2021土地估價案例與報告-問答集_115（精選試題）

1、精品文檔_土地估價案例與報告-問答集1、(一)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于估價方法選擇的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。二估價方法與估價過程(一)方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進行估價，然后在兩種方法的估價結(jié)果上，結(jié)合土地市場價格水平，采用適當?shù)姆椒ù_定最后的評估價格。此次估價的四宗土地中，前三宗土地在同一個區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強的相似性，可以采用相同的方法估價;第四宗地為工業(yè)用地，單獨選擇方法估價。根據(jù)估價目的和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法進行估價，第四宗地采用基準地

2、價系數(shù)修正法和成本逼近法進行估價，理由如下：(1)本次估價目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨立市場價值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應(yīng)該優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價的條件。(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對該地區(qū)土地價值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當?shù)脑鲋?，所以適合采用成本逼近法估價;由于第四宗地是2005年新征的土地，估價師調(diào)查也收集到周邊很

3、多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通過對前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于a市中心區(qū)域，第四宗地位于a市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價師的調(diào)查分析，在估價時點，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態(tài)符合a市基準地價的基本設(shè)定，匹配性好，具有一定的替代性。估價師對a市基準地價的合法性和現(xiàn)時性進行了調(diào)查，情況表明，a市基準地價由a市政府于2007年1月公布，文件名稱為a市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知，文號為(a政發(fā)200719號)，在合法的有效使用期內(nèi);a市基準地價制定后沒有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒有大的市場變化，其現(xiàn)時性較好，完全可以據(jù)此進行宗地估價。另外，從本

4、次估價目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準地價的特點很接近，所以這四宗地使用基準地價系數(shù)修正法估價是非常適當?shù)?。估價中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國yjkg集團公司生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地，沒有直接的收益，市場收益性特征不強，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對這一類資產(chǎn)沒有建立獨立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確

5、定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。由于四宗地的估價目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對于預(yù)期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運用成本逼近法評估。本次采用的市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下：(1)市場比較法的基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。 (2)基準地

6、價系數(shù)修正法的基本原理基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法計算公式為：宗地價格=宗地所處區(qū)域基準地價×(1+ki)×相關(guān)修正系數(shù)式中：ki-影響地價的個別因素修正系數(shù)之和。(3)成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：土

7、地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益其中：土地取得費，指征用農(nóng)地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關(guān)稅費;土地開發(fā)費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等;土地稅費，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;投資利息，指土地取得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付;投資利潤，指以土地取得費及土地開發(fā)費的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤;土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟?/p>

8、種因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發(fā)費為基礎(chǔ)計算。(二)估價過程(略)問題(每小題3分)：這段關(guān)于估價方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡潔的語言進行總結(jié)，估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面2、(一)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于估價方法選擇的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。二估價方法與估價過程(一)方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進行估價，然后在兩種方法的估價結(jié)果上，結(jié)合土地市場價格水平，采用適當?shù)姆椒ù_定最后的評估價格。此次估價的四宗土地中，前三宗土地在同一個區(qū)域之內(nèi)，均為生

9、產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強的相似性，可以采用相同的方法估價;第四宗地為工業(yè)用地，單獨選擇方法估價。根據(jù)估價目的和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法進行估價，第四宗地采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行估價，理由如下：(1)本次估價目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨立市場價值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應(yīng)該優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價的條件。(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地

10、，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對該地區(qū)土地價值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當?shù)脑鲋?，所以適合采用成本逼近法估價;由于第四宗地是2005年新征的土地，估價師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通過對前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于a市中心區(qū)域，第四宗地位于a市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價師的調(diào)查分析，在估價時點，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態(tài)符合a市基準地價的基本設(shè)定，匹配性好，具有一定的替代性。估價師對a市基準地價的合法性和現(xiàn)時性進行了調(diào)查，情況表明，a市基準地價由a市政府于2007年1月公

11、布，文件名稱為a市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知，文號為(a政發(fā)200719號)，在合法的有效使用期內(nèi);a市基準地價制定后沒有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒有大的市場變化，其現(xiàn)時性較好，完全可以據(jù)此進行宗地估價。另外，從本次估價目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準地價的特點很接近，所以這四宗地使用基準地價系數(shù)修正法估價是非常適當?shù)?。估價中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國yjkg集團公司生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地，沒有直接的收益，市場收益性特征不強，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對這一類資產(chǎn)沒有建立獨立的收益核算體系，難以判斷和

12、確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。由于四宗地的估價目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對于預(yù)期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運用成本逼近法評估。本次采用的市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下：(1)市場比較法的

13、基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。(2)基準地價系數(shù)修正法的基本原理基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法計算公式為：宗地價格=宗地所處區(qū)域基準地價×(1+ki)×相關(guān)修正系數(shù)式中：ki-影響地價的個別因素修

14、正系數(shù)之和。(3)成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益其中：土地取得費，指征用農(nóng)地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關(guān)稅費;土地開發(fā)費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等;土地稅費，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;投資利息，指土地取得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是

15、一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付;投資利潤，指以土地取得費及土地開發(fā)費的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤;土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發(fā)費為基礎(chǔ)計算。(二)估價過程(略)問題(每小題3分)：從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素3、(一)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于估價方法選擇的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。二估價方法與估價過程(一)方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進行估價，然后在兩種方法的估價

16、結(jié)果上，結(jié)合土地市場價格水平，采用適當?shù)姆椒ù_定最后的評估價格。此次估價的四宗土地中，前三宗土地在同一個區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強的相似性，可以采用相同的方法估價;第四宗地為工業(yè)用地，單獨選擇方法估價。根據(jù)估價目的和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法進行估價，第四宗地采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行估價，理由如下：(1)本次估價目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨立市場價值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應(yīng)該優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近

17、期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價的條件。(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對該地區(qū)土地價值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當?shù)脑鲋?，所以適合采用成本逼近法估價;由于第四宗地是2005年新征的土地，估價師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通過對前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于a市中心區(qū)域，第四宗地位于a市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價師的調(diào)查分析，在估價時點，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態(tài)符合a市基準地價的基本設(shè)定，匹配性

18、好，具有一定的替代性。估價師對a市基準地價的合法性和現(xiàn)時性進行了調(diào)查，情況表明，a市基準地價由a市政府于2007年1月公布，文件名稱為a市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知，文號為(a政發(fā)200719號)，在合法的有效使用期內(nèi);a市基準地價制定后沒有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒有大的市場變化，其現(xiàn)時性較好，完全可以據(jù)此進行宗地估價。另外，從本次估價目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準地價的特點很接近，所以這四宗地使用基準地價系數(shù)修正法估價是非常適當?shù)?。估價中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國yjkg集團公司生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地，沒有直

19、接的收益，市場收益性特征不強，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對這一類資產(chǎn)沒有建立獨立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。由于四宗地的估價目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對于預(yù)期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，

20、因此不適宜運用成本逼近法評估。本次采用的市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下：(1)市場比較法的基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。(2)基準地價系數(shù)修正法的基本原理基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法計

21、算公式為：宗地價格=宗地所處區(qū)域基準地價×(1+ki)×相關(guān)修正系數(shù)式中：ki-影響地價的個別因素修正系數(shù)之和。(3)成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益其中：土地取得費，指征用農(nóng)地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關(guān)稅費;土地開發(fā)費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等;土地稅費，是指征地中發(fā)生的相關(guān)

22、稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;投資利息，指土地取得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付;投資利潤，指以土地取得費及土地開發(fā)費的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤;土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發(fā)費為基礎(chǔ)計算。(二)估價過程(略)問題(每小題3分)：以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，用簡短的語言說明，決定選擇基準地價系數(shù)修正法估價之前，一般需要對其進行哪幾個方面的分析和考察4、(一)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于估價方法選擇的片斷(標注“略”

23、的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。二估價方法與估價過程(一)方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進行估價，然后在兩種方法的估價結(jié)果上，結(jié)合土地市場價格水平，采用適當?shù)姆椒ù_定最后的評估價格。此次估價的四宗土地中，前三宗土地在同一個區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強的相似性，可以采用相同的方法估價;第四宗地為工業(yè)用地，單獨選擇方法估價。根據(jù)估價目的和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法進行估價，第四宗地采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行估價，理由如下：(1)本次估價目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨立市

24、場價值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應(yīng)該優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價的條件。(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對該地區(qū)土地價值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當?shù)脑鲋?，所以適合采用成本逼近法估價;由于第四宗地是2005年新征的土地，估價師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通過對前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于a市中心區(qū)

25、域，第四宗地位于a市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價師的調(diào)查分析，在估價時點，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態(tài)符合a市基準地價的基本設(shè)定，匹配性好，具有一定的替代性。估價師對a市基準地價的合法性和現(xiàn)時性進行了調(diào)查，情況表明，a市基準地價由a市政府于2007年1月公布，文件名稱為a市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知，文號為(a政發(fā)200719號)，在合法的有效使用期內(nèi);a市基準地價制定后沒有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒有大的市場變化，其現(xiàn)時性較好，完全可以據(jù)此進行宗地估價。另外，從本次估價目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準地價的特點很接近，所

26、以這四宗地使用基準地價系數(shù)修正法估價是非常適當?shù)?。估價中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國yjkg集團公司生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地，沒有直接的收益，市場收益性特征不強，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對這一類資產(chǎn)沒有建立獨立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。由于四宗地的估價目的均

27、為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對于預(yù)期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運用成本逼近法評估。本次采用的市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下：(1)市場比較法的基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。(2)基準地價系數(shù)修正法的基本原理基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象

28、的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法。基準地價系數(shù)修正法計算公式為：宗地價格=宗地所處區(qū)域基準地價×(1+ki)×相關(guān)修正系數(shù)式中：ki-影響地價的個別因素修正系數(shù)之和。(3)成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益其中：土地取得費，指征用農(nóng)地或者購買土地

29、的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關(guān)稅費;土地開發(fā)費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等;土地稅費，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;投資利息，指土地取得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付;投資利潤，指以土地取得費及土地開發(fā)費的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤;土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發(fā)費為基礎(chǔ)計算。(二)估價過程(略)問題(每小題3分)：上述內(nèi)容選

30、擇了成本逼近法。你認為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個方面5、(一)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于估價方法選擇的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。二估價方法與估價過程(一)方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進行估價，然后在兩種方法的估價結(jié)果上，結(jié)合土地市場價格水平，采用適當?shù)姆椒ù_定最后的評估價格。此次估價的四宗土地中，前三宗土地在同一個區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強的相似性，可以采用相同的方法估價;第四宗地為工業(yè)用地，單獨選擇方法估價。根據(jù)估價目的和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基

31、準地價系數(shù)修正法進行估價，第四宗地采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行估價，理由如下：(1)本次估價目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨立市場價值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應(yīng)該優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價的條件。(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對該地區(qū)土地價值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當?shù)脑鲋担赃m合采用成本逼近法估價;由于第四宗地是2

32、005年新征的土地，估價師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通過對前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于a市中心區(qū)域，第四宗地位于a市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價師的調(diào)查分析，在估價時點，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態(tài)符合a市基準地價的基本設(shè)定，匹配性好，具有一定的替代性。估價師對a市基準地價的合法性和現(xiàn)時性進行了調(diào)查，情況表明，a市基準地價由a市政府于2007年1月公布，文件名稱為a市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知，文號為(a政發(fā)200719號)，在合法的有效使用期內(nèi);a市基準地價制定后沒有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒有大的市場變化，其現(xiàn)時

33、性較好，完全可以據(jù)此進行宗地估價。另外，從本次估價目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準地價的特點很接近，所以這四宗地使用基準地價系數(shù)修正法估價是非常適當?shù)摹９纼r中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國yjkg集團公司生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地，沒有直接的收益，市場收益性特征不強，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對這一類資產(chǎn)沒有建立獨立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的

34、條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。由于四宗地的估價目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對于預(yù)期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運用成本逼近法評估。本次采用的市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下：(1)市場比較法的基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象

35、客觀合理價格的方法。(2)基準地價系數(shù)修正法的基本原理基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法計算公式為：宗地價格=宗地所處區(qū)域基準地價×(1+ki)×相關(guān)修正系數(shù)式中：ki-影響地價的個別因素修正系數(shù)之和。(3)成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益

36、來確定土地價格。其計算公式為：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益其中：土地取得費，指征用農(nóng)地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關(guān)稅費;土地開發(fā)費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等;土地稅費，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;投資利息，指土地取得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付;投資利潤，指以土地取得費及土地開發(fā)費的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤;土地增值收益

37、，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發(fā)費為基礎(chǔ)計算。(二)估價過程(略)問題(每小題3分)：在基準地價系數(shù)修正法計算公式中，除正常的個別因素修正外，還有相關(guān)修正一項，根據(jù)你的經(jīng)驗，一般包括哪些方面的內(nèi)容6、(二)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于成本逼近法估價的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。(一)采用成本逼近法估價1.土地取得費估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費用案例，計算平均值為92.25元/平方米。根據(jù)當?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補償標準為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對

38、象土地取得費為90元/平方米。2.有關(guān)稅費a.土地管理費根據(jù)××省財政廳、×x省土地管理局征地管理費、建設(shè)用地批準書工本費納入預(yù)算管理暫行辦法(1995×財農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費按征地費總額的2%征收”，確定估價對象土地管理費為1.8元/平方米。b.耕地占用稅根據(jù)××省耕地占用稅實施辦法(×政1987119號)，耕地占用稅為8元/平方米。c.耕地開墾費根據(jù)××省土地管理條例第29條，每平方米在10-15元的征收范圍，本次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費。有關(guān)稅費=a+b+c=19.8元

39、/平方米3.土地開發(fā)費估價對象已經(jīng)達到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國土資源局提供的資料及××省××市城區(qū)土地定級估價更新報告，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實際發(fā)生費用情況，確定土地開發(fā)費用為85元/平方米。4.投資利息投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應(yīng)計入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6.12%，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發(fā)費用為均勻投入，投資利息計算

40、如下：投資利息=(土地取得費+有關(guān)稅費)×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×6.12%=(90+19.8)xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32(元/平方米)5.投資利潤通過調(diào)查當?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、各項稅費和土地開發(fā)費。通過對估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10%左右，則估價對象投資利潤為：投資利潤=(土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×10%=19.48(元/平方米)6.土地增值收益根據(jù)土地管理部門提供的資料，當?shù)赝?/p>

41、地增值收益一般按成本價格(土地取得費及有關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和)的10%-30%計，考慮到估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率15%計。根據(jù)土地增值收益公式：土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+有關(guān)稅費+投資利息+投資利潤)×15%=33.54(元/平方米)7.無限年期土地使用權(quán)價格該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：土地單價=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/平方米)8.區(qū)位修正成本逼近法測算過程中土地取得費和相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、利息、利

42、潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進行微觀區(qū)位因素修正。根據(jù)估價人員認為，對本次估價對象的區(qū)位修正采用基準地價修正體系比較恰當，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)9.有限年期土地使用權(quán)價格 運用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價=253.3(元/平方米)”問題(每小題3分)：成本逼近法一般適用于征收新開發(fā)土地的估價，也比較適用于市場發(fā)育不成熟的城市邊緣地帶土地，或者是沒有直接收益的土地估價。本案例為工業(yè)用地，請根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標準二級類，列舉除工業(yè)用地以外的，至少

43、5個適用成本逼近法估價的地類。7、(二)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于成本逼近法估價的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。(一)采用成本逼近法估價1.土地取得費估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費用案例，計算平均值為92.25元/平方米。根據(jù)當?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補償標準為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90元/平方米。2.有關(guān)稅費a.土地管理費根據(jù)××省財政廳、×x省土地管理局征地管理費、建設(shè)用地批準書工本費納入預(yù)算管理暫行辦法(1995×財農(nóng)字第82號)規(guī)定，

44、“土地管理費按征地費總額的2%征收”，確定估價對象土地管理費為1.8元/平方米。b.耕地占用稅根據(jù)××省耕地占用稅實施辦法(×政1987119號)，耕地占用稅為8元/平方米。c.耕地開墾費根據(jù)××省土地管理條例第29條，每平方米在10-15元的征收范圍，本次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費。有關(guān)稅費=a+b+c=19.8元/平方米3.土地開發(fā)費估價對象已經(jīng)達到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國土資源局提供的資料及××省××市城區(qū)土地定級估價更新報告，并參考周圍地

45、區(qū)的土地開發(fā)實際發(fā)生費用情況，確定土地開發(fā)費用為85元/平方米。4.投資利息投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應(yīng)計入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6.12%，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發(fā)費用為均勻投入，投資利息計算如下：投資利息=(土地取得費+有關(guān)稅費)×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×6.12%=(90+19.8)xlx6.12%+85xlxl/2x6.1

46、2%=9.32(元/平方米)5.投資利潤通過調(diào)查當?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、各項稅費和土地開發(fā)費。通過對估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10%左右，則估價對象投資利潤為：投資利潤=(土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×10%=19.48(元/平方米)6.土地增值收益根據(jù)土地管理部門提供的資料，當?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r格(土地取得費及有關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和)的10%-30%計，考慮到估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率15%計。根據(jù)土地

47、增值收益公式：土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+有關(guān)稅費+投資利息+投資利潤)×15%=33.54(元/平方米)7.無限年期土地使用權(quán)價格該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：土地單價=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/平方米)8.區(qū)位修正成本逼近法測算過程中土地取得費和相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進行微觀區(qū)位因素修正。根據(jù)估價人員認為，對本次估價對象的區(qū)位修正采用基準地價修正體系比較恰當，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。則：區(qū)位修正后土地使

48、用權(quán)價格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)9.有限年期土地使用權(quán)價格運用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價=253.3(元/平方米)”問題(每小題3分)：上述案例在計算土地取得費用時，使用的是案例綜合數(shù)據(jù)，在實際操作中，需要對案例的數(shù)據(jù)進行分解歸類分析，依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類8、(二)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于成本逼近法估價的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。(一)采用成本逼近法估價1.土地取得費估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費用案例，計算平均值為92.25元/平方米。根據(jù)當?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象

49、所在區(qū)片的補償標準為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90元/平方米。2.有關(guān)稅費a.土地管理費根據(jù)××省財政廳、×x省土地管理局征地管理費、建設(shè)用地批準書工本費納入預(yù)算管理暫行辦法(1995×財農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費按征地費總額的2%征收”，確定估價對象土地管理費為1.8元/平方米。b.耕地占用稅根據(jù)××省耕地占用稅實施辦法(×政1987119號)，耕地占用稅為8元/平方米。c.耕地開墾費根據(jù)××省土地管理條例第29條，每平方米在10-15元的征收范圍，本

50、次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費。有關(guān)稅費=a+b+c=19.8元/平方米3.土地開發(fā)費估價對象已經(jīng)達到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國土資源局提供的資料及××省××市城區(qū)土地定級估價更新報告，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實際發(fā)生費用情況，確定土地開發(fā)費用為85元/平方米。4.投資利息投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應(yīng)計入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率

51、6.12%，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發(fā)費用為均勻投入，投資利息計算如下：投資利息=(土地取得費+有關(guān)稅費)×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×6.12%=(90+19.8)xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32(元/平方米)5.投資利潤通過調(diào)查當?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、各項稅費和土地開發(fā)費。通過對估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10%左右，則估價對象投資利潤為：投資利潤=(土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×10

52、%=19.48(元/平方米)6.土地增值收益根據(jù)土地管理部門提供的資料，當?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r格(土地取得費及有關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和)的10%-30%計，考慮到估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率15%計。根據(jù)土地增值收益公式：土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+有關(guān)稅費+投資利息+投資利潤)×15%=33.54(元/平方米)7.無限年期土地使用權(quán)價格該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：土地單價=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/平方

53、米)8.區(qū)位修正成本逼近法測算過程中土地取得費和相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進行微觀區(qū)位因素修正。根據(jù)估價人員認為，對本次估價對象的區(qū)位修正采用基準地價修正體系比較恰當，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)9.有限年期土地使用權(quán)價格運用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價=253.3(元/平方米)”問題(每小題3分)：上述案例中，土地取得費的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，請從區(qū)片價的特點簡述可能的原因。9、(二)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于成本逼近

54、法估價的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。(一)采用成本逼近法估價1.土地取得費估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費用案例，計算平均值為92.25元/平方米。根據(jù)當?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補償標準為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90元/平方米。2.有關(guān)稅費a.土地管理費根據(jù)××省財政廳、×x省土地管理局征地管理費、建設(shè)用地批準書工本費納入預(yù)算管理暫行辦法(1995×財農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費按征地費總額的2%征收”，確定估價對象土地管理費為1.8元/平

55、方米。b.耕地占用稅根據(jù)××省耕地占用稅實施辦法(×政1987119號)，耕地占用稅為8元/平方米。c.耕地開墾費根據(jù)××省土地管理條例第29條，每平方米在10-15元的征收范圍，本次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費。有關(guān)稅費=a+b+c=19.8元/平方米3.土地開發(fā)費估價對象已經(jīng)達到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國土資源局提供的資料及××省××市城區(qū)土地定級估價更新報告，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實際發(fā)生費用情況，確定土地開發(fā)費用為85元/平方米。4.投資利

56、息投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應(yīng)計入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6.12%，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發(fā)費用為均勻投入，投資利息計算如下：投資利息=(土地取得費+有關(guān)稅費)×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×6.12%=(90+19.8)xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32(元/平方米)5.投資利潤通過調(diào)查當?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成

57、本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、各項稅費和土地開發(fā)費。通過對估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10%左右，則估價對象投資利潤為：投資利潤=(土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×10%=19.48(元/平方米)6.土地增值收益根據(jù)土地管理部門提供的資料，當?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r格(土地取得費及有關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和)的10%-30%計，考慮到估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率15%計。根據(jù)土地增值收益公式：土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+有關(guān)稅費+投資利息+

58、投資利潤)×15%=33.54(元/平方米)7.無限年期土地使用權(quán)價格該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：土地單價=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/平方米)8.區(qū)位修正成本逼近法測算過程中土地取得費和相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進行微觀區(qū)位因素修正。根據(jù)估價人員認為，對本次估價對象的區(qū)位修正采用基準地價修正體系比較恰當，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)9.有限年期土地使用權(quán)價格運用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價=253.3(