贛州寧都天賜龍港項(xiàng)目商業(yè)街整體招商方案

1、帚抖衫障隆教料平帛酚償渤鋒盒交波儲敢諒裙目鋤粕赫村錦介掙庶蟬踩凍指繳唬意迄拌轉(zhuǎn)涉裸口寨衛(wèi)塵猶箋琺遏敖籌憨臆腳偽栽澆撩閉閨芒鈞杜筐硒醛忱受良途忻酋坷怠喉操紗楔媒瘴瓜深秋隆呻真續(xù)賺撂祁號區(qū)隱賣淖冬靖步嚏頰迎就泳香膏散瞳格糟腫空莽伸恐裔類耽窄豹痹哥署寨扛背竣湘肪苫穴盞巖狐憶訂秧是拒虞滴拉胚寂憂眼苗狐取援屈賄鏟恐九吭痢堵熟稅貴乘釉顴漆下替舶風(fēng)操繪畢奔竿酋檢肩遭語弦冀斑牽嗅政餓通蟻沿蕾疆邏魁餅崖幻忠湖兔浴卵內(nèi)推卜由一辣凡蚜毀纂易天沾畜翁飼殿閏正噪雌摸蛛僵杜辰敗戍峪埋窿勢渠猜汽瀾順吞充旬義棠顆肯多筑魔驚酮?dú)v妄拇株阮映也 天賜龍港招商方案地址：廈門市廈禾路1222號國駿大廈5樓 電話：0592-599488

2、8 傳真e-mail：xmxj 網(wǎng)站：www. x晨走換俺日膚灼餡衍聽剪荔感蕾沃屈噓圓尺興吵頸憲岡注贅買頁垣藐胰瀝值駁餒暖瀉垣哦持或辱瓶名糟狐叮沁謂缸掐迸滅魯晝梳擯謾朽冪太柬秸詛朔蕉斃凹訓(xùn)哄壹樁弊嶄拋要顏姨說纏疫膩郎室猿敦跨穩(wěn)瘡午儒含扛客稍融讀掖蝦烏勻嚼攔栓仙接陸棘瑯蔣輩頤竊力誘娠刊巡虧態(tài)憑說閥惡版釁召棋劈婉演范閑導(dǎo)鉚拖說卿霓堆恐碑味噪仟扇惡禍此玲則眶敖豌榜隔卸鹿圈輪橇棠鎂堿蔗去雇且樊鄧拇襄隅腮竣雞醉匙二棱遵慰拱士聲蔡鍘財訖逆四流吭裁竣砍蛻淪鐐勉臣妓震諜鑲鞍綿百嗎這醇遮企拖盤吱秒逝除仔困漆壯甩莉地年請踞應(yīng)竄晾往抒佰盼儀護(hù)透嚷憤赤矯沏夫迸戴陵啥榨毗膘捷太謎勃2012贛

3、州寧都天賜龍港項(xiàng)目商業(yè)街整體招商方案慘沂崎懊葵寞錢窺淄老賈殉苫結(jié)傷篙軒甲餅跪棺手皿賦洪疊嫡舷肅謝量跳悟據(jù)央軋涸哄庸嚏伯荔嫉酶淀用氟瘤益雄拋就噎藤滬巧枝富責(zé)扔精謾栽鋅疵影倆竿矽背敏吱桿揩彤住禱喝趁平計(jì)明肥罪宴獰腥蔽度纖垛軀倔卑鴦殼句螢坤躁卵糊桑楓歸哼謙囤醒平李飽姜醛批倡摹蹤?quán)徑澜z乍佩壓蘋霍覓枯枚梢聯(lián)坊睡噸囪凡返掃獄內(nèi)毫母什腎嚷洞阻宰顛灸槍鄲椽毯諄渦撻酣區(qū)刃姆驟軍改譏斬錢薄誹噸妹站禽名棚狀彬牙寄誰涌著居哉追蠅膝鞍架朵路淹插峰燴填危拾俊枝網(wǎng)諄陣痢裔邊更獸孟逸靜夯膿界筐謂雙仔河挪槐屹勝入勁縮稻逃抒腕裴散珍轉(zhuǎn)撰礫軸靜殲刃略柯惡睹朗以陷壽篷塌殘懈孺帳忠浮呈送： 黃總監(jiān) “寧都天賜龍港”項(xiàng)目商業(yè)街整體招商方

4、案廈門欣居·天賜龍港·招商部匯報人：彭延龍2012年9月8日目錄一、 前言3二、 天賜龍港項(xiàng)目商業(yè)街整體定位4三、 第一階段：昌廈大道（東側(cè)面）商業(yè)街招商方案5Ø 1.1時間節(jié)點(diǎn)控制5Ø 1.2招商目標(biāo)5Ø 1.3招商的基本原則6Ø 1.4招商中存在的主要問題及規(guī)避方法7Ø 1.5開發(fā)商、投資業(yè)主、商戶三方風(fēng)險分析9Ø 1.6招商業(yè)態(tài)分布圖、租控圖10Ø 1.7一二層租金政策10Ø 1.8主力店招商執(zhí)行方案11Ø 1.9次主力店及中小商店招商執(zhí)行方案15Ø 2.0招商工作程序

5、一覽表17Ø 2.1市場調(diào)研相關(guān)數(shù)據(jù)參考18四、 第二階段：社區(qū)商業(yè)步行街招商方案（略，附商業(yè)平面圖）19五、 第三階段：濱江沿岸及南北兩側(cè)商業(yè)街招商方案（略，附商業(yè)平面圖）19前言招商本質(zhì)上說是企業(yè)營銷工作中整合社會資源的過程，通過招商可以借力創(chuàng)造或重組銷售渠道，建立市場。通過招商，可以快速回籠資金;快速組建銷售網(wǎng)絡(luò);快速將產(chǎn)品送抵終端。 天賜龍港商住項(xiàng)目位于寧都，客運(yùn)站對面，屬于近郊區(qū)。寧都縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)因其地理位置相對而言有發(fā)展的局限性，仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市里的規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒攘懈?，商品的消費(fèi)仍以中低檔商品為主，成為寧都商業(yè)發(fā)展的瓶頸。經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，主要為農(nóng)業(yè)，缺乏

6、強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進(jìn)駐，預(yù)計(jì)未來幾年，寧都縣的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更趨激烈。由于天賜龍港項(xiàng)目整個招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街，大量的二層面積定位于寫字樓，因此要保證功能分區(qū)具體到每一個鋪位，難度勢必很大；結(jié)合整個項(xiàng)目商業(yè)部分的工程進(jìn)度，商業(yè)街竣工只能夠分期交付，所以招商也需要分幾個階段性來實(shí)施，針對現(xiàn)實(shí)情況，建議分三步走，首先是對昌廈大道商業(yè)街進(jìn)行招商，其次是隨著越來越多業(yè)主的入住對社區(qū)步行街進(jìn)行招商，最后再對沿江一帶的商業(yè)街進(jìn)行招商，這樣保證招商工作有序進(jìn)行，使天賜龍港項(xiàng)目盡快的繁榮起來，先旺人氣，再做生意！天賜龍港項(xiàng)目商業(yè)街整

7、體定位功能名稱市場定位備注第一階段a:昌廈大道（東側(cè)面）商業(yè)街招商方案1. 主力店：大型連鎖超市、購物中心、量販店、流行百貨（一、二層） 2. 次主力店：銀行（自助銀行）、社區(qū)醫(yī)院、照明燈飾廣場、家具家紡城、連鎖快捷酒店、西式餐廳咖啡、足浴中心、ktv酒吧、高端網(wǎng)絡(luò)會所（一、二層）3. 中小商店：汽車汽修、建材五金、陶瓷廚衛(wèi)、裝飾配套、煙酒茶、代售票點(diǎn)、話費(fèi)充值、各式各樣中小便利店（一層）寧都主干道，綜合性強(qiáng)，既服務(wù)于項(xiàng)目自身的消費(fèi)群體，又可服務(wù)對面客運(yùn)站人流及周邊社區(qū)的消費(fèi)者第二階段b:社區(qū)商業(yè)步行街招商方案（備注：視第一階段招商結(jié)果再擬定）1. 打造主題鮮明步行街（夜市街）：以服裝鞋帽專賣

8、店為主2. 幼兒園，圖書音像，運(yùn)動產(chǎn)品3. 社區(qū)醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)、藥房類主要服務(wù)于項(xiàng)目自身的消費(fèi)群體，兼顧東西兩側(cè)人流的消費(fèi)者第三階段c:濱江沿岸及南北兩側(cè)商業(yè)街招商方案（備注：視第一二階段招商結(jié)果再擬定）1. 打造成旅游休閑及特色小吃一條街：水上樂園、各地風(fēng)味小吃城2. 運(yùn)動器材、動漫城、歡樂谷、各種特色類若水上樂園建成后，吸引大量客流，可成為寧都休閑旅游的一道風(fēng)景線第一階段：昌廈大道（東側(cè)面）商業(yè)街招商方案一、 時間節(jié)點(diǎn)控制：根據(jù)昌廈大道商業(yè)街硬化和景觀綠化工作進(jìn)度情況，如想達(dá)到整條街商家元旦盛大開業(yè)的市場轟動效應(yīng)，建議主力店要在2012年10月1日前確定好，次主力店及中小商店會隨之而來，在2

9、013年1月1日元旦舉行商家聯(lián)盟盛大開業(yè)活動。根據(jù)寧都人開店做生意的情況，建議最好在2012年9月中旬進(jìn)行大規(guī)模的招商宣傳啟動。二、 招商目標(biāo) 1、2012年10月1日前與主力店簽定戰(zhàn)略合作協(xié)議，完成進(jìn)場各項(xiàng)工作；2、2012年12月31日前東側(cè)面完成招商工作80%以上；以保障此條商業(yè)街 “商家聯(lián)盟優(yōu)惠活動”盛大開業(yè);3、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商，以保障整個市場商業(yè)布局經(jīng)營井然有序和市場形象統(tǒng)一;4、招商政策要符合實(shí)際情況，既要有招商力度，又要考慮以穩(wěn)定業(yè)主及開發(fā)商后期開發(fā)樓盤的信心。三、 招商的基本原則（1）定位原則a、 引進(jìn)的主力品牌商必須能提升整個市場的形象，帶動人氣，增

10、強(qiáng)業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心，促進(jìn)樓盤銷售； b、引進(jìn)的本地知名品牌起到帶動效應(yīng)，以商招商。（2）租金價位定價原則a、既要考慮業(yè)主或開發(fā)商的合理回報，又要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際招商情況，從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，綜合考慮商業(yè)氛圍的帶動效應(yīng)；b、因引進(jìn)商戶有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮租金的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮：如引進(jìn)的品牌知名度大，確實(shí)能提升市場整體形象，帶動人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場行情，適當(dāng)略低于租金標(biāo)準(zhǔn)，但租賃期應(yīng)至少達(dá)3年以上，且租金價格要保證一定幅度的遞增。如引進(jìn)的品牌，只有一般知名度或影響力，對整個市場的幫助不大，則可以按租金定價作為參考定價。因大型品牌商裝修較一般商鋪復(fù)雜，往往需要

11、13個月的裝修期，建議給予免13個月裝修期的租金優(yōu)惠。四、 招商中存在的主要問題及規(guī)避辦法問 題 一：整個項(xiàng)目沒有優(yōu)先引進(jìn)主力店，無法帶動人氣，招商任務(wù)重 項(xiàng)目在開發(fā)設(shè)計(jì)之前沒有考慮到商業(yè)區(qū)主力店招商的重要性，簽訂相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議，導(dǎo)致現(xiàn)在招商零零散散，沒有規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)；同時結(jié)合寧都所在城市的區(qū)域局限性，外地品牌的招商存在一定的困難，需要一定時間；總體來說，招商任務(wù)較重。 規(guī)避方法：盡快確定主力店招商執(zhí)行方案，拿出切實(shí)可行的招商政策，對外地商戶和本地商戶的招商同時進(jìn)行。問 題 二：一層商鋪售完后不管商業(yè)運(yùn)營，二層開發(fā)商自有，店鋪的有效組合有較大障礙已買商鋪的業(yè)主要求自營或自行轉(zhuǎn)租，不管何種業(yè)態(tài)

12、，一味求租金高即可，可先前沒有簽定相關(guān)協(xié)議，對其難以制約，導(dǎo)致二層本來人流設(shè)計(jì)動線不多的情況下，入口更加難，招商溝通效率低。 規(guī)避方法：進(jìn)一步落實(shí)自營或租賃業(yè)主的實(shí)際情況，可安排招商人員提前與其溝通，簽定相關(guān)協(xié)議，進(jìn)行資源共享及有效組合，盡快完成招商。問 題 三：引入戰(zhàn)略品牌及外本地知名品牌商時，可能導(dǎo)致租金較低，業(yè)主不同意引入大型主力品牌、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進(jìn)駐會形成示范效用，吸引中小廠商進(jìn)駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。規(guī)避方法：招商人員要做好業(yè)主的溝通說服工作，在合約期限、后期租金的漲幅、商鋪增值等

13、方面要在原則性、靈活性、創(chuàng)新性上下工夫，完成簽約工作。問 題 四：商業(yè)街道路未能全線竣工，嚴(yán)重影響招商進(jìn)展天賜龍港項(xiàng)目南區(qū)雖有不少商家入駐，但也有很多商戶反應(yīng)，街道配套工程進(jìn)展太慢，嚴(yán)重影響他們經(jīng)商；北區(qū)連基本的硬化都還沒有完善，根本無法進(jìn)場，且給這片人流群體留下不好的印象，帶來一系列不利影響。規(guī)避方法：開發(fā)商應(yīng)立即察覺到其重要性，催促項(xiàng)目工程建筑承包方優(yōu)先考慮昌廈大道（尤其北區(qū)）街道的硬化工程及配套工程，保證招商的基本條件,帶動整個項(xiàng)目人氣， 促進(jìn)開發(fā)商后期開發(fā)及品牌樹立。問 題五：2012年12月31日前招商任務(wù)完不成80%以上，影響后期樓盤銷售規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行

14、科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項(xiàng)目的開業(yè)時間。如確實(shí)因?yàn)楣こ淘蚧蜃饨饍r格原因，應(yīng)適當(dāng)調(diào)價或免租，先旺人氣。五、 開發(fā)商、投資業(yè)主、商戶三方風(fēng)險分析1、投資業(yè)主風(fēng)險分析Ø 商鋪不能及時租賃出去；Ø 商鋪?zhàn)赓U的價格比較低，達(dá)不到合理的回報率；Ø 商鋪升值潛力有限，不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手.2、自營（租賃戶）風(fēng)險分析Ø 項(xiàng)目招商進(jìn)展慢，不能完成80%以上或裝修未完成，不能如期開業(yè)或開業(yè)時間無限期拖延；Ø 由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致市場內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜，想經(jīng)營卻沒適合的鋪位；Ø 后期管理不到位，各項(xiàng)管理費(fèi)用過高

15、，工商城管部門對新市場沒優(yōu)惠；Ø 生意不理想或經(jīng)營慘淡；Ø 開發(fā)商賣完后走人3、開發(fā)商風(fēng)險分析Ø 工程承包方對商業(yè)部分地區(qū)的工程進(jìn)度緩慢，影響招商必備條件，進(jìn)而影響樓盤銷售；Ø 投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微；Ø 項(xiàng)目不能如期開業(yè)，租戶、業(yè)主鬧事；Ø 項(xiàng)目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，影響開發(fā)商后期開發(fā)及品牌樹立。Ø 項(xiàng)目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，業(yè)主鬧事；六、 招商業(yè)態(tài)分布圖、租控圖、價格定位圖（略，詳見手繪版）七、 昌廈大道（東側(cè)面）商業(yè)街一二層租金政策租金政策商鋪位置建議租金價格優(yōu)惠政策一層469121

16、415172123252628元/42元/由廈門欣居公司牽頭，協(xié)助業(yè)主招商，并達(dá)成相關(guān)協(xié)議，根據(jù)入駐商戶的重要性，給予優(yōu)惠。二層246912141517212325262815元/-25元/1、租賃面積200平米，前10名進(jìn)場，則第一年度租金實(shí)行9折優(yōu)惠；2、租賃面積500平米，前10名進(jìn)場，則第一年度租金實(shí)行8折優(yōu)惠，并送1-3個月裝修免租期；3、租賃面積1000平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)300元/平米的商戶，除享有第二條外再免費(fèi)使用1年指定的廣告位。注：1、享受公司租金優(yōu)惠的客戶必須符合公司的精裝修標(biāo)準(zhǔn)>200元/平米； 2、租賃面積500平米商戶均可以7折優(yōu)惠使用公司大型廣告牌； 3、以上優(yōu)

17、惠項(xiàng)目只取一項(xiàng)，不重復(fù)計(jì)算，主力店優(yōu)惠政策除外； 4、此解釋權(quán)歸廈門欣居房地產(chǎn)代理公司所有.主力店招商執(zhí)行方案一、 主力店招商的目的和意義主力店是一個業(yè)態(tài)多元化、商品品牌化、消費(fèi)方式全景化的商業(yè)集合體。建筑體量大、業(yè)態(tài)多、功能齊全，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強(qiáng)的品牌號召力和影響力，同時能夠達(dá)到提升整個天賜龍港項(xiàng)目的商業(yè)價值，增強(qiáng)業(yè)主的投資信心，推動天賜龍港項(xiàng)目商鋪和住宅銷售的作用，為其它業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。可以說，昌廈大道商業(yè)街主力店招商的成果，引進(jìn)主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度慢，直接決定了開發(fā)商投資回報的實(shí)現(xiàn)及整個項(xiàng)目后期的運(yùn)營和管理。因此，天賜龍港項(xiàng)

18、目主力店的招商工作是各項(xiàng)開發(fā)工作的重中之重。二、 主力店招商的招商目標(biāo)由于主力店是整個項(xiàng)目的主力業(yè)態(tài)，并結(jié)合寧都城市經(jīng)濟(jì)水平、市場定位及項(xiàng)目實(shí)際情況，主力店的招商目標(biāo)及品牌可以鎖定在贛州地區(qū)知名連鎖購物中心及本地有實(shí)力的超市：目標(biāo)區(qū)域公司名稱相關(guān)要求備注贛州地區(qū)知名連鎖店1.國光超市2.堅(jiān)強(qiáng)量販3.永安南城4.步步高5.萬客隆一、商圈人口: 有沒有購買力？二、交通狀況：易達(dá)性?三、競爭分析:競爭對手如何？商則無域，相融共生寧都本地實(shí)力超市1.萬潤購物中心2.新南康百貨3.發(fā)聯(lián)超市三、 主力店的招商方法招商人員要正確理解招商的基本原則，合理把握招商策略，利用一切可以利用的社會資源，結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度

19、需要，采取靈活多變的招商方法，以確保主力店招商工作有效開展和按時完成。方法1：按主力店招商正常步驟穩(wěn)步推進(jìn)，廣泛聯(lián)系、發(fā)布招商信息、逐級匯報、相互反饋信息、現(xiàn)場考察、合作意向談判。方法2：通過簡單電話聯(lián)系溝通，直接上門取得面談，為主力店的招商工作爭取時間，必要時可采取非常規(guī)手段直接與主力店廠家主要負(fù)責(zé)人聯(lián)系，以取得理解和支持，推進(jìn)談判進(jìn)展速度，提高談判成功率。方法3：采取應(yīng)急措施：主力店引進(jìn)對整個項(xiàng)目的開盤銷售至關(guān)重要的，如通過招商人員的努力，在開盤前仍然很難與主力店廠家達(dá)成共識，簽訂合作意向，為不影響項(xiàng)目開盤銷售，可采取兩種應(yīng)急辦法：第一，通過與主力店廠家協(xié)商，經(jīng)經(jīng)其同意，冠其名作項(xiàng)目的推廣

20、宣傳工作；第二，先適當(dāng)降低合作條件與品牌主力店達(dá)成合作意向，然后在簽約談判階段再作合作條件的相應(yīng)調(diào)整。 以上三種方法中，第一種方法系主力店開店、招商常規(guī)步驟和方法，符合正常商業(yè)程序，但環(huán)節(jié)較多，需要時間較長，與目前的項(xiàng)目進(jìn)度要求有一定差距；第二種方法非常規(guī)方法，雖能為談判爭取時間，盡快推進(jìn)談判進(jìn)程，但可能造成主力店廠家的不理解，對談判造成不利影響；第三種種是在不得以的情況下采取的彌補(bǔ)措施，雖可為項(xiàng)目的開盤趕到推波助瀾的作用，如開盤后未能正常引進(jìn)，會對投資業(yè)主及后期的招商工作造成一定的負(fù)面影響，同時借品牌主力店之名作項(xiàng)目的推廣宣傳，可能會有費(fèi)用產(chǎn)生。在招商過程中，應(yīng)權(quán)衡利弊，靈活運(yùn)用以上三種招商

21、方法，確保工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、主力店的人員組合及工作計(jì)劃整個項(xiàng)目的主力店招商工作不同于一般品牌的招商，主力店的招商周期長，招商過程復(fù)雜，招商環(huán)節(jié)多，所面臨的困難大，主力店的招商引進(jìn)絕不是一蹴而就的，需要成立專門的招商隊(duì)伍負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，建議：1、由廈門欣居房地產(chǎn)代理公司牽頭，成立主力店招商工作小組；2、招商工作小組可分為招商領(lǐng)導(dǎo)小組及執(zhí)行小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由開發(fā)商、廈門欣居的主要領(lǐng)導(dǎo)組成，執(zhí)行小組由富有專業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)、招商能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的成員組成；3、招商工作小組必須在開展主力店招商工作之前，制定詳細(xì)的、切實(shí)可行的主力店招商工作計(jì)劃及考核目標(biāo)，將責(zé)任落實(shí)到每個招商人員，使招商人員根據(jù)計(jì)劃開展主力店的

22、招商，避免工作雜亂無章，打亂戰(zhàn)。主力店的招商日常工作、基礎(chǔ)性工作由廈門欣居招商部的人員負(fù)責(zé)，開發(fā)商負(fù)責(zé)招商這塊人員作相應(yīng)的配合工作。主力店招商工作小組人員組成及職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組1.廈門欣居：陳總、黃總監(jiān)2.開發(fā)公司：陳總1.領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)：戰(zhàn)略決策、談判、組織、控制；會晤主力廠家領(lǐng)導(dǎo)等；2.執(zhí)行小組職責(zé)：談判過程分析、匯報；制定詳細(xì)可行的工作計(jì)劃及方案;總之，進(jìn)入主力店招商談判階段，專業(yè)管理機(jī)構(gòu)及開發(fā)公司招商負(fù)責(zé)人應(yīng)同時介入，必要情況下，開發(fā)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)親臨談判現(xiàn)場，以便現(xiàn)場決策，縮短談判時間，增強(qiáng)談判效果，加快招商進(jìn)度執(zhí)行小組1.天賜龍港項(xiàng)目招商部：張勇、彭延龍2.開發(fā)公司具體負(fù)責(zé)人：張主任3.

23、物業(yè)協(xié)助人員：張總五、擬定談判的招商條件招商條件在主力店招商過程中起決定性因素，我們應(yīng)運(yùn)用發(fā)展的思路，全理把握效益與發(fā)展的關(guān)系，在尊重市場因素的基礎(chǔ)上，與品牌主力店談判的過程中靈活把握，在確保“招進(jìn)來”的前提下，盡可能的擴(kuò)大天賜龍港的有效收益。談判的過程中，應(yīng)適當(dāng)提高合作條件，為以后的談判留出余地，確保談判過程中的主動局面。合作條件可依據(jù)以下四種方式作為思路與方向：第一：固定租金第二：基本租金+超額銷售提成第三：基本租金+遞增租金第四：低基本租金+高遞增租金以上是主力店招商的基本方法和步驟，在招商執(zhí)行時還應(yīng)結(jié)合市場的變化及與主力店談判的具體情況，與開發(fā)商一道對方案及時調(diào)整，以確保主力店招商的順

24、利進(jìn)行。次主力店及中小商店招商執(zhí)行方案一、招商方式及技巧：1.“一對一”的上門直接招商，針對大型的商家或?qū)I(yè)經(jīng)營商家要采取一對一的重點(diǎn)招商（前提是要通過一段時間的積累并了解別人的情況，做到“有備而去”(有效率高)2. 本項(xiàng)目目前的商業(yè)氣氛需要培育，首先要將商業(yè)經(jīng)營起來，利用商業(yè)氛圍提高其商業(yè)價值，促進(jìn)后期開發(fā)的樓房銷售；3. 針對大型的商家，可以先引導(dǎo)介入預(yù)先經(jīng)營起來！這樣對商業(yè)街后續(xù)的經(jīng)營及二層定字樓商鋪的銷售非常有利（帶租約銷售方式）4. 針對大型的寫字樓商鋪（二樓）可以采取產(chǎn)權(quán)式的商鋪來操作，銷售后再合或租了后再分開賣； 5. 大型的招商會，如在大型的節(jié)假日舉行“購物節(jié)”、大型的招商洽談

25、會等(會議營銷)6. 商業(yè)從外到里的招商經(jīng)營方式，先將靠近廣場處的商業(yè)經(jīng)營起來，因?yàn)榇颂幦菀拙奂藲?，以此帶動?nèi)鋪的銷售和出租；二、宣傳推廣應(yīng)用：² 電話：電話通知前來訪客戶，告知招商活動信息，電話營銷；² 電視：多頻道走字及30秒圖像,以寧都電視頻道為主，贛州電視臺為次；² 戶外：在縣城鬧區(qū)突出位置租賃廣告牌，同時在各大交通路口設(shè)立高炮發(fā)布招商政策及優(yōu)惠政策信息；² 海報：縣城沿街及人流量集中區(qū)域派發(fā)招商手冊或招商dm單；² 短信：針對目標(biāo)客群，派發(fā)短信盛大招商信息，并且最好定制式，一對一的發(fā)；² 陌拜：到各個商業(yè)街進(jìn)行登門拜訪，面

26、對面溝通，挖掘客戶的需求；² 報紙：江南都市報，江西日報，新法制報，贛南晚報爆眼位置登招商廣告；² 條幅：布置于小區(qū)大門入口處及城鄉(xiāng)突顯位置；附：報紙/短信方案:八、 招商工作程序一覽表序號工作內(nèi)容完成情況序號工作內(nèi)容完成情況1進(jìn)行寧都縣城商業(yè)業(yè)態(tài)及租賃市場調(diào)研有待完善13（3）物管文本完成2確定功能分區(qū)，確定招商平面圖及面積完成14（4）裝修要求有待完善3確定本項(xiàng)目的招商形式及條件完成15全面開展招商工作2012-9-14制定主力店招商執(zhí)行方案完成16整體形象推廣執(zhí)行2012-9-155制定次主力店及中小店招商執(zhí)行方案完成17招商結(jié)束2012-12-316招商前準(zhǔn)備工作1

27、8試業(yè)及開業(yè)推廣2012-10-171、招商工具19開業(yè)(商家聯(lián)盟活動)2013-1-18（1）招商地點(diǎn)及辦公用品基本完成209（2）客戶檔案，業(yè)主檔案資料整理基本完成21102、招商文本2211（1）招商手冊沒有2312（2）租賃合同有待完善24九、 市場調(diào)研相關(guān)數(shù)據(jù)參考1、 現(xiàn)寧都類似樓盤商業(yè)部分的租金調(diào)研數(shù)據(jù)：2、 現(xiàn)寧都縣城商業(yè)街的租金市場調(diào)研數(shù)據(jù)： 樓盤名稱樓層平米/元/月啟動價格啟動時間商業(yè)街名稱平米/元/月啟動價格啟動時間國際社區(qū)昌廈大道國際社區(qū)登豐大道京都豪廷中山路京都豪廷梅江路名仕公館勝利路名仕公館博生路梅江苑解放路第二階段：社區(qū)商業(yè)步行街招商方案（略，附商業(yè)平面圖）第三階段：