房地產(chǎn)價格過高對宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響分析

1、房地產(chǎn)價格過高對宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響分析【摘要】房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的影響力是不言而喻的，關系到整 個國民經(jīng)濟的運行。我國城市住宅投資規(guī)模迅速擴大，商品住宅價格增長 過快，不僅極大地影響城市居民的生活質(zhì)量，也是整個國民經(jīng)濟發(fā)展的不 穩(wěn)定因素之一。在房地產(chǎn)市場早已成熟的發(fā)達國家，對房地產(chǎn)及其價格的 研究是一直是經(jīng)濟學界研究的熱點和重點?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)價格，經(jīng)濟調(diào)控市場經(jīng)濟中市場失靈的現(xiàn)象無處不在，房地產(chǎn)市場亦難逃厄運。人們 把置地購房作為財產(chǎn)保值和增值的手段，會不輕易出售待價而沽，客觀阻 礙土地高效配置和合理利用。由于土地資源的有限性、房地產(chǎn)保值增值 的特性，使得房地產(chǎn)市場成為適合投機的市場，過度

2、投機對市場有害無利。一、房地產(chǎn)價格過熱原因隨著改革開放成果惠及民眾，國民生產(chǎn)總值和消費總值連年攀升，人 均收入更是收獲可喜。百姓投資渠道缺乏，投資手段集中于房地產(chǎn)國民經(jīng) 濟快速發(fā)展使大量百姓手中富于閑錢，投資引導信息嚴重匱乏，股票、證 券等金融衍牛品市場不健全，加之傳統(tǒng)購房置地理念深入人心，導致大量 社會閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產(chǎn)市場，或投資 升值，或出租獲利。購買房產(chǎn)地產(chǎn)成為全社會人們投資的不二z選，客觀 抬高房價o從供給角度看，房地產(chǎn)剛性供給較大，土地的供給，后期建筑材料的 跟進使開發(fā)商需要大量資金的跟進和投入。商品住宅價格在土地交易價格 推動下迅速上漲。促使很多人將

3、預期消費意向提前轉化為即期消費。旺盛 的總需求推動了商品住宅價格上漲。城市化拉動了住房消費，如決定規(guī)定'在城市有穩(wěn)定職業(yè)和住所的農(nóng) 業(yè)人口，可按當?shù)匾?guī)定在就業(yè)地區(qū)或居住地登記戶籍，并依法享有當?shù)鼐?民應有的權利，承擔相應的義務”。僅這一項政策，對中心城市就會產(chǎn)生 巨大的市場需求。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。根據(jù)中國 冇關部門預測，即每年建15. 6億平方米才能達到人均居住面積14平方米 的日標?？梢怨烙?，城市化的進程將在未來較長時間內(nèi)持續(xù)下去，中國將 加速擴張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續(xù)增長，城市化進程將 推動房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。住房制度改革剎激了房地產(chǎn)市場的需求，

4、政策冃標是將城市住房消費 從實物分配向貨幣分配轉移。從政策導向看，國家明確提出要把房地產(chǎn)培 育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟的增長點并出臺了一系列的扶 持政策，也刺激著住房產(chǎn)業(yè)的增長。個人購買商品房成為推動房地產(chǎn)需求 的決定性力量。房地產(chǎn)市場是個特殊的市場很容易產(chǎn)生市場失靈，完全依靠市場競爭 解決不了問題，需要一個公平公正的政府對他實行強制的外部監(jiān)管。和股 票市場一樣，房地產(chǎn)市場的投資者也普遍存在'典范示范偏差，和'羊群 效應”等心理現(xiàn)象，通俗地說就是追漲殺跌。這種心理使得房地產(chǎn)和股票 市場的價格操縱行為容易得逞，而這又止是房地產(chǎn)市場和股票市場需要政 府外部監(jiān)管的理論依據(jù)

5、。二、房地產(chǎn)價格對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響1、房地產(chǎn)市場的高速增長主要是因為福利分房體制的終結和城市化 的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地產(chǎn)投機行為大行其道，主 導了房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)價格過高導致總需求結構失衡高房價對經(jīng) 濟的影響之一是造成了消費需求的下降和投資需求的上升，從而導致總需 求結構失衡。過高的房價使消費減少并使投資增加，是造成我國消費投資 比例失調(diào)并導致總需求結構失衡的重要原因。2、房地產(chǎn)價格過高導致通貨膨脹房地產(chǎn)價格上漲會從兩個方面導致 物價水平上升。房地產(chǎn)行業(yè)相關的鋼鐵、建筑材料等物資價格的上升會帶 動其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務價格的上漲，從而形成連鎖效應，導致大量商品和 服務

6、價格升高，造成通貨膨脹。企業(yè)必然將成本上漲的壓力通過提高產(chǎn)品 價格的方式向最終消費者轉嫁，造成社會商品價格的普遍上漲并形成通貨 膨脹。3、泡沫經(jīng)濟是指由金融投機所導致的經(jīng)濟狀態(tài)，表現(xiàn)為人量資產(chǎn)價 格飆升到遠遠脫離其內(nèi)在價值的程度，其中隱藏著資產(chǎn)價格狂跌并引起市 場崩潰和經(jīng)濟蕭條的可能性。房地產(chǎn)價格過高導致金融風險的產(chǎn)生過高的 房價會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，這種泡沫經(jīng)濟將帶來極大的金融風險。當泡沫破 滅的時候，隨之而來的是金融系統(tǒng)的嚴重災難和經(jīng)濟的蕭條。三、經(jīng)濟調(diào)控建議1、稅收調(diào)控政策，是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實行累進課稅，從而抑制房 地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房價。對擁有一套房產(chǎn)的家庭，視為該家庭 未進行房

7、地產(chǎn)投資，不征收物業(yè)稅；対擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭, 視為該家庭進行了房地產(chǎn)投資，除第一套房免征物業(yè)稅外,對第二套房征 收稅率較輕的物業(yè)稅，如有第三套房則對第三套房征收稅率高于第二套房 的物業(yè)稅，以此類推。征收物業(yè)稅不但可以通過額度較高的保冇稅率來避 免房地產(chǎn)被業(yè)主低效率使用的情形，還有效刺激了土地的供給，增人了流 通中的不動產(chǎn)數(shù)量，進一步刺激交易。再次是增加大戶型商品房的稅收。 盡管國家政策對小戶型商品房進行了導向性傾斜，但由于大戶型商品房的 利潤空間過大，對利益的天然追求使房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)大戶型商品房的熱 度難以減退，致使小戶型商品房供給嚴重不足。減緩大眾的心里預期，防 止盲目跟風，抑

8、制房地產(chǎn)的價格。2、土地政策及法律調(diào)控，嚴格防止土地“儲備閑置”。對價格實行上 限管理，防止地方政府在利益的驅(qū)動下，不斷推高土地的成本。對住房建 設土地的審批到開發(fā)動工時間進行詳細的規(guī)定，加強對土地市場的監(jiān)管， 防止開發(fā)商通過i屯i積土地，推高土地成本的行為。同時要對違法違規(guī)開發(fā) 商，進行嚴厲懲處，遏制投機行為，避免土地資源的浪費，穩(wěn)定房地產(chǎn)價 格。適當調(diào)劑土地供給量，影響房地產(chǎn)的供給，從而遏制房地產(chǎn)價格的上 漲。3、金融法律調(diào)控，首先是要完善相關金融法規(guī)體系。其次是強化相 關法律責任。建立健全房地產(chǎn)金融的信息披露制度也是防范金融風險的一 個重要手段。各金融主體收集房地產(chǎn)信息、市場信息，通過分析整理和運 用，提高監(jiān)控能力，進而實現(xiàn)各金融機構間的信息共享。從而防止投機行 為，減少金融風險，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場及房價。4、保障性住房調(diào)控政策，是指大量建設經(jīng)濟適用房、限價房、廉租 房等保障性住房，增加房地產(chǎn)市場上的供給特別是針對中低收入階層的住 房供給，從而降低房價。許多國家和地區(qū)運用保障性住房供給對房價進行 調(diào)控和對屮低收入階層進行住房保障，取得了良好的