地基礎(chǔ)設(shè)施、 公共設(shè)施產(chǎn)業(yè)集群T'll/園價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)鏈 區(qū)域經(jīng)濟(jì)配 套關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)集群; 部門專業(yè)化;產(chǎn)品 專業(yè)化;功能專業(yè)化多功能 區(qū)產(chǎn)城f

9、企'|/遷出改造地 區(qū)園區(qū)更新華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) !|SIS菽 壬導(dǎo)產(chǎn)業(yè) :主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2-4個(gè)不僅是本園區(qū)公共設(shè)施，還需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)配套全價(jià)值鏈創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制和保障機(jī)制與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律相協(xié)調(diào)功能特征主體性外向性 關(guān)聯(lián)性 創(chuàng)新性 階段性市場開發(fā)企業(yè)規(guī)劃對策目標(biāo)定位、園區(qū)規(guī)模城市等級、園區(qū)遠(yuǎn)景、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間布局、彈性高效建筑環(huán)境設(shè)計(jì)、營銷模式建立分期建設(shè)園區(qū)規(guī)劃核心策略目標(biāo)客戶:中小企業(yè)100%80%60%40%20%中小企業(yè) 大企業(yè)2013年中小企業(yè)比較大企業(yè)貢獻(xiàn)值華黍科興果團(tuán)股份丙限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略二項(xiàng)目選址經(jīng)濟(jì)水平八局特征：岀現(xiàn)科技園區(qū)、總部基地等形式的

10、工業(yè)地產(chǎn)，但操作模式與盈利模式仍較為單一，以政府主導(dǎo)為主:萌芽期城市參照丨內(nèi)陸三四:線城市園區(qū)規(guī)劃核心策略:萌芽期城市參照丨內(nèi)陸三四:線城市園區(qū)規(guī)劃核心策略特征：傳統(tǒng)工業(yè)廠房為主，完全由政府主導(dǎo):萌芽期城市參照丨內(nèi)陸三四:線城市園區(qū)規(guī)劃核心策略:萌芽期城市參照丨內(nèi)陸三四:線城市園區(qū)規(guī)劃核心策略期-線武州 步一一 一如鄭 起-陸，、 一內(nèi)市漢:萌芽期城市參照丨內(nèi)陸三四:線城市2中特征：工業(yè) 地產(chǎn)形式逐 步多樣化， 衍生產(chǎn)品出 現(xiàn)逐一，運(yùn) 營模式成熟，逐步以特征：產(chǎn)品形態(tài)豐富,融資方式多樣，政策完備，完全實(shí)現(xiàn)市場化企業(yè)為主導(dǎo)II:發(fā)展期:III -線及汨海I:城市，如北:X工井地產(chǎn)成熟期發(fā)展階段歐美發(fā)達(dá)國家華泰科興集團(tuán)股份有限公司京、上海等園區(qū)規(guī)劃核心策略三項(xiàng)目規(guī)模等級綜合型園區(qū)專叩犁園區(qū)一級（國家級）2000畝以上1000-2000畝二級（省級）1000-2000畝500-1000畝三級（地級市級別）1000畝以下500畝以下華泰科興集團(tuán)股份有限公司園區(qū)規(guī)劃核心策略!1