贛州約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告

1、贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告有限公司2010年4月贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告第一章 總論錯誤！未定義書簽1.1項目名稱及承辦單位 錯誤!未定義書簽,1.2可行性研究報告編制依據(jù)和原則 錯誤！未定義書簽,15經(jīng)濟(jì)效益分析 錯誤!未定義書簽,1.6社會效益顯著 錯誤!未定義書簽'17主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯誤!未定義書簽,18研究結(jié)論錯誤!未定義書簽'第二章 項目背景及必要性分析 錯誤！未定義書簽2.1項目背景錯誤!未定義書簽'2.2項目建設(shè)的必要性 錯誤!未定義書簽,2.3項目建設(shè)的意義 錯誤!未定義書簽,第三章市場分析與營銷方案錯誤！未定義書簽

2、3.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 錯誤!未定義書簽3.2市場需求分析錯誤!未定義書簽,3.3項目建設(shè)方案 錯誤!未定義書簽'第四章建設(shè)條件及廠址選擇錯誤！未定義書簽4.1選擇原則錯誤!未定義書簽'4.2建設(shè)地址錯誤!未定義書簽'4.3建設(shè)條件錯誤!未定義書簽'4.4基礎(chǔ)設(shè)施及配套條件 錯誤!未定義書簽,第五章 項目建設(shè)方案錯誤！未定義書簽5.1建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則錯誤!未定義書簽,5.2項目總體規(guī)劃方案 錯誤!未定義書簽,5.3建筑方案錯誤!未定義書簽'5.4主要配套設(shè)施 錯誤!未定義書簽'第六章節(jié)能錯誤！未定義書簽6.1節(jié)能原則錯誤!未定義書簽'6

3、.2分析評價依據(jù)錯誤!未定義書簽'6.3能耗情況錯誤!未定義書簽6.4節(jié)能分析錯誤!未定義書簽'6.5節(jié)水分析錯誤!未定義書簽'6.6建筑節(jié)能措施 錯誤!未定義書簽,第七章 環(huán)境影響評價錯誤！未定義書簽7.1廠址環(huán)境條件 錯誤!未定義書簽'7.2環(huán)境保護(hù)設(shè)計依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)錯誤!未定義書簽,7.3項目建設(shè)期環(huán)境影響分析 錯誤!未定義書簽7.4建設(shè)期采取的保護(hù)環(huán)境措施 .錯誤！未定義書簽,7.5項目運(yùn)營期間環(huán)境影響分析 .錯誤！未定義書簽7.6環(huán)保管理和監(jiān)測方案錯誤!未定義書簽7.7環(huán)境影響評價錯誤!未定義書簽第八章勞動安全衛(wèi)生消防錯誤！未定義書簽8.1設(shè)計采用的標(biāo)準(zhǔn)、

4、規(guī)范和依據(jù)錯誤！未定義書簽,8.2工程概述錯誤!未定義書簽'8.3建設(shè)場地布局 錯誤!未定義書簽'8.4勞動安全及衛(wèi)生防護(hù)措施 錯誤!未定義書簽,8.5日常運(yùn)行中的安全措施 錯誤!未定義書簽,8.6消防錯誤!未定義書簽'第九章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置錯誤！未定義書簽9.1項目建設(shè)管理 錯誤!未定義書簽'9.2項目運(yùn)營管理 錯誤!未定義書簽'第十章 項目實施進(jìn)度及實施保障 錯誤！未定義書簽10.1項目實施內(nèi)容和建設(shè)階段 錯誤！未定義書簽,10.2實施保障錯誤!未定義書簽'10.3加強(qiáng)建設(shè)管理 錯誤!未定義書簽,10.4加強(qiáng)項目投資管理 錯誤!未定義書

5、簽,10.5加強(qiáng)質(zhì)量管理 錯誤!未定義書簽10.6加強(qiáng)工程進(jìn)度管理 錯誤!未定義書簽,10.7加強(qiáng)合同管理 錯誤!未定義書簽,10.8加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理 錯誤!未定義書簽,10.9加強(qiáng)安全建設(shè)管理 錯誤!未定義書簽,第十一章 招標(biāo)方案錯誤！未定義書簽11.1招標(biāo)依據(jù)錯誤!未定義書簽'11.2招標(biāo)原則錯誤!未定義書簽'11.3投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 錯誤！未定義書簽,第十二章投資估算與融資方案錯誤！未定義書簽12.1投資估算依據(jù) 錯誤!未定義書簽,12.2投資估算范圍 錯誤!未定義書簽,12.3資金籌措錯誤!未定義書簽第十三章財務(wù)評價錯誤！未定義書簽13.1經(jīng)濟(jì)效益分析錯誤!未定義

6、書簽13.2評價結(jié)論錯誤!未定義書簽第十四章 社會效益分析錯誤！未定義書簽第十五章 項目風(fēng)險與對策分析 錯誤！未定義書簽15.1風(fēng)險分析錯誤!未定義書簽15.2防范風(fēng)險對策第十六章結(jié)論與建議16.1結(jié)論錯誤！未定義書簽.錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽16.2建議錯誤!未定義書簽6贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告84.E公里、獼猴嶺、一一HE莎IB庾誠初晰培j九山大嶺共有48座，熱帶雨林”為主題的旅游資源獨(dú)具特色。境內(nèi)八+ *ria|吞吐量大，擁有6萬噸級的泊位，是海南吞艮護(hù)區(qū)，海南省最第一章總論一、項目概況1、項目名稱:贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)體育休閑公園（以下簡稱贛州項目、

7、約 翰尼項目、本項目、項目）。2、地理區(qū)位：詁 1贛州市位于海南島西部稍偏南，自化江下游，其海岸線 港七灣。贛州市是典型的濱海港口城市，全境海岸線長 卜赫梗 tSjt _I開發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢極為明顯，贛州市旅游資源豐富，有大廣壩 兒軒總* - 4水庫、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內(nèi)和邊界上的大 以“山海、江、湖一所港是海南的優(yōu)質(zhì)港 吐量最大的港口，也是全 大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。:電;沖擬開發(fā)項目位于贛州市區(qū)東側(cè)10公里的贛州市八所鎮(zhèn)東郊，西側(cè)為西線高 速，地塊東側(cè)為225國道，地塊環(huán)繞贛州市最大的水庫約翰尼水庫，全部的用地均為原贛州約翰尼牧場范圍。整個旅游區(qū)項目占地40平方公里，交通極為

8、便 利。:L部R3、項目單位:贛州海航投資開發(fā)有限公司耳以下簡稱“海航地產(chǎn)贛州公司”、贛州公I(xiàn)丄|、如亠J 口胡良刖司、公司、項目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司,于2009年12月9日注冊成立，注冊資本為5000萬元人民幣。公司主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在海南省贛州 市各類工業(yè)與民用建設(shè)項目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開發(fā) 投資與經(jīng)營管理等產(chǎn)業(yè)。PC-'KV.ffi贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告4、項目簡介:贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項目是贛州海航投資開發(fā)有 限公司基于對海南國際旅游島國家級發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場 未來發(fā)展態(tài)勢、海南島和贛

9、州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在 贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂和旅 游產(chǎn)業(yè)，帶動贛州市高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展，帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善贛州市商 務(wù)投資環(huán)境，提升贛州市商務(wù)形象的目的，在規(guī)劃建設(shè)中的約翰尼濱湖溫泉旅 游度假區(qū)內(nèi)的核心位臵，規(guī)劃建設(shè)的 54洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場及配套設(shè)施。該 項目是一個集高爾夫體育運(yùn)動、商務(wù)休閑、娛樂和旅游為一體的高尚休閑項 目。同時，項目將被打造成為海南國際旅游島西線的領(lǐng)軍項目。寧単亞f燈樓第卜握作由峨皿矗胃 ?？趇n1海航地產(chǎn)贛州公司十分重視海南贛州地區(qū)旅游資源的開發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開發(fā)約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預(yù)

10、計總投資48億元。規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品為濱湖咼爾夫、丘陵咼爾夫和山地咼爾夫，溫泉別墅、湖心溫泉酒店（咼檔）、濱湖國際水療中心。此外，昌化江入?？谄瑓^(qū)占地約5-10萬畝，風(fēng)景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。5、場地分析：5.1、交通分析：西線高速及國道225線從項目地塊旁經(jīng)過，高速公路及國道均有出口與之 連接,連接道路為混凝土道路，可直達(dá)一期用地，交通狀況非常理想。11贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告5.2 、地塊形狀：可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開的魚嘴狀，接近南北走向，南北最長距3300米，東西寬2500米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供 可能。5.3、坡度分

11、析：根據(jù)相關(guān)的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。I11I二 n I127贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告項目地塊原為一農(nóng)場，部分區(qū)域為農(nóng)民承包地，絕大部分被開墾種植，主 要的經(jīng)濟(jì)作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。5.5、自然景觀：地塊比較平坦，視野開闊，中間為總面積達(dá)8平方公里的約翰尼水庫，部分區(qū)域伸入水庫內(nèi)形成半島或島狀，形成獨(dú)具特色的山水相連的景觀。5.6、水源分析：約翰尼水庫為內(nèi)陸水庫，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水 質(zhì)良好。由于水源庫容量大，常年保證足夠庫容，即使在枯水期能保持相應(yīng)的 水深，項目提供充足的水源保障。.5.7、環(huán)保限制：/項目

12、內(nèi)水庫為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。5.8、土壤條件：主要以沙壤土及沙土為主。5.9、電源分析：可接入三相380伏電源項目背景1、行業(yè)背景：高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運(yùn)動，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為世界三大球類運(yùn)動。高爾夫球在西方國家至今已有五百多年的 歷史，目前全世界高爾夫球場已有 30000多家，高爾夫愛好者超過6000萬，分 布在超過119個國家。全球高爾夫運(yùn)動最為發(fā)達(dá)的美國在過去的幾年中，平均 每年新增500多個高爾夫球場，高爾夫運(yùn)動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運(yùn)動轉(zhuǎn)變?yōu)?一項全民的健身運(yùn)動，在社會各階層得到了廣泛的普及。自去年10月通過決議，高爾夫于2

13、016年正式成為奧運(yùn)會比賽項目，這對于全球范圍內(nèi)的高爾夫運(yùn) 動無疑是巨大的利好消息，在中國已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。JC 他* 10%喬梁，在國際爾夫球運(yùn)動作為歐洲.1典隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對體育休閑活動的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享活”的特征倍受人們的青睞。同時，高國際旅游島上升到國家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契 機(jī)，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進(jìn)步、起飛的海南航空更會在這個 歷史性時刻與海南當(dāng)?shù)財y手共進(jìn)，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個雙贏的局面。（1）外部環(huán)境1 、中國熱帶領(lǐng)土 5000多平方公里全部都在海南島，作為中國唯一的熱帶 島嶼

14、，資源優(yōu)勢獨(dú)一無二。2、旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游 產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。單從球場數(shù)量上來看，已經(jīng)很難滿足成長增幅快的高爾 夫需求；海南方面已經(jīng)意識到高爾夫球產(chǎn)業(yè)的重要性，初步確定將高爾夫球作 為“海南島球”的未來發(fā)展規(guī)劃，契合本地塊的資源優(yōu)勢，可以預(yù)見明天市場 前景非常樂觀。3、整個海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個相當(dāng)?shù)母叨?，政府?提供優(yōu)惠政策、便利條件進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資力度。4 、放眼整個海南，包括中信、中信泰富、長江實業(yè)、盈科電訊、恒基、中 糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、 大資金量的投資方式搶占海南的海岸線

15、，各種特色的球場一定會成為海南的亮 點，從而拉動海南高球市場的發(fā)展。5、海南，主要客群雷同，競爭激烈，新項目跳出現(xiàn)有市場，可操作性大， 市場前景看好。6海南旅游市場，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉(zhuǎn)型，本項目的 總體定位符合市場和政策需要。7、國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。（2）內(nèi)部因素1 、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，加速開辟新的業(yè)務(wù)戰(zhàn)場對任何一家公司來說意 義重大；2、該項目定位以54洞頂級高爾夫球場為主題的，海南唯一的濱湖觀海體 育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現(xiàn)有項目資源組合，會在更大范圍內(nèi)提升集團(tuán)自 身的品牌形象，能夠較大程度上實現(xiàn)公司的經(jīng)濟(jì)利益、社會效益，增加公司品牌的有形和無形資產(chǎn)

16、。3、該項目能連接集團(tuán)各種優(yōu)勢資源，從而發(fā)揮最大的市場效力。公司的品 牌效應(yīng)能為項目的開發(fā)帶來廣泛的知名度，從而達(dá)到品牌的雙贏。三、可行性研究報告編制依據(jù)1、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）；2、投資項目可行性研究指南（試用版）；3、贛州市國民經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料；4、海南省、贛州市相關(guān)政府部門對項目的有關(guān)文件；6國家、部委及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。四、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)可行性研究、論證和測算，本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表:項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積畝74802建設(shè)期月483勞動疋貝人10003.1其中：管理人員人2003.2教練及培訓(xùn)人員

17、人503.3工人一般員工人7504建設(shè)項目總投資萬元1000004.1固定資產(chǎn)投資萬元800005項目凈利潤總額萬元6主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)6.1投資利潤率（靜態(tài)/年 均）%6.2財務(wù)凈現(xiàn)值（1=10%）萬元6.3內(nèi)部收益率（IRR）%6.4投資回收期（靜態(tài)）年6.5投資回收期（動態(tài)）年第二章項目建設(shè)的意義及必要性一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)高爾夫球運(yùn)動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球 會的建設(shè)和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說明他們在所在地區(qū)對外招商引資，改善投資環(huán) 境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)， 今天，許多跨國企業(yè)的投資者已將高爾夫

18、球場作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅 作為商務(wù)洽談和商務(wù)會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業(yè)人 士安心在中國工作。二、促進(jìn)球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用本項目所處區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價值，將通過 精心設(shè)計和規(guī)劃、建設(shè)，充分考慮利用該片土地，完善各項配套，項目的建設(shè) 過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)。實現(xiàn)了項目 所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周 邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進(jìn)了該地區(qū)土地資源的綜 合開發(fā)利用。第三章市場前景與競爭分析一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析1、國外高爾夫運(yùn)動與市場現(xiàn)

19、狀高爾夫運(yùn)動起源于十八世紀(jì)的蘇格蘭，十九世紀(jì)末傳到美洲、澳洲及南 非，二十世紀(jì)初傳到亞洲。作為世界三大球類運(yùn)動之一，高爾夫球在西方發(fā)達(dá) 國家已有500多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會文明進(jìn) 步的重要標(biāo)志之一。占據(jù)全世界高爾夫球場一多半的美國，有數(shù)據(jù)表明，美國 男子和女子在空暇時間最喜愛的15項活動中，體育活動排第十位，在體育活動 中排第一位的是打高爾夫球。高爾夫運(yùn)動已是全美第五大群眾體育運(yùn)動。高爾夫運(yùn)動市場系以美、歐、日為主，占整體市場的90%以上。根據(jù)美國高爾夫基金會及日本高爾夫白皮書統(tǒng)計，目前全球高爾夫打球人口達(dá)6,000萬人，其中以美國約3,000萬人最多，第二為日本的

20、1,500萬人，其它為歐洲等 國，而高球每年約以 4-6 %的年成長率持續(xù)的穩(wěn)定成長。目前中國大陸高爾夫 球市場仍為初期成長階段，高爾夫核心消費(fèi)人數(shù)僅約30萬人，但值得注意的是大陸地區(qū)高球以每年超過20%年成長率成長，未來發(fā)展?jié)撃茏顬榭春?。與高爾夫運(yùn)動的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場的迅猛增長。現(xiàn)今， 世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場價值以及與之相關(guān)的周邊產(chǎn)品與服務(wù)市場更是達(dá)到千億 美元之巨。高爾夫運(yùn)動的市場價值在美國表現(xiàn)尤為突出：僅美國高爾夫協(xié)會主 辦的美國公開賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，多年前就已達(dá)1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機(jī)構(gòu)一擲千金的最大動力來自于高爾夫運(yùn)動龐大的 消費(fèi)群體。2

21、、中國國內(nèi)高爾夫運(yùn)動與市場現(xiàn)狀二十世紀(jì)初，高爾夫運(yùn)動傳入中國。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中 心。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高 爾夫球場。但高爾夫運(yùn)動真正得到快速發(fā)展，還是中國二十世紀(jì)八十年代以來 改革開放以后的事情。1984年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的 高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球 會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。根據(jù)中國高爾夫球協(xié)會場地管理委員會 2008年的統(tǒng)計資料，全國擁有高爾 夫球場數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省 65家，北

22、京近50家，山東省27家， 海南省23家，與上海并列排在全國第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省 除外）；海南正式營業(yè)的球場從 1992年的1家增長到2008年底的23家，平均 每年新開業(yè)1.4家。此外還有眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也 應(yīng)運(yùn)而生。特別是在中國對外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運(yùn) 動已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。在中國經(jīng)濟(jì)最活躍的長江三角洲經(jīng)濟(jì) 圈，大小不一、風(fēng)格各異的高爾夫球會和球場也層出不窮，迅速成為中國高爾夫球界的一支生力軍IE 1律國已囉厳高H丟謙細(xì)分陽情況杯準(zhǔn)球場數(shù)H陣習(xí)揚(yáng)數(shù)til刼至2008年年體至?008年截奎E003甲磅至2004年戰(zhàn)至

23、2O0S年1月12 flJ月1月12月i月"廣東蕊354225174337上燃2&丐內(nèi)發(fā)占3Z223I114111東U10a江西311江蘇16y7映西223Wit1541Z11褊建10g3黑龍遼210浙FT.105n210天悴L0510山前11lLT7J7J106$i寧夏10?廣西*Aa)0C6274001432000惱大體育運(yùn)動，刖，在美國，咼爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。前一種完全是私人化的球場，球會一般 收費(fèi)較高，是完全貴族化的消費(fèi)。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常 大。另一種就是公共球場，是美國高爾夫球場的主旋律：美國大部分高爾夫球 場是公共球場

24、，政府出于綠色和環(huán)保的考慮，將一些垃圾填埋地等需要整治的 地塊無償或以低租價供給投資商建設(shè)高爾夫球場，從而為經(jīng)營者降低了這項運(yùn) 動的成本。球場的單次消費(fèi)價格一般低于 10美元。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達(dá)國 家形成了成熟的市場層次：服務(wù)于富人階層的球場實行會員制，用高價格圈定 消費(fèi)者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷。這種格局的美國高 爾夫產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造了價值相當(dāng)可觀的市場規(guī)模。美國高爾夫運(yùn)動發(fā)展了一百多 年，現(xiàn)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動著整個世界蓋爾夫市場的發(fā) 展。2、國內(nèi)高爾夫球市場發(fā)展趨勢同國外相比，中國高爾夫運(yùn)動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成

25、。中國高爾夫運(yùn)動走過了25年，目前正面臨著一個嶄新的發(fā)展局面和形勢。特別是過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人 民生活水平的迅速提高，對高爾夫運(yùn)動的關(guān)注日益增加，高爾夫消費(fèi)者逐漸增多。盡管現(xiàn)在中國高爾夫球運(yùn)動仍處于起步階段，在中國內(nèi)地參加高爾夫俱樂 部的人員也由外商和港、澳、臺同胞占據(jù)相當(dāng)比例，但是也有越來越多的成功 人士和高收入人群開始加入高爾夫運(yùn)動人群的行列。預(yù)計在未來3-5年中國的高爾夫人口將達(dá)到近100萬，在21世紀(jì)末，中國高爾夫球場建設(shè)數(shù)目可達(dá)7580個。在中國還有一批以練習(xí)場和室內(nèi)電腦模擬高爾夫為主的亞高爾夫人 口，經(jīng)過612個月的過渡期后，其中消費(fèi)能力較高者將成為正式球場的會

26、員 或非會員。綜上分析：從國際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達(dá)國家已成為排名第一的 體育活動，高爾夫運(yùn)動的內(nèi)涵從傳統(tǒng)的貴族式運(yùn)動演變?yōu)槿駞⑴c的體育健 身、體育休閑運(yùn)動，已實現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢。從 國內(nèi)看，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進(jìn)一步深入和社 會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內(nèi)在需求 也在不斷增加。中國進(jìn)一步融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，國際貿(mào)易、國際交 流、國際經(jīng)濟(jì)合作日益頻繁，這些都將促進(jìn)高爾夫運(yùn)動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國的 高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結(jié)構(gòu)。會員制球場和公共球場清晰 地分開?，F(xiàn)有的投資較大的球場保留會

27、員制經(jīng)營，并有條件地接納散客。而市 場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費(fèi)的做法，吸引更多的人參加 這個運(yùn)動，并且促進(jìn)這項運(yùn)動產(chǎn)業(yè)化的形成。三、項目目標(biāo)市場及市場競爭分析1、國內(nèi)高爾夫球場市場競爭現(xiàn)狀：雖然中國的高爾夫運(yùn)動基本上是以1984年廣東中山溫泉高爾夫球會的成立 作為正式開始的標(biāo)志，但是最初一些高爾夫球場的建設(shè)主要目的是為了配合對 外開放、招商引資工作的需要，給外商提供一個休閑運(yùn)動的場所。正是因為這 樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業(yè)開始，高爾夫運(yùn)動的消費(fèi)價格就呈現(xiàn) 出了貴族式的高消費(fèi)特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在1984年開業(yè)時，單次消費(fèi)的價格約400港元，按當(dāng)時匯率計算，相

28、當(dāng)于當(dāng)時一個大學(xué)畢業(yè)生4個月的工資。這一消費(fèi)特征開始了高爾夫運(yùn)動在中國的貴族化之路，高爾夫運(yùn)動被定 位為高消費(fèi)行為，消費(fèi)人群受到較大的限制。目前中國的高爾夫球會主要采用 會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前 一個會籍普遍的價格是 20到30萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下 降，但從整個社會消費(fèi)而言，仍然屬于頂級的奢侈消費(fèi)，似乎只有很少的高收 入人群才能接觸到這項運(yùn)動，由此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。一般 情況下，高爾夫球場的經(jīng)營管理非常低調(diào)，在當(dāng)今傳媒手段如此發(fā)達(dá)的條件 下，國內(nèi)高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播 還停留在圈

29、內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專業(yè)雜志進(jìn)行極少的宣傳。成本 的高昂和經(jīng)營觀念的保守使得相當(dāng)一部分高爾夫球場呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。同時國內(nèi) 高爾夫球場在現(xiàn)階段的目標(biāo)消費(fèi)者群體鎖定太死，市場較為狹窄，大部分只有 管理沒有經(jīng)營，還沒有進(jìn)入真正的管理經(jīng)營和市場競爭階段。2、海南高爾夫現(xiàn)狀：據(jù)海南高爾夫球場協(xié)會相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2006年旺季來海南打球的人口達(dá)到了 48萬人次，客流達(dá)到巔峰期，而大多數(shù)球會也呈現(xiàn)超負(fù)荷營運(yùn)的狀態(tài)。 2007年，來海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為38萬人次。2008年受金融危機(jī)、市場周期性回落的影響，來海南打球的人口直線下降，僅有近30萬人次，到了 2009年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢回暖，又呈

30、上升趨勢。海南島人口 800多萬，而本土打球人口據(jù)不完全統(tǒng)計 2000人左右，市場容 量非常有限。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球 客為主，包括中國北方、東南亞（香港、臺灣、新加坡、馬來西亞）以及韓國、 日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有 組織、大規(guī)模的韓國團(tuán)隊，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場的70%去年，受金融危機(jī)的影響，韓團(tuán)數(shù)量銳減，海南各家球會都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降。雖 然春節(jié)期間球場根據(jù)地理位臵不同，客流不同程度回升，南端球場甚至呈現(xiàn)火 爆的場面，但是“旺季不旺”的事實依然需要球場推出市場應(yīng)對措施。海南自建省之后，旅游業(yè)就被確定為

31、優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫由于在 吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作 用，得到了海南省政府的大力支持，外來資本紛紛投向高爾夫球場建設(shè)，高爾夫球場數(shù)量增長很快，正式營業(yè)的球場從1992年的1家增長到2008年底的23家，平均每年新開業(yè)1.4家。海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京 山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經(jīng)在建或已立項。埠”財'F 7注1BFn4i7L： ' -| i 1 I 17WE)," IIH k IQ. < ! r is. i.二炳 tit 丹fl®J. I二IMr gWEthi;高爾夫

32、球場的數(shù)量和高爾夫運(yùn)動的普及在相當(dāng)大的程度上反映了該地區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。國內(nèi)一家機(jī)構(gòu)研究后得出結(jié)論，各省 的高爾夫球洞數(shù)與其 GDP的相關(guān)程度為55%與實際利用外資的相關(guān)程度則高 達(dá)89%而海南是國內(nèi)唯一高爾夫發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟(jì)規(guī)模的省份，平均 3億元 的GDP就有一個球洞，而全國的平均水平是每 35億元的GDP才擁有一個球洞。 相對于海南島3.51萬平方公里的土地面積、800多萬人口、稍顯落后的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平和本地高爾夫人口數(shù)量，從每萬人/每百平方公里擁有高爾夫球場的數(shù)量、每年新開業(yè)球場的數(shù)量、營業(yè)球場數(shù)量在全國的排名等方面來衡量，海南 高爾夫球場建設(shè)已經(jīng)超前；但如果從

33、海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、海 南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)勢等方面來考慮，海南高爾夫仍然有非 常大的發(fā)展空間。從全國范圍來看，海南高爾夫從球場風(fēng)格、經(jīng)營類型、營銷產(chǎn)品等方面形 成了較為鮮明的特色。（1）球場度假氛圍濃郁海南的高爾夫球場至少在目前和未來一段時間內(nèi)，是為中國、為亞洲的高 爾夫旅游者設(shè)計、服務(wù)的。因此，已投入營業(yè)的 23家高爾夫球場都體現(xiàn)出濃郁 的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。如博鰲高爾 夫鄉(xiāng)村俱樂部繼承了蘇格蘭林克斯風(fēng)格的經(jīng)典設(shè)計，全島型林克斯風(fēng)格在國內(nèi) 尚無其它球場企及；興隆南燕灣海濱高爾夫球會是國內(nèi)不多的全海景球場之 一；海口西海岸高爾夫

34、球會確保每一洞均有較好的視覺景觀，讓球員在磨礪球 技的同時，享受到海濱球場特有的趣味；三亞紅峽谷高爾夫俱樂部將山地、海 景、沙漠及峽谷等特色融合為一體，有上萬平方米的沙漠景觀，有國內(nèi)球場唯 一的一個6桿洞。（2）經(jīng)營理念獨(dú)辟蹊徑由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，球 場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、 旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅 游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足。經(jīng)過長期不懈的努力，海南球場成功地走出了一條“旅游度假型球會”的 經(jīng)營之路，尤其在冬季，海南球場接待了大批國內(nèi)北方和來自韓國、日

35、本的客 人。后來，?？诘貐^(qū)的球場又成功開拓了澳大利亞市場。同時，海南球場還培 育出一部分專業(yè)的高爾夫旅行機(jī)構(gòu)，其在整合航機(jī)、酒店、地面交通、球場等 旅游要素方面的能力在全國范圍內(nèi)都較為專業(yè)。海南球場的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海 南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴(kuò)大在國際高爾 夫市場的客源份額。海南球場的經(jīng)營實踐，對促進(jìn)全國高爾夫人口的流動、高爾夫旅游的崛起和全國性高爾夫市場的形成起到了不可替代的作用，突出表現(xiàn)在每年的冬季， 使高爾夫運(yùn)動在全國范圍內(nèi)一年四季延續(xù)不斷地開展起來，并且使亞洲北部的 國家受益。（3）職業(yè)賽事紛至沓來近年來，國內(nèi)外重大職

36、業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業(yè)高爾夫運(yùn)動做出了貢獻(xiàn)。2000、2001年BAT中國職業(yè)高爾夫聯(lián)盟杯總決賽，2003、2004年亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽三亞公開賽，2005、2006歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽 TCL精英賽，2006年皇冠假日三亞公開賽，中國職 業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有大眾汽車大師賽，為國內(nèi)球員提供了 在本土與國際球員切磋球技、增加國際大賽經(jīng)驗的機(jī)會，也為提升中國高爾夫 的國際形象起到了積極作用。海南球場積累的承辦國際大賽的經(jīng)驗和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實。（4）管理水平日益提高海

37、南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場”（提名獎）、“亞洲最佳高爾夫球場”、“世界百佳球場”，在全國高爾夫 行業(yè)占有重要地位。（5）產(chǎn)業(yè)規(guī)模初露端倪海南高爾夫除了經(jīng)營打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產(chǎn)多種 經(jīng)營等方面都出現(xiàn)了喜人勢頭，在形成高爾夫產(chǎn)業(yè)框架方面顯露出明顯跡象。上游產(chǎn)業(yè)中游產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)其他關(guān)聯(lián)鋼鐵冶煉金屬制造碳纖維高爾夫球頭、球桿、球具制造業(yè)咼爾夫球用品交通、汽車、航 空、旅游、酒 店、餐飲、傳 媒、房地產(chǎn)、教 育培訓(xùn)、分時度 假等在高爾夫教育培訓(xùn)方面，海南大學(xué)三亞學(xué)院、海航集團(tuán)三亞航空旅游職業(yè) 學(xué)院相繼開設(shè)了高爾夫?qū)I(yè)，為海南高爾夫行業(yè)培養(yǎng)初、中

38、級管理人才；在高爾夫傳媒方面，生根海南、面向全國的旅游衛(wèi)視開辦了高爾夫欄目， 經(jīng)常對高爾夫賽事進(jìn)行現(xiàn)場直播或?qū)崨r轉(zhuǎn)播，已經(jīng)形成全國影響；海南日 報開辦了“高爾夫?qū)０妗保Ｄ想娨暸_開播魅力高爾夫欄目，兩大中心 城市的主流媒體海口晚報、三亞晨報、?？陔娨暸_、三亞電視臺也加 大了對高爾夫的報道，還有新創(chuàng)辦的專業(yè)媒體新高爾夫雜志等，為海南高 爾夫營造了較好的社會環(huán)境和輿論氛圍；在高爾夫房地產(chǎn)方面，?？诿酪?、西海岸、東山等球場開發(fā)高爾夫房地產(chǎn)取得了較好的業(yè)績，亞龍灣高爾夫球會占地150畝的別墅項目已經(jīng)開工，海航集團(tuán)在興隆投資的溫泉高爾夫度假酒店第五期工程日前動工，配套54洞錦標(biāo)級高爾夫球場，將打造中國最

39、大的溫泉高爾夫度假酒店。如果運(yùn)作有序，一個18洞球場一天極限接待容量為280人次，因為臺風(fēng)和 其它不可預(yù)見的因素造成不能打球的時間以35天計，理論上海南球場全年可接待打球的時間為330天，全年接待量為9.24萬人次。按極限接待容量的 70% 計，每年接待量為6.47萬人次，以每人每場平均消費(fèi) 600元計，則一個球場每 年創(chuàng)造產(chǎn)值3882萬元。以每個球場占地 1100畝計，則每畝土地年創(chuàng)造產(chǎn)值 3.53萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值。高爾夫球場如果利用價 值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺地等，其經(jīng)濟(jì)、社會價值會更大，尤其在 海南這樣有大量未利用土地的經(jīng)濟(jì)落后省份，這一優(yōu)勢更顯突出。海

40、南球場平均員工在 300人左右，其中約70%雇用的是球場周邊的農(nóng)民， 有的農(nóng)戶父母在球場做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在 農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。根據(jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾 夫正是吸引國內(nèi)外高端客源，有效延長游客停留時間，促進(jìn)海南由觀光旅游為 主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長型向效益增長型轉(zhuǎn)變的重要力量。未來3至5年，海南旅游業(yè)的工作重點是提升在國際客源市場的知名度及 份額，使海南成為能夠吸引大批外國游客的國際度假旅游目的地。高爾夫?qū)τ?改善海南旅游業(yè)客源結(jié)構(gòu)、提高境外客源比例、促進(jìn)海南旅游國際化將發(fā)揮重

41、要作用，還直接帶動航空、酒店、餐飲、會展、零售商業(yè)、媒體廣告等相關(guān)產(chǎn) 業(yè)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的20淞在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達(dá)成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內(nèi)容，成 為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式。海南省 唯一的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承辦上百個跨國公司、國內(nèi)大型企業(yè) 等舉行的各種高規(guī)格會議，幾乎一半的會議都安排有高爾夫內(nèi)容。高爾夫改變 了海南長期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善投 資環(huán)境、擴(kuò)大對外交流、促進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用。海南球場基本上都是旅游度假型球場，70%以上的客

42、人來自島外，因此球場 同酒店業(yè)一樣，存在著明顯的淡旺季，每年的1、2、11、12月的冬季，由于國內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場大多封場，大批客人前來海南打球，這4個月成為海南球場的經(jīng)營旺季；每年的 4、5、6、7、8、9月的夏季，海南氣候炎熱， 國內(nèi)外客人來海南打球的人數(shù)很少，這 6個月成為海南球場的經(jīng)營淡季，3、10 月為經(jīng)營平季。海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場經(jīng)營很不穩(wěn)定。高爾夫發(fā)達(dá)國家在球場經(jīng)營中有一個著名的“四八定律”，指40%的本地固定客人提供了 80%的打球輪次和經(jīng)營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋：4個月的經(jīng)營旺季對8個月的經(jīng)營

43、淡（平） 季；在4個月的經(jīng)營旺季中創(chuàng)造了全年 80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入。海南 球場（18洞）的極限接待量為全年9.24萬人次，但目前全年接待量平均只有2萬多人次，不到接待能力的 25%良好的球場設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒有收到 應(yīng)有的經(jīng)營效益。國際和國內(nèi)大多數(shù)球場的經(jīng)營實踐表明，如果一個球場的選址不發(fā)生失誤，那么在目前和今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，海南球場的盈利模式為 （不計房地產(chǎn) 開發(fā)和會員證銷售收入，只依靠經(jīng)營打球 ）：一個18洞球場每年的接待量要達(dá) 到4萬輪次，人均消費(fèi)要達(dá)到 600元/輪/人以上；或一個球場的接待量要達(dá)到5萬輪次，人均消費(fèi)要達(dá)到 500元/輪/人以上才會有微利，而一個球場的

44、盈虧 平衡點是每年接待打球至少 3萬輪次，并且果嶺費(fèi)不低于 300元。而目前海南 大多數(shù)球場的年接待量均在3萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營狀況很不穩(wěn)定。因此，在經(jīng)營淡季，海南高爾夫行業(yè)亟需利用海南和世界其它國家和地區(qū) 在氣候方面的季節(jié)性差異，加大對國際客源市場，尤其是美洲、北歐市場的促 銷，吸引國際客源來海南打球，改善淡季的經(jīng)營狀況，但這方面的工作恐要假 以時日，不可能一蹴而就，因此海南球場經(jīng)營淡旺季過于明顯的局面在短時期 內(nèi)不會有明顯改觀。前面已經(jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機(jī) 進(jìn)入，但目前海南兩個機(jī)場同國內(nèi)外通航的城市不是很多，開辟的境外航

45、線更 少，這在相當(dāng)大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時期 內(nèi)難以得到改變。目前?？凇⑷齺喍奸_通了直達(dá)韓國的固定航線，方便了大批韓國客人來海 南打球，使韓國客人在海南各球場客源結(jié)構(gòu)中上升為第一位；但由于海南到日 本的航班只是旅游包機(jī)，沒有固定航線，使得日本客源很不穩(wěn)定。國內(nèi)各地球 場都在競爭韓國客源，受中日國家關(guān)系影響，日本客源自2005年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。海南各球場運(yùn)營成本基本在 1000萬元-1500萬元/年（含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工 資、各項保險等費(fèi)用，不含折舊、攤銷），營業(yè)稅及各項附加高達(dá) 23%費(fèi)用支 出浩大，經(jīng)營負(fù)擔(dān)較

46、重。海南已經(jīng)營業(yè)的 20家球場占地均超過 1100畝，由于建設(shè)時間和地價不 同，最低投資折合人民幣7000萬元，最高投資超過2億元（含會所）。由于球場 經(jīng)營狀況普遍不盡理想，投資者的回報較慢。目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其 它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地 區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小。由于目前海南球場中出于世界著名球場設(shè)計公司和設(shè)計師之手的作品不 多，球場風(fēng)格類型較為雷同，因此要以前瞻的眼光，在規(guī)劃新球場項目時，對 球場類型精心選擇，不僅使海南球場風(fēng)格日趨多樣，而且為促進(jìn)海南高爾夫整 體水平的提高做好鋪墊。目

47、前我國高爾夫球俱樂部的會所和餐廳均按照星級標(biāo)準(zhǔn)建造，設(shè)施齊備， 裝潢典雅，融餐飲娛樂為一體。因此俱樂部為顧客提供產(chǎn)品的差異主要來自于 球場。這種差異可以從硬件以及軟件兩個方面進(jìn)行分析。1、硬件第一，球場設(shè)計以及打球難度。不同的高爾夫球俱樂部都以為顧客提供高 品質(zhì)的球場為目標(biāo)，但是每一家俱樂部球場的風(fēng)格卻不盡相同。根據(jù)自然的地 形地貌設(shè)計和建設(shè)球場，每一家球場都有自己獨(dú)特的自然景觀與打球難度，這 就決定了每一家俱樂部所提供產(chǎn)品的差異洼。第二，球場草地質(zhì)量。高爾夫球俱樂部間硬件差異還表現(xiàn)在每個球場草地 的質(zhì)量不同。高爾夫球場以草為靈魂，草的質(zhì)量直接決定了球場的質(zhì)量，草地 質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要

48、因素之一。2、軟件第一，服務(wù)。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。高爾夫俱樂 部產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，服務(wù)主要包括會所服務(wù)以及球童服務(wù)。球場的管理和 服務(wù)則可以體現(xiàn)出俱樂部的特色。俱樂部能否提供高品質(zhì)的服務(wù)以滿足客人的 需求，影響著客人對俱樂部的忠誠度以及消費(fèi)行為，并最終決定了俱樂部在激 烈競爭中是否占據(jù)有利地位。第二，俱樂部地理位臵。球場的地理位臵差異也已經(jīng)成為產(chǎn)品差別化的重 要原因。球場區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場考慮的 重要因素。調(diào)查顯示，在已開業(yè)的 287家球場中，離市區(qū)較近的球場的經(jīng)濟(jì)收 益明顯高于地理位臵較為偏僻的球場。3、本項目所處區(qū)域 SWO分析：SW

49、OT分析優(yōu)勢(Strengths )鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對外具有良好的道路和海洋交通條件海南島西部惟一擁有民用機(jī)場的市部分地區(qū)還保留著獨(dú)特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級自然保護(hù)區(qū)）以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū)豐富而有特色的黎族文化在城區(qū)，商務(wù)型酒店設(shè)施正在出現(xiàn)市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù)工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動力無論是政府還是社會都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量）富有特色的餐飲食品村莊少弱勢(WeaknesseS規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護(hù)意識現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計缺乏高

50、效的區(qū)域公共交通過度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會責(zé)任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對高品質(zhì)旅游的投資意識文化旅游產(chǎn)品的開發(fā)還很落后對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識不足市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上，還沒有成為一種旅游產(chǎn)品機(jī)會(Opportunities )泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國家的大型國際性活動將帶來大批國際游客 海南國際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場 基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長 康療旅游正在起步（如贛州水鄉(xiāng)的溫泉?。└邫n的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場 城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識正在提高周邊城市（海口、三亞）已

51、經(jīng)出現(xiàn)了一個周末出游市場可能會有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅（Threats）過分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對環(huán)境造成破壞過度開發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競爭、降低收益對旅游投資不加控制可能會導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開發(fā)汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞未經(jīng)規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量 農(nóng)村的重建可能會毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式在敏感的湖岸旁進(jìn)行開發(fā)建設(shè)可能會

52、破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開發(fā)建設(shè)、缺乏對景觀的規(guī)劃設(shè)計，可能對優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響公路的過度建設(shè)也可能影響景觀效果當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會不平等如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費(fèi)游客就可能會另找新的旅游目的地4、本項目市場前景預(yù)測：贛州市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設(shè)國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產(chǎn)業(yè)、 交通的投入。目前贛州的交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，西線高速貫通全市，有著良好的36深水碼頭，外貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍，同時，根據(jù)全國機(jī)場的規(guī)劃，贛州將會獲準(zhǔn)建造座民用機(jī)場。這些硬件無疑對贛州的地方經(jīng)濟(jì)騰飛，起關(guān)鍵的作用。I &

53、#187; i- ."si-i*. iHJhAiOPOuv*uiaiiHi-uvw«.N|L9uA>a-rdULJuJwk£3iJ£OMlTtffeuvl vuiA按贛州市政府的規(guī)劃，區(qū)內(nèi)新建兩大旅游風(fēng)景區(qū)，分別為市區(qū)濱海旅游區(qū) 和約翰尼水庫風(fēng)景旅游區(qū)。約翰尼景區(qū)總規(guī)劃面積為 畝，為區(qū)內(nèi)的第一個擬建項目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè) 球場建成后，場內(nèi)的土地價格將得到充分其實在的價的項目計劃占地面積施的建設(shè)啟動，高爾巴、40平方公里，海航擬開發(fā)值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價格還處于價值的洼地，毫無疑問這是 很好的投資時機(jī)和項目。辛X £ X.催 stH第四章項目建設(shè)原則及內(nèi)容1、利用地形、融于環(huán)境、天地相諧自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風(fēng)景似詩一般的意景，使人與自然之間 更易達(dá)到天人合一的境界。2、風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項目將在充分結(jié)合地形特點、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國際錦標(biāo)賽 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。將成功的技術(shù)考驗和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場具備承辦各種 國際職業(yè)大賽