【精品】杭州電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園：從倉(cāng)庫(kù)到電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園的轉(zhuǎn)型之旅

1、杭州電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園：從倉(cāng)庫(kù)到電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型之旅日期：2012年10月23日 閱讀：1581我要分享三年前，杭州電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園還只是新華書(shū)店的一個(gè)物流倉(cāng)庫(kù)，夏明漢卻以每平方米0. 53元/天的價(jià)格把 這個(gè)廢舊倉(cāng)庫(kù)租了下來(lái)。如今這里成為杭州電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。從物流倉(cāng)庫(kù)到現(xiàn)代化寫(xiě)字樓的轉(zhuǎn)型，杭州電 子商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)夏明漢是如何做到的？在園區(qū)空心化h益嚴(yán)重的今天，一個(gè)杭州園區(qū)的起步與轉(zhuǎn)型的軌跡可以告訴我們因勢(shì)利導(dǎo)的選樣有多么重要。一個(gè)倉(cāng)庫(kù)能用來(lái)干什么呢？杭州電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)夏明漢的答案竟然 是把倉(cāng)庫(kù)變成寫(xiě)字樓。三年前，杭州電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園還只是新華書(shū)店的一個(gè)物流倉(cāng)庫(kù)，夏明漢卻

2、以每平方米0.53元/天的價(jià)格把這個(gè)廢iu倉(cāng)庫(kù)租了下來(lái)。倉(cāng)庫(kù)剛剛租下不久，杭州市西湖區(qū)文三路電了 信息街區(qū)（下稱文三街區(qū)）一個(gè)it連鎖賣場(chǎng)頤高集團(tuán)也想從夏明漢手上租下倉(cāng)庫(kù)，用來(lái)開(kāi) 電腦市場(chǎng)，夏明漢則做二房東。然而他心里明白：只冇提高樓宇的價(jià)值才能取得更高的效益。從物流倉(cāng)庫(kù)到現(xiàn)代化寫(xiě)字樓的轉(zhuǎn)型，他是如何做到的？差點(diǎn)當(dāng)上超市老板-開(kāi)始夏明漢并沒(méi)冇想做園區(qū)。當(dāng)時(shí)，新華書(shū)店物流倉(cāng)庫(kù)的周邊集聚著100多萬(wàn)人口, 卻只冇兩家大型超市，夏明漢計(jì)劃也開(kāi)一家超市。但是，考證z后發(fā)現(xiàn)翠柏路地理位置很好, 如果僅僅開(kāi)個(gè)超市有點(diǎn)浪費(fèi)資源；與此同時(shí)，倉(cāng)庫(kù)周邊門(mén)前道路有些狹窄，車流進(jìn)不來(lái)，超 市生意也不會(huì)太好。隨后，他又

3、考察了一些二手品交易、百貨交易等小商品市場(chǎng)，也不知道 做什么更合適。舉棋不定時(shí)，2009年7刀，夏明漢決定走訪杭州市西湖區(qū)招商局，尋找合 適的樓宇經(jīng)營(yíng)模式。招商局了解情況后推薦夏明漢和西湖區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)對(duì)接。夏明漢找到了文三街區(qū)電子信息管委會(huì)副主任傅陽(yáng)。傅陽(yáng)給了他一個(gè)合適的建議。倉(cāng)庫(kù)所在地西湖區(qū)是浙江省電子信息產(chǎn)業(yè)集聚最明顯的區(qū) 域，打造電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有利丁招商。此外，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)離不開(kāi)人們的生活，發(fā)展電子商務(wù) 產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)橄拿鳚h帶來(lái)可觀收益。在傅陽(yáng)的分析下，夏明漢決定建設(shè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。這次談話一舉改變了這個(gè)倉(cāng)庫(kù)的未來(lái)，也改變了夏明漢的命運(yùn)。那時(shí)候，西湖區(qū)也正在 尋找合適的樓宇發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，傅夏

4、達(dá)成口頭協(xié)議，文三街區(qū)電了信息管委會(huì)確保半年之內(nèi) 招商招滿，而夏明漢則出資金將倉(cāng)庫(kù)改造為寫(xiě)字樓。擔(dān)心也很快顯現(xiàn)。聽(tīng)了傅陽(yáng)的建議，夏明漢產(chǎn)生了很人興趣，但是一個(gè)職能部門(mén)能不能 把4. 5萬(wàn)平方米的樓宇招滿呢？而作為職能部門(mén)，傅陽(yáng)又不能和夏明漢簽訂合同。但此后招商形勢(shì)一片人好給了夏明漢莫人的信心。2010年4刀22 li,他們舉辦了 “2010杭州電了商務(wù)產(chǎn)業(yè)政策解讀暨電了商務(wù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)冃說(shuō)明會(huì)”，為參會(huì)的中國(guó)百家電了商務(wù)企業(yè)與政府、企業(yè)、園區(qū)和vcz間搭建起了一座 橋梁，促進(jìn)合作。這是他們唯一舉辦的-場(chǎng)招商項(xiàng)目宣傳會(huì)。傅夏還打起了低價(jià)牌，相對(duì)于 同屬文三街區(qū)的東部軟件園，企業(yè)只要花1/2的價(jià)格就可

5、以租到電了商務(wù)產(chǎn)業(yè)園的辦公樓。 蝦米網(wǎng)ceo王皓說(shuō)：“當(dāng)時(shí)我選擇入住園區(qū)一來(lái)是看中了這邊的地理位置不錯(cuò)，二來(lái)就是園 區(qū)租金比較優(yōu)惠?！焙贾菁{維電子商務(wù)有限公司總經(jīng)理胡冒才也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。文三街區(qū)電子信息管委會(huì)只花了三個(gè)月時(shí)間就把園區(qū)內(nèi)招滿了企業(yè)。招商效率之高得益 于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢(shì)。2009年，憑著阿里巴巴的電了商務(wù)品牌、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和西湖區(qū)的環(huán) 境資源優(yōu)勢(shì)，眾多電子商務(wù)企業(yè)在這里集聚。用傅陽(yáng)的話，就是與阿里巴巴共存亡的電子商 務(wù)企業(yè)多如牛毛，很多企業(yè)都通過(guò)傅陽(yáng)尋找合適的樓宇信息。電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園成立之后，傅 陽(yáng)把手上企業(yè)資源肓接移植到園區(qū)即可。1500萬(wàn)元從何而來(lái)？資金不足是改建園區(qū)而臨的首

6、要問(wèn)題。在面積為4. 5力平方米的廠房，光是光纖的鋪設(shè) 成本估價(jià)就耍460萬(wàn)。幸運(yùn)的是夏明漢和電信達(dá)成了合作，電信將免費(fèi)為園區(qū)鋪設(shè)光纖，前 提是園區(qū)內(nèi)近100家企業(yè)全部使用電信的網(wǎng)絡(luò)。即便如此，改造資金述遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，前期夏明漢口c也跑了幾家銀行，遲遲沒(méi)有結(jié)果。于是他找到了傅陽(yáng)，傅陽(yáng)給他推薦了杭州銀行科技 支行。雖然對(duì)投資高科技產(chǎn)業(yè)很冇興趣，然而一下了放貸800萬(wàn)元卻不清耄收益如何成為科 技支行難以抉擇的一個(gè)因素?？萍贾邢Ｍ芪瘯?huì)能做擔(dān)保，但這顯然不合規(guī)矩。貸款的前提是找到一家合適的擔(dān)保公司。傅陽(yáng)幫著夏明漢聯(lián)系了一家專門(mén)做高科技企業(yè) 的擔(dān)保公司，并給擔(dān)保公司算了一筆賬：當(dāng)年投入為1500萬(wàn)元，完

7、成改造后，租金為每平 方米1. 5元/天，剪掉成本0. 53元/天，相當(dāng)于可以賺1元/天。樓區(qū)總而積為4. 5萬(wàn)平方米, 假設(shè)利用5000平方米做平臺(tái)、4萬(wàn)平方米出租的話，那么整個(gè)樓區(qū)租價(jià)為每天4萬(wàn)元，一 年接近1500萬(wàn)元。如果創(chuàng)除管理營(yíng)運(yùn)成本500萬(wàn)元左右，招滿企業(yè)后一年z內(nèi)可以盈利1000 萬(wàn)元，而這1000萬(wàn)元可以首先用來(lái)述貸。擔(dān)保公司還有另一個(gè)擔(dān)心：如何能保證把4. 5萬(wàn) 平方米的樓宇招滿企業(yè)？傅陽(yáng)把西湖區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)3萬(wàn)平方米樓宇信息需求講給擔(dān)保公 司，并保證把園區(qū)招滿。同吋夏明漢表示園區(qū)建成后，收進(jìn)來(lái)的租金將通過(guò)科技支行周轉(zhuǎn), 解除了銀行的后顧z憂。倉(cāng)庫(kù)變成寫(xiě)字樓不容易。倉(cāng)庫(kù)東西

8、寬65米，南北長(zhǎng)116米，改成6層寫(xiě)字樓示，居中 房間的采光必然受到影響。這時(shí)候，夏明漢做了一個(gè)大膽決定：將房屋左右兩個(gè)側(cè)各開(kāi)了一 個(gè)240平方米的天窗，確保每層樓房間的采光都有保證。然而開(kāi)天窗涉及到樓宇的女全問(wèn)題,夏明漢他們耍一一考慮改造工程是否破壞房屋結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)改變后是否會(huì)對(duì)房屋造成威力性破 壞等問(wèn)題。傅陽(yáng)i辦助夏明漢通過(guò)了各個(gè)專業(yè)部門(mén)認(rèn)證審批。同時(shí)對(duì)樓宇周邊花草樹(shù)木也進(jìn)行 了美化。樓宇改造的速度很快。2009年12月1 h，夏明漢進(jìn)駐樓宇。18天后，他們開(kāi)始動(dòng)工建 設(shè)園區(qū)，2010年3月，樓宇開(kāi)始鋪設(shè)光纖。2010年4月26 h,第一家企業(yè)新鉆網(wǎng)己經(jīng)進(jìn)駐 園區(qū)，9刀底全部招商完畢?！斑@段

9、時(shí)間我們工作人員都很辛苦，每天晚上12點(diǎn)才能回家, 正是他們300多天沒(méi)fi沒(méi)夜的工作換來(lái)了樓宇建設(shè)的高速度?！毕拿鳚h下的賭注是正確的。不到一年的時(shí)間內(nèi)，園區(qū)順利完成從物流倉(cāng)庫(kù)到現(xiàn)代化寫(xiě)字 樓的轉(zhuǎn)型，成功引進(jìn)60余家電子商務(wù)企業(yè)，入駐率100%,注冊(cè)資金逾3. 5億元，入駐的企 業(yè)基本上處于加速上升期。“我們把園區(qū)每個(gè)房間的標(biāo)準(zhǔn)間定為500平方米，2009年，能 租得起500平方米的企業(yè)肯定有口己的盈利模式，”夏明漢說(shuō)，“企業(yè)的持續(xù)發(fā)展為近兩年 物業(yè)的穩(wěn)定打下了基礎(chǔ)。”而今，仍有2030家企業(yè)希望通過(guò)傅陽(yáng)進(jìn)駐園區(qū)，園區(qū)招商從來(lái) 都不用煩惱。園區(qū)生意經(jīng)企業(yè)進(jìn)來(lái)了，怎么扶植企業(yè)？注重服務(wù)是電了商務(wù)

10、產(chǎn)業(yè)園的獨(dú)到之處。夏明漢通過(guò)多方 考察發(fā)現(xiàn)，要想用企業(yè)化運(yùn)作的方式經(jīng)營(yíng)園區(qū)，就不能只是為屮小企業(yè)提供辦公地點(diǎn)，還要 把園區(qū)當(dāng)作一種高端的服務(wù)業(yè)來(lái)做。不僅要提供一條龍的周到服務(wù)，還必須幫助企業(yè)溝通政 府關(guān)系，為企業(yè)進(jìn)行人才培養(yǎng)和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。為了踉上企業(yè)的發(fā)展步伐，園區(qū)員工必須進(jìn)行專 業(yè)培訓(xùn)，為園區(qū)企業(yè)做信息化資料庫(kù)，要比企業(yè)更懂行業(yè)才能服務(wù)到家。建立公共服務(wù)平臺(tái)是他們?yōu)榻饦I(yè)提供的服務(wù)。2010年1月，該平臺(tái)通過(guò)西湖區(qū)發(fā)改委 立項(xiàng)，11個(gè)月之后，被國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)為電子商務(wù)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的公共服務(wù)平臺(tái)。國(guó)家發(fā)改 委同時(shí)給予杭州電了商務(wù)產(chǎn)業(yè)園500萬(wàn)元的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)扶助資金。對(duì)于公共服務(wù)平臺(tái)的 管理，夏明

11、漢在短吋間內(nèi)摸索了五個(gè)平臺(tái)：法律保障、產(chǎn)業(yè)培育、技術(shù)支撐、科技金融、人 才培育。合作共贏是夏明漢運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的模式。2010年初，他引進(jìn)了浙江方策律師事務(wù)所，為園 區(qū)提供法律服務(wù)；隨后乂引進(jìn)上海計(jì)算機(jī)安全網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)中心，搭建技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，對(duì)園區(qū)內(nèi) 所有網(wǎng)絡(luò)安全監(jiān)測(cè)；引進(jìn)獵頭公司為企業(yè)尋找合適的中層管理人員；2012年5月，乂引進(jìn) 了西湖區(qū)電了商務(wù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)公共服務(wù)平臺(tái)，為園區(qū)企業(yè)提供知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)工作；同時(shí)，夏明 漢還參股引進(jìn)了一家擔(dān)保公司，跟中國(guó)銀行進(jìn)行合作，以園區(qū)企業(yè)為主要目標(biāo)，以18進(jìn)行 放大貸款，9月中旬這家擔(dān)保公司將正式運(yùn)營(yíng)。金業(yè)落八看重的也是這里的服務(wù)。浙江中恩通信技術(shù)有限公司總經(jīng)理蔡黎明寧

12、愿放棄其 他園區(qū)免費(fèi)的房租優(yōu)惠政策，止是因?yàn)閳@區(qū)為其提供了良好的科技類項(xiàng)口政策輔導(dǎo)。他農(nóng)示: “2011年在園區(qū)的幫助下，中恩通信通過(guò)了產(chǎn)學(xué)研政府釆購(gòu)項(xiàng)口中報(bào)，今年上半年獲得了資金補(bǔ)助。”杭州華途軟件有限公司總經(jīng)理謝永勝也對(duì)該園區(qū)提供的服務(wù)贊賞有加：“電了 商務(wù)產(chǎn)業(yè)園作為孵化基地，每年都會(huì)定期舉行對(duì)企業(yè)進(jìn)行政策輔導(dǎo)的項(xiàng)冃，比方說(shuō)中小企業(yè) 創(chuàng)業(yè)種了棊金怎么中報(bào)，如何和銀行進(jìn)行投融資對(duì)接等，盡量使企業(yè)少走彎路?！毕拿鳚h還有更大的目標(biāo)。2010年9 m園區(qū)被杭州市科技局評(píng)為杭州市科技企業(yè)孵化器, 一個(gè)月前，乂被評(píng)為省級(jí)孵化器。夏明漢希望明年園區(qū)能夠成功申報(bào)國(guó)家級(jí)孵化器。與此同 時(shí)，園區(qū)旁邊將近2萬(wàn)平

13、方米的房子可能面臨轉(zhuǎn)型，傅陽(yáng)希望把這些金業(yè)打包進(jìn)園區(qū)，擴(kuò)大 園區(qū)范圍。現(xiàn)在，園區(qū)入駐企業(yè)己經(jīng)達(dá)到94家，上游企業(yè)、中游企業(yè)、配套企業(yè)的比例為 153«真正成就電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園的還是產(chǎn)業(yè)的區(qū)塊優(yōu)勢(shì)。傅陽(yáng)指岀，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)生 命力，發(fā)展園區(qū)要首先認(rèn)清楚口己的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并形成一條產(chǎn)業(yè)鏈，在業(yè)主、政府、企業(yè)合 力共同打造下，才能形成專業(yè)成熟的園區(qū)。產(chǎn)業(yè)集群特點(diǎn)導(dǎo)致打造產(chǎn)業(yè)園有先天優(yōu)勢(shì)，電子 商務(wù)產(chǎn)業(yè)園正是因?yàn)橛辛宋娜謪^(qū)電了商務(wù)集聚的態(tài)勢(shì)才能有如此快的發(fā)展。杭州電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園只是一個(gè)縮影。2012年5月，商務(wù)部決定將杭州市西湖區(qū)文三街 電子信息街等34家基地列為首批國(guó)家電子商務(wù)示范基地

14、，f1的就是為了發(fā)揮電子商務(wù)產(chǎn)業(yè) 聚集優(yōu)勢(shì)。各地方政府都釆取了措施促進(jìn)電子商務(wù)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，形成了杭州市電子商 務(wù)園區(qū)、北京市通州區(qū)商務(wù)園、上海市浦東新區(qū)電子商務(wù)創(chuàng)新港、義烏市江東淘源電子商務(wù) 港、深圳市福田區(qū)國(guó)際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型發(fā)展小發(fā) 揮著h益重要的作用。電了商務(wù)的快速發(fā)展已冇冃共睹?！爸袊?guó)政府對(duì)電了商務(wù)的重視程度會(huì)進(jìn)一步提高，自2009年以來(lái)，電了商務(wù)的快速發(fā)展離不開(kāi)政策扶持與監(jiān)管，政府對(duì)于電了謝務(wù)的重視滲透 到了電子商務(wù)的方方面面，從物流、信息流到資金流等。”清科分析師張亞男曾如此表示。最新發(fā)布的2010 2011年度中國(guó)電了商務(wù)發(fā)展報(bào)告顯示，2011年我國(guó)電了商務(wù)的交易 額達(dá)到5. 88萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.2%,占gdp的比重達(dá)到12. 5%,我國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶規(guī)模達(dá)