小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題分析

1、小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題分析一、市場(chǎng)最新動(dòng)向1 、政府主管部門的態(tài)度由于車位涉及到的問題比較多， 目前相應(yīng)的行政主管管理部門和具體管理部門有房地管理部門、 物價(jià)部門、 小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)、 小區(qū)全體業(yè)主以及人防管理部門等等。 房管部門認(rèn)為， 目前國(guó)家和地方均未對(duì)住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停放和管理問題進(jìn)行明確規(guī)定， 規(guī)劃部門對(duì)開發(fā)商配建停車位一般都有要求， 所以按一定比例配建停車位是開發(fā)商的一項(xiàng)義務(wù)。 如果地下車位的面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍?這類地下車位屬于全體小區(qū)業(yè)主所有， 對(duì)于由業(yè)主共同享有的車位應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)管理， 所得收益由業(yè)主享有。 如果地下車位的面積沒有被分?jǐn)偅?且具有獨(dú)立的用地面積

2、和建筑面積， 開發(fā)商有完全產(chǎn)權(quán)并獲得銷售許可證的話， 開發(fā)商可以銷售或出租， 既可以銷售或出租給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主， 也可以銷售或出租給小區(qū)外的人。 如果車位已經(jīng)納入房?jī)r(jià)， 開發(fā)商一般是不能取得銷售許可證的， 不能再出售或出租。 根據(jù)建設(shè)部 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 （試行）第五條規(guī)定：“商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 ” 地下車庫(kù)作為共有部位， 若其建筑面積已在銷售面積中進(jìn)行了分?jǐn)偅?此時(shí)車庫(kù)歸該車庫(kù)所在的整幢房屋的全體業(yè)主共有， 開發(fā)商不能銷售或出租。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定地下車位不單獨(dú)發(fā)

3、證。 如果從開發(fā)商處和新建商品房一起購(gòu)買的， 有關(guān)地下車位的車位號(hào)、 面積等情況應(yīng)在所購(gòu)商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)注記。 如果先購(gòu)買了房子并取得房地產(chǎn)權(quán)證后， 然后再購(gòu)買地下車位的， 則應(yīng)由房地產(chǎn)登記部門在原商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)加注地下車庫(kù) （位） 的車位號(hào)、面積等情況。2004 年 11 月 1 日起實(shí)施的上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理暫行規(guī)定，就是主要針對(duì)住宅小區(qū)有閑置車位，開發(fā)商卻只賣不租，為牟取暴利惡炒車位價(jià)格等問題進(jìn)行規(guī)范。 根據(jù)規(guī)定， 停車設(shè)施尚未出售的應(yīng)當(dāng)出租， 不得閑置不用；一套住宅的業(yè)主不能擁有兩個(gè)或兩個(gè)以上車位。2005 年 1 月 17 日，南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市

4、場(chǎng)處公布了商品房附屬車庫(kù)預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記辦理程序。根據(jù)規(guī)定今后占應(yīng)配建車位數(shù)15% 的業(yè)主共用車位允許在人防設(shè)施范圍內(nèi)劃定， 人防車位剩余部分開發(fā)商可出租受益， 但不能出售， 也拿不到產(chǎn)權(quán)證。據(jù)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處有關(guān)人士介紹，開發(fā)企業(yè)須根據(jù)人防批文核定的面積，在規(guī)劃核準(zhǔn)的地下室平面圖 1 1 的復(fù)印件上用紅筆整塊劃出人防設(shè)施的范圍， 被劃定的人防設(shè)施范圍的建筑面積應(yīng)扣減已被本幢分?jǐn)偟墓灿泄灿迷O(shè)施部分。 在審定的人防設(shè)施地下室平面圖上， 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依照 商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題若干規(guī)定，按交管局核定該項(xiàng)目應(yīng)配建車位數(shù)的 15% 比例用藍(lán)筆劃定業(yè)主共用車位范圍， 剩余部分用綠筆劃出業(yè)主專用車位的范圍。 業(yè)主

5、共用車位可在人防設(shè)施范圍內(nèi)劃定， 所有車位均標(biāo)注車位號(hào)。 在建工程要銷售車庫(kù)必須先取得車庫(kù)的商品房預(yù)售許可證。 而規(guī)定 頒布前已竣工交付并符合辦理產(chǎn)權(quán)登記條件的車庫(kù)， 開發(fā)企業(yè)須持經(jīng)審定的人防設(shè)施范圍及劃定的業(yè)主共用車位和業(yè)主專用車位的平面圖、人防批文、交管局批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、人防面積測(cè)算報(bào)告以及該建設(shè)項(xiàng)目以往申辦車庫(kù)預(yù)售或產(chǎn)權(quán)登記的情況報(bào)告和車庫(kù)銷售窗口表至商品房市場(chǎng)管理科辦理初始登記。 開發(fā)企業(yè)不得出售人防設(shè)施范圍內(nèi)車位及業(yè)主共用車位。2、新物權(quán)法對(duì)車庫(kù)租售市場(chǎng)的影響2.1 、草案的新規(guī)定全國(guó)人大將在2005 年 3 月討論審議物權(quán)法草案，草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分享

6、有占有、 使用、 收益和處分的權(quán)利。 建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主共有。會(huì)所、車庫(kù)、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定； 沒有約定或者約定不明確的， 除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外， 屬于業(yè)主共有。 對(duì)于物權(quán)法草案中建筑物權(quán)利區(qū)分所有權(quán)，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副主任楊立新教授認(rèn)為在實(shí)踐中還存在困難。 比如對(duì)窗前綠地、樓頂空間、停車位的權(quán)屬等還存在爭(zhēng)議。2.2 、草案關(guān)于車庫(kù)的實(shí)際操做由于我國(guó)一般新法出臺(tái)后都不溯及既往， 所以對(duì)已經(jīng)出售的車庫(kù)的樓盤影響并不大。按照物權(quán)法草案，小區(qū)的許多公共部分的物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主是不需要買單的。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不少物業(yè)管理公司一改常規(guī)，近期

7、紛紛提出優(yōu)惠措施，吸引業(yè)主一次性繳納全年的費(fèi)用。二、小區(qū)地下停車位的法律屬性分析所謂停車位是指停車場(chǎng)中僅供一輛汽車停放之單元。 本文要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、 地面或地下的停車位。 依建筑物區(qū)分所有原理，其客體可以分為單獨(dú)所有部分和共有部分 （王譯鑒著： 民法物一權(quán) （第一冊(cè)） ，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998 年版， 第 195 頁(yè)。 ） 。單獨(dú)所有部分主要是指通過一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分， 由此所分割出的兼具建筑物構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的一部分房屋，同）。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等。 那么小區(qū)停車位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢？由于我國(guó)法律還未建立起建

8、筑 物區(qū)分所有制度， 故對(duì)該問題也無明確的答案。 從我國(guó)目前的實(shí)際情況來看， 商品房住宅小區(qū)的停車位大致可以分為如下四種情況： 第一種是住宅小區(qū)地面停車位； 第二種是住宅小區(qū)地下停車位； 第三種是樓房首層架空停車位； 第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車位。 鑒于停車位在住宅小區(qū)內(nèi)所處位置的不同， 其權(quán)利的展開也不盡相同，下面將予以分別論述。1 、 住宅小區(qū)地面停車位所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施，一般需要得到政府頒發(fā)的 建設(shè)規(guī)劃許可證 。 通常來講房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后， 并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記， 房屋單元所有人 （即建筑物區(qū)分所有人）

9、 便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)， 因此該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主。 那么在這里為何是使用權(quán)而非所有權(quán)呢？我們認(rèn)為， 地面停車位只是通過劃線分割而成， 不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。 （陳華彬著： 現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995 年版，第 104 頁(yè)。）所以它不能夠成為所有權(quán)的客體， 而只能被視為土地使用權(quán)的客體。 接下來的問題便是如何實(shí)現(xiàn)這種使用權(quán)，從外國(guó)的某些立法例來看，引入“專有使用權(quán)（即德國(guó)法上的sondernutzungsrecht）

10、”的概念來予以解決。它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定， 由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人對(duì)某些共用部分享有排他的、 獨(dú)占性使用權(quán)。（王利明著：物權(quán)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997 年版，第 39 頁(yè)。）從其性質(zhì)上來看，有人認(rèn)為是一種租賃權(quán)，也有人認(rèn)為是一種地役權(quán)。28 頁(yè)。）但不管其性質(zhì)如何， 該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。 結(jié)合我國(guó)實(shí)際我們認(rèn)為， 應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì) （即全體區(qū)分所有人的代表機(jī)構(gòu)） 交納使用費(fèi)或租金， 同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。 因此無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位， 而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并

11、與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議， 對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定 （比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開支） 后才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位，否則將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。2 、 住宅小區(qū)地下停車位所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹， 現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展， 包括地表上空和地下空間。 正是對(duì)地下空間的充分利用， 才導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。 然而由于我國(guó)長(zhǎng)期以來對(duì)地下空間利用的忽視以及對(duì)停車位的需求不夠旺盛， 而法律來源于社會(huì)的需求， 從而導(dǎo)致了該領(lǐng)域法律規(guī)定的空白。 確認(rèn)地下停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬必須有一個(gè)前提， 即對(duì)

12、地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有非常清楚的認(rèn)識(shí)。 這就不得不先考證我國(guó)目前法律架構(gòu)下土地和建筑物的關(guān)系。 從我國(guó) 城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例及擔(dān)保法的規(guī)定來看， 是采納了土地和建筑物不可分離但又未將建筑物視為土地的一部分的觀點(diǎn)，即所謂的“房隨地走，地隨房走”的立法模式。在這種立法模式下，地下停車場(chǎng)與其上面的土地不可分離但又互不相屬。 那么要問的是， 對(duì)地下停車位到底應(yīng)該如何來展開它的權(quán)利架構(gòu)呢？它能夠成為所有權(quán)的客體嗎？前面我們提到過， 只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性， 即可以成為所有權(quán)的客體。 地下停車場(chǎng)四至明確， 與其上的房間有墻壁相隔， 已成為與住房相區(qū)別的、 獨(dú)立的特

13、定 物，可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。 （王利明著：物權(quán)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社 1997 年版，第 400 頁(yè)。）然而結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán) （即相當(dāng)于專有部分的所有權(quán)） ， 亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)地下停車位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話， 會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。 其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的， 即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。 換句話說， 該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物 （即房屋單元） 分?jǐn)偅?地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。為此不禁要問，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律關(guān)系架構(gòu)，沒有“地”又哪來的

14、 “房” 呢？因此按王澤鑒先生的話， 此時(shí)的地下停車場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物 （地上建筑物） 的所有人即全體業(yè)主。 另外從現(xiàn)實(shí)情況來看， 由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上， 自己不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)， 是無法取得產(chǎn)權(quán)證的， 也因此實(shí)踐當(dāng)中， 開發(fā)商在售房合同中約定的 “停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方” 的條款應(yīng)當(dāng)屬于無效條款。 該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有， 開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。 當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后， 開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托， 將停車位予以出租， 所得租金收入歸全體業(yè)主所有， 用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。 同時(shí)停

15、車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。然而從全國(guó)范圍內(nèi)來看， 也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的， 即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位， 并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。 因此該種停車位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。 如北京市就規(guī)定， 此類地下停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證， 也可以與購(gòu)買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。 此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、 出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費(fèi)， 但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。另外從目前的司法實(shí)踐來看，對(duì)于地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬雖還沒有統(tǒng)一的意見， 但令人驚喜的是， 南

16、京市鼓樓區(qū)法院已經(jīng)做出了全國(guó)首例將小區(qū)地下停車位認(rèn)定為業(yè)主共有的判決， 其依據(jù)便是小區(qū)土地使用權(quán)面積與全體業(yè)主分?jǐn)偟拿娣e是一樣的， 即排除了地下停車位對(duì)小區(qū)土地使用權(quán)面積的分?jǐn)偂?我們認(rèn)為， 鼓樓區(qū)法院的做法是符合法理的，雖然地下停車位理論上可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體， 但只要沒有分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用權(quán)面積的份額， 它就不能夠作為一個(gè)獨(dú)立的建筑物而可以被開發(fā)商予以處分， 相反它只能依附于地上建筑物并歸屬于小區(qū)的全體業(yè)主。該判決對(duì)目前有關(guān)小區(qū)地下停車位糾紛的解決，不無積極意義。3 、 樓房首層架空層停車位所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。 在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理

17、法律制度下， 首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的， 不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額， 其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物（面積），也是住宅房屋單元的從物。故關(guān)于樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形是一樣的，此處不再贅述。4 、 樓房屋頂平臺(tái)停車位所謂樓房屋頂平臺(tái)停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。我們認(rèn)為對(duì)屋頂平臺(tái)的利用更多的是用它的空間， 而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人， 而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有， 也因此對(duì)于該空間的 利用如設(shè)置停車位等權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于建筑物的全體區(qū)分所有人。 同理開發(fā)商和物業(yè) 公司都無權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置

18、停車位， 而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意 之后才可。當(dāng)然如果物業(yè)公司提供看管服務(wù)，也可以收取一定的看管費(fèi)用。綜上我們針對(duì)小區(qū)停車位各種不同的形式， 分析了其各自產(chǎn)權(quán)的歸屬情況。 也只有對(duì)停車位的類型作出區(qū)分， 才能夠解釋清楚其產(chǎn)權(quán)歸屬的法理依據(jù)。 同時(shí)對(duì)其中的某一類停車位， 我們也不能夠一概而論， 而必須依據(jù)公平原則， 考慮停車位的容積率是否已納入整個(gè)土地使用權(quán)面積， 考慮停車位的建設(shè)成本是否已納入商品房的成本， 并以此來最終確定小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。 前不久十屆全國(guó)人大剛剛完成對(duì)憲法的修訂， 進(jìn)一步明確了 “公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯” 的憲政精神。作為下位法的民法（包括物權(quán)法）當(dāng)然有理

19、由、有義務(wù)貫徹上位法的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)，小區(qū)停車位雖不甚起眼，但涉及面廣，且日益緊俏，故其產(chǎn)權(quán)歸屬問題必須由法律規(guī)范來予以明確。我們也相信，即將出臺(tái)的物權(quán)法會(huì)給這場(chǎng)持續(xù)已久的“車位之爭(zhēng)”劃上一個(gè)休止符。三、北京勞賽德律師事務(wù)所不一樣的法律觀點(diǎn)1 、地下車庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑物，有獨(dú)立價(jià)值配套設(shè)施與主建筑之間的關(guān)系多種多樣： 有房屋與花園土地之間的平等關(guān)系， 有房屋與水電設(shè)施之間的主從關(guān)系，也有房屋與會(huì)所之間的主次關(guān)系。在法律上，認(rèn)定物與物之間的關(guān)系類型與性質(zhì)主要審查其實(shí)質(zhì)關(guān)系，而其名義則不是根本。按照社區(qū)規(guī)劃， 我們習(xí)慣將地下車庫(kù)稱為配套設(shè)施， 是為小區(qū)房屋的居住目的而建設(shè)的， 但是地下車庫(kù)絕非一套房

20、屋之必須， 如現(xiàn)代城市之于水電、 高層樓宇之于電梯。 地下車庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑物， 與房屋是主次關(guān)系， 而不是法律上的主物與從物關(guān)系。 在法律上地下車庫(kù)是一個(gè)獨(dú)立存在的有獨(dú)立價(jià)值的物， 在房屋買賣合同中如無特別的約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的法律效力。2 、地下車庫(kù)與空間權(quán)無關(guān)通常認(rèn)為空間利用權(quán)（空間所有權(quán)和土地所有權(quán)相伴存在，因我國(guó)城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家， 故不談空間所有權(quán)） 是指對(duì)土地地表上下的一定空間的利用權(quán)，但是不包括建筑物內(nèi)的空間， 即房屋所有權(quán)。 在小區(qū)中， 空間權(quán)存在于樓宇屋面之上、 露天道路、 庭院之下， 以及無地下建筑物土地之下及有地下建筑物的建筑物底板之下。 此外空

21、間利用權(quán)是基于土地使用權(quán)而產(chǎn)生并取得的， 在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地使用權(quán)只有在小區(qū)竣工房屋交付之后才能開始被轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人， 購(gòu)房人只有在取得土地使用權(quán)時(shí)才開始享有空間利用權(quán)， 而地下車庫(kù)一般在房屋竣工交付前已建造完成。因此不存在侵犯業(yè)主空間利用權(quán)的可能。3 、地下車庫(kù)的所有權(quán)在未轉(zhuǎn)讓前屬于發(fā)展商地下車庫(kù)正如地上房屋一樣，都是發(fā)展商經(jīng)過投資建造形成的，不同的只是存置于地上與地下。因此，地下房屋（即地下車庫(kù)）與地上的房屋一樣存在所有權(quán)，所有權(quán)在未轉(zhuǎn)讓前都屬于項(xiàng)目的投資人，即屬于發(fā)展商。4、發(fā)展商對(duì)地下車庫(kù)的權(quán)利是有限制的4.1 、在銷售過程中雙方有不同形式的約定則應(yīng)遵守約定。在開發(fā)商銷售房屋時(shí)，如在

22、合同中約定保證該購(gòu)房人有承租、購(gòu)買車位的權(quán)利，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)采取合理的方式向該購(gòu)房人提供承租或購(gòu)買車位的機(jī)會(huì)。 但如果開發(fā)商提供了可承租或可購(gòu)買的車位，業(yè)主長(zhǎng)期既不租也不買，讓車位長(zhǎng)期空置，就可以根據(jù)合同法第 62 條的規(guī)定，經(jīng)過一段合理的時(shí)間后？（在合同中沒有對(duì)履行這一義務(wù)的期限作明確約定的前提下） ， 則視為開發(fā)商已經(jīng)履行了義務(wù)，而業(yè)主放棄了自己的權(quán)利。4.2 、開發(fā)商出租、出售車位的價(jià)格不能明顯高于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)雖然雙方在訂立房屋買賣合同時(shí)對(duì)車位的價(jià)格并無約定， 但是可以推定雙方的真實(shí)意思是與市場(chǎng)水平相當(dāng)?shù)膬r(jià)格。 依照誠(chéng)實(shí)信用原則與公平原則， 開發(fā)商不能利用自己的優(yōu)勢(shì)地位對(duì)自然壟斷性商品制定過高

23、的價(jià)格。4.3 、遵守小區(qū)合法、公平的管理規(guī)則開發(fā)商作為車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)人， 是小區(qū)產(chǎn)權(quán)人之一， 應(yīng)當(dāng)遵守社區(qū)的公共規(guī)約及相應(yīng)的管理規(guī)則。但是小區(qū)管理人或產(chǎn)權(quán)人大會(huì)也不能肆意制定旨在限制甚至剝奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)則，也不能制定明顯有利于一部分產(chǎn)權(quán)人而不利于開發(fā)商的不平等的規(guī)則?？偠灾^(qū)地下車庫(kù)雖然是社區(qū)配套設(shè)施之一， 但是它的性質(zhì)、 地位與地上房屋相當(dāng)，開發(fā)商在一般情況下作為車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)人享有與房屋主業(yè)相等的所有權(quán)，在某些情形下開發(fā)商對(duì)車庫(kù)的權(quán)利又有所限制，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)合理行使自己的權(quán)利，并同時(shí)保障業(yè)主的權(quán)利。只有明確了這一點(diǎn)，才能在平等、公平的原則下進(jìn)行車位的后續(xù)管理。四、車庫(kù)開發(fā)成本高開發(fā)商喜售不喜

24、租1 、開發(fā)商的態(tài)度根源據(jù)了解目前小區(qū)停車位一般有三種，一是按規(guī)劃規(guī)定修建一定比例的露天停車場(chǎng)，對(duì)這種露天停車場(chǎng)，開發(fā)商不能銷售只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，為了協(xié)調(diào)小區(qū)容積率、綠化率， 不得不犧牲一定的土地面積， 或在園林綠化上下工夫， 核算下來成本不低；另一種是地下停車庫(kù)，為使空間更大，必須增大柱間距，因此柱和梁隨之增大，鋼筋、 水泥用量增多、 規(guī)格提高， 上下層要做防水層， 消防、 通風(fēng)的要求也更高，20-30 平方米 /個(gè)，市場(chǎng)售價(jià)在 10 15 萬元之間。 如果將這些車位進(jìn)行出租， 假設(shè)政府定價(jià)的為 250 元月 / 個(gè)車位（室內(nèi) ）出租，10 年才回收 3 萬元，也就是說假如車位出租，發(fā)展商最快也要30 多年才能收回成本。這樣清楚的一筆賬擺在面前，開發(fā)商們自然不愿意出租車位。2、買車位要交多少稅費(fèi)？2.1 、物業(yè)維修基金：一般在建設(shè)銀行上海各分行專門窗口辦理，費(fèi)用為*元x3% x建筑面積。2.2 、印花稅和契稅：在房屋所在地區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理。印花稅*元，契稅為車位總價(jià)的 3 （不享受住宅1.5 的優(yōu)惠稅率）。辦理手續(xù)時(shí)，合同、身份證、 購(gòu)車位發(fā)票都要復(fù)印件， 業(yè)主可事先復(fù)印好， 免得現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)付費(fèi)復(fù)印。2.3 、車位交易登記費(fèi)：在房屋所在地區(qū)縣房地