【畢業(yè)設(shè)計-企業(yè)戰(zhàn)略論文】淺析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任

1、淺析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任【摘要】在國家?guī)谟^調(diào)控的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟活動屮，要在努力追求企業(yè)經(jīng) 濟效益最大化的同時，對未來負(fù)責(zé)一一實踐可持續(xù)發(fā)展、對行業(yè)負(fù)責(zé)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢、 對構(gòu)建和諧社會負(fù)責(zé)關(guān)注小低收入人樣的居住和改善問題。通過分析目前宏觀調(diào)控背景 和房地產(chǎn)開發(fā)金業(yè)的處境，提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立社會責(zé)任的重要性和應(yīng)有的社會責(zé)任體 系。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；社會責(zé)任；宏觀調(diào)控一、問題的提出近年來，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快、居民收入水平的穩(wěn)步提高和市場經(jīng)濟體制的h益完 善，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)出快速的發(fā)展勢頭，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支林產(chǎn)業(yè) 但在房地產(chǎn)市場總體健康

2、有序的同時，局部地區(qū)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱、投資性需求 比例偏高、房價上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等不利于行業(yè)長遠(yuǎn) 發(fā)展的問題。這些問題雖是局部問題，但不控制，會成為全局問題。房地產(chǎn)業(yè)目前存在的一 些不正常現(xiàn)象，己對和諧社會的構(gòu)建產(chǎn)牛了嚴(yán)重的負(fù)面影響。與此同時，社會上關(guān)于開發(fā)商 負(fù)面新聞的報道從來就沒有停止過。房地產(chǎn)業(yè)，近年來，一直是投訴率最高、糾紛最多的行 業(yè)z0在國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行広觀調(diào)控的人背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有時兒乎成了人們共同指 責(zé)的對象。一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度如此z高、對國民經(jīng)濟貢獻(xiàn)如此之大的行業(yè)，一個不乏優(yōu)秀分子 的企業(yè)群體，居然而臨如此嚴(yán)重的信譽危機，實在

3、值得所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深思。以上原 因的產(chǎn)生主要是房地產(chǎn)開發(fā)金業(yè)社會責(zé)任有所缺失。十七大報告提出“住有所居”的目標(biāo), 政府要通過各種形式解決百姓的住房問題，房地產(chǎn)開發(fā)金業(yè)也要在發(fā)展過程屮承擔(dān)一部分社 會責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要為社會“住有所居”的目標(biāo)做貢獻(xiàn)。二、企業(yè)社會責(zé)任現(xiàn)代社會是一個講求規(guī)則的社會，市場主體的行為被形形色色的契約所規(guī)范?，F(xiàn)代社會同 時乂是一個迅速變遷的社會，不管制度、契約的設(shè)置如何合理、有效，總不能在任何時候都 面面俱到。制度管不到的地方就需要市場主體的責(zé)任感和公益心來彌補。尤其當(dāng)企業(yè)的經(jīng)濟 利益與社會利益、環(huán)境利益相沖突的時候，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更多地體現(xiàn)出作為一個企業(yè)公民的社會

4、責(zé)任,而不能唯利是圖。企業(yè)社會責(zé)任(corporalesocialresponsibi 1 ity,)簡稱csr。正 式定義雖經(jīng)國內(nèi)、外論壇多次討論，卻仍莫衷一是。國際上普遍認(rèn)同csr理念：企業(yè)在創(chuàng)造 利潤、對股東利益負(fù)責(zé)的同吋，還要承擔(dān)對員工、對社會和環(huán)境的社會責(zé)任，包括遵守商業(yè) 道徳、生產(chǎn)安全、職業(yè)健.康、保護(hù)勞動者的合法權(quán)益、節(jié)約資源等。近年來企業(yè)社會責(zé)任被 社會各界人士提及，知名度耳熟能詳。不但是國際間衡量企業(yè)成就的標(biāo)桿，更被視為21世 紀(jì)企業(yè)的絕對競爭力z。在一場國際企業(yè)公比研討會中，全球的重量級企業(yè)領(lǐng)袖不約而同 表示，crs是企業(yè)在國際經(jīng)濟舞臺上扎根與永續(xù)經(jīng)營的-把金鑰匙，也是企業(yè)

5、占領(lǐng)市場的必 修學(xué)科和重要學(xué)分。要談crs,首先金業(yè)要有良好的企業(yè)文化。企業(yè)文化就是企業(yè)內(nèi)部的價 值觀、倫理觀和道徳觀，好的企業(yè)文化，可以影響社會和人眾，白然而然成為受歡迎的金業(yè) 公民。要做到這一點，企業(yè)家要有三良修煉，也就是以良心（誠實不欺的高尚品徳）；良知 （學(xué)習(xí)國內(nèi)國際行業(yè)的新知識），企劃無私的社會冋饋計劃；同時輔助于良能（貫徹執(zhí)行）, 讓企業(yè)對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和壞境真誠付出，也借此緊緊抓住員工的向心力。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任缺失的原因分析首份中國地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任現(xiàn)狀調(diào)查報告顯示，對于“企業(yè)社會責(zé)任”這一概念，開 發(fā)商認(rèn)知度普遍偏低，只冇半數(shù)左右的開發(fā)商聽說過這一概念。導(dǎo)致“房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)

6、任 感缺失”的公眾印彖，原因是復(fù)雜的。就自身而言，“企業(yè)公民”理念還沒冇建立，缺乏為 社會履行責(zé)任的自覺性；就外部來講，政府承擔(dān)了過多的社會責(zé)任，在法律上也沒冇對企業(yè) 設(shè)立棊金會作出規(guī)定，一定程度上限制了企業(yè)社會作用的發(fā)揮。因此，盡管這份調(diào)查結(jié)果顯 示，八成以上的房地產(chǎn)企業(yè)都開展了企業(yè)社會責(zé)任建設(shè)，影響公眾滿意度的多是一些中小型 企業(yè)。但不能否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)仍然被非議和誠信危機所困，主要原因有兩個。（一）少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)的不誠信行為，導(dǎo)致了整體企業(yè)形彖的不佳近年來，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資回報率的冇所提高，房地產(chǎn)成 了各類業(yè)外資木追逐的對彖。加上行業(yè)門檻偏低，

7、以及監(jiān)控的漏洞，只要冇資金實力，什么 人都可以來做房地產(chǎn)。這些業(yè)外資木中，不排除一些企業(yè)確實想在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)長期發(fā)展, 但也冇不少是帶著投機心理。因而，短視行為，投機心理，十分普遍c與此同時，在原有的 開發(fā)企業(yè)中，也存在著良莠不齊的現(xiàn)彖。為了生存，為了掘取更多的利潤，一些企業(yè)確實做 了一些違背商業(yè)道德甚至行業(yè)規(guī)定的事情，損害了老百姓的切身利益。事實上，全國冇三萬多家房企，絕大多數(shù)都是誠信經(jīng)營的，真止不誠信的5%都不到，真 正哄抬房價的1 %都不到。然而，房地產(chǎn)是一個百姓關(guān)注度高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、社會影響面 廣的行業(yè)，少數(shù)開發(fā)企業(yè)的不誠信行為，就足以摧毀盂要全體開發(fā)企業(yè)長時間的共同努力才 能構(gòu)建起

8、的行業(yè)信譽。它們的短視行為，不僅會葬送企業(yè)自身的前途，也已嚴(yán)垂威脅到整個 行業(yè)的發(fā)展。（二）房價的過快上漲，社會責(zé)任的意識不強，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨“牟取暴利”的指 貝房價的過快上漲，是政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點，也是百姓對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生 不滿的主要理由。房價上升過快，冇其兩面性。合理的一面是住房品質(zhì)的提升、建材及土地 成木的上漲、特定時期特定區(qū)位產(chǎn)品的供不應(yīng)求等等。不合理的一面是個別地方政府打著經(jīng) 營城市的旗號，大發(fā)賣地財，推動地價上漲；少數(shù)城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了 被動需求的大幅增加；個別開發(fā)企業(yè)哄抬地價和房價；投資客炒作猖獗等等。雖然，房價的 漲幅，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企

9、業(yè)可以完全決定的，但過快上漲的房價，卻讓大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)無辜背上了 “牟取眾利”的惡名。認(rèn)為開發(fā)企業(yè)“牟取暴利”最人的理由，是房地產(chǎn)企 業(yè)占有了因土地價格上漲而產(chǎn)牛的增值收益。當(dāng)然，作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的提供者和房價的直接 制定者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在穩(wěn)定房價過程小發(fā)揮更大的作用，卻是完全可以的。在房價問題 上，政府和社會之所以對開發(fā)企業(yè)不滿，是因為房地產(chǎn)企業(yè)都希望房價上漲（人們是買漲不 買跌），少數(shù)企業(yè)甚至哄抬房價，搞價格欺詐。以上這兩個問題的產(chǎn)生，并不全是開發(fā)企業(yè)的責(zé)任。要解決這些問題，也冇賴于包括政府 主管部門在內(nèi)的社會各界的共同努力。大家都不要忙于撇清責(zé)任，而應(yīng)勇于承擔(dān)責(zé)任。作為 行業(yè)主體

10、的開發(fā)企業(yè)，無疑更應(yīng)在解決上述問題的過程中發(fā)揮出應(yīng)有的積極作用。因為，這 不僅關(guān)系到構(gòu)建和諧社會和行業(yè)繁榮的人局，更關(guān)系到企業(yè)h身的生存與發(fā)展。因為行業(yè)健 康發(fā)展，最人的受益者述是行業(yè)內(nèi)的企業(yè)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任體系構(gòu)建分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就是要在努力追求企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的同時，建立自己企業(yè)的誠信體 系，對未來負(fù)責(zé)實踐可持續(xù)發(fā)展；對行業(yè)負(fù)責(zé)一一保持穩(wěn)定增長態(tài)勢；對構(gòu)建和諧社會 負(fù)責(zé)關(guān)注中低收入人群的居住和改善問題。（一）誠信為本，建立合理的誠信體系論語中記載了這樣一個故事。了貢向孔了求教治國z道，孔了答道：“足食，足兵，民 信之矣。” 了貢問如果不得已去掉一個呢？孔了說，可去“兵”

11、。假如不得已再去掉一個呢？ 孔了說，可去“食”，惟獨不可去“信”，因為“民無信不立”。誠信為本，是一個企業(yè)所應(yīng) 具備的最起碼的商業(yè)倫理。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、社會影響面大、不僅關(guān)系國民經(jīng)濟大 局，更牽涉到廣大購房者的切身利益。開發(fā)企業(yè)要想改變自己的社會形彖，成為負(fù)責(zé)任的企 業(yè)公民，必須首先從誠信做起。合理的企業(yè)誠信體系，主要包括以下幾個方面：1. 對業(yè)主誠信。業(yè)主，是企業(yè)的衣食父母。為廣大業(yè)主提供合格的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是 企業(yè)存在的意義所在。因而，企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營過程中必須做到：不偷工減料，不違規(guī)作業(yè), 確保工程質(zhì)量；不做虛假宣傳，不搞價格欺詐，履行公開承諾；強化物業(yè)悸理，完善售后服 務(wù)，

12、及時妥善處理業(yè)主投訴，對已交付的小區(qū)能夠終身負(fù)責(zé)，維護(hù)業(yè)主利益。2. 對投資者誠信。股東和股民，是企業(yè)財產(chǎn)的終極所冇者。我們必須通過健全法人治理結(jié) 構(gòu)，發(fā)揮全體股東作用，規(guī)范經(jīng)營，提升核心競爭能力，提高企業(yè)的資產(chǎn)收益率，為股東和 股民創(chuàng)造更多的投資收益。3. 對合作者誠信。首先，對材料和服務(wù)供應(yīng)商誠信。住宅產(chǎn)品本身就是一個產(chǎn)品群，而不 是單一的產(chǎn)品。要打造一流的住宅產(chǎn)品，不僅要冇一流的開發(fā)商捉供先進(jìn)的開發(fā)理念，還要 有一流的設(shè)計師、一流的施工隊伍、一流的原材料生產(chǎn)企業(yè)、一流配套設(shè)施供應(yīng)商及一流的 物業(yè)管理企業(yè)提供包括規(guī)劃設(shè)計、現(xiàn)場施工、材料供應(yīng)、物業(yè)錚理在內(nèi)的諸多優(yōu)秀的產(chǎn)品和 服務(wù)。因而，一個

13、優(yōu)秀的開發(fā)商必須必須與材料和服務(wù)供應(yīng)商保持良好的合作關(guān)系。而保持 良好關(guān)系的前提就是誠信。其次，對金融機構(gòu)誠信。房地產(chǎn)是一個資金密集的行業(yè)。任何一 個項目的開發(fā)建設(shè)，都必須得到金融機構(gòu)的資金支持。4. 對社會誠信。依法納稅、參與公益事業(yè)、慈善事業(yè)、關(guān)注社會弱勢群體，不僅是企業(yè)服 務(wù)國家建設(shè)、體現(xiàn)社會價值、實現(xiàn)社會效益的主要途徑，也是企業(yè)誠信經(jīng)營、規(guī)范管理的重 要標(biāo)志。（二）樹立科學(xué)發(fā)展觀，對未來負(fù)責(zé)實踐可持續(xù)發(fā)展據(jù)統(tǒng)計，人類從自然界所獲得的50%以上的物質(zhì)原料丿1來建造各類建筑及其附屬設(shè)施，這 些建筑在建造與使用過程中又消耗了全球50%左右的能源。我國是一個能源、土地、水、 原材料等資源嚴(yán)璽短

14、缺的國家，同時又是一個資源實際利川效率很低的國家。在我國化石能 源資源探明儲量屮，90%以上是煤炭，人均儲量也僅為批界平均水平的二分之一；人均石汕 儲量和天然氣儲量僅為批界平均水平的11 %和4. 5%,人均耕地只有世界人均耕地的1/3, 水資源僅是世界人均占有量的1/4。與此同時，我國單位建筑面積能耗卻是發(fā)達(dá)國家的2-3 倍以上;實心粘土磚每年毀田12萬畝。物耗水平與發(fā)達(dá)國家相比，鋼材消耗高出10%25%, 每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；衛(wèi)生潔具的耗水量高iii 30%以上，陽污水回 用率僅為發(fā)達(dá)國家的25%。2004年，我國的鋼產(chǎn)量占全世界的26%,水泥產(chǎn)量占全世界的 37%。

15、冃前，我國每年城鄉(xiāng)新建房屋建筑面積近20億平方米，其中80%以上為高耗能建筑; 既有建筑近400億平方米，95%以上是高能耗建筑。我國止處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，工業(yè)總量的增長、居民消費結(jié)構(gòu)的升級，特別 是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展，對能源的需求li趨迫切。作為能耗大戶的建筑及房地產(chǎn)業(yè), 若不盡快改變現(xiàn)冇的粗放型的生產(chǎn)方式，行業(yè)發(fā)展必將面臨能源瓶頸。推廣節(jié)能和節(jié)地建筑, 是國家住宅產(chǎn)業(yè)化工作的重要組成部分，也是推動房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一個重要舉措。我 們廣大開發(fā)企業(yè)理應(yīng)在這項工作中冇所作為。（三）對行業(yè)負(fù)責(zé)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營是市場健康運行的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，成果來z

16、不易，更要珍 惜。因為只冇穩(wěn)定而繁榮的市場環(huán)境，才能為企業(yè)營造一個合理發(fā)展的空間。一批地產(chǎn)骨十 企業(yè)以身作則，加強行業(yè)自律，自覺抵制市場經(jīng)營活動中的不良行為。江西省部分大型房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)向全省同行發(fā)出十條們議，把控制房價過快上漲、確保市場健康冇序 發(fā)展作為自己的責(zé)任。成都市住宅與房地產(chǎn)業(yè)i辦會發(fā)起，成都萬科、成都置信等52家房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)名簽署了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范交易行為誠信承諾書，向社會公布了誠信交 易、不變相哄抬房價的十二條承諾。福州二十二家影響力較人的房地產(chǎn)開發(fā)金業(yè)通過媒體倡 議，恪守誠信經(jīng)營原則，做對社會負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)商。包括跨國集團融僑集團在內(nèi)的福州知名 地產(chǎn)商表示，只

17、有穩(wěn)定的歷價才有健康的樓市，才能保證房地產(chǎn)金業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。他們倡議, 對2007年8月31 fi前開盤的項目將不捉價；新開盤的項目，決不哄抬房價。同時，他們承 諾不違規(guī)預(yù)售商品房，不發(fā)布虛假廣告欺詐消費者。他們還表示將接受政府冇關(guān)職能部門、 新聞媒體和消費者監(jiān)督。冃前，福州冇300多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而發(fā)出們議的二十二家企 業(yè)，無論商品房開工面積、土地儲備均占總量一半以上。（四）對構(gòu)建和諧社會負(fù)責(zé)關(guān)注中低收入人群的居住和改善問題。國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，是持續(xù)逐步完善的。國務(wù)院1998年23號文件明確 捉岀：對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。授低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉 租

18、住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。 國務(wù)院2003年18號文件捉出：讓高中收入家庭購買商品房，嚴(yán)格控制經(jīng)濟適川住房的購買 者資格，主要面向低收入家庭，并用廉租房解決更低收入家庭的住房問題。國務(wù)院2005年 26號文件明確：強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。城市嚴(yán)控低密度、高檔住房建設(shè)，增 設(shè)土地出讓前直條件，以保證屮低價位、屮小套型住房的有效供應(yīng)；同時再次強調(diào)加強經(jīng)濟 適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；再就是加人土地供應(yīng)調(diào)控力度。對居住川地和住房價格 上漲過快的地方，適當(dāng)捉高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加屮低價位普通商品住房 和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價格意見的通知(國辦發(fā)2006 37號)重點發(fā)展中低價位、屮小套型普通商品 住房，增加住房有效供應(yīng)。城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑而積90平方米以下 住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2007年國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決 城市低收家庭住房困難若干意見、建設(shè)部發(fā)布廉租住房保障辦法和經(jīng)濟適用住房管 理辦法。2008年初，建設(shè)部對現(xiàn)階段住房政策基木上有了一個比較明確的政策取向：低收 入家庭主要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟適用住房；而屮等收入家庭根據(jù)各地實踐可以采取 限價