房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)

1、第一章總則 第二章成本核算的基本程序成木核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核 算對(duì)象歸集開發(fā)成木費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分 配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成木費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成木核算對(duì)象之間進(jìn)行分 配。第五步：編制項(xiàng)口開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)彖的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成 木，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成木。第七步：正確劃分可售而積、不可售而積(由主

2、管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分 別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié) 轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成木。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成 本情況。第三章成木核算對(duì)象的確定3-1成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利 于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)口開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方 式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因索和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí) 際情況，確定具體成本核算對(duì)象。(1) 單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的

3、單項(xiàng)開發(fā)工 程為成本核算對(duì)彖。(2) 在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總 包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（3）對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需 要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成木核算對(duì)象。同一項(xiàng)目?jī)尤狗?、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的 基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，述應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成木核算 對(duì)象。（4）根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論

4、其支 出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成木，均應(yīng)單獨(dú)作為成木核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋 等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單 獨(dú)作為成本核算對(duì)彖，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)口的成本。3- 3成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核 算的準(zhǔn)確性。第四章成本費(fèi)用項(xiàng)口及核算內(nèi)容4- 1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成 木項(xiàng)目一般包扌舌下列六項(xiàng)：1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2）前期工程費(fèi)3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4）建筑安裝工程費(fèi)5）配套設(shè)施費(fèi)6）開發(fā)間接費(fèi)4-2各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土

5、地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主耍包括以下內(nèi)容：（1）土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交 納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超而積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合 作項(xiàng)0建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：冇關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支 !1!,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物冋收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖 減有關(guān)成木。(3) 市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘?納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。(4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量

6、測(cè)繪費(fèi)等。 前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文 地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主耍包括以下內(nèi)容：(1) 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。 如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或 中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改 造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)屮介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi), 規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。(3) 勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀

7、測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥 地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑而積丈量費(fèi)等。(4) “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi) 用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾 和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。(5) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以 及沿紅線周圍設(shè)置的臨吋圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨吋設(shè)施 內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6) 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的 費(fèi)用。(7) 其他：包描擋光費(fèi)、

8、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程屮發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目z外的道路、供電、 供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外 兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。 主要包括以下內(nèi)容：(1) 道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2) 供電工程費(fèi)：變(配)電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供(配)電 貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3) 給排水工程費(fèi)：自來水、南(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪 設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的

9、鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基 金、煤氣掛表費(fèi)等。(5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增 容費(fèi)等。(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)冇線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的冇關(guān)費(fèi) 用。(8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、 自然下沉整改費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程屮發(fā)生

10、的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備 費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還 應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工 程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包描以下內(nèi)容：(1) 土建工程費(fèi)%1 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。%1 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。%1 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。（2）安裝工程費(fèi)%1 電氣（強(qiáng)電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，冇甲供材料、設(shè) 備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。%1 電訊（弱電）安裝工程費(fèi)：主

11、體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè) 丿施安裝費(fèi)。%1 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。%1 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。%1 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng) 等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。%1 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安 裝費(fèi)。%1 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。%1 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。%1 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包扌舌相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。（3）裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗

12、、廚潔具、電梯間、天（頂）蓬、雨蓬 等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。（4）項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。（5）其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi) （零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用屮），現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有 償轉(zhuǎn)訃也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支岀。該成木項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè) 施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：（1）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收

13、入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建 造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會(huì)、派出所、 崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)鵬、街心公園、涼亭等設(shè)施的支 11!。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的 可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游 泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支岀。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃小規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)口不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益 權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是

14、否攤?cè)肽境赡卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地 價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)口獨(dú)立核算。開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)牛的各 項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)廿現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工 會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、弄旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、 運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2) 利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去 利息收入和匯兌收益的凈額。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)

15、稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。(4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員 會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。(5) 質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì) 量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。(6) 其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)rti開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管 理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。4- 3開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：(1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)

16、，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物 業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗?和自留、自用物業(yè)水電費(fèi)等。 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售 樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨 時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本屮列支。(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作 費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨 詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn) 權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易

17、手續(xù)費(fèi))、房屋而積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、屮介傭 金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。(4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折1口費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦 公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。管理費(fèi)用指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：(1) 行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)(包括駕駛員保 險(xiǎn)費(fèi))、折費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。(2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。(3) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi)

18、)、印花稅 等。(5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活 動(dòng)費(fèi)等。(6) 無形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等（9）租金：包括房屋租金、車庫(kù)租金等。（10）分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出（減去利息資 本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)（含票據(jù)工本費(fèi)），以及企業(yè)籌集資金發(fā) 生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置5- 1 “開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明 細(xì)科目

19、的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成木核算科目明細(xì)表”。5- 2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項(xiàng)目、設(shè) 計(jì)、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項(xiàng)口建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（這 類費(fèi)用曲本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開發(fā) 間接費(fèi)”成木項(xiàng)目中去）。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成木核算科目明細(xì)表”。5- 3 “預(yù)提費(fèi)用”科口：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)彖，應(yīng)由本受益期、 受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的成本、費(fèi)用。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目 進(jìn)行核算。應(yīng)預(yù)捉的費(fèi)用一般包括：配套設(shè)施費(fèi)；與合作單位共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊 付的費(fèi)用；租

20、金；保險(xiǎn)金；借款利息；修理費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的 尚未支付的地價(jià)等。費(fèi)用預(yù)捉的時(shí)間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù) 提。配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施 將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)（有前有后、穿插進(jìn)行）; 先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本。計(jì)算方法:某成本核算對(duì)象應(yīng) 該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算 配套設(shè)施費(fèi) 預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) 成本（或計(jì)劃成本）預(yù) 提 率配套設(shè)施該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本= *100%

21、費(fèi)預(yù)提率應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算 成 本（或計(jì)劃成本）式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)訃的小區(qū)內(nèi)大 配套設(shè)施。5-4 “待攤費(fèi)用”科口：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象在本期發(fā)生但應(yīng) 由木期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。如：項(xiàng)目開發(fā)前期為 項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出（分?jǐn)偲谙逓轭A(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期，項(xiàng)目開發(fā)期超過一年 的列“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”）、廣告費(fèi)、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊費(fèi)等。 本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。5-5 “開發(fā)產(chǎn)品”科口：核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成木。各級(jí) 明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成

22、本核算科目明細(xì)表”。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品” 核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其冋款情況的詳細(xì) 資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目五級(jí)科目備注開發(fā)成本各項(xiàng)目各成本核算對(duì)象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前期工程費(fèi)同上基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)同上建筑安裝工程費(fèi)同上配套設(shè)施費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)口一級(jí)科目待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入待分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)同上待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi)同上待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)各項(xiàng)目工資及附加費(fèi)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本有關(guān)部門辦公費(fèi)用斧旅交通費(fèi)修理費(fèi)通訊費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費(fèi)用質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)物業(yè)管理

23、基金其他開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成本核算對(duì)彖設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章成本費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)6- 1 一般能分清成木核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成木核算對(duì)象的成木項(xiàng)目中； 如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開 發(fā)成本一土地開發(fā)一土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象 的開發(fā)成木；也可以直接分配計(jì)入“開發(fā)成木-有關(guān)成木核算對(duì)象土地拆遷及補(bǔ) 償費(fèi)”。冇關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小 區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算

24、對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所 的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的 地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成木核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等 成本核算對(duì)彖的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)彖的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即 為該房屋等成本核算對(duì)彖應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公用占地而積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)彖的占地而積上，房屋等 成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆 遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。按建筑而積計(jì)征（或補(bǔ)償）不論是公共用地還是房屋等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)” 成木項(xiàng)口內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成木核算

25、對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)?。前期工程費(fèi)62能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)” 成木項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成木對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)成木 土地開發(fā)一前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積（包括在建及未建面積）分配計(jì) 入各成本核算對(duì)彖的成本項(xiàng)口?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)63般能夠區(qū)分成木核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成木核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)”成本項(xiàng)口??；如果在開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)口，不能區(qū)分成本核算對(duì) 象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本一土地開發(fā)一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集， 待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積（包扌舌在建及未建面積）分配計(jì)入 冇關(guān)成本核

26、算對(duì)彖的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目屮。建筑安裝工程費(fèi)6- 4 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作 量提岀，經(jīng)卬方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“工程價(jià)款結(jié)算單”所確 定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。6- 5預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計(jì)入 “開發(fā)成木”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款一預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價(jià)款 結(jié)算時(shí)，再?gòu)膶?shí)際應(yīng)付工程款屮扣回。6-6對(duì)兒個(gè)工程一并招標(biāo)出包口按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按 每個(gè)工程（或成本核算對(duì)彖）的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)z和的比例，

27、計(jì)算各自 的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入冇關(guān)房屋 等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。計(jì)算公式為：某項(xiàng)工程的實(shí)際該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)= 工程標(biāo)價(jià)*建筑安裝工程費(fèi)各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)配套設(shè)施費(fèi)6-7凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支岀，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本 核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目：(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：能分清成本核算對(duì)彖的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)彖的“配套設(shè)施費(fèi)”成本 項(xiàng)目。不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先曲“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)”科廿的相應(yīng)成本 項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入房屋等成木核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成木

28、項(xiàng)目。(2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下：應(yīng)先通過“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按 房屋等成木核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成木核算對(duì)象 的成本項(xiàng)目。(3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品己開發(fā)完工移交或 出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下：可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)進(jìn)行預(yù)捉，并歸集在“開發(fā)成本一配套設(shè) 施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房 屋等成木核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成木項(xiàng)口。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套 設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng) 結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等成木核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成木項(xiàng)目，不得等全部配套 工程竣工后一次調(diào)整。6-8凡是能冇償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的）支出，不得計(jì)入房屋 等成本核算對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入 其開發(fā)成木的“開發(fā)成木一配套設(shè)施開發(fā)一配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中。開發(fā)間接費(fèi)6-9應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于每季