天津ABC新天地房地產(chǎn)前期成本估算報告

1、abc新天地 方 案 估 算 報 告xxxxxx市內(nèi)分部 2005-10-21abc新天地方案估算第一部分 新方案造價估算abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第一章 項目概況abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司項目簡介 abc新天地項目規(guī)劃范圍為：東至張自忠路，南靠承德道，西臨規(guī)劃中的合江路，北至赤峰道。 本地塊內(nèi)現(xiàn)有5座租界時期法式建筑，均為磚木結(jié)構(gòu)，多為坡屋頂，但在等級上有所不同，四坡頂?shù)腶座等級最高，兩坡頂?shù)腷、c、d座次之，平頂c座級別最低。本地塊內(nèi)還有若干簡易居民用房，規(guī)劃將其拆除。 按照方案規(guī)劃，新建后的abc新天地將以商業(yè)娛樂功能為主?？傮w風(fēng)格將保持原建筑物的風(fēng)格

2、，保留沿赤峰道一側(cè)的立面形式，建筑內(nèi)部將進(jìn)行不同程度合理的改造，方案中，abc新天地共分為9個單體，分別為a#i#，其中，a#、b#、c#、e#單體是在保持原建筑風(fēng)貌的前提下翻建，其余單體為新規(guī)劃設(shè)計建筑。abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司項目基本建筑形式項目基本建筑形式序號序號分類分類結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型層數(shù)層數(shù)電梯電梯建筑面積建筑面積地上地上地下地下數(shù)量數(shù)量地上地上地下地下小計小計a#改建框架2578.6 578.6 b#改建框架2720.5 720.5 c#改建框架31565.9 1565.9 d#新建框架2423.0 423.0 e#改

3、建框架21351.8 1351.8 f#新建框架612833.5 2833.5 g#新建框架4111727.8 3002027.8 h#新建框架31570.5 570.5 i#新建框架722374.8 2374.8 abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二章 編制依據(jù)及研究重點abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制依據(jù)天津abc項目概念設(shè)計（2005-9-21）天津abc項目概念設(shè)計任務(wù)書建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)天津市頒布各項有關(guān)政策規(guī)定天津市建筑工程預(yù)算基價（2004年）天津市設(shè)備安裝工程預(yù)算基價。天津市房屋修繕工程預(yù)算基價。天津市近期材料人工機(jī)械單價。天津市類似

4、項目相關(guān)數(shù)據(jù)abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制說明本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套費用、前期費用、建安成本、市政配套工程費用、不可預(yù)見費用。其中：室內(nèi)的建安成本分析及室外的景觀綠化工程是我們研究的重點，其他費用主要根據(jù)天津市各項政策規(guī)定、及我們掌握的當(dāng)前可操作的數(shù)據(jù)而定。建安成本中主要包括以下幾個部分：一、拆除工程費用二、加固工程費用三、新建土建費用四、新建安裝費用五、門窗及裝飾費用 說明：在設(shè)備及材料的選取上，價格基本為中檔水平。說明：在設(shè)備及材料的選取上，價格基本為中檔水平。abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之一：拆除加固工程拆除工程：拆除工

5、程：編制依據(jù)：天津市修繕定額結(jié)合市場行情。取 費：本估算中計取費用為54萬，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式進(jìn)行施工，此部分費用可以不計取。加固部分：加固部分：編制依據(jù)：參照天津市類似項目數(shù)據(jù)（交通飯店、粵味鮮改造工程）取 費：本估算中加固部分取費為180萬元，每平方米 加固建筑面積為300元。（主要參照交通飯店改造工程）工藝簡介：為保持原立面墻在施工過程中的穩(wěn)定性，防止開裂，在拆除前用鋼型材進(jìn)行垂直穩(wěn)定，水平斜向支護(hù)，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)施工過程中，采用植筋措施，與原立面墻進(jìn)行水平連接。abc新天地方案估算xxxxx工程咨詢有限公司研究重點之二：空調(diào)的采購及安裝空調(diào)設(shè)備的方案考慮幾種方案，

6、按照項目運營的管理模式，可選擇中央空調(diào)，家庭戶式中央空調(diào)、單戶式分體空調(diào)。其中第二、三種方案造價相對較低，但對項目整體外檐景觀上比較難以把握。現(xiàn)比較了中央空調(diào)的兩種可選方案：方案一方案一方案二方案二 方案三方案三 單平造價(元/m2)總造價(萬元 )廠家單平造價(元/m2)總造價(萬元 )廠家單平造價(元/m2)總造價(萬元 )廠家進(jìn)口設(shè)備337.5420特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什377.6470特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什321.4 400特靈，約克，麥克維爾合資設(shè)備309.3385臺佳，開利，東原337.4420臺佳，開利，東原289.2 360臺佳，開利，東原國產(chǎn)設(shè)備269.133

7、5武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰297.3 370武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰255.2 318武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰工作模式采用風(fēng)冷模塊式冷水機(jī)組+熱網(wǎng)換熱，即根據(jù)單體建筑面積及布局，可分為四個獨立的空調(diào)冷源采用水冷螺桿式冷水機(jī)組+熱網(wǎng)換熱獨棟單獨機(jī)組優(yōu)點造價較低，可根據(jù)每一個房間的使用情況運行調(diào)節(jié)，串音少，運行節(jié)能，噪音小，氣流組織好，舒適性好。綜合運行管理方便，易于調(diào)節(jié)。造價較低，可根據(jù)每一個房間的使用情況運行調(diào)節(jié)，運行節(jié)能。缺點綜合運行管理不便。冷卻塔放在室外地面或屋面，噪音及飄水可能產(chǎn)生擾民問題，且需要獨立的制冷機(jī)房，占用空間大。整體外觀不理想，綜合運行管理不便。ab

8、c新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之三：外檐裝飾工程外檐裝飾主要包括玻璃幕、新建建筑外墻、外檐窗、保留建筑外墻色漿外檐裝飾主要包括玻璃幕、新建建筑外墻、外檐窗、保留建筑外墻色漿。玻璃幕墻玻璃幕墻 玻璃幕墻的安裝方式有：隱框幕墻，駁接式玻璃幕墻、無外框架玻璃幕墻、點連接式玻璃幕墻。根據(jù)該項目實際情況，根據(jù)方案一的效果圖分析，應(yīng)該是安全明框玻璃異形幕墻。結(jié)構(gòu)形式內(nèi)部為金屬鋼架支撐系統(tǒng)，鋁合金明框（從效果圖看大部分為明框，有部分為隱框），安全異形玻璃。 作為商業(yè)外檐采用了大面積的玻璃幕墻，首先應(yīng)考慮安全問題，然后考慮節(jié)能問題。如此大面積的玻璃幕墻建議采用溫屏異形玻璃，這種玻璃可以大幅度

9、的節(jié)約能源，提高室內(nèi)空間的舒適度。此種玻璃幕墻的形式，造價應(yīng)該在700元/平方米800元/平方米。 為降低造價，也可考慮普通安全玻璃，整體上為多邊折線效果，每平米造價為600元/平方米700元/平方米。 本估算中異形玻璃按700元/平方米計算，普通安全玻璃按600元/平方米計算外墻外墻 根據(jù)效果圖看，為了維持原有建筑物的風(fēng)格，應(yīng)采用與磚同等規(guī)格尺寸的外檐面磚，如仿舊劈開磚，材料的市場價格應(yīng)該在70-80元/平方米?？紤]到外墻保溫系統(tǒng)，外墻的保溫加貼磚的施工費用在100-110元/平方米左右。外檐窗外檐窗根據(jù)建筑物風(fēng)格及節(jié)能要求，采用斷橋鋁合金窗普通雙層中空玻璃，價格約500元/平方米，采用溫屏

10、玻璃，價格約800-1000元/平方米，采用鋁木復(fù)合型材窗，造價為1200元/平方米abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之四：電梯 數(shù)量 共7部，其中：3層3站1臺，4層4站1臺，6層6站1臺，7層7站2臺，自動扶梯2 臺。品牌：按照項目的定位及檔次，電梯的品牌應(yīng)該采用東芝、三菱等知名品牌，電梯 的內(nèi)檐裝飾應(yīng)適應(yīng)商業(yè)環(huán)境，采用豪華裝修。造價：采用有機(jī)房電梯電梯總造價應(yīng)在100-120萬元左右。 為滿足項目外檐立面效果，低于7層的電梯可以采用無機(jī)房電梯。電 梯總造價應(yīng)在120-140萬元左右。 本估算中7部電梯按總價120萬元計算abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重

11、點之五：綠化工程主要包括兩部分：園林綠化、屋頂花園屋頂花園部分：方法：用少量基質(zhì)栽培或無土草皮來綠化屋頂?shù)氖┕し?，施工簡便技術(shù)要求不嚴(yán)格，適合在承載力較 弱，事前沒有綠化設(shè)計的輕型屋頂。多層復(fù)合固化模板施工法，施工過程稍復(fù)雜，適合絕大部分屋頂，由于有一部分建筑元素因此有 較好的保溫效果。組合式屋頂綠化法，主要在屋頂四角和承重墻邊用盆栽或較大容器栽植喬灌木來布置的綠化方法?；▓@式屋頂綠化法，是復(fù)式立體花園式結(jié)構(gòu)運用多種植物（喬木、灌木、地被、草花等）進(jìn)行搭配的綠化方法，本法只適合在屋頂承載力教大的屋面施工。造價： 價格較高的位1000元/平方米左右，根據(jù)施工方案可以達(dá)到300元/平方米左右。估算

12、中按300元/平方米計算園林景觀部分：方法：該方案的環(huán)境布置主要是硬地鋪裝以及綠植，硬地鋪裝至少應(yīng)該是花崗巖，還有局部的水景，木質(zhì)構(gòu)架等，造價：綠化景觀施工價格應(yīng)該是110-200元/地面積。估算中按110元/地面積計算。abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司綜合上述研究比較，現(xiàn)將建安及室外工程費用估算如下：綜合上述研究比較，現(xiàn)將建安及室外工程費用估算如下：注：此建安工程費中不含監(jiān)理、預(yù)算編制、沉測觀降，人防督察四項的費用。注：此建安工程費中不含監(jiān)理、預(yù)算編制、沉測觀降，人防督察四項的費用。abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第三章：項目整體成本測算數(shù)據(jù)abc新天地方案估算xxx

13、x工程咨詢有限公司 成 本 測 算 總 表abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司其中：土地及大配套費序號序號單體名稱單體名稱合計合計備備 注注建筑面積建筑面積12446.6平米平米指標(biāo)指標(biāo)控制指標(biāo)控制指標(biāo) （元（元/m2）總投資總投資 （元）（元）一土地及大配套費土地及大配套費5934.4738627181土地拆遷補(bǔ)償費4820.6600000002大配套費2302862718 3土地出讓金883.811000000 4土地契稅06拍賣傭金0abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司 其中：前 期 費 用序序號號單體名稱單體名稱合計合計備備 注注序序號號單體名稱單體名稱合計合計備備 注

14、注建筑面積建筑面積12446.6平米平米建筑面積建筑面積12446.6平米平米指標(biāo)指標(biāo)控制指標(biāo)控制指標(biāo) （元（元/m2）總投資總投資 （元）（元）指標(biāo)指標(biāo)控制指標(biāo)控制指標(biāo) （元（元/m2）總投資總投資 （元）（元）二前期費用前期費用142.891778517.52二前期費用前期費用01-5臨電、臨水、臨路、臨時設(shè)施工程費1123準(zhǔn)入證公告費1.08135006環(huán)境評估費4.826000024綜合管網(wǎng)設(shè)計費1.619914.67避雷監(jiān)測費3.0838393.20房屋鑒定費8電力檢測費1.518669.9025勘查、測繪費地質(zhì)勘查費09室內(nèi)空氣檢測費2.0024893.20測繪費（放線、驗線）01

15、0119消防入網(wǎng)費112446.60 26規(guī)劃設(shè)計費咨詢費013人防異地建設(shè)費1001244660方案設(shè)計費014地名費1.0212695.527施工圖設(shè)計費建安設(shè)計費015招投標(biāo)費招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費2.7434200成品房設(shè)計費0代理費4.826000028環(huán)境設(shè)計費方案設(shè)計費016合同審查費0.465750環(huán)境施工圖設(shè)計費017施工圖審查費2.429871.8429面積測量-18墻改費0030產(chǎn)權(quán)登記費-19水泥專項基金0.911201.9431房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費-20地籍地形圖、核地1.932400032臨時出口費-21銷售許可證公告費 0.496000abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公

16、司 其中：土建安裝成本（含土建監(jiān)理等費用）abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司 其中：市政基礎(chǔ)設(shè)施費abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第四章 項目單體成本測算數(shù)據(jù)abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司關(guān)于估算單體的劃分：根據(jù)項目單體的具體情況，在方案中我們將單體估算劃分為三組。第一組包括a#、b#、c#、d#、e#單體，其特點均為改建單體。第二組包括g#、h#單體，其特點為小于四層，外墻面以貼磚為主。第三組包括f#、i#單體，其特點為多層建筑，外檐以玻璃幕墻為主。說明：1、單體測算不包括原建筑的拆除、加固費用。 2、屋頂花園費用在屋面裝修分項中計取。 3、f#單體屋頂游

17、泳池費用在屋面結(jié)構(gòu)分項中計取。 abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第一組單體建安成本方案第一組單體建安成本方案（a#、b#、c#、d#、e#）abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二組單體建安成本方案（第二組單體建安成本方案（g#、h#、）、）abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第三組單體建安成本方案（第三組單體建安成本方案（f#、i#、）、）abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二部分 方案造價估算對比abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第一章 方案的主要差異abc新天地方案估算 xxxx工程咨詢有限公司項目基本建筑形式項目基本建筑形式序號序號分類分

18、類結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型層數(shù)層數(shù)電梯電梯建筑面積建筑面積新方案新方案原方案原方案方案新方案新方案原方案原方案新方案新方案原方案原方案新方案新方案原方案原aa改建框架22578.6 605bb改建框架22720.5 503cc改建框架331565.9 1692dd改建框架22423.0 154ee改建框架221351.8 1573ff新建框架66112833.5 2419gg+h新建框架44122027.8 2164hi新建框架3411570.5 1010ij新建框架76222374.8 2545abc新天地方案估算 xxxx工程咨詢有限公司方案的主要差異有以下幾點：1、總體建筑面積的差異：新方案比原

19、方案減少了218平方米。2、單體數(shù)量上的差異:新方案中的新建單體數(shù)量上比原方案少了一個。3、兩個方案中改建的單體（a#、b#、c#、d#、e#）建筑形式保持一致，新方案中五個單體的建筑面積比原方案增加了112平方米。4、原方案中的g、h兩個單體在新方案中體現(xiàn)為一個單體，對應(yīng)的單體為g。電梯的數(shù)量也由原來的2部改為1部5、原方案中的i單體在新方案中建筑高度由4層改為3層，建筑面積減少了439.5平方米。對應(yīng)的單體為h。6、原方案中的j單體在新方案中的變化比較大，建筑高度由6層改為7層，建筑面積增加了171平方米。外檐設(shè)計中玻璃幕墻的面積增加了約1000平方米。對應(yīng)的單體為i。7、原方案中電梯的總

20、數(shù)量為8部，新方案中為7部。abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二章 方案差異對造價的影響abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司全部測算數(shù)據(jù)方案造價對比全部測算數(shù)據(jù)方案造價對比abc新天地方案估算 xxxx工程咨詢有限公司全部單體建安成本及室外工程方案造價對比全部單體建安成本及室外工程方案造價對比abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第一組單體建安成本方案造價對比第一組單體建安成本方案造價對比（a#、b#、c#、d#、e#）abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二組單體建安成本方案造價對比第二組單體建安成本方案造價對比（新方案（新方案g#、h#、原方案、原方案g#

21、、h#、i#）abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第三組單體建安成本方案造價對比第三組單體建安成本方案造價對比（新方案（新方案f#、i#、原方案、原方案f#、j#）abc新天地方案估算xxxx工程造價咨詢有限公司市內(nèi)分部第三章 方案造價差異的分析abc新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司一、兩個方案在總造價上差異不大，新方案比原方案減少了48萬元。占測算總投資的比例為4.38 。在我們重點分析的建安成本和室外工程中，新方案比原方案減少了32.4萬元。占測算總投資的比例為2.8 。由于原方案比新方案的建筑面積多217平方米，如果可售面積按200平方米計算，每平方米售價按1.5萬元計算，

22、則在銷售收入上則增加300萬元。所以在其他條件允許的條件下，更多地爭取可售面積的增加，對投資方來講，是最好的選擇。二、新方案的單方造價比原方案高114元，其中土地和配套的單方造價增加了98元，建安單方造價增加了17元。由于項目的土地和拆遷費用總價不變，在總建筑面積減少的前提下重新折算，使新方案比原方案的單方造價有所增加；建安工程中由于幕墻面積的增加(主要是i#單體)，使單方造價有所增加。在我們的測算中，除土地和拆遷費用，前期和配套設(shè)施費達(dá)到了713元/每平方米，為有效地控制成本，除了在今后的設(shè)計和施工中降低建安及室外工程的成本外，能夠合理地爭取前期及配套的最低也是投資方降低成本的重要途徑。三、在第一組的單體造價分析中，總的建筑面積增加了112.8平方米，總造價增加了26.8萬元，單方造價增加了12.3元。為保持建筑的原貌，方案不可能有太多的變化，除幕墻面積有所增加使單方造價增加了12元外（主要是d#單體），其他的單方造價沒有太大變化。建筑面積的增加使第一組的總造價有所增加。四、第二組單體形式變化比較大，建筑面積減少了575.7平方米，總造價減少了136.4萬元，單方造價減少了42.5元。單方造價的減少的原因之一是電梯少了一部，之二是屋面平臺復(fù)