太平鳥池項(xiàng)目策劃方案

1、太平鳥地產(chǎn)品牌巨獻(xiàn)太平鳥地產(chǎn)品牌巨獻(xiàn) 太平鳥池州項(xiàng)目策劃方案太平鳥池州項(xiàng)目策劃方案前言：前言： 非常榮幸能夠參加此次項(xiàng)目提報(bào)，我們?cè)趯?duì)區(qū)域競(jìng)非常榮幸能夠參加此次項(xiàng)目提報(bào)，我們?cè)趯?duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)做出詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算爭(zhēng)市場(chǎng)做出詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算推導(dǎo)出項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，為項(xiàng)目后期銷售做出明晰的判推導(dǎo)出項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，為項(xiàng)目后期銷售做出明晰的判斷。斷。第一部分第一部分 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究 池州市地處安徽省西南部，長江下游南岸。北臨浩蕩長池州市地處安徽省西南部，長江下游南岸。北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是安徽省江，南接雄奇黃山，是安徽省“兩山一湖兩山一湖”旅游區(qū)的重要

2、組成旅游區(qū)的重要組成部分。部分。20002000年年6 6月撤地設(shè)市，轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)線、青月撤地設(shè)市，轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)線、青陽縣、九華山風(fēng)景區(qū)及省級(jí)池州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積陽縣、九華山風(fēng)景區(qū)及省級(jí)池州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積82728272平方公里，總?cè)丝谄椒焦?，總?cè)丝?57157萬，總戶數(shù)萬，總戶數(shù)5151萬戶。貴池區(qū)下轄萬戶。貴池區(qū)下轄4 4個(gè)街道、個(gè)街道、1313個(gè)鎮(zhèn)、個(gè)鎮(zhèn)、8 8個(gè)鄉(xiāng)，國土面積個(gè)鄉(xiāng)，國土面積24322432平方公里，總?cè)丝谄椒焦?，總?cè)丝?4.464.4萬，總?cè)f，總戶數(shù)戶數(shù)21.721.7萬戶。萬戶。 池州概況池州概況社會(huì)消費(fèi)指標(biāo) 會(huì)整體消費(fèi)力強(qiáng)勁，消費(fèi)

3、需求快速增長，新一輪消費(fèi)升級(jí)特征明顯。會(huì)整體消費(fèi)力強(qiáng)勁，消費(fèi)需求快速增長，新一輪消費(fèi)升級(jí)特征明顯。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長，以私用汽車、住房為代表的消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)上升。機(jī)會(huì)：強(qiáng)勁的消費(fèi)力為房地產(chǎn)投資、消費(fèi)提供有力支撐機(jī)會(huì)：強(qiáng)勁的消費(fèi)力為房地產(chǎn)投資、消費(fèi)提供有力支撐機(jī)會(huì)：私家車消費(fèi)興起，旅游休閑文化的興旺，池州居民的消費(fèi)觀念升級(jí)，機(jī)會(huì)：私家車消費(fèi)興起，旅游休閑文化的興旺，池州居民的消費(fèi)觀念升級(jí)，是郊區(qū)大盤投資開發(fā)的有利因素之一。是郊區(qū)大盤投資開發(fā)的有利因素之一。固定資產(chǎn)投資狀況固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，其中基本建設(shè)投資力度強(qiáng)勁，其增長率連續(xù)三年均高于房地產(chǎn)開發(fā)投資和gdp增長速度房地產(chǎn)開發(fā)投資/gdp近

4、三年在10左右，趨勢(shì)平穩(wěn)；在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)的成熟、健康、穩(wěn)定。提示提示1：2010年前是池州進(jìn)行城市建設(shè)和改造的關(guān)鍵年前是池州進(jìn)行城市建設(shè)和改造的關(guān)鍵期，軌道交通、快速路建設(shè)使城市功能不斷完善、城期，軌道交通、快速路建設(shè)使城市功能不斷完善、城市面貌發(fā)生巨大變化市面貌發(fā)生巨大變化規(guī)劃戰(zhàn)略池州市城市總體規(guī)劃將主城區(qū)、青陽副、九華山風(fēng)景區(qū)納入城市規(guī)劃區(qū)，形成“一主一副一區(qū)”的組團(tuán)式城市空間形態(tài)，城市規(guī)劃區(qū)面積1864平方公里，近期至2010年城市人口達(dá)50萬，城市建設(shè)用地達(dá)50萬平方公里。城市主城區(qū)空間布局為“四個(gè)用地組團(tuán)、五大功能板塊”，形成“一城

5、五區(qū)、濱江環(huán)湖”的空間形態(tài)，主城區(qū)面積擴(kuò)大到30平方公里，人口達(dá)到30萬人左右。 池州商品房市場(chǎng)分析市場(chǎng)規(guī)模（主城區(qū)）從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總成交量來看，2006年房地產(chǎn)總成交額為 189,418.90 萬元，總成交面積為 93.93萬平方米，各類商品房成交面積為33.52萬平方米，其中住宅243265平方米，共2234套。 2007年1-10月總成交額為 220,780.20 萬元，總成交面積為 83.02萬平方米，各類商品房成交面積為38.67萬平方米，其中住宅成交面積為34.82萬平方米。從歷年推盤數(shù)量來看，從2004年4月池州到2007年11月1日，池州住宅商品房共推出房源8559套，另外拆遷安

6、置房1777套。池州商品房市場(chǎng)分析由供不應(yīng)求趨向平穩(wěn) 池州房地產(chǎn)0407年推盤四年累計(jì)（20042007）總建筑面積（包含商業(yè)）1238635平方，住宅套數(shù)8559套。 從住宅銷售量來看，2006年池州主城區(qū)住宅商品房銷售達(dá)到243265平方米，共2234套。截至到目前2007年新開盤的3105套住宅中，已經(jīng)完成銷售2717套，其中10月份預(yù)售項(xiàng)目住宅171套，面積為2.14萬平方米，拆遷還房35套，面積為1456.3平方米。雖然截至到2007年11月，住宅推出量已經(jīng)比2006年多推出1400套，但仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 但是，隨著08年碧桂園項(xiàng)目的面世，池州房地產(chǎn)供應(yīng)量大增，市場(chǎng)供需趨向平

7、穩(wěn)。 池州住宅價(jià)格從2005年6月開始1587.81元/平方米，2007年上漲到2306.32元/平方米，價(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的走勢(shì)。新建住宅方面，2003年池州城區(qū)的新建住房不過1000元/平方米，2005年底，大部分樓盤都已突破2000元/平方米，到2007年10月，在預(yù)售的南馨園22樓、河濱花園1720樓兩個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3026元/平方米。到2008年3月市場(chǎng)價(jià)格基本維持在這個(gè)區(qū)間。 二手房方面，成交最為活躍的是匯景花園、和泰星城，報(bào)價(jià)均在3000以上，匯景花園則達(dá)到3500。池州商品房市場(chǎng)分析住宅價(jià)格走勢(shì)住宅價(jià)格走勢(shì)池州商品房市場(chǎng)分析池州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們對(duì)住房的

8、要求越來越高，已由單純的居住需求向居住環(huán)境、品位等方面轉(zhuǎn)變，使得一些配套設(shè)施較好的小區(qū)銷售甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。池州城市人口比例仍然較低，隨著城市化的進(jìn)展，基礎(chǔ)建設(shè)逐步完善，交通條件繼續(xù)得到改善，作為中心城市的副射作用越來越明顯，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿艽蟆?房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)范圍也不斷擴(kuò)大，開發(fā)水平也不斷提高。但由于城市框架才初具規(guī)模，各新區(qū)（站前區(qū)、開發(fā)區(qū)）配套設(shè)施尚未到位，因此發(fā)展很不平衡，購房者驅(qū)向少數(shù)樓盤，不同區(qū)位開發(fā)項(xiàng)目價(jià)格差距很大。池州住宅價(jià)格基本趨于穩(wěn)定，在市區(qū)主要交易活躍的二手房都基本上已經(jīng)突破3000元/平方米，2007年底老城區(qū)商品房均價(jià)突破3000元/平方米。進(jìn)

9、入08年穩(wěn)中小幅上升至3100元/平方米。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：在售樓盤匯總項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）套數(shù)銷售率銷售持續(xù)時(shí)間價(jià)格（元/平方米）森橋印象二期9630062360%3個(gè)月2600新城明珠二期140000102875%11個(gè)月2800匯景四期小高層10880083598%每次推出少量房源，迅速去化3100河濱花園三期8000070060%4個(gè)月28003100清溪半島二期3000026098%12個(gè)月2800南馨園一期1712318295%8個(gè)月3000三正葫蘆社區(qū)一期8000060045%6個(gè)月2600樟樹灣二期9321099270%6個(gè)月2400杏花村文化園二期3000030060%3個(gè)月2

10、400平天湖水岸花園2300019290%18個(gè)月3000潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之一碧桂園項(xiàng)目位置站前區(qū)長江路與齊山大道中央位置占地面積一期800畝；二期1400畝項(xiàng)目戶數(shù)銷售情況未開盤項(xiàng)目組成多層、排屋、雙拼、高層主力產(chǎn)品排屋、雙拼別墅，輔以部分多層、小高層價(jià) 格 預(yù)計(jì)略低于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格(預(yù)計(jì)聯(lián)排3000，多層25002600)開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址貴池區(qū)建設(shè)中路開發(fā)商碧桂園分析：池州碧桂園項(xiàng)目總占地2200畝，一期800畝以別墅為主打產(chǎn)品，輔以多層和高層豐富建筑類型。小區(qū)內(nèi)配備有五星級(jí)酒店、幼兒園、中小學(xué)、會(huì)所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，目前樣板房已經(jīng)完工，計(jì)劃在08年7、8月開盤，價(jià)格未定。按

11、其一貫的開發(fā)模式和我方的市場(chǎng)調(diào)研了解，預(yù)計(jì)會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)100200元/平米左右的價(jià)格入市，屆時(shí)將會(huì)對(duì)站前區(qū)乃至整個(gè)貴池的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，以低價(jià)和規(guī)模效應(yīng)吸引眾多市民來此安家，打亂現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格體系。該項(xiàng)目與我項(xiàng)目僅隔一條長江路，對(duì)我方的影響是最為直接和現(xiàn)實(shí)的，壓力甚大。因此，在產(chǎn)品的定位規(guī)劃和推廣銷售上須更為謹(jǐn)慎、策略。項(xiàng)目位置秀山路與南湖路交口總建面積15.5萬 平米項(xiàng)目戶數(shù)約1200戶銷售情況未開盤項(xiàng)目組成多層、小高層、高層主力產(chǎn)品多層價(jià) 格未知開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址翠微路156號(hào)華氏藥房開發(fā)商安徽華泰集團(tuán)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之二華邦陽光城分析：項(xiàng)目位于池州市城南區(qū)中心地段

12、、秀山南路與翠微路交匯處向南100米，近鄰南湖商業(yè)街、西街、杏花村小學(xué)、市第二人民醫(yī)院、紅光農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、貴池二中、杏花村文化公園、白洋河景觀大堤，項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套及公用建設(shè)齊全，交通便捷。 項(xiàng)目屬歐式建筑風(fēng)格，中心布局有商業(yè)廣場(chǎng)，占地128畝，規(guī)劃建筑面積16萬平方米，其中住宅14萬平方米，住宅容積率18；綠地率35%以上；停車位300余個(gè)個(gè)，其中地上停車位227個(gè)。該項(xiàng)目與本案距離較近，產(chǎn)品類型相似，銷售周期部分重合，將會(huì)是未來重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目位置池陽路，徽商銀行東側(cè)建筑面積總建7.3萬平方米，分兩期項(xiàng)目戶數(shù)約500套項(xiàng)目組成多層主力戶型90120平方米三房兩廳價(jià) 格預(yù)計(jì)2500銷售率未

13、開盤開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址建設(shè)中路售樓熱線2085566開發(fā)商安徽甲地置業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之三奇景甲苑 分析：齊景甲苑也位于池州市站前區(qū)，臨近長途汽車站、火車站，占地面積4.89萬平米，總建筑面積7.3萬平米，項(xiàng)目依齊山而建，可遠(yuǎn)眺平天湖，建筑風(fēng)格采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約，內(nèi)部景觀力求以人為本，周邊建有聯(lián)華超市和眾多商業(yè)配套，與甲地國際商貿(mào)城遙遙呼應(yīng)。站前區(qū)汽車站板塊內(nèi)規(guī)劃了眾多住宅和商業(yè)項(xiàng)目，甲地國際商貿(mào)城、上海城、百匯廣場(chǎng)、國際汽車城等商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)總建超過50萬平米，屆時(shí)，該區(qū)域旺盛的人氣，集中的商業(yè)，繁忙的物流勢(shì)必提升地段價(jià)值，打造池州新的城市中心商業(yè)和居住區(qū)。作為區(qū)域內(nèi)核心商務(wù)區(qū)周邊新開

14、發(fā)住宅樓盤，其地段優(yōu)勢(shì)明顯，未來配套設(shè)施齊全，人氣集聚，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目位置貴池區(qū) 城北建筑面積總建57000平米產(chǎn)品類型住宅建筑類型多層入住戶數(shù)518戶面積范圍86133平米，主力8699平米價(jià) 格未知銷售率未開盤開盤時(shí)間08年7、8月售樓地址建設(shè)中路145號(hào)開發(fā)商浙江百合集團(tuán)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之四百合藍(lán)鳥苑 分析：項(xiàng)目位于池州市中心城區(qū)北部，東依翠柏北路，北靠沿江大道，地塊南面臨近即將貫通的城北路，南側(cè)與國土資源局、水務(wù)局、公安局110指揮中心為鄰。項(xiàng)目總占地3.6萬平米，建筑面積約6萬平米，其中近2700平米的商業(yè)用房，可居住戶數(shù)518戶。一期主力戶型：二房二廳一衛(wèi)、 三房二廳一衛(wèi)、

15、三房二廳一衛(wèi)雙陽臺(tái)、三房二廳二衛(wèi)面積為：86.2、93.2、94、98、98.7、110.3、128.7、132.5等。競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)關(guān)鍵詞：成本競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵詞：成本競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異 營銷區(qū)隔營銷區(qū)隔 爭(zhēng)取客源爭(zhēng)取客源 從區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不可避免，給項(xiàng)目客源競(jìng)爭(zhēng)帶來較從區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不可避免，給項(xiàng)目客源競(jìng)爭(zhēng)帶來較大壓力，因此做好產(chǎn)品差異化；控制控制項(xiàng)目成本；減少項(xiàng)大壓力，因此做好產(chǎn)品差異化；控制控制項(xiàng)目成本；減少項(xiàng)目后期銷售壓力；將使項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。目后期銷售壓力；將使項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。第二部分第二部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位第一篇：項(xiàng)目解析第一篇：項(xiàng)目解析

16、本項(xiàng)目北面是池州體育館，西面是規(guī)劃中的行政中心，建設(shè)中的五星級(jí)酒店離本項(xiàng)目也較近，項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)非常突出。池州體育館也已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)在2008年底建成投入使用，天堂湖面積約2000畝，自然景觀豐富。 項(xiàng)目所處的池州火車站站前是連接火車站與老城區(qū)的重要樞紐，也是一個(gè)緊臨老城區(qū)而又相對(duì)獨(dú)立的城市新區(qū)。其發(fā)展方向是，逐步完成城市空間拓展的地域調(diào)整，構(gòu)建“兩山一湖”旅游區(qū)北部服務(wù)中心功能，完善市域交通系統(tǒng)，凸顯城市門戶形象，成為一個(gè)集商貿(mào)、居住、物流及少量工業(yè)的相對(duì)獨(dú)立、功能齊全的城市新區(qū)。人口規(guī)模遠(yuǎn)期約6.8萬人，將具有濃厚的商業(yè)氛圍、親切的休閑環(huán)境、宜人的空間景觀等特色。 池州火車站站前區(qū)的發(fā)

17、展將依靠“一個(gè)支柱（商貿(mào)物流）、兩個(gè)重點(diǎn)（專業(yè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)）”目前已經(jīng)引進(jìn)了碧桂園地產(chǎn)、五星級(jí)商務(wù)酒店、上海城物流商貿(mào)中心、寶馬汽配專業(yè)市場(chǎng)、池州國際汽車城、徽商大市場(chǎng)、豪豐國際裝飾市場(chǎng)等一批項(xiàng)目，將成為池州商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑中心和交通樞紐。市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況地位情況： 地地塊位于新興規(guī)劃的池州站前區(qū)西北塊，北通老城區(qū)中心，南通池州火車站、汽車站。地塊北臨建設(shè)中的池州體育館，東臨城市主干道長江南路，西面與南面臨天堂湖以及規(guī)劃中的行政中心，地塊大致梯形，用地面積共230畝，規(guī)劃性質(zhì)為“住宅商業(yè)用地”。 地塊數(shù)據(jù)： 容積率：1.8 綠地率

18、：35% 建筑密度;30%項(xiàng)目的項(xiàng)目的swotswot分析分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)點(diǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：處于在建的體育館南邊，規(guī)劃的行政中心東邊，未來區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，能有效地增加客戶入住意愿和提升商業(yè)氛圍；周邊有大型高端住宅項(xiàng)目開發(fā)，將發(fā)揮集聚效應(yīng)。 地形優(yōu)勢(shì)地形優(yōu)勢(shì)：地形條件較好，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境營造。自然景觀優(yōu)勢(shì)自然景觀優(yōu)勢(shì)：西邊和南邊臨近天堂湖，景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：位于長江南路交通干道，交通便利，地理位置較好 ；臨近即將運(yùn)營的火車車站與汽車站，距離適中。 項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn) 地域劣勢(shì)地域劣勢(shì)：項(xiàng)目由于處于體育館附近，建筑限高對(duì)容積率影響較大 ；離主城區(qū)約4公里

19、，當(dāng)?shù)貙?duì)此距離尚未完全接受。 配套劣勢(shì)配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊交通、購物娛樂、商貿(mào)金融等尚不成熟， 生活機(jī)能較為缺乏。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)起步市場(chǎng)起步：池州站前北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入啟動(dòng)期，后市看好；池州城區(qū)未來幾年仍呈供不應(yīng)求。宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控：宏觀上中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)有調(diào)控的措施；目前金融環(huán)境不是最佳，融資難度增加，當(dāng)?shù)胤抠J審核較嚴(yán)。未來中心未來中心：由于臨近未來行政中心，對(duì)池州主要客戶群公務(wù)員的吸引力非常大；政府將在此區(qū)域內(nèi)建造諸多市政建設(shè)項(xiàng)目，整體環(huán)境逐步改善。項(xiàng)目威脅點(diǎn)項(xiàng)目威脅點(diǎn)同行競(jìng)爭(zhēng)同行競(jìng)爭(zhēng)：周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，造成客戶分流。商業(yè)先行商業(yè)先行：五星級(jí)酒店、上海城、汽車城等高端項(xiàng)目落址

20、附近，增加區(qū)域內(nèi)人氣，提升形象；池州居民置業(yè)投資的概念逐步增強(qiáng)。小結(jié)小結(jié) 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目地塊資源和swot分析，認(rèn)為：本案區(qū)域發(fā)展前景看好，且規(guī)模相對(duì)較大，自然環(huán)境優(yōu)美，在池州房產(chǎn)市場(chǎng)中是個(gè)潛力股；另一方面，本案周邊區(qū)域配套設(shè)施缺乏，生活機(jī)能不完善，今后相關(guān)配套設(shè)施能否及時(shí)跟上將會(huì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)程。 為了使得今后項(xiàng)目能成功開發(fā)，我們認(rèn)為：一方面本案應(yīng)最大限度發(fā)掘自身所具有的優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，另方面應(yīng)盡量減少自身所處的劣勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以求提升本案在市場(chǎng)中的地位，達(dá)到成功開發(fā)之目的。 第二篇：產(chǎn)品定位第二篇：產(chǎn)品定位項(xiàng)目核心觀點(diǎn)：項(xiàng)目核心觀點(diǎn)：休閑休閑運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng) + + 健康健康生

21、態(tài)生態(tài) + + 高尚高尚國際國際 + + 行政中心區(qū)行政中心區(qū)市場(chǎng)形象定位市場(chǎng)形象定位: 行政中心高尚水景運(yùn)動(dòng)社區(qū)行政中心高尚水景運(yùn)動(dòng)社區(qū)推廣形象語推廣形象語: 泛運(yùn)動(dòng)健康生活泛運(yùn)動(dòng)健康生活核心定位核心定位 初步定位初步定位: 池州最值得購買的大型生態(tài)運(yùn)動(dòng)社區(qū)池州最值得購買的大型生態(tài)運(yùn)動(dòng)社區(qū)初步物業(yè)形態(tài)初步物業(yè)形態(tài): 以多層、小高層為主，輔以部分花園洋房以多層、小高層為主，輔以部分花園洋房客戶類型客戶類型職業(yè)類型及收入水平公務(wù)員、教師：個(gè)人年收入在35萬元之間事業(yè)單位職員：個(gè)人年收入在34萬元之間個(gè)體戶、小私營業(yè)主：個(gè)人年收入在510萬元之間個(gè)私企業(yè)主：年收入在1050萬元之間，事業(yè)小有成就池

22、州人外出打工人員：個(gè)人年收入在38萬元之間老城區(qū)、站前區(qū)、其他區(qū)域老城區(qū)、站前區(qū)、其他區(qū)域客戶群定位客戶群定位客戶的區(qū)域分布情況客戶的區(qū)域分布情況老城區(qū)客戶老城區(qū)客戶站前區(qū)客戶站前區(qū)客戶城郊區(qū)域客戶城郊區(qū)域客戶其它區(qū)域客戶其它區(qū)域客戶地域分布地域分布年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成25-50歲年齡段為主的客戶購買動(dòng)機(jī)購買動(dòng)機(jī) 自住型的客戶群及購買動(dòng)機(jī)：自住型的客戶群及購買動(dòng)機(jī)： （比例在（比例在70%）子女婚后與父母同住，想要搬出過小日子的小家庭。小家庭成立年數(shù)在5年以上，結(jié)婚債務(wù)已清償完，二次置業(yè)。4050歲左右有積蓄的中老年人，因子女成長，想提前為子女添置房產(chǎn)。居住在池州下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)或郊區(qū)的農(nóng)村家庭，希望做“

23、城里人”，希望改善生活 居住水平、 享受出入方便、配套齊全的生活環(huán)境。在外務(wù)工、做生意的池州人，從外地賺錢回來想要在家購置房產(chǎn)。池州站前區(qū)建成后進(jìn)入商場(chǎng)的生意人為了方便工作和生活會(huì)有購房的計(jì)劃。部分拆遷戶拿到拆遷費(fèi)后考慮提高居住水準(zhǔn)，購買商品房。 有條件的本地青年結(jié)婚不愿同父母住在一起。在池州工作的外地青年因與池州青年形成婚姻關(guān)系，想要安家結(jié)婚的。在外地務(wù)工的青年，到了婚齡想回家結(jié)婚定居。池州站前區(qū)的開發(fā)剛剛拉開架勢(shì)，未來規(guī)劃中是池州經(jīng)濟(jì)發(fā)展新區(qū)，區(qū)內(nèi)汽車站、火車站人流大；目前已經(jīng)引進(jìn)了碧桂園地產(chǎn)、五星級(jí)商務(wù)酒店、上海城物流商貿(mào)中心、寶馬汽配專業(yè)市場(chǎng)、池州國際汽車城、徽商大市場(chǎng)、豪豐國際裝飾市

24、場(chǎng)等一批項(xiàng)目，將成為池州商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑中心和交通樞紐。市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。有實(shí)力的投資客會(huì)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)熱點(diǎn)適時(shí)下手。 婚房的客戶群及購買動(dòng)機(jī)：（比例在婚房的客戶群及購買動(dòng)機(jī)：（比例在20%）投資者的客戶群及購買動(dòng)機(jī)：（比例在投資者的客戶群及購買動(dòng)機(jī)：（比例在10%）目標(biāo)客源鎖定目標(biāo)客源鎖定小結(jié)：小結(jié)： 在自住需求為主體的市場(chǎng)環(huán)境中，中小面積戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)接受程度最高的產(chǎn)品，并且該區(qū)域的主要客源為老城區(qū)域，立足本案也應(yīng)該優(yōu)先考慮中小面積戶型，并把主要客源定位放在老城區(qū)域。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 自住需求自住需求 中小戶型中小戶型 第三部分第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)如何做足項(xiàng)目容積率

25、；如何做足項(xiàng)目容積率；如何如何保障項(xiàng)目利潤最大化；保障項(xiàng)目利潤最大化；如何如何將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低；將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低；如何使提高產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力；如何使提高產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力；這些都是我方在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上首要考慮的問題這些都是我方在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上首要考慮的問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)幾個(gè)方面內(nèi)容的思考規(guī)劃設(shè)計(jì)幾個(gè)方面內(nèi)容的思考總體規(guī)劃分析總體規(guī)劃分析建筑規(guī)劃構(gòu)成及設(shè)計(jì)理念建筑規(guī)劃構(gòu)成及設(shè)計(jì)理念建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議景觀綠化景觀綠化總體規(guī)劃分析總體規(guī)劃分析 充分利用地形高差，創(chuàng)造富有特色的坡地景觀?？臻g設(shè)計(jì)在統(tǒng)一中求變化 充分考慮住戶的朝向和景觀，以正南北向?yàn)橹鳌?商業(yè)街臨街布置，考慮一層商業(yè)，突出“街”

26、的空間塑造，注重行徑中的景觀點(diǎn)、線、面設(shè)計(jì)，空間靈活，有收有放，即增添若干小型商業(yè)廣場(chǎng),打破單調(diào)的線型空間,增加變化,使行走于其間的人感到興味無窮。 二期不考慮單獨(dú)設(shè)置會(huì)所，結(jié)合架空層和商業(yè)的位置以泛會(huì)所的形式規(guī)劃。 從控制建筑成本的角度出發(fā)。道路交通系統(tǒng)做到相對(duì)的人車分流，利用地勢(shì)高差解決停車問題，地面停車結(jié)合環(huán)境相對(duì)集中。停車方式與車位比停車方式與車位比類型類型停車方式停車方式車位比車位比備注備注小高層小高層架空車位和地下停車 1：0.5 在停車場(chǎng)規(guī)劃中，要考慮停車數(shù)量的遠(yuǎn)期規(guī)劃。 花園洋房花園洋房采用架空停車、地面綠化停車或其他更好形式。 1：1 多層多層露天地面集中停車1：0.5商業(yè)商

27、業(yè)沿街露面停車臨時(shí)看樓車臨時(shí)看樓車在銷售大廳附近考慮看樓班車乘車點(diǎn)及停車場(chǎng)。 商業(yè)配套部分商業(yè)配套部分 一層沿街商業(yè)一層沿街商業(yè) 目標(biāo)：立足目標(biāo)：立足2323年以后的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)街，不僅滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)，同時(shí)以年以后的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)街，不僅滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)，同時(shí)以 特色吸引周邊區(qū)域消費(fèi)，第一時(shí)間形成社區(qū)商業(yè)氛圍，聚集人氣。特色吸引周邊區(qū)域消費(fèi)，第一時(shí)間形成社區(qū)商業(yè)氛圍，聚集人氣。 生活配套商業(yè)：超市、便利店、干洗店、面包屋、沖曬店等生活配套商業(yè)：超市、便利店、干洗店、面包屋、沖曬店等 商鋪面積盡量小，可相互打通組合，出售的自由行業(yè)商鋪面積在商鋪面積盡量小，可相互打通組合，出售的自由行業(yè)商鋪面

28、積在4040平方米為平方米為 單位。單位。 開間在開間在4545米，進(jìn)深米，進(jìn)深810810米；最好米；最好50%50%可通氣?？赏?。 每間商鋪預(yù)留給排水管、電、寬帶。每間商鋪預(yù)留給排水管、電、寬帶。 小型超市考慮在一期進(jìn)駐，二期商業(yè)考慮預(yù)留超市位置小型超市考慮在一期進(jìn)駐，二期商業(yè)考慮預(yù)留超市位置 特色商業(yè)區(qū)：餐飲區(qū)、茶房、休閑中心特色商業(yè)區(qū)：餐飲區(qū)、茶房、休閑中心 建議按建議按100100平方米為基本單位，可分可合。平方米為基本單位，可分可合。 特色商業(yè)區(qū)商鋪前的人行通道需寬敞、通暢，裝飾要溫馨、休閑。特色商業(yè)區(qū)商鋪前的人行通道需寬敞、通暢，裝飾要溫馨、休閑。 特色商業(yè)區(qū)及商鋪門面的外觀設(shè)

29、計(jì)要具有明確的主題特色商業(yè)區(qū)及商鋪門面的外觀設(shè)計(jì)要具有明確的主題 。 統(tǒng)一考慮整個(gè)商業(yè)區(qū)的招牌及導(dǎo)示牌，預(yù)留商家招牌燈箱的位置。統(tǒng)一考慮整個(gè)商業(yè)區(qū)的招牌及導(dǎo)示牌，預(yù)留商家招牌燈箱的位置。 會(huì)所會(huì)所 一期結(jié)合架空層和臨街商業(yè)設(shè)置泛會(huì)所，二期在用地西面臨街設(shè)置一期結(jié)合架空層和臨街商業(yè)設(shè)置泛會(huì)所，二期在用地西面臨街設(shè)置1500m21500m2的獨(dú)立會(huì)所的獨(dú)立會(huì)所 空中花園空中花園/ /小型圖書館小型圖書館/ /人工攀巖人工攀巖/ /室外燒烤場(chǎng)室外燒烤場(chǎng)/ /老年活動(dòng)室老年活動(dòng)室/ /乒乓室乒乓室/ /桌球房桌球房/ /健身房健身房/ /體操練習(xí)房體操練習(xí)房/ /桑拿房桑拿房/ /兒童游戲場(chǎng)兒童游戲場(chǎng)

30、 獨(dú)立會(huì)所建議結(jié)合商業(yè)街和社區(qū)文化廣場(chǎng)統(tǒng)一考慮，營造濃厚的生獨(dú)立會(huì)所建議結(jié)合商業(yè)街和社區(qū)文化廣場(chǎng)統(tǒng)一考慮，營造濃厚的生活氣氛，并能體現(xiàn)且提升項(xiàng)目整體形象；獨(dú)立會(huì)所內(nèi)建議集中設(shè)置活氣氛，并能體現(xiàn)且提升項(xiàng)目整體形象；獨(dú)立會(huì)所內(nèi)建議集中設(shè)置一些對(duì)經(jīng)營維護(hù)要求較高的、收費(fèi)性的項(xiàng)目，以便于今后的集中管一些對(duì)經(jīng)營維護(hù)要求較高的、收費(fèi)性的項(xiàng)目，以便于今后的集中管理。理。 一期泛會(huì)所主要設(shè)置一些休閑性質(zhì)的、營業(yè)性的設(shè)施。與北面體育一期泛會(huì)所主要設(shè)置一些休閑性質(zhì)的、營業(yè)性的設(shè)施。與北面體育管聯(lián)盟，并豐富其功能，使之成為本小區(qū)的主題會(huì)所，為本項(xiàng)目增管聯(lián)盟，并豐富其功能，使之成為本小區(qū)的主題會(huì)所，為本項(xiàng)目增加更多的

31、附加值。加更多的附加值。 綜上所述：盡量利用周邊資源，控制會(huì)所建筑面積，減輕后期經(jīng)營綜上所述：盡量利用周邊資源，控制會(huì)所建筑面積，減輕后期經(jīng)營管理的負(fù)擔(dān)管理的負(fù)擔(dān) 景觀綠化景觀綠化 住宅部分 地塊的景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)注意對(duì)原有生態(tài)和自然環(huán)境的保護(hù)。對(duì)原地形 盡量避免進(jìn)行大規(guī)模的改造。不應(yīng)有大面積的護(hù)坡或擋土墻。 對(duì)于形態(tài)美觀的原有樹木要加以重點(diǎn)保留，規(guī)劃可作局部調(diào)整；對(duì)成片的樹木，可采取有針對(duì)性的保護(hù)辦法：處于建筑紅線以外的加以保留，紅線以內(nèi)的拔除或移栽。 架空層延伸綠化，一氣呵成：讓園林綠化全部延伸貫穿，形成更開闊的空間。 建議小區(qū)景觀設(shè)計(jì)能有主題，如亞熱帶風(fēng)情、歐洲風(fēng)情等，便于媒體宣傳的放

32、大。各個(gè)小景觀的設(shè)計(jì)也圍繞主題展開。商業(yè)部分商業(yè)部分商業(yè)街以硬質(zhì)人工景觀營造為主，注意休閑空間的營造。商業(yè)街以硬質(zhì)人工景觀營造為主，注意休閑空間的營造。 商業(yè)街設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)縱深感、層次感、且要有獨(dú)立的商業(yè)空間作為景觀節(jié)點(diǎn)。商業(yè)街設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)縱深感、層次感、且要有獨(dú)立的商業(yè)空間作為景觀節(jié)點(diǎn)。商業(yè)街景觀應(yīng)注重人的參與性，可依據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)特征，塑造趣味性強(qiáng)的空商業(yè)街景觀應(yīng)注重人的參與性，可依據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)特征，塑造趣味性強(qiáng)的空間間 ，形成有主，形成有主 題的商業(yè)氣氛。題的商業(yè)氣氛。 周邊自然資源景觀的利用周邊自然資源景觀的利用體育館體育館與體育館形成泛運(yùn)動(dòng)公園，完善項(xiàng)目，擴(kuò)大規(guī)模形成小區(qū)外的新亮點(diǎn)。與體育館形

33、成泛運(yùn)動(dòng)公園，完善項(xiàng)目，擴(kuò)大規(guī)模形成小區(qū)外的新亮點(diǎn)。立面及戶型建議立面及戶型建議 要跳脫區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高項(xiàng)目關(guān)注度，要跳脫區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高項(xiàng)目關(guān)注度，與周邊拆遷安置項(xiàng)目做出良好區(qū)隔。項(xiàng)目外立與周邊拆遷安置項(xiàng)目做出良好區(qū)隔。項(xiàng)目外立面必須要有一定創(chuàng)新面必須要有一定創(chuàng)新。立面建議立面建議戶型建議戶型建議創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型“3+1”“3+1”親子房設(shè)計(jì)親子房設(shè)計(jì)目前市場(chǎng)反映較好的親子房設(shè)計(jì)概念為：將二/三房（滿足標(biāo)準(zhǔn)三滿足標(biāo)準(zhǔn)三口之家居住需求口之家居住需求）及一房一廳（老人公寓老人公寓）進(jìn)行自由組合，形成（滿足三代同堂的家庭使用滿足三代同堂的家庭使用）三房、四房帶儲(chǔ)物（工人）房及入戶花園的產(chǎn)品。這

34、種產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念滿足了經(jīng)濟(jì)型人性化的需求，具有一定的概念炒作空間，其特點(diǎn)在于宜組宜分，但正是這種特點(diǎn)產(chǎn)生了相當(dāng)比例的一房、兩房中小戶型，考慮到價(jià)值最大化的設(shè)計(jì)原則，建議在一期多層中適當(dāng)采用這種設(shè)計(jì)概念。7587m2左右兩房85m282m2100m100m2 2左右三房左右三房103m2105m2100m2110m110m2 2120m120m2 2三房三房110m2120m2創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型錯(cuò)躍雙層公寓錯(cuò)躍雙層公寓87平方米完美平方米完美2+1房房 項(xiàng)目總建筑面積約項(xiàng)目總建筑面積約27.627.6萬平方米，其中多層住宅約萬平方米，其中多層住宅約20.920.9萬平方米，小高層住宅約萬平方米，小高

35、層住宅約5 5萬平方米，沿街商業(yè)約萬平方米，沿街商業(yè)約1.21.2萬平方萬平方米，會(huì)所物業(yè)等配套用房米，會(huì)所物業(yè)等配套用房50005000平方米。建筑物底層為層高不平方米。建筑物底層為層高不超過超過2.22.2米（不計(jì)算容積率）車庫層，每戶配置約米（不計(jì)算容積率）車庫層，每戶配置約6-86-8平方米平方米自行庫一只，其余配置汽車庫，約可配置汽車庫自行庫一只，其余配置汽車庫，約可配置汽車庫860860只，若汽只，若汽車庫配置比例不達(dá)標(biāo)，可在地面適當(dāng)配置地面停車位。車庫配置比例不達(dá)標(biāo)，可在地面適當(dāng)配置地面停車位。 建筑規(guī)劃定位建筑規(guī)劃定位序號(hào)名稱面積()備注1出讓面積153334.12地上建筑面積

36、276001.38其中:多層住宅209254.04小高層50000商業(yè)11747.34商品房商品房 小小 計(jì)計(jì)271001.38271001.38技術(shù)用房配電房、水泵房等物業(yè)管理用房1876.8按總建筑面積0.68%配置物業(yè)三產(chǎn)用房1104按總建筑面積0.40%配置社區(qū)辦公用房100戶配置30會(huì)所2019.2幼兒園小學(xué)其它公建配套公建配套 小計(jì)小計(jì)5000自行車庫18680使用面積汽車庫21500合合 計(jì)計(jì) (總建筑面積總建筑面積)316181.38316181.383間距01:01.34容積率1.8（商品房+公建配套）/出讓面積5建筑密度30%6綠化率35%項(xiàng)目面 積戶戶均面積備注（）數(shù)（）

37、一多層住宅83084.68755110小高層期商業(yè)3915.78公建配套5000自行車庫6040汽車庫一期小計(jì)一期小計(jì)98040.4675533.27%二多層住宅63084.68573110小高層25000217115期商業(yè)3915.78公建配套 開發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目按均勻比例分三期開發(fā)，一期開發(fā)多層住宅及物業(yè)用房等配套設(shè)施。表1/2自行車庫6320汽車庫二期小計(jì)二期小計(jì)98320.4679133.37%三多層住宅63084.68573110小高層25000217115期商業(yè)3915.78公建配套自行車庫6320汽車庫三期小計(jì)三期小計(jì)98320.4679133.37%合計(jì)合計(jì)294681.4233

38、7100%表2/2第四部分第四部分 銷售策略及銷售收入預(yù)測(cè)銷售策略及銷售收入預(yù)測(cè) 根據(jù)池州目前在售和待售樓盤的調(diào)查，我們做出如下定位：多 層： 均價(jià)2600元/平方米。二期3000元/平方米，三期3500元，小高層： 二期均價(jià)3100元/平方米，三期3600元/平方米，商 業(yè)： 一期5000元/平米，二期6000元/平米，三期7000元/平米，汽車庫： 約5萬/只，自行車庫：500元/平方米。 一期開盤采用低開高走的銷售策略。價(jià)格定位價(jià)格定位 價(jià)格表價(jià)格表類別子類期套總面積均價(jià)銷售時(shí)間數(shù)(m2)(元/m2)多層住宅56f多層住宅一期75583084.6826002008.11-2010.656

39、f多層住宅二期57363084.6830002009.8-2011.556f多層住宅三期57363084.6835002011.7-2013.4多層住宅匯總多層住宅匯總1902209254小高層9f小高層二期2172500031002009.8-2011.59f小高層三期2172500036002011.7-2013.4小高層匯總小高層匯總43550000商業(yè)沿街商業(yè)一期3915.7850002008.11-2010.6沿街商業(yè)二期3915.7860002009.8-2011.5沿街商業(yè)三期3915.7870002011.7-2013.4商業(yè)匯總商業(yè)匯總11747.34銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度樁基完工

40、后銷售，在前三個(gè)月銷售30%，每期竣工時(shí)銷售至70%，其余30%在6個(gè)月內(nèi)銷完畢。 一期銷售進(jìn)度一期銷售進(jìn)度2008.11-2009.12009.2-2009.122010.1-2010.6每月10%，共30%每月4%，共40每月5，共30二期銷售進(jìn)度二期銷售進(jìn)度2009.8-2009.102009.11-2010.112010.12-2011.5每月10%，共30%每月3.08%，共40%每月5，共30三期銷售進(jìn)度三期銷售進(jìn)度2011.7-2011.92011.10-2012.102012.11-2013.4每月10%，共30%每月3.08%，共40%每月5，共30盈利能力分析盈利能力分析盈

41、利能力分析盈利能力分析 各期銷售收入（萬元）各期銷售收入（萬元）一期二期三期多層21602.0218925.422079.6462607.06小高層7750900016750商鋪1957.892349.472741.057048.41自行車庫302316316934汽車庫1400145014504300合計(jì)25261.9130790.8735586.6991639.47萬元總成本43847 銷售總額91639 土地增值稅10325 營業(yè)稅4582 利潤32885 投資回報(bào)率75項(xiàng)目盈利能力項(xiàng)目盈利能力注：項(xiàng)目開發(fā)成本數(shù)據(jù)引用可行性報(bào)告注：項(xiàng)目開發(fā)成本數(shù)據(jù)引用可行性報(bào)告 通過測(cè)算我們可以看出該方

42、案實(shí)現(xiàn)通過測(cè)算我們可以看出該方案實(shí)現(xiàn)毛利潤為：毛利潤為：3288532885 萬元萬元。 戶型面積配比建議戶型面積配比建議1 1、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域面積配比分析：、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域面積配比分析：2 2、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析：、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析：分析：分析： 從上圖不難看出，目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域推出產(chǎn)品面積配比依然以大戶型居多，在以自住需求為主體的市場(chǎng)上，大戶型產(chǎn)品將面臨著巨大的銷售壓力，較高的總價(jià)和轉(zhuǎn)手困難將成為其銷售環(huán)節(jié)首要面對(duì)的問題。因此，產(chǎn)品戶型設(shè)置的差異化將使本案在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的壓力減小到最少。我方觀點(diǎn)：該項(xiàng)目整體戶型配比我方觀點(diǎn)：該項(xiàng)目整體戶型配比 35 40m2（一房）占到總體量 5 65 70m2（兩房）占到總

43、體量 5 75 87m2（兩房）占到總體量 10 95110m2（三房）占到總體量 40110120m2（三房）占到總體量 30125136m2（三房）占到總體量 8140160m2（四房）占到總體量 2u 中小面積戶型具有低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)。u 中小面積戶型可以相對(duì)降低客戶置業(yè)門檻。u 100m2 2左右戶型，相對(duì)大戶型市場(chǎng)接受程度高。u 35 40m2（兩房）戶型為市場(chǎng)空白點(diǎn)，適量配比搶占單身公寓市場(chǎng)u 65 70m2（兩房）設(shè)計(jì)成mini錯(cuò)層戶型，少量配比，以新穎的戶型為二三期小高層亮點(diǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。戶型面積配比定位優(yōu)勢(shì)分析戶型面積配比定位優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目一期多層戶型配比項(xiàng)目一期多層戶型配比 7575 87m87m2 2（兩房）占到總體量（兩房）占到總體量1010 9595110m110m2 2（三房）占到總體量（三房）占到總體量4545 110110120m120m2 2（三房）占到總體量（三房）占到總體量3030 125125136m136m2 2（三房）占到總體量（三房）占到總體量1010 140140160m160