鼎豐元創(chuàng)東方明珠房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告

1、“東方明珠”項(xiàng)目可行性研究報告二O二年10月27.1項(xiàng)目建設(shè)組織管理 錯誤！未定義書簽。5未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽第一章總論錯誤!1.1項(xiàng)目名稱錯誤!1.2項(xiàng)目建設(shè)單位錯誤!1.3可行性研究報告編制單位 錯誤!1.4可行性研究報告編制依據(jù) 錯誤!1.5研究范圍錯誤!1.6項(xiàng)目建設(shè)單位情況介紹 錯誤!1.7項(xiàng)目建設(shè)地址錯誤!1.8建設(shè)性質(zhì)錯誤!1.9項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容 錯誤!1.10投資估算錯誤!1.11資金籌措錯誤!1.12研究結(jié)論

2、錯誤!第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 錯誤！2.1項(xiàng)目建設(shè)背景錯誤!2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性錯誤!2.3投資項(xiàng)目市場分析錯誤!第三章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 錯誤！3.1項(xiàng)目建設(shè)地址錯誤!3.3建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 錯誤!未定義書簽。4.1總體規(guī)劃 錯誤！未定義書簽。4.2建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 錯誤！未定義書簽。4.3項(xiàng)目設(shè)計方案 錯誤！未定義書簽。第五章 環(huán)境影響評價與勞動安全 錯誤！未定義書簽。5.1概述錯誤！未定義書簽。5.2工程施工影響及防治措施錯誤！未定義書簽。5.3項(xiàng)目建成后對周圍環(huán)境的影響及防治措施錯誤！未定義書簽5.4環(huán)保措施 錯誤！未定義書簽。5.5勞動保護(hù)

3、 錯誤！未定義書簽。5.6項(xiàng)目建成后周邊環(huán)境對本項(xiàng)目的影響 錯誤！未定義書簽。5.7綠化原則 錯誤！未定義書簽。第六章節(jié)能分析錯誤!未定義書簽。6.1設(shè)計依據(jù) 錯誤！未定義書簽。6.2設(shè)計原則 錯誤！未定義書簽。6.3資源利用分析 錯誤！未定義書簽。6.4能耗分析 錯誤！未定義書簽。6.5節(jié)能措施 錯誤！未定義書簽。第七章 組織管理、人員配置及培訓(xùn) 錯誤！未定義書簽。7.2項(xiàng)目運(yùn)營組織管理 錯誤！未定義書簽。7.3教育職工培訓(xùn) 錯誤！未定義書簽。第八章 項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排 錯誤！未定義書簽。8.1項(xiàng)目的組織管理 錯誤！未定義書簽。8.2項(xiàng)目實(shí)施過程人員管理 錯誤！未定義書簽。8.3項(xiàng)目實(shí)施

4、方式 錯誤！未定義書簽。8.4項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度 錯誤！未定義書簽。8.5招標(biāo)投標(biāo)方式 錯誤！未定義書簽。第九章投資估算與資金籌措錯誤！未定義書簽。9.1投資估算范圍 錯誤！未定義書簽。9.2投資估算編制依據(jù)錯誤！未定義書簽。9.3項(xiàng)目投資估算 錯誤！未定義書簽。9.4資金籌措 錯誤！未定義書簽。第十章風(fēng)險因素分析及對策錯誤！未定義書簽。10.1風(fēng)險分析概述 錯誤！未定義書簽。10.2項(xiàng)目主要風(fēng)險因素識別 錯誤！未定義書簽。10.3防范和降低風(fēng)險措施 錯誤！未定義書簽。第十一章 社會效益分析錯誤!未定義書簽。11.1提高老年人社會福利“有效需求” .錯誤！未定義書簽。11.2滿足日益增

5、長的老年人社會福利需求 錯誤！未定義書簽，錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽第十二章結(jié)論與建議12.1研究結(jié)論.12.2建議“東方明珠”項(xiàng)目可行性研究報告第一節(jié)、總論1.1、項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱：東方明珠花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位：衡陽市*8置業(yè)有限公司1.1.3建設(shè)地點(diǎn)：該項(xiàng)目建設(shè)用地位于素有衡陽市“東大門”之稱的珠暉區(qū)武廣 新城，它南面臨衡州大道，對面是衡陽市體育館和大學(xué)城（湖南工學(xué)院、 衡陽師院、鐵道學(xué)院）。西面是雙江路，距800米遠(yuǎn)處將規(guī)劃建珠暉區(qū)武廣 新城最大的公園及五星級賓館，北臨耒水沿江風(fēng)光帶，東面距京廣高速火 車站約兩公里。交通十分便利，是將來衡

6、陽市繁華地段之一。1.1.4主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：該項(xiàng)目工程總用地面積66667平方米，容積率35,規(guī)劃建筑面積約259607平方米，（其中商場約43679.7平方米左右），公建 面積4380.6平方米，地下室停車場約56609.92平方米的大型商業(yè)花園小區(qū)。1.1.5投資估算與資金籌措：項(xiàng)目總投資估算為81163萬元，其中建設(shè)投資40404 萬元，建設(shè)期利息6221萬元。資金籌措計劃為：企業(yè)自有資金15000萬元，股東投資15000萬元，樓盤預(yù)售款20000萬元，申請銀行貸款30000萬元。1.1.6進(jìn)度計劃：本項(xiàng)目擬在3年內(nèi)建設(shè)完畢，4年內(nèi)銷售資金全部回籠（含建設(shè)期）。1.1.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)

7、指標(biāo)表1-2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)備注1規(guī)劃總用地面積m265923.742道路及綠地面積m27924.453有效規(guī)劃用地面積m257999.294總建筑面積m2288600高層住宅建筑m2180329.8其幼兒園m23600計算容積率商鋪建筑m243679.7建筑中公建面積m24380.6高層地下室m256609.92不計算容積率建筑5地上停車位輛2306地下停車位輛15007綠地率%35.18集中綠地率%18.919建筑密度%23.3510容積率4.0經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資萬元811632銷售收入萬元2155783上繳稅收萬元294264稅后凈利潤萬元1049895投

8、資收益率%129.366年平均收益率%43.12開發(fā)周期3年銷售收入（一 +二 +三）215578萬元1住宅81148180329.8 m2X 4500 元/ m2 =81148 萬元2商業(yè)10046343679.7 mx 23000 元/ m =100463萬元3車位收入3396656609.92 mx 6000元/ m =33966萬元1.1.8項(xiàng)目背景與進(jìn)展：2009年10月，注資1000萬元成立了衡陽市*8置業(yè)有 限公司。2010年12月，通過公開招掛牌方式，公司依法取得了衡陽市珠 暉區(qū)酃湖鄉(xiāng)雙江村地塊的土地使用權(quán)。至2011年7月，公司完成居住小區(qū)“東方明珠花園”規(guī)劃建筑方案的設(shè)計與

9、修改，獲得衡陽市規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo) 委員審議通過。目前，東方明珠花園工程已經(jīng)完成土地收購、場地拆遷建 設(shè)等項(xiàng)目前期工作，土建工程即將開工。包括分?jǐn)偼恋乜钤趦?nèi)，本項(xiàng)目已 投入資金約13000萬元1.2可行性研究報告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及衡陽市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）衡陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）衡陽市2009、2010國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）衡陽市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）（6）衡陽市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）衡陽市市區(qū)基準(zhǔn)地價（9）衡陽市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場

10、勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制報告的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料第二節(jié)衡陽概況2.1衡陽概況衡陽地處南岳衡山之南，因山南水北為陽”，故得此名。而因 北雁南飛，至此歇翅停回”，棲息于城南回雁峰，故雅稱 雁城”。歷來為湖南省第2大城市、 中南重鎮(zhèn)。也是國家老工業(yè)基地、國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、中國 抗戰(zhàn)紀(jì)念城、全國加工貿(mào)易重點(diǎn)承接地、全國商務(wù)綜合行政執(zhí)法試點(diǎn)城市、 湖湘 文化發(fā)源地、湘軍發(fā)祥地、全國重要的綜合交通主樞紐城市。京廣、湘桂、衡茶 吉3條鐵路干線在此交匯，是南下通往廣東、廣西，東到江西福建，西達(dá)云貴川 渝的門戶。衡陽市位于湖南省東南部，湘江中游，

11、東鄰株洲，南抵郴州，西 南接永州，西北挨邵陽，北達(dá)婁底、湘潭，面積15310平方公里。衡陽景色秀美、氣候溫和。 據(jù)2011年調(diào)查，衡陽城市建成區(qū)面積達(dá)到128平方公里,中心城區(qū)戶籍人口 138萬，步入了中國特大城市行列。衡陽中心城區(qū)面積將 按271平方公里200萬人口的規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃編制。根據(jù)衡陽市委、市政府的 規(guī)劃，衡陽將建成“西南云大”經(jīng)濟(jì)圈 （以衡陽中心城區(qū)為核心，以西渡（衡陽縣縣城）、南岳區(qū)（旅游勝地）、云集（衡南縣縣城）、大浦（工 業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)）為衛(wèi)星城的經(jīng)濟(jì)圈）。隨著衡大高速公路建成、衡云干線（衡陽市 區(qū)到云集）、衡陽云集機(jī)場、南岳高速公路（衡陽市區(qū)到南岳）、船山大道 西延西渡相繼開工，衡

12、陽西南云大都市區(qū)雛形初現(xiàn)。除了交通外，市規(guī)劃部 門正在做“西南云大”產(chǎn)業(yè)布局的具體規(guī)劃，初步構(gòu)想是南岳以旅游業(yè)為 主、西渡以消費(fèi)供應(yīng)為主、大浦以工業(yè)為主、云集以物流為主，發(fā)展相關(guān)產(chǎn) 業(yè)。2010年第六次中國人口普查結(jié)果顯示衡陽市常住人口714.1462萬，其中中心城區(qū)戶籍人口138萬。占全省總?cè)丝诒戎貫?10.87%，超過邵陽市為湖南省常住人口第一大市。2.2衡陽武廣新區(qū)2009年12月26日，隨著武廣高速鐵路及衡陽東站通車運(yùn)營，一個以衡陽東站為中心的衡陽武廣新區(qū)，正在大衡陽版圖上悄然崛起。衡陽大學(xué)城、 衡陽市體育中心板塊迅速擴(kuò)大為一個規(guī)劃面積64平方公里的國際央?yún)^(qū)。衡陽武廣新區(qū)將迅速發(fā)展，成

13、為湖南經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。首期建設(shè)16.7平方公里，定位為一座集交通、金融、商貿(mào)、旅游、文化與居住的外向型副中心城 市。衡陽武廣新區(qū)規(guī)劃衡陽東站將在64平方公里的大范圍內(nèi)，打造城市副中心，武廣新區(qū)的空間結(jié)構(gòu)為“一核兩軸六組團(tuán)”。一核：以衡陽東站交通樞紐為中心，結(jié)合耒水河濱水發(fā)展帶，規(guī)劃服務(wù)共同構(gòu)建規(guī)劃于衡陽和華南北部地區(qū)的商業(yè)商務(wù)中心與文化娛樂休閑中心,區(qū)的發(fā)展核心兩軸：順應(yīng)城市空間演化與經(jīng)濟(jì)流向，承接未來城市發(fā)展軸向，構(gòu)筑規(guī) 劃區(qū)東西向城市發(fā)展主軸，同時也形成規(guī)劃區(qū)的發(fā)展與景觀主軸，展示衡陽 東大門的城市形象；以耒水河水域?yàn)榧~帶，結(jié)合功能布局及景觀設(shè)計，構(gòu)筑 規(guī)劃區(qū)南北向發(fā)展次軸，同時也是展示規(guī)

14、劃區(qū)自然景觀特色的第二條景觀軸線。衡陽國際商貿(mào)區(qū)位于武廣新區(qū)中心，根據(jù)目前商業(yè)物業(yè)大手筆、大規(guī)模、高規(guī)格的發(fā)展趨勢，宜將項(xiàng)目打造為具有國際視野的商務(wù)中心、高檔的購物 中心、高尚的休閑娛樂和文化中心，鼓勵銀行、保險、證券等金融機(jī)構(gòu)入駐，鼓勵大型公司在該地段設(shè)立中部地區(qū)區(qū)域性總部。衡陽東站周邊地區(qū)，功能定位為“南中國區(qū)域性鐵路客運(yùn)中心和具有商 務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心”。武廣新區(qū)整體定位為南國最大交通樞紐。按照規(guī)劃，這塊國土資源部批準(zhǔn)的節(jié)約集約用地試點(diǎn)地區(qū)，居住人口將達(dá)到50萬。武廣客運(yùn)專線猶如一條長藤，串起了武漢、長沙、衡陽、郴州、廣州5個城市，而這5個城市2020年人口將增至4000萬。衡

15、陽為華南北部地區(qū)區(qū) 域性中心城市，與廣州（華南地區(qū)區(qū)域性中心城市）、武漢（華中地區(qū)區(qū)域 性中心城市）、長沙（華中南部地區(qū)區(qū)域性中心城市）并列為中南地區(qū)四大 中心城市之一，2020年衡陽西南云大都市區(qū)面積 2351平方公里人口將達(dá) 800 萬，衡陽武廣新區(qū)無疑將發(fā)展為衡陽西南云大都市區(qū)東部中心城區(qū)。第三節(jié)衡陽房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析2011年前三季度，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投 資依然熱情不減，商品房開工建設(shè)、施工面積、新開工面積等指標(biāo)呈較快增長態(tài) 勢，本網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資61.61億元，同比增長了 52.01%。其中縣（市）區(qū)完成開發(fā)投資15

16、.55億元，同比增長21.54%。 與之相比，今年前三季度，商品房銷售增速有所放緩，房價趨于平穩(wěn)。開發(fā)投資逾60億元同比增長52.01%截至2011年9月，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 61.61億元，同比增長了 52.01%,其中市本級完成開發(fā)投資 46.06億元，同比增長66.06%。縣（市）區(qū) 完成開發(fā)投資15.55億元，同比增長21.54%o按構(gòu)成分，前9月全市商品住宅 完成投資46.59億元，同比增長66.08%,其中市本級商品住宅完成投資 37.07 億元，同比增長76.76%,縣（市）區(qū)商品住宅完成投資9.52億元，同比增長34.44%。 其中全市經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 0.49億元，

17、同比減少54.68%;辦公樓完成開發(fā)投 資1.27億元，同比增長126.83%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資6.47億元，同比增長 39.31%。施工面積1431.06萬平方米新開工面積425.53萬平方米前9月，全市商品房新開工面積425.53萬平方米，同比增長93.31%。其中， 市本級商品住宅新開工面積241.31萬平方米，同比增長70.15%;縣（市）區(qū)新 開工面積184.22萬平方米，同比增長135.24%。全市商品房施工面積1431.06 萬平方米，同比增長21.62%。其中，市本級商品住宅施工面積903.63萬平方米， 同比增長14.38%;縣（市）區(qū)施工面積527.43萬平方米，同比增

18、長36.41%。全 市商品房竣工面積225.59萬平方米，同比減少3.50%。其中，市本級商品房竣 工面積203.77萬平方米，同比增長143.66%;縣（市）區(qū)竣工面積21.82萬平方 米，同比減少85.47%。前9月，我市商品房施工面積和新開工面積均保持持續(xù) 增長，這在一定程度上表明，前9月我市房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢已經(jīng)反映到了房 地產(chǎn)投資增長和供給增長上。國內(nèi)貸款11.44億元自籌資金和其他資金來源仍占主要前9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源小計 132.60億元，同比增長112.85%。 其中國內(nèi)貸款11.44億元，同比增長71.49%;全市房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金 33.39 億元，同比增長73.

19、22%；其他資金來源共計53.63億元，同比增長48.52%。另, 今年前9月，全市房產(chǎn)企業(yè)累計上繳稅規(guī)費(fèi) 6.43億元。前三季度，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出的特點(diǎn)（一）開發(fā)投資穩(wěn)步增長，縣（市）區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好。從上述數(shù)據(jù)看，今年前三季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。縣（市）區(qū)的開發(fā)投資步伐雖不如市區(qū)的強(qiáng)健，但也仍在穩(wěn)步前進(jìn)中，整個衡陽房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資熱 情仍然高昂。究其原因：一是在一線城市實(shí)施住宅限購的背景下，部分開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略布局，投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)到三、四線城市，拉動了我市房地產(chǎn)投資的增長；二是部 分開發(fā)商和投資者對房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)；三是房地產(chǎn)已開工項(xiàng)目 對后續(xù)投資的慣性

20、推動；四是我市保障性住房安居工程投資進(jìn)度加快。由此不難 看出，今年來，國家的宏觀調(diào)控對我市房地產(chǎn)開發(fā)投資影響并不大。但從長期來看國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策并沒有絲毫的松動跡象，因此，未來我市房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⑹艿揭欢ㄓ绊?。（二）施工?guī)模擴(kuò)大，供需關(guān)系緩和。從數(shù)據(jù)看，我市商品房施工面積和新 開工面積均保持持續(xù)增長，這在一定程度上表明，今年來，我市房地產(chǎn)市場的良 好態(tài)勢已經(jīng)反映到了房地產(chǎn)投資增長和供給增長上，也或表明開發(fā)企業(yè)觀念有 變，不再是到處拿地囤地，而是主攻現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。數(shù)據(jù)也顯示，施工面 積和新開工面積大幅上升同時，商品房竣工面積出現(xiàn)較大幅度的下降，前三季度， 縣（市）區(qū)商品房竣工面積僅

21、 21.82萬平方米，同比下降85.47%,市本級商品 房竣工面積也有所減少，施工面積與竣工面積發(fā)展趨勢這種反差， 主要是我市前 兩年的商品房竣工面積增長較快，目前主要陸續(xù)動工新開發(fā)項(xiàng)目。商品房累計可 售面積仍保持一定量的增長，供需關(guān)系趨于緩和。（三）資金面仍向好，自籌、其他資金仍是主要來源。今年前三季度，隨著國家進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中國內(nèi)貸款明顯收 縮，但資金來源總額仍保持較快增長，主要原因是我市自籌資金和其他資金來源 占有較大比重，從數(shù)據(jù)看，自籌資金占比逾 3成，其他資金來源占比逾5成。有 開發(fā)商稱，今年來各大銀行在對開發(fā)企業(yè)的貸款審批中更為謹(jǐn)慎， 批貸時間更

22、長。 不過，衡陽房地產(chǎn)銷售狀況還算良好，使開發(fā)商在資金上的困境得到有效解決。 另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身非常重視廣泛籌措資金，甚至壓縮其它一切非必要開支，最大限度將資金投入項(xiàng)目上。所以從企業(yè)項(xiàng)目到位資金情況看， 新政對 我市開發(fā)企業(yè)資金的影響甚少。 但受房地產(chǎn)調(diào)控政策深度影響，未來我市房地產(chǎn) 開發(fā)資金來源將會趨緊，銷售與資金雙重壓力將會加大。（四）競爭日益激烈，后市仍需謹(jǐn)慎。2011年前三季，房地產(chǎn)市場變化形 式多樣，從年初新國八條出臺，購房首付款及貸款利率的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)稅收調(diào)整， 到持續(xù)出臺的加息、提高存款準(zhǔn)備金率政策，限貸、限購政策等各種調(diào)控舉措出 臺，不斷影響著房地產(chǎn)市場。從目前的形勢來

23、看，雖然我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的勢 頭仍然十分強(qiáng)勁，開工建設(shè)也保持著持續(xù)穩(wěn)步前進(jìn)的態(tài)勢， 但房地產(chǎn)銷售量增速 放緩的趨勢是政策調(diào)控效果的最好證明。而值得關(guān)注的是，政策調(diào)控日漸明顯， 市場供應(yīng)量則持續(xù)加大，樓市競爭進(jìn)一步激化，房地產(chǎn)需要通過尋求產(chǎn)品差異化 或品質(zhì)革新，提升自身的競爭力。前三季度商品住宅供銷比為 0.94 : 1銷售面積達(dá)212.9萬平方米2011年1-9月，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房2143010平方米，與去年同期相比增 長70.55%,其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積1826231平方米，與去年同期相比增長67.73%, 批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積316779平方米，與去年同期相比增長 88.85%。2011

24、年1-9月，全市商品房銷售網(wǎng)上簽約17115套、面積2128716平方米、 金額745970萬元，與去年同期相比分別增長 24.42%、24.67%、53.18%,其中住 宅簽約15534套、面積1942472平方米、金額625774萬元，同比分別增長30.18%、 23.57%、55.25%o2011年1-9月，我市新建商品房住宅供銷比（期間商品批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品銷售面積）為0.94 : 1 o三季度，新建商品房住宅供銷比為1.25:1 o28性宅Q菲住宅衛(wèi)總計*右計倉計中蒸湘"石鼓珠臓雁峰"蘇淋珠暉卩卿-一爭度記1986S2*116026*120636"1

25、9129562G63B342913B40iEBOY*43G38669576二爭廛口1881S0*121838.3C263*41672*38781520727*：651>小9875*T11342492S三季臥224264*2696S6.154105*154713+8127W158046*：48025-1622612631-2357281D48506，卜計7011106-506 5C0321003*337530-1B3S231爼30645917616236-28313-316779214301G2011年1-9月商品腭批準(zhǔn)預(yù)售面積一覽表（里位:平方米）衛(wèi)為風(fēng)頊任宅衛(wèi)菲住宅£憩計衛(wèi)#

26、3倉計蒸湘a石鼓*珠暉"雁峰議湘"石鼓丿珠暉*雁峰季度"490 咋 W3122b60159*2SS0S<60000215722*3010*1皿:4703173015TO030R二李度406601*56516-63406<56937r6T2M4580296537*2114*445B<:5014S722HJ2三李度/36 6 71667017*146205<70136649136£2004能創(chuàng)968201Sr5G5BDTOS716小計#1353064153854-278770-紬祕1342472102953-175334275-53B

27、TT1THT4J212H7162011年1-9月商品房團(tuán)上醉面積一KSE侔位：平方米W新建商品房住宅均價為3506元/平方米同比增長25.04%2011年1-9月，新建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價為3506元/平方米，同比增長25.04%；非住宅簽約均價為6760元/平方米，同比增長-11.73%。9月，新建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價為 3609元/平方米，同比增長31.52%,環(huán)比增長0.57%。盹11年每月房屋均價義（單位t元/平污米）*1月2月£3月，4月5月¥6月47月8月9月*住宅均價q2981 *307129693036*3263*33G1*3148*-348Q3509*

28、非住宅均價盧7809 <52636240B5J2-6631*:5542*5827*7755-'©871*2010. 201L年毎月住宅均價對照表單血元/早方議）二手房成交4866套同比增長-0.10%2011年1-9月，共成交二手房4866套，面積416680平方米，同比分別增 長-0.10%、-17.70%，其中二手房住宅成交4149套、面積390155平方米，同比 分別增長-7.47%、-1.44%。三季度，二手房住宅成交1450套、面積124829平方米，同比分別增長2.55%、1.10%,環(huán)比分別增長-4.10%、-16.10%。9月，二手房成交366套、面積3

29、1960平方米，同比分別增長-27.81%>18.34%， 環(huán)比分別增長12.23%、-8.61%。2011年1-9月，我市住宅一級市場與二級市場交易量之比為4.98:1。2011年1-9月房地產(chǎn)二級市場交易一覽表小*交易面租交農(nóng)套數(shù)“合計八合計Q住宅q非住宅心住宅心非性宅*季度P116535'346371S11721137*393匸1530一季度Q148791+323891334771512*2201732三季度門124325-72021320311460*1041554小計Q39015574228-4166804149-7174866商品房抵押登記面積101.8萬平方米同比增

30、長36.08%2011年1-9月,全市共辦理抵押登記手續(xù)17026件,抵押登記面積3399841 平方米,與去年同期相比分別增長22.00%、50.71%,其中辦理商品房預(yù)購抵押登 記7803件，抵押登記面積1017922平方米，同比分別增長 36.61%、36.08%。三季度，辦理抵押登記5064件、抵押登記面積894711平方米，同比分別增 長-5.20%、6.42%,環(huán)比分別增長-30.15%、-41.22%。9月，辦理抵押登記1490件、抵押登記面積323781平方米，同比分別增長 -12.76%、-1.98%，環(huán)比分別增長-21.12%、6.77%。2011年三季度，全市完成土地交易

31、 498.99畝，成交金額13442.60萬元， 成交均價為26.94萬元/畝，成交的地塊都位于蒸湘區(qū)，土地供應(yīng)較為緊張。2011年1-9月我市房地產(chǎn)銷售市場基本特點(diǎn)（一）商品房供應(yīng)加大，成交量明顯回落。我市房地產(chǎn)市場自2009年以來，一直呈銷大于供的態(tài)勢，2009年1月至2011年9月我市累計批準(zhǔn)預(yù)售商品房住 宅482.2萬平方米，期間累計銷售商品房住宅648.3萬平方米，今年三季度，批 準(zhǔn)預(yù)售商品房住宅面積同比增長 136.71%,環(huán)比增長109.58%,商品房供應(yīng)量加 大，市場供需矛盾得到緩解；而成交量近期卻有所回落，三季度，網(wǎng)上簽約商品 房住宅64.9萬平方米，同比增長36.67%,環(huán)

32、比增長-3.48%，往年樓市的“金九 銀十”銷售火熱現(xiàn)象并未出現(xiàn)，嚴(yán)厲的調(diào)控政策，及全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)下 行走勢，是影響我市住房消費(fèi)者心理的主要原因。（二）房價依然堅(jiān)挺，近期不會出現(xiàn)大的波動。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化建設(shè)的 加快、物價上漲等都是房價上漲的重要因素， 今年1-9月，我市新建商品房住宅 均價的平均增幅為2.66%,三季度新建商品房住宅均價為3608元/平方米，同比 增長32.61%,環(huán)比增長6.60 %房價處于上揚(yáng)趨勢；下半年，國家已經(jīng)發(fā)出“調(diào) 控政策不會放松”的信號。一方面，將加大對實(shí)行“限購令”城市的政策落實(shí)， 以及密切監(jiān)測各城市房價的動態(tài)信息； 另一方面，將大力加強(qiáng)地方保障性住

33、房建 設(shè)的投入力度，緩解市場剛性需求，預(yù)計我市房價仍呈穩(wěn)步上升態(tài)勢， 短期內(nèi)不 會出現(xiàn)大的波動。（三）受稅費(fèi)的影響，二手房近期難有起色。今年實(shí)行了新的二手房稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，提高了購房成本，嚴(yán)重影響了二手房交易。三季度，二手房住宅成交 1450套，同比增長2.55%,環(huán)比增長-4.10%，市場交易冷淡。由于新建商品房價 的持續(xù)上漲，也推高了二手房價，今年二手房均價較去年同比增長了25%居高的價位以及高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，使許多剛性需求者轉(zhuǎn)買為租，持繼續(xù)觀望態(tài)度，二 手房市場近期將難有起色。（四）從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大。今年，國家6次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，國內(nèi)銀行貸款額度持續(xù)收緊，這對房地產(chǎn)

34、行業(yè)的影響顯而易見， 一方面，使一部分房地產(chǎn)開發(fā)商貸款受阻，資金鏈出現(xiàn)問題；另一方，也將影響 到個人住房按揭貸款，而“二套房”的首付比例也提高至60%且貸款利率不低于基礎(chǔ)利率的1.1倍，這就像一把“雙利刃”架在樓市的脖子上，而當(dāng)前國內(nèi)通 脹局勢嚴(yán)峻，近期從緊的貨幣政策將不會松動，在整個行業(yè)不景氣，如何加快銷 售進(jìn)度，回籠資金，將是大部分開發(fā)商當(dāng)前考慮的首要問題。整體而言，房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得一定效果， 但對我們這樣的三線城市，影 響相對較小，但有信息顯示今年房地產(chǎn)重心已向二三線城市轉(zhuǎn)移，我市房價近期一直處于上漲的趨勢，將房價控制在合理的范圍之內(nèi)，是當(dāng)?shù)卣闹匾蝿?wù)之 一，嚴(yán)格執(zhí)行土地使用原則

35、、規(guī)范行業(yè)制度、合理引導(dǎo)消費(fèi)，保持房地產(chǎn)市場平 穩(wěn)健康的發(fā)展，永遠(yuǎn)比運(yùn)用政治及經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)控房價的成本要低第四節(jié) 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件4.1、選址分析東方明珠花園居住小區(qū)位于衡陽市東部， 珠暉區(qū)政府旁。是衡陽市珠暉區(qū)的 重要組成部分。是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造商貿(mào)、休閑、居住為一 體的城市新區(qū)。東方明珠花園環(huán)境優(yōu)良：北抵耒水風(fēng)光帶，南臨衡州大道，體育館，大學(xué)城。 東方明珠花園交通優(yōu)越：南、北、東、西、中分別有衡州大道、京廣高速車站， 京港澳高速公路連衡大高速出口，酃湖汽車站等。珠暉區(qū)規(guī)劃面積15.27平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模11.98萬人，房地產(chǎn)業(yè)“ 一五” 期間計劃建設(shè)1250萬平方米

36、商品住宅，雙江路以西南部分建設(shè)高品位的商業(yè)住 宅區(qū)，保留天然湖泊形成水上公園。珠暉區(qū)將成為一個偉統(tǒng)和時代交融、特色鮮明的休閑居住區(qū)。4.2、建設(shè)條件4.2.1配套建設(shè)條件歷經(jīng)多年建設(shè)，衡陽市珠暉區(qū)武廣新城不僅形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)，并且 強(qiáng)電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進(jìn)，達(dá)到了“道路通、 供水好、排水暢、電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美”的總體目標(biāo)，可滿足開發(fā)高品位居 住小區(qū)對基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。1、供水：由緯三路、緯四路市政給水管網(wǎng)供給。2、排水：緯三路、緯四路、緯五路、衡州大道市政雨水均建有市政雨水管網(wǎng) 和污水管網(wǎng)。4.3自然條件4.3. 1地質(zhì)：大地構(gòu)造上位于揚(yáng)子地臺東北部，根

37、據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動的差 異，主城區(qū)為湘江沖擊巖層，地層發(fā)育齊全，基巖為完整角礫巖，強(qiáng)度 較高，承載力大。4.3. 2水文條件：衡陽市水資源豐富，主要由湘江、耒水、蒸水和水庫四部分組 成。湘江在衡陽市境內(nèi)全長86公里，每年四月份江水上漲，5-8月份進(jìn) 入訊期，歷年平均水位9.20米，多年平均流量為29500立方米/秒。雨 量充沛，豐水年月在4-8月份，枯水在冬季。4.3. 3氣侯：衡陽市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，陽光充足，四季分明，降 雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量1502MM，平均溫度16.1,平均無霜期240天。年平均日照1968.5小時，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。對項(xiàng) 目建設(shè)無不利

38、影響，建設(shè)過程中要注意冬雨季施工質(zhì)量?；撅L(fēng)壓：0.50KPA基本雪壓：0.40KPA4.3. 4地震：衡陽市所在區(qū)域地震基本烈度為 6度，在項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中已經(jīng)第五節(jié)節(jié)能節(jié)水措施（略）第六節(jié) 環(huán)境影響評價（略）第七節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（略）第八節(jié)投資估算項(xiàng)目的投資估算及效益分析單位：萬元萬元備注8.1項(xiàng)目總投資811631土地費(fèi)用15,821.60160萬/畝2前期工程5772200元/卅含報建費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)404041400 元/ m24公共配套和基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi)5772200 元 / m5管理費(fèi)用*3%1355前四項(xiàng)之和X 2%6財務(wù)費(fèi)用(1+2+3+4+5)*6%*3年/262213年開發(fā)

39、周期7不可預(yù)見費(fèi)1507前六項(xiàng)之和X 2%8銷售費(fèi)用4311總銷售收入*2%8.2銷售收入（一 +二 +三）2155781住宅81148180329.8 mx 4500 元/ m =81148萬元2商業(yè)10046343679.7 mx 23000元/ m =100463萬 元3車位收入3396656609.92 mx 6000元/ m =33966萬元8.3利潤1344158.4稅金29426.397銷售收入*13.65%綜合稅率8.5稅后凈利潤104988.6038.6投資收益率129.36%8.5/8.18.7年平均收益率43.12%開發(fā)周期3年據(jù)測算該項(xiàng)目總投資81163萬元，總銷售收入

40、215578萬元，稅后凈利潤為 104988.00萬元，投資收益率為129.36%盈虧平衡點(diǎn)為59%投資回收期為3年。 通過以上測算，其經(jīng)濟(jì)效益是明顯的。第九節(jié)融資方案（略）第十節(jié)財務(wù)評價（略） 第一節(jié) 項(xiàng)目綜合分析、結(jié)論與建議11.1項(xiàng)目綜合分析1111本項(xiàng)目屬住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。11.1.2、東方明珠花園居住小區(qū)位于衡陽市體育館，大學(xué)城，區(qū)政府旁是集商貿(mào)、 休閑、居住為一體的城市新區(qū)（武廣新城）。環(huán)境優(yōu)良，交通優(yōu)越：北抵耒 水風(fēng)光帶，南、北、東、西、中分別有衡州大道、京廣高速鐵路、京珠高 速公路，雁城路，雙江路、耒水河等旁或通過，規(guī)劃人口規(guī)模11.98萬人，房地產(chǎn)業(yè)“ 一五”期間計劃建設(shè)以1250萬平方米商品住宅武廣新城，雙 江路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)和三千畝地人文公園。西南約1公里內(nèi)有一酃湖天然水上公園（體育館后面）。11.1.3項(xiàng)目開發(fā)的是高品位住宅小區(qū)，鎖定的是有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)來源和實(shí)力以及改善型購房人群，以此確定相應(yīng)的投資水平和價格水平，市場目標(biāo)是明確的，定位是準(zhǔn)確的。11.1.4 2009年以來，衡