南山湖度假區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃

1、南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 前 言 未來學家約翰托夫勒在第四次浪潮中提出：人類社會的第三次浪潮是服務(wù)業(yè)

2、的革命，第四次浪潮是信息革命，第五次浪潮是娛樂和旅游業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)是最有發(fā)展前途的朝陽產(chǎn)業(yè)。我國旅游業(yè)自改革開放以后一直持續(xù)而快速地發(fā)展，是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點。南山湖旅游度假區(qū)東北區(qū)概念規(guī)劃正是在這一背景下開始的? 國內(nèi)城市建設(shè)的發(fā)展過程，經(jīng)歷了幾大主題階段，即“建筑的主題階段”、“人的主題階段”、“生活的主題階段”以及“回歸自然的主題階段”。南京的房地產(chǎn)發(fā)展嚴格說起來，迄今只做到生活的主題階段，尚未達到像深圳、北京、廣州等大盤，以回歸自然為主題的階段，更遑論做到更上一層樓的“品牌的主題”階段。 本案即是希望通過一系列的策劃和規(guī)劃手段，從“回歸自然的主題”，進而做到品牌行銷的主題策

3、略，通過前期的調(diào)研、概念性定位、以及生態(tài)自然園區(qū)開發(fā)方案，將本項目的品牌推向市場，不只是得到好的銷售成績，更擁有高知名度，贏得市場的認可關(guān)注，創(chuàng)造永續(xù)的品牌價值，實現(xiàn)地方發(fā)展和企業(yè)發(fā)展的雙贏。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 1 本課題的研究目標 立足南京市場，輻射周邊地區(qū)，將此項目塑造成為有一

4、定影響力、有一定規(guī)模、有持續(xù)開發(fā)潛力、有相當觀光旅游價值的生態(tài)旅游綜合園區(qū)。同時將藝術(shù)家村、藝石園、花卉園等文化旅游項目以最高品質(zhì)面向社會，提升南山湖旅游度假區(qū)的總體品質(zhì)，創(chuàng)造南京地區(qū)文化品牌，以最佳形象推廣于世。 2 本課題的核心主題 “生態(tài)為本，文化為魂，商業(yè)為體，建筑為形” 3 本課題的內(nèi)容 本案主體分為五個部分：第一部分 項目分析篇；第二部分 開發(fā)策劃篇；第三部分規(guī)劃方案篇；第四部分 宣傳推廣篇；第五部分 附件 4 設(shè)計依據(jù) 南京市江寧區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010） 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)概念規(guī)劃設(shè)計要點 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)概念規(guī)劃專家評審會會議紀要 南京市江寧區(qū)水利局相

5、關(guān)復函 國家相關(guān)的法律法規(guī) 策劃理念圖 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)生態(tài)旅游景點項目環(huán)境影響評估報告 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 目 錄 第一部份 項目分析篇 第三部分 規(guī)劃方案篇 1 規(guī)劃指導思想(33) 1 區(qū)位分析(01) 2 規(guī)劃方案(34) 2 現(xiàn)狀概況(02) 3 環(huán)境保護規(guī)劃(54

6、) 3 自然地形地貌分析(05) 4 景觀環(huán)境評價 (08) 5 用地開發(fā)潛力分析(11) 第四部分 宣傳推廣 1 經(jīng)營理念(56) 第二部分 發(fā)展策劃篇 2 宣傳策略(57) 3 媒體選擇(58) 4 形象建設(shè)(58) 1背景考察(14) 5 階段營銷推廣策略(59) 2 SWOT分析(20) 3 我們的對策(22) 4 項目定位(23) 第五部分 附件 5 特色主題專項研究(27) 1 周邊部分待建項目情況(61) 6 容量預測(28) 2 江寧區(qū)近期國家級旅游區(qū)建設(shè)項目一覽表(63) 7 實施步驟及策略(29) 3 江寧區(qū)近期星級賓館建設(shè)項目一覽表(65) 4 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)生

7、態(tài)旅游景點項目環(huán)境影響評估報告(66) NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 第一部份 項目分析篇 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SH

8、AN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 01 第一部份 項目分析篇 1 區(qū)位分析 南山湖旅游度假區(qū)位于南京市區(qū)西南40公里處，東鄰江寧區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，南與安徽省馬鞍山市接壤，西瀕長江黃金水道 ，北靠南京市雨花臺區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。距祿口國際機場30公里，寧馬高速、寧蕪鐵路、沿江公路、湯銅公路穿境而過。本項目位于寧馬高速公路和湯銅公路交匯處，距離南京市區(qū)約一小時路程，環(huán)境優(yōu)美，交通十分便利。本次規(guī)劃基地位于整個南山湖度假區(qū)的東北部，用地北部邊界為湯銅公路，西南側(cè)為南山，西北側(cè)鄰近規(guī)劃的江寧濱江新城。 本案用地為

9、 181.5ha。區(qū)位圖一 區(qū)位圖二 區(qū)位圖三 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 02 第一部份 項目分析篇 2 現(xiàn)狀概況 （1）地理條件 建設(shè)項目所在地屬江蘇省地層南區(qū)，地層發(fā)育齊全，基底未露出。在大地構(gòu)造上，屬南京邊緣凹陷印支運動時期大部分地區(qū)斷塊下陷，形成白堊紀構(gòu)造盆地，而后繼續(xù)下降，堆積著

10、深厚的新生界沉積物。地表露出的底層比較簡單。項目地處江寧鎮(zhèn)丘陵地帶，四周有斷續(xù)起伏的低丘陵圍繞。所在地地形北面基本平坦，南面多低山丘陵，屬茅山西延余脈，寧蕪丘陵區(qū)，山脈大致呈南北走向，大小山脈25座。土壤大部分屬黃棕壤和黃褐土類，極少為砂壤土，呈酸性和微酸性。用地范圍內(nèi)有人評水庫、雙虎水庫、關(guān)塘水庫等水利設(shè)施及散布的魚塘，水質(zhì)清澈。但水庫匯水面積有限，水源主要依靠山澗流水，自凈能力較差。 （2）氣候條件 本地區(qū)屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，冬季多偏北風，夏季多東南風，年溫差大，可達25.8，極端最高溫43，極端最低溫-15.8。平均氣溫為15.4，年降雨量為900-1000毫米。適宜游覽時間

11、可達300天。 用地現(xiàn)狀圖 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 03 第一部份 項目分析篇 2 現(xiàn)狀概況 （3）用地條件 基地現(xiàn)狀主要由自然山體、水面、空地、廢棄的采石場地、村莊、農(nóng)田、茶園等組成。根據(jù)外部條件要求，用地北側(cè)沿湯銅公路后退50米作為道路擴建建設(shè)預留用地。用地范圍內(nèi)基本處于未開發(fā)狀態(tài)，

12、基地北部東西兩側(cè)設(shè)有小型的采礦場和煤礦堆場，東側(cè)主要是農(nóng)田和農(nóng)村居民點。 用地分析圖 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 04 第一部份 項目分析篇 2 現(xiàn)狀概況 （4）動物植物 植被的總體分布比較復雜，品種繁多，整個山區(qū)植被茂密，長勢旺盛.林相由喬木、灌木、藤本及地被構(gòu)成，品種近百余種。山頂樹種分

13、布疏散，品種較少，有合歡、紫藤、女貞、楓楊、黃連木、含笑。山腰樹種分布密集，品種較多，以小喬木為主，有黃連木、三角楓、楓香、黑松、七葉樹、栓皮櫟、溲疏、衛(wèi)矛等。山腳及山間平臺樹種分布較密集,品種較多,有麻櫟、楊樹、柿樹、枸杞、榔榆、連翹、七葉樹、檞櫟、紫葉李、麥冬、腎蕨等。林相的垂直分布上,麻櫟、黑松、楓楊、欒樹、樸樹、苦楝等高大喬木位于上層空間。柿樹、紫藤、連翹、溲疏等灌木位于中部空間。絡(luò)石、蕨類等地被位于底層空間。用地范圍內(nèi)野生動物禽類、魚類、昆蟲類物種豐富，且有少量的野豬和蛇類出沒。白頭山南北兩麓已成為白鷺相對固定的棲息地，每年清明至中秋左右在此棲息，種群較大，已形成較為壯觀的生態(tài)景觀。

14、 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 05 第一部份 項目分析篇 3 自然地形地貌分析 （1）地形高程分析 高程范圍（米） 平面面積（公頃） 比例（%） 30以下 53.22 29.33 30-40 30.88 17.02 40-50 22.56 12.43 50-60 16.06 8.85 60-

15、70 13.73 7.57 70-80 10.07 5.55 80-90 8.29 4.56 90-100 7.14 3.93 100-110 6.71 3.71 110-120 5.86 3.23 120以上 6.93 3.82 總面積 181.45 100.00 高程分析圖 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN

16、GUI HUA 06 第一部份 項目分析篇 3 自然地形地貌分析 （2）地形坡度分析 坡度范圍（度） 平面面積（公頃） 比例（%） 05 55.65 30.67 510 21.87 12.05 1015 10.72 5.90 1520 49.41 27.24 2030 43.80 24.14 總面積 181.45 100.00 坡度分析圖 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIA

17、N QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 07 第一部份 項目分析篇 3 自然地形地貌分析 （3）地形坡向分析 坡向范圍（度） 平面面積（公頃） 比例（%） 平地 53.22 29.33 022.5 (正北) 5.19 2.86 22.567.5（北偏東） 9.43 5.20 67.5112.5（正東） 11.46 6.32 112.5157.5（東偏4.19 南）7.61 157.5202.5（正南） 10.21 5.62 202.5247.5（南偏11.70 西）21.23 247.5292.5（正西） 25.70 14.16 292.5337.5（西偏

18、17.42 北）31.60 337.5360（正北） 5.80 3.20 總面積（面積） 181.45 100.00 坡向分析圖 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 08 第一部份 項目分析篇 4 景觀環(huán)境評價因素 評 估 判 據(jù) 記分 得分 高聳入云陡峭險峻的山峰，其中并布有奇峰怪石 5 （1）視

19、覺環(huán)境質(zhì)量評價 地 形 峽谷等地形起伏地帶，其中細部景物尚能引人矚目 3 1 低矮平緩的丘陵或盆地，其中缺少引人的細部景物 1 視覺環(huán)境質(zhì)量反映的是游客直觀獲得的視在形體、質(zhì)感、類型三方面具有引人的多種多樣的品種形式 5 覺總體印象。這種總體印象取決于大范圍的景植 被 有一些植被變化，但僅為一、二個品種 3 5 觀視覺客體元素，其中最為基本的有地形、植植被極少 1 被、水體、天象、相鄰地區(qū)的此類元素。另外，在景觀中具有極為突出的地位如瀑布，水體本身清澈透明 5 景色的色彩、景色中奇異罕見的景觀景物以及水 體 清凈流暢但在景觀中不具有突出地位 3 3 人文因素等也起著一定的作用。一般地，這些幾乎

20、沒有或者是無法觀看 0 基本元素的不同形態(tài)，控制著景色質(zhì)量的高低。色彩配置多樣而生動，令人歡快的土壤植被湖泊雪原的色彩對比 5 下表給出了這種景色質(zhì)量評估的各元素計分標色 彩 色彩變化和士壤巖石植被對比在景觀中所起作用不占主要地位 3 3 準。 色彩變化貧乏單調(diào) 1 獨樹一幟，難以忘懷，在當?shù)貥O為稀少的景觀，包括稀有動植物 6 奇 異 從本項目景觀視覺質(zhì)量總體評估來看，得景盡管多少與其它景色有點相同，但尚有自身特色 2 1 觀 16分，屬于視覺質(zhì)量一般的區(qū)域。對照各種要在當?shù)貥O為常見，但其布局尚有趣味 1 素可以發(fā)現(xiàn)，本地塊內(nèi)視覺環(huán)境較好的地區(qū)為人文變動對原有環(huán)境景觀起到了積極的作用 2 南北

21、向的山坳軸線兩側(cè)，以及沿白頭山南北兩人 文 變景觀質(zhì)量被不諧調(diào)的人工因素所損害 0 0 動 麓地段；用地范圍內(nèi)的采石場及周邊礦場煤場變動大范圍地損害了景色 -4 對視覺景觀影響較大。 相鄰地區(qū)景觀對提高當?shù)鼐坝^質(zhì)量起著積極的作用 5 相鄰地 區(qū)景觀相鄰地區(qū)景觀對提高當?shù)鼐坝^質(zhì)量多少起著積極作用 3 3 相鄰地區(qū)景觀對提高當?shù)鼐坝^質(zhì)量不起作用 0 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI

22、PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 09 第一部份 項目分析篇 因素 狀 態(tài) 高低 記分 得分 陡 坡（55） 低 1 4 景觀環(huán)境評價 坡 度 緩 坡（20一55） 中 2 2 相對平坦地帶（0一20） 高 3 （2）視覺環(huán)境閾值評估 南 向 低 1 坡 向 東向或者西向 中 2 2 北 向 高 3 景觀視覺環(huán)境閾值是指景觀環(huán)境遭受破壞后的自身土壤因嚴重侵蝕而極不穩(wěn)定且復原力較差 低 1 恢復能力，也反映了景觀環(huán)境抵抗視覺污染的能力。景土壤穩(wěn)定性 土壤侵蝕、土壤穩(wěn)定性和土壤復原力居中 中 2 2 觀視覺環(huán)境閾值取決于景觀地質(zhì)地貌、景觀生態(tài)、景觀

23、士壤侵蝕較弱而相對穩(wěn)定并具良好的復原力 高 3 土地利用現(xiàn)狀和景觀視覺四類因素?；牡?、草地與灌木 低 1 植物豐富度 針葉林、喬木、田野 中 2 2 多種植物 高 3 從本地塊的視覺環(huán)境閾值總體評價來看，得分20分，弱 低 1 景觀抵抗視覺污染的能力較強。對照各種要素可以發(fā)現(xiàn)，植被再生力 中 中 2 2 強 高 3 本地塊內(nèi)視覺環(huán)境閾值較低的地區(qū)主要集中在白頭山南裸士與相鄰植被具有強烈的視覺對比 低 1 北兩個林地，相對而言，北側(cè)靠近湯銅公路的平坦地塊，土壤植被色彩對比裸土與相鄰植被及荒地、田野中度對比 中 2 2 以及南側(cè)毗鄰雙虎水庫的地塊視覺環(huán)境閾值較高。從規(guī)裸土與相鄰植被的視覺對比較弱

24、高 3 裸土與巖石強烈對比 低 1 劃布局來說，應(yīng)當盡可能地保護視覺環(huán)境閾值較低的地土壤巖石色彩對比裸土與巖石中度對比 中 2 2 帶；建設(shè)用地盡可能選擇影響較小，視覺環(huán)境閾值較高 裸土與巖石低度對比 高 3 的平地或起伏不大的丘陵地段，以維護本地塊的總體視?低 1 覺環(huán)境質(zhì)量不受破壞。地形起伏度 中 中 2 2 大 高 3 大 低 1 視覺范圍 中 中 2 2 小 高 3 高 低 1 相對高度 中 中 2 2 負值 高 3 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)

25、開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 10 第一部份 項目分析篇 4 景觀環(huán)境評價地區(qū)類型 生態(tài)因素 評級 （3）生態(tài)環(huán)境質(zhì)量評估自然植被凡面積大于公頃的自然植被地區(qū)屬于珍奇的棲息地并具有 重要的科學研究價值 II 景觀生態(tài)環(huán)境質(zhì)量評估的基本方法是按不同人工森林 凡面積大于公頃的人工森林通常具有野生動物貯備功能 IIIII 的景觀生態(tài)價值對所研究的景觀視覺環(huán)境劃分區(qū)域、進行描述評估。生態(tài)評價方法將研究區(qū)域內(nèi)農(nóng)林地分項評價指標 記分標準 得分分級 的植被分為三大類型：自

26、然植被森林、人工森林·永久性草地 = 不含有此種類型 ·灌木喬木構(gòu)成的綠籬 1815 II = 有此種類型，但 和農(nóng)林地，然后按這三大類型對區(qū)域進行劃分記分。農(nóng)林地·水岸、林地和道路邊緣 不明顯 ·園林用地和非生產(chǎn)性果= 有此種類型，且1411 III 園 很明顯 ·水生棲息地（池塘溪流= 此種類型很豐富 106 IV 本地塊內(nèi)的白頭山山體基本屬于人工林，屬） 三類生態(tài)區(qū)，緩坡及平地部分多屬五類生態(tài)區(qū)。·散布的自然植被 50 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI

27、 GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 11 第一部份 項目分析篇5 用地開發(fā)潛力分析 名稱 特點及用途 控制指標 通過對地形進行高程、坡度、日照等分析，用地范圍內(nèi)地勢較為平坦，有較多的水面分布。北側(cè)毗鄰面積 9.76ha 結(jié)合基地土壤，水體，植被等要素，同時綜合考湯銅公路，南側(cè)與人評水庫大壩相接?，F(xiàn)有的道路出入口建筑密度 20% 慮生態(tài)，城市景觀，運用圖形迭置法，對用地進在地塊西側(cè)。本地塊適合進行較大規(guī)模的開

28、發(fā)。建A地塊議在地 塊內(nèi)設(shè)置度假區(qū)的主要出入口、接待中心主要公共建筑，容積率 0.5 行適宜性劃分。 亦可根據(jù)用地布局情況設(shè)置部分房地產(chǎn)項目，但出入口應(yīng)綠化率 50% 相對獨立。 可建設(shè)用地：指建設(shè)條件較好，高程在60米以下，坡層數(shù) 3層 度小于15度的用地，總共約46.11ha。 面積 6.35ha 嚴格保護用地：指高程大于60米或者是坡度大于等于三面環(huán)山，一面臨水，地勢高差不大，環(huán)境優(yōu)美。地塊相建筑密度 20% 對獨立，與景區(qū)其他地塊關(guān)聯(lián)度較小。由人評水庫西側(cè)的15度的自然山體，總共約94.53ha；水庫控制面積總共約B地塊 塘埂可與A地塊直接相連。建議設(shè)置較為獨立的旅游項目，容積率 0.

29、5 18.46ha。該類用地是生態(tài)環(huán)境的重要組成部分，具有調(diào)節(jié)空或根據(jù)情況進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。 綠化率 50% 氣，涵養(yǎng)水體，維持良好水質(zhì)和保護生物資源的功能，嚴禁不層數(shù) 4層 適宜的建設(shè)。 功能適宜性分析控制引導面積 3.65ha 與人評水庫、白頭山山體以及現(xiàn)有村莊相鄰，周邊環(huán)境要建筑密度 30% 根據(jù)以上分析，結(jié)合現(xiàn)狀資源的保護和利用，對用地分類素較多，鄉(xiāng)土氣息濃厚，農(nóng)業(yè)風光突出，適合建設(shè)以農(nóng)業(yè)細劃，提出控制指標建議。C地塊 觀光、體驗、教育為主的旅游景點設(shè)施。與現(xiàn)有村莊的連容積率 0.5 接處可考慮用果樹、稻田等農(nóng)業(yè)自然風光帶隔離。 綠化率 50% 層數(shù) 3層 面積 1.34ha 在現(xiàn)有

30、進山道路的途中，呈現(xiàn)三面環(huán)山，東側(cè)臨水的自然建筑密度 10% 格局，現(xiàn)為小型茶場，風光獨特，原生態(tài)氣息濃郁。可考慮與部分山林、及東側(cè)的生態(tài)濕地綜合考慮設(shè)置生態(tài)教育容積率 0.2 D地塊 景觀小品建筑。建筑體量規(guī)模不宜過大，最大限度保留原綠化率 70% 生態(tài)風貌 層數(shù)主體2層, 局部3層 處于現(xiàn)有進山道路的終端。現(xiàn)狀為大片的茶場，及一個小面積 6.08ha 型的茶葉加工廠，地塊南側(cè)山坡上現(xiàn)存已廢棄的金礦。用建筑密度 10% 地規(guī)模較大，地勢相對平坦。此處可以觀賞南北兩側(cè)的白E地塊 鷺林，有“世外桃源”的風貌。但人工環(huán)境要素較多，部容積率 0.2 分用地已經(jīng)用水泥平整。結(jié)合現(xiàn)有資源，適宜建設(shè)茶文化

31、綠化率 60% 園，也較為適合作為藝術(shù)家村的選址用地。 層數(shù) 3層 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 12 第一部份 項目分析篇 名稱 特點及用途 控制指標 面積 4.05ha 建筑密度 30% 力分析用地相對獨立?謁庥氚淄飛繳教逯洌屎轄? 用地開發(fā)潛 F地塊 行相對獨立的設(shè)施項目開發(fā)，或者作為旅

32、游房地產(chǎn)開發(fā)用容積率 0.5 地。 綠化率 50% 層數(shù) 3層 面積 7.58ha 地塊在人評水庫東側(cè)，原為采石場，地形地貌破壞嚴重，建筑密度 10% 留有較大面積的積水坑，原來的丘陵地貌殘破，巖石及黃G地塊 土裸露嚴重，需要進行較大力度的環(huán)境整治工作。建議結(jié)容積率 0.3 合石材資源開發(fā)以“藝石”為主題的旅游項目。同時將一綠化率 50% 些廢棄采礦設(shè)施改造為獨具特色的工礦景點。 層數(shù)主體2層, 局部3層 面積 3.09ha 建筑密度 ，建議保持原有的農(nóng)田風光， 用地功能適宜性引導圖 H地塊地塊相對獨立，緊鄰湯銅公路 不作為大規(guī)模建設(shè)用地。容積率 綠化率 層數(shù) 面積 4.21ha 緊鄰雙虎水庫

33、，處于現(xiàn)有的南山湖度假村與本案相聯(lián)系的道路上，同時也是本案總體用地的西南出入口。建議開發(fā)建筑密度 5% I地塊 成為農(nóng)業(yè)特色旅游點，可以考慮以花卉情侶園為主題，擴容積率 0.2 大農(nóng)業(yè)旅游的范疇，提升文化氛圍，同時吸引部分周邊農(nóng)民就業(yè)。綠化率 70% 層數(shù) 3層 自然山體面積 94.53ha （60米高主要分布在南北白鷺林，山體植被風茂，野生鳥類較多，建筑密度 1% 程以上或白鷺成為此處的主要觀賞點。中間的山體人類活動較多，坡度大于且沒有成為白鷺的棲息地，可考慮補至少量山地項目，山容積率 0.05 等于15度地探險項目，但應(yīng)以不破壞主要生態(tài)格局為基礎(chǔ)。 綠化率 95% 的區(qū)域） 層數(shù) 2層 面

34、積 18.46ha 用地范圍內(nèi)的人評水庫及雙虎水庫均為小二型農(nóng)業(yè)灌溉水建筑密度 水庫庫，并非飲用水水源地。應(yīng)滿足水利部門的要求保持大壩 及周邊地區(qū)的水土保持工作，水庫內(nèi)部可設(shè)有少量的水上容積率 娛樂項目 綠化率 層數(shù) NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 13 第一部份 項目分析篇 6 水利保護要求

35、遵守南京市江寧區(qū)水利局的復函及水法規(guī)規(guī)定和水庫技術(shù)要求。 1 人評水庫（小二型）是農(nóng)業(yè)灌溉水源不是飲用水水源地；相應(yīng)要求有：開發(fā)建設(shè)不得降低現(xiàn)有水質(zhì)標準；做好水庫開發(fā)區(qū)域的水上保持工作；嚴格實行雨污分流，禁止向庫區(qū)設(shè)置排污（水）口；若取水，應(yīng)履行取水許可手續(xù)。 2 人評水庫校核水位25.4（吳淞高程）以下是庫區(qū)。開發(fā)建設(shè)項目應(yīng)控制在25.4米高程以上范圍。 3 大壩管理范圍為：大壩背水堤腳外50米；大壩兩端至山頭、崗地頂端；沒有山頭崗地的，大壩端頭外50米。如溢洪道不在水庫管理范圍內(nèi)，溢洪道頂端兩側(cè)各10米。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI

36、 FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 第二部分 發(fā)展策劃篇 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI

37、 HUA 14 第二部分 發(fā)展策劃篇 1 背景考察 （1） 南京市旅游業(yè)的快速發(fā)展 南京是國家首批公布的24個歷史文化名城和第一批54個“中國優(yōu)秀旅游城市”之一。旅游業(yè)已經(jīng)成為帶動南京第三產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟全面發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點，旅游總收入連續(xù)多年以20%以上的速度增長。根據(jù)南京市旅游業(yè)發(fā)展“十五”規(guī)劃及2020年遠景目標，要求以培育旅游業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)為中心，以實現(xiàn)“旅游大市”向“旅游強市”的騰飛為目標；力爭建成旅游綜合實力一流、旅游環(huán)境質(zhì)量一流、旅游服務(wù)水平一流、旅游拳頭產(chǎn)品一流和行業(yè)精神面貌一流的，融古都風貌和現(xiàn)代文明于一體的中國最佳旅游城市。至2010年，旅游總收入在2000年的基礎(chǔ)

38、上翻兩番，實現(xiàn)旅游倍增的目標。至2005年，全市接待海外旅游者60.3萬人次，接待國內(nèi)旅游者2007萬人次，“十五”期間年均遞增分別為7.5%和6%。旅游外匯收入4.24億美元，國內(nèi)旅游收入274億元，年均遞增分別為14%和15%。 (2)南京市生態(tài)旅游的開發(fā)現(xiàn)狀 南京市農(nóng)林旅游資源豐富，據(jù)南京市規(guī)劃部門的信息，全市具有旅游開發(fā)潛力的農(nóng)林資源達到76處。但由于景點分布較零散，市場開發(fā)程度不高，一直沒能形成有較強市場號召力的“拳頭產(chǎn)品”。去年開始，有關(guān)職能部門和旅行社聯(lián)手，通過串連線路、策劃節(jié)慶活動等手段，開始開發(fā)這塊市場。據(jù)市農(nóng)林局部門統(tǒng)計，自去年始，南京市各農(nóng)林旅游景點的接待游客量比前年上升

39、了50。今年一季度，全市所有農(nóng)林旅游景點平均月迎客30多萬人次。農(nóng)林?棵耪蘋衲昕教躋隕系男孿唄罰瞥?到7個農(nóng)業(yè)旅游示范村和森林旅游項目，改善旅游景點的接待條件。 2002年，由南京兩所大學專家學者共同編制完成的南京市旅游農(nóng)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，提出了投資14億元打造南京農(nóng)業(yè)旅游的“一圈、三帶、四區(qū)”?！耙蝗Α本褪前ń闹?、八封洲都市生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)和湯山、南郊森林生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)區(qū)在內(nèi)的南京環(huán)城都市旅游農(nóng)業(yè)圈?！叭龓А笔菍幍す方ǔ闪止ɑ苈糜无r(nóng)業(yè)帶，將寧鎮(zhèn)公路建成花卉觀賞、宗教文化旅游農(nóng)業(yè)帶，將寧杭公路建成觀光牧業(yè)和特色農(nóng)副產(chǎn)品旅游農(nóng)業(yè)帶?！八膮^(qū)”包括六合金牛湖、浦口森林生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)區(qū)、溧水高科技農(nóng)業(yè)園

40、旅游農(nóng)業(yè)區(qū)和高淳觀賞漁業(yè)旅游農(nóng)業(yè)區(qū)。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 15 第二部分 發(fā)展策劃篇 1 背景考察 (3) 南京市生態(tài)旅游所呈現(xiàn)的市場特征 A 市場分布特點 盡管相關(guān)部門已經(jīng)提出了相應(yīng)的規(guī)劃，但由于各景點分布分散，涉及不同區(qū)域的多個相關(guān)部門，所以發(fā)展很不平衡。整體布局仍處于分散狀態(tài)，

41、但整合的趨勢明顯。 B 供給量特點 旅游農(nóng)業(yè)才剛剛起步，同發(fā)達國家相比，差距還很大。據(jù)去年的數(shù)據(jù)顯示，南京農(nóng)業(yè)旅游的收入不足全市旅游業(yè)的1%，潛力還遠遠沒有發(fā)揮。 C 政策特點 為了鼓勵生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展，南京逐步出臺了一些發(fā)展旅游就業(yè)機會的項目，在土地使用上采取享受農(nóng)業(yè)用地的優(yōu)惠政策，政府農(nóng)業(yè)專項資金可以部分用于扶持旅游農(nóng)業(yè)的發(fā)展；其次，撥出專項經(jīng)費鼓勵區(qū)縣和有關(guān)企業(yè)舉辦旅游農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動，擴大農(nóng)產(chǎn)品的知名度和銷售渠道，千方百計幫助農(nóng)民增加收入。如市農(nóng)林局規(guī)定，辦節(jié)造勢需要前期投入，市農(nóng)林局對每個節(jié)補貼10萬元。 D 產(chǎn)品構(gòu)成特點 南京市的農(nóng)業(yè)旅游資源可分為森林旅游度假型、農(nóng)業(yè)觀光體驗型、畜牧

42、觀光型等7大類，各自風格、特色明顯。以畜牧觀光型為例，2003年開園的江寧山田牛奶文化園就是一個比較成功的例子，游客可以在這里參觀牧場，觀賞畜禽在自然環(huán)抱中的憨態(tài)，觀看擠牛奶表演和奶制品加工過程，品嘗新鮮的奶制品。據(jù)介紹，這里日平均游客1000多人，雙休日最多達3000人，僅一天的門票收入就超過3萬元。又如2003年9月份，高淳縣新推出2個農(nóng)業(yè)旅游示范村：“水鄉(xiāng)型”的高墩村和“山莊型”的瑤宕村。 E 規(guī)劃特點 大多數(shù)的農(nóng)業(yè)旅游項目缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃論證，尤其在布局特色上尚處于原生狀態(tài)。另外分期建設(shè)缺乏規(guī)劃，往往造成建設(shè)銜接上的不當，甚至破壞原有生態(tài)風貌。在配套設(shè)施建設(shè)方面，往往只注重于與農(nóng)業(yè)有關(guān)的

43、設(shè)施建設(shè)，而缺乏較為齊備的休憩活動場所，管理手段較為原始，農(nóng)業(yè)旅游的附加值未能體現(xiàn)，在安防設(shè)施方面，則更為落后。但隨著市場競爭愈發(fā)激烈，部分開發(fā)商已意識到配套設(shè)施和管理的重要性，例如有些景點聘請高校專家為管理或經(jīng)營顧問。 F 與旅行社緊密合作 目前南京市開辟農(nóng)業(yè)旅游路線的旅行社主要有多家：如南京國旅開辟的6條農(nóng)業(yè)旅游線路，市場占有率較高，僅去年五一 “黃金周”期間便接待游客人數(shù)就近2萬人；又如江蘇海外旅游公司，除了推出農(nóng)業(yè)旅游線路外，還參與主辦或與區(qū)縣聯(lián)辦旅游農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動，預計年輸送8萬人次的游客。另外其他一些旅行社也紛紛逐步開拓農(nóng)業(yè)旅游這一新的市場。 G 辦節(jié)成為趨勢 許多景點在得到政府的扶

44、持下，紛紛推出一系列的特色旅游節(jié)，以吸引消費群，營銷品牌。南京市場已推出的農(nóng)業(yè)旅游節(jié)有：傅家邊梅花節(jié)、八封洲蘆蒿節(jié)、雨花茶葉節(jié)、老山森林旅游節(jié)、橫溪西瓜節(jié)、江心洲葡萄節(jié)、高淳螃蟹節(jié)、六合蟹黃包子節(jié)等。另外，部分企業(yè)也開始以這種模式進行包裝推廣，例如地處江寧淳化的山田奶業(yè)集團，企業(yè)自己出資舉辦淳化牛奶文化節(jié)，推出奶牛選美等項活動，促進奶業(yè)的發(fā)展和消費。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG B

45、EI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 16 第二部分 發(fā)展策劃篇 1 背景考察 (4) 南京部分生態(tài)旅游存在的問題分析 經(jīng)過近幾年的建設(shè)，南京市的農(nóng)林旅游點越來越多，初步具備了一定的規(guī)模。但與其作為長江三角洲中心城市的地位，特別是大都市的需要相比，仍處于起步階段，存在不少問題。 A 一哄而上，缺乏論證，一些經(jīng)營者過于偏向觀光游樂開發(fā)，農(nóng)林內(nèi)容偏少。這在一定程度上背離了生態(tài)旅游的發(fā)展方向。 B 農(nóng)林旅游范圍廣、類型多。但總體規(guī)模小，還沒有形成完整的體系。有些市民農(nóng)園缺乏規(guī)劃設(shè)計，停車場、洗手間、工具房、休息室及其他必要的公共設(shè)施過于簡陋，園區(qū)雜

46、亂無章，綠化美化明顯不足。無法滿足承租者的基本要求，游客逗留的時間亦短。 C 農(nóng)林旅游特別是市民農(nóng)園管理法規(guī)還不健全，盈余分配，權(quán)利義務(wù)，風險分攤等問題尚未理順。其他項目亦多以鄉(xiāng)村自主開發(fā)為主，經(jīng)營者素質(zhì)相對不高，管理亦不夠規(guī)范。從經(jīng)營效果上看，農(nóng)園規(guī)模過小，瓜果蔬菜成熟期集中，影響游園時間和游客興致；而節(jié)假日游客過多，又給管理帶來困難。因此，受自然氣候條件、農(nóng)事季節(jié)性的影響，農(nóng)業(yè)旅游淡旺委的差異較為明顯。 D 有些項目比較粗糙，缺乏文化、教育內(nèi)涵。另一方面，有些市民對農(nóng)業(yè)缺乏了解，亂摘亂采，踐踏、破壞農(nóng)作物，造成不必要的損失。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI P

47、IAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 17 第二部分 發(fā)展策劃篇 1 背景考察 （5）江寧區(qū)休閑度假旅游格局 “十五”期間，江寧旅游業(yè)已步入良性發(fā)展的軌道。旅游產(chǎn)品由觀光型向度假、休閑型轉(zhuǎn)變，旅游業(yè)投入的方式由政府單一投入向政府主導、市場化運作、多元化投資轉(zhuǎn)變；旅游景區(qū)的發(fā)展由點片開發(fā)向建設(shè)貫穿江寧的觀光休閑帶轉(zhuǎn)變；旅游設(shè)施建設(shè)由比較單一的形態(tài)向“吃、住、行、游、

48、購、娛”綜合發(fā)展轉(zhuǎn)變。 江寧的旅游資源主要有兩大類構(gòu)成：一類是自然資源，歷史遺存。概括起來就是一泉（湯山溫泉）兩水（長江、秦淮河）三山（牛首山、方山、湯山）四絕（碑材、溶洞、南唐二陵、鄭和墓），全區(qū)僅列為市以上文物保護單位就有34處。另一類是富有旅游發(fā)展?jié)撃艿乃O(shè)施和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的特色項目，諸如水庫、苗木花卉種植基地等。這些資源構(gòu)成了江寧旅游發(fā)展的巨大空間。全區(qū)現(xiàn)有星級賓館5家，其中四星級1家，預備五星級1家，國內(nèi)旅行社12家，對外經(jīng)營的景區(qū)（點）6家，既有世界吉尼斯之最陽山碑材為支撐的湯山明文化村，以溫泉為特色的溫泉度假酒店，又有風景宜人、具有田園風光的甘泉湖和南山湖度假區(qū)。既有景色優(yōu)美的

49、銀杏湖高爾夫球場，又有飽含大漠風情的淳化牛奶園，還有別具風格的金箔工業(yè)旅游專線、橫溪、陶吳農(nóng)業(yè)旅游專線、 本案在江寧區(qū)旅游發(fā)展結(jié)構(gòu)中的位置 本案在江寧區(qū)旅游發(fā)展格局中的位置 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 18 第二部分 發(fā)展策劃篇 1 背景考察 （5）江寧區(qū)休閑度假旅游格局 吳龍山休閑基地。同

50、時，諸如湖熟青龍湖、谷里千盛農(nóng)莊、湯山錦屏農(nóng)業(yè)生態(tài)園等一批儲備項目正在開發(fā)建設(shè)之中。上述這些都為江寧旅游提速發(fā)展提供了基礎(chǔ)條件。 江寧區(qū)主要旅游景點： ·AAAA級景區(qū)：南京明文化村、陽山碑材 ·AAA級景區(qū)：銀杏湖旅游區(qū)、南山湖景區(qū) ·AA級景區(qū)：千盛農(nóng)莊、南京市蔬菜科技園、山田牛奶園、上莊園 ·全國農(nóng)業(yè)旅游示范點：南京千盛農(nóng)莊、橫溪農(nóng)業(yè)旅游區(qū) ·全國工業(yè)旅游示范點：金鉑集團、海爾曼斯集團 ·特色酒店：頤尚溫泉度假酒店 本案在江寧區(qū)旅游資源網(wǎng)絡(luò)中的位置 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU K

51、AI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 19 第二部分 發(fā)展策劃篇 1 背景考察 （6）南山湖旅游度假區(qū)發(fā)展狀況 在南京市江寧區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃旅游布局中，南山湖旅游度假區(qū)位于濱江風光帶和牛首-云臺山郊野休閑帶之間，處于綠色體驗型生態(tài)休閑圈之中，在旅游功能分區(qū)中，處于濱江濕地旅游區(qū)東南側(cè)，與云臺山水旅游區(qū)交接。 南山湖旅游度假區(qū)位于南京市江寧區(qū)銅井鎮(zhèn)東2公里處，距南京市區(qū)中心40公里，

52、這里山清水秀，空氣清新，生態(tài)環(huán)境良好。目前，南山公司投資開發(fā)的項目有分時度假休閑別墅，南山馬術(shù)俱樂部、劃船、戶外拓展訓練、汽車越野、登山、采茶、垂釣、山地車越野、帳篷露營、燒烤等。南山湖度假村有別墅23幢，床位120張，新建的會所有豪華包間7個，餐位250個，還設(shè)有會議廳、多功能廳、卡拉OK廳、棋牌室、臺球室、乒乓球室等。目前南山湖旅游度假區(qū)已經(jīng)被評為國家AAA級旅游區(qū)。 本項目位于現(xiàn)有的南山湖旅游度假區(qū)的東北側(cè)，未來將建成相對獨立，但又與現(xiàn)有的南山湖旅游度假區(qū)有機緊密聯(lián)系的一部分。 本案與周邊旅游區(qū)域的關(guān)系 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI

53、 FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 20 第二部分 發(fā)展策劃篇 2 SWOT分析 (2) 劣勢分析(WEAKNESSES) (1) 優(yōu)勢分析（STRENGTHS） A 區(qū)位優(yōu)勢: 本項目位于寧馬高速公路和湯銅公路交匯 A 本項目位于城市邊緣，社區(qū)周邊社會服務(wù)功能配套處，距離南京市區(qū)約一小時路程，距祿口國際機場30公里。由此可滯后，對整體消費環(huán)境有一定的影響。 直達寧蕪公路、寧杭公路

54、、寧合公路、滬寧公路等交通干道，交通 B 用地范圍內(nèi)地勢較為復雜，在不破壞生態(tài)環(huán)境的基十分便利。 礎(chǔ)上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要耗費較大量的工作，尤其是道路 B 資源優(yōu)勢: 本項目用地組成豐富，耕地、水面、旱地、建設(shè)、給排水管網(wǎng)的鋪設(shè)以及污水處理設(shè)備的建設(shè)必須先行。 茶園、林地，不同的原始地貌特征帶來了多元化的原生資源。 C 現(xiàn)有的南山湖度假村雖為AAA級旅游區(qū)，但除了馬場 C 景觀優(yōu)勢: 用地范圍內(nèi)既有連綿的山巒，蒼翠的森林，以外，主要的項目設(shè)置以居住度假為主，休閑活動項目較少。也有平坦的糧田，郁青的茶園，更有自然形成的大型白鷺棲息地。周邊地區(qū)缺乏具有可識別性的景觀節(jié)點或者文化節(jié)點，人氣區(qū)內(nèi)溪水長

55、年流水潺潺，山環(huán)水繞，無任何工業(yè)污染，是一個令人不足。 心馳神往的寧靜、清爽凈地。 D 缺乏企業(yè)文化的市場認可度，應(yīng)當通過本項目樹立 D 規(guī)模優(yōu)勢: 本項目土地規(guī)模較大，農(nóng)林茶漁業(yè)豐富，企業(yè)良好的文化特征，這也是當代企業(yè)發(fā)展的一大趨勢。 也有適合建設(shè)的平坦地貌，非常適合進行全方位的綜合開發(fā)。是擁 E 生態(tài)旅游消費者是購買非必須性的消費品（休閑度有最佳天然水源及觀光資源的休閑勝地，可創(chuàng)造較高的附加價值。 假產(chǎn)品）， 如何說服客戶、克服其心理成見及疑慮，為極 E 生態(tài)優(yōu)勢: 本項目181.5公頃用地中，有近60%的地塊大的課題。因此，如何說服客戶接受這里的環(huán)境與未來規(guī)劃保存著大自然原始生態(tài)原貌，完

56、全提供高質(zhì)量的環(huán)境與生態(tài)氣息，遠景，就有待開發(fā)公司在物質(zhì)開發(fā)的同時做好大量的宣傳推已開發(fā)用地也是以原生態(tài)農(nóng)業(yè)為主，幾乎沒有污染。 廣工作。 F 實力優(yōu)勢: 開發(fā)公司擁有良好的信譽及雄厚的資金實力，是該項目市場形象的有力支撐，公司口碑良好，無疑增加消費信心。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假區(qū)東北片區(qū)開發(fā)策劃及概念規(guī)劃 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 21

57、第二部分 發(fā)展策劃篇 2 SWOT分析 (3) 外部機遇(OPPORTUNITIES) A 湯銅公路規(guī)劃擴建改造成為南京市的三環(huán)，將進一步拉近南山湖度假區(qū)與周邊的聯(lián)系。 B 用地東側(cè)規(guī)劃建設(shè)中的江寧濱江新城可容納30萬人口，成為本項目直接的客源地。 C 旅游業(yè)是江寧區(qū)計劃的主要經(jīng)濟增長點之一，南山湖旅游度假區(qū)的建設(shè)可以獲得政策、基礎(chǔ)設(shè)施等多方面的政府支持。 (4) 威脅(THREATS) A 大區(qū)域內(nèi)已有的和潛在的競爭者數(shù)量較多。據(jù)不完全統(tǒng)計，以上海為中心，200公里半徑的范圍內(nèi)，省級以上旅游度假區(qū)不少于50個，且很多鄰近的旅游度假區(qū)無論在規(guī)模上還是在知名度上都已經(jīng)具有一定的市場基礎(chǔ)。 B 南京市域內(nèi)的競爭對手迅速崛起。仙林、浦口以及溧水、高淳都有一定數(shù)量的開發(fā)資源和建成項目，將分流南山湖旅游度假區(qū)的部分目標客源。 C 江寧地區(qū)也把