中信地產(chǎn)2月1日惠州淡水新橋的項目發(fā)展運營整體的報告

1、1惠州淡水新橋項目發(fā)展運營整體報告惠州淡水新橋項目發(fā)展運營整體報告中信中信 惠州惠州20102010年年2 2月月2121日日2 目目 錄錄一、惠州市場情況一、惠州市場情況二、項目信息概況二、項目信息概況三、項目定位思路三、項目定位思路四、項目規(guī)劃建議四、項目規(guī)劃建議五、項目營銷計劃五、項目營銷計劃3一、惠州市場情況一、惠州市場情況二、項目信息概況二、項目信息概況三、項目定位思路三、項目定位思路四、項目規(guī)劃建議四、項目規(guī)劃建議五、項目營銷計劃五、項目營銷計劃4惠州人口規(guī)?；葜萑丝谝?guī)模 惠州市常住人口為380萬,惠城區(qū)人口約80萬。近年來惠城區(qū)一手商品住宅成交面積分析近年來惠城區(qū)一手商品住宅成交

2、面積分析 2006年，惠城區(qū)商品房住宅成交面積約130萬平方米； 2007年，惠城區(qū)商品房住宅成交面積約170萬平方米； 2008年，惠州區(qū)商品房住宅成交面積83萬平方米； 2009年，惠州區(qū)商品房住宅成交面積256256萬平方米萬平方米，成交均價45564556元元/ /平方米平方米，是2008年成交量的3倍多?；葜莘康禺a(chǎn)市場情況惠州房地產(chǎn)市場情況5惠城區(qū)房地產(chǎn)市場情況惠城區(qū)房地產(chǎn)市場情況 2009年惠城區(qū)共成交商品住宅面積256萬平方米。月均成交1767套，相比2008年月平均700套增大了一倍多，其中3、4、11、12月份成交量較大，月均2000余套，12月份達(dá)到頂峰，成交了3392套。

3、月份月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計成交價格成交價格41064208431040054533419543304580492550345031541545564556成交套數(shù)成交套數(shù)65187322082328163812231271176818332003236133922154921549成交面積（萬成交面積（萬平米）平米）7.51029.429.920.514.79.520.821.6223.62939.42255.97255.976數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站2008年年2009年年如圖所示，如圖所示，2008-2009200

4、8-2009年惠城區(qū)一手商品住宅成交均價及成交套數(shù)年惠城區(qū)一手商品住宅成交均價及成交套數(shù)惠州房地產(chǎn)市場情況惠州房地產(chǎn)市場情況7惠州土地市場情況惠州土地市場情況8惠州土地市場情況惠州土地市場情況9區(qū)域市場情況區(qū)域市場情況10區(qū)域市場情況區(qū)域市場情況11區(qū)域市場情況區(qū)域市場情況12區(qū)域市場情況區(qū)域市場情況13區(qū)域市場情況區(qū)域市場情況142010年房地產(chǎn)市場走勢年房地產(chǎn)市場走勢152010年房地產(chǎn)市場政策展望年房地產(chǎn)市場政策展望162010年房地產(chǎn)市場政策展望年房地產(chǎn)市場政策展望172010年房地產(chǎn)市場政策展望年房地產(chǎn)市場政策展望1820102010年政策展望匯總年政策展望匯總1920102010年

5、大勢環(huán)境小結(jié)年大勢環(huán)境小結(jié)20一、惠州市場情況一、惠州市場情況二、項目信息概況二、項目信息概況三、項目定位思路三、項目定位思路四、項目規(guī)劃建議四、項目規(guī)劃建議五、項目營銷計劃五、項目營銷計劃21占地面積：占地面積：1,933,640m1,933,640m2 2建筑面積：建筑面積：4,640,736m4,640,736m2 2容積率：容積率：2.42.4建筑密度：建筑密度：30%30%綠地率：綠地率：35%35%u 該項目共該項目共6363本土地使用權(quán)證，土本土地使用權(quán)證，土地面積合計地面積合計1,933,6401,933,640平方米，分別平方米，分別在在8 8家項目公司名下。家項目公司名下。

6、白云路白云路惠大鐵路廈深鐵路金星大道金星大道該地塊位于惠陽主干道白云路南側(cè)，在市政府新規(guī)劃的“東拓”片區(qū)之中，定位為惠陽的“東部新城”，建成后將成為惠陽區(qū)的新的城市中心。（一）地塊區(qū)位（一）地塊區(qū)位22變電變電站站沙場沙場金星大道金星大道現(xiàn)有村道現(xiàn)有村道廈深高鐵廈深高鐵惠大鐵路惠大鐵路惠陽淡水新橋項目惠陽淡水新橋項目土地分布示意圖土地分布示意圖村莊村莊村莊山地村莊村莊村莊村莊除沙場占用除沙場占用地有臨建外，地有臨建外，其他土地上沒其他土地上沒有待拆遷建筑有待拆遷建筑物，但部分有物，但部分有農(nóng)民復(fù)耕的農(nóng)農(nóng)民復(fù)耕的農(nóng)作物。作物。23u 項目位于惠陽主干道白云路南側(cè)，在區(qū)政府新規(guī)劃的“東拓”片區(qū)，定

7、位為惠陽的“東部新城”，周邊有惠澳大道、建設(shè)中的廈深高速鐵路、惠深沿海高速（2009年底通車）以及規(guī)劃的三條輕軌線等便利的交通設(shè)施，建成后將成為惠陽區(qū)新的城市中心；廈深高速鐵路（計劃2011年年底通車）將經(jīng)過項目附近并將在此設(shè)立惠州站。u 該項目一共辦有63本（其中2008年新辦24本）土地使用權(quán)證，分別登記在8家項目公司名下。（二）地塊介紹（二）地塊介紹24地塊內(nèi)目前現(xiàn)狀地塊內(nèi)目前現(xiàn)狀25（二）地塊資源分析（二）地塊資源分析 項目周邊有惠澳大道、建設(shè)中的廈深高速鐵路、惠深沿海高速以及規(guī)劃的1、3、6號三條輕軌線等便利的交通設(shè)施，建成后將成為惠陽區(qū)新的城市中心區(qū)；廈深高速鐵路（計劃2011年年

8、底通車）將經(jīng)過項目附近并將在此設(shè)立惠州站。將大大帶動地塊周邊人氣，使得該區(qū)域成為惠陽區(qū)交通最發(fā)達(dá)片區(qū)之一。 地塊南面對國家一級森林公園，北面面對惠陽一中，具有較好的天然資源和教育配套。（三）地塊基本指標(biāo)（三）地塊基本指標(biāo)地塊用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地土地面積：1933640平方米（折合2900畝）容積率：2.4建筑面積：464萬平米 該地塊地價及契稅已交清，一共辦有63本土地使用證，其中2007年辦理39本，2008年6月辦理24本（該24本原件現(xiàn)存地產(chǎn)總部），分別登記在惠州首明投資有限公司等8家公司名下，其中：2007年辦理的1603537平方米土地證用于中信華南集團(tuán)有限公司貸款抵押，抵押期限至

9、2009年10月30日。26（四）主要存在問題（四）主要存在問題1、土地手續(xù)未辦理完成。該項目土地已辦理土地使用證，但未提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證，沒有規(guī)劃條件告知書，土地?zé)o法使用。2、現(xiàn)有土地零散，難以規(guī)劃利用。該項目一共辦理了63本土地使用權(quán)證，土地零散分布、形狀極其不規(guī)則，難以進(jìn)行整體策劃、規(guī)劃和開發(fā)利用。3、征地拆遷未完成。該項目的土地使用權(quán)證已經(jīng)全部辦理，政府及中洲公司均表示征地已完成、拆遷尚未完成，但由于土地手續(xù)不完全，我公司無法核對。附p30圖4、廈深鐵路占用土地問題。根據(jù)政府部門介紹，廈深鐵路預(yù)計于2011年底通車，政府?dāng)M對鐵路建設(shè)涉及的21米紅線范圍內(nèi)土地進(jìn)行補償回收，同時對鐵路

10、建設(shè)紅線兩側(cè)各30米范圍內(nèi)土地進(jìn)行控制，但不征收。根據(jù)公告，廈深鐵路建設(shè)用地涉及我公司淡水新橋項目5宗土地，其中：惠州恒嘉公司名下土地3宗，共被征收7,652平方米；惠州威旺公司名下土地2宗，共被征收8,997平方米。5宗地合計10萬平方米，其中將被征收16,649平方米，占淡水新橋項目總用地面積0.86%（未計30米紅線控制影響）。根據(jù)2010年2月1日廈深鐵路征地聽證會公布的處置方案，我公司淡水新橋項目的16,649平方米土地將被回收，參考評估價給予現(xiàn)金補償。廈深鐵路工期緊，土地補償征用時間預(yù)計將早于我公司土地整合時間，即使我公司對政府最終出臺的補償方案不同意，政府也將按照公共利益原則，先

11、行征用并開工建設(shè)；若征地補償標(biāo)準(zhǔn)低于我公司土地賬面成本，將形成我公司部分土地實際先被征用并產(chǎn)生賬面損失的情況。 275 5、其它土地被占用問題。、其它土地被占用問題。 惠陽區(qū)政府已按調(diào)整后片區(qū)控規(guī)（尚未公示）進(jìn)行片區(qū)內(nèi)“金星大道”市政路建設(shè)，已占用我司部分土地。因金星大道目前仍未辦理土地征用手續(xù)（也沒有開工許可證），有關(guān)事項未進(jìn)行公告，無法確定占用我公司的實際土地面積。 部分土地雖此前完成清表，但因長期未開發(fā)利用，被村民占用進(jìn)行耕種，具體面積難以核實，中洲公司口頭表示已跟村民打過招呼，可隨時收回使用并免于耕種補償。6 6、三通一平工作未完成。、三通一平工作未完成。該片區(qū)土地基本處于荒蕪狀態(tài)，有

12、部分地勢起伏、雜物堆積，尚未達(dá)到三通一平狀態(tài)。28 7 7、地塊內(nèi)高壓線影響土地價值。、地塊內(nèi)高壓線影響土地價值。片區(qū)內(nèi)建有11萬伏變電站一座，變電站進(jìn)出的高壓線覆蓋我公司淡水新橋項目部分土地，對土地的開發(fā)利用和價值造成很大影響。根據(jù)“925會議紀(jì)要”約定，中洲公司同意與惠州公司共同努力，將淡水新橋片區(qū)內(nèi)變電站遷出片區(qū)開發(fā)用地范圍；同時將土地紅線范圍內(nèi)的高壓線埋入市政規(guī)劃道路地下，以提高土地的使用價值。經(jīng)了解，變電站為2006-2007年新建變電站，負(fù)責(zé)整個片區(qū)的供電，無法遷移；高壓線埋入市政道路的計劃目前難以確定 8 8、土地使用稅問題。、土地使用稅問題。根據(jù)稅務(wù)局規(guī)定，該項目每年的全額土地

13、使用稅為1546.9萬元。因項目土地手續(xù)未完善、征地拆遷和三通一平未完成，我們無法實際使用該項目土地；且根據(jù)“925會議紀(jì)要”約定，中洲公司應(yīng)協(xié)助解決土地實際使用前的土地使用稅減免事項。經(jīng)我公司努力攻關(guān)協(xié)調(diào)，惠陽地方稅務(wù)局對2008年土地使用稅實行部分征收、部分減免，我公司實際繳納627.5萬元、減免784萬元（注：2008年有33萬平方米土地的使用稅按半年計算）；2009年度土地使用稅已繳305萬元，其余土地使用稅的繳交問題正與惠陽地方稅務(wù)局協(xié)商減免，能否減免存在不確定性。29項目機(jī)遇及開發(fā)思路項目機(jī)遇及開發(fā)思路 淡水新橋項目開發(fā)的難點在于土地太分散，無法統(tǒng)一規(guī)劃，目前，因廈深鐵路選址經(jīng)過該

14、片區(qū)，引起片區(qū)控規(guī)調(diào)整，政府承諾統(tǒng)一整合土地，我司可乘此機(jī)遇解決土地開發(fā)的瓶頸問題，若土地整合完成，深惠沿海高速通車，該土塊將成為優(yōu)質(zhì)資源。 淡水新橋項目用地目前面臨土地整合問題，產(chǎn)生了重大不確定因素片區(qū)控規(guī)調(diào)整何時公布、土地整合方案能否按時確定、土地整合能否順利進(jìn)行、整合后的用地手續(xù)辦理何時完成、整合后的土地性質(zhì)是否發(fā)生變化等等。 根據(jù)目前的估計，2010年的主要工作是督促中洲公司完成土地整合及用地手續(xù)辦理，包括土地出讓合同、土地使用權(quán)證的重新辦理，以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地紅線圖等手續(xù)的辦理。 若2010年上半年的土地整合工作能較順利進(jìn)行，我們將于2010年下半年啟動項目籌建工作，綜合研

15、究市場定位，對項目進(jìn)行整體策劃，爭取利用土地的規(guī)模優(yōu)勢，建設(shè)低密度度假別墅，利用深惠沿海高速的開通，撬動深圳高端客戶。30一、惠州市場情況一、惠州市場情況二、項目信息概況二、項目信息概況三、項目定位思路三、項目定位思路四、項目規(guī)劃建議四、項目規(guī)劃建議五、項目營銷計劃五、項目營銷計劃31路網(wǎng)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)，將縮短區(qū)域與惠陽中心區(qū)、大亞灣的距離，區(qū)域通達(dá)性增強(qiáng)亞公頂森林亞公頂森林公園公園開城大道開城大道惠澳公路惠澳公路人民路人民路本項目本項目白云路白云路淡澳河淡澳河惠陽中心區(qū)根據(jù)根據(jù)惠州市區(qū)綜合交惠州市區(qū)綜合交通規(guī)劃（通規(guī)劃（2005-2020）n地鐵三號線延長至新地鐵三號線延長至新橋路段橋路段

16、n深汕高速在人民路的深汕高速在人民路的出入口在遠(yuǎn)期東、西兩出入口在遠(yuǎn)期東、西兩個新出入口建成后予以個新出入口建成后予以取消取消n惠澳大道改建高速惠澳大道改建高速n新建內(nèi)環(huán)路東段；新建內(nèi)環(huán)路東段；n中山路向東延伸；中山路向東延伸；n愛民路向東延伸愛民路向東延伸深圳高速公路深圳高速公路淡水河淡水河項目區(qū)域解讀項目區(qū)域解讀32項目所在區(qū)域與淡水鎮(zhèn)相臨，與大亞灣相接，成為“惠陽cld”規(guī)劃方向明顯根據(jù)根據(jù)惠州市城市總惠州市城市總體規(guī)劃（體規(guī)劃（2006-2020）綱要公示綱要公示第第75條第條第（2）款規(guī)劃：）款規(guī)劃：n項目位于的新橋片區(qū)項目位于的新橋片區(qū)是惠陽中心城區(qū)的居是惠陽中心城區(qū)的居住片區(qū)住片

17、區(qū)n區(qū)域居住功能：滿足區(qū)域居住功能：滿足區(qū)域的高端住房消費區(qū)域的高端住房消費需求；滿足本地住房需求；滿足本地住房需求；為大亞灣西區(qū)需求；為大亞灣西區(qū)提供一部分配套居住提供一部分配套居住區(qū)。區(qū)。 廈深高鐵廈深高鐵現(xiàn)有村道現(xiàn)有村道惠大鐵路惠大鐵路項目區(qū)域解讀項目區(qū)域解讀33中區(qū)華中區(qū)華府府錦江國際錦江國際尚城世家尚城世家東方新城東方新城信和苑信和苑廣控麗江城市花園廣控麗江城市花園世貿(mào)廣場世貿(mào)廣場棕櫚島高爾夫別墅棕櫚島高爾夫別墅半島一號半島一號惠陽中心區(qū)在售項目項目名稱項目名稱規(guī)模（平方規(guī)模（平方米）米）產(chǎn)品產(chǎn)品推售時間推售時間東方新城6萬（一期） 獨棟/聯(lián)排/多層/小高層2006-10棕櫚島3.5

18、萬（三期）獨棟別墅/公寓2004-10-01 半島一號14萬（一期）聯(lián)排/多層2006-5-28中區(qū)華府8.6萬小高層/高層2005-06-18尚城世家5.6萬（一期）小高層2006-7-1錦江國際2.3萬（二期）高層2006廣控麗江城市花園3.6萬（一期）小高層/高層惠陽中心區(qū)已成為是目前惠陽中高端項目集中區(qū)域項目區(qū)域市場解讀項目區(qū)域市場解讀34依托深圳房地產(chǎn)市場，惠陽大亞灣價格長期看漲p都市融合將帶來大量自住需求；p通貨膨脹和資本重新估值；p投資房地產(chǎn)的觀念普及。p政策把關(guān)，限制投機(jī)；p價格和真實需求的差距決定價格回調(diào)的幅度。房價的支撐因素房價的支撐因素房價的抑制因素房價的抑制因素世聯(lián)對市

19、場走勢的判斷：世聯(lián)對市場走勢的判斷：長期看好，對不同類型長期看好，對不同類型城市區(qū)別對待城市區(qū)別對待人口和經(jīng)濟(jì)增長、資本人口和經(jīng)濟(jì)增長、資本重新估值、投資觀念的重新估值、投資觀念的興起使得從長期的角度興起使得從長期的角度來說，房地產(chǎn)市場的增來說，房地產(chǎn)市場的增長是長時間持續(xù)的，但長是長時間持續(xù)的，但目前在政策的抑制下將目前在政策的抑制下將進(jìn)入調(diào)整；進(jìn)入調(diào)整；對于一線城市尤其是深對于一線城市尤其是深圳，房價離大部分剛性圳，房價離大部分剛性需求的可承受力更遠(yuǎn)，需求的可承受力更遠(yuǎn)，調(diào)整的時間可能更長；調(diào)整的時間可能更長；對于類似惠陽大亞灣的對于類似惠陽大亞灣的三線城市（區(qū)域），剛?cè)€城市（區(qū)域），剛

20、性需求的可承受力和房性需求的可承受力和房價并未拉開距離，價格價并未拉開距離，價格回調(diào)空間不大?；卣{(diào)空間不大。p只要交通配套解、價格剪刀差和產(chǎn)業(yè)拉動存在，將為大亞灣帶來持續(xù)的自住需求增長；p高通脹必然帶來固定資產(chǎn)價值重估，投資是這一時代的主題；p作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，深圳及周邊居民投資觀念濃厚。p短期來看，價格攀升可能使部分客戶觀望；p惠陽大亞灣的房價相對并未遠(yuǎn)離剛性置業(yè)的承受范圍，價格回調(diào)的空間小。項目區(qū)域市場解讀項目區(qū)域市場解讀35惠陽市區(qū)房地產(chǎn)格局配套優(yōu)勢成為區(qū)域賣點，物業(yè)形態(tài)多樣而價格差距不大惠陽市區(qū)生活配套較完惠陽市區(qū)生活配套較完善，吸引大量對配套非善，吸引大量對配套非常敏感的客戶：

21、常敏感的客戶：p由于發(fā)展時間比較長，惠陽市區(qū)相對其它區(qū)域具備更加完善的生活配套；p惠陽老居民基本只會選擇在惠陽置業(yè)居住。同類型產(chǎn)品的價格差不同類型產(chǎn)品的價格差不明顯：明顯：p小高層、高層產(chǎn)品中，不論是市區(qū)的小規(guī)模項目還是低密度大盤，價格差距普遍保持在500元/平方米以內(nèi)；p外向型的市場和相同的主流客戶是價格差距不明顯的主要原因。 惠陽印象：城市形象破惠陽印象：城市形象破舊的老城區(qū)，基本生活配套舊的老城區(qū)，基本生活配套較完備。較完備。價格體系價格體系小高層/高層價格集中在3300-4200元/ m2，價格差未拉開代表樓盤代表樓盤半島一號、中建彩虹城、四洲城市經(jīng)典客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成深圳投資客戶占主導(dǎo)

22、，少量惠陽市區(qū)客戶和龍崗自住客戶優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢生活配套比較完善，但城市形象較差土地供應(yīng)土地供應(yīng)開發(fā)商手中存量土地較多遠(yuǎn)郊大規(guī)模低密遠(yuǎn)郊大規(guī)模低密度項目：度項目：p碧桂園；p振業(yè)城：近郊區(qū)域的大規(guī)模近郊區(qū)域的大規(guī)模復(fù)合型樓盤：復(fù)合型樓盤：p光耀城；p半島一號；p東方新城；p市區(qū)內(nèi)小規(guī)模高市區(qū)內(nèi)小規(guī)模高容積率項目容積率項目p景茂國際p金領(lǐng)中心；p優(yōu)品0752；p惠陽和大亞灣結(jié)惠陽和大亞灣結(jié)合部的中大規(guī)模合部的中大規(guī)模高容積率項目：高容積率項目：p中建彩虹城；p左岸春天；p項目區(qū)域市場解讀項目區(qū)域市場解讀36利用機(jī)會，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢swotswot分析分析劣勢（劣勢（ww）：）：p周邊配套

23、較差，與主城區(qū)有一定距離，生活氛圍及便宜度不佳；p地塊位于城區(qū)外，且沒有山水景觀的資源；p地塊面積大，但目前劃分為數(shù)十塊，未形成統(tǒng)一。機(jī)會（機(jī)會（oo）：）：p項目整體體量巨大，可通過造城完善配套，培育完善生活環(huán)境；p惠州惠陽、淡水近期出現(xiàn)發(fā)展階段；且引起惠州及外地客戶的注意；p目前，項目周邊住宅市場相對單一，新產(chǎn)品較少；威脅（威脅（t t）：）：p宏觀政策的調(diào)整，對項目的銷售會造成較大的影響；p周邊的大亞灣等區(qū)域交通規(guī)劃成熟，配套較好，是惠城區(qū)外主要的銷售區(qū)域，將直接競爭本項目客戶。n 合理分配容積率，合理規(guī)劃，考慮多種產(chǎn)品，把項目打造成區(qū)域內(nèi)最為高端、最具生活品質(zhì)的項目；n 在資源有限的情

24、況下，重點利用項目的體量和占地優(yōu)勢，進(jìn)行景觀和配套的發(fā)掘營造，制造惠州和外地客戶認(rèn)可的購買因素；n多產(chǎn)品線多板塊產(chǎn)品的規(guī)劃布局，完成各種客戶層面的獲取。n 針對目前房地產(chǎn)市場較好的形勢，建議項目在用地情況完善的前提下，認(rèn)真排布開發(fā)周期，一旦開發(fā)，便緊湊銜接，分類突進(jìn)。n 抓住區(qū)域市場供應(yīng)的空白點，把握造城、造鎮(zhèn)概念，通過較好的物業(yè)組合搶占市場；淡水新橋項目淡水新橋項目swto分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（s s）：）：p良好的昭示性和通達(dá)性；p地塊規(guī)模大，交通便利；p處于未來區(qū)域發(fā)展的主流方向；p地塊平整無遮擋，位于未來高速鐵路站旁37 項目工作思路項目工作思路 由于面積大、地塊繁多、零散，占地面積19

25、3萬平方米，土地證63本，操作起來也存在一定的難度。當(dāng)前急需進(jìn)行的工作是整合地塊、理清關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)。在整合土地的過程中，加快速度對惠陽、大亞灣、深圳的房地產(chǎn)市場調(diào)查工作?；蓐?、大亞灣的市場一直比較脆弱，受深圳制約影響太大，雖然2009年銷售狀態(tài)尚可，但對未來深圳客對當(dāng)?shù)刭彿康念A(yù)期不容過于樂觀。在充分細(xì)致的市調(diào)之后，就當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀、當(dāng)?shù)厥袌瞿壳盁徜N產(chǎn)品分析后，可以采用小步快跑的做法，提前啟動部分相對完整的地塊，打響品牌知名度，后期開發(fā)速度視當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，迅速緊抓市場機(jī)遇，在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)再大規(guī)模推出產(chǎn)品，奠定該項目在深圳客心目中不可搖撼的地位，實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。3838項目定位基礎(chǔ)項目定位基礎(chǔ)競

26、爭環(huán)境分析競爭環(huán)境分析高端居住區(qū)板塊已形成：1、惠州房地產(chǎn)市場在惠陽淡水和大亞灣已形成惠州及粵東地區(qū)的二個熱點置業(yè)板塊；2、惠陽淡水片區(qū)自2006年以來部分低密度樓盤相繼入市，已形成一定的中高端住宅市場熱點；客戶構(gòu)成及需求進(jìn)一步完整：1、總價承受能力上升，大戶型和別墅類產(chǎn)品增加；2、惠州以外廣深地區(qū)的投資客依然占主力，但客戶的購買意圖更為多元化，需求產(chǎn)品檔次提升明顯； 結(jié)論：1、惠陽淡水片區(qū)未來定位為惠州居住的重點片區(qū)，也是住宅競爭最激烈的區(qū)域；2、區(qū)域已形成低中高端不同的住宅產(chǎn)品構(gòu)成，居住價值開始突顯，本項目必須利用區(qū)域發(fā)展的契機(jī)，把握市場方向，結(jié)合自身實際精準(zhǔn)定位。3939競爭環(huán)境分析競爭

27、環(huán)境分析項目主要競爭區(qū)域惠城區(qū)：惠城區(qū)作為惠州城市核心區(qū)域，配套完善，人口密度大，生活環(huán)境舒適，且房地產(chǎn)市場產(chǎn)品豐富，供應(yīng)量大，對惠州本地及周邊客戶有較大的吸引力。大亞灣：惠州臨近深圳的沿海區(qū)域重心，區(qū)域內(nèi)匯聚大量大型生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，交通配套完善，客戶看好區(qū)域規(guī)劃前景，尤其是深圳客戶較為認(rèn)同其區(qū)域價值。未來大量項目尤其是部分中高端項目面市，對惠陽淡水會形成較強(qiáng)競爭。項目定位基礎(chǔ)項目定位基礎(chǔ)40惠陽振業(yè)城p惠陽振業(yè)城占地面積為151.11萬平米，分五期開發(fā)，產(chǎn)品類型將以別墅為主，主要包含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、高層及其他公建配套。其中規(guī)劃的首期用地61.26萬平方米，總建筑的面積為91887

28、1.47平方米, 積率為1.5，綠化率35%，僅1期居住總戶數(shù)達(dá)8205戶。目前即將面世的a組團(tuán)占地面積80000平米，總建面24915.75平米，共有60套親水及水景純獨棟高端別墅，戶戶設(shè)計創(chuàng)新，每棟面積區(qū)間282.63394.88平米，共13種戶型。戶戶贈送超大花園、超大地下室、露臺、雙車位，最多的贈送超過1000平方米以上。p項目特色:南中國第一個原鄉(xiāng)風(fēng)格的別墅小鎮(zhèn), 淡澳區(qū)域內(nèi)同時擁有山林、公園資源（147499.41） 和自然水系資源（108743.47） 最多的項目;p深圳東郊（深圳東向38公里，半小時車程）；距離淡水城區(qū)6分鐘車程，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活；p首批產(chǎn)品全部為純獨棟別墅;單戶別

29、墅產(chǎn)品花園達(dá)到1200平方米;贈送面積多，包括贈送超大花園、地下室、露臺和車庫每戶別墅均設(shè)有私家泳池;p采用了大圍合組團(tuán)套小組團(tuán)的建筑規(guī)劃設(shè)計，充分考慮了鄰里關(guān)系的重要性和客家文化的精髓;開開 發(fā)發(fā) 商商 惠州市惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)興發(fā)展有限公司物業(yè)類別物業(yè)類別 別墅、洋房建筑類別建筑類別 別墅、高層物業(yè)地址物業(yè)地址 惠陽振業(yè)城位于惠陽區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西南角 開盤時間開盤時間 2009-7（一期產(chǎn)品） 容容 積積 率率 1.5綠綠 化化 率率 35%所屬區(qū)域所屬區(qū)域 淡水41惠陽振業(yè)城項目圖片42惠陽碧桂園p惠陽碧桂園是惠陽淡水地區(qū)的超大型住宅項目，通過造城概念，承載碧桂園地產(chǎn)一貫的“給您一個五星級的家”

30、的企業(yè)文化，將項目定位為惠州華南超大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)。p項目總占地1710畝，由碧桂園集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，首期占地180畝，總建筑面積130多萬平方米，容積率0.59，綠化率36.6%。p項目周邊山清水秀，自然環(huán)境優(yōu)越，惠澳大道近在咫尺，交通便利，社區(qū)配備五星級酒店、省一級學(xué)校、一站式商業(yè)中心等設(shè)施，住宅產(chǎn)品涵括花園美墅、陽光親鄰美墅和山景洋房。開開 發(fā)發(fā) 商商 碧桂園集團(tuán)有限公司物業(yè)類別物業(yè)類別 別墅建筑類別建筑類別 別墅、多層物業(yè)地址物業(yè)地址 惠陽碧桂園位于惠陽區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三和大道惠陽碧桂園開盤時間開盤時間 2009-9-26（一期產(chǎn)品） 容容 積積 率率 0.59綠綠 化化 率率 37%所屬

31、區(qū)域所屬區(qū)域 淡水43惠陽碧桂園項目圖片44模式一：低價開發(fā)模式結(jié)合市場競爭與項目特點判斷項目開發(fā)模式模式二：產(chǎn)品開發(fā)模式模式三：配套開發(fā)模式在資源優(yōu)勢不明顯的前提下，此類項目可考慮的有三種在資源優(yōu)勢不明顯的前提下，此類項目可考慮的有三種發(fā)展模式發(fā)展模式本項目較適合采用配套開發(fā)模式項目開發(fā)模式項目開發(fā)模式45坑梓坑梓惠陽大亞灣市場客戶主要來源于深圳、惠陽大亞灣本地深圳客戶是惠陽大亞深圳客戶是惠陽大亞灣市場客戶主力，在灣市場客戶主力，在目前市場情況下，深目前市場情況下，深圳客戶主要為深圳投圳客戶主要為深圳投資客。資客。p深圳客戶主要由深圳投資客戶與深圳自住客戶構(gòu)成；兩者所占惠陽大亞灣市場80%p

32、本地客戶主要來源于大亞灣區(qū)域和惠陽，約占15%?；蓐柎髞啚郴蓐柎髞啚晨蛻舴诸惪蛻舴诸惿钲谕顿Y客戶深圳投資客戶惠陽客戶惠陽客戶大亞灣產(chǎn)業(yè)移民大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳客戶深圳客戶本地客戶本地客戶深圳自住客戶深圳自住客戶深圳深圳深圳自住客深圳自住客惠陽惠陽大亞灣產(chǎn)業(yè)移民大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳投資客深圳投資客項目客戶解讀項目客戶解讀46深圳客戶置業(yè)大亞灣的主要驅(qū)動因素有以下三個:置業(yè)大亞灣置業(yè)大亞灣區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景價格剪刀差價格剪刀差公共交通公共交通最主要驅(qū)動因素最主要驅(qū)動因素三大因素長期存在，深圳客戶置業(yè)大亞灣趨勢將會延續(xù)。三大因素長期存在，深圳客戶置業(yè)大亞灣趨勢將會延續(xù)。p客戶語錄： “價格比深圳便

33、宜多了，在深圳這些錢頂多能買一房，在這邊買套房住很舒服。”“交通線路很多，過了收費站就到了，公交車只要20分鐘就能過來，很方便?！?“價格便宜，也覺得未來大亞灣發(fā)展前景應(yīng)該不錯?！?60006000元元/ /20072007年龍崗和大亞灣價格差年龍崗和大亞灣價格差置業(yè)的次級驅(qū)動因素置業(yè)的次級驅(qū)動因素47本地客戶三大置業(yè)動因置業(yè)大亞灣置業(yè)大亞灣區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境居住環(huán)境工作距離近工作距離近最主要驅(qū)動因素最主要驅(qū)動因素對居住環(huán)境的追求和工作距離是本地客戶置業(yè)大亞灣的最主要驅(qū)動因素；隨對居住環(huán)境的追求和工作距離是本地客戶置業(yè)大亞灣的最主要驅(qū)動因素；隨著未來區(qū)域不斷成熟，本地客戶置業(yè)大亞

34、灣也可能成為主流趨勢。著未來區(qū)域不斷成熟，本地客戶置業(yè)大亞灣也可能成為主流趨勢。p客戶語錄: 我們廠已經(jīng)搬到大亞灣了，在這里買房離我們廠區(qū)距離很近，上班方便。 大亞灣居住環(huán)境比淡水好，而且我在行政中心工作，每天上班從淡水過來太塞車，在這里就方便多了。 48項目客戶定位項目客戶定位主抓客戶構(gòu)成主抓客戶構(gòu)成深圳自住客，深圳投資客，深圳自住客，深圳投資客，次要客戶為大亞灣產(chǎn)業(yè)移民次要客戶為大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳自住客深圳自住客大亞灣產(chǎn)業(yè)移民大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳投資客深圳投資客市場可抓取的市場可抓取的客戶客戶量大且需求穩(wěn)定，是目前大亞灣客戶主要來源量大但受政策影響較大，從大盤操作考慮，是本項目的重要客戶需求

35、穩(wěn)定，但來源較少，非本項目的主要支撐49客戶定位牽引的主力群體客戶財富積累速度較快，屬于新貴群體，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)14%45%37%4%30歲以下30歲40歲40歲50歲50歲以上3030歲歲4040歲的成交客戶歲的成交客戶2626批占批占45%45%，4040歲歲5050歲的成交客戶歲的成交客戶2121批占批占37%37%；成交客戶年齡主要集中在成交客戶年齡主要集中在3030至至5050歲之間，屬個歲之間，屬個人財富的快速增長期人財富的快速增長期。年收入年收入200200萬以上的家庭占萬以上的家庭占33%33%的比例，為的比例，為主力購買人群；主力購買人群；其次為年收入其次為年收入100-2001

36、00-200萬的家庭占萬的家庭占29%29%的比的比例；例；成交客戶普遍具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力成交客戶普遍具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力。借鑒：萬科清林徑、萬科東海岸、萬科棠樾、虹溪諾雅借鑒：萬科清林徑、萬科東海岸、萬科棠樾、虹溪諾雅客戶群體客戶群體50牽引的主力群體客戶具有多次且理性的購房體驗，其居住經(jīng)歷遠(yuǎn)超出我們的想象4%9%28%59%首次置業(yè)二次置業(yè)三次置業(yè)四次置業(yè)以上成交客戶具有成交客戶具有4 4次置業(yè)經(jīng)驗的次置業(yè)經(jīng)驗的3434批占批占59%59%，其次其次3 3次置業(yè)經(jīng)驗的次置業(yè)經(jīng)驗的1616批占批占28%28%；成交客戶置業(yè)經(jīng)驗豐富，經(jīng)濟(jì)實力頗強(qiáng)成交客戶置業(yè)經(jīng)驗豐富，經(jīng)濟(jì)實力頗強(qiáng)。借鑒：萬科清林

37、徑、萬科東海岸、萬科借鑒：萬科清林徑、萬科東海岸、萬科棠樾、虹溪諾雅客戶群體棠樾、虹溪諾雅客戶群體客戶定位51萬科松山湖一號客戶萬科松山湖一號客戶-黃先生：年齡40歲左右，在東莞有廠，在華僑城和香蜜湖都有房子，購買了松山湖聯(lián)排別墅。客戶語錄：“這邊的環(huán)境好，過來住對身體好。而且以后松山湖這邊都不會有別墅了，現(xiàn)在價格也便宜，買著不會錯的?！?；“我還是萬科的忠實購買者，我都買萬科的股票，萬科的品牌還是讓人信賴的”對品牌忠誠、喜歡湖資源、關(guān)注價值前景對品牌忠誠、喜歡湖資源、關(guān)注價值前景喜歡田園的生活，享受生活與自我放松。喜歡田園的生活，享受生活與自我放松。萬科清林徑客戶萬科清林徑客戶-喬小姐：30歲

38、左右，在華為任中層管理崗位。丈夫是惠普服務(wù)器的深圳市代理商。住黃埔雅苑，暫無兒女。家庭年收入應(yīng)該在40萬以上。購買了清林徑的272平米的聯(lián)排別墅?？蛻粽Z錄：“從外面過來之前感覺很失望，進(jìn)來看了之后，這么美的環(huán)境，讓人馬上有購買的沖動。而且住在這里生活都不一樣了，可以自己種種菜，爬爬山，釣釣魚，這種生活在深圳是有錢也買不到的?！毕矚g海生活、精神自由放然喜歡海生活、精神自由放然萬科東海岸萬科東海岸-唐先生：45歲，生意人，福田中心區(qū)上班，居住東方玫瑰園，擁有多套物業(yè)，在圣莫里斯有一套價值2100萬的別墅。買了兩套東海岸的海景別墅客戶語錄：“想買個離海近的房子，都離海這么近了，平時可以去海邊玩，在家

39、呆著的時候也會覺得特別安心，這種生活的感受很不一樣”；通過客戶訪談,發(fā)現(xiàn)郊區(qū)高端資源型項目關(guān)注點能與之內(nèi)心情感價值點產(chǎn)生共鳴的生活特征客戶定位52觀念保守觀念保守觀念開放觀念開放財富累積快財富累積快財富累積慢財富累積慢傳統(tǒng)新貴傳統(tǒng)新貴企業(yè)高管企業(yè)高管實現(xiàn)自我實現(xiàn)自我回歸自然回歸自然注重家人注重家人新經(jīng)濟(jì)型新貴新經(jīng)濟(jì)型新貴性格外顯性格外顯注重享受注重享受極度自信極度自信眼光獨到眼光獨到注重品味注重品味遠(yuǎn)見新貴遠(yuǎn)見新貴生活講究品位生活講究品位睿智、遠(yuǎn)見睿智、遠(yuǎn)見國際視野國際視野追求向上追求向上良好教育背景良好教育背景傳統(tǒng)富人傳統(tǒng)富人傳統(tǒng)行業(yè)傳統(tǒng)行業(yè)喜歡顯富喜歡顯富觀念保守觀念保守注重富貴感注重富貴

40、感年紀(jì)偏大年紀(jì)偏大苦盡甘苦盡甘來型來型少年得少年得志型志型遠(yuǎn)見卓遠(yuǎn)見卓識型識型新準(zhǔn)貴新準(zhǔn)貴族型族型清林徑客戶清林徑客戶東海岸客戶東海岸客戶棠樾客戶棠樾客戶新經(jīng)濟(jì)新貴 metroer 客戶價值觀的變化客戶價值觀的變化: :舒適舒適 奢華奢華格調(diào)格調(diào) 精致精致 時尚時尚客戶客戶定位定位53在這個正在在這個正在轉(zhuǎn)型的城市里轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和，軌道交通和shopping-mallshopping-mall正在改變正在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑麄兛释粋€標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體人們的生活方式，他們渴望一個標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體一個物業(yè)，一個物業(yè)，一個標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)。一個標(biāo)簽，最好是一尊具

41、有標(biāo)簽意義的物業(yè)。他們是新經(jīng)濟(jì)時代的財富新貴，他們他們是新經(jīng)濟(jì)時代的財富新貴，他們關(guān)注自我滿足關(guān)注自我滿足甚于甚于被崇拜被崇拜，相對消費奢侈品的相對消費奢侈品的標(biāo)簽化標(biāo)簽化，更重于實現(xiàn)自我的，更重于實現(xiàn)自我的精神體驗精神體驗；客戶觀：自我關(guān)注 身份標(biāo)簽產(chǎn)品觀：品質(zhì)感 空乏豪華生活觀：格調(diào)生活 寧靜山水找到本項目生活主張新奢華主義54合生濱海城（2010.5.8）龍光摩納溪谷（2010.5）皇庭灣天下(2010.6.18）卓越東部蔚藍(lán)海岸（2011.6）生活主張啟動產(chǎn)品啟動配套“富人終極海生活富人終極海生活理想理想”聯(lián)排聯(lián)排265-270平米；平米；獨棟獨棟780平米；洋房平米；洋房130-18

42、0平米平米王朝超五星級酒王朝超五星級酒店，環(huán)湖濱海帶，店，環(huán)湖濱海帶，會所會所“新古典主義歐式新古典主義歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情生活小鎮(zhèn)風(fēng)情生活”聯(lián)排、高層聯(lián)排、高層40-250平米平米會所，沿湖景觀會所，沿湖景觀帶帶“波希塔諾地中海波希塔諾地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)生活風(fēng)情小鎮(zhèn)生活”170-210平米小聯(lián)平米小聯(lián)排、少量小獨棟排、少量小獨棟會所，商業(yè)街、沿會所，商業(yè)街、沿主入口景觀帶主入口景觀帶“蔚藍(lán)海岸的東部蔚藍(lán)海岸的東部居家生活延續(xù)居家生活延續(xù)”聯(lián)排聯(lián)排160-270 ，高層高層80-140平平生活型配套，商業(yè)生活型配套，商業(yè)街、會所、超市等街、會所、超市等項目的發(fā)展方向：項目的發(fā)展方向：項目發(fā)展方向：與合生、

43、龍光、皇庭、卓越共同營造生活板塊，旗幟鮮明地走 55項目利用中信品牌形象，建立與其他項目生活主張差異合生濱海城（2010.5.8）龍光摩納溪谷（2010.5）皇庭灣天下(2010.6.18）卓越東部蔚藍(lán)海岸（2011.6）“富人終極海生活理想富人終極海生活理想”“新古典主義歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情新古典主義歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情”“波希塔諾地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)波希塔諾地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)”“蔚藍(lán)海岸的東部延續(xù)蔚藍(lán)海岸的東部延續(xù)”本項目（2011. ）“中信豪宅”mwelcome to the new world!welcome to the new world!welcome to the new world!welcome

44、to the new world!welcome to the new world!welcome to the new world!welcome to the new world!welcome to the new world!新經(jīng)濟(jì)時代的新奢華觀所謂m型社會，指的是在全球化的趨勢下，富者大賺全世界的錢，財富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會的財富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“m”的字型一樣，整個世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了。項目的發(fā)展方向項目的發(fā)展方向“新奢華主義”品質(zhì)、格調(diào)、尊貴、時尚

45、的代名詞以“新奢華主義”為主題，賦予項目整體形象基調(diào)，在產(chǎn)品、配套、營銷中植入“新奢華主義”主題標(biāo)簽概念。項目差異化戰(zhàn)略：新奢華主義引領(lǐng)者！項目的發(fā)展方向項目的發(fā)展方向58一、惠州市場情況一、惠州市場情況二、項目信息概況二、項目信息概況三、項目定位思路三、項目定位思路四、項目規(guī)劃建議四、項目規(guī)劃建議五、項目營銷計劃五、項目營銷計劃59p 項目南面1公里處是亞公頂國家森林公園。p 廈深高速鐵路惠州站離項目地塊約1公里。p 規(guī)劃的軌道1、3、6號線在項目周邊經(jīng)過（其中1號線穿過項目地塊），并在廈深高速鐵路惠州站交匯，與火車站形成無縫對接。p 橫穿項目地塊的金星大道正在修建，計劃于2010年春節(jié)前通

46、車；內(nèi)環(huán)路、站前路將在近期內(nèi)啟動建設(shè)，廈深高度鐵路通車（2011年底）前建成。p 項目到大亞灣的距離在15分鐘車程之內(nèi)，到惠州、深圳均在1小時車程之內(nèi)。亞公頂國家森林公園亞公頂國家森林公園項目位置項目位置廈深高鐵惠州站廈深高鐵惠州站軌道一號線軌道一號線軌道六號線軌道六號線軌道三號線軌道三號線金星大道金星大道內(nèi)環(huán)路內(nèi)環(huán)路站前路站前路60項目地塊特點：項目地塊特點：1 1、項目地塊分散，目前整個、項目地塊分散，目前整個項目分屬土地總共為項目分屬土地總共為7070余塊。余塊。且被道路，農(nóng)田、村莊等分隔。且被道路，農(nóng)田、村莊等分隔。2 2、地塊不規(guī)整，所有地塊均、地塊不規(guī)整，所有地塊均為不規(guī)則造型，規(guī)

47、劃難度大。為不規(guī)則造型，規(guī)劃難度大。3 3、整體面積大，總占地、整體面積大，總占地200200余余萬平方米，建筑面積超過萬平方米，建筑面積超過400400萬平方米。萬平方米。淡水新橋項目地塊中的大部分土地（約淡水新橋項目地塊中的大部分土地（約180萬平萬平方米）位于紅線框內(nèi)，圖中的綠色部分即為我方米）位于紅線框內(nèi)，圖中的綠色部分即為我公司淡水新橋項目已辦土地證的地塊；公司淡水新橋項目已辦土地證的地塊； 白色部分為村民用地、其他公司用地；白色部分為村民用地、其他公司用地； 整個紅線框內(nèi)土地面積約整個紅線框內(nèi)土地面積約266萬平方米萬平方米61土地整合建議土地整合建議利用廈深鐵路建設(shè)契機(jī)，與政府協(xié)

48、商處理土地整合事宜利用廈深鐵路建設(shè)契機(jī)，與政府協(xié)商處理土地整合事宜 廈深鐵路是國家“四縱四橫”高鐵建設(shè)項目之一，預(yù)計2011年通車，目前惠陽段正處于施工建設(shè)中，得到政府的高度重視。 借政府征收鐵路建設(shè)用地的契機(jī)，由于本項目地塊歸屬較復(fù)雜，可考慮與政府協(xié)商，以鐵路建設(shè)的機(jī)會對項目70余地塊進(jìn)行統(tǒng)一整合，明晰項目土地權(quán)屬，減少后期開發(fā)難度62項目初步分期建議項目初步分期建議中部開發(fā)，兩翼延伸中部開發(fā)，兩翼延伸p一期，擁有一定的資源，對于項目在前期樹立較好的市場形象；p三期，后期依托便利的交通資源，更易打造項目城市感；p二期，借勢一期樹立的形象，規(guī)避區(qū)域內(nèi)部的交通劣勢；63規(guī)劃前提下：2.4的容積率

49、下的物業(yè)組合方式探討別墅雙拼、連排多層高層r=0.7，市場價格8000元/m2 r=1，市場價格5000元/m2 r=1.2，市場價格4200元/m2 洋房r=3.5，市場價格4000元/m2 = 2.4= 2.4= 2.4本項目總占地193.3萬，總建面464萬，總體容積率2.4，分多期開發(fā)。我們在考慮一期風(fēng)險性一期風(fēng)險性以及項目整體開發(fā)收益整體開發(fā)收益的基礎(chǔ)上探討物業(yè)類型的組合方式在容積率確定的前提下，采用容積率分解模式能提高利潤率，產(chǎn)品級差越大利潤率越高，但同時銷售風(fēng)險也將變大，因此本項目的產(chǎn)品線考慮采用多產(chǎn)品線逐步過渡的模式64項目初步物業(yè)類型配比項目初步物業(yè)類型配比建筑面積比建筑面積

50、比戶型戶型戶型面積戶型面積雙拼別墅雙拼別墅3.5%-240-260mm2 2疊拼別墅疊拼別墅1.5%-210-230mm2 2花園洋房花園洋房30%4-2-2+1170-180mm2 23-2-2+1140-160mm2 218f18f板式高層板式高層30%4-2150-160mm2 23-2130-140mm2 23-2110-120mm2 223f23f點式高層點式高層35%4-2160-180mm2 23-2130-140mm2 23-2120-130mm2 2項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位65容積率規(guī)劃分解：容積率規(guī)劃分解：低密度低密度-中密度中密度-高密度高密度以一期的低密度抗風(fēng)險性產(chǎn)品入市，迅速被市場消化的同時樹立項目形象；后期密度隨項目、片區(qū)逐漸成熟后，密度逐漸增加，最終以城市當(dāng)中的怡人住區(qū)為主要市場定位；同時結(jié)合高端產(chǎn)品，在后期將項目推向市場認(rèn)可的新高度。低密度低密度高密度高密度高密度高密度66一、惠州市場情況一、惠州市場情況二、項目信息概況二、項目信息