物權(quán)糾紛實(shí)務(wù)問題司法觀點(diǎn)整理

1、物權(quán)糾紛實(shí)務(wù)問題司法觀點(diǎn)整理中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)是最高人民法院的官方公報(bào)，用于刊載重要法律、司法解釋、案例等，本文系從與物權(quán)糾紛有關(guān)的五十多個(gè)公報(bào)案例節(jié)選出十四個(gè)案例，提煉案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)和裁判觀點(diǎn)，供大家參考。1、房屋承租人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，是否應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意？公報(bào)案例：張一訴鄭中偉、中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案（最高人民法院公報(bào)2014年第11期）裁判觀點(diǎn)：在審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件時(shí)，即使業(yè)主對(duì)房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權(quán)人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個(gè)人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、

2、旅游、辦公等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，即可認(rèn)定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，應(yīng)依照物權(quán)法第七十七條關(guān)于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。 房屋使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)承擔(dān)與業(yè)主相同的法定義務(wù)，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義從事法律行為，其是否具備訴訟主體資格？ 公報(bào)案例：徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會(huì)訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認(rèn)糾紛案（最高人民法院公報(bào) 2014年第6期） 裁判觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)依照中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、

3、組織機(jī)構(gòu)與場(chǎng)所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，是中華人民共和國(guó)民事訴訟法第四十八條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點(diǎn)建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進(jìn)行管理維護(hù)業(yè)務(wù)必須的場(chǎng)所，依照中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗(yàn)收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同或業(yè)主大會(huì)決定。3、埋藏于公民祖宅內(nèi)的文物，法院應(yīng)如何判定其歸屬？ 公報(bào)案例：汪秉誠(chéng)等六人訴淮安市博物館返還祖宅的埋藏文物糾紛案（最高人民法院公報(bào)2013年第5期）裁判觀點(diǎn)：中華人民共和國(guó)

4、民法通則第七十九條規(guī)定：所有人不明的埋藏物，歸國(guó)家所有；中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法第五條也將中華人民共和國(guó)境內(nèi)地下遺存的文物一般推定為“屬于國(guó)家所有”。但埋藏或隱藏于公民祖宅且能夠基本證明屬于其祖產(chǎn)的埋藏物，在無法律明文規(guī)定禁止其擁有的情況下，應(yīng)判定屬于公民私人財(cái)產(chǎn)。4、小區(qū)業(yè)主將車輛停放在公共停車位上，后圍墻倒塌致車輛受損的，車輛損失應(yīng)由誰承擔(dān)？公報(bào)案例：陳書豪與南京武寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案 （最高人民法院公報(bào) 2013年第5期）裁判觀點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分負(fù)有保養(yǎng)、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于可能對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除，否

5、則致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，因第三人侵權(quán)致小區(qū)共用部分對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以負(fù)責(zé)的情形是物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護(hù)義務(wù)，而第三人侵權(quán)是不可預(yù)見、不可避免的。價(jià)值較大的財(cái)物在受損后，雖經(jīng)修復(fù)，但與原物相比，不僅在客觀價(jià)值上可能降低，而且在人們心理上價(jià)值降低，這就是價(jià)值貶損，按照違約責(zé)任理論，承擔(dān)違約責(zé)任的方式首先是恢復(fù)原狀，而恢復(fù)原狀肯定要求賠償財(cái)物的價(jià)值貶損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并且商品房小區(qū)已經(jīng)封園后，在所售房屋及共用部分沒有質(zhì)量

6、瑕疵的情形下，對(duì)于小區(qū)業(yè)主的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不需要承擔(dān)責(zé)任。5、出賣人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動(dòng)產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利是否也能成為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的？公報(bào)案例：屠福炎訴王義炎相鄰?fù)ㄐ袡?quán)糾紛案 （最高人民法院公報(bào) 2013年第3期）裁判觀點(diǎn)：一、買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標(biāo)的物或權(quán)利。如果出賣人無權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進(jìn)行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬；二、出賣人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動(dòng)產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利不應(yīng)成為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。即使雙方在買賣合同中對(duì)該通行權(quán)進(jìn)行了所謂的約定，對(duì)第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權(quán)權(quán)源基礎(chǔ)同樣是相鄰

7、關(guān)系，而并非是買賣合同的約定。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化，買受人不再符合相鄰關(guān)系要件時(shí)，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權(quán)以買賣合同中關(guān)于通行權(quán)的約定約束第三人。6、外國(guó)企業(yè)是否可以在中國(guó)境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓合同獲得國(guó)有土地使用權(quán)？公報(bào)案例：大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會(huì)社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認(rèn)糾紛案（最高人民法院公報(bào) 2012年第6期）裁判觀點(diǎn)：在物權(quán)確權(quán)糾紛案件中，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的基本原則，對(duì)于當(dāng)事人依據(jù)受讓合同提出的確權(quán)請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)視動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別予以對(duì)待。人民法院對(duì)于已經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬可以予以確認(rèn)。對(duì)于權(quán)利人提出的登記于他人名下的不

8、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸其所有的確權(quán)請(qǐng)求，人民法院不宜直接判決確認(rèn)其權(quán)屬，而應(yīng)當(dāng)判決他人向權(quán)利人辦理登記過戶。 7、以間接占有物出質(zhì)的，占有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志是什么？ 不記名指示提單換取提貨單后，能否再轉(zhuǎn)讓？ 公報(bào)案例：肯考帝亞農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易(上海)有限公司與廣東富虹油品有限公司、第三人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司湛江市分行所有權(quán)確認(rèn)糾紛案（最高人民法院公報(bào)2012年第1期） 裁判觀點(diǎn)：根據(jù)中華人民共和國(guó)海商法第七十九條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，不記名指示提單可以經(jīng)空白背書轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)提單持有人以其中一套正本提單換取提貨單后，當(dāng)事人已不可能將全套正本提單進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，故此后的所謂提單轉(zhuǎn)讓行為對(duì)當(dāng)事人不產(chǎn)生拘束力。 中華人民共和國(guó)物權(quán)法

9、第二十三條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。交付是否完成是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否的標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，則應(yīng)根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第二十六條的規(guī)定進(jìn)行指示交付。最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第八十八條規(guī)定，出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，以質(zhì)押合同書面通知占有人時(shí)視為移交。根據(jù)該條規(guī)定精神，提貨單的交付，僅意味著當(dāng)事人的提貨請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，在當(dāng)事人未將提貨請(qǐng)求轉(zhuǎn)移事實(shí)通知實(shí)際占有人時(shí)，提貨單的交付并不構(gòu)成中華人民共和國(guó)物權(quán)法第二十六條所規(guī)定的指示交付。8、共有房屋拆遷安置補(bǔ)償中，補(bǔ)償給被拆遷人的土地使用權(quán)是否可以由原房屋共有人協(xié)議分配？不享有土地使

10、用權(quán)的人，是否因與土地使用權(quán)人共同出資建房而成為房屋的共有權(quán)人？公報(bào)案例：胡田云訴湯錦勤、王劍峰所有權(quán)確認(rèn)糾紛案（最高人民法院公報(bào) 2011年第12期）裁判觀點(diǎn)：房屋拆遷安置權(quán)益屬房屋所有權(quán)的綜合性權(quán)能，一般包括被拆房屋補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、新建房屋補(bǔ)貼、新建房屋土地使用權(quán)等在內(nèi)。應(yīng)以被拆遷房屋的所有權(quán)權(quán)屬?zèng)Q定拆遷安置權(quán)益的歸屬，共有人之間有權(quán)通過協(xié)議予以分割。在他人享有使用權(quán)之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有權(quán)一般歸屬于土地使用權(quán)人。對(duì)實(shí)施房屋建造的非土地使用權(quán)人所進(jìn)行的補(bǔ)償不僅僅包括金錢給付，在特定身份關(guān)系下亦應(yīng)包括居住使用權(quán)益。9、如何認(rèn)定受讓人為善意取得？公報(bào)案例：劉志兵訴盧志成財(cái)產(chǎn)權(quán)

11、屬糾紛案 （最高人民法院公報(bào) 2008年第2期）裁判觀點(diǎn)：善意取得是指無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人是善意的且付出合理的價(jià)格，依法取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。因此，善意取得應(yīng)當(dāng)符合以下三個(gè)條件：一、受讓人受讓該動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；二、以合理的價(jià)格受讓；三、受讓的動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。機(jī)動(dòng)車雖然屬于動(dòng)產(chǎn)，但存在一些嚴(yán)格的管理措施使機(jī)動(dòng)車不同于其他無需登記的動(dòng)產(chǎn)。行為人未在二手機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)內(nèi)交易取得他人合法所有的機(jī)動(dòng)車，不能證明自己為善意并付出相應(yīng)合理價(jià)格的，對(duì)其主張善意取得機(jī)動(dòng)車所有權(quán)的請(qǐng)求，人民法院不予支持。10、房地產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)人被

12、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，實(shí)際投資人在未辦理物權(quán)變更登記情況下，如何維護(hù)其權(quán)益？公報(bào)案例：雷遠(yuǎn)城與廈門王將房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、遠(yuǎn)東房地產(chǎn)發(fā)展有限公司財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（最高人民法院公報(bào) 2007年第11期）裁判觀點(diǎn)：根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，法人被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，其債權(quán)、債務(wù)由清算組負(fù)責(zé)清理。法人被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后未依法進(jìn)行清算的，債權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進(jìn)行清算。法人被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后沒有依法進(jìn)行清算，債權(quán)人也沒有申請(qǐng)人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進(jìn)行清算，而是在訴訟過程中通過法人自認(rèn)或者法人與債權(quán)人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，在清算之前對(duì)其債權(quán)債務(wù)關(guān)系做出處理、對(duì)法人資產(chǎn)進(jìn)行

13、處分，損害其他債權(quán)人利益的，不符合公平原則，人民法院對(duì)此不予支持。11、投資者向企業(yè)法人投資成立內(nèi)設(shè)部門，該內(nèi)設(shè)部門的全部財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是法人財(cái)產(chǎn)？公報(bào)案例：李顯志訴長(zhǎng)春建工集團(tuán)界定產(chǎn)權(quán)、返還財(cái)產(chǎn)糾紛案（最高人民法院公報(bào)2005年第10期）裁判觀點(diǎn)：一、法人內(nèi)設(shè)部門因不具備法人資格，沒有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，其設(shè)立不以是否有財(cái)產(chǎn)投入為前提；二、法人內(nèi)設(shè)部門成立后采取何種性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)方式以及他人是否對(duì)其投入資產(chǎn)等均不能改變其法人內(nèi)設(shè)部門的法律屬性；三、出資者對(duì)法人出資后，僅能對(duì)其所持股份主張相應(yīng)的股份權(quán)益，其出資為法人財(cái)產(chǎn)不可分割的部分。12、在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，承包方遷入小城鎮(zhèn)落戶的，是否繼續(xù)享

14、有原土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)？公報(bào)案例：陳清棕訴亭洋村一組、亭洋村村委會(huì)征地補(bǔ)償款分配糾紛案 （最高人民法院公報(bào)2005年第10期） 裁判觀點(diǎn)：土地管理法第十四條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年。承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。同時(shí)根據(jù)中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法(以下簡(jiǎn)稱土地承包法)第二十六條的規(guī)定，只有在承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市并轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶的情況下，發(fā)包方才能收回承包地；相反，承包人如果僅是遷入城鎮(zhèn)或者僅是將戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶，承包地則不能被收回。農(nóng)民到城市落戶，是社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，然而適

15、合小城鎮(zhèn)特點(diǎn)的社會(huì)保障制度，還在積極探索和建立中。目前農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)后，無論戶口類別是否改變，都還不能確保享受到基本生活保障。土地承包法之所以規(guī)定“承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”，主要是考慮土地是農(nóng)民的基本生活保障，在農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)后的基本生活保障尚未落實(shí)時(shí)，如果收回他們的承包地，可能使他們面臨生活困難。13、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在行使專有所有權(quán)時(shí)，應(yīng)受到哪些因素限制？公報(bào)案例：顧然地訴巨星物業(yè)排除妨礙、賠償損失糾紛案（最高人民法院公報(bào)2003年第6期）裁判觀點(diǎn)：建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性權(quán)利，主要包括專有部分的所有

16、權(quán)、共有部分的共有權(quán)和基于建筑物共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)。專有所有權(quán)作為完全物權(quán)的一種，具有直接支配性、排他性等本質(zhì)屬性，是房屋所有權(quán)人的主要權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)人既對(duì)其在建筑物中的專有部分享有占有、使用、收益和處分的全部所有權(quán)權(quán)能，又對(duì)建筑物的共用部分享有共有權(quán)?；诮ㄖ锏奶匦?，決定了建筑物區(qū)分所有權(quán)人在行使其專有所有權(quán)時(shí)要受到一些因素限制。意即，區(qū)分所有權(quán)人只能在建筑物設(shè)計(jì)允許的限度內(nèi)合理使用自己專有部分的建筑物，區(qū)分所有權(quán)人使用自己專有部分的建筑物時(shí)，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，不得妨礙整幢建筑物的正常使用。對(duì)于有損相鄰關(guān)系的行為，必須征得其他區(qū)分所有權(quán)人的同意才可實(shí)施。（最新法規(guī)：中華人民共和國(guó)物權(quán)法第71條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！保?4、相鄰的一方雇請(qǐng)施工單位建設(shè)房屋時(shí)，由于其基礎(chǔ)工程施工抽排地下水造成相鄰另一方財(cái)產(chǎn)受到損害的，是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？公報(bào)案例：新華日?qǐng)?bào)社訴南京華廈實(shí)業(yè)有限公司相鄰關(guān)系侵權(quán)損害賠償糾紛案（最高人民法院公報(bào)1996年第3期）裁判觀點(diǎn)：中華人民共和國(guó)民法通則