顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)管理制度

1、精心整理顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)管理制度1目的為規(guī)范集團(tuán)各地區(qū)公司項(xiàng)目定位及策劃階段的操作，加強(qiáng)對“顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)”這 一重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，以達(dá)到作業(yè)程序的系統(tǒng)性和科學(xué)性、提高產(chǎn)品性價(jià)比和建立完整的項(xiàng)目價(jià) 值體系，特編制此辦法；本管理辦法適用于項(xiàng)目的策劃及概念性方案設(shè)計(jì)階段；2范圍適用于集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。3. 職責(zé)a）集團(tuán)投資與策劃部負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；b）集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃總監(jiān)負(fù)責(zé)執(zhí)行本制度；c）本制度解釋權(quán)歸集團(tuán)投資與策劃部。4. 目的為規(guī)范集團(tuán)各地區(qū)公司項(xiàng)目定位及策劃階段的操作，加強(qiáng)對“顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品

2、標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)”這d 嚴(yán)J :一重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，以達(dá)到作業(yè)程序的系統(tǒng)性和科學(xué)性、提高產(chǎn)品性價(jià)比和建立完整的項(xiàng)目價(jià)值體系，特編制此辦法；本管理辦法適用于項(xiàng)目的策劃及概念性方案設(shè)計(jì)階段；5. 定義顧客敏感點(diǎn)是能引起顧客購買興趣，是顧客具體需求在產(chǎn)品中的體現(xiàn)，相對投入有較大的產(chǎn)出 效益，因此設(shè)計(jì)者對顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考慮， 綜合平衡總成本時(shí)優(yōu)先保證敏感點(diǎn)工程項(xiàng)目 顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目受目標(biāo)顧客群的需求影響，也受產(chǎn)品檔次定位影響，同時(shí)也受項(xiàng)目競爭策略的 影響。因此每個(gè)項(xiàng)目策劃過程中分階段確定產(chǎn)品的顧客敏感點(diǎn)。6. 分類：、W X I V / Z /a）顧客敏感點(diǎn)分為顧客敏感項(xiàng)目和顧客重視項(xiàng)目（在項(xiàng)目策劃階段確定

3、），以及實(shí)施措施和 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（策劃團(tuán)隊(duì)離開前確定敏感點(diǎn)項(xiàng)目工藝工序，作為行銷總監(jiān)工作標(biāo)準(zhǔn)）；b）附件表格規(guī)定了顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目分類和分解項(xiàng)目，并給出一般的敏感點(diǎn)等級：i. 顧客敏感項(xiàng)目，為必須執(zhí)行項(xiàng)目ii. 顧客重視項(xiàng)目，具體項(xiàng)目中可作為顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目iii. 備選項(xiàng)目7. 策劃實(shí)施說明a）每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)確定顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目，最終指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和施工。顧客敏感點(diǎn)工程標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)恰 當(dāng)反映競爭策略，產(chǎn)品定位和目標(biāo)顧客需求，同時(shí)要反映產(chǎn)品策劃的核心價(jià)值體系；b）策劃團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目策劃階段確定顧客敏感點(diǎn)類別i. 其中有四項(xiàng)為顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目，六項(xiàng)為顧客重視項(xiàng)目，共十點(diǎn)顧客敏感點(diǎn)。顧客敏感點(diǎn)確定從下表中的中類中選定，并可

4、根據(jù)具體項(xiàng)目增加新的項(xiàng)目，填寫顧客敏感點(diǎn) 及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)表中相應(yīng)攔目；ii. 顧客敏感點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)完成稿會(huì)同實(shí)施方案設(shè)計(jì)任務(wù)書一起交給設(shè)計(jì)院指導(dǎo)概念性方案后的各專業(yè)后續(xù)設(shè)計(jì)工作。實(shí)施方案或初步設(shè)計(jì)完成后，應(yīng)確定顧客敏感 點(diǎn)的工藝工序以及材料標(biāo)準(zhǔn)，作為行銷監(jiān)理工作指引，作為施工圖設(shè)計(jì)過程以及建造 過程的工作指南；c）顧客敏感點(diǎn)措施和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是沿海產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求，一般高于國家設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)計(jì)中除此之 外設(shè)計(jì)內(nèi)容還必須滿足有關(guān)建筑勘察設(shè)計(jì)規(guī)范。8 確定及審核程序a）顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)由集團(tuán)投資與策劃審核，不同部門有重大分歧時(shí)，由分管投 資與策劃的執(zhí)行總裁決策：i.由項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)牽頭編制；ii.在

5、完成項(xiàng)目市場定位后，策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)結(jié)合項(xiàng)目策劃報(bào)告編制顧客敏感點(diǎn)清單，確定本項(xiàng)目的顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)完成表格中的大類和中類部分；iii. 在項(xiàng)目論證會(huì)結(jié)束后，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位和概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的編寫，應(yīng)填寫完I 、一*成小類內(nèi)容；iv. 在完成概念性方案招標(biāo)后，結(jié)合中標(biāo)方案，策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)組織編寫產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)，作為概念性方案修改和后續(xù)階段設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則；b）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)手冊，本項(xiàng)由執(zhí)行總裁審批（關(guān)注片區(qū)）i.在實(shí)施方案完成后，項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)依此編制完整的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)手冊，用以指導(dǎo)初步及施工圖設(shè)計(jì)，各項(xiàng)專項(xiàng)設(shè)計(jì)；ii.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)手冊，為編制交樓及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)清單顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目所涉及

6、的硬件設(shè)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)（應(yīng)填寫具體的材料及標(biāo)準(zhǔn)）工藝工序要點(diǎn)大中類等小類等類級級環(huán) 境 設(shè) 計(jì) 和 景 觀 節(jié) 占八、社區(qū)外部環(huán)境、景觀綜合形象A入口大門（含門衛(wèi)崗?fù)ぃ〢與場地和景觀設(shè)計(jì)取得協(xié)調(diào)，采用當(dāng)?shù)夭?料和傳統(tǒng)工藝。圍墻（圍欄）考慮與地面材料和圖案關(guān)系，順應(yīng)地勢和結(jié)合植物的外形外部綠地、外部開放空間、商業(yè)設(shè)施及其他構(gòu)筑物.A注重景觀氣勢和對行人的引導(dǎo)作用。小區(qū)外圍燈光設(shè)計(jì)A公共區(qū)域環(huán)境部品類別B例如：休閑座椅、太陽傘、垃圾筒、指示牌等小區(qū)外圍建筑天際線B色彩和形式富于變化，成本許可情況下宜 采用坡屋頂形式1 二（/2）社區(qū)級1 -戶外公共空間B公共活動(dòng)場所A考慮公共活動(dòng)場地、綠化、景觀水

7、體、游 泳池地面鋪砌與建筑群、道路交通系統(tǒng)的 綜合關(guān)系，以營造溫馨的環(huán)境氛圍。公共 活動(dòng)場地設(shè)置以居民年齡結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，可 設(shè)為幼兒兒童游戲場地，青少年和老年活 動(dòng)場地。綠化、景觀水體B綠化植物考慮生態(tài)、景觀和使用三方面因 素。水體可分為水池、流水、瀑布和噴泉， 根據(jù)設(shè)計(jì)意圖和地形采用，注意水體深度 和水體邊緣處理，以及水體清潔。地面鋪裝B滿足使用要求（感覺和觸覺）和景觀要求（視覺），考慮舒適、自然、協(xié)調(diào)而對鋪裝在材料、色彩、組合三方面做出設(shè)計(jì)。3）商業(yè)步 行街或商 業(yè)廣場B地面鋪裝B會(huì)所、公建服務(wù)設(shè)施，步行街，建筑小品 等的綜合表達(dá)以營造良好的環(huán)境氛圍。安 排在居住區(qū)主要景觀位置上，如居住區(qū)出

8、 入口，居住區(qū)中心，居住區(qū)景觀軸線或制>. -. '. *高點(diǎn)上。街道立面B環(huán)境小品B4）示范區(qū)、樣板房A設(shè)計(jì)圖紙確定A景觀的中心，設(shè)施的中心。功能相對完整， 住宅群體景觀、公建群體景觀、綠地景觀、 道路景觀綜合體現(xiàn)。5）環(huán)境其他設(shè)施1 'B邊緣：不同性質(zhì)地坪交接處，B軟硬質(zhì)地面、水體與硬地、車道與人行道、地面和墻體交界處，需特別重視，并提出詳圖護(hù)坡、踏步、坡道、樹穴B注重形式、材料、色彩組合，設(shè)計(jì)中提供 詳圖。圍欄地面鋪裝B鋪裝滿足使用要求（感覺和觸覺）和景觀 要求（視覺），圍欄考慮與地面材料和圖案 關(guān)系，順應(yīng)地勢和結(jié)合植物的外形，設(shè)計(jì) 中提供詳圖環(huán)境小品B分為街道小品

9、和綠化小品特疋功能性設(shè)施：座椅、護(hù)柱、種植谷器、 垃圾箱，景觀性小品：雕塑、水池、噴泉、 構(gòu)架等。位置、尺度和藝術(shù)性是環(huán)境小品成敗關(guān)鍵。體育設(shè)施C健身場地、游泳池B宜結(jié)合園林景觀設(shè)計(jì)，同時(shí)兼做景觀水體。C有噪聲的體育場所宜集中布置，并結(jié)合園競技體育場地/門 . .“ IX' X林景觀設(shè)計(jì)，散布于環(huán)境綠化中。無噪聲的設(shè)施可作為園林景觀開放空間設(shè)置。項(xiàng)目的選擇考慮能作為園林景觀開放空休閑體育場地C間。戶外項(xiàng)目選擇貼近居民的生活形態(tài)。場1.老年人健身、休閑與交流等多樣化活動(dòng)。地老年人活動(dòng)場A2.考慮作為青少年或家庭活動(dòng)空間。3.位置結(jié)合居住區(qū)各種形式綠地設(shè)置。組團(tuán)內(nèi)部 _B1.接近住戶和住宅

10、單元，便于家長監(jiān)護(hù)?；顒?dòng)設(shè)施12.空間相對圍合，可設(shè)在居住組團(tuán)內(nèi)。兒童活動(dòng)場A3.考慮家長陪伴和監(jiān)護(hù)的休息設(shè)施。4.100-150戶設(shè)一處，服務(wù)半徑小于 100米。組團(tuán)6合1A門禁/組團(tuán)會(huì)客/自動(dòng)販賣機(jī)（小店）/集中信 報(bào)牛奶箱/保潔及公共衛(wèi)生設(shè)施/娛樂、活動(dòng) 室其他設(shè)施C綜合場所C1. 組團(tuán)居民都適用的綜合性集會(huì)廣場。2. 位置接近小區(qū)交通干道。3. 廣場空間需適當(dāng)分割，地面鋪砌圖案豐 富。廣場布置尺度適宜的景觀小品。主題活動(dòng)場C根據(jù)具體項(xiàng)目主題概念確定公共 服 務(wù) 設(shè) 施商業(yè)服務(wù)1、 （ /A會(huì)所A1. 以會(huì)所建設(shè)為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，與中心公共 綠地/ /形成項(xiàng)目樣板區(qū)2. 會(huì)所設(shè)在小區(qū)中心，

11、景觀最好的位置。菜市場、超級市場B1. 位置考慮對外開放的可能，便于該地區(qū)居 民的利用。2. 不能破壞周圍的居住環(huán)境如灰塵、陰影、 噪聲、異味等影響。11服務(wù)B金融郵電C一般設(shè)在中心地區(qū)，布置時(shí)要考慮到生活 流線。中餐廳、西餐廳C考慮到污染，中餐廳慎重設(shè)置。教育B幼兒園、小學(xué)、普通中學(xué)B1. 保證學(xué)生上學(xué)途中安全。2. 考慮學(xué)校對外開放，便于該地區(qū)居民的利 用。3.不能破壞周圍的居住環(huán)境如灰塵、陰 影、噪聲。4.設(shè)計(jì)要注意營造良好的整體環(huán)境。行政管理C物業(yè)管理、居委會(huì)、派出所C按項(xiàng)目需要和主管部門要求設(shè)置。1醫(yī)療衛(wèi)生C社區(qū)康服中心、門診所C容易接近的位置。注意噪聲和私密性。住 宅 組 團(tuán)戶外活

12、動(dòng)環(huán)境B建筑組團(tuán)庭院綠 化。兒童活動(dòng)場B為居民提供良好的戶外活動(dòng)環(huán)境。應(yīng)考慮 以下因素：1. 形成良好而富有主題特征的景觀2. 構(gòu)筑適宜在其中進(jìn)行各類戶外生活活動(dòng) 的空間環(huán)境。3. 以及住宅間活動(dòng)的安全和心理要求。4. 組團(tuán)形式有利于形成完整物業(yè)管理模式， 保證物業(yè)管理便利、經(jīng)濟(jì)。5.空間組合形式，建筑底層空間布局，組 團(tuán)機(jī)動(dòng)車停車模式。規(guī)劃建筑群體間園林 景觀和居民活動(dòng)內(nèi)容，以及組團(tuán)與周邊交 通組織。形成完整物業(yè)管理模式B組團(tuán)門禁/門衛(wèi)系統(tǒng)B組團(tuán)機(jī)動(dòng)車停車模式B首層停車位置B道交通組織采用人車 分行的原則B專門的步行道路系 統(tǒng)。A1. 根據(jù)需要確定交通組織米用人車合行或 分行的原則，2. 道

13、路順而不穿，方便尋訪及識別。3. 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，考慮機(jī)動(dòng)車道路分級，同 時(shí)要考慮專門的步行道路系統(tǒng)。4.道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)要注重道路通達(dá)性，道路景觀和對住宅區(qū)環(huán)境影響，以及營造良好 街道生活氛圍。分級的機(jī)動(dòng)車道路系統(tǒng)B生活休閑道路A路街道停車B1.車輛停放與園林庭院計(jì)、組團(tuán)設(shè)計(jì)相配系地下停車庫B合。統(tǒng)集中停車場B2.合理確定停車步行距離。按集中停車規(guī)停車模式B'j '模確定停車服務(wù)半徑。商服中心考慮集中 停車。多層停車庫C3.非居民停車宜集中，居民停車可分散。4.減少居住區(qū)內(nèi)汽車通行量，減少空氣和噪聲污染。其他中水系統(tǒng)C中水管網(wǎng)C前期投入大，運(yùn)營時(shí)可節(jié)約用水，生態(tài)性節(jié)能型居住區(qū)可考慮

14、采用市政配套1污水處理系統(tǒng)或與稅收集系統(tǒng)。C設(shè)施直飲水系凈水管網(wǎng)C統(tǒng)C凈水處理系統(tǒng)C前期投入大，運(yùn)營時(shí)成本相對較低，較咼（分質(zhì)供標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)可考慮采用水）小 區(qū) 智 能 化安全防范系統(tǒng)B出入口管理及周界防越報(bào)警A設(shè)置可視對講與門控系統(tǒng)。對講與防盜門控制系統(tǒng)A設(shè)置出入口及周邊安防報(bào)警和電視監(jiān)控系 統(tǒng)。設(shè)置電子巡更系統(tǒng)。住戶報(bào)警B包括紅外監(jiān)視，自動(dòng)布防，自動(dòng)報(bào)警，緊 急報(bào)警等功能。尋更管理A設(shè)置供電、公共照明、供水、消防、車庫等公共衛(wèi)生設(shè)施的電視監(jiān)控系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)B遠(yuǎn)傳抄收與管理B一般中心城市為基本配置，做到水、電、燃?xì)馊響敉庥?jì)量車輛出入停放管理B基本配置，作為客戶資源，可與布線服務(wù) 商分享利益

15、。緊急廣播與背景音樂A背景音樂設(shè)置應(yīng)與景觀效果配合。信息網(wǎng)絡(luò)1 % ( /' 系統(tǒng)ii 1B電話閉路電視B起居室、主臥室、書房、衛(wèi)生間設(shè)電話接 口，起居室、主臥室、書房、設(shè)有線電視 接口高速寬頻數(shù)據(jù)網(wǎng)A起居室、書房、設(shè)寬頻接口寬帶光纖接入網(wǎng)B接入小區(qū)產(chǎn)品顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)-建筑單體顧客敏感點(diǎn)項(xiàng)目所涉及的硬件設(shè)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)（應(yīng)填與具體的材料及標(biāo)準(zhǔn)）大類中類等級小類等級工藝工序要點(diǎn)入口A1、住宅入口標(biāo)志醒目，綜合形象富于個(gè)住宅首層電梯大堂性。入口BB2、根據(jù)項(xiàng)目定位首層電梯大堂采用精裝公共修。樓梯間B1、不設(shè)電梯的樓梯間適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，部4女梯間形成良好顧客界面。Zk樓梯間（消防

16、疏散）D2、設(shè)電梯的疏散樓梯間采用簡裝修。分垂目B電梯間及走廊B1、電梯大堂作為裝修重點(diǎn)之一，適當(dāng)提高父通標(biāo)準(zhǔn)。電梯D2、電梯選型米用名廠電梯，設(shè)計(jì)前充分分B析運(yùn)送能力，計(jì)算電梯等候時(shí)間。建建筑立面B建筑立面A1.通過建筑立面，建筑細(xì)部，材質(zhì)以及色筑建筑街景彩表現(xiàn)出具有強(qiáng)烈風(fēng)格特征的建筑形風(fēng)象。B建筑街景A格I、 2.注重建群體組合，創(chuàng)造與景觀環(huán)境協(xié)調(diào)的街景起居室B1.起居室形狀應(yīng)方正，適宜家具布置2戶內(nèi)交通線路應(yīng)避免斜穿起居室。3. 起居室面積20-45平方米，如有可能與 餐廳分開設(shè)置。4. 起居室必須開放、明亮有較好的視野和景 觀。起居室最好與陽臺相連。5. 結(jié)構(gòu)梁偏向走道和次要房間，臥室

17、內(nèi)不露 梁角。戶1.高標(biāo)準(zhǔn)住宅宜獨(dú)立設(shè)置餐廳，或與廚房 I、尹Z在一起合設(shè)。型公共活J""""-1 I-"'B2.面積條件限制時(shí)可以與起居室合并設(shè)設(shè)動(dòng)區(qū)置。計(jì)餐廳B3.餐廳與廚房相鄰設(shè)置。餐廳開間不小于2400mm/ / / - _"4.開向起居室的門不宜多并應(yīng)集中開，以1、 , ( /減少交通干擾。留有適當(dāng)?shù)拈L墻面布置1豕具，墻面直線長度應(yīng)大于3米I 1 1 "門廳B如有可能盡量設(shè)置入戶門廳，避免開門見廳。家庭廳B家庭成員內(nèi)部活動(dòng)空間，獨(dú)立于起居室，位于家庭內(nèi)部。私密休息區(qū)B臥室B1. 主臥室：15-25卅，次臥室

18、：10-15 m20特殊房間2. 保證主臥室良好朝向。3. 臥室形狀應(yīng)方正，最小開間應(yīng)保證大于2400mm.4. 臥室宜相對集中，并與衛(wèi)生間臨近布置。5. 結(jié)構(gòu)梁偏向走道和次要房間，臥室內(nèi)不露 梁角。書房B1. 書房開間中線尺寸不應(yīng)小于 2400mm2. 高檔住宅在面積允許的情況下應(yīng)單設(shè)書 房，鄰近起居室、主臥室?；蚩膳c起居室 合設(shè)，合設(shè)時(shí)宜做空間分隔。保姆房B-面積：4-6 m?，獨(dú)立的出入口和衛(wèi)生間，與 家庭臥室分離。1.廚房衛(wèi)生間室外管道安放于隱敝處，減少對立面影響。2.洗浴空間與盥洗空間分隔，做到干濕分1、 , ;區(qū)，面積允許可分兩間設(shè)置。輔助區(qū)11 "B衛(wèi)生間B3. 廚房衛(wèi)

19、生間裝修盡量一次到位。4. 預(yù)留強(qiáng)排燃?xì)鉄崴髋棚L(fēng)管，如有可能燃?xì)鉄崴靼惭b在生活陽臺，熱水關(guān)預(yù)埋。5. 套內(nèi)應(yīng)預(yù)留洗衣機(jī)位置。衛(wèi)生間應(yīng)安排肥 皂盒、手紙盒、浴盆起身扶手、毛衣架、 掛衣架、鏡箱等配件，并留出洗衣機(jī)、電 吹風(fēng)等電源插座。6. 衛(wèi)生間設(shè)排氣扇，煤氣表位置，煤氣管走 向，熱水器排風(fēng)孔洞。廚房B1. 必須有防止廚房異味擴(kuò)散措施2. 按照操作流程合理布置洗滌池、案臺、爐 灶、廚柜、排油煙機(jī)、排氣扇。并考慮冰 箱、微波爐、消毒碗柜、洗碗機(jī)、電飯煲、 電開水器等位置，及預(yù)留插座。3廚房宜布置在戶內(nèi)近入口處，靠近餐廳。陽臺B分成觀景陽臺和生活陽臺，觀景陽臺宜寬 大，突出休閑功能，陽臺小梁可采用反梁 的形式。貯藏空間、過道B1 過道寬度能夠保證搬運(yùn)家具的要求。建 筑 設(shè) 備 及 建 筑 部 品