建筑學(xué)常識(shí)培訓(xùn)下PPT課件

1、1 識(shí)圖與術(shù)語(yǔ) 課程內(nèi)容課程內(nèi)容第1頁(yè)/共71頁(yè)2建筑學(xué)的基本認(rèn)知第2頁(yè)/共71頁(yè)3建筑作為一種具有傳承性的文化現(xiàn)象，研究其演變規(guī)律、符號(hào)意義、與城市相互影響等等歷史的視角歷史的視角設(shè)計(jì)的視角設(shè)計(jì)的視角技術(shù)的視角技術(shù)的視角工程的視角工程的視角市場(chǎng)的視角市場(chǎng)的視角建筑作為凝結(jié)多種技術(shù)成果的集成體，成為各種新材料、新技術(shù)的展示場(chǎng)建筑具有鮮明的工程屬性，研究不僅包括達(dá)成結(jié)果的技術(shù)工藝，也包括對(duì)于過程的管理與統(tǒng)籌當(dāng)建筑成為商品，市場(chǎng)屬性顯現(xiàn)出來價(jià)值、價(jià)格、成本、客戶、競(jìng)爭(zhēng)等范疇就具有了研究?jī)r(jià)值建筑具有多維綜合的研究視角建筑建筑研究建筑形式與空間的創(chuàng)造或創(chuàng)作規(guī)律第3頁(yè)/共71頁(yè)41、西方建筑的演變古典建

2、筑 18世紀(jì)中葉以前近代建筑 18世紀(jì)下半葉至20世紀(jì)初現(xiàn)代建筑 第一次世界大戰(zhàn)后至今埃及金字塔希臘神廟羅馬斗獸場(chǎng)哥特式建筑巴洛克建筑洛可可建筑復(fù)古思潮 折中主義 浪漫主義現(xiàn)代建筑初登舞臺(tái) 芝加哥學(xué)派有機(jī)建筑 賴特格羅皮烏斯 功能主義柯布西耶 居住的機(jī)器密斯 Less is more典雅主義高技派人情化、地方性新陳代謝運(yùn)動(dòng)仿生建筑簡(jiǎn)約主義 重歸最簡(jiǎn)解構(gòu)主義 打破與重構(gòu)后現(xiàn)代主義 批判與反思第4頁(yè)/共71頁(yè)5典型的老北京四合院2、中國(guó)古代建筑傳統(tǒng) 埏植以為器，當(dāng)埏植以為器，當(dāng)其無，有器之用。鑿其無，有器之用。鑿戶牖以為室，當(dāng)其無，戶牖以為室，當(dāng)其無，有室之用。故有之以有室之用。故有之以為利，無之

3、以為用。為利，無之以為用。 道德經(jīng)第5頁(yè)/共71頁(yè)6第6頁(yè)/共71頁(yè)73、建筑工程涉及的學(xué)科門類建筑(Architecture)結(jié)構(gòu)(Structure)建筑設(shè)計(jì)是對(duì)建筑物的形式和空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)實(shí)用、經(jīng)濟(jì)和美觀的統(tǒng)一。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，以保證建筑在使用期限內(nèi)的安全性、適用性、耐久性。 第7頁(yè)/共71頁(yè)83、建筑工程涉及的學(xué)科門類設(shè)備(Facility)給排水暖通電氣給水(Water supply)排水(Drainage)中水(Neutral water)供暖(Heating)空調(diào)(Air-conditioning)通風(fēng)(Ventilation)強(qiáng)電(Electricit

4、y)弱電(Communication)智能化(Intelligent system)* 此外設(shè)計(jì)到的相關(guān)專業(yè)還包括工程前期的勘察、測(cè)量以及工程概預(yù)算等。 第8頁(yè)/共71頁(yè)94、建筑結(jié)構(gòu)基本知識(shí)建筑結(jié)構(gòu)： 指建筑物中由承重構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)體系。結(jié)構(gòu)特性： 必須具備足夠的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性和耐火性等。構(gòu)成材料： 鋼筋、混凝土等?？梢杂梢环N材料構(gòu)成，也可以由兩種或多種材料構(gòu)成。構(gòu)成單元： 基礎(chǔ) 、柱、梁、 板 、墻等。第9頁(yè)/共71頁(yè)10按承重構(gòu)件的材料分：（1）木結(jié)構(gòu)（2）磚混結(jié)構(gòu) （3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) （4）鋼結(jié)構(gòu) （5）鋼與混凝土結(jié)構(gòu)（6）鋼管混凝土結(jié)構(gòu)5、建筑結(jié)構(gòu)的基本分類：按結(jié)構(gòu)布置

5、特征劃分：（a）框架結(jié)構(gòu) （b）框架剪力墻結(jié)構(gòu)（c）框架筒體結(jié)構(gòu)（d）筒體結(jié)構(gòu)（單筒、多筒、筒中筒、束筒）（e）框支剪力墻結(jié)構(gòu)第10頁(yè)/共71頁(yè)11按承重構(gòu)件的材料分：磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 鋼管混凝土結(jié)構(gòu) 第11頁(yè)/共71頁(yè)12按結(jié)構(gòu)布置特征分：框架結(jié)構(gòu)典型平面第12頁(yè)/共71頁(yè)13按結(jié)構(gòu)布置特征分：框剪結(jié)構(gòu)典型平面第13頁(yè)/共71頁(yè)14按結(jié)構(gòu)布置特征分：框筒結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)第14頁(yè)/共71頁(yè)15規(guī)劃學(xué)的基本知識(shí)第15頁(yè)/共71頁(yè)城市規(guī)劃是研究一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和全面安排的科學(xué)。相關(guān)概念：城市規(guī)劃 VS 城市設(shè)計(jì) VS 建筑設(shè)計(jì)學(xué)科

6、意義學(xué)科意義設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)政策行為政策行為城市規(guī)劃作為一項(xiàng)社會(huì)實(shí)踐，總是在一定的社會(huì)制度的背景及其發(fā)展過程中運(yùn)作的；城市規(guī)劃行政管理的各項(xiàng)行為都要有法律的授權(quán)，并依法實(shí)行管理。相關(guān)概念：總規(guī)、控規(guī)、詳規(guī)、修建性詳規(guī)、分區(qū)規(guī)劃某些較大規(guī)模項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果形成的必要階段，體現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的總體構(gòu)思或初始意向等。相關(guān)概念：概念規(guī)劃、方案深化、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)“規(guī)劃”概念使用的多意性第16頁(yè)/共71頁(yè)城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和全面安排。我國(guó)城市的編制體系可以概括為“兩階段、五層次”的體系：城市規(guī)

7、劃城市總體規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃總體規(guī)劃總體規(guī)劃綱要城市規(guī)劃的概念與編制層次第17頁(yè)/共71頁(yè)城市總體規(guī)劃 是綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展的戰(zhàn)略部署和綱領(lǐng)性文件。城市總體規(guī)劃的具體內(nèi)容：確定城市性質(zhì)和發(fā)展方向，劃定城市規(guī)劃區(qū)的范圍提出規(guī)劃期內(nèi)城市人口及用地發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)和發(fā)展用地的空間布局、功能分區(qū)及市中心、區(qū)中心位置確定城市對(duì)外交通系統(tǒng)的布局以及主要交通設(shè)施的規(guī)模、位置綜合協(xié)調(diào)并確定城市供水、排水、防洪、供電等設(shè)施的發(fā)展目標(biāo)和布局確定城

8、市河湖水系的治理目標(biāo)和總體布局，分配沿海、沿江岸線確定城市園林綠地系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)及總體布局確定城市環(huán)境保護(hù)目標(biāo)、提出防治污染措施城市分區(qū)規(guī)劃 是在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與城市詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。城市總體規(guī)劃第18頁(yè)/共71頁(yè)城市詳細(xì)規(guī)劃 城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃 是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建設(shè)用地所作的具體安排 城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃 城市詳細(xì)規(guī)劃的對(duì)象是城市中功能比較明確和地域空間相對(duì)完整的區(qū)域 規(guī)劃期內(nèi)擬建

9、設(shè)的城市用地都應(yīng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，規(guī)劃地域范圍一般應(yīng)在100公頃以上。近期內(nèi)擬建設(shè)的地區(qū)應(yīng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，地域范圍一般應(yīng)在3公頃以上第19頁(yè)/共71頁(yè)修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證建筑和綠地的空間布局、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益城市詳細(xì)規(guī)劃主要內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃確定規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)用地的界線；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件的允許建設(shè)的建筑類型規(guī)定各地塊容積率、建筑密度、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建

10、筑間距等控制指標(biāo)提出各地塊的建筑體量、體形和色彩等要求確定各級(jí)支路的紅線位置，控制點(diǎn)的坐標(biāo)和標(biāo)高根據(jù)規(guī)劃容量確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線制定相應(yīng)的土地使用和建筑管理規(guī)定第20頁(yè)/共71頁(yè)巴黎城市中軸線巴黎城市中軸線北京故宮航拍北京故宮航拍中外傳統(tǒng)城市規(guī)劃理念比較第21頁(yè)/共71頁(yè)根據(jù)城市空間形態(tài)基本特征 塊狀布局城市 帶狀布局城市星座狀布局城市組團(tuán)狀布局城市大都市連綿區(qū)廊坊城市規(guī)劃廊坊城市規(guī)劃上海市空間格局上海市空間格局北京中心城規(guī)劃北京中心城規(guī)劃城市空間形態(tài)類型第22頁(yè)/共71頁(yè)23 天津市域空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃天津市域空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容可以概括為：形成“一軸兩帶三區(qū)”的城市

11、空間格局 一軸：城市發(fā)展主軸：武清新城中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)；兩帶：東部濱海發(fā)展帶：寧河漢沽新城濱海新區(qū)核心區(qū)大港新城；西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶：薊縣新城寶坻新城中心城區(qū)靜海新城。三區(qū)：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)；中部七里海大黃堡洼濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)；南部團(tuán)泊洼水庫(kù)北大港水庫(kù)濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)第23頁(yè)/共71頁(yè)24認(rèn)真落實(shí)“立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射三北、面向東北亞，努力建設(shè)成為高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)”的功能定位，構(gòu)筑高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，搞好綜合改革和對(duì)外開放，不斷提升現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化、國(guó)際航運(yùn)和國(guó)際物流、改

12、革開放創(chuàng)新示范和宜居生態(tài)功能，努力把濱海新區(qū)建成高度開放、社會(huì)和諧、環(huán)境友好的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)新區(qū)和綜合改革試驗(yàn)區(qū)。 天津市十一五規(guī)劃綱要天津?yàn)I海新區(qū)規(guī)劃功能定位第24頁(yè)/共71頁(yè)25濱海新區(qū)核心區(qū)科技研發(fā)轉(zhuǎn)化為重點(diǎn)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，增強(qiáng)為港口服務(wù)的職能，積極發(fā)展商務(wù)、金融、物流、中介服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升城市的綜合功能，發(fā)展成為特色突出的海濱城市。漢沽新城漢沽新城建設(shè)成為環(huán)渤海地區(qū)的濱海旅濱海旅游、休閑、度假基地游、休閑、度假基地；積極發(fā)展新興海洋產(chǎn)業(yè)（包括現(xiàn)代海洋漁業(yè)），逐步成長(zhǎng)為中等海濱城市 大港新城大港新城國(guó)家級(jí)石化基地國(guó)家級(jí)石化基地。重點(diǎn)發(fā)展石油化工產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成為現(xiàn)代化石

13、油化工基地和原油、成品油集散中心；高等教育及產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)基地，努力建設(shè)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的中等海濱城市。 “一軸一軸”：沿海河和京津塘高速公路的城市發(fā)展主軸，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸“一帶一帶”：東部濱海城市發(fā)展帶，重點(diǎn)發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)“三個(gè)城區(qū)三個(gè)城區(qū)”：塘沽、大港、漢沽三個(gè)生態(tài)城，在軸和帶的T型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城濱海新區(qū)總體發(fā)展布局：“一軸、一帶、三個(gè)城區(qū)”的“T”型結(jié)構(gòu)第25頁(yè)/共71頁(yè)261 1、先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃面積平方公里，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、現(xiàn)代冶金等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和加工制造業(yè)2 2、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

14、區(qū)園區(qū)規(guī)劃面積平方公里，突出自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的研發(fā)培訓(xùn)和科技成果轉(zhuǎn)化3 3、濱?；^(qū)、濱海化工區(qū)規(guī)劃面積平方公里，重點(diǎn)發(fā)展石油化工、海洋化工和精細(xì)化工4 4、濱海新區(qū)中心商務(wù)、濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)規(guī)劃面積余平方公里，重點(diǎn)發(fā)展金融保險(xiǎn)、商務(wù)商貿(mào)文化娛樂、會(huì)展旅游5 5、海港物流區(qū)、海港物流區(qū)規(guī)劃面積平方公里，重點(diǎn)發(fā)展海洋運(yùn)輸、國(guó)際貿(mào)易現(xiàn)代物流、保稅倉(cāng)儲(chǔ)和分撥配送及與之配套的中介服務(wù)業(yè)6 6、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃面積平方公里，重點(diǎn)發(fā)展航空運(yùn)輸、加工物流民航科教、研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化、航空設(shè)備制造和維修7 7、海濱休閑旅游區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)規(guī)劃面積平方公里，重點(diǎn)發(fā)展濱海旅游、休閑度假和濕地生態(tài)旅

15、游濱海新區(qū)分區(qū)功能規(guī)劃第26頁(yè)/共71頁(yè)27濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的核心泰達(dá)CBD規(guī)劃占地2.5平方公里，將成為濱海新區(qū)的商務(wù)、金融、辦公中心。竣工和在建項(xiàng)目：濱海國(guó)際會(huì)展中心、濱海金融街、泰達(dá)投資服務(wù)中心、海關(guān)大樓以及市民廣場(chǎng)、政法大樓等設(shè)施。規(guī)劃項(xiàng)目：建設(shè)摩天大樓、傳媒大廈、博物館、歌劇院、少年科技館、高級(jí)寫字樓、五星級(jí)賓館、大型零售百貨等。標(biāo)志性摩天大樓：將包括3個(gè)塔樓，高度分別為300、200及 100米，總建筑面積35萬(wàn)-45萬(wàn)平方米，定位是在環(huán)渤海地區(qū)乃至中國(guó)北方具有極大知名度和高度認(rèn)同感的濱海新區(qū)地標(biāo)。中心商務(wù)區(qū)和主要項(xiàng)目建筑中心商務(wù)區(qū)和主要項(xiàng)目建筑中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)(效果圖效

16、果圖)濱海金融街濱海金融街(效果圖效果圖)濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃第27頁(yè)/共71頁(yè)某物流園概念規(guī)劃方案第28頁(yè)/共71頁(yè)Soho Beijing Logistics PortProposal Detail BreakdownParcel PhaseTotal AreaBuilding AreaArea of RoadsTotalResid. Club HseEdu.PublicRetailR5-A332,16625,1766,990103,140101,640008101,500R5-B341,49831,9529,546125,860124,790002301,070R6-A122,1331

17、6,7905,34395,44092,9000002,540R6-B124,49417,4687,02653,32050,776005502,428R6-C122,37917,1715,20823,80022,7241,076000R7-A227,48118,2909,19182,50076,2900006,210R7-B221,77616,4825,29471,20069,100005702,100R8-A329,85720,7269,13186,10086,100002,2800R8-B337,74329,2088,535107,900105,90004,0001,0102,000R8-C

18、332,33425,3646,97037,5503,900001,5800S1324,92019,2465,6747,750007,75000P117,0135,9831,030000000P224,1343,1171,017000000P338,7847,911873000000P4315,01113,4971,514000000Total351,723268,38183,342794,560734,1201,07611,7507,03017,848Above Ground GFA (m2)某物流園概念規(guī)劃方案第29頁(yè)/共71頁(yè)思考：如何理解不同層面的“規(guī)劃”內(nèi)涵？ “規(guī)”還是“劃”？第30

19、頁(yè)/共71頁(yè)31一塊地是怎樣變成建筑物的第31頁(yè)/共71頁(yè)321、什么是房地產(chǎn)？指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及他們所附帶的各種權(quán)益。是由物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩部分組成。 對(duì)于權(quán)益可以這樣理解：對(duì)于權(quán)益可以這樣理解：權(quán)利：你可以因此享有所有權(quán)、使用權(quán)；利益：你可以將其轉(zhuǎn)讓，享受升值帶來的利益；收益：你也可以將使用權(quán)通過合約轉(zhuǎn)租他人，獲得收益。房地產(chǎn) ：第32頁(yè)/共71頁(yè)33房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體權(quán)益土地建筑物權(quán)利利益收益房屋構(gòu)筑物1、什么是房地產(chǎn)第33頁(yè)/共71頁(yè)34立項(xiàng)驗(yàn)收施工設(shè)計(jì)交付使用2、建筑物產(chǎn)生過程第34頁(yè)/共71頁(yè)352、建筑物產(chǎn)生過程立項(xiàng)固定資產(chǎn)投資許可證審核項(xiàng)目總投資審

20、核項(xiàng)目投資計(jì)劃計(jì)劃局開發(fā)商土地使用權(quán)出讓合同書取得土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證大房地產(chǎn)證審核用地是否符合城市規(guī)劃規(guī)劃局招標(biāo)拍賣掛牌第35頁(yè)/共71頁(yè)362、建筑物產(chǎn)生過程設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)單位按照規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃局審核是否符 合規(guī)劃、規(guī) 范和環(huán)境是否符合消 防施工圖設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)第36頁(yè)/共71頁(yè)372、建筑物產(chǎn)生過程施工開發(fā)商開工申請(qǐng)施工許可證建設(shè)局審核資金是否落實(shí)審查施工企業(yè)資質(zhì)資金已經(jīng)落實(shí)施工企業(yè)已落實(shí)地價(jià)已經(jīng)付清施工單位監(jiān)理單位進(jìn)場(chǎng)，執(zhí)行施工圖將藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)第37頁(yè)/共71頁(yè)382、建筑物產(chǎn)生過程驗(yàn)收規(guī)劃、消防、環(huán)保、電梯、燃?xì)獾炔块T主體工程竣工驗(yàn)收合格證工程竣工驗(yàn)收備案證

21、明書建設(shè)局勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理部門竣工驗(yàn)收最后進(jìn)行主體工程最早驗(yàn)收監(jiān)督、備案建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收合格證隱蔽工程隨時(shí)驗(yàn)收專項(xiàng)工程分步驗(yàn)收第38頁(yè)/共71頁(yè)39預(yù)售許可證房地產(chǎn)證交付使用開發(fā)商住宅使用說明書住宅質(zhì)量保證書國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局2、建筑物產(chǎn)生過程交付使用銷售許可證符合預(yù)售條件買賣合同第39頁(yè)/共71頁(yè)40 居住物業(yè)：普通住宅、別墅、公寓等 商業(yè)物業(yè)：寫字樓、商場(chǎng)or商鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店等 工業(yè)物業(yè)：廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓 特殊物業(yè) 一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)：土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)：存量房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)買

22、賣、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押 價(jià)格水平：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔 群體特征：青年公寓、老年公寓3、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分第40頁(yè)/共71頁(yè)41基本識(shí)圖與術(shù)語(yǔ)名詞第41頁(yè)/共71頁(yè)42地地 形形：地球表面上地物和地貌的總稱。地形圖地形圖：將某地區(qū)地形狀況按一定比例繪制成圖。紅線圖紅線圖：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。1 1、建筑術(shù)語(yǔ)簡(jiǎn)介、建筑術(shù)語(yǔ)簡(jiǎn)介開 間： 一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線之間的距離。進(jìn) 深： 一間房屋的深度，即兩條縱向軸線之間的距離。層 高： 指本層樓（地）面到上一層樓面的 高度。凈 高： 房間內(nèi)樓（地）面到頂棚或其他構(gòu)件的高度。建筑層數(shù)：室內(nèi)標(biāo)高為正負(fù)零的樓

23、層為一層，以上順次排列，向下分別為地下一層、地下二層。層高小于2.2米的樓層、屋頂水箱、電梯機(jī)房、裝飾性建筑均不計(jì)算樓層數(shù)。第42頁(yè)/共71頁(yè)43比比 例：例：圖上尺寸與實(shí)際尺寸比例，一般表示方法為數(shù)字表示法，如：1：100 ，說明圖紙上1厘米代表真實(shí)尺寸為100厘米。2、識(shí)圖基本常識(shí)尺尺 寸寸：圖紙上一般所有尺寸數(shù)值均不標(biāo)注單位，尺寸線上單位隱含為毫米。 兩個(gè)例外：總平面尺寸和標(biāo)高為米。軸軸 線線：在設(shè)計(jì)中，對(duì)承重墻、柱子等主要構(gòu)件都要有定位軸線。 在施工中，軸線是施工定位和放線的重要依據(jù)。絕對(duì)標(biāo)高：絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)是以青島附近海平面的高度平均值為零點(diǎn)，其他各處相對(duì)他的高度稱為絕對(duì)標(biāo)高。 相對(duì)

24、標(biāo)高：相對(duì)標(biāo)高：以項(xiàng)目中的某一特定點(diǎn)為零點(diǎn)，其他各處相對(duì)他的高度稱為相對(duì)標(biāo)高。一般來說可以以建筑物一樓地面為零點(diǎn)。0.0000.000第43頁(yè)/共71頁(yè)44指北針： 用于表示建筑物的朝向。在總平面圖及首層平面圖上，一般都繪有指北針。指針尖端處要注明“北”字。2、識(shí)圖基本常識(shí)風(fēng)向頻率玫瑰圖： 簡(jiǎn)稱風(fēng)玫瑰圖。是總平面圖上用來表示該地區(qū)常年風(fēng)向頻率的標(biāo)志。它是根據(jù)某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計(jì)的各個(gè)方向吹風(fēng)次數(shù)的百分?jǐn)?shù)值按一定比例繪制的。一般用8個(gè)或16個(gè)方位表示。風(fēng)玫瑰圖上所表示的風(fēng)的吹向，是指從外面吹向該地區(qū)中心的。第44頁(yè)/共71頁(yè)453、建筑圖紙總平面圖平面圖立面圖剖面圖第45頁(yè)/共71頁(yè)46總平面圖

25、第46頁(yè)/共71頁(yè)47總平面圖第47頁(yè)/共71頁(yè)481紅線范圍、新建、擬建的各種建筑物及構(gòu)筑物的具 體位置，以及新建道路和各種管線系統(tǒng)的總體布局。2表明原有房屋、道路的位置，作為新建工程的定位 依據(jù)。3表明標(biāo)高，如建筑物的首層地面標(biāo)高，室外場(chǎng)地整 平標(biāo)高，道路中心線的標(biāo)高。通常把總平面圖上的 標(biāo)高，全部推算成絕對(duì)標(biāo)高。 根據(jù)標(biāo)高可以看出地 勢(shì)坡高、水流方向，并可計(jì)算出施工中土方 真挖數(shù) 量。4用風(fēng)玫瑰圖表示總平面范圍內(nèi)整體朝向和該地區(qū)各 個(gè)方向風(fēng)的頻率。5表明綠化布置情況，如哪些是草坪、樹叢、喬木、 灌木等；標(biāo)明花壇、小品、桌、椅、林蔭小路、矮 墻、欄桿等各種物體的具體位置、尺寸、做法及建 造

26、要求和選材說明。 總平面圖可表達(dá)以下內(nèi)容：第48頁(yè)/共71頁(yè)49縱縱向向軸軸線線尺寸尺寸比例比例( (數(shù)數(shù)字字) )橫向軸橫向軸線線平面圖第49頁(yè)/共71頁(yè)50平面圖第50頁(yè)/共71頁(yè)51立面圖第51頁(yè)/共71頁(yè)52立面圖第52頁(yè)/共71頁(yè)53剖面圖第53頁(yè)/共71頁(yè)544、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 總建筑面積： 按分層建筑面積之和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物外墻（首層為勒腳）以內(nèi)水平投影面積計(jì)算。 建筑物基底面積： 指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。 第54頁(yè)/共71頁(yè)55建筑容積率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地

27、面以上 總建筑面積與建設(shè)用地面積的比率。 4、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第55頁(yè)/共71頁(yè)56容積率的極限計(jì)算ab對(duì)于一塊方正的地塊，只考慮南北向，當(dāng)住宅呈現(xiàn)如左圖的排列時(shí)容積率達(dá)到最大（用足南北向長(zhǎng)度且正好滿足日照間距）此時(shí)，該地塊的容積率計(jì)算公式：miS建建S地地nabxabx+am(x-1)m=rnhx 地塊內(nèi)住宅排a 地塊寬度/樓寬b 住宅進(jìn)深m 樓間距 r 當(dāng)?shù)厝照障禂?shù) n 住宅層數(shù) h 住宅層高1+in1b(x-1)rhx當(dāng)?shù)貕K足夠大，xx-1 1+in1brh第56頁(yè)/共71頁(yè)57影響i的因素分析由此公式可以看出，提高 i的常用手段：1+in1brh增大 n減少 r減少 h增大 b增加層數(shù)

28、。增加層數(shù)。增加容積率最直接的方法就是增加建筑層數(shù)，后面我們會(huì)研究?jī)烧咧g的關(guān)系。降低日照系數(shù)降低日照系數(shù)。這是容積率地域差異的根本原因，相同的地塊，南方城市可以實(shí)現(xiàn)更高的開發(fā)強(qiáng)度；對(duì)于一個(gè)城市而言，r是定值，這時(shí)可以通過旋轉(zhuǎn)樓體旋轉(zhuǎn)樓體、增增加塔樓加塔樓的方式折減r,進(jìn)而提高容積率。壓縮層高壓縮層高。通過壓縮層高壓縮層高來降低總樓高；通過住宅頂層北退臺(tái)北退臺(tái)也可以達(dá)到降低有效遮擋高度的效果，從而提高容積率。增大進(jìn)深增大進(jìn)深。北方地區(qū)受節(jié)能因素制約，進(jìn)深過大會(huì)影響住宅舒適度，南方地區(qū)靈活性更大，可以通過豐富形體變化、設(shè)置天井等方式增加建筑的進(jìn)深。第57頁(yè)/共71頁(yè)58提高容積率的常用手段 旋轉(zhuǎn)

29、建筑，日照系數(shù)得到折減。方位015 1530 3045 4560 60 折減系數(shù)1.0 L0.9 L0.8 L0.9 L0.95 L不同方位間距折減系數(shù)（表中方位為正南向偏東、偏西的方位角） 以北京地區(qū)為例，板樓r取1.6，塔樓r可以取1.11.2。第58頁(yè)/共71頁(yè)59研究層數(shù)與容積率的對(duì)應(yīng)關(guān)系對(duì)于一個(gè)確定的項(xiàng)目，r為定值，h與b可變范圍有限。以某北方城市為例，r=1.5，h取3m，b取13m，則1+in10.35可以看出，對(duì)于北方城市的板樓住區(qū)：可以看出，對(duì)于北方城市的板樓住區(qū)：當(dāng)當(dāng)n n較小時(shí)，較小時(shí)，n n的改變對(duì)的改變對(duì)i i的影響較大；當(dāng)?shù)挠绊戄^大；當(dāng)n n較大時(shí)，較大時(shí)，n n的

30、改變對(duì)的改變對(duì)i i的影響較?。划?dāng)?shù)挠绊戄^??；當(dāng)n n趨近于無窮大時(shí)，趨近于無窮大時(shí)，i i趨近于極限趨近于極限2.92.9。亦可以看到，亦可以看到，高層物業(yè)對(duì)容積率不敏感，低層物業(yè)對(duì)容積率較敏感高層物業(yè)對(duì)容積率不敏感，低層物業(yè)對(duì)容積率較敏感。ni41.6761.92122.33182.47262.5800.511.522.535101520253035第59頁(yè)/共71頁(yè)60研究層數(shù)與容積率的對(duì)應(yīng)關(guān)系通常情況下項(xiàng)目容積率都一定低于我們的極限計(jì)算公式，降低容積率的影通常情況下項(xiàng)目容積率都一定低于我們的極限計(jì)算公式，降低容積率的影響因素包括：響因素包括：地塊退線要求（硬性）地塊退線要求（硬性） 建

31、筑范圍控制線通常還要退建筑紅線住宅間距要求（硬性）住宅間距要求（硬性） 符合基本的建筑長(zhǎng)度限制；留出消防通道、衛(wèi)生間距等空間社區(qū)公共空間（彈性）社區(qū)公共空間（彈性） 雖然對(duì)提升容積率沒有貢獻(xiàn)，但與社區(qū)外部空間舒適度直接相關(guān)，低密度物業(yè)尤其突出地塊條件限制（彈性）地塊條件限制（彈性） 地塊不規(guī)則，或受地質(zhì)、地形條件限制，影響地快利用效率第60頁(yè)/共71頁(yè)61研究層數(shù)與容積率的對(duì)應(yīng)關(guān)系那么現(xiàn)實(shí)中為什么有些項(xiàng)目的容積率可以超過2.9很多呢？東、西向住宅的大量出現(xiàn)高層塔樓大量出現(xiàn)項(xiàng)目中有商業(yè)、辦公、公寓等其他非住宅性質(zhì)的物業(yè)出現(xiàn)地塊較小，比如一、兩棟樓的項(xiàng)目，利用地塊北邊界實(shí)現(xiàn)層數(shù)突破 位于城市道路南側(cè)（或項(xiàng)目地塊北邊界）的住宅經(jīng)?？梢岳贸鞘械缆酚玫貋淼窒照障拗?，實(shí)現(xiàn)建筑層數(shù)突破，從而提高整體容積率這種影響地塊越小越明顯。第61頁(yè)/共71頁(yè)62住宅設(shè)計(jì)中的節(jié)地（提高容積率）措施住宅單體設(shè)計(jì)：增加層數(shù)（增加n，超過8層后，容積率提升不明顯）降低層高（減少h)北退臺(tái)或斜屋面（減少h）加大進(jìn)深（增加b)1 1住宅群體規(guī)劃：適當(dāng)布置東西向住宅，讓