從財務(wù)報表分析房地產(chǎn)行業(yè)特征

1、從財務(wù)報表分析房地產(chǎn)行業(yè)特征以萬科為例財務(wù)報表既反映了企業(yè)的財務(wù)狀況，同時也是企業(yè)經(jīng)營狀況的綜 合反映。本文我們將通過五個行業(yè)代表企業(yè)的財務(wù)報表 （資產(chǎn)負(fù)債表 和利潤表）進行較為淺層的分析從而得出房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟特征與其 近年來的經(jīng)濟趨勢。一、直觀分析以下是五個行業(yè)代表企業(yè)2016年度資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表的結(jié)構(gòu)百分比表：結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表汽車制造業(yè)（上汽）信息行業(yè)（萬達信息）房地產(chǎn)行業(yè)（萬科）咼科技產(chǎn) 業(yè)（中興）零售業(yè)（國美電器）流動資產(chǎn)貨幣資金17.94%13.67%10.48%22.84%20.19%應(yīng)收票據(jù)5.09%0.06%0.00%1.40%0.04%應(yīng)收賬款5.19%13.45%0.25

2、%18.35%5.78%預(yù)付賬款3.48%0.21%6.05%1.23%9.10%應(yīng)收利息0.06%0.01%0.00%0.00%0.00%應(yīng)收股利0.27%0.00%0.00%0.00%0.00%其他應(yīng)收款1.18%2.01%12.69%3.13%0.45%存貨6.27%17.14%56.26%18.93%18.39%一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)8.95%0.00%0.00%0.00%0.00%其他流動資產(chǎn)7.19%0.51%1.04%5.56%18.43%影響流動資產(chǎn)其他科目0.00%0.00%0.06%8.23%0.00%流動資產(chǎn)合計56.03%47.06%86.83%79.67%72.38%

3、非流動資產(chǎn)可供出售金融資產(chǎn)8.55%4.97%0.16%1.88%0.00%投資性房地產(chǎn)0.43%0.00%2.63%1.42%4.45%長期股權(quán)投資10.61%0.53%7.43%0.47%0.00%長期應(yīng)收款0.33%9.20%0.00%0.97%0.00%固定資產(chǎn)7.97%7.49%0.82%5.31%17.24%在建工程2.25%0.77%0.09%1.22%0.00%無形資產(chǎn)1.83%6.70%0.15%3.07%0.06%開發(fā)支出0.00%3.58%0.00%0.96%0.00%商譽0.11%17.12%0.02%0.13%0.00%長期待攤費用0.26%0.26%0.12%0.0

4、0%2.92%遞延所得稅資產(chǎn)3.53%0.00%0.87%1.13%2.94%其他非流動資產(chǎn)0.27%2.32%0.88%2.74%0.00%影響非流動資產(chǎn)其他科目0.00%0.00%0.00%1.01%0.00%非流動資產(chǎn)合計43.97%52.94%13.17%20.33%27.62%資產(chǎn)總計100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%流動負(fù)債短期借款1.48%35.40%2.00%10.68%0.00%應(yīng)付票據(jù)1.99%0.00%0.43%8.25%21.82%應(yīng)付賬款17.73%6.04%16.62%17.82%15.32%預(yù)收賬款3.84%0.28%33.06

5、%5.71%1.45%應(yīng)付職工薪酬1.72%0.21%0.46%3.65%1.28%應(yīng)交稅費2.36%3.22%1.15%0.70%0.55%應(yīng)付利息0.08%0.07%0.05%0.00%0.00%應(yīng)付股利0.04%0.00%0.00%0.04%0.13%其他應(yīng)付款7.68%6.76%12.83%9.64%5.72%預(yù)計負(fù)債0.00%0.00%0.00%0.63%0.00%遞延收益-流動負(fù)債0.00%0.00%0.00%0.50%0.00%其他流動負(fù)債0.03%0.00%0.00%0.00%0.98%影響流動負(fù)債其他科目0.00%0.00%0.00%5.78%0.00%流動負(fù)債合計50.37

6、%52.86%69.82%64.77%47.26%非流動負(fù)債長期借款0.73%6.31%6.79%3.54%0.00%應(yīng)付債券2.40%0.00%3.50%0.00%0.00%長期應(yīng)付款0.03%0.00%0.00%0.00%0.00%專項應(yīng)付款0.14%0.00%0.00%0.00%0.00%遞延所得稅負(fù)債0.37%0.00%0.06%0.07%0.00%其他非流動負(fù)債0.00%1.60%0.34%1.10%0.00%影響非流動負(fù)債其他科目0.00%0.00%0.00%0.98%0.00%非流動負(fù)債合計9.83%8.51%10.71%6.36%0.00%負(fù)債合計60.20%61.38%80.

7、54%71.13%47.26%所有者權(quán)益實收資本（或股本）1.87%17.11%1.33%2.95%36.26%資本公積金6.74%4.95%1.00%7.58%6.47%盈余公積金5.46%1.57%3.92%1.43%3.93%未分配利潤16.39%14.11%7.37%7.26%6.08%少數(shù)股東權(quán)益7.31%0.86%5.81%3.64%0.00%歸屬于母公司股東權(quán)益合計32.49%37.76%13.66%18.64%52.74%所有者權(quán)益合計39.80%38.62%19.46%28.87%52.74%負(fù)債及所有者權(quán)益總計100.00%100.00%100.00%100.00%100.

8、00%通過五個行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的對比我們能夠發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)項目中房地產(chǎn)行業(yè)的存貨所占比例為 56.26%明顯高于其他行業(yè)，我們可以 猜想由于建筑物的建造周期比較長，而且房地產(chǎn)企業(yè)的建筑規(guī)模都很 大，因此存貨在資產(chǎn)中的比例是非常大的，這是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特征。同時對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，很少出現(xiàn)賒銷的情況所以，它的應(yīng)收 賬款所占資產(chǎn)比率只有0.25%.在負(fù)債項目中萬科的預(yù)收賬款的比例達到了 33.06%，預(yù)收賬款 雖然是負(fù)債，但同時也是現(xiàn)金流。所以我們可以看出萬科的資金周轉(zhuǎn) 能力很強。當(dāng)然這也是房地產(chǎn)行業(yè)的特點之一： 房地產(chǎn)行業(yè)單位產(chǎn)品 的金額較大，一般不能一次性付清，所以在同時也需要繳納一部分預(yù)付費用

9、。其中萬科的應(yīng)付債券達到3.50%說明萬科具有良好的信用以 及盈利能力。二、財務(wù)比率分析下面我將分別借以速動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)利潤率分別對 企業(yè)的償債能力、經(jīng)營效率、盈利能力進行分析。上汽萬達信息萬科中興國美電器速動比率98.80%56.61%43.78%93.78%114.25%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率126.35%34.43%42.54%89.70%110.12%營業(yè)利潤率6.40%12.49%16.23%1.15%0.21%(1) 速動比率是考慮到存貨的變現(xiàn)能力差的因素，將存貨從流動資 產(chǎn)中減去，因此其反映的企業(yè)短期償債能力更讓人信服。從表 中我們可以明顯看到萬科的速動比率最低，這就是由于房

10、地產(chǎn) 行業(yè)存貨占流動資產(chǎn)比列較大這一特征的影響。(2) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則可以反映企業(yè)銷售能力的強弱，從表中我們可 以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售能力較之其他行業(yè)相比還是較弱的。(3) 最后在營業(yè)利潤率一項中，萬科排名第一。作為房地產(chǎn)業(yè)的老 大，萬科的利潤率一直維持在較高的水平。當(dāng)然，我們都知道 近幾十年房地產(chǎn)的形式都是一片大好，其利潤率久高不下也在 意料之中。三、趨勢分析F面是萬科2008-2016年有關(guān)營業(yè)收入、稅后利潤、每股收益及每股股息的指標(biāo)圖:201620152014201320122011201020092008營業(yè)收入（萬兀）24047724195549131463880013541879

11、103116257178275507138548881014099178稅后利潤（萬元）283502625949441928752182975515662591159961883961643001463987每股收益（元）1.91.641.431.371.140.880.660.480.37每股股息7.907.205.004.101.801.301.700.501.00（元）趨勢分析表:201620152014201320122011201020092008營業(yè)收入（%）586.65%477.04%357.12%330.36%251.55%175.11%123.72%119.25%100.00

12、%稅后利潤（%）611.01%559.27%415.69%394.35%337.57%250.00%190.51%138.58%100.00%每股收益（%）513.51%443.24%386.49%370.27%308.11%237.84%178.38%129.73%100.00%每股股息（%）790.00%720.00%500.00%410.00%180.00%130.00%170.00%50.00%100.00%從表中我們可以看出四項指標(biāo)在整體時間上都是呈現(xiàn)增長的趨勢。其中營業(yè)收入和每股股息在09-11年都有著小范圍的波動，隨后 便開始迅速增長。而稅后利潤和每股收益則一直呈現(xiàn)增長趨勢，不過 在2014年其增速明顯下滑，這也是受到 2014年房價下跌的影響房 地產(chǎn)業(yè)受到了不小的沖擊。度過困境之后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展再次進入正軌。從整體趨勢來看，萬科的經(jīng)營狀況與財務(wù)狀況在不斷的改善， 按照這個趨勢，萬科在2017年的狀況應(yīng)該會更加完善。就房地產(chǎn)業(yè) 而言，同樣可以借鑒萬科的狀