網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的政策建議免費(fèi)

1、網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的政 策建議免費(fèi) 在華陽地區(qū)網(wǎng)格化管理試點(diǎn)中，我局華陽房地辦事處參與了網(wǎng)格 化物業(yè)管理方血的工作，通過實(shí)踐，最突出的問題是擅自“居改非”、 違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到 有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙了本市物 業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)這些問題的有效解決，在此提出以 下政策建議，供立法部門參考。一、主要問題簡述1、違章搭建的處理小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用 部位違章搭建一時(shí)難以處理，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太長，強(qiáng)制執(zhí) 行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時(shí)間內(nèi)不能掌握 第一手資料。2、高層住宅

2、居改非問題一些公司未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，在 高層住宅內(nèi)開辦公司營業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。 例如進(jìn)行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電 梯費(fèi)、水泵費(fèi)，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進(jìn)出住宅 樓給其他業(yè)主帶來不安全隱患等。同時(shí)由于工商部門已對部分住宅內(nèi) 的公司頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無權(quán)釆取強(qiáng)制 措施，給物業(yè)管理單位管理工作帶來了難度。二、關(guān)于改變住宅用途 立法建議這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴(yán)重。許多市民對“居 改非”辦企業(yè)（餐飲、倉庫）、辦公司（貿(mào)易、中介）等引起的人員進(jìn) 出增多、貨物上下搬運(yùn)、電梯等公共設(shè)施使用頻繁和人聲嘈雜、環(huán)境

3、惡化等情形有很人意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經(jīng)營業(yè)態(tài)（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類型持容許態(tài)度，認(rèn)為此類“居改 非”并不影響或者很少影響相鄰業(yè)主、使用人，而且這是擴(kuò)大就業(yè)的 一條途徑。針對現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問題，不宜一刀切， 而是既要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運(yùn)用政府的行政 手段，也要發(fā)揮業(yè)主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改 非”的管理職能，逐步增強(qiáng)并發(fā)揮民事主體解決物業(yè)使用糾紛的作用。 為此，可以提出以下管理措施：（一）嚴(yán)格限定不得改變住宅用途的范 圍：一是封閉住宅區(qū)內(nèi)的住宅;二是法律、法規(guī)

4、、規(guī)章規(guī)定的其他不 得改變使用性質(zhì)的住宅。（二）規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城 市規(guī)劃、文物和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安 管理等規(guī)定以及正確處理相鄰關(guān)系。（三）規(guī)劃確定改變住宅用途的區(qū) 域：允許改變住宅用途的區(qū)域由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門提出，經(jīng)組織 聽證后報(bào)區(qū)（縣）人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后，將允許 改變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治 安管理等要求向社會公布。（四）在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi), 具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業(yè)主 委員會開具的證明，向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案，區(qū)（縣）房地 產(chǎn)管理部門出具備

5、案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門申領(lǐng)營 業(yè)執(zhí)照。（五）依法“居改非”從事經(jīng)營活動的業(yè)主、使用人按照該物 業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的， 從其約定。該項(xiàng)費(fèi)用扣除物業(yè)服務(wù)成本后，主要用于補(bǔ)充房屋的專項(xiàng) 維修資金。（六）在禁止改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門不 得將住宅視為經(jīng)營場所頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。（七）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物 業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅 自“居改非”的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無 效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)（例如兩天）報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門 和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報(bào)告或者報(bào)告不及吋的，區(qū)

6、（縣）房 地產(chǎn)管理部門依據(jù)規(guī)定予以行政處罰。（八）擅自改變住宅用途從 事經(jīng)營活動的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改止，可處一萬 元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門申請 人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（九）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān) 系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。（?。┠疽?guī)定實(shí) 施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實(shí)求是、適當(dāng)從寬的原則處理。一是 經(jīng)業(yè)主大會討論允許“居改非”的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服 務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。 二是經(jīng)業(yè)主大會討論不允許“居改非”的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門 按照上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)

7、定處理。在“居改非”行為人 未改正之前，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù) 費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。三是“居改非”從事經(jīng)營活動 影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。二、關(guān) 于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議經(jīng)本市多年來對住宅違法 搭建的整治，違法搭建情況有了較大的改觀。但是，部分高檔別墅區(qū) 的違法搭建出現(xiàn)蔓延且難以遏止的現(xiàn)象；隨著住宅商品化、產(chǎn)權(quán)多元 化進(jìn)程的加快，違法裝飾裝修房屋的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了加強(qiáng)對違法 搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度，可以采取以下 措施。（一）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職責(zé)l2o除了在業(yè)主、使用人裝飾裝修

8、房屋前，事先告知房屋裝 飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域的裝 飾裝修活動。發(fā)現(xiàn)違法裝飾裝修、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，及時(shí) 采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí) 限內(nèi)（例如兩天）報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè) 管理企業(yè)不報(bào)告或者報(bào)告不及時(shí)的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依據(jù)規(guī)定予以行政處罰。（二）區(qū)（縣）房地產(chǎn) 管理部門加強(qiáng)對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法 力度。發(fā)現(xiàn)或者接到舉報(bào)違法行為的，可以采取以下措施：一是對正 在實(shí)施違法搭建、違法裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，拒不改 正的，可以組織強(qiáng)制拆除。二是違法搭建、違法裝

9、飾裝修已存在的， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可并處一萬元以上十萬元以下的罰款；其中對損 壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令限期恢復(fù)原狀，并處一萬元以上十萬元以下 的罰款；拒不改正的，可以組織強(qiáng)制拆除。三是附有違法建筑并結(jié)構(gòu) 相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。（三） 違法搭建、違法裝飾裝修房屋影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可 以依法提起民事訴訟。其中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，該幢房屋的所有業(yè) 主可以訴請賠償。三、關(guān)于執(zhí)法隊(duì)伍的配置本市房地產(chǎn)管理部門在物 業(yè)管理中，對擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的查處執(zhí) 法任務(wù)十分繁重，但是，由于市和區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門缺乏相應(yīng) 的執(zhí)法隊(duì)伍，難以實(shí)施上述各項(xiàng)管理措施。因此，可以提請市人民政 府委托市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)實(shí)施對擅自“居改非”、違法搭建、違 法裝飾裝修房屋