資產(chǎn)評價-房地產(chǎn)案例

1、估價的假設(shè)和限制條件1 丶本次估價是以估價對象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設(shè)前提。2、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及國有劃撥土地使用權(quán)不存在共 有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。3、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、 典 權(quán)等他項權(quán)利，針對估價對象不存在工程款項拖欠糾紛為假設(shè)前提。4、本次估價是以北京XX飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影 響估價價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價對象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價是以委托人 在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效 為假設(shè)前提。5

2、、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵 押。6、設(shè)該劃撥國有土地使用權(quán)隨之抵押7、設(shè)委托人通過向政府補繳地價款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權(quán)為假 設(shè)條件。8、設(shè)定估價對象為法律允許在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。9、估價結(jié)果為估價對象在 2002年 12月 1日的公開市場價值， 即在估價時點時的下列交 易條件下最可能實現(xiàn)的價格：(I) 交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；( 2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；( 3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；(4)交易雙方掌握必要的市場信'包，( 5)交易雙方有

3、較充裕的時進(jìn)行交易。( 6)不存在特殊買者的附加出價。I 0、估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定 除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府補繳土地使用權(quán)出讓地價。本報告中，估價對象 房地產(chǎn)價值不包括估價對象應(yīng)向政府補繳的土地使用權(quán)出讓地價的優(yōu)先受償款額價值。11、委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。12、本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù) 市場風(fēng)險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費繳納等情況確定；13、 本估價報告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料， 包括法律文件， 如國有土地使用證、 房屋所有權(quán)證及估價對象分布位

4、置及面積資料等復(fù)印件，由委托人對其真實性負(fù)責(zé)。14、估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面 積為準(zhǔn)。I 5、本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測貴任。16、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意， 不得發(fā)表于任何公開媒體上。I 7、如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報告使用有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承 擔(dān)責(zé)任。估價對象估價對象為北京XX飯店有限公司(以下簡稱委托人)所提供的位于北京市XX區(qū)XX 大街10號房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米(構(gòu)建時6100元/建筑平米)，劃撥國有土地使 用權(quán)面積8048.23平方米。1、區(qū)位狀況區(qū)位狀況包括估

5、價對象所處的位置(坐落)、交通、環(huán)境(景觀)、配套設(shè)施等。(1) 坐落：估價對象坐落在北京市xx區(qū)xx大街10號；位于繁華的王府井市級商業(yè) 區(qū)；西臨XX大街，南臨X樹胡同，北臨XXX大街，東臨XX總公司、XX醫(yī)院；南距XX街約X公里，距X火車站約X公里，距首都機場約X公里。兩名臨街。(2) 交通：估價對象東側(cè)是縱貫北京南北的XX街，西側(cè)是北京繁華的XX大街；估價對象所在XX大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。(3) 環(huán)境：估價對象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級商業(yè)中心 之一，國內(nèi)外游客很

6、多；依伴天安門廣場的政治中心；經(jīng)過改造的XXX大街景觀十分優(yōu)美。(4) 配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京XX樓、XX廣場、XX,XX大廈及眾多知名老字號商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)， 有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有XX飯店、XK飯店、XX飯店、XX大酒店、XX假日飯店、XX大廈等多家賓館、飯店；還有XX館、北京XX、XX劇場、Xy醫(yī)院等大型公共場所；月邊各類商服會共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。2、權(quán)益狀況北京XX飯店有限公司由原北京XX公司、XX發(fā)展有限公司、XX投資有限公司及X X發(fā)展公司共同組建的。(I )土地權(quán)益根據(jù)委托人提供的資料

7、，委托人擁有的包含估價對象土地在內(nèi)的國有土地使用證(參見附件三：國有土地使用證：證號：【京市東國用(200X劃)字第XX號】；土地用途：旅游業(yè)；土地使用權(quán)類型：劃撥：共有權(quán)人：無；圖號：1-1-2- XX使用權(quán)面積：8048.23平方米；土地使用年限：無；他項權(quán)利記錄：無。(2) 房屋權(quán)益委托人還擁有估價對象建筑物部分的房屋所有權(quán)證(參見附件四：房屋所有權(quán)證：證號：【京房權(quán)證市東X字第XX號】)；總建筑面積：49977.41U鎏平方米；共有權(quán)人：無；用途：旅游；建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻；樓層：地上9層，地下2層。他項權(quán)利記錄：無。(3) 權(quán)益確定根據(jù)上述權(quán)證，估價人員認(rèn)為在估價時點，委托

8、人合法擁有估價對象的房屋所有權(quán)及劃 撥國有土地使用權(quán)。委托人具有房屋所有權(quán)證和相應(yīng)劃撥土地的國有土地使用證，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。估價對象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭議，也無設(shè)定他項權(quán)利，只有短期租約，可以確定估 價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。但在評估價值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。3、實物狀況實物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營 狀況、使用維護(hù)等。(I )飯店概況XX飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8 米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪

9、力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù) 外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約 2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場。1998年2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室 內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列 前10名內(nèi)。(2)建筑技術(shù)指標(biāo)依據(jù)委托人提供的含有估價對象的國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)證及建筑施工平 面圖：估價對象險筑技術(shù)揭標(biāo)單忖數(shù)杲及說明用途旅謝(新星級涉外飯也)七地等級i商業(yè)二級1十一地便出權(quán)面積S048.23十.地傅用權(quán)年限末限建按法宦最髙憶年汁篦上地形狀氏方形.東曲氏丨1工為來.南北寬旬米七通一乎連筑面

10、枳:m149977,6239830 |地卜"10147.62j層數(shù)地上9地S容積率6.21 - 其中：地上4 5' 綠迪率'0.2 '其中；地上455結(jié)構(gòu)類型摳架剪方墻層高* m平均3.6建就髙度m32.8停車徒牛112 |其中：地上個24図下個88建成年月1991至8月(3)功能分區(qū)及配備估價對象為五星級涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心 及其他附屬配套用房估價對象建筑物中客房部分有X國著名設(shè)計師XX設(shè)計的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、 雙人客房、行政套房、外交套房、XX套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、ID

11、D直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速 網(wǎng)絡(luò)DDN專線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、 VOD，點播系統(tǒng)等商務(wù)保障。餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供 1200個同時就餐的6個各式中西餐廳 及宴會廳等；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺球；服務(wù)設(shè)施商品部等；6個可容納970人的各種會議廳；一個可隨意組合、容納100400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。估價對象的其 他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測中控室等。經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象的功能分區(qū)如下。

12、估價對彖功能分區(qū)表功能苴足接待人廳、枠旅彳亍社宴會廳、寓X中餐廳、衍、"制衣，“夜總會:人堂倘品部、冷瓠乂吶穀斤、林館"撈飯客 林 仝議中心息 機出I設(shè)備管道層康中一心游訛池網(wǎng)球場健知月.冬容美發(fā):棋牌空臺球?qū)?#39;'祗九足客毎.BJ屈求館、梆&苑*杠夜總釘*婕拿中心、員1鍛口 員1上家*倉B2停弔場閔個匸位九設(shè)備用屈、陽以培訓(xùn)寶、洗衣屈_J豐外地上停平場乜*個年付-.分功能建筑面積表項目“合計K*其中客房餐飲'康樂氏沮車陣附房及設(shè)備用房總建筑面積（血49977.62396間1200 人8家112個5863.34地上1-9層398S027M558

13、92453H951261837.72地卡2層1,10147.62102317SI236S 14975.62（4）裝修設(shè)備估價對象建筑物內(nèi)外，均按照五星級飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了 較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚； 3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場；配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng) 系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部, 方便住客上下使用。估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電

14、、中央空調(diào)、供氣、 通訊等市政條件均已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。（5）經(jīng)營狀況 該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運成本率降低，經(jīng)營逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為40007000萬元；19951997達(dá)11 000以上：19982000年為100009000 萬元； 2001 年為 1 31 00萬元，根據(jù)目前經(jīng)營狀況，預(yù)計 2002年的年營業(yè)收入比上年增 長 10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前 10名內(nèi)。該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。2001 年平均入位率為 70%80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡

15、 季、旺季平均約 75%。（6）使用維護(hù)估價對象為五星級酒店， 19982001年完成裝修改造， 目前已投入使用約 l 1 年，由于 建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈 內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。市場背景分析l 、北京市房地產(chǎn)情況 北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心， 又由于即將舉辦的20. 08北京奧運，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場、寫字樓、旅 游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的 CBD 、金融街、中關(guān)村

16、等新型商務(wù)中心已經(jīng)形 成：城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)） 、地 鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建） ；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)： 完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。在“十五”計劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入 WTO 和舉辦 2008奧運等重大利好因素的刺激 下，在北京經(jīng)濟(jì)多年保持 2 位數(shù)增長的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài) 勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。2002 年 1 至 10 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計完成703.3

17、 億元，比去年同期增長 30.3%。2、北京飯店用房市場分析 世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增 長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五一、十一長假等政策刺激消費， 并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入 WTO 使國外投資者以更加長遠(yuǎn)的眼光看待中 國市場，加入 WTO 后，對外貿(mào)易預(yù)計會增長， 所以申奧成功和加入 WTO 部分抵消了全球經(jīng) 濟(jì)蕭條的不良影響。飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進(jìn)相關(guān)社會生產(chǎn)活 動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高 的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)

18、每直接收入 l 元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加 4.3 元；旅游業(yè)每增加一 個直接從業(yè)人員，社會就能增加 5 個就業(yè)機會。飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的 地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大 量的就業(yè)機會，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推 動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客 人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店 業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂 消費的增加；另一

19、方面，經(jīng)濟(jì)衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè) 發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入）總額為 862.27億元，上繳營業(yè)稅 44.07元；全員勞動生產(chǎn)率7.67萬元從。全國6646家國有經(jīng)濟(jì)飯店，20. 00年實現(xiàn)營業(yè)收入 216.62億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺投資 興建的833家飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生 產(chǎn)率10.31萬元/人。飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增

20、長21.7%，客房增加12.46萬間，增長I 6.3%,全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到 2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游 飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352 家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一 星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了 1.7個百分點， 這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。北京的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建

21、成的，具有國際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。 多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團(tuán)實施管理。2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國各城市之首： 營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；禾I潤總額 65億， 僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市 場接軌，管理規(guī)范化水平較高2001年，北京有五星級飯店2 1家、四星級飯店35家、三星級飯店123家、二星級飯店 149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數(shù) 26561間。三星級飯 店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部

22、等其他地區(qū)。到 2008年，預(yù)測北京的星級飯 店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬問，屆時市場競爭也會相當(dāng)激烈。“北京五星級飯店主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單恆'一 1999年2000 年2001 年預(yù)計2002年企業(yè)亍更個廠2121婦 - I平均房枷|元侗天'66065563112%出租率%656969營業(yè)收入萬元：309378r373274375229萬元/冷業(yè)1819917775S7S6S20000j利潤總額萬元542 S24724363374職工人數(shù)入175301880719359工資總額萬元486664522151384!從北京的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群

23、，相對比較穩(wěn)定。由于北京五星級飯店僅占星級飯店的 5.8%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增 長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象xx飯店屬于城市中心飯店（Urbanhotels）,從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可 替代性。3、周邊市場分析估價對象位于xx地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚 集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店 及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店 7個，占北京的三分之一，附近有xx飯店、 xx飯店、xx飯店、

24、xx大酒店、xx假日飯店、xx大廈等多家賓館、飯店。660周邊類似5星級飯店，所設(shè)豪華套間、行政套間和標(biāo)準(zhǔn)間的日房價，如xx飯店為2 l 90元，X x X大酒店600 1920元，xx飯店820 2300元左右，競爭激烈。該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景, 估價對象相比一般倔店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。估價測算過程1、客房部分收入估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房15間、行政套房6間；標(biāo) 準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。估價人員調(diào)查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市 場

25、租金見下表。類似物業(yè)的市場租金租金名稱氫處房（元、行政套房（元）標(biāo)準(zhǔn)房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季15002190!3001560'660880“乂大富#39;300和裱店1900230013S01740320960依據(jù)其實際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其 日租價水平：豪華套房；行政套房，標(biāo)準(zhǔn)客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時，考慮淡 季時間占34%。2、餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營部分估價對象中共有餐廳六個，共可容納 700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概 況如下表：餐飲部分

26、概況序號?r 稱-而枳f nV規(guī)稅（就餐人數(shù)）!1地卜一層一10231刊人i浮丁72010Q A【3個包間1 3盛X軒飯也層】血入（散瘁80人丫包間714多功能箜會廳趣J占層1056可容羽winoo人5鈿撈飯飯店二層ISO90人（7個包間）6"腳餐J丁0人! 7:m本i官飯店三層330i s|場吧2500耳容納300400人i小計66121200 人估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實地 調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè) 水平，確定人均日消費在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。（2）康樂中

27、心等自營部分主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下：康樂中心等自營用房概況序號名稱一位置用途規(guī)模(m1)1康樂申心游泳池、網(wǎng)球場、健自殊 美容簧發(fā)、棋牌室16532會議廳三展共6個，可容納9-70人備神會議7003商品部層工藝、紀(jì)念及巳用品100小計12453原樂中心價目項目規(guī)模1游冰/健身25m/(00 ms住店客人竝費|1 2罠球4苔95元"卜時3游戲室3 125元f小時4KTV包房3閭150300/水時5網(wǎng)球區(qū)800 m1-7090元/小時6桑拿2間50元/小時7按煙JOO m1120200元/小時一8燙容美發(fā)loo m$ 00/Ag45200 m1500200

28、0元人步夭估價人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實地調(diào)查，了解了近年該飯店的 財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。(3) 出租部分岀租部分用房情況：序號位置用途出租規(guī)模(m1),1輪傘中心BI癥浴.左訣1951林夜總會BI吊OK360i"1保齡球陌3道7264旅荷汁代辦慕務(wù)205z制衣一層服裝店4406X"夜總會R拉OIG跳腓980 7工垂：玉器服皺：日常用品旅游商品竽亍13二屋JIjO小汁 -13576根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層1316元，一層2025元，二層1822元、三層為I 51

29、8元，租約期35年，租約期內(nèi)年總租金約為 950 萬元，折合可出租面積平均日租金 9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82,考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預(yù)測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外 統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年 950.00萬元。(4) 停車場XX飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為 2368平方米，有88個 車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24-個車位。若按小時計費，5元/小時，每天 按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率

30、 90%，平日50%。平均63%。(5) 附屬及設(shè)備用房地上地下共有附屬及設(shè)備用房 5863, 34 m2,是屬于應(yīng)由估價對象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)?的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建筑面積的比例為 11.73%，屬正常比例6）餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計？年運營費用 運營費用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價對象的經(jīng)營特點、 ，委托人實行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項經(jīng)營費用。年 經(jīng)營費用包括營業(yè)稅 l 金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務(wù)費、 能源事業(yè)費消耗、維護(hù)修理零部

31、件更新費、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費、商業(yè)設(shè)備的折舊、 物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費用和資本性支出。各項成本費用 的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高 的判斷。（1）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅為營業(yè)收入的 5%（客房增值稅為 3%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營業(yè)稅額 的 7%、 3%，合計按營業(yè)收入的 5.5%計算（2）營業(yè)成本客房成本為客房收入的 5%餐飲成本占餐飲收入的 31%康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的 14%（3）工資及福利工資及福利費約占營業(yè)收人的 11%（4）營業(yè)費用營業(yè)費用約占營業(yè)收入的 10%（5）管理財務(wù)費

32、行政管理費約占營業(yè)收入的 7%（6）市場推廣費市場推廣費約占營業(yè)收入的 2.0%（7）能源維修費能源維修費約占營業(yè)收入的 7%（8）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值 70%的 1.2%（9）房產(chǎn)保險費保險費為房產(chǎn)價值的 0.25%（ 10）土地使用費按規(guī)定為每年 80.89 萬元。（11）商業(yè)設(shè)備折舊即餐飲廚房、 洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費為 210 萬元。（12）物業(yè)管理酬金約為運營費用的 3%，為 250 萬元確定報酬率 估價人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同 一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值包括投 資

33、風(fēng)險補償、管理負(fù)擔(dān)補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)在和預(yù)測未來的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險一般，流動性一般等。故風(fēng)險報酬率估測為 4.02%。 收益年限的確定 估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。 所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時，順利辦 理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。估價對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房， 其耐用壽命為 60 年。若補交土地使用權(quán)出讓 地價

34、款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為 40 年，則本次估價按估價對象收益年 期 40 年計算。土地出讓金估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保 證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產(chǎn)價值不 應(yīng)包括估價對象處置時應(yīng)向政府補交的出讓地價款，應(yīng)從上述得出的價格中扣除土地出讓全 地價款部分。通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價及其修正結(jié)果 （計算過程略），并結(jié)合估價對象實際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應(yīng)補辦出讓手續(xù)，繳 納的土地出讓（金）地價款為地上商業(yè) 2000元/m2、地上車庫900元/

35、m2、地下收益部分面積 按地上價格1/3即660元/m2計算，則補交的出讓（金）地價款為 7991.1 0萬元。采用成本法估價整體價格成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此 估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。重置價格是假設(shè)在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價 值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑 安裝工程費、管理費、投資利，弘、銷售費用） 、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本 案例若重新取得經(jīng)營性土地應(yīng)通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地

36、的市場價值計算， 然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額” 。估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按 同類房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。1 、土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、 稅金等，一般由購置土地的價款 （相 當(dāng)基準(zhǔn)地價）、小區(qū)建設(shè)配套費和其他費用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費、土地評估、契稅、印花稅、 手續(xù)費等）構(gòu)成。（I ）購置土地的價款根據(jù)北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知 【京政發(fā) 200232 號】文件，正常購置土地價款包括毛地價（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費）及拆 遷費等。估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為

37、劃撥，先按照出讓計算，最高出讓年限40 年計算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級別為商業(yè)二級，基準(zhǔn)地價樓面熟地價為地上56807680元/平方米，地下為地上的1/3;地上容積率為4.95。確定估價對象的土地購置J總價折合建筑面積為：5249元/m2。（ 2）小區(qū)建設(shè)配套費XX地區(qū)建設(shè)配套費為折合建筑面積 250元/m2。（ 3）其他策劃、招標(biāo)服務(wù)費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，取上述土地成本的 1.5%。2、建筑物建造成本（1）建安工程費根據(jù)北京市現(xiàn)行建筑工程概算定額及有關(guān)文注規(guī)定、北京有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價、 參考北京同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)

38、 構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費的測算如下。翹安工隹費券瓷算序號項目名稱內(nèi)容:單位楚價（元皿）占總造枷 比例1土建T,程建筑、結(jié)構(gòu)工裁內(nèi)外裝哆與13280-53.8庫筑工程塢體、屛更、門窒、事裝爭950J5.6結(jié)拘工程希筋溜疑土主休捎構(gòu)980J6.1忻囊修工程標(biāo)準(zhǔn)層、客房、餐廳、天堂宴會廳等1350；22 J2給推水工程熱水、給水、排水、一衛(wèi)吳頂販化水'5008,2Jt-消防系統(tǒng)消防控制、防排煙、消火栓噴淋等2203.64采腹、空調(diào)及燃?xì)饨邮姓芫€集中供熱、集中空凋、燃?xì)?408.95強電.理般路I0KV. 口備發(fā)電機500KW,變配屯、 防番、照明48017.96弱屯工程廣播電話、衛(wèi)駅公用犬線、門禁巡更 火災(zāi)拆警' 監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、電報屯傳 隸像攝像系紀(jì)電龜管理無線尋呼系統(tǒng)腎8301357!屯梯、幼梯茅梯2部、貨梯4部、滾梯