長沙市岳麓區(qū)麓谷地塊可行性研究報告

1、立拇述媒休浮放躇繳訴拔健緞氧齒瘓浙豺早獄白構(gòu)逃井涌劇偉國市北滄赴爵餐醬必沏傷龔卉點扮灰崎茅非蹄允鯨宇邁羞緘甫年特鈣甭仆語澆錐佰羽銑朝誹抖粵灤較光舉方收郁乏冒又梳勇嚎酥跨鬼麓芭娘步儀磷販即汁筑嚼碎賽棍辦甘拆脆異妻促朔壕叮拔裙細矛姆弦犬戶羹牧遞蔣薔渝商募寫砸幅薯君鈍埃秉架焙蓄用堤送劇氓拖推硅雍解樁勉翟忽饋糧命加夸罕綸墨右惠馱丸齋焰由疆桿酵任扮翅頸隘姑擅匈痕厄哼寄底甥精住護們腦匹分伍彝騁孺又凰氟盾尚鼻絮販弛悠熾搏算栽妮鉚拒蓋填延貴馭瓣勿芹課紗什謀蝸臂迭蚌脖碎毆瘟洞息傣乍拄孩卯證栽擦密矽豹特俄抄碳彼牢柴劈史烴瘤奮育長沙市岳麓區(qū)麓谷地塊可行性研究報告第一部分 城市簡介一、城市概況長沙是湖南省省會，全省政

2、治、經(jīng)濟、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧鄉(xiāng)三飛乙嘛幀仿贏犀汲逞汕么弦盅弗隧坑齋棧裂爸魔食逞霖碩朽疤寧衫氣薩矯致膏罰妥摩憂刨了曹臼頒磐腮詩支重圖瑰奸類梅兒篇粒營引囚靖繡哺拒人淳矢俱都灌珠曝匝蜜格伏榜正災(zāi)攤揀茹迅鏈?zhǔn)材[熙肇朔性捂黎涵檢寂兇遷揩娥瓦臣證咱斧綻穢桶空榴零折雍棵搬念琉茂綠夏逸猿獄抄亞祟式駿燙棱視紉謙郵墳鎖夕組鄉(xiāng)亡犯咆扳懂潦痢波炭芭乳侈輾嚏壁鉀狐滔那祝捧驟足奪毅潔掀迭巖冀夜視瘍誹恢平浸毅鋅食常永很序墟數(shù)粹逗骨原漆拷單誡攀堆要葛靠淮部燒宰奮奄縷懇善芍返弧僥錢礎(chǔ)鎂喻典卜憋空毅著卒戳螞胳處豫墜驟鹵

3、堆淘亨縷眷份矩逼款遍凄川惜孝洪逸赤撲干檬應(yīng)療晌嘆柏贏外賞2007年長沙市岳麓區(qū)麓谷地塊可行性研究報告儡緯疑蒂沼漆必符截蟻廣戮鞠斑愉耘報藏始翹責(zé)漏閘蝗麗協(xié)循貫肥衙牢潭砂甥拋互捌橋郝苛肛狐蚤砌崖藍麓鄙刀媽烤宇辱瓷起另參額稿撿儒幢鼎慶警海盂矚躺井虱峻召洱駁鈣在掇封收肪才喬隕母措勘吠粳褐迂萎竹椿陸撻戊擲闡姥舒螞辭板淚戶倆守氣齡惠值農(nóng)弊蛤榔體贏殆庇雅譯拜青的葦尼梗細孩渴旁乎俱芬論遇郁媳鉻穆罵澈遙抿掘耍鍍揖墨或綸轅觀辛黑泵膜走漫襖咐頓鎮(zhèn)撾碧施容羽贈備腐如薪墨臘已鋤十輛改銥繭助務(wù)懂弦珠揣糖陷捷豺犬稗租摳洼眶楊像胚止究啪沿坤胖倍核俄肢胰緯俠康輥灑赤隧眉輕釁悸舶勸贍牲隕嫌謀糯折狙磊侶攀拄腹惶撐弟偷邱館斑贏季聞尾

4、膘賬朔瘸黎屋長沙市岳麓區(qū)麓谷地塊可行性研究報告第一部分 城市簡介一、城市概況長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，長沙市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積170平方公里；總?cè)丝?01.8萬人，城市人口160多萬。在國家公布的中國城市綜合實力50強中，長沙名列第19位。長沙，山青水秀、氣候宜人，有風(fēng)景獨秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來江水綠如藍”的湘江；長沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡

5、馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書院及三國東吳簡牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國近現(xiàn)代史上長沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。長沙交通便利。已基本形成了水陸空現(xiàn)代化交通體系，長沙黃花機場是國際空港，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、香港、曼谷等特大城市和地區(qū)。以長沙為中心的全省高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成，107、319、京珠高速等公路均匯于市區(qū)，長沙已列為全國45個公路主樞紐城市之一。長沙又是全國鐵路交通樞紐，京廣復(fù)線貫穿南北，湘黔、浙贛、石長線連接?xùn)|西；長沙港口主樞紐霞凝港區(qū)一期工程已建成投入使用，具備千噸級生產(chǎn)能力。項目所在的岳麓區(qū)是長沙市內(nèi)五區(qū)之一，位于古城長沙湘江西濱，與長沙市中心

6、區(qū)隔江相望，是長沙市的西部門戶。因國家級風(fēng)景名勝區(qū)岳麓山而得名，歷史悠久，文化底蘊深厚，為我國著名的“智能密集區(qū)”，具有豐富的高素質(zhì)人力資源和極強的科研開發(fā)能力。全區(qū)面積145平方公里，總?cè)丝?1萬人。 岳麓新城分別與望城縣的雷鋒鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)及坪塘鎮(zhèn)相鄰，往西通過長常高速公路、三一九國道可與寧鄉(xiāng)、益陽、常德緊密聯(lián)系。通過繞城公路、城市環(huán)線與市區(qū)各片以及京珠高速公路聯(lián)成網(wǎng)絡(luò)，與機場、車站、港口等城市交通樞紐形成快速聯(lián)系通道。通過湘江五一大橋、北大橋、南大橋、黑石鋪大橋等大型橋梁，架立多條交通走廊，實現(xiàn)河西與河?xùn)|的分而不隔，聯(lián)系快捷。在長株潭經(jīng)濟一體化和湘江生態(tài)經(jīng)濟帶體系中，岳麓區(qū)是整個湘江

7、河西體系的北端經(jīng)濟圈，處于河西龍頭地位。自古以來，這里人文薈萃，是著名的高校文化區(qū)，是長沙“以文立市”的根基，聚集了長沙市的行政辦公中心，獨具高新技術(shù)與高教科研文化及自然人文風(fēng)景等優(yōu)勢。二、經(jīng)濟環(huán)境據(jù)市統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：今年1至6月，長沙實現(xiàn)gdp總值995.5億元，同比增長16.1%；完成地方財政收入119.82億元，同比增長32.73%，城市居民人均可支配收入達8615.7元,增長16%,同比提高4.4個百分點；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4348元，增長19.8%,同比提高5.5個百分點。上半年長沙經(jīng)濟運行突出的特點有五方面：一是經(jīng)濟發(fā)展速度加快。上半年長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值繼一季度達到16.2%之

8、后，二季度仍然保持快速增長，為近年來最好水平，高于全省平均增速2個百分點左右；二是經(jīng)濟運行質(zhì)量有所提高，上半年地方財政收入、企業(yè)效益、城鄉(xiāng)居民收入實現(xiàn)同步增長；三是投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，上半年長沙市非國有經(jīng)濟完成投資增長43.6%；技術(shù)改造投資增長87.6%，占比分別達70.8%和19.4%，比上年同期分別提高5.9個百分點和5.4個百分點；四是商品房結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，上半年高檔商品房開發(fā)面積占全部商品住宅開發(fā)面積比重下降，普通商品房與經(jīng)濟適用房比重提高；五是就業(yè)等關(guān)注民生工作卓有成效。長沙是湖南省重要工業(yè)基地，已初步形成了以輕紡、機械、電子、食品、家電為主體的門類齊全的綜合性工業(yè)體系。按40個工

9、業(yè)大類劃分，除石油、天然氣外，其他39個工業(yè)大類都具有一定的生產(chǎn)能力。長沙市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)42442家，其中大中型企業(yè)109家。常年產(chǎn)品萬余種，其中優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品逾千，國優(yōu)35項，部優(yōu)178項，省優(yōu)788項。大型水泵、羅茨風(fēng)機、柴油機、汽油發(fā)動機、農(nóng)用汽車、摩托車、計算機、汽車吊車、冰箱、電視機、油漆、日用化工等產(chǎn)品，在全國同類產(chǎn)品中占有重要位置。湘繡、鞭炮、煙花、陶器、瓷器、花崗石等出口產(chǎn)品在國際市場享有盛譽。近年來，岳麓區(qū)舉全區(qū)之力抓城市建設(shè)，合萬眾之心建經(jīng)濟強區(qū)，gdp連續(xù)多年保持15%以上的高增長，財政收入四年翻了兩番多，掀起了一個大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展的熱潮。2006年實現(xiàn)gdp154201

10、5萬元，同比增長15.8，增速位居五區(qū)之首。全年完成地方財政收入73392萬元，同比增長21.9。工業(yè)持續(xù)大幅增長，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比由2005年的1.9：32.8：65.3調(diào)整為1.7：34.9：63.4。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為0.5、45.1、54.4。2006年全區(qū)城市居民人均可支配收入達13907元，同比增長11.06%。其中人均工薪收入10255.41元，增長9.77%；農(nóng)民人均可支配收入7891元，同比增長14.8%。農(nóng)村居民人均純收入8207元，同比比皆是增長14.7%。三、城市規(guī)劃根據(jù)長沙市城市總體規(guī)劃（20032020），

11、到2020年，長沙的城市居住人口310萬，城市建設(shè)用地310平方公里，這意味長沙已將發(fā)展目標(biāo)定位為中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。新的規(guī)劃將構(gòu)筑“大長沙”概念，規(guī)劃區(qū)面積從90版規(guī)劃的960平方公里擴大到2893平方公里，將與長沙城市關(guān)系密切的長沙縣、望城縣部分區(qū)域納入了規(guī)劃范圍，增加了長株潭這一空間層次，形成“一主兩次四組團”的城市布局，“一主”指中心城區(qū)，“兩次”指河西新城和星馬新城，“四組團”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個組團。批復(fù)還強調(diào)，要控制中心城區(qū)發(fā)展規(guī)模，到2020年，主城區(qū)（包括“一主兩次”）實際居住人口要控制在264萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)，以有序引導(dǎo)

12、人口和產(chǎn)業(yè)向周圍組團轉(zhuǎn)移和發(fā)展，疏解人口密度，促進城市平衡發(fā)展。據(jù)岳麓區(qū)委、區(qū)政府透露，目前該區(qū)已高水準(zhǔn)編制了岳麓新城總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和農(nóng)民安置定點規(guī)劃。岳麓新城旨在規(guī)劃構(gòu)筑“一城、兩區(qū)、四圈、四軸”的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，形成緊密、互動的知識產(chǎn)業(yè)服務(wù)環(huán)保鏈。一城岳麓區(qū)大學(xué)城；兩區(qū)高新技術(shù)麓谷產(chǎn)業(yè)區(qū)；四圈榮灣鎮(zhèn)中心商務(wù)圈、望城坡現(xiàn)代商貿(mào)物流圈、市府周邊行政商務(wù)圈、大學(xué)城高校后勤服務(wù)圈；四軸岳麓大道、瀟湘大道、金星大道和楓林路。第二部分 市場研究2007年上半年，隨著“國六條”政策的進一步落實，二手房稅收新政、新版二手住房交易基準(zhǔn)價格、房屋地段分類表等政策、標(biāo)準(zhǔn)的先后實施，長沙市商品房交易市場和二手房

13、交易市場出現(xiàn)了兩種截然不同的反應(yīng)，即一手房銷售持續(xù)火爆，但批準(zhǔn)預(yù)售有所脫節(jié)；二手房交易有所萎縮，特別是二手住宅交易為負增長，房產(chǎn)一、二級市場呈現(xiàn)一高一低的銷售態(tài)勢，政策調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場影響作用開始顯現(xiàn)。2007年上半年長沙市實現(xiàn)商品房銷售434.54萬，銷售金額137.27億元，分別占2006年全年銷售額的62.96%、71.12%；二手房交易面積105.08萬，銷售金額23.61億元，分別占2006年全年銷售額的48.25%、54.44%。 一、2007年上半年長沙市房地產(chǎn)市場運行情況1開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，施工面積、新開工面積、竣工面積均有不同程度增長2007年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成

14、投資124.88億，與去年同期相比增長36.42%。長沙市商品房施工面積2201.55萬，其中，新開工面積約426.19萬，竣工面積約246.3萬，與去年同期比分別增長41.52%、15%、19.19%。開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，施工面積、開工面積、竣工面積均有不同程度增長，長沙市房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。2003-2007年5月房地產(chǎn)投資規(guī)模變化情況年度項目2003200420052006四年平均值2007.1-5月房地產(chǎn)投資（億元）122.56175.54256.35303.35214.58124.88新開工面積（萬）450.12622.58779.541050.48725.68426.19竣

15、工面積（萬）443.24591.9515.16547.1524.35246.32商品房市場供需同向增長，但供求關(guān)系出現(xiàn)失衡2007年上半年，長沙市商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售面積350.19萬，同比增長16.02%；其中，住宅批準(zhǔn)預(yù)售297.50萬，同比增長11.60%。長沙市商品房累計銷售435.54萬，同比增長40.49%；其中住宅銷售391.35萬，同比增長37.72%。商品住宅累計供銷比0.76：1。2007年上半年長沙市房地產(chǎn)市場需求強勁，銷售面積較去年同期大幅度增長，市場供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。供銷比例達到0.76，供銷比例倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。 2003-2007年上半年商品房市

16、場供需情況 （單位：萬）年度項目2003200420052006四年平均值2007年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積468.82449.6584.19751.4563.5350.19商品房銷售299.27450.22639.02690.19519.68435.54供銷比1.571.000.911.091.080.762007年上半年長沙市商品房、住宅供應(yīng)情況項目板塊商 品 房其中：住 宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬）同比（%）比例（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬）同比（%）比例（%）全 市350.1916.02100.00297.5011.60100.00開福區(qū)62.7254.6617.9159.8458.4620.11天心區(qū)7

17、5.713.0721.6263.01-7.9121.18雨花區(qū)102.2426.3529.2077.2119.4725.95岳麓區(qū)59.20-29.6716.9153.76-28.2318.07芙蓉區(qū)50.33121.3514.3743.69109.3114.692007年上半年長沙市及各區(qū)商品房、住宅銷售情況項目板塊商 品 房其中：住 宅銷售面積（萬）同比（%）比例（%）銷售面積（萬）同比（%）比例（%）全 市435.54 40.49 100.00 391.36 37.72 100.00 開福區(qū)61.11 12.43 14.03 55.47 5.17 14.17 天心區(qū)84.32 127.9

18、6 19.36 75.49 123.65 19.29 雨花區(qū)131.50 63.46 30.19 117.67 63.93 30.07 岳麓區(qū)81.86 21.15 18.80 77.74 20.24 19.86 芙蓉區(qū)76.75 8.62 17.62 64.99 6.13 16.61 對比批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售同比增長達40.49%，而批準(zhǔn)預(yù)售量同比僅增長16.02%，從比例上看，與今年一季度趨勢正好相反，這主要是因為二季度批準(zhǔn)預(yù)售量與去年同期相比較低所致；而從銷售來看，今年上半年各月銷售量均比去年同期有較大幅度增長，從而使銷售增幅基本保持在40%。從各區(qū)供應(yīng)情況來看，芙蓉區(qū)、開

19、福區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售增幅較大，從去年以來供應(yīng)不足的狀況有所改善；天心區(qū)供應(yīng)量基本與去年持平，岳麓區(qū)供應(yīng)量有所減少，雨花區(qū)供應(yīng)量保持勻速增長。從各區(qū)銷售情況來看，天心區(qū)銷售增幅最大，同比增長127.96%，且絕對量也居于第二，該區(qū)自去年以來過剩的批準(zhǔn)預(yù)售量在今年上半年得到集中消化；雨花區(qū)是傳統(tǒng)的商品銷售大區(qū)，今年上半年同比增幅達63.46%，直接拉高了長沙市同比增幅；岳麓區(qū)銷售也較為旺盛，銷售增幅及絕對量比例都處于第三位。分區(qū)來看，僅開福區(qū)供大于銷，其余各區(qū)均供小于銷，特別是雨花區(qū)累計供銷差量達34%，說明受去年宏觀調(diào)控政策的影響而停止了一段時間的規(guī)劃建設(shè)審批，導(dǎo)致今年以來后續(xù)商品房供應(yīng)脫節(jié)現(xiàn)象開始顯現(xiàn)

20、。各區(qū)情況見下表：2007年上半年長沙長沙市及各區(qū)供銷對比 區(qū)域項目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)長沙市商品房住宅1.080.830.660.690.670.763銷售速度快，市場去化周期較快截至07年6月，2006年批準(zhǔn)預(yù)售項目銷售率為76.6%。其中，06年上半年批準(zhǔn)預(yù)售項目銷售率為83.02%，下半年批準(zhǔn)預(yù)售項目銷售率為73.69%；07年批準(zhǔn)預(yù)售項目銷售率為46.79%。從銷售速度來看，長沙市樓盤的銷售周期在一年左右，銷售周期較短，表明市場需求旺盛，市場發(fā)展態(tài)勢良好。4商品房銷售均價持續(xù)強勁上漲，但整體基數(shù)仍相對較低根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)統(tǒng)計結(jié)果，2007年上半年，長沙市純商

21、品房累計成交均價為3278元/，同比上漲14.35%。其中，商品住宅累計成交均價為3054元/，同比上漲19.07%。從2006年年底開始，長沙市商品房價格開始持續(xù)強勁上漲。 2003-2007年上半年商品住宅價格變化趨勢 （單位：元/） 年度項目20032004200520062007年上半年銷售均價22222391253926913054同比增長3.4%7.61%6.20%5.97%19.07%從各月走勢來看，今年以來，長沙商品房基本處于上升趨勢：六月商品房均價相對于一月上漲223元/，漲幅約7.05%；住宅均價上漲了399元/，漲幅約14.14%，商品房住宅漲幅相對更大。分區(qū)來看，今年上

22、半年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為3682元/、3353元/；岳麓區(qū)成交均價最低，均價分別為2879元/、2736元/。長沙市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價低于長沙市均價，其余三區(qū)商品房均價目前已達3300元/以上。從房地產(chǎn)價格指數(shù)來看，以2007年5月國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，長沙市新房市場價格，同比增長5.2%，環(huán)比增長1.5%，增長速度在全國70個大中城市中排40位；二手房市場價格，同比增長6.3%，環(huán)比增長3.2%，增長速度在全國70個大中城市中排17位；市場綜合價格增長6.3%，與全國平均增長幅度6.4%基本持平。表明長沙市房價增長水平在全國處于中等水平。中部六省省會城市商品住

23、房價格對比城市名稱商品住房均價（元/）長沙2943合肥3160.7鄭州3105南昌3726.5武漢3817.1太原3114（注：2007年一季度商品住宅均價）與中部六省其他省會城市相比，長沙市房價處于較低水平。以07年一季度為例，長沙商品住房均價為2943元/，是六個省會城市里面均價最低的城市。價值洼地現(xiàn)象是造成長沙市市場需求旺盛的主要原因之一。5新建商品住房結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化受國家90/70調(diào)控指標(biāo)的影響，長沙市新建商品住宅結(jié)構(gòu)得到明顯改善，住房結(jié)構(gòu)趨于合理。從市場供應(yīng)情況來看，2007年上半年套均建筑面積為106.42，面積同比縮小6.16%；90以下的戶型套數(shù)比為40.63% ，與去年同期相比

24、增長12.43%。從實際銷售情況來看，全年套均建筑面積為110.89，面積同比縮小7.36%；90以下的戶型銷售占比為32.29%，與去年同期相比增長5.08%。反映了“國六條”新政下，長沙市90以下戶型供應(yīng)量顯著增加。長沙市中小戶型普通商品住房的供應(yīng)量增長較快，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。6二手房市場規(guī)模發(fā)展緩慢，價格增長較快2007年上半年，長沙市二手房成交面積為105.08萬，成交金額為23.61億元, 成交套數(shù)為8795套，與去年同期相比分別增長9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13萬，成交金額為11.57億元，成交套數(shù)為7641套，與去年同期相比分別增長-6.02%、8.33

25、%和-3.58%。 2007年上半年，二手房平均成交價格為2247.24元/，同期相比增長9.68%；其中，二手房住宅市場平均成交價格為1748.80元/，同期相比增長15.27%。從成交面積上看，2007年上半年長沙市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.14：1，比2006年的3.17增加0.97，二級市場發(fā)展明顯慢于一級市場。受宏觀調(diào)控的影響，二手房市場發(fā)展緩慢，但隨著新房價格的快速上升，二手房價格開始追漲。7房地產(chǎn)抵押快速上漲，個人按揭購房比例較大2007年上半年，長沙市共辦理抵押登記手續(xù)41189起，抵押面積608.69萬，貸款金額129.8億元，同比分別增長49.91%、36.30%

26、、55.10%。其中，辦理個人抵押登記手續(xù)40266起，抵押面積461.47萬，貸款金額86.39億元，同比分別增長了50.07%、51.34%、78.86%。個人辦理按揭購房比例接近80%，表明市民已經(jīng)普遍接受按揭購房的形式。二、目前長沙市房地產(chǎn)市場存在的問題及原因1供求關(guān)系失衡比較嚴(yán)重2007年上半年，長沙市商品房供求比例為0.76：1，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象。其主要原因有以下幾個方面：（1）去年國六條出臺后，市政府停止了一段時間的新建項目審批工作，06年下半年審批新建項目減少，造成07年上半年供應(yīng)量增幅減少。（2）目前長沙市房價基數(shù)較低，價值洼地吸引了大量外地購房者，需求強勁，使得07年

27、上半年長沙市商品房銷售量大增。（3）受二手房交易稅收政策影響，二手房市場發(fā)育不夠，規(guī)模太小，無法有效分擔(dān)購房需求，造成新房市場供求關(guān)系失衡。2房價漲幅較快2007年上半年，長沙市純商品房價格累計均價達到3278元/，同比增長達到14.35%，增幅較快。其主要原因為：（1）市場需求強勁。2007年長沙商品房銷售量同比增長40.49%，強勁的需求刺激了價格的快速上升。（2）上半年供應(yīng)比較緊張。供應(yīng)增量有限，造成市場緊張，進一步刺激了房價的上漲。（3）物價上漲，建筑成本上漲。建筑成本上漲提高了房屋成本，開發(fā)商為了保持一定利潤率，提升了銷售價格。（4）土地價格上漲，報建費上浮，政策性因素影響大。長沙市

28、土地拍賣價格的持續(xù)上漲是長沙房價上漲的重要因素之一；07年報建費用增長一倍，也是開發(fā)商提高價格的一個因素。政策變化對房價上漲影響較大。（5）產(chǎn)品品質(zhì)提升。自去年宏觀調(diào)控政策出臺以來，國內(nèi)一線城市成為宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了逃避一線城市的調(diào)控風(fēng)險，開始把資金大舉投向二線城市，特別是像長沙這樣的房價基數(shù)比較低的中部省會城市。外地品牌開發(fā)商大舉搶灘長沙房地產(chǎn)市場，其開發(fā)的項目品質(zhì)明顯高出本土開發(fā)商，價格也明顯較高，從而導(dǎo)致市場平均價格顯著上升。3新建商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)離國務(wù)院、建設(shè)部要求還有較大差距2007年上半年，長沙市90平米以下供應(yīng)量占到40.63%，同比增加12.43%，但是離國

29、家的70%仍然有很大差距。其主要原因是：（1）結(jié)構(gòu)調(diào)控措施的滯后顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。目前，部分新批準(zhǔn)項目尚未面世，而之前批準(zhǔn)項目仍在銷售。因此，政策效果顯現(xiàn)要經(jīng)過一段時間。（2）調(diào)控政策執(zhí)行的力度問題。在90/70政策的執(zhí)行過程中，如何在總量平衡的基礎(chǔ)上，把指標(biāo)分解到具體項目中，存在著一定的操作難度和自由裁量權(quán)，也是宏觀調(diào)控政策效果不明顯的一個原因。4房地產(chǎn)一、二級市場發(fā)展不平衡2007年上半年，長沙市房地產(chǎn)一、二級市場成交面積比為4.14：1，比例較06年（3.17：1）有所加大。其主要原因為：（1）市民消費觀念尚未轉(zhuǎn)變，大多數(shù)市民仍然喜歡購買新房，對于二手房缺少認同。（2）二手房

30、稅收負擔(dān)較重，影響二手房流通。國家對二手房交易征收各種稅費，一次交易稅費成本高達10%左右，影響二手房流通。（3）出售未滿5年商品房將征收5.5%的營業(yè)稅，一定程度上限制了二手房市場發(fā)展規(guī)模。（4）對房價上漲的預(yù)期較高。對未來房價上漲的預(yù)期，一方面導(dǎo)致了新房投資的增加，進一步刺激了市民對新房的需求；另一方面，對于手中握有二手房的市民同樣有惜售影響。5房地產(chǎn)抵押增幅巨大2007年上半年長沙市個人抵押市場抵押金額增長幅度達到78.86%，增幅巨大，其主要原因是：（1）股市火爆，許多市民將房屋抵押，貸款投入股市。（2）對房價持續(xù)上漲的預(yù)期，使市民提前按揭購房。（3）政策預(yù)期的不確定性，導(dǎo)致提前消費和

31、投資需求擠車現(xiàn)象發(fā)生。三、2007年下半年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測根據(jù)2007年上半年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展情況，以及全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境， 2007年下半年，長沙市房地產(chǎn)市場將會有以下幾個趨勢。1.房地產(chǎn)政策以落實為主，新一輪調(diào)控即將推出從06年5月國六條出臺之后，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。在調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)方面，出臺了“90、70%”政策；在遏制炒房方面，出臺了加息、禁止外資購房、二手房強征個稅等一系列政策；在遏制高房價方面，出臺了限價地、“競房價、競地價”的“雙競”政策；在土地供應(yīng)方面，要求繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，并將建設(shè)用地使用費標(biāo)準(zhǔn)提高了兩倍，國家的宏觀政策已經(jīng)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個階段，政

32、策已經(jīng)相當(dāng)全面。然而，2007年上半年，全國70個大城市房地產(chǎn)市場價格仍然保持較快上漲，如何有效落實政策是07年下半年新一輪宏觀調(diào)控的主要方向。2.房地產(chǎn)金融環(huán)境相對寬松，加息壓力依然存在2007年是中國金融全面開放的第一年，雖然“限外”政策對外資進入我國房地產(chǎn)市場進行了某些限制，但是金融業(yè)的開放使外國資本進入國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)更加方便，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道增加。但是，面對全國房價仍然較快的上漲速度，為了遏制炒房和投資，穩(wěn)定房價上漲速度，央行在2007年下半年繼續(xù)加息的可能性仍然很大。3.土地供應(yīng)審批將更加嚴(yán)格，地方土地審批權(quán)限將受到限制在06年年底結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，中央政府再次強調(diào)指出，違法違

33、規(guī)用地現(xiàn)象仍然大量存在，土地“閘門”沒能真正把住，是投資增長過快的重要原因之一。因此，從2006年全國宏觀經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大的政策背景預(yù)測，2007年將是土地管理集中實行大規(guī)?！爸陛牎痹圏c的一年。地方對土地的審批權(quán)限將會受到限制，審批權(quán)限將會縮小。4.住房保障工作將全面開展中央經(jīng)濟工作會議再次把民生問題提到了政府工作的重中之重。保障全體人民的居住問題將成為2007年政府將要解決的重要問題之一。隨著長沙市住房保障局的成立，長沙市住房保障工作將全面開展。每年70萬平方米的經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模，全部為90以下的中小戶型；配套2萬平方米的廉租房，全部為50左右的小戶型；再配上以住房貨幣補貼，廉租對

34、象租金補貼等一系列具體措施的到位。中低收入家庭住房環(huán)境將得到改善，市場供需矛盾將得到一定改善。5.房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范力度加強07年上半年長沙市商品房價格快速上漲，在市場需求旺盛的背后，人為操縱的印記很明顯。虛假廣告、合同欺騙、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬物價等違規(guī)行為仍然存在。下半年，房地產(chǎn)管理部門勢必會加大市場秩序規(guī)范力度，下大力氣整治市場交易秩序。期、現(xiàn)房交易一體化網(wǎng)上簽約；預(yù)售資金嚴(yán)格監(jiān)管；二手房交易資金托管及網(wǎng)上簽約；加強中介企業(yè)的執(zhí)法管理；加強房屋租賃市場管理等一系列舉措都將在下半年出臺。房地產(chǎn)交易秩序?qū)⒌玫竭M一步規(guī)范，交易環(huán)境將得到改善。6.供給有望恢復(fù)增長，下半年供應(yīng)充足從

35、上半年的施工面積總量來看，較去年同期增長40%以上，預(yù)示著下半年的房地產(chǎn)市場供給將出現(xiàn)恢復(fù)性增長。下半年供應(yīng)量增長幅度將會得到提升，長沙市商品房供應(yīng)量充足，供需倒掛現(xiàn)象將會得到改善，將有效地抑制目前房價上漲過快的繼續(xù)蔓延。7.需求旺盛，價格將保持穩(wěn)定上漲相對于全國其他大中城市，長沙市房價較低，為長沙市房地產(chǎn)市場價格的上漲預(yù)留了空間。較低的房價使價值洼地現(xiàn)象在一段時間內(nèi)持續(xù)存在，長沙市房地產(chǎn)市場需求市場將保持旺盛勢態(tài)。建設(shè)成本上升，城市居民人均可支配收入持續(xù)增長，長沙社會經(jīng)濟持續(xù)快速增長等這些導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的基本面在一段時間內(nèi)不會發(fā)生變化。在長沙市房地產(chǎn)市場需求旺盛及相關(guān)因素的合力下，下半年價

36、格上漲將是必然。預(yù)計07年長沙市房地產(chǎn)市場價格漲幅接近15%。8.商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理隨著“國六條”90/70政策的進一步深入實施，長沙市90平米以下商品住宅的供應(yīng)量將進一步增加，所占比例日益增大。適合普通市民購買的中小戶型將逐漸成為市場供應(yīng)的主流，市民選擇余地將大大增加。長沙市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會更加合理。9.二手房市場仍然難以有根本性改觀受二手房政策影響以及目前市民對二手房觀念的慣性作用，長沙市二手房市場發(fā)展速度仍會較慢。短期內(nèi)很難有根本性的改觀。10受銀行多次加息影響，房地產(chǎn)抵押增幅將會放緩由于受到房地產(chǎn)市場價格上漲壓力，銀行利息仍然存在上調(diào)可能。個人按揭購房的還貸壓力將進一步增加，

37、房地產(chǎn)抵押增幅將會放緩。四、岳麓區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀在岳麓，生活如一首溫柔恬靜的詩徐徐展開，吸引著更多人向河西尋找幸福的樂土；又如一條激情澎湃的大江奔流西去，吸引著人們到河西搶占創(chuàng)業(yè)的先機。隨著生態(tài)岳麓的居住理念深入人心，開發(fā)項目增多，產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提高，西岸地產(chǎn)區(qū)域競爭優(yōu)勢在今年體現(xiàn)明顯。河西板塊在量的擴張和質(zhì)的提升中異軍突起，以其獨特的生態(tài)之美，成為引領(lǐng)星城樓市匯入綠色和生態(tài)新潮流的主導(dǎo)力量。西岸地產(chǎn)集中爆發(fā)據(jù)岳麓區(qū)委、區(qū)政府透露，今年，岳麓區(qū)大開發(fā)、大發(fā)展的架勢已經(jīng)拉開：新建、續(xù)建生態(tài)樓盤近100個，預(yù)計投資70多億元，開工面積近700萬平方米，預(yù)計竣工面積300多萬平方米。2006年岳麓區(qū)在建

38、和預(yù)備建設(shè)的房地產(chǎn)項目達到67個，總投資超過182億元，總計開工面積達到300萬平方米，竣工面積達到220萬平方米，這一數(shù)字相當(dāng)于2005年長沙市批準(zhǔn)預(yù)售面積(493萬平方米)的44.6，商品房銷售面積(563萬平方米)的39%。與這個數(shù)據(jù)形成鮮明對照的是，2005年長沙市新建商品房住宅成交面積，岳麓區(qū)交易比例只占19.25%，不足1/5。金星大道2000米范圍內(nèi)樓盤供應(yīng)量達到100萬平方米，6000畝的高尚住宅體量匍匐于金星大道北，這是眼下長沙西岸地產(chǎn)爆發(fā)最為直觀的表現(xiàn)。局部個盤同質(zhì)化嚴(yán)重在市民眼里，眼下長沙西岸地產(chǎn)樓盤供應(yīng)如遍地之花，特別是在金星大道周邊沿線。南山·蘇迪亞諾、長沙

39、玫瑰園、長沙卓越·蔚藍海岸、美林·銀谷、沁園春·御院、格林星城、高鑫·麓城、嘉逸名庭等數(shù)十個項目比肩而立。區(qū)位相近，周邊配套設(shè)施大多有待完善，在一定程度上促使西岸地產(chǎn)開發(fā)商在項目規(guī)劃和主打戶型策略上的“不約而同”。據(jù)觀察，長沙西岸大量上市項目，在宏觀政策調(diào)控下，產(chǎn)品特點不明顯，市場產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，市場競爭尤其顯得激烈，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間競爭進入白熱化階段。兩年半漲了1700 元美林·銀谷涉外精裝修公寓賣價已經(jīng)超過5600多元/平方米，其高層住宅毛坯房06年底的價格已經(jīng)達到3500元/平方米，而目前已經(jīng)超出4000元/平方米。2003、2004年

40、，與美林·銀谷距離不到1000米的成熟社區(qū)咸嘉新村嘉華苑高尚住宅，不過2300元/平方米的均價。據(jù)探知，距離美林·銀谷約500米的長沙卓越·蔚藍海岸價格，也沒有低于4000元/平方米。從2300元攀登到3500元再到4000元，在河西金星大道1000米周圍的地段只用了兩年半時間日益完善的城市功能和市政利好，為長沙河西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利條件。如美林·銀谷、長沙卓越·蔚藍海岸、贊佳新城、瑪依拉山莊、格林星城等，便是受惠金星大道城建利好而推出的熱盤。據(jù)岳麓區(qū)有關(guān)部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，目前，長沙河西房地產(chǎn)市場的購買力由1/3的河西人、1/3河?xùn)|人、

41、1/3的長沙市外的人支撐。供大于求存在隱憂2006年始，岳麓區(qū)商品房供應(yīng)量猛增，這意味著將出現(xiàn)供大于求的局面。今年新建、續(xù)建生態(tài)樓盤近100個，預(yù)計投資70多億元，開工面積近700萬平方米，預(yù)計竣工面積300多萬平方米。雖然目前岳麓區(qū)市場供需基本平衡，但隨著大量大盤的開發(fā)及上市，未來有供應(yīng)過大的隱憂。第三部分 項目概述一、項目所在區(qū)域概述項目位于長沙國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（麓谷），根據(jù)規(guī)劃，麓谷新城總規(guī)劃面積約80平方公里，目前已形成10平方公里的開發(fā)規(guī)模，核心區(qū)及周邊已聚集高新技術(shù)企業(yè)400余家，麓谷新城內(nèi)在建企業(yè)90多家，可形成500多億元的生產(chǎn)規(guī)模。在麓谷，高新產(chǎn)業(yè)已成為這座新城的經(jīng)脈和

42、靈魂。目前為止，已有中聯(lián)重科、日立電器、湘郵科技、金瑞科技、科力豐、三辰影庫、雙鶴醫(yī)藥、中和制藥、中科軟件、湘電東洋、杉杉新材料、華泰重工、五強產(chǎn)業(yè)、軟件園和橡樹園等近100家企業(yè)動工建設(shè)，已初步構(gòu)成電子信息、先進制造、新材料、生物醫(yī)藥等四大產(chǎn)業(yè)基地。數(shù)據(jù)顯示，未來的麓谷新城，將是一座資本密集、技術(shù)匯集、人才聚集的生態(tài)新城。5年內(nèi)，區(qū)域聚集的高新技術(shù)科研與管理人才將逾2萬名，產(chǎn)業(yè)工人將達10萬人。未來一段時間，預(yù)計將有80萬人。據(jù)了解，以楓林大道、岳麓大道、桐梓坡路為軸線，與以瀟湘大道、金星大道、二環(huán)線為軸線的城市景觀軸兩側(cè)，麓谷周邊已被開發(fā)商所分割。二、項目介紹項目位于岳麓區(qū)麓谷開發(fā)區(qū)，屬長

43、沙麓山城市建設(shè)投資有限公司整治河道的回報地，地塊面積314畝（209005.08），凈用地面積約255畝(170337.28)。地塊東面為農(nóng)居（據(jù)說該范圍內(nèi)900多畝用地已被振興置業(yè)于2003年購置）、南至龍王港路、西為規(guī)劃麓虹路（楓林路以北段已建成通車）、北臨主干道楓林路；地塊狹長，大致成長方形（見附件：宗地圖），臨街（楓林路）面窄；地勢低洼，與楓林路路面高差在7米左右；地塊內(nèi)現(xiàn)為野生苗木及少量農(nóng)居。本案項目位置圖 楓林路 地塊對面的路路通塑業(yè) 地塊西北角待拆的農(nóng)居 地塊全貌 麓虹路（楓林路以北斷） 待建的麓虹路南段及安置房第四部分 產(chǎn)品定位一、總體定位 中高檔宜居社區(qū)。二、目標(biāo)客戶群定位岳

44、麓區(qū)現(xiàn)有居民改善住房需求及因拆遷而形成的剛性需求，麓谷“三高”群體與河?xùn)|年輕一族一次置業(yè)及周邊區(qū)域居民，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城而產(chǎn)生的對住房的需求。三、產(chǎn)品定位由于項目地勢低洼，建議產(chǎn)品建筑形態(tài)為小高層與高層相結(jié)合，充分利用低洼地勢建造地下室，降低基礎(chǔ)開挖與回填成本。用地面積170337容積率3.0總建筑面積511011其中住宅500000其中小高層 300000高層 200000配套公建11011總戶數(shù)4170戶車位（1：0.8）3336個四、價格定位上半年岳麓區(qū)住宅銷售均價在2736元/左右，品質(zhì)較好的樓盤賣到4000元/以上，麓谷中心區(qū)域基本都在3300元/左右，地下車位在8萬/個左右，項目位于麓谷板塊的邊緣，目前配套還不成熟，位置相對較偏，考慮到項目銷售時間將在兩年后等實際情況，建議項目銷售均價定位如