合肥百花大廈營銷策劃方案

1、合肥百花大廈營銷策劃方案第一部分 市場調(diào)研與分析一、本次調(diào)研的目的1、通過深入仔細的市場調(diào)查，結(jié)合本項目的自身特點，分析研究目標客戶群的要求，按本公司的銷售準備要求及項目開發(fā)的思路與理念，對產(chǎn)品進行必要的細分、定位。2、制定出比較詳細的建議性、可行性強的初步策劃方案，為項目的銷售成功做出必要的準備與鋪墊。二、調(diào)研的指導思想通過點、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對時間較短、風險較小的原則前提下，制定出適合本項目運作的營銷策劃方案，力爭保障該項目銷售工作的順利進行。三、調(diào)查過程簡述由于該項目地塊位置的特殊性，已決定了該項目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項目的建設(shè)方案來制定和完善項目的市場營銷研究，因

2、此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場因素影響的大小和消費群體的接受方式、接受能力方面進行制定。一方面通過對合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價格影響）的高層物業(yè)進行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，研判宏觀大市場對本項目的影響；第二方面，通過對合肥各區(qū)域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是該項目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多層住宅市場進行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導其購買與多層價格相近的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進行調(diào)查，并與本項目進行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進行投資估算和引導；第四方面，

3、通過對以往合肥的已建高層商務公寓的調(diào)查，以及本項目前期運作的過程，為本項目提出一些建議。四、合肥市物業(yè)市場分析1、高層樓市分析1)、高層商務寫字樓一段時間以來，商務寫字樓項目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在89年至93年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應了我們國家初期的改革開放政策潮流。隨后開發(fā)建設(shè)商務樓成風，使得9699年商務樓市場空置率一直居高不下，全國省會城市平均商務寫字樓空置率高達55%，其后通過國家的宏觀調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，商務樓經(jīng)過了較長時間的消化和整合。從資料分析看，目前的商務樓市場趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是94年以來見高回落觸低反

4、彈階段，由于我國已正式加入wto，在改革開放進一步深入并得到法律保障的同時，隨著商務活動的日益頻繁，獨資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場所，高層商務將是他們的首選。在知識經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā)展橋梁作用的同時，會利用科技城市的優(yōu)勢吸引更多的外資到合肥投資，將會增加商務樓市的市場需求量。如今的全國乃至合肥的商務樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時期，區(qū)位優(yōu)勢、地域配套優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的高層商務樓將是今后一段時間（四年內(nèi)）合肥市場的發(fā)展需求產(chǎn)品，當然需求的空間有限，速度很慢。而相反，對一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務寫字樓的或一些配置較低的商務樓，無論

5、從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價格優(yōu)勢，但升值保值的機會較小，投資的風險較大。單從投資租賃這個角度看，合肥市老城區(qū)高層商務租賃價格差異較大，從25元/到70元/不等。從新華商務樓和潤安大廈商務樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗證上述分析的正確性。（詳見附表1、2）新華商務樓運作了五年，剩余部分預計將在今年售完。潤安大廈閑置了6年之久，目前正以較好的銷售勢頭進行盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。2)、高層住宅樓現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對較長，接受程度也較為有限，但從2002年合肥高層住宅投放量同比增加75%（111月份）猛增的趨勢看小高層

6、市場預熱過程已經(jīng)過去，熱銷會在激烈的競爭中到來，原因是土地供應政策發(fā)生變化，為了充分利用土地資源，降低土地成本，提高項目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時隨著居民的消費和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高層發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。新建設(shè)的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計（立面造型）、項目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項目銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。較能反映合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務樓、潤安大廈、元一時代花園、東?；▓@等。（詳見附表1、

7、2）2、多層樓市分析1)、多層寫字樓每年合肥市有約5萬的多層商務寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價4000元/，租金30元/。此后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為10萬，銷售均價為5000元/，目前尚有2萬多空置，其租金均在25元/左右。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價在2600元/，其租金均在18元/左右。2)、多層住宅樓通過對合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展狀況不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)

8、展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設(shè)也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認的警戒線的7個百分點。為此，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。從資料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個在50萬左右的（鳳凰城、頤和花園、福海新居）小區(qū)投入建設(shè)，會對市場有一定的沖擊。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價為2000元/，略低于全國平均水平，高于全省平均水平的80%。租賃價格為5元/，中心地帶的多層銷售均價在3000元/，租賃價格為10元/。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱 安徽潤安（國際）

9、股份公司具體位置蒙城路與阜南路交口物業(yè)規(guī)模6萬市場環(huán)境市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通要道出行方便建筑層數(shù)32層潤 安 大 廈租賃價格（元/月*）50元/月·（不含水電費）相關(guān)配置有地上車位和地下庫,3部高速電梯.商家特征中介服務、廣告公司為主；外地辦事機構(gòu)。備 注14層為酒店；5層以上商?。?層3830元/，每上一層加30元。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市招商公司具體位置榮事達大道與淮河路交口物業(yè)規(guī)模8000市場環(huán)境比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）無停車場、老式電梯一部?；?安 大 廈租賃價格（元/月*）50元/月·商家特征市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險公司。備

10、注老式辦公樓、建筑年限長；毛坯房出租。物業(yè)名稱業(yè)主名稱新華社安徽分社具體位置六安路與淮河路交口物業(yè)規(guī)模3萬市場環(huán)境商業(yè)重地，出行方便。建筑層數(shù)30層相關(guān)配置（含停車位）地下停車場、車位150元/月，電梯三部；一部貨梯。新華大廈租賃價格（元/月*）32元/月·（不含水電費）商家特征中介服務、廣告建設(shè)材料公司外地公司駐肥辦事處。備 注屬商辦樓；有余房出售售價5層3800元/，每上一層加30元/。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱省郵電局具體位置六安路淮合路交口物業(yè)規(guī)模25萬市場環(huán)境商業(yè)重地高檔辦公建筑層數(shù)29層相關(guān)配置（含停車位）地上地下車位/庫充足；中央空調(diào)；水電電話齊全。郵

11、電大廈租賃價格（元/月*）77元/月·商家特征一些知名企業(yè)合肥辦事處；會計師事務所；廣告公司。備 注精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市府辦公廳具體位置榮事達大道西側(cè)物業(yè)規(guī)模1.5萬市場環(huán)境商業(yè)氣氛濃厚，出行方便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部精裝修，路邊臨時停車。政通大廈租賃價格（元/月*）30元/月·（不含水電電梯使用費）商家特征市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。備 注物業(yè)名稱業(yè)主名稱萬總商貿(mào)公司具體位置宿州路南段物業(yè)規(guī)模9000市場環(huán)境繁華地段，人流大，出行不便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部，精裝修，有地上停車場

12、。太陽城寫字樓租賃價格（元/月*）32元/月·（水電自理）商家特征各種咨詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱興華物業(yè)公司具體位置六安路與長江路交口北物業(yè)規(guī)模2500市場環(huán)境商業(yè)氣氛濃，出行不便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯一部，無停車場。長安大廈租賃價格（元/月*）40元/·月商家特征以咨詢、廣告、倉庫學校為主。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱紅旗飯店物業(yè)辦具體位置三孝口東側(cè)物業(yè)規(guī)模6000市場環(huán)境交通主干道，商業(yè)氣氛濃。建筑層數(shù)6層相關(guān)配置（含停車位）無電梯和停車場紅旗飯店租賃價格（元/月*）40元/月·

13、月商家特征中介、咨詢、婚介公司等服務性且需要市內(nèi)辦公的公司。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱澳鑫房產(chǎn)具體位置壽春路百花井附近物業(yè)規(guī)模/市場環(huán)境環(huán)境優(yōu)越、出行方便建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯；中央空調(diào)；底下停車庫。百花大廈租賃價格（元/月*）45元/月·月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱皖科窿商貿(mào)公司具體位置榮事達大廈與環(huán)城路交口西物業(yè)規(guī)模7000市場環(huán)境環(huán)境幽靜、出行方便。建筑層數(shù)8層相關(guān)配置（含停車位）電梯、室外停車場、水電電話。糖酒大廈租賃價格（元/月*）15元/·月商家特征/備 注本大廈為83年房，有效使用年限約40年；傾向于出售：價格為

14、2000元/；可采用50%的按揭付款方式。物業(yè)名稱業(yè)主名稱鴻達房產(chǎn)具體位置雙崗十字路口東物業(yè)規(guī)模7000市場環(huán)境交通主干道，出行方便。建筑層數(shù)8層相關(guān)配置（含停車位）地下車庫、電梯、水電、電話。鴻達大廈租賃價格（元/月*）25元/·月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）業(yè)主名稱盛安廣場業(yè)主名稱新鴻安大廈物業(yè)規(guī)模3萬物業(yè)規(guī)模2.3萬建筑層數(shù)建筑層數(shù)23層，主樓高90.8m建筑層數(shù)建筑層數(shù)20層租賃價格（元/月*）66元/月（電費另計）租賃價格（元/月*）46元/月/（水、電費另計）相關(guān)配置（含停車位）有62個停車位，300元/月相關(guān)配置（含停車位）200元/月（還有若干個車位

15、）物業(yè)詳況集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂、停車場等功能于一體，1999年正式運行，主樓五層以上為敞開式寫字樓，可任意分隔，四層以下及五層附樓均為綜合性商場。辦公用客梯四部，客貨梯一部，中央空調(diào)二臺。物業(yè)詳況一層大廳，二層以上均為辦公場所，有地下停車場，僅兩部辦公用客梯。具體位置位于長江路與金寨路交叉口南15約200米具體位置緊鄰安徽省教育學院，金寨路327號市場環(huán)境處交通要道，出入方便，周邊商業(yè)氣氛較濃厚，市場信息靈敏，便于商貿(mào)拓展。市場環(huán)境處交通要道，出入方便，但大樓主門較偏僻，無商業(yè)氣氛，屬安靜辦公場所。商家特征安徽盛安國際發(fā)展有限公司是安徽省糧油食品進出口集團公司和盛安國際（香港）有限公司共同

16、合資成立的綜合性公司。商家特征中國包裝進出口安徽分公司，國企單位聯(lián)系電話戚永偉系電話孟祥林 注還剩70的一間辦公室，辦公裝潢環(huán)境較為氣派、明朗、有時代感。備 注還剩58和158兩間辦公室，下月中旬會陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場所。辦公裝潢較差，感覺不好。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）業(yè)主名稱海亞大世界業(yè)主名稱怡和錦江物業(yè)規(guī)模近1萬物業(yè)規(guī)模近3萬建筑層數(shù)共8層建筑層數(shù)建筑層數(shù)25層租賃價格（元/月*）銷售價格28元/月/5500元/（均價）租賃價格（元/月*）產(chǎn)權(quán)式管理相關(guān)配置（含停車位）有淮河路停車場相關(guān)配置（含停車位）物業(yè)詳況有近1000辦公場所提

17、供，現(xiàn)有中國人壽保險公司、化妝品代理等租賃，下月底將有更大場所出租。物業(yè)詳況年租金8.6%的收益，每年1000元的酒店免費簽單消費。業(yè)主所購酒店產(chǎn)權(quán)3年后可轉(zhuǎn)讓給怡合錦江國際大酒店有限責任公司。具體位置淮河路改造工程指揮部對面具體位置含山路與淮河路交叉口處市場環(huán)境處鬧市區(qū)，周邊買賣商業(yè)氣氛濃厚，辦公不適宜。市場環(huán)境處鬧市區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚，投資思想浮動較大。商家特征合肥新海亞物業(yè)管理有限公司商家特征合肥輝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司聯(lián)系電話楊靜系電話陳劍雯 注主要銷售住宅樓，辦公代銷。備 注據(jù)介紹銷售過半。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱淮

18、河路一條街物業(yè)名稱長江路一條街租金范圍2060元/月不等租金范圍40元/月/左右物業(yè)配套有幾個大型停車場和大型商場。物業(yè)配套配套不全，停車場所不多。市場環(huán)境是鬧市取，商業(yè)氣氛濃厚，適合商家投資買賣生意，辦公有顯吵雜，且交通較受限制，特別不適宜大公司、大集團的辦公。市場環(huán)境交通便利，商業(yè)氣氛很好，有利于商貿(mào)恰談。商家特征多為生意買賣及品牌代理等。商家特征各種品牌代理、各種需要繁華地段的公司辦公。物業(yè)現(xiàn)況建成不久的寫字樓租賃情況較差，一層的出租情況較好。物業(yè)現(xiàn)況良好前景預測為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。前景預測可建高檔寫字樓備注備注合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項目名稱/開發(fā)商淺

19、水 灣安徽美安達房地產(chǎn)開發(fā)公司項目位置合肥市金寨南路十八崗157號代理商/銷售商華夏偉業(yè)·上海金貝工程進度3-4層主體面市時間02、10、8主打廣告詞高山流水，自在人家企劃方向合肥首座180-270水景、地景、高爾夫智能化社區(qū)建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收費標準服務項目： 24小時保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護建筑類型聯(lián)排別墅/小高層收費標準：主要賣點1、水景社區(qū)，適宜居??；2、高爾夫、網(wǎng)球場在身邊；3、建筑造型，風格獨特。智能化系統(tǒng)設(shè)施樓宇對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、紅外防越報警系統(tǒng)、寬帶入戶、車輛管理系統(tǒng)、緊急廣播背景音樂系統(tǒng)。小區(qū)公共配套高爾夫球場（擬建）網(wǎng)球

20、場40畝水景 幼兒園 多功能會所銷售價格均 價： 1950元/起步價： 1600元/最高價： 2300元/周邊市政配套明珠廣場、合肥大學城 、168中學 、中銳國際學校 、省教院 、潤安公學、 銀行、 超市交通情況說明226路、901路、230路、148路 、215路等五路公交車，緊鄰金寨南路，距離市區(qū)較遠，但交通方便。 建筑面積總 建 面：30000萬 （一期）規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： /戶型面積；90-240綠化率： 50%戶型結(jié)構(gòu)：二房二廳 、三房二廳 、四房二廳。容積率： /備 注總占地：250畝，一期為3萬9層小高層。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項目名稱/開發(fā)商奧林花園二期合肥華源物業(yè)發(fā)展有

21、限公司項目位置合肥市霍山路82號（農(nóng)大北門）代理商/銷售商合肥美信房地產(chǎn)咨詢有限公司工程進度結(jié)構(gòu)封頂面市時間2002.6主打廣告詞運動就在家門口-奧林花園企劃方向成熟社區(qū)、居家方便、環(huán)境幽雅。 建筑結(jié)構(gòu)異型框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項目與收費標準公共綠化養(yǎng)護、生活垃圾清運、房屋維護、便民服務、24小時保安聯(lián)防。建筑類型一期11棟二期12棟六層住宅收費標準：主要賣點1、周邊配套齊全2、一環(huán)路內(nèi)出行方便3、封閉管理功能齊備智能化系統(tǒng)設(shè)施寬帶入戶、閉路電視監(jiān)控、單元樓宇可視對講系統(tǒng)、紅外對射報警。小區(qū)公共配套幼兒園 會所 地下停車場銷售價格均 價： 2040元/起步價： 1860元/最高價： 2180元/周

22、邊市政配套農(nóng)大、一中、琥柏小學中學、中醫(yī)附院、二院分院、超市、菜市、銀行、郵局交通情況說明一環(huán)路內(nèi)目前2路公交車經(jīng)過出行基本方便建筑面積總 建 面： 20萬規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： 768戶戶型面積： 97-151綠化率： 35%戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注坡屋頂 北窗使用高級中空玻璃 1000地下停車場合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項目名稱/開發(fā)商都市清華合肥宏圖房屋開發(fā)公司項目位置蒙城北路西側(cè)臨泉西路與風臺路之間代理商/銷售商合肥萬家房地產(chǎn)營銷策劃公司工程進度基礎(chǔ)開挖面市時間/主打廣告詞全新演繹美好生活空間企劃方向倡導“家”文化的新都主義的no1。建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收

23、費標準/建筑類型23棟六層住宅收費標準：/主要賣點1、水景花園 自然林帶；2、配套齊全 生活便利；3、中高檔建筑定位，有一定特色。智能化系統(tǒng)設(shè)施寬帶入戶、安防報警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。小區(qū)公共配套雙語幼兒園、會所、4500大型超市、200個車位、9999清泉廣場。銷售價格均 價： /起步價： /最高價： /周邊市政配套三十六中、雙崗小學、 新世紀學校、菜市。交通情況說明風臺路臨泉路尚未打通，交通不甚方便。建筑面積總 建 面： 100000規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： 808戶戶型面積； 94-170綠化率： 40%戶型結(jié)構(gòu)：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。容積率： 1.25備 注總用地8萬平方米。合肥市

24、物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項目名稱/開發(fā)商華源國際城五期安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司項目位置合肥是和平路10號（東二環(huán)與和平路交口處）代理商/銷售商上海三威力房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司工程進度準現(xiàn)房面市時間2002.10主打廣告詞坐擁成大型熟社區(qū)，把家安在花園里。企劃方向華源生活廣場建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收費標準服務項目：24小時保安巡邏、封閉式管理、家政服務。建筑類型一二層為商鋪，三四五為住宅。收費標準：0.39元/*月主要賣點 1、大型成熟社區(qū)；2、配套齊全；3、生活便利。智能化系統(tǒng)設(shè)施閉路電視監(jiān)控、紅外防越報警、樓宇對講系統(tǒng)小區(qū)公共配套幼兒園、科大附小、華源分校、7000社區(qū)公園、 2.2萬華源

25、生活廣場。銷售價格均 價： 1850起步價： 1740最高價： 2040周邊市政配套三萬華聯(lián)超市、市二院 、八院、 十中、 銀行、 花沖公園 、郵局等。交通情況說明10條公交線路通達全市 緊鄰二環(huán)路 出行很方便建筑面積總 建 面：12萬規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)：1250戶型面積； 93.04 、110.97、 129、108。綠化率：40%戶型結(jié)構(gòu)： 三室二廳容積率：1.3備 注尾盤階段、一次性付款98折、還有折讓空間。 總用地9萬平方米。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項目名稱/開發(fā)商橘郡萬綠園二期城建開發(fā)公司/新地物業(yè)項目位置 銅陵北路與臨泉路交口代理商/銷售商華夏偉業(yè)*上海金貝工程進度結(jié)構(gòu)封頂面市時間

26、2002.3主打廣告詞感受別墅現(xiàn)代美企劃方向現(xiàn)代藝墅，生活全面升級。建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收費標準服務項目： 封閉式管理、24小時保安巡邏。建筑類型二期10棟多層二棟小高層收費標準：0.50元/主要賣點1、一期帶動二期；2、物業(yè)細分化別墅新概念；3、建筑本身有亮點。智能化系統(tǒng)設(shè)施安防系統(tǒng)、紅外防越系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)。小區(qū)公共配套幼兒園、小學、3000中庭廣場、4200會所。銷售價格均 價：1988元/起步價：1700元/最高價：2988元/周邊市政配套勝利廣場、安徽大市場、六安路小學分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。交通情況說明比鄰旅游車站、公交車站、交通基本便利。建筑面積總

27、建 面： 280000規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： /戶型面積； 129-225綠化率： 45%戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi)容積率： 1.4備 注占地300畝五、百花大廈基本情況1、百花大廈的現(xiàn)狀百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務區(qū)壽春路中段。周邊的交通發(fā)達，生活公建設(shè)施一應俱全。省內(nèi)的名園、名校、名院均在服務區(qū)內(nèi)，大型商場、公園、娛樂場所可步行到達，與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。 2、項目基本狀況百花大廈于一九九八年底開工興建，在基孔樁施工結(jié)束后停工至今。今年該項目重新啟動，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設(shè)計研究院對原圖紙進行修改完善、同于十一月份領(lǐng)取建筑施工許可證，由廣

28、廈建設(shè)集團有限責任公司承建。合同竣工日期為二四年十二月份。本項目總用地面積為6168平方米，總建筑面積60784。地下2層，建筑面積：7768.9，其中地下車庫202個（地上車位10個）；地上31（29）層，建筑面積：53015.3，其中：商業(yè)建筑面積8678.8平方米，公寓建筑面積：44338.5，（會所面積，2586.8）。六、百花大廈項目swot分析1、項目優(yōu)勢分析結(jié)合本項目的實際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個區(qū)域。安徽省金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域市場前景極好。地塊周圍500米內(nèi)有省市名校、名園（三中、六中、宿

29、州路幼兒園）；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點；有休閑娛樂的市政府中心廣場；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的商務、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險、省投資公司、國元證券等重要金融機構(gòu)。生活、工作異常方便。項目開發(fā)企業(yè)實力強，物業(yè)管理綜合水平高，將在本項目中充分體現(xiàn)。交通狀況極其方便，有二十幾路公交車，可四通八達。地塊絕版，增值空間較大。2、項目劣勢分析該項目用地規(guī)模較小，項目戶外活動空間有限，綠化配置、景觀建設(shè)不盡人意。3、市場機會分析合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速

30、升溫階段，有效需求量增大；隨著合肥的對外全面開放，wto進程不斷加快，合肥在起到東、西部地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時，其商務公寓市場蘊涵著大量的消費潛力，市場前景較好；高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項目定位準確的基礎(chǔ)上，宣傳引導到位，將會有很大的市場機會；產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機會。4、市場威脅分析政府對該類式性質(zhì)項目投資容量和開發(fā)進度的控制程度將直接對本項目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響；政務區(qū)搬遷將對本項目產(chǎn)生一定的影響；不規(guī)范的商務租賃市場將影響部分投資出租收益客戶的判斷。七、項目定位研究1、百花大廈項目市場定位、產(chǎn)品定位1)、市場定位定位分析：該項目目前市場定位在本方案分析前已確定

31、為雙塔框筒結(jié)構(gòu)的高層建筑。通過以上分析可見，此區(qū)域建設(shè)有一定規(guī)模且具品牌效應的并有一定影響力的高層建筑符合本地域的現(xiàn)狀和發(fā)展要求。具體定位：有別于高層商務和高層住宅的差異品種。本方案的具體定位分析與澳鑫房地產(chǎn)公司提供的設(shè)計圖紙（高層住宅）有一定的差距，但可通過市場營銷運作加以調(diào)整。2)、產(chǎn)品定位定位分析：通過市場調(diào)研分析，省域及省會合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機會已經(jīng)來臨，但本產(chǎn)品的建設(shè)周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭，因此，本產(chǎn)品應像物主古井集團、澳鑫房產(chǎn)和假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應達到脫俗風雅、高檔精致。具體定位：高檔商務公寓：本公司

32、通過對合肥市高層商務、住宅和多層商務、住宅銷售與租賃市場進行了詳細調(diào)研和對5年后政務區(qū)搬遷所帶來的影響進行充分的論證，認為在該產(chǎn)品已確定的市場定位的前提下，應該修正其產(chǎn)品定位，由高層住宅改為高檔商務公寓，屬省域及合肥市市場的差異產(chǎn)品。利用古井集團、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務公寓。既能滿足適應改革開放經(jīng)濟快速發(fā)展中的市場需求，又能滿足一般置業(yè)人士的居住要求，同時，又能樹立百花大廈城市中心唯一至尊府邸、鉆石級商務公寓大廈的地位，市場中較難有同類產(chǎn)品與之競爭。2、目標客戶定位1）、在合肥設(shè)立辦事機構(gòu)的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)；隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國

33、加入wto后的開放度的極大提高，作為東西部橋梁的省會城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。同時，十五大的勝利召開，將會對安徽省會合肥產(chǎn)生深遠影響，因此，合肥的改革開放步伐將進一步加快，會吸引大批外商來合肥投資，百花商務公寓及時為他們提供了了首選的條件；2)、在省會合肥設(shè)立辦事處的全省各地市大中企業(yè)；百花大廈的星級酒店物管形式和標準將會吸引大批大中企業(yè)在此設(shè)立生活、工作兩方便且又能保值、增值的辦事場所。3)、要求在省會購住秘密性較好住所的全省各地市ceo階層，將會首選百花大廈；4)、百花大廈是注重形象、品牌效益的較有檔次的本市有一定實力的商貿(mào)公司理想選擇地；5）、夫妻雙方皆擔任較重要職位的且經(jīng)濟收入較豐厚的

34、35歲以上高級管理者，技術(shù)專家。屬二次置業(yè)人士；6）、長期居肥的外地商人或企業(yè)代表；7）、投資一族，近幾年社會投資渠道仍然較少，投資類風險較大，商務公寓式投資前景較為樂觀。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公，其租金最高達到60元/，將會吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。八、百花大廈項目有關(guān)建議1、規(guī)劃建議由于本項目占地面積僅6168，設(shè)計為雙塔高層建筑，現(xiàn)代風格味較濃，不是純小區(qū)概念樓盤，在建筑本身外的用地上進行的道路建設(shè)、小品建設(shè)及小塊綠地的配置要精、細、專、美，達到與百花大廈一樣精致且有品味。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細

35、刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。2、施工建議高層建筑施工周期較長固然有其客觀因素，但組織嚴謹、科學管理、嚴格的資金使用計劃應是保證施工進度的關(guān)鍵?？v觀高層建筑市場，能順利完工將是社會效益、經(jīng)濟效益的保證，反之將嚴重影響銷售策略的實施，難以保證項目投資收益。同時由于該項目已有過一次停工待建先例，相應也產(chǎn)生了一些負面效應、不利影響。因此，投資商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商要密切配合、鼎力相助，科學合理的組織項目實施。3、物業(yè)管理建議本項目聘請古井假日酒店進行物業(yè)管理，是該項目的又一亮點，怎樣將假日酒店管理的先進經(jīng)驗運用到百花大廈商務公寓，真正達到一

36、流的商務公寓，五星級的酒店管理，為此建議：1）、建立先進的硬件設(shè)施，創(chuàng)造一流的管理條件。通過本項目的智能化配置，設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時交易、電子地圖、ip電話、公共服務信息等各項服務；通過該平臺，實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡(luò)自動化物業(yè)管理；運用先進的計算機技術(shù)，對包括公共設(shè)施在內(nèi)的各項機械設(shè)備（配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)備、通風設(shè)備及電梯等）實現(xiàn)集中監(jiān)控；設(shè)置紅外線監(jiān)控報警、室內(nèi)安全緊急報警系統(tǒng)。2）、組建專業(yè)化的保安隊伍，可從富有經(jīng)驗的退役軍人中選拔,為突出百花大廈的知名度，建議全部招用退役女兵為保安人員。3）、應業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼

37、身服務。4、提升項目附加值的建議。1）、積極推廣應用新技術(shù)、新工藝和新材料；2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具；3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料粉碎裝置；4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗；5、智能化建議1）、安全防范系統(tǒng)a、緊急呼叫報警系統(tǒng)；b、煤氣燃露自動報警系統(tǒng)；c、24小時保安巡更系統(tǒng)；d、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；e、門禁控制與可視對講系統(tǒng)。2）、信息管理系統(tǒng)a、 停車管理系統(tǒng)（包括車輛自動識別、收費、保安監(jiān)控等子系統(tǒng)）；b、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)；c、能耗表數(shù)據(jù)遠程抄收系統(tǒng)；d、家庭設(shè)備自動化監(jiān)控系統(tǒng)；e、樓宇公用設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)。3）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)a、每層100兆寬帶高速上網(wǎng)；b、有線

38、衛(wèi)星電視系統(tǒng)；c、局域網(wǎng)vod廣播系統(tǒng)；d、網(wǎng)上醫(yī)療、教育、電子商務及網(wǎng)上購物等；6、會所的建議本項目會所面積為2586，可以設(shè)計為對外和不對外開放兩個區(qū)域，彰顯會所的尊貴和高雅；會所的功能充分體現(xiàn)和支持本項目的市場定位和形象定位，成為該項目的個性形象表現(xiàn)的支撐點；對內(nèi)、對外兩個部分均可采用會員制，突出私家會所的特質(zhì)；集團購買也可成為會所會員，會所可滿足集團和個人進行接待，會談和小型酒會，新聞發(fā)布會等方面的商務活動。同時，會所可設(shè)立家政中心，為會員代理干洗，代訂車票、船票，代為購物，家居美容，代接送小孩上學、代叫出租等，與物業(yè)管理相結(jié)合，提供星級貼身服務；設(shè)立視聽閱覽室，提供各類名著、暢銷書、

39、各種音樂、影視資料；設(shè)置電腦模擬高爾夫球練習場、棋牌、乒乓球室、桌球室等文娛設(shè)施；為女性業(yè)主提供醫(yī)學專業(yè)的美容美體設(shè)施和服務。7、大廳、電梯廳裝修的建議大堂和電梯廳也是本項目內(nèi)飾方面對外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。建議本項目大廳采用仿古地磚，色彩厚重的檀木，燈具用仿古藝術(shù)燈具，可在墻面上懸掛名人字畫、優(yōu)秀攝影等，整個效果既要有濃重的情調(diào)又不失流暢的活潑線條點綴，充分體現(xiàn)濃郁的藝術(shù)情調(diào)；電梯廳也是一個不能忽視的地方，可在電梯廳安放嵌入式休息椅，亦可懸掛一些業(yè)主子女的優(yōu)秀字畫和布藝作品以及企業(yè)的形象宣傳，真正做到細心為業(yè)主，真誠待客戶。8、其它建議：如此高檔次的商務公寓，怎能

40、讓業(yè)主、讓客戶放心購房，安心住房。建議在第八層做標準層樣板間，同時提供菜單式精裝修服務；提供各項費用收取標準和額度（含物業(yè)管理費）。第二部分 開發(fā)方案簡述與經(jīng)濟效益分析一、 開發(fā)方案簡述該項目屬九八年底開工建設(shè)，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對項目造成了一定負面影響，但同時也找準了市場的再次切入點。項目規(guī)劃設(shè)計建筑面積60784.2，其中公寓建筑面積44338.5，總套數(shù)為217套。戶型布局設(shè)計為高層住宅，而現(xiàn)經(jīng)市場調(diào)研分析得出，產(chǎn)品應定位為商務公寓，屬市場差異性產(chǎn)品并兼顧高層住宅功能。由于該項目地塊位置特殊，有絕版效應，其商務公寓定位、定性均屬檔次較高類別，同時智能化配置也屬目前合肥

41、一流，大廈安排212個停車位，停車位配置近1：1，上述配置和設(shè)計要求基本符合尖端商務公寓性大樓的要求。二、 項目投資估算1、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標及建筑內(nèi)容明細表 單位：序號項 目 內(nèi) 容數(shù) 量備 注1總占地面積6168百花大廈長67米，寬42米2容積率/建筑容度9.86/0.46樓層31層，高116.7米3總建筑面積60784.2含會所面積2586.84銷售面積60648合同確定的銷售面積2、投資總額工程總投資：17001萬元，單位成本為2797元/3、投資明細表序號項目總投資額（萬元）單位成本元/占總投資額的比例（%）1土地費1849304112建設(shè)工程報建費601993.53建筑安裝工程費

42、（含智能化配置）109411800644前期工程費3345525管理費（含發(fā)證費）151325096銷售費用65010747不可預見費91150.58財務費用101316769合計170012797100財務費用說明：考慮到地價按7年計息，建安及其它各項支出按2年計息。考慮房地產(chǎn)開發(fā)滾動經(jīng)營的特點，建安及其它各項支出計算依據(jù)按總額的30%計。1）、土地費利息：土地費×年利費×年數(shù)1849×4.5%×7=582萬2）、建安及其它支出利息：建安其它支出×30%×年利率×年數(shù)15979×30%×4.5%

43、5;2=431萬財務費用=（1）+（2）三、銷售收入預測根據(jù)市場調(diào)查，計劃銷售價格及收入估測收入如下：內(nèi)容面積（）均價（元/）收入（萬元）商務公寓41751350014613商業(yè)用房979050004895停車位910723282120合計60648356621628四、投資效益分析銷售稅金：（銷售收入）21628×5.56%=1203萬銷售利潤：銷售收入總投資銷售稅金21628170011203=3424萬投資利潤率：項目稅后利潤/項目總投資3424/17001=20%項目盈虧平衡點=項目總投資/（項目銷售收入銷售稅金）×100%17001/（216281203）

44、5;100%=0.8×100%=80%項目投資回收期=項目總投資/項目稅后利潤 17001/3224=5年五、綜合評價高層商務：省會城市合肥，是安徽省政治、經(jīng)濟、文化和對外交通的中心，是首批科技將要對外開放的城市之一，地處江淮之間，屬中部地區(qū)，起到促進東西部共同發(fā)展的橋梁作用；近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度較快，同比全國快四個百分點，城市建設(shè)與城市經(jīng)濟共同發(fā)展并取得了嬌人的成績，外資、合資企業(yè)已逾千家，商務貿(mào)易市場初具規(guī)模，老一環(huán)內(nèi)形成了以商貿(mào)、行政辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育運動為主的商務中心，同時也是雙中心地區(qū)，是全省的政治、經(jīng)濟、文化中心，是合肥市政治、經(jīng)濟、文化中心；雖然五年后合肥市的

45、cbd移至南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但此區(qū)域仍不失為全省的cbd集中區(qū)，同時也是廬陽區(qū)的cbd，還有合肥市政府所屬的二級機構(gòu)、事業(yè)單位和其他的政府貿(mào)易機構(gòu)等將重新構(gòu)成多層次且交叉的有特點的cbd新區(qū)域，這勢必會影響中心地區(qū)的商務樓市的發(fā)展。而近幾年商務樓市也會隨著經(jīng)濟的高速增長而不斷發(fā)展，需求也將會不斷的增加，雖然市區(qū)的商務樓銷售市場未能形成氣候，商務樓租賃市場也較為低迷，但高品味、高尖端、具有品牌效益的商務樓甚少，且市場有一定的空間；通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近兩年合肥市的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，2002年商品房銷售同比增長87%，銷售達120萬之多，而商務辦公只占10%，比例較小，并且多為小區(qū)、老區(qū)內(nèi)沿街新建、

46、改建的綜合樓，配置檔次較低，現(xiàn)階段合肥市商務辦公類物業(yè)，市內(nèi)空置率、空租率仍然較高，空置率達16%，空租率在市價25元/平方米的市況下達到20%（不含各類專業(yè)市場的辦公用房），市場競爭較為激烈，而作為商務配置較好的新華大廈，且入住率達90%，售價3850元/，租價為35元/，而配置較為一般的潤安大廈置業(yè)、租賃入住率也達60%左右，售價為3800元/，租價為40元/?？梢娚虅胀鷧^(qū)的高檔品牌高層商務市場前景仍然較好。純高層住宅：目前合肥的純高層住宅基本分布在一環(huán)以外，市場均價在3000元/平方米，市場正屬培育發(fā)展階段。較有代表性的樓盤是元一時代花園、九華山莊、雍景苑等，其銷售狀況較好，市場口碑尚佳

47、。根據(jù)資料分析，在老城區(qū)，私密較好、檔次較高、配置較全的高層住宅不多，而多層住宅銷售均價已達3000元/左右，因此，城市中心區(qū)域高層住宅市場潛力較大。綜上所述，本項目是高層商務辦公與高層住宅的差異產(chǎn)品，同時也是綜合產(chǎn)品，既能滿足商務辦公的需要，也能滿足高層住宅的需求，在城區(qū)用地異常緊張，土地使用政策的徹底改變之時，商務旺區(qū)的黃金地塊的增值速度加快，本項目充分突現(xiàn)地塊的絕版效應。本項目與上述很多項目相比，有質(zhì)高價優(yōu)的優(yōu)勢，在土地量化、高層預熱期五年將至之時，高開低走的高層商務公寓必將受到一部分喜登高望遠、豁朗開懷、棄城市煩雜壓抑、愛生活靜思雅秘的客戶群的青睞。第三部分 市場營銷一、營銷策略1、品

48、牌策略：充分利用古井集團是安徽省大型國有企業(yè)，國內(nèi)著名的上市公司之一的品牌形象，展開宣傳，實時引導。在項目的前期著重突出澳鑫房產(chǎn)的綜合實力，突出古井集團、古井假日酒店的成功典范，結(jié)合位于古井假日酒店對面十五中樓下的百花大廈銷售展示中心，實施品牌策略，奠定百花大廈商務公寓的市場形象；利用位于市內(nèi)主干道壽春路與阜陽路交界區(qū)域百花井地名優(yōu)勢，發(fā)揮其歷史悠久深入人心的市場影響力，打造出合肥市的商務公寓品牌是百花商務公寓大廈。2、價格策略1）、銷售價格分析本公司根據(jù)市場調(diào)研資料分析，推出的銷售價格排定，極具市場競爭力，在實施的過程中會根據(jù)市場的變化不斷做出調(diào)整，以求達到最佳的市場銷售價格。此價格排定表所

49、考慮的主要因素是不同的樓層、不同的位置、不同的戶型布局以及不同的銷售時間等。百花大廈銷售價格一覽表；a樓（東樓） 表1朝 向朝 北朝 南房 號05（d戶型）04（c1戶型）03（b戶型）02（f戶型）01（a戶型）戶 型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建 面156.90154.60190.40248.60195.80樓 層單 價單 價單 價單 價單 價二十九空中別墅二十八二十七35503650385042503950二十六3600370039004000二十五36503750395042004050二十四3700380040004100二十三395040504250

50、41504350二十二3900400042004300二十一38503950415040504250二十3800390041004200十九37503850405038504150十八3700380040004100十七36503750395037504050十六3600370039004000十五35503650385036503950十四3500360038003900十三34503550375034503850十二3400350037003800十一33003400360030003700十3200330035003600九29003000320025503300八2700280030003100七24002500270022502800六2300240026002700五商 場四三二一帶“四”或“三”的樓層，在做促銷活動時可采取優(yōu)惠措施。b樓（西樓） 表2朝 向朝 北朝 南房 號05