設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引2014

1、-作者xxxx-日期xxxx設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引2014【精品文檔】設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1 流程目的通過設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化，控制對項(xiàng)目成本影響最大的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，達(dá)到以產(chǎn)品本身而非產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程為核心的項(xiàng)目成本管理目標(biāo)。2 適用范圍適用于公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)（含各項(xiàng)專項(xiàng)設(shè)計(jì)及二次設(shè)計(jì)等）階段的成本優(yōu)化及控制工作。3 流程責(zé)任人集團(tuán)設(shè)計(jì)管理部分管領(lǐng)導(dǎo)。4 術(shù)語和定義4.1 無5 工作程序5.1 概念設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)1) 建筑與結(jié)構(gòu)：a) 設(shè)計(jì)前，財務(wù)管理中心成本管理部同生產(chǎn)管理中心設(shè)計(jì)管理部、營銷管

2、理中心一起探討產(chǎn)品類型布置方案，作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的成本測算，形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本測算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。b) 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置，催進(jìn)產(chǎn)品銷售利潤、土地價值最大化。c) 財務(wù)管理中心成本管理部應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向生產(chǎn)管理中心設(shè)計(jì)管理部、營銷管理中心提出建議（重點(diǎn)是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品的成本差異）。2) 路網(wǎng)布置：道路設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下：a) 路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）。b) 優(yōu)化出入口布置，(優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求，不能

3、夠減少出入口后引起客戶投訴，導(dǎo)致后期整改而增加成本)。c) 道路寬度（設(shè)置雙車道或單車道加會車區(qū)）。3) 停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式 ）： a) 土地利用b) 停車方式 車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。 車位建造成本由低到高的順序?yàn)椋旱孛媛短燔囄皇讓蛹芸哲囄坏厣溪?dú)立車庫半地下車位地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。c) 停車位體形控制 高度。 單獨(dú)車位面積。d) 車庫設(shè)置 車庫宜集中設(shè)置，減少建造成本。 機(jī)械車位及地下車庫高度預(yù)留。e) 車庫設(shè)置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項(xiàng)目，車位數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴

4、（示范區(qū)尤其需要注意）。4) 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積：a) 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。b) 提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場銷售價格考慮建設(shè)的必要性，需及時了解國家新出臺的有關(guān)建筑面積計(jì)算的法規(guī)，注意避免偷面積而招致的政策風(fēng)險。c) 通過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)用房建筑面積。5) 控制綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對集中，減少管理人員。6) 應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場地標(biāo)高：a) “因地制宜”。b) 動土量最小。c) 盡可能使場地內(nèi)土方挖填平衡。d

5、) 降低排水坡度。e) 山地建筑除考慮土方量以外盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等。f) 土方平衡需要在具體的工程設(shè)施前，推動設(shè)計(jì)和項(xiàng)目出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙，兩者合二為一后，再由成本測算出整個項(xiàng)目的土方挖填工程量，以及檔土墻，護(hù)坡成本并將計(jì)算結(jié)果交給公司決策。7) 總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時道路）重復(fù)建設(shè)。8) 合理利用場地地形地貌：利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費(fèi)用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補(bǔ)水費(fèi)用（此項(xiàng)優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項(xiàng)目地形和

6、設(shè)計(jì)意圖，并對管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解）。9) 電梯布置方案選擇：a) 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。b) 在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。c) 測算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)（建議按照不同檔次設(shè)計(jì)一至兩個裝修標(biāo)準(zhǔn)，以后每次套用即可）。10) 園林環(huán)境方面a) 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)： 不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。 不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。b) 明確景觀單位控制成本：根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來，然后根據(jù)最新的市場價格和項(xiàng)目的特殊情況調(diào)整后，提交最新單位景觀成本供設(shè)計(jì)、營銷

7、考慮，同時提供給設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對待。c) 明確軟硬景控制比例：統(tǒng)計(jì)已有項(xiàng)目軟硬景面積比例，提供給生產(chǎn)管理中心設(shè)計(jì)管理部及設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考。通常軟景比硬景經(jīng)濟(jì)，因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。5.2 方案設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)1) 建筑方案選型：a) 評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。1）、高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式，考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；2）、控制屋頂造型。b) 注意事項(xiàng)：以上項(xiàng)目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識，因此平時要多參與相關(guān)結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專

8、業(yè)水平，積累經(jīng)驗(yàn)，并形成一定之規(guī)。2) 確定合理層高：結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高性價比較優(yōu)，層高每增加造價增加該層造價的3-5% 。3) 窗地比控制：a) 通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的，需要重點(diǎn)關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。b) 單體方案確定后，測算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計(jì)一道溝通），窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)值。4) 欄桿、欄

9、板的限定：a) 測算以往項(xiàng)目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少。b) 建議通過經(jīng)驗(yàn)的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計(jì)做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要再測算單價成本只需要統(tǒng)計(jì)用量即可。5) 外墻裝飾設(shè)計(jì)優(yōu)化方案的初步確定：a) 提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）。b) 提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計(jì)合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。c) 提供常用外裝材料適用性能。d) 關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。e) 優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法。f) 提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露

10、臺、屋面具體做法及價格表，以便設(shè)計(jì)作為參考選擇。6) 節(jié)能方案：a) 盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決節(jié)能方案。b) 通過合理的窗墻比實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。c) 通過墻體材料來實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。d) 控制節(jié)能取值范圍。7) 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：a) 結(jié)構(gòu)模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案。（結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。）b) 減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量。8) 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：a) 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。b) 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基

11、礎(chǔ)。9) 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：a) 結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。b) 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。注意:擋土高度超過3米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜，因此高擋土墻需要進(jìn)行方案測算比較。10) 確定贈送面積大小：山地建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計(jì)建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風(fēng)險。11) 安裝：a) 測算配電設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機(jī)組）分期或分項(xiàng)目集中布置或

12、分散布置不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性：因?yàn)樯婕肮╇姷葔艛嘈袠I(yè)，有可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注，避免優(yōu)化工作不到位。需根據(jù)場地等實(shí)際情況按不同方案計(jì)算測定。b) 所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。c) 測算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)性，提出優(yōu)選方案。 一般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟(jì)。 合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短。 設(shè)置開閉所時，應(yīng)盡量考慮多期共用。 條件允許時，可考慮借用項(xiàng)目附近原有開閉所，避免新建。d) 供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性： 現(xiàn)階段采用建設(shè)水

13、泵房方式供水較經(jīng)濟(jì)。 必須建造水泵房時應(yīng)考慮建造位置及占用空間。 當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時要與水泵房水池供水方案測算對比，確認(rèn)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)合理性。e) 合理設(shè)置消防分區(qū)： 在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。 布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫（單體、復(fù)式）的區(qū)別。 盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。f) 中水處理站與中水提升泵站： 中水處理站應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特征，選用設(shè)計(jì)規(guī)定的最小規(guī)模。 中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。g) 污水提升泵站：對大量填土地塊，由于自然坡度無法達(dá)到排水要求，需

14、考慮建設(shè)污水提升泵站。h) 地塊內(nèi)高壓線路：造價由高到底分別是：電纜溝方式、管道埋設(shè)方式、高壓走廊方式。12) 園林環(huán)境a) 下發(fā)目標(biāo)成本控制指標(biāo)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；b) 提供材料規(guī)格型號單價： 提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價。 鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類。 根據(jù)不同位置合理確定石材厚度，主要部位石材選擇:1)壓頂50mm厚2)非行車道地面20mm厚 （荔枝面采用30mm厚）3)行車道地面40-50mm厚4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚。c) 提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供設(shè)計(jì)使用。d) 軟景觀中，苗木比例適當(dāng)：重點(diǎn)效果部分使用大規(guī)格

15、苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。e) 選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。f) 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。g) 控制木作的使用面積，盡量少用水景(主要是后期維護(hù)管理成本太高)。h) 綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價比草皮貴很多，優(yōu)化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護(hù)作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達(dá)到節(jié)約成本保證效果的目的。5.3 初設(shè)（擴(kuò)初）階段成本管理要點(diǎn)1) 建筑、結(jié)構(gòu)方面：a) 明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)： 向設(shè)計(jì)院下發(fā)施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計(jì)限額。 結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化

16、便于以后測算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復(fù)雜而設(shè)計(jì)院不肯簽訂設(shè)計(jì)限額指標(biāo)時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設(shè)計(jì)合同。 限額后一定要設(shè)立合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。b) 選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深：根據(jù)詳勘報告，設(shè)計(jì)院初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，審核設(shè)計(jì)院選用的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性。一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)(有時采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁。c) 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)：設(shè)計(jì)管理部與設(shè)計(jì)院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理的結(jié)構(gòu)形式、柱網(wǎng)布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、結(jié)構(gòu)

17、計(jì)算參數(shù)、以及最安全經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點(diǎn)審查：結(jié)構(gòu)計(jì)算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。d) 結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)計(jì)算： 財務(wù)管理中心成本管理部根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)電子稿或者白圖計(jì)算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并及時反饋給生產(chǎn)管理中心設(shè)計(jì)管理部、設(shè)計(jì)院，以便進(jìn)一步優(yōu)化。 驗(yàn)算時注意：要抽取基礎(chǔ)，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，天面層等來予以驗(yàn)算，確保結(jié)果不會偏離太遠(yuǎn)。驗(yàn)算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。 如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo)，需要分列細(xì)項(xiàng)詳細(xì)分析超標(biāo)部位及原因，并將結(jié)果發(fā)給生產(chǎn)管理中心設(shè)計(jì)管理部和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，

18、推進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實(shí)需要超標(biāo)的要報請成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批。e) 復(fù)核建筑控制指標(biāo)：復(fù)核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。f) 配合設(shè)計(jì)開展節(jié)能方案測算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)?減小窗墻比加厚外墻砌體材料外墻聚苯顆粒砂漿外墻保溫板采用LOW-E玻璃。g) 材料設(shè)備選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)成本測算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。復(fù)核材料設(shè)備設(shè)計(jì)選用表，不符合項(xiàng)要與設(shè)計(jì)管理部協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本測算分析。2) 精裝修方面（如有）a) 室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。減少精裝房的差異，對

19、應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。b) 公共裝修：裝修方案確定后，測算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。c) 根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。d) 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。e) 減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。3) 安裝方面：a) 測算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。b) 變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選： 規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費(fèi)用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺數(shù)

20、越少越經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。但若實(shí)際使用容量不能達(dá)到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計(jì)量收費(fèi)情況下，電費(fèi)可能較高，單臺容量要綜合評選。 規(guī)格1250KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。c) 配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選：一般情況下，價格遞增順序?yàn)椋浑娎|+電纜穿刺接頭，電纜+預(yù)分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設(shè)方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設(shè)方式。當(dāng)然回路較少時采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測算。d) 室外供配電線路設(shè)計(jì)優(yōu)化： 市政供電線路引入：l 在場地、環(huán)境允

21、許情況下，架空線路最省。l 當(dāng)影響環(huán)境采用電纜時，單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2，避免再行選大一級（或大一級以上規(guī)格）、產(chǎn)生浪費(fèi)。l 在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。l 當(dāng)在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時，要根據(jù)實(shí)際情況測算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜溝或采用直埋敷設(shè)方式時的最優(yōu)方案。l 一般情況下，敷設(shè)方式不同時的價格從低到高排序?yàn)椋豪檬姓呀娎|溝直埋+過路套管全程穿管自行新建電纜溝。l 電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。 小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管導(dǎo)線+全程穿管普

22、通電纜+全程穿管鎧裝電纜+全程穿管普通電纜+電纜溝鎧裝電纜+電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中敷設(shè)時，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過實(shí)際方案測算才能確認(rèn)。e) 配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價格降低，注意要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T的地方要求，避免來回反復(fù)，浪費(fèi)工期。f) 供水方案比選：根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等）。g) 室內(nèi)水暖材料設(shè)備選用要點(diǎn)： 在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管價格

23、增序排列：PPR管鋁塑復(fù)合管PB管）。 對價格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。h) 消防工程中消防報警器材、消防預(yù)埋管材的選用： 滿足功能前提下，含超高層在內(nèi)，對溫、煙感探測系統(tǒng)的設(shè)備選型優(yōu)先選用國產(chǎn)設(shè)備、報警器材（注意配套選用，以及項(xiàng)目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護(hù)費(fèi)用一并考慮）。 消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。 通風(fēng)、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風(fēng)道、玻璃鋼風(fēng)道）應(yīng)做經(jīng)濟(jì)對比分析后擇優(yōu)選擇。 消防預(yù)埋管當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟(jì)。i) 空調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)選： 根據(jù)實(shí)際情況測算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。 集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體

24、使用功能及長期能耗，測算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。 對價格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。 出風(fēng)口的合理布置。 根據(jù)實(shí)際情況測算比選有無機(jī)房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。4) 園林環(huán)境方面a) 考慮每個組團(tuán)小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。b) 根據(jù)初步成果圖計(jì)算造價，確認(rèn)成本是否控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。c) 測算中列出各種不同材料用量比例提供給設(shè)計(jì)參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗(yàn)。d) 測算中列出各種喬木每平米的用量提供給設(shè)計(jì)參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗(yàn)。e) 燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化時要考慮后期維護(hù)和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的建議

25、減少不必要的裝飾燈具。f) 建立統(tǒng)一的園建結(jié)構(gòu)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度出發(fā)，減少以后園建結(jié)構(gòu)部分的優(yōu)化工作。5.4 施工圖設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)1) 建筑、結(jié)構(gòu)方面：a) 工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。b) 應(yīng)力求設(shè)計(jì)院按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫施工圖工程做法。c) 確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中明確。并在項(xiàng)目實(shí)施時由設(shè)計(jì)師向項(xiàng)目工程師、施工方進(jìn)行技術(shù)交底，避免錯誤施工造成拆改。d) 材料設(shè)備選擇： 根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型選擇材料設(shè)備，避免功能溢價。 在立面圖基礎(chǔ)上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗。 廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選

26、擇磚型，減少斷磚損耗。 減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件等的種類，提高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使用程度。e) 項(xiàng)目公司工程部/項(xiàng)目部（設(shè)計(jì)）對設(shè)計(jì)院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結(jié)構(gòu)、安裝各專業(yè)的協(xié)調(diào)以減少錯漏碰缺： 圖紙自審由項(xiàng)目公司工程部/項(xiàng)目部（設(shè)計(jì)）負(fù)責(zé)組織。 接到圖紙后，項(xiàng)目公司工程部/項(xiàng)目部（設(shè)計(jì)）應(yīng)及時安排或組織有關(guān)人員進(jìn)行自審，并提出各專業(yè)自審記錄。 及時召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進(jìn)行討論，弄清設(shè)計(jì)意圖和工程的特點(diǎn)及要求。 圖紙自審的主要內(nèi)容：l 各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號、與圖紙目錄是否相符。l 施工圖紙、施工圖說明、設(shè)計(jì)總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾。l

27、 平面圖所標(biāo)注坐標(biāo)、絕對標(biāo)高與總圖是否相符。l 圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯誤。l 建筑施工圖與結(jié)構(gòu)施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖與設(shè)備基礎(chǔ)、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置（坐標(biāo)）、標(biāo)高及交叉點(diǎn)是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。l 圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符。 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。f) 組織圖紙會審工作，完善圖紙細(xì)部設(shè)計(jì)，減少錯漏碰缺，為控制項(xiàng)目的建安成本打下良好的基礎(chǔ)，成本人員應(yīng)該積極主動要求參加圖紙會審并認(rèn)真審核圖紙。 盡量趕在工程項(xiàng)目開工前進(jìn)行，了解設(shè)計(jì)

28、意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問題和錯誤，專業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前。 審查施工圖的基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)與地基處理有無問題，是否符合現(xiàn)場實(shí)際地質(zhì)情況。 審查建設(shè)項(xiàng)目坐標(biāo)、標(biāo)高與總平面圖中標(biāo)注是否一致，與相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無矛盾和差錯。 審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結(jié)構(gòu)、上下水、暖衛(wèi)、通風(fēng)、電氣、設(shè)備安裝等圖紙是否相符，相互間的關(guān)系尺寸、標(biāo)高是否一致。 審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標(biāo)注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標(biāo)高是否符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致。 審查建設(shè)項(xiàng)目與地下構(gòu)筑物、管線等之間有

29、無矛盾。 審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯及矛盾，結(jié)構(gòu) 圖中是否有鋼筋明細(xì)表，若無鋼筋明細(xì)表，鋼筋砼關(guān)于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說明清楚。 復(fù)核結(jié)構(gòu)指標(biāo)是否滿足限額要求。g) 通過管理減少對設(shè)計(jì)工作的拆分和嘗試設(shè)計(jì)總包： 目前鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項(xiàng)工作的設(shè)計(jì)多由專業(yè)設(shè)計(jì)資源來完成。施工圖設(shè)計(jì)院只負(fù)責(zé)土建及水暖電等部分的設(shè)計(jì)，其后果是施工圖與專業(yè)分項(xiàng)圖紙矛盾點(diǎn)較多或沖突，不同專業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數(shù)量激增，返工和修整量大，致使施工進(jìn)度延誤和成本增加。 由于專業(yè)資源設(shè)計(jì)方案的不同造成投標(biāo)報價不具可比性，造成成本上升。 產(chǎn)生重大質(zhì)量問題時，責(zé)任不清、相互推諉給投資方造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。設(shè)計(jì)總承包和施工總承包一樣是為了相關(guān)專業(yè)間合理