房地產(chǎn)市場報告成都市泛房地產(chǎn)領域投資潛力綜合咨詢報告

1、房地產(chǎn)市場報告成都市泛房地 產(chǎn)領域投資潛力綜合咨詢報告住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集機密資料嚴禁轉(zhuǎn)載成都市泛房地產(chǎn)領域投資潛力綜合咨詢報告日期：2004年8月19日機構(gòu)：成都尺度房地產(chǎn)顧問住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃

2、 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集目錄第一部分成都經(jīng)濟走勢分析10一、前言1 0二、成都市2001年在十四個副省級城市中的經(jīng)濟發(fā)展進度1 01、城市總體經(jīng)濟實力.102、城市人口發(fā)展狀態(tài)：成都市躍居首位1 13、城市居民購買力總體狀態(tài) 114、城市居民號替在購買力狀態(tài) 125、城市對外開妗程度狀態(tài)136、城市居民收入狀況137、固定資產(chǎn)投資狀況148、房地產(chǎn)投資狀7兄.15三、成都市經(jīng)濟指標的后期走勢預測（1997-2020 年）1 51、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）.1 62

3、.相關(guān)指標（GDP）的時間趨勢前測及擬合狀態(tài)判斷.17定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集3 .按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預測數(shù)據(jù)18四、成都市經(jīng)濟指標預測數(shù)據(jù)的深度剖析231、城市化水平至2020年發(fā)展在三個水平上的態(tài)勢2

4、32、人均指標至2002年走勢狀態(tài)243、城市國內(nèi)牛產(chǎn)總侑（GDP）增長諫率后期預測走勢26第二部分 2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述30一、投資與開發(fā) 301、區(qū)域322、價格333、物業(yè)形態(tài)344、空詈面積35三、土地購置情況361、上半年成都土地供應區(qū)域分布.362、2004年卜半年成都十地市場特點：37四、卜半年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題381、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡.382、商品房供應結(jié)構(gòu)不合理，非住牢比重過大393、二手房價格漲幅太快.39 4、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風險加大40第三部分 舊城改造中的成都城市游憩商業(yè)區(qū)(RBD)建設研究40一、RBD及RB

5、D與CBD的關(guān)系41二、成都RBD的形成特征 43三、成都城市 RBD的形成過程 451、杜甫草堂片區(qū)452、武侯木司片區(qū)463、青羊?qū)m片區(qū)464、文殊院片區(qū)475、大慈寺片區(qū) 476、寬窄巷子48第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究5 4一、波動景氣#f標的i先擇 551、房地產(chǎn)業(yè)總量指標.562、房地產(chǎn)投資類指標.56定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃

6、最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集3、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標.564、房地產(chǎn)交易類指標575、房地產(chǎn)金融類指標.576、房地產(chǎn)價格類指標.57二、成都房地產(chǎn)周期波動分析571、成都房地產(chǎn)擴散指數(shù).58三、成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢611、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的長度6 12、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的幅度6 1第五部分成都中高檔餐飲市場研究62一、成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展趨勢621.1 成都大型餐飲店豐要集中區(qū)域和1.2 狀621.3 成都中高檔餐飲市場特點671.4 成都中高檔餐飲行業(yè)

7、競爭分析.681.5 成都大型餐飲企業(yè)會展趨熱. 71二、居民中高檔餐飲消費特征研穿 722.1 消費結(jié)構(gòu)分析722.2 消費區(qū)域分析 75定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集第六部分成都休閑娛樂市場研究771成都休閑娛樂市場整

8、體狀況771.1 成都休閑娛樂市場的構(gòu)成771.2 成都休閑娛樂市場特點771.3 成都休閑娛樂市場發(fā)展趨勢.782成都休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 782.1 酒吧業(yè)782.2 電影院80第七部分成都外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析.821、成都市外商投資零售企業(yè)的特征 832、成都市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位 843、外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢874、外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關(guān)系8 85、結(jié)論與意義89第八部分成都市商務辦公物業(yè)市場調(diào)杳 90一、前言：90二、供應市場911 .供應市場的總體狀況.912 .基本數(shù)據(jù)：923、需求市場991）基本情況992）目標消費市場的需求心理分析.10

9、03）商務辦公物業(yè)消費群體的需求傾向1 01第九部分成都市別墅市場淺.102一、成都市別墅市場概況：1031、區(qū)域位置分布零散1032、 檔次之間的差異巨大1033、 產(chǎn)品不斷變化104 4、整體銷售欠佳局部反差極大.104二、典型案例1 051、頂級別罩代表一一草堂之春.1052、大眾型別里代表一一君臨天下.106 3、綜合社區(qū)的別墅部分（高檔部分）錦官新城1 074、郊具別人（大眾型）一一華楠半島 07第十部分成都小戶型市場調(diào)查研究報告.108一、成都市小戶型物業(yè)的演變 108二、小戶型項目各單項指標分析 110三、市場供應分析.110四、產(chǎn)品基本類型：111五、需求市場特征 111六、目

10、前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷114七、目前成都市小戶型物業(yè)的市場數(shù)據(jù)分析 1、小戶型項目開發(fā)區(qū)域的分布.1152、小戶型項目開發(fā)的環(huán)線分布.1163、小戶型項目的開發(fā)方式 1174、小戶型項目的交房標準1185、小戶型項目的建筑形態(tài) 118八、目前成都市小戶型物業(yè)典型案例分析 1 19定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集第一部分成都經(jīng)濟走勢深度研究一、前言研究目的：基于有利于項目決策者更清醒地把握成都市經(jīng)濟

11、 形勢及走勢的研究，從而為項目決策提供理論信息體系的支持。研究策略：為了充分得到研究目的中的要求， 讓項目決策者充分了解成都市的經(jīng)濟環(huán)境及未來發(fā)展的可能狀態(tài)，我們從橫向、縱向兩個方面進行了深度的剖析， 同時我們對成都市經(jīng)濟形 勢與地產(chǎn)密切結(jié)合的經(jīng)濟指標進行了深層次的研究，以期決策者能夠全面了解成都市經(jīng)濟狀態(tài)， 為項目決策提供理性宏觀經(jīng)濟形 勢方向的把握。研究方法：運用類別分析，解決橫向發(fā)展形勢；建立相應的 時間趨勢預測模型，解決縱向經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)；應用一系列的數(shù)學 轉(zhuǎn)換的手法，進行地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟指標的狀態(tài)分析二、成都市2001年在十四個副省級城市中的經(jīng)濟發(fā)展進度1、城市總體經(jīng)濟實力成都市國內(nèi)生產(chǎn)總

12、值（GDP）排第四位，具相對發(fā)展速度與深圳、 長春、西安弁列第二位25DDm口1«QD1 口口口1H1S.15190.36131QSS國內(nèi)生產(chǎn)總值O.T陽的隹產(chǎn)總一.憶又】T-膽內(nèi)W Btu隹貢1ZE 1 口fJ&廣州津如潁州底朝 盛依 南晶 寧凌 比陽 大建 陶原發(fā)赤豌痂同 恨告 西安 通門2、城市人口發(fā)展狀態(tài)，成都市躍居首位lain感鰥 Q小津i£雙廣州 35 0 長春 西奧 瓏10 植端 番向 大尊 胸章 肢 慢M 度仆3、城市居民購買力總體狀態(tài)從社會消費品銷售總額角度判斷， 成都市居民的購買總體實力位居第三位，具相對發(fā)展速度與深圳同步居第四位住宅地產(chǎn)營銷策劃

13、 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集十四H械強幡解4、城市居民潛在購買力狀態(tài)從居民儲蓄余額角度判斷， 成都市居民潛在購買力居第四位， 其相對發(fā)展速度與杭州弁列第四位z 001年r四個副高級版市城鄉(xiāng)居民儲蓄余藪狀況比較和加r1加一4Mt (iCJcl2GM.43ZDI" 3.35IDSSS M 0庵前 機州卻4哈密第我校 西武IM.1GM11315C01000S314155、城市對外開發(fā)程度狀態(tài)從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后位居倒數(shù)第三位

14、，但其相對發(fā)展速度位居前列，與杭州同步居第五位3Q6、城市居民收入狀況就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度， 成都市城市居民人均可支配收 入水平處于中游，相對增長速度也較緩慢，城市居民的收入狀況 還有待于進一步提高刈口口200001平0。100。5000L'ZU01年十四個副若馥城市人均可支酊15狀況比較»呈時4 £乂_1廠州 中* an 啦州濟需南卑 畜顯 麻國 丈雄 儂 四安暗誨箱相 忙春7、固定資產(chǎn)投資狀況成都市固定資產(chǎn)投資位居第四位，具相對發(fā)展速度與杭州、哈爾濱、西安弁列第二位2 001年十四個副省級城市全社會固定資產(chǎn)授資狀況比較120040叁三勤，危事盧穌C

15、71;JC1此上*增y t中351000,m2時舐笛定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集8、房地產(chǎn)投資狀況成都市房地產(chǎn)投資居第三位， 具相對發(fā)展速度排第五位， 就對比情況，成都房地產(chǎn)投資對開發(fā)商是很有吸引力的畤口，口口 3503

16、 口口25D 州口15D1 口口50 三、成都市經(jīng)濟指標的后期走勢預測（1997-2020年）注釋建立經(jīng)濟指標后期預測模型目的：在保證國民經(jīng)濟在現(xiàn)有狀態(tài)不處于大幅度非正常因素（如戰(zhàn)爭、大規(guī)模騷動、政策方向性變化等突發(fā)因素）的情況下，獲取可對未來至2020年（成都市規(guī)劃方案至 2020年）的經(jīng)濟指標狀況的具體數(shù)據(jù)描述，繼而可判斷未來一段時期成都市經(jīng)濟發(fā)展宏觀態(tài)勢的大致狀況。方法：就能獲取的歷史數(shù)據(jù)進行深度分析，力求找到能進行相關(guān)預測的指標，建立相應的數(shù)學模型，完成未來20年成都定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風

17、火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集市經(jīng)濟指標的數(shù)據(jù)擬合，基本上在具備統(tǒng)計學意義的基礎上 對未來成都經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢有一定的了解。簡要建模進程概要：1 .歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）2 .相關(guān)指標（GDP）的時間趨勢預測擬合狀態(tài)判斷（涉及時 間序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗指標驗證）3 .按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預測數(shù)據(jù)（涉及線性相關(guān)分析、各檢驗指標驗證）簡要建模進程描述：1、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）考慮國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展歷程以及成都市的經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)，我們擬采用近5年的歷史經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)作為預測引導因子，為了得

18、到統(tǒng)一的經(jīng)濟變化趨勢，我們需要找到作為線性相關(guān)擬合的自變量 指標，對5年歷史數(shù)據(jù)作相關(guān)性分析 （就相關(guān)性分析而言，評價 指標0 1,因素相關(guān)程度越高，指標越趨于1）,作雙尾檢驗，結(jié)果如下：美程度AAn季也業(yè)人零售拿感支配收入利用外法房產(chǎn)榻渾1.3981.000989.387.334J8B.398.395.365.1,000,000,001,002,001,000.000.00Q,0085555555555君人口相美程度勇81.333987.983992.33493S.330.965,000JOOO00£M9,001,001,000.001J008特本藕5555555555*衣業(yè)人相關(guān)

19、程度1 000,333135lj87.994MG.338,333967.000.000.001.002001JDOO.000.001007呼本數(shù)5555555555用美程度二您衡380一 1勇3，破397，如的。001.003.001000.000.000.002.005001理本故555555版度總用美程度.567,$639871,997,994,SSO,975,986.002.003.002000.000,001.003.005.002異本款5555555555雪普醯招美程度34SS29993971.592S80367,001,001.001000,000,000,001.003,0025

20、555S量聚用羌程度.336.934J96.997.994.3391.335.382.9S5.000,001,000,000.001,000.000.003,002JV5555555支配收A周美程度.998.99.9 91：.384.380.9929951.990.965,000,QM,000,002,003,001,QQQ1f,001.00S棄本敵55555SS555利國外徒用關(guān)程度JS95.390.*3,974.975,380,382,3301.93e.000,001001005,005,003,003,001,019鹿本魏5555555595房產(chǎn)聯(lián)徒姻關(guān)程度,965,365,967,93

21、0,see387.985.965,3361.008.008007.001.002.002002.008.019布本故5555555555可以看到，各指標的相關(guān)程度都較高，但很明顯年份、國內(nèi)生產(chǎn)總值的與其他指標相關(guān)程度及檢驗效果都較其他好，但考慮要建立統(tǒng)一的趨勢發(fā)展模型，唯體現(xiàn)城市總體經(jīng)濟實力的指標 國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是最佳的指標選擇，故作國內(nèi)生產(chǎn) 總值的時間序列預測判斷未來發(fā)展狀態(tài)。2 .相關(guān)指標（GDP）的時間趨勢預測及擬合狀態(tài)判斷（涉及時間序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗指標驗證）按照上述判斷前提，我們作出國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）未來20年的時間趨勢預測擬合曲線，采用近10種的

22、曲線模型擬合，定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集得到了國內(nèi)生產(chǎn)總值的三種大概發(fā)展走向，如下的評述方式:時間序列預測趨勢（L997-2020）由此，可得到三個水平（繁榮增長型、穩(wěn)定發(fā)展型、經(jīng) 濟蕭條型）上的成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（G

23、DP）至2020年的時間 趨勢預測值。同時，對指標預測值進行了擬合優(yōu)度R2檢驗、T檢驗、F檢驗、D-W殘差檢驗，都具備統(tǒng)計學意義。3 .按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預測數(shù)據(jù)（涉及線性相關(guān)分析、各檢驗指標驗證）針對三個水平上的GDP預測值，建立于上述兩個步驟結(jié)論 的基礎上，我們作GDP于其他經(jīng)濟指標的線性相關(guān)分析，由此,得到統(tǒng)一的在三個水平上的各經(jīng)濟指標后期至2020年的發(fā)展趨勢預測，從而得到了整體意義上成都市宏觀各經(jīng)濟指標后期趨勢 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風 火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝

24、 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集預測。同時，針對建立于 GDP基礎上的線性相關(guān)分析的各指標預測值均作了擬合優(yōu)度 R2檢驗、T檢驗、F檢驗、D-W殘差檢驗， 也都具備統(tǒng)計學意義。4、建模簡要結(jié)論：通過上述簡要的建模過程， 我們建立在統(tǒng)計學、計量分析基礎上的趨勢預測得到了三個水平上的成都市宏觀經(jīng)濟后期至2020年預測走勢，大致上反映了未來20年的成都市經(jīng)濟發(fā)展在三個水平上的可能程度，弁

25、對全部預測結(jié)果作了各個程度的檢驗，都具備統(tǒng)計學意義，同時，考慮建立在上述目的所提示的客觀前提的基礎上，上述分析進程所擬合的成都市至2020年各經(jīng)濟指標的預測數(shù)據(jù)是具備決策參考價值的。1）城市總體經(jīng)濟實力，成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP至2020年三個水平上的預測走勢狀態(tài)建。雙郵國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP3遠期走勢技九2）.城市人口發(fā)展在三個水平上至2020年走勢預測定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集成都市A口增隹

26、遠期走勢狀孔140 %.”1320小lEOO.OOi工必&0dgf M 中品 題篇 三修 喘口32N 口品 二邕面god «oa.oo arjOO.OO3500.00000. 00S00. 00 3000.00 3500.00 R8.0 0500.00 0.00SSK R izg bg 史TSI 已 b|Q9 j g 安禁 手 8 S S 8 B S S 33 三 昌 三 W 京 W 丹 £與昌"-" c oj e e>j Zi rxi t» irj iem rj m oj eSj e>j Zi cmi tvi k-j rx

27、i z z3）城市居民購買力總體狀態(tài)， 從社會消費品銷售總額角度判斷, 至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測社身有黃品零拿般運期走勢預則.訪2*1底一晨 n 理玨辛04）城市居民潛在購買力狀態(tài)，從居民儲蓄余額角度判斷，至2020 年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測住宅地產(chǎn)營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集1 2000.叩1 0000. OOi3000. OOiSOOO. 004000. 002000. 00ln- 3< EI； lO 三CMm 三CM肯出CDh

28、- 三CMoI ICxH IwOJmiuDS CMCO iG HF-ICM5）城市對外開發(fā)程度狀態(tài)，從實際利用外資角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測6）城市居民收入狀況，就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測人均可支配收入運期走勢預涮*58QQ4 皿4000035000300002500G20000150001000050007）固定資產(chǎn)投資狀況，成都市固定資產(chǎn)投資至 2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測固定資產(chǎn)投資遠期走勢預測M00.005000.00納。江Q430 00.00MOO.OOL_J 量歸口 用吹孔口-11F-JQDm»*ganI

29、-B-ImUsOQZEJMPnHoRonesjr-ji1000.008）房地產(chǎn)投資狀況，成都市房地產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美紅鶴溝通東方博文攬勝 博思堂BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地廣營銷策劃商業(yè)地廣營銷策劃 最新房地廣市場研究報告房地廣項目工程管理 房地廣物業(yè)管理房地廣企業(yè)管理房地廣樓書文案房地廣銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集今知旬1鈣咖渣牽Hl近 :泉尾里1年埠3t牽4m 前無口，*W 區(qū)

30、發(fā)奉f «1«nJ |-_ CO f* Cf -b-u CJ e -Tl- 【CI- CO o> O'8gg8sg3ggSSsSS8ZZCJ<M<M<MCM Z ZE<M<M<M<MZo o o o o o O o o o o Q u D 301s1£1412108<目1雷也o O o O 6 4四、成都市經(jīng)濟指標預測數(shù)據(jù)的深度剖析說明：建立于上述預測數(shù)據(jù)基礎上， 針對房地產(chǎn)行業(yè)作的一系列 相關(guān)性較強的深度剖析，以期對房地產(chǎn)決策提供理性支撐作用1、城市化水平至2020年發(fā)展在三個水平上的態(tài)勢（采用非農(nóng)化

31、指標）注釋：城市化水平是一個城市經(jīng)濟社會發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，是一個城市和地區(qū)的競爭力與現(xiàn)代化程度的重要標志；城市化水平的提高，有利于城市經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)明顯改善，是國民 經(jīng)濟增長的重要的動力源。 就房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)角度，城市化水 平的提高，將改善城市居民的總體住宅意識觀念，趨向于（城市 化水平在50%-60%是分界點）郊區(qū)化旅游住宅概念。定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風 火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地產(chǎn)營銷策劃商業(yè)地廣營

32、銷策劃最新房地廣市場研究報告房地廣項目工程管理房地廣物業(yè)管理 房地廣企業(yè)管理房地廣樓書文案房地廣銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集火 黑弧-奧美紅鶴溝通東方博文攬勝 博思堂BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集成都市城市化水平遠期走勢預估（采用非桃水平）oCM1cMsbggACO6CD6GE。66304-1=s-l ClOO601clJGEC3 1 Iqoaa oooCMOJCMCXI CXICMCMggAOO6iif-i_ii-ia-iioOooDCMCMCMCMCM80g；oogcooooCMCMCMCMCMCM年年2、人均指標至2002年走勢狀態(tài) 注釋：

33、人均指標，主要是指人均 GDP、人均儲蓄余額、人均消 費額、人均可支配收入四項指標， 主要目的是為了消減掉量化效果（成都市人口量排在副省級城市首位）反映城市居民的發(fā)展狀態(tài)（人均消費額的計算后有詳解，人均儲蓄余額=城市居民儲蓄余額總值/城市總?cè)丝冢┓睒s增長狀況下人均指標的遠期對比狀況頊測70000600005UQQO400005000 03000 010000人。GBFIjtrA*-人。金若I之rA)人口疊 I jtfA )-4-*帆禹I總r人).穩(wěn)定發(fā)展狀況下的人均招標眄遠期對比狀況預測出0003000025M02904015MOIQW05M)(i-<-AJ4OV-9-人牛管第U -1-

34、 -人160 1rMi E 寸 力 9»3601H6 RO OOQj D1h。1 Q a-gw-IT始 000000ci。0 OO =0iZaZ NZZZeZZZZCN定位報告分析報告酒店專題樓書文案定價策略推廣策略萬科地產(chǎn)中海地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)中原地產(chǎn)奧美廣告商業(yè)地產(chǎn)風住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集經(jīng)濟蕭條狀況下人均指標的遠期對比狀況預測30000160001600014000120005100008000600030003、城市國內(nèi)生產(chǎn)

35、總值（GDP增長速率后期預測走勢注釋：同時給出了 20年發(fā)展的平均增長率，計算公式為復利公 式。成都市GDP增長速率遠期狀杳預測匕10c丈 9g 上 8 S3 0 1mg 4 9p®® oiQiqcjooqoiQ=111s0c50cseaocsnQoo oo oooooo oq111cM CMC-JC-JZ1cMzcMOJ CMCMCMOJOJOJCMCMCxiCJ CMCMve4、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、GDPt匕重后期發(fā)展在三種水平上態(tài)勢狀況注釋：主要是通過上述走勢狀態(tài)，判斷在現(xiàn)有發(fā)展速度上房地產(chǎn)投資在后期的發(fā)展狀態(tài)演化過程的大致程度，以期對房地產(chǎn)決策提供支持。定

36、位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集房地產(chǎn)投資占社會固定賁產(chǎn)投資比重遠期狀態(tài)會測房地產(chǎn)投資占GDP比重遠期狀態(tài)預涮25.00ywr至卬-豪修曲率生*工15.005、人均消費額2001年市四個副省級城市狀態(tài)比較，成都市處于 倒數(shù)第五位，相對其它城市而言，后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展的升值空間很 大 注釋：人均消費額 =社會消費品零售總額/城市人口 ，若定義 城市個人的消費量恒等相近，則該指標主要反映城市間物價水準 的大致高低變

37、化態(tài)勢。人均消費額越低，反映城市的物價水平較 低，城市后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展的升值空間將更大2UQ1年十叮個副省級城市人均消費領對比狀況ISO DO leooo 1OOOO 120 QO 10000 8QQ0600000020000 ” 占在Ita4+*，*«:洋上與 rAlu丸* r-可說 *江口*第二部分2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述一、投資與開發(fā)1、投資狀況上半年，我市固定資產(chǎn)投資累計完成 383.6億元，比去年同 期增長24.5%,增幅下降16個百分點。投資增速逐月下降，國 家宏觀經(jīng)濟調(diào)控成效顯現(xiàn)。分投資管理渠道觀察，基建、技改、 房地產(chǎn)分別完成 158.73億元、67.23億元、

38、121.4億元。房地產(chǎn) 投資占固定資產(chǎn)投資的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定資產(chǎn)投資的35% o上李年固定資產(chǎn)控資比例卻臨在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出在建規(guī)模增大、開發(fā)資金充足、空置面積顯著 減少等特點。房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，定金及預付款成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集融資渠道。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各家 銀行都實行貸款總量控制。1-6月，房地產(chǎn)本年資金來源中

39、銀行 貸款為34.05億元，比去年同期減少 2.62億元，下降7.1%。購 房戶定金及預付款比去年同期增加37.69億元，所占比例較去年同期提高9個百分點，為本年資金來源的 47.96% o上半年，我 市房地產(chǎn)本年資金來源合計 190.96億元，比去年同期增加52.09 億元，增長37.5% o房地產(chǎn)到位資金為實際完成投資的2.06倍,開發(fā)資金充足。上半耳醐產(chǎn)開發(fā)般天源比視圖膊用目我,腌我購聆足鰥一 副域 48K2、開發(fā)狀況根據(jù)成都市建委的數(shù)據(jù)，今年1 -6月，在成都市五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)核準開工建設項目317個。其中：商品住宅938066 平方米，職工住宅 46327平方米，拆遷安置房

40、45303平方米，工業(yè)項目78690平方米，商業(yè)項目424617平方米，其 它項目110336平方米；工程造價 675169萬元，同比增加 12.9%。全市新開工房屋面積 536.22萬平方米，比去年同期減 少30.55萬平方米，下降5.4% ,相較于1-5月新開工面積18.6% 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管

41、理 房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設計經(jīng)典案例、整套施工圖合集的降幅，上半年房屋新開工面積不足狀況有所緩解O2g4年上半年五城區(qū)工程建設狀況由上圖不難看出，商品住宅仍然是成都城區(qū)開發(fā)的重點，但是商業(yè)項目的開發(fā)量已經(jīng)接近了住宅開發(fā)量的一半。待這些商業(yè)項目面市后，如何給這些商業(yè)找到出口，也是開發(fā)商需要考慮的問題。二、樓市簡析2004年上半年成都房地產(chǎn)市場仍然供銷兩旺，新開工房屋面積為536.22萬平方米，商品房在建規(guī)模比去年同期擴大390.2萬平方米，增長22.2%，總量達2148.7萬平方米。16月成都 市新開樓盤57個，供應面積達到346.709萬平方米。1、區(qū)域2

42、004上半年新盤供應仍以城西為主，占新盤總數(shù)量的 1/3,其次是郊縣和中心城區(qū)，分別占新盤數(shù)量的26%和19%。城東和城南樓市在上半年比較起來顯得有點沉寂，城北由于藍光金荷花等商業(yè)項目的連續(xù)面世使城北樓市供應有所提升。2、價格商品房銷售市場旺盛。1-6月，全市商品房銷售（現(xiàn)房銷售+預售轉(zhuǎn)竣工銷售）面積301.46萬平方米，比去年同期增長15.6% o商品房現(xiàn)房銷售均價（不含經(jīng)濟適用房）2355元/平方米，比去年同期上升 9.89% o其中住宅價格變化有起有落，從第一季度節(jié)節(jié)攀升到第二季 度有所回落。一方面是由于年初大量郊區(qū)的樓盤供應使1月價格處在一個相對較低的水平，隨著越來越多高價小戶型和別墅

43、的推 出，住宅均價在4月達到最高。但在五月由于中心城區(qū)供應量銳 減，住宅均價在郊區(qū)樓盤的拉動下下滑了18個百分點。由于郊區(qū)樓盤有規(guī)模和價格上的優(yōu)勢，加之成都市向東向南發(fā)展的方 針，郊區(qū)樓盤注定會在成都樓市中扮演越來越重要的作用。2004年15月成標住宅桁格走勢口目用心一璃碎3、物業(yè)形態(tài)2004上半年，低層、多層和小高層數(shù)量均有不同程度的上 漲，其中低層上升尤其明顯， 主要是由于如別墅和體量較大的部 分專業(yè)市場的面市，如萬貫五金機電城。多層和小高層供應增長 平緩，增長率分別為15.83%和13.01%。高層物業(yè)有較大下滑， 下滑幅度為78.98% ,主要是城區(qū)土地資源日益缺乏造成高層物 業(yè)供應體

44、量下降。多層物業(yè)在樓盤數(shù)量上比去年同期有所下降，下降比例達 到近1/3,但在體量上卻比去年同期有了15.63%的上升。這主要是由于主城區(qū)土地的稀缺，多層供應向城郊和郊縣偏移，從而能夠進行較大規(guī)模地開發(fā)。電梯物業(yè)供應與去年同期相比上升了 13.01% ,占了整個住宅供應量的近三成，主要集中在二環(huán)路內(nèi)。 可以預見，今后多層物業(yè)的開發(fā)將多位于城郊和郊縣，而二環(huán)路以內(nèi)的住宅開發(fā)將以電梯物業(yè)為主。4、空置面積由于商品房市場的持續(xù)繁榮，空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。2-6月，空置面積分別比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置 157.92萬 平方米，比去

45、年年底減少了 25% o其中，住宅78.3萬平方米， 同比下降41.4%。從商品房空置的特性來看，空置期在 “一年 以內(nèi)”的“待銷房”面積大大降低，待銷面積為 70.16萬平方 米；空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”為87.76萬平 方米。空置面積總體下降，但空置期在一年以上的 “滯銷房”和 “積壓房”面積有所上升。在短短六個月時間里，成都的空置商品房面積減少了1/4 ,不由得令人感慨成都樓市的火爆，在其他城市空置面積不斷增加的時候，成都樓市熱度不減。不斷減少的空置面積也說明了成都 樓市仍然在一條健康的軌道上運行，真實的需求拉動了市場的繁榮，令人擔憂的房產(chǎn)泡沫在成都難成氣候。三、土地購置

46、情況2004年上半年成都國土局共拍賣 25塊土地，除2塊流標外，其余23塊土地都成功拍賣。成功拍賣的面積達到2327.87畝；成交金額達到248967.92萬元。值得關(guān)注的是，在4月15日拍出了成都至今為止拍賣的最大地塊，面積達到1811畝，使成都上半年的土地供應量有了大幅上升。1、上半年成都土地供應區(qū)域分布甌艇土 幽醐 面骷 比率 閭魅建血10%轆m附斛黑1鼎則 _J艦.7681%觸1°U口鼾 口躺 鼬 口咽 口妣數(shù)據(jù)來源：成都市國土局2、2004年上半年成都土地市場特點：1、一環(huán)內(nèi)置換土地速度加快。 上半年一環(huán)內(nèi)共提供拍賣地 塊15宗，總面積188.08畝。共成功拍出13塊土地，

47、共計165.22 畝。由于舊城改造的原因，一環(huán)內(nèi)所拍賣的土地的特點是數(shù)量較 多，面積偏小、價格較高。值得重視的是，流標的兩塊土地都位于一環(huán)內(nèi)，但是由于價格較高都未能成功拍賣。2、拍賣競爭日趨激烈。從成交價與起拍價比率來看， 在從 城中心到三環(huán)外，開發(fā)商們都展開了激烈的爭奪。第一季度二環(huán) 外所拍賣土地成交價與起拍價比率均高于50% ;第二季度一環(huán)內(nèi)最高的比率達到了 168% ,在一環(huán)到三環(huán)的區(qū)域比率也都達到 了 70%以上。從第一季度和第二季度的比率曲線可以看出，在 土地供應日趨緊張以及土地出售方式越來越透明的房地產(chǎn)市場， 今后的土地爭奪可能會更為激烈。|££價與即比軍栩七第

48、二至麻七雷一季使3、成都市最大塊土地成功拍賣。在 4月15日拍賣的城西1811畝國土地是目前成都市推出的一宗面積最大、成交總額最 多的地塊，其位于成都市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)、鄲縣犀浦鎮(zhèn)。規(guī)劃總面 積約132.42公頃（1986畝）。本次拍賣出讓地塊的面積約 120.73 公頃（1811畝），用于建設高標準國際社區(qū)。成都本地房地產(chǎn)開發(fā)商沒有一家能參與最后的競拍，暗示 著本地開發(fā)商將面臨越來越多外地知名房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)。4、藍光壟斷東大街。東大街仍然是藍光的天下，東大街 3 號、4號商業(yè)金融用地，均以起拍價成交被藍光競得，共計約2.38 億元。四、上半年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題成都市房地產(chǎn)市場總體上

49、處于健康發(fā)展的態(tài)勢，但有些問 題也值得進行重視，主要表現(xiàn)在以下方面：1、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度五城區(qū)內(nèi)批準預售面積114.05萬平方米，其中住宅87.94萬平方米，同比分別減少21.8%、22.1%,只分別相當于同期銷售量的53.2%、47.6%。供銷比有較大幅度的下降，特別是非住宅供銷比在第一季度也下 降到了 1以下，而去年全年非住宅供銷比還處在1.852的高位。供應量的減少和需求量的增加，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房隨處可見，購房成了搶定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地

50、產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風火 黑弧-奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致2010最新房地產(chǎn)檔案集2010房產(chǎn)大師案例集房，消費在一定程度上失去了理性。面積（萬武）2004年10月五城區(qū)商品房供銷面積比較批準預售面積情害面積2、商品房供應結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大據(jù)成都市建委數(shù)據(jù)，今年上半年五城區(qū)商業(yè)項目的開發(fā)量為424617平方米，已經(jīng)接近了商品住宅開發(fā)量938066平方米 的一半。非住宅供應量過大而住宅供應短缺也一定程度上造成了 商品房供求的短期失衡。供應結(jié)構(gòu)的不合理不利于成都房地產(chǎn)市 場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)管理部門引起足夠的重視o3、二手房價格漲幅太快據(jù)有關(guān)

51、數(shù)據(jù)顯示，二手房 14月成交103萬平方米，同比增長55%,其中住宅增長幅度達到 64%,成交套數(shù)相當于去 年上半年的總成交套數(shù)。1-4月二手房價格上漲更為迅猛，與 同期相比上漲500元/平方米。不過，進入 5月以來，市場迅速 縮量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量與 4月相比減少1000套，市場需求大量萎縮，市場進入低谷期。4、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風險加大從上半年市場發(fā)展情況看，房屋買賣市場發(fā)展速度遠遠快 于租賃市場，房屋買賣價格呈逐步攀升趨勢而租賃價格保持相對 平穩(wěn)，主要原因在于部分消費者有房價上漲的心理預期，提前購房或加大投資購房比重所致。 租金售價比逐步下降，投資購房風 險加大。第三部分舊城改造中的成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD建設研究伴隨著經(jīng)濟活動的發(fā)展和信息時代的來臨，城市越來越以多樣化的功能顯示出其區(qū)域核心的地位。它不僅擔當著區(qū)域經(jīng)濟、 文化、政治、信息服務的中心職能，更成為了旅游活動的中心， 兼具著旅游目的地和客源地的雙重功能。在此過程之中，一種新興的功能區(qū)一一游憩商業(yè)區(qū)逐漸在我國一些經(jīng)濟基礎較好的城 市顯露雛形。西部開發(fā)的推進給予了成都這座傳統(tǒng)的商貿(mào)城市更廣闊的 發(fā)展空間，城市新一輪的騰飛業(yè)已展開，伴隨著舊城