房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本測算方法

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本測算方法隨著國家國土資源部第11號令招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定的出臺，全國各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時代的到來。  在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分析，因為那時大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項目投資成本測算的科學(xué)性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機(jī)會，一事無成；輕率沖動，將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。  如何

2、準(zhǔn)確地測算項目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法，試圖從土地成本、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。  一、土地成本  隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價、拆遷補(bǔ)償費用、代勞費用、交易契稅等，土地成本約占項目開發(fā)成本的35-40，并有進(jìn)一步上升的趨勢。  二、前期規(guī)費  前期規(guī)費主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項目向政府交納的相關(guān)費用，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)

3、施配套費，教育附加費、人防經(jīng)費、白蟻費用、地區(qū)配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整個前期規(guī)費約占開發(fā)總成本的10左右，并有降低的趨勢。  三、工程成本  此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的4050左右，具體內(nèi)容包括：  1、勘察、設(shè)計、建筑檢測、質(zhì)量檢驗及景觀設(shè)計、項目監(jiān)理等費用；  2、土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費用；  3、地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等內(nèi)容；  4、建筑安裝

4、工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用；  5、電梯投資；  6、小區(qū)供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費用；  7、小區(qū)智能化費用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、 、寬帶系統(tǒng)等費用；  8、小區(qū)配套費用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè))，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會所、醫(yī)保中心等建設(shè)費用。  上述所列的各項工程費用需根據(jù)項目所在地的具體情況進(jìn)行分析，沒有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以套用，應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。  四、開發(fā)間接費用  此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：

5、60; 1、資金成本。該費用實際是項目開發(fā)的機(jī)會成本，在進(jìn)行項目成本分析時，應(yīng)按項目全貸款來考慮，因為開發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機(jī)會成本。具體分析時應(yīng)采用動態(tài)現(xiàn)金流的計算方法。  2、管理費用。此項費用無須多述，包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據(jù)各公司實際的管理水平按比例計算。  3、銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。  4、其他不可預(yù)見費用。此費用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費用，通常是按總投資的35計列，視項目

6、個案而定。  5、銷售稅費。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。  6、上述各項費用中未提及的其他支出。  上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進(jìn)行分析取舍。同時有條件的開發(fā)商還要做好已有項目資料的積累工作，為新的項目分析提供參考。造價工程師跟蹤施工現(xiàn)場的作用造價咨詢行業(yè)在國內(nèi)市場上蓬勃發(fā)展，但主要服務(wù)范圍在工程造價的事后審核。近幾年隨著招標(biāo)投標(biāo)法的出臺和建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范正式施行，工程造價在簽訂施

7、工合同期間也得到了重視和發(fā)展。但在工程施工期間的工程造價控制一直沒有引起足夠的重視。受傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主和監(jiān)理單位認(rèn)為施工階段的投資控制僅對總投資約有10的影響率，他們把投資控制工作看得很簡單，認(rèn)為僅僅是支付進(jìn)度款、現(xiàn)場簽證單確認(rèn)、承認(rèn)工程量等。因此放棄或不予重視，不需要有專業(yè)造價工程師跟蹤服務(wù)，一般是由甲方代表或總監(jiān)代為控制。但是承包方進(jìn)行的一切活動的目的就是為了工程造價，“中標(biāo)靠低價，盈利靠索賠”是許多承包商的經(jīng)驗總結(jié)，在施工中一方面是由于勘察設(shè)計工作粗糙，以致在施工過程中不得不改變施工項日或增減工程量;另一方面是由于不可預(yù)見的事件，如自然或社會引起的基礎(chǔ)變更或工期拖延等等。大量的工程洽

8、商變更會引起工程量的變更、承包商的索賠。在實際工作中承包商從自身的利益出發(fā)，用自己實際的工程量、生產(chǎn)效率、工資水平等作為索賠額和計算基礎(chǔ)，從而過高地計算索賠，這就需要造價工程師運用專業(yè)技術(shù)合理審核及時批復(fù)，切忌“時過境遷”待到工程竣工結(jié)算審核后再扯皮。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗，深切地感覺到造價工程師在工程施工階段參預(yù)投資控制的重要性： 1、開工前充分閱讀施工圖紙、招標(biāo)文件、施工合同，對合同中有“活口”的條款、對各種因素進(jìn)行綜合分析，找出投資控制的關(guān)鍵點，并準(zhǔn)備相對應(yīng)的防范措施。 2、積極做好施工圖紙交底會審工作，對施工單位提出問題的合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行確定與控制，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計單位

9、提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。以筆者曾跟蹤的一個工程為例，在圖紙交底會上施工單位提山設(shè)計的梁比柱低一個砼標(biāo)號，會影響施工進(jìn)度，要求提高梁的砼標(biāo)號。作為現(xiàn)場投資控制工程師，筆者與業(yè)主、監(jiān)理和承包商磋商，提出了具體施工方案，堅持按原設(shè)計施工，控制了造價。 3、審核施工組織設(shè)計方案，對與投標(biāo)文件不符的部分，特別是增加造價的內(nèi)容要及時與業(yè)主協(xié)商、審批研究工程地質(zhì)報告、考察工程周圍的施工環(huán)境，提出相應(yīng)的優(yōu)化意見，促使人、財、物、環(huán)境等各種生產(chǎn)要素充分發(fā)揮作用；審查施工方案的合理性、可行性的同時，審查它實施的經(jīng)濟(jì)性，可從三個方面對工程造價進(jìn)行預(yù)控：是在選擇施工方法和安排施工流程中，考慮

10、其合理、可行的同時，還要考慮經(jīng)濟(jì)上是否合算。二是嚴(yán)格控制施工和技術(shù)措施費用，在確保施工質(zhì)量和安全的前提下，審減一些非必須或可有可無的施工和技術(shù)措施。三是審查施工進(jìn)度計劃時，要求和協(xié)助承包商在確保合同工期的前提下，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，以盡量減少搶進(jìn)度趕工期而增加的各項措施費用。 4、編制總體和年度資金使用計劃，科學(xué)合理地確定建設(shè)項目投資控制目標(biāo)，同時排出進(jìn)度與資金的相關(guān)曲線，根據(jù)完成形象進(jìn)度對既定的投資控制目標(biāo)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。 5、在工程施工過程中，造價工程師應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定的支付時間、支付范圍、支付方法、支付程序進(jìn)行工程款的支付。認(rèn)真核對已完工程進(jìn)度，控制出現(xiàn)超付工程進(jìn)度款現(xiàn)象而造成占用甲方

11、資金，降低投資效益，甚至出現(xiàn)壞帳損失；也要控制工程款支付不足或拖欠，影響工程進(jìn)度和質(zhì)量，影響施工企業(yè)的效益。 6、在工程項目的施工過程中，造價工程師應(yīng)嚴(yán)格控制工程變更，對設(shè)計或業(yè)主提出的每一項工程變更，都須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，計算出投資額的變化幅度，并向業(yè)主提出是否需要變更的參考意見。 例如，在土方施工中出現(xiàn)的不合理簽證的情況較多，如機(jī)械挖土按人工挖土、地下水位以下的挖土簽證、機(jī)械挖土以大開挖的簽證等等。筆者曾跟蹤過一個住宅小區(qū)的施工現(xiàn)場，該工程分三個標(biāo)段施工，其中一個標(biāo)段的土方采用機(jī)械大開挖，當(dāng)時我查找了施工組織設(shè)計方案，土方工程中未要求大開挖，與該標(biāo)段的項目經(jīng)理聯(lián)系并告知不能因此增加工程量。但基

12、礎(chǔ)完工后，該項目經(jīng)理仍辦了一份大開挖及由大開挖造成的地梁下增加磚地膜的工程簽證單，業(yè)主和監(jiān)理認(rèn)為實際情況屬實，可以認(rèn)可，后在我的解釋下業(yè)主拒簽了此份簽證單。 另外，部分施工單位往往利用業(yè)主和監(jiān)理人員對費用組成不了解進(jìn)行重復(fù)計費，如施工單位辦理了施工臨時道路費用簽證、辦理砼攪拌機(jī)的進(jìn)退場費簽證、辦理材料二次搬運費簽證等，這都需要造價工程師向業(yè)主提出這些費用已包含在臨時設(shè)施費、機(jī)械臺班費和措施費中。 此外，施工單位在做簽證時，故意不注明要簽證的用途和原因，利用竣工結(jié)算審核人員不了解現(xiàn)場情況而多估冒算。有些施工單位變更事件發(fā)生后故意不辦理相關(guān)簽證，而是到竣工結(jié)算時才一股腦兜出來，大部分連簽證日期都沒

13、有，以至于變成一筆糊涂帳，尤其是一些隱蔽工程部分，沒有辦法核實當(dāng)初事件發(fā)生的具體細(xì)節(jié)，使事后審核相當(dāng)困難。造價工程師跟蹤現(xiàn)場及時督促施工單位按建設(shè)工程施工合同有關(guān)規(guī)定對變更的程序和時間要求去執(zhí)行，對施工單位故意延誤提出的簽證可以不予受理。 7、對于主要材料的價格進(jìn)行控制也是投資控制重點。在項目施工過程中應(yīng)要求施工單位對無價主材先報價后采購或通過招標(biāo)比價工作，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)認(rèn)可后方可采購。 8、投資控制還應(yīng)與工程質(zhì)量控制協(xié)調(diào)一致，施工過程中應(yīng)嚴(yán)格約束施工單位按照圖紙和技術(shù)規(guī)范中寫明的試驗項目、材料性能、施工要求和允許精度等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，對質(zhì)量不合格的工程返工應(yīng)明確責(zé)任和返工工作面

14、的范圍和深度。特別是對主要材料、隱蔽部分的材料進(jìn)行認(rèn)真核對，及時記錄材料的品種、規(guī)格、尺寸和施工質(zhì)量情況，確保投資控制工作的準(zhǔn)確性。 9、造價工程師應(yīng)加強(qiáng)索賠的前瞻性，避免和盡量減少索賠事件的發(fā)生，當(dāng)索賠事件不可避免地發(fā)生了，要依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)、合同等公正合理地審核和評估，充分地與業(yè)主、承包商磋商。例如工程施工中常因惡劣氣候、停電等導(dǎo)致工程暫停，施工單位提出工期索賠和人員窩工、機(jī)械閑置費用索賠，對此應(yīng)認(rèn)真分析，若延誤時間未影響關(guān)鍵線路，則不考慮工期延長。 10、規(guī)范施工簽證單的格式和內(nèi)容要求，業(yè)主和監(jiān)理單位不能在簽證單上籠統(tǒng)簽上“情況屬實”，應(yīng)對于為何變更、誰主張變更、應(yīng)由誰承擔(dān)變更費用等重

15、要信息作出分析和說明，以免竣工結(jié)算審核時引起糾紛。 結(jié)束語：近十年來，隨著工程項目管理的發(fā)展，建設(shè)項目全過程投資控制的概念也越來越成熟，它包括項目投資決策階段、設(shè)計準(zhǔn)備階段、設(shè)計階段、施工階段及維護(hù)運營階段。投資控制始終貫穿于其中，每一個階段和環(huán)節(jié)都離不開項目費用的控制、都離不開造價工程師的專業(yè)知識。雖然施工階段的投資控制影響總投資的比例不大，但工程造價的動態(tài)性特點決定了任何一項工程從決策到竣工交付都有一個較長的建設(shè)期，也是整個項目建設(shè)過程中時間跨度最長、變化最多，對建設(shè)項日全過程造價管理來說也是最難最復(fù)雜的階段，其中的難點就是工程變更和工程索賠。建設(shè)單位應(yīng)依托造價工程師的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗對

16、施工現(xiàn)場實施全過程監(jiān)督管理，控制投資，提高投資效益。工程項目目標(biāo)成本的測定11、前言 企業(yè)以追求最大利潤為目的，建筑施工企業(yè)當(dāng)然也不例外。在我國加入世貿(mào)組織、經(jīng)濟(jì)全球化的今天，競爭更加激烈，降低成本、提高效益對企業(yè)顯得更為重要。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，利潤=收入成本。從該公式可以看出，提高利潤的途徑不外乎兩個：一是增加收入，二是降低成本。在收入(市場份額)一定的情況下，要增加利潤，只有想方設(shè)法降低成本。 目標(biāo)成本預(yù)測，指根據(jù)有關(guān)成本資料和各種相關(guān)因素，采用一定的預(yù)測方法，對未來成本目標(biāo)所作的科學(xué)估計。 2、工程項目目標(biāo)成本測定的作用和意義 作為建筑施工企業(yè)，工程項目是企業(yè)利潤的源泉，降低工程成本就成

17、了增加利潤的主要渠道，準(zhǔn)確地測算、確定工程項目目標(biāo)成本也就成了企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理和成本管理的一項重要工作。 搞好成本預(yù)測是做好工程成本管理的首要環(huán)節(jié)，是正確編制生產(chǎn)經(jīng)營成本計劃和期間費用計劃的前提條件，也是企業(yè)科學(xué)地進(jìn)行經(jīng)營決策的依據(jù)。它對加強(qiáng)成本管理、挖掘企業(yè)降低成本的潛力，提高經(jīng)濟(jì)效益具有重要的意義。 2.1、是企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行機(jī)制和體制改革的需要 價值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)律之一。隨著我國加入WTO，以及改革開放的進(jìn)一步深入，各行各業(yè)的開放程度會越來越徹底，貿(mào)易壁壘被取消，行業(yè)及企業(yè)的壟斷地位將被打破，行業(yè)的利潤水平趨于社會平均利潤率，所有企業(yè)將處在市場競爭的同一起跑線上。這就要求企業(yè)

18、內(nèi)抓管理和科技進(jìn)步，外抓經(jīng)營，充分挖掘潛力，擴(kuò)大市場占有率。項目作為施工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營運作的出發(fā)點和落腳點，是企業(yè)的基本細(xì)胞，是企業(yè)機(jī)制和體制改革的中心環(huán)節(jié)。項目運作方式的改革是企業(yè)改革的必然要求，成本控制是企業(yè)改革考慮的中心問題，而成本控制的前提則是目標(biāo)成本的測定。因而，工程項目目標(biāo)成本的測定是施工企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行機(jī)制和體制改革的需要。 2.2、是企業(yè)對項目實行成本監(jiān)控和考核、獎懲的依據(jù) 企業(yè)對工程項目的管理，按照充分、適度放權(quán)給項目的原則，主要是管好一個內(nèi)部合同(協(xié)議)、一套班子(項目班子)，而內(nèi)部合同的主要內(nèi)容則是成本、質(zhì)量安全、工期及文明施工等指標(biāo)。作為企業(yè)，盈利是根本目的，成本指

19、標(biāo)理所當(dāng)然成了項目管理的首要指標(biāo)，項目目標(biāo)成本是企業(yè)根據(jù)企業(yè)實際管理水平，結(jié)合項目具體情況科學(xué)測算出來的，自然就成了企業(yè)對項目實行成本監(jiān)控的主要依據(jù)。 企業(yè)外部的市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)依法管理，項目承包合同中的成本指標(biāo)，就是企業(yè)對項目各階段以及項目竣工后經(jīng)營成果考核、兌現(xiàn)獎懲的主要依據(jù)。 2.3、是項目實行自控的依據(jù) 項目目標(biāo)成本是項目實行成本自控的最高上限，項目實施過程中的分析控制必須與此對照，制訂切合項目實際情況的每一階段每一部項目成本降低計劃和節(jié)約措施，嚴(yán)格控制在目標(biāo)成本以內(nèi)，力爭更低，實現(xiàn)超額利潤。 2.4、是企業(yè)加強(qiáng)成本管理提高經(jīng)濟(jì)效益的需要 目標(biāo)成本的測定是企業(yè)的一項基本

20、工作，在企業(yè)千頭萬緒、紛繁復(fù)雜的各項工作中，成本管理則是企業(yè)管理的核心內(nèi)容。以往由于項目經(jīng)理責(zé)任不明確，項目管理工作特別是成本管理工作沒有真正到位，管理人員無壓力，亦無動力，從而導(dǎo)致管理不力，效益流失。強(qiáng)化成本管理、實行成本目標(biāo)管理后，項目管理責(zé)任明了，目標(biāo)明確，工作不僅有了壓力，更有了動力，企業(yè)應(yīng)得的這一塊效益亦有了保證，對企業(yè)提高效益是一個有力的促進(jìn)。 2.5、是企業(yè)和項目綜合管理水平的集中體現(xiàn) 項目是企業(yè)對外的窗口，是企業(yè)管理的出發(fā)點和歸宿，施工管理的最終成果集中體現(xiàn)在施工成本(效益)上。在一定條件下，對一個工程，施工成本越低，它的管理水平就越高，反之，則管理水平就越低。另一方面，目標(biāo)成

21、本測定是建立在基礎(chǔ)管理工作上的，它從另一側(cè)面反映了企業(yè)管理工作的好壞。 市場競價，體現(xiàn)了社會生產(chǎn)平均水平，而項目實際成本的高低則是個體生產(chǎn)管理水平的體現(xiàn)。企業(yè)管理是一個綜合的、系統(tǒng)的概念，涉及企業(yè)的財務(wù)管理、質(zhì)量安全管理、材料設(shè)備管理、勞動力組織等方方面面，最終歸結(jié)到成本和效益，所以目標(biāo)成本綜合體現(xiàn)了企業(yè)和項目的管理水平。 3、目標(biāo)成本測定的方法 成本測算的方法很多，我們所要的是一個量化的結(jié)果。所以一般情況下，企業(yè)都采用定量的方法進(jìn)行工程成本的測定。常見的定量測算的方法主要有： 3.1、企業(yè)定額法 企業(yè)定額法是運用企業(yè)定額按照類似預(yù)算的方法和程序根據(jù)工程的實際情況做施工預(yù)算。但要比預(yù)算具體詳盡

22、，因為它更多的考慮了施工組織設(shè)計、先進(jìn)施工工藝和技術(shù)以及其它的成本降低一般性措施，更加貼近實際。運用這種方法進(jìn)行成本測定，關(guān)鍵是要有一套準(zhǔn)確細(xì)致全面的企業(yè)定額。它不要求跟預(yù)決算的項目及編排完全一致，但應(yīng)該更加實用。制訂這樣一套企業(yè)定額，要求有完整準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料，并不斷更新，還要配備系統(tǒng)的管理人員。制訂企業(yè)定額代價大，對管理比較規(guī)范，財務(wù)、統(tǒng)計等方面都能執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定的企業(yè)或大型企業(yè)集團(tuán)較適用。這種方法的特點是計算比較繁瑣，工作量大，花費的人力精力比較多，但測算的結(jié)果也比較準(zhǔn)確。 3.2、經(jīng)驗數(shù)據(jù)法 經(jīng)驗數(shù)據(jù)法就是運用以往實踐中的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，對現(xiàn)行的工程通過套用類型的方法進(jìn)行的測算。運用這種方法

23、，首先要建立一系列數(shù)學(xué)模型，對以往的同類型的工程項目的成本降低情況進(jìn)行統(tǒng)計、分析，然后得出這一類型工程項目成本降低的平均先進(jìn)水平，典型工程、近期數(shù)據(jù)加大權(quán)重。運用這種方法只要正確確定項目的類型，然后對號入座就行了。這種方法比較容易，簡單易行，是粗線條的。因模型中考慮的因素有限，而工程實際情況則要復(fù)雜得多，缺點是不能適應(yīng)不斷變化的工程情況的需要，準(zhǔn)確性不夠。 3.3、定額調(diào)整法 這種方法就是先假設(shè)工程項目的條件，依據(jù)國家省市頒布的現(xiàn)行定額及取費標(biāo)準(zhǔn)，然后運用預(yù)算的方法，按照預(yù)算的程序計算出造價，辟分出成本，然后根據(jù)企業(yè)的情況和該工程的實際情況與假設(shè)條件比較，進(jìn)而調(diào)增調(diào)減，從而確定工程成本。這種方

24、法只要一個假設(shè)條件下各類工程的成本降低水平，把變化的條件羅列出來進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p即可。它既比較簡單易行，又相對比較準(zhǔn)確，隨著定額的變化而調(diào)整。 3.4、單價法 單價法分兩種情況，一種是分部分項工程量單價為直接費單價，在此基礎(chǔ)上再計算間接費和其他費用；另一種是分部分項工程量單價為綜合單價，即單價里包括了完成該部項所發(fā)生的直接費、間接費和其他費用。這種成本測算方法的使用將越來越廣泛，它與通用的國際計價方法相接軌。 3.5、綜合法 綜合法就是在進(jìn)行某一工程成本的測算時把幾種測算方法綜合在一起使用。有的情況下，由于資料不全、有效數(shù)據(jù)過少或人員等問題，一種方法可能行不通。在測算的過程中，不同的部分需要用不

25、同的方法進(jìn)行，這就必須把幾種方法綜合在一起才能滿足測算工作需要，或是測算得比較準(zhǔn)確。 4、目標(biāo)成本測定考慮的主要內(nèi)容 4.1、新舊市場的不同 4.2、當(dāng)?shù)氐奈飪r水平和勞動力價格水平 4.3、政策因素，工程預(yù)決算定額及取費標(biāo)準(zhǔn)，包括當(dāng)?shù)亟ㄖ芾聿块T的特殊要求和特殊收費 4.4、合同條件(主要是付款條件) 4.5、甲方信譽(yù)及資金實力 4.6、工程施工組織的科學(xué)性、先進(jìn)性及采用“四新”的情況 4.7、工程結(jié)構(gòu)類型，包括工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度和技術(shù)難度 4.8、工程地點距本部的距離 5、目標(biāo)成本測定的一般步驟 目標(biāo)成本測定的一般步驟如下圖所示： 學(xué)習(xí)資料計算工作量套用定額小計匯總檢查調(diào)整確定成本 5.1、學(xué)

26、習(xí)掌握資料，吃透精神 5.2、正確計算工作量 5.3、準(zhǔn)確套用定額和表式 5.4、分步小計并匯總 5.5、檢查并糾正計算、套用錯誤 5.6、考慮有關(guān)增減因素適當(dāng)調(diào)整 5.7、確定工程成本(制造成本)對工程施工成本管理的思考1工程施工成本管理是在保證滿足工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，對工程項目實施過程中所發(fā)生的費用，通過進(jìn)行有效的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動實現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，并盡可能地降低成本費用、實現(xiàn)目標(biāo)利潤、創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的一種科學(xué)的管理活動。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)工程施工成本關(guān)鍵在于搞好事前計劃，事中控制，事后分析。 一、工程項目成本管理中存在的主要問題 （一）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)

27、合的成本管理體制。成本管理體系中項目經(jīng)理享有至高無上的權(quán)力，在成本管理及項目效益方面對施工企業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各業(yè)務(wù)部門主管及管理人員都需有相應(yīng)的責(zé)任、權(quán)利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵。而現(xiàn)行的施工項目成本管理體制，很多不能很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來。有些項目部簡單地將項目成本管理的責(zé)任歸于成本管理主管，沒有形成完善的成本管理體系；這會在一定程度上挫傷工作人員的積極性，不利于進(jìn)一步的技術(shù)開發(fā)，也就不利于工程項目的成本管理與控制。 （二）忽視工程項目質(zhì)量成本的管理和控制。長期以來，我國施工企業(yè)未能充分認(rèn)識質(zhì)量和成本之間的辯證統(tǒng)一關(guān)系，或者過于強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量，而對工程成本關(guān)心不夠，或者片面

28、追求經(jīng)濟(jì)效益而忽視質(zhì)量。前者工程質(zhì)量雖然有較大提高，但增加了提高工程質(zhì)量所付出的質(zhì)量成本，使經(jīng)濟(jì)效益不理想，企業(yè)資本積累不足；后者利潤指數(shù)可能很高，但因質(zhì)量上不去，會增加因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而付出的額外質(zhì)量成本，既增加了成本支出，又對企業(yè)信譽(yù)造成不良影響。 （三）忽視工程項目工期成本的管理和控制。工期目標(biāo)是工程項目管理三大主要目標(biāo)之一，施工企業(yè)能否實現(xiàn)合同工期是取得信譽(yù)的重要條件。工程項目都有其特定的工期要求，保證工期往往會引起成本的變化。有些施工企業(yè)對工期成本的重視不夠，特別是對工期與成本的關(guān)系很少進(jìn)行深入研究，盲目地趕工期要進(jìn)度，勢必造成工程成本的額外增加。 （四）項目管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)。多

29、數(shù)施工企業(yè)項目部普遍存在一種現(xiàn)象，項目部各部門間缺乏橫向溝通。即在項目內(nèi)部，技術(shù)部門只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量；計劃部門只按工程進(jìn)度計價，不管質(zhì)量是否合格；物資部門只負(fù)責(zé)材料的采購及進(jìn)場點驗。表面上看似乎職責(zé)分明，但技術(shù)部門為了保證工程質(zhì)量，選用可行、卻不經(jīng)濟(jì)的方案施工，必然會增大成本；而物資部門若一味采購高強(qiáng)高價材料，即使材料使用沒有一點浪費，成本還是降不下來。 二、工程項目成本管理對策 工程項目成本管理的關(guān)鍵在于建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制，對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責(zé)和范圍要進(jìn)行明確的界定，賦予相應(yīng)的權(quán)利，確保充分有效地履行職責(zé)。同時項目經(jīng)理要對各部門、各班組人員在成本控制中的績

30、效進(jìn)行定期檢查和考核，在項目管理中對工程施工成本進(jìn)行全方位的控制與監(jiān)管。 （一）事前計劃準(zhǔn)備。在項目開工前，項目經(jīng)理部應(yīng)做好前期準(zhǔn)備工作，選定先進(jìn)的施工方案，選好合理的材料商和供應(yīng)商，制定每期的項目成本計劃，做到心中有數(shù)。 1、制定先進(jìn)可行的施工方案，擬定技術(shù)員組織措施。施工方案主要包括四個內(nèi)容：施工方法的確定、施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的不同，工期就會不同，所需機(jī)具也不同。因此，施工方案的優(yōu)化選擇是施工企業(yè)降低工程成本的主要途徑。制定施工方案要以合同工期和上級要求為依據(jù)，聯(lián)系項目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度、現(xiàn)場等因素綜合考慮。可以同時制訂幾個施工方案，互相比較，從中

31、優(yōu)選最合理、最經(jīng)濟(jì)的一個。同時擬定經(jīng)濟(jì)可行的技術(shù)組織措施計劃，列入施工組織設(shè)計之中。為保證技術(shù)組織措施計劃的落實并取得預(yù)期效果，工程技術(shù)人員、材料員、現(xiàn)場管理人員應(yīng)明確分工，形成落實技術(shù)組織措施的一條龍。 2、組織簽訂合理的分包合同與材料合同。分包合同及材料合同應(yīng)通過公開招標(biāo)投標(biāo)的方式，由公司經(jīng)理組織經(jīng)營、工程、材料和財務(wù)部門有關(guān)人員與項目經(jīng)理一道，同分包商就合同價格和合同條款進(jìn)行協(xié)商討論，經(jīng)過雙方反復(fù)磋商，最后由公司經(jīng)理簽訂正式分包合同和材料合同。招標(biāo)投標(biāo)工作應(yīng)本著公平公正的原則進(jìn)行，招標(biāo)書要求密封，評標(biāo)工作由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員參加，不搞一人說了算，并且必須有層層審批手續(xù)。同時，還應(yīng)建立分

32、包商和材料商的檔案，以選擇最合理的分包商與材料商，從而達(dá)到控制支出的目的。 3、做好項目成本計劃。成本計劃是項目實施之前所做的成本管理準(zhǔn)備活動，是項目管理系統(tǒng)運行的基礎(chǔ)和先決條件，是根據(jù)內(nèi)部承包合同確定的目標(biāo)成本。公司應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況，按施工進(jìn)度計劃，確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃，計算出保本點和目標(biāo)利潤，作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)，使項目經(jīng)理部人員及施工人員無論在工程進(jìn)行到何種進(jìn)度，都能事前清楚知道自己的目標(biāo)成本，以便采取相應(yīng)手段控制成本。 （二）事中實施控制。在項目施工過程中，按照所選的技術(shù)方案，嚴(yán)格按照成本計劃進(jìn)行實施和控制，包括對生產(chǎn)資料費的控制

33、，人工消耗的控制和現(xiàn)場管理費用等內(nèi)容。1、降低材料成本。（1）推行三級收料及限額領(lǐng)料。在工程建設(shè)中，材料成本占整個工程成本的比重最大，一般可達(dá)70左右，而且有較大的節(jié)約潛力，往往在其他成本出現(xiàn)虧損時，要靠材料成本的節(jié)約來彌補(bǔ)。因此，材料成本的節(jié)約，也是降低工程成本的關(guān)鍵。組成工程成本的材料包括主要材料和輔助材料，主要材料是構(gòu)成工程的主要材料，如：鋼材、木材、水泥等，輔助材料是完成工程所必須的手段材料，如：氧、乙炔氣、鋸、砂輪片等。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合

34、理的使用材料，減少了浪費損失。推行限額發(fā)料，首先要合理確定應(yīng)發(fā)數(shù)量，這種數(shù)量的確定可以是以國家或地區(qū)定額管理部門測定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，也可以是施工作業(yè)與項目定額員共同測算并經(jīng)雙方確認(rèn)的數(shù)據(jù)?？傊?，要經(jīng)過雙方的確認(rèn)。其次是要推行三級收料。三級收料是限額發(fā)料的一個重要環(huán)節(jié)，是施工作業(yè)隊對項目部采購材料的數(shù)量給予確認(rèn)的過程。所謂三級收料，就是首先由門衛(wèi)的收料員清點數(shù)量，記錄簽字，其次是材料部門的收料員清點數(shù)量，驗收登記，再由施工作業(yè)隊清點并確認(rèn)，如發(fā)現(xiàn)數(shù)量不足或過剩時，由材料部門解決。應(yīng)發(fā)數(shù)量及實發(fā)數(shù)量確定后，施工作業(yè)隊施工完畢，對其實際使用數(shù)量再次確認(rèn)后，即可實行獎罰兌現(xiàn)。通過限額發(fā)料、三級收料的辦法不

35、僅控制了收發(fā)料中“缺斤短兩”的現(xiàn)象，而且使材料得到更合理有效的利用。(2)組織材料合理進(jìn)出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃，并確定好材料的進(jìn)出場時間。因為如果進(jìn)場太早，就會早付款給材料商，增加公司貸款利息，還可能增加二次搬運費，有些易受潮的材料更可能堆放太久導(dǎo)致不能使用，需重新訂貨，增加成本；若材料進(jìn)場太晚，不但影響進(jìn)度，還可能造成誤期罰款或增加趕工費。其次應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。材料的損耗由于品種、數(shù)量、鋪設(shè)的位置不同，其損耗也不一樣。為了降低損耗，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程師和造價工程師，根據(jù)現(xiàn)場實際情況與

36、分包商確定一個合理損耗率，由其包干使用，節(jié)約雙方分成，超額扣工程款，這樣讓每一個分包商或施工人員在材料用量上都與其經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，降低整個工程的材料成本。 2、節(jié)約現(xiàn)場管理費。施工項目現(xiàn)場管理費包括臨時設(shè)施費和現(xiàn)場經(jīng)費兩項內(nèi)容，此兩項費用的收益是根據(jù)項目施工任務(wù)的大小而核定的。但是，它的支出卻并不與項目工程量的大小成正比變化，它的支出主要由項目部自己來支配。建筑工程生產(chǎn)工期長，少則幾個月，多者三五年，其臨時設(shè)施的支出是一個不小的數(shù)字，一般來說應(yīng)本著經(jīng)濟(jì)適用的原則布置，同時應(yīng)該是易于拆遷的臨時建筑，最好是可以周轉(zhuǎn)使用的成品或半成品。對于現(xiàn)場經(jīng)費的管理，應(yīng)抓好如下工作：一是人員的精簡；二是工程程序及

37、工程質(zhì)量的管理，一項工程，在具體實施中往往受時間、條件的限制而不能按期順利進(jìn)行，這就要求合理調(diào)度，循序漸進(jìn)；三是建立QC小組，促進(jìn)管理水平不斷提高，減少管理費用支出。 （三）事后分析總結(jié)。事后分析不是馬后炮，而是下一個循環(huán)周期事前科學(xué)預(yù)測的開始，是成本控制工作的繼續(xù)。在堅持每月每季度綜合分析的基礎(chǔ)上，采取回頭看的方法，及時檢查、分析、修正、補(bǔ)充，以達(dá)到控制成本和提高效益的目標(biāo)。 1、根據(jù)項目部制定的考核制度，對成本管理責(zé)任部室、相關(guān)部室、責(zé)任人員、相關(guān)人員及施工作業(yè)隊進(jìn)行考核?？己说闹攸c是完成工作量、材料、人工費及機(jī)械使用費四大指標(biāo)，根據(jù)考核結(jié)果決定獎罰和任免，體現(xiàn)獎優(yōu)罰劣的原則。 2、及時進(jìn)

38、行竣工總成本結(jié)算。工程完工后，項目經(jīng)理部將轉(zhuǎn)向新的項目，應(yīng)組織有關(guān)人員及時清理現(xiàn)場的剩余材料和機(jī)械，辭退不需要的人員，支付應(yīng)付的費用，以防止工程竣工后，繼續(xù)發(fā)生包括管理費在內(nèi)的各種費用。同時由于參加施工人員的調(diào)離，各種成本資料容易丟失，因此，應(yīng)根據(jù)施工過程中的成本核算情況，做好竣工總成本的結(jié)算，并根據(jù)其結(jié)果，評價項目的成本管理工作，總結(jié)其得與失，及時對項目經(jīng)理及有關(guān)人員進(jìn)行獎罰。工程施工降低成本兩招如果說施工成本就像一匹難以馴服的野馬，那么招標(biāo)采購就如同套在這匹野馬頭上的轡頭，馬上讓它服服帖帖。  ××國道路面工程項目部就嘗到了招標(biāo)采購的甜頭。今年8月開工以來，他

39、們光是通過勞務(wù)招標(biāo)，就節(jié)約成本近20萬元。 勞務(wù)招標(biāo) ××建筑公司中標(biāo)的路面工程合同額3200萬元，施工路段長，環(huán)境復(fù)雜。既要達(dá)到業(yè)主苛刻的工期要求，又要最大限度地降低工程成本，于是招標(biāo)成了他們的唯一選擇。 路面施工需要多種勞務(wù)隊伍××建筑項目部都通過招標(biāo)錄用。如刻紋，別的施工單位單價為每平方米2.5元，經(jīng)過招標(biāo)，××建筑選定的中標(biāo)價為每平方米1.8元，而且機(jī)械設(shè)備刀具均由勞務(wù)隊伍自供。僅此一項就節(jié)約了12萬元。 選定隊伍后，合同簽訂就是關(guān)鍵。××建筑項目部所有合同皆由項目經(jīng)理親自參與談判、起草和簽訂。對合同條款，

40、盡可能地作到詳盡周密。其中，對違約責(zé)任的追究，尤其具體化，具有可操作性。同時，要求所有分包方和材料供應(yīng)商在簽訂合同時，交納1至5萬元的履約保證金。規(guī)定：每月支付工程款和材料款時，只付85%，余下的15%納入履約保證金。履約完成后方可一次性結(jié)清。勞務(wù)和材料商在履約過程中，如有違約，將根據(jù)具體損失，除賠償外，還將處以一倍以上的違約賠償。 購材料打破封鎖 路面施工，材料成本是大頭，尤其對砂石料，有特殊的要求。 當(dāng)業(yè)主為××建筑項目部指定了攪拌站的建站地點后，項目部對周圍進(jìn)行了考查，發(fā)現(xiàn)運距和質(zhì)量都能滿足要求的砂石場有9家，但這9家砂石場的老板早已串通起來，統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一價格，把單

41、價抬高到每立方米38元。這是××建筑不能接受的價格，據(jù)他們考察，價格在每立方米34至35元較為合理。 為打破他們的價格壟斷，××建筑項目部決定另辟蹊徑，自己建采石場。通過與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，征用土地，然后由先前合作過的采石場老板出資金、出設(shè)備、出技術(shù)、出人員，進(jìn)行了當(dāng)?shù)亻_采。收購價每立方米28元錢，一下子就打破了當(dāng)?shù)厣笆瘓龅膲艛唷５@兩個場的日開采量只有500立方米，而工地需要1800至2000立方米。項目部又各個擊破，通過承諾先簽合同可以優(yōu)惠付款方式，拉過來兩家采石場。同時又宣布：不與××建筑簽訂供貨合同的采石場，將受交通管制，也就是說

42、，今后他們別想通過××建筑的施工路段運送砂石料。這一招殺手锏，使得余下的砂石場老板都乖乖地簽了合同。經(jīng)過談判，砂石的平均價格為每立方米32.2元，比預(yù)計的價格下浮了1.7元，降低成本20余萬元。工程量計算容易漏項的項目11、在平屋面保溫屋面中排汽孔項目。 2、樓梯欄桿中的預(yù)埋鐵件。 3、油漆、涂料用腳手架項目。 4、預(yù)制板梁砼：板梁封頭砼、運輸、安裝 5、鉆孔灌注樁：入巖深度的鉆孔（該項目市政和公路定額項目包含內(nèi)容差距很大） 6、戶內(nèi)管道安裝的吹掃項目容易遺漏； 7、室外管道安裝的超高費； 8、角鋼的制作安裝項目及其主材費用； 9、溝槽土方單側(cè)棄土的系數(shù)容易遺漏； 10、外

43、運土的人工系數(shù)忘記乘； 11、電纜、電線等項目上清單只是提供凈工程量，在組價時還得加上預(yù)留、彎曲、損耗等長度； 12、在配電柜安裝清單中基礎(chǔ)型鋼容易漏； 13、給排水上管道安裝清單中套管容易漏； 14、風(fēng)管穿墻的封堵。 15、調(diào)節(jié)閥試壓沖洗臨時短管制作安裝。 16、設(shè)備安裝吊裝機(jī)具攤消。 17、工藝管道安裝中法蘭安裝的螺栓是未計價材料。 18、安裝部分：高層建筑增加費 計算的基數(shù)包括6層或20m以下的全部人工費。在高層建筑同時又符合超高施工條件時，高層建筑增加費和超高增加費是疊加計算的。 19、屋脊線、蓋板！主要是零星部件！ 20、一些零星的、小型構(gòu)件砼容易漏算 21、屋面分格縫，特

44、別有架空隔熱層時，水泥砂漿找平層有分格縫，而且在隔熱板上也要做分格縫； 22、一些規(guī)范要求的也容易漏項，比如：墻長超過5米時要增設(shè)構(gòu)造柱，墻高超過4米時要增設(shè)壓梁； 23、設(shè)備安裝加墊鐵、管道安裝時支架制作、安裝、油漆防腐； 24、通風(fēng)管道安裝的帆布接口； 25、樓梯間頂層滿堂腳手架、屋面分格縫、設(shè)計說明中構(gòu)造要求以及一些室內(nèi)外零星構(gòu)件 26、外墻抹灰分格嵌縫有相應(yīng)的定額子目，所用材料不同，應(yīng)套用相應(yīng)的子目 27、板的負(fù)筋分布筋很容易漏，因為圖紙根本沒反映。除了要看下工地看看以外，沒別的辦法 28、在挖土方工程中，現(xiàn)在的計價表，挖濕土方的抽水費未計入（以前的定額是包含），現(xiàn)在歸入在措施項目中，

45、即第二十一章施工排水、降水、深基坑支護(hù)章節(jié)內(nèi)。在編制時，不要忘了啊！ 29、各種建筑的伸縮縫：屋面的分格縫、外墻與散水交接的瀝青嵌縫； 30、構(gòu)造柱的突出部分31、預(yù)制板間的現(xiàn)澆帶； 32、打預(yù)制樁的，樁頭、接樁、送樁等。 33、鉆沖孔樁的，鋼護(hù)筒、入巖增加費、操作平臺、砼是采用水下砼澆筑。 34、鋼板樁打、撥分開套子目、在基坑作業(yè)和在坑上作業(yè)的系數(shù)。 35、沒有詳細(xì)的布置圖，但圖紙說明中提到的項目。如填充墻的構(gòu)造柱、砌體加筋等 36、措施項目費用的大體積砼的測溫費 37、土建工程為二裝的預(yù)留預(yù)埋件 38、土建工程中窨井、化糞池項目如套綜合定額，別漏了其中相應(yīng)的措施項目，如挖濕土排水費、基坑排

46、水費及腳手、模板費等 39、暖通工程中容易遺留的項目： 1）空調(diào)風(fēng)管閥門、靜壓箱，風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)箱的保溫； 2）設(shè)備本體與管道連接中的法蘭； 3）屋面水系統(tǒng)管道中的土建支墩； 4）末端設(shè)備采用的減振措施。 40、合同文件并不是一張紙，包括投標(biāo)文件等，施工組織設(shè)計直接影響措施費的構(gòu)成，按照規(guī)范施工則是合同內(nèi)容之一。比如投標(biāo)時按24小時連續(xù)施工考慮，夜間施工措施費就不能不考慮，噪聲等環(huán)境保護(hù)費用也不是簡單的費率就可以代替的。再比如設(shè)計圖紙規(guī)定用PE給水管，但并未說明屋面部分要采取什么措施，按規(guī)范PE管不能爆曬，應(yīng)有保護(hù)措施，報價時就應(yīng)該考慮。另外，定額和規(guī)范不符時，應(yīng)以規(guī)范為準(zhǔn)，因為驗收以規(guī)范為準(zhǔn)。

47、 41、對清單項目和下掛定額子目的銜接不能完全掌握（包括工程量計算規(guī)則、工作內(nèi)容等）。定額有計算規(guī)則，清單有計算規(guī)則，兩者必須一致。比如前面多次有人提到的管道支架和穿墻套管，按清單是應(yīng)該計算，不過室內(nèi)管道安裝定額通常都包含支架和套管（各地規(guī)定有不同），再計算就重復(fù)了。 42、樓梯石材踏步開槽容易漏掉，墻面裝飾不同的裝飾材料接縫處理，頂棚扣板四周壓線易漏算。 43、土建里面的：人機(jī)配合挖土有個系數(shù)，濕土也有系數(shù)。-0.06位置的防潮層。 44、土建中還有個東西容易忘，就是支撐鋼筋用的馬凳，實際施工中這個也是不小的數(shù)字，而且很煩 45土方類別及運距； 46、洞內(nèi)、地下室內(nèi)等需照明施工的人工費增加4

48、0%； 47、構(gòu)造柱圈過梁模板砼計算； 48、管樁樁芯砼、送樁及試驗樁的計算、管樁長度應(yīng)計樁尖長度； 49、磚砌欄板1/4、1/2厚定額按900考慮，每增加或減少人材機(jī)需調(diào)整； 50、樁芯圓鋼板、預(yù)埋鐵件等刷防銹漆等；工程造價的全過程控制方法談1工程造價控制涉及到建筑市場商品經(jīng)濟(jì)各要素，對于施工企業(yè)有著重要的經(jīng)濟(jì)意義，與其生存發(fā)展休戚相關(guān)。工程造價控制在多年發(fā)展下，早已形成了一套較為完整的理論體系。本文中所提及的“工程造價的全過程控制”，是指施工企業(yè)面臨的在工程投標(biāo)、項目實施、工程竣工結(jié)算三個基本環(huán)節(jié)里將工程造價管理與施工組織設(shè)計及實施有機(jī)結(jié)合，通過工程造價分析指導(dǎo)施工組織設(shè)計及其實施，以期獲

49、得理想效果，對于施工單位而言，即有更好的經(jīng)濟(jì)效益。 一、工程投標(biāo)階段 目前建筑市場工程招標(biāo)時，工程報價往往是決定性因素之一，所制定工程報價應(yīng)合理、準(zhǔn)確，但又能反映企業(yè)競爭實力的工程報價。在實際工程投標(biāo)時，常存在工程造價計算人員不到現(xiàn)場、與編制施工組織設(shè)計各自為政的誤區(qū)。事實上，施工組織設(shè)計方案，施工現(xiàn)場與工程造價緊密相關(guān)，共同影響工程中標(biāo)可能性。 首先應(yīng)仔細(xì)考察施工現(xiàn)場，了解“三通一平”狀況，調(diào)查工程所在地材料價，實際人工單價，土石來源及棄土場運距等做好工程造價計算的基礎(chǔ)資料。 編制施工方案的技術(shù)人員往往對定額及其相關(guān)計算規(guī)則并不熟悉，工程造價編制人員應(yīng)詳盡交底，按定額有關(guān)規(guī)定劃分項目。與施工

50、技術(shù)措施密切相關(guān)項目，如臨時設(shè)施、施工模板、腳手架、維護(hù)結(jié)構(gòu)、大型設(shè)備進(jìn)退場費等，招標(biāo)單位常要求投標(biāo)單位合價包干，自行確定其項目及工程量。工程造價編制人員應(yīng)就此按所選用定額進(jìn)行篩選，避免多算重算。如臨地設(shè)施（生活生產(chǎn)用房及排水設(shè)施，施工場內(nèi)水電管線敷設(shè)，而廣州地鐵定額隧道土石方開挖子目中已包含了“三管兩線”攤銷費用。該項費用對工程總造價影響雖不大，但評標(biāo)時業(yè)主認(rèn)為屬不合理費用。 施工進(jìn)度計劃編排好后，據(jù)引確定周轉(zhuǎn)材、支架、鋼板樁、鋼支撐等的使用時間及攤銷費用，特別是需租用的材料、設(shè)備費用，從而分析項目單價構(gòu)成是否切合實際，及該項目可能獲得的利潤，做為工程成本分析的第二手資料。 對于某些新技術(shù)、

51、新工藝，如直螺紋鋼筋對接代替?zhèn)鹘y(tǒng)施工工藝焊接等，往往加快了施工進(jìn)度，有助于樹立企業(yè)形象，卻提高了工程造價。為保證工程預(yù)算價與業(yè)主及其他投標(biāo)單位位于同一起跑線上，建議對此類費用不予計入工程報價中，僅做為工程紅線成本分析依據(jù)。 我們所編制的施工組織設(shè)計除應(yīng)盡可能經(jīng)濟(jì)、合理外，還應(yīng)適應(yīng)不同評標(biāo)辦法對報價的不同要求。 1、業(yè)主有標(biāo)底，報價以投標(biāo)單位報價最接近標(biāo)底或標(biāo)氏下浮某一值為最優(yōu)報價。 從某種角度來說，這種評標(biāo)辦法競爭的是預(yù)算編制人員紡標(biāo)水平及機(jī)遇，而非企業(yè)的綜合實力。為此，揣摩業(yè)主標(biāo)底造價傾向，分析乙方工程預(yù)算價與標(biāo)底可能存在的幅度差就成為確定最終報價成為關(guān)鍵的一環(huán)。不同的施工方案將導(dǎo)致工程造價

52、較大的差異，業(yè)主通常按常規(guī)、通用方式或定額配套的施工方法來考慮施工技術(shù)措施費用，而各投標(biāo)單位則?？紤]自有設(shè)備及慣用施工方法。這一點，我方有著深刻的認(rèn)識。在九八年參予廣州市市政工程某河涌渠箱工程投標(biāo)時，考慮該工程位于沿江路，地下水位高，水壓力較大而基槽內(nèi)若長期有水涌入，勢必妨礙渠箱結(jié)構(gòu)的政黨施工。因而選擇了密打拉伸鋼板樁并加鋼支撐的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。每延米施打鋼板樁2.4t，鋼支撐圍囹安拆0.3t，圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)每延米造價約為3000元。開標(biāo)后，發(fā)現(xiàn)我方投標(biāo)報價大大高于業(yè)主標(biāo)底價及其他投標(biāo)單位報價。經(jīng)了解，由于基坑僅深4m，業(yè)主及其他投標(biāo)單位均考慮到土壓力不大，按定額考慮采用間隔1.5m疏打鋼樁加擋土板的圍護(hù)

53、結(jié)構(gòu)，每延米施工打鋼樁0.8t，擋土板2平方米，圍護(hù)結(jié)構(gòu)每延米造價級為900元。因未能認(rèn)真分析業(yè)主意向及慣用施工方法的不同而導(dǎo)致工程造價的偏離。 2、業(yè)主沒有標(biāo)底，報價以各投標(biāo)單位投標(biāo)報價平均值做為評判標(biāo)準(zhǔn)，接近平均值或合理范圍內(nèi)最低報價為最優(yōu)報價。 此時，分析投標(biāo)報價平均值成為核心問題。必須充分考慮施工組織設(shè)計對工程造價的影響，根據(jù)多種可行方案計算其施工技術(shù)措施費。假定投標(biāo)對手可能采用施工方案，綜合所積累的投標(biāo)報價資料，分析其報價水平，及是否存在“圍標(biāo)”的可能性，判斷報價平均值大致范圍。近年來，政策宏觀調(diào)控，固定資產(chǎn)投資規(guī)模壓縮，市場供求關(guān)系失衡，造成市場競爭更趨激烈。施工企業(yè)為承接工程，不

54、得不面對不規(guī)范的市場競爭，如壓級讓利、為中標(biāo)不異以低于工程成本價做為投標(biāo)報價等。施工企業(yè)承接工程是為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是不明智的。因而應(yīng)按工程的具體施工條件、施工設(shè)備、企業(yè)管理水平和技術(shù)優(yōu)勢確定工、料、機(jī)消耗量，按自身條件確定材料及半成品（如預(yù)拌砼）價格，按企業(yè)管理水平確定必要的費用開支，按企業(yè)優(yōu)勢及最優(yōu)施工方案計算工程成本及必要盈利。 二、工程實施階段 工程項目造價控制貫穿于項目的全過程，而對于施工企業(yè)而言，在工程實施階段實行工程造價控制其目的，就是降低工程成本。即注重施工管理，優(yōu)化施工組織設(shè)計，從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)美國造價工程師協(xié)會的解釋，成本控制的含義是：在項目進(jìn)行過程中，監(jiān)

55、督工程預(yù)算、質(zhì)量與預(yù)算的偏差，并采取有效行動以達(dá)到最低成本。（二）編制施工預(yù)算是工程造價控制的最有效手段之一，往往容易被施工企業(yè)所忽視。 施工預(yù)算以施工圖紙、施工組織設(shè)計為依據(jù)，是施工企業(yè)控制各項成本支出的依據(jù)，有利于進(jìn)施工技術(shù)，合理調(diào)配和組織勞動力，合同選購運輸材料和配件，以較低成本、較短的工期和優(yōu)等的質(zhì)量完成建設(shè)項目。 1、編制工程分項施工預(yù)算 由于工程分部分項子目較多，如果一一詳盡分析，可能會給工程造價業(yè)務(wù)人員帶來大量工作。選擇具有代表性、工程量較大、工程造價影響較大或可操作性強(qiáng)，便于成本管理控制的項目，對其所必需耗費的人工、材料、機(jī)械設(shè)備進(jìn)行分解，結(jié)合市場工、料、機(jī)價格，企業(yè)技術(shù)水平編

56、制合理施工預(yù)算。 2、以施工預(yù)算做為控制工程分包單價的依據(jù) 鑒于施工企業(yè)技術(shù)優(yōu)勢的局限性，難免有些單項需進(jìn)行分包，而工程分包支出做為工程成本開支的一項重要組成，與工程經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)。工程造價業(yè)務(wù)人員應(yīng)在掌握市場信息基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)分析，以施工預(yù)算為砝碼，衡量工程分包單價。發(fā)現(xiàn)分包單價超出施工預(yù)算，應(yīng)及時提請項目負(fù)責(zé)人共同分析。找出差距的來源，是否在分包定價不合理，或是施工預(yù)算有誤，或是企業(yè)技術(shù)水平落后所造成，而后根據(jù)實際情況調(diào)整。 3、按工程施工預(yù)算推進(jìn)項目施工管理 項目化管理是工程施工管理的發(fā)展趨勢，有利于企業(yè)適應(yīng)市場競爭需要。根據(jù)工程項目特點和規(guī)模，建立項目內(nèi)部管理經(jīng)濟(jì)核算機(jī)制，完善工程成

57、本計算，并按施工預(yù)算實行項目產(chǎn)值全額承包或效益指標(biāo)承包。在項目內(nèi)部管理中，也可將施工預(yù)算層層下達(dá)至班組或施工隊，做為計件承包或落實責(zé)任進(jìn)行勞動競賽的分析依據(jù)，使工程施工預(yù)算成為項目經(jīng)濟(jì)效益控制中心。 （三）控制工程材料采購，有效降低工程成本 工程材料價通常占工程造價比重一半以上，換言之，工程材料控制好了，工程成本控制也就完成了一半。工程材料價主要通過量、價兩方面來控制。 1、根據(jù)工程進(jìn)度及需要，由技術(shù)人員編制材料使用計劃，按需采購，避免材料倉庫積壓，擠占資金。 2、將材料定額用量與實際消耗量進(jìn)行對比，嚴(yán)格控制，杜絕材料消耗量大于定額用量現(xiàn)象，以此做為分部分項工程成本考核依據(jù)。 3、材料采購應(yīng)貨

58、比三家，定期將采購價與文件規(guī)定價或投標(biāo)時材料單價進(jìn)行比較，以了解工程材料盈虧。（四）及時準(zhǔn)確完成工程簽證，是工程造價控制的有效補(bǔ)充 工程簽證是施工過程發(fā)生的與設(shè)計圖、施工方案、施工預(yù)算項目或工程量不相符，需調(diào)整工程造價的補(bǔ)充認(rèn)可。工程技術(shù)人員應(yīng)與造價業(yè)務(wù)人員密切配合，熟悉預(yù)算涵蓋內(nèi)容，劃分需簽證項目，以便工程結(jié)算準(zhǔn)確反映工程造價。概括而言，工程簽證常發(fā)生在以下情形： 1、工程地形或地質(zhì)資料變化； 2、地下水排水施工方案及抽水臺班； 3、現(xiàn)場開挖管線或其他障礙處理； 4、土石方因現(xiàn)場環(huán)境限制，發(fā)生場內(nèi)轉(zhuǎn)運、外運及相應(yīng)運距； 5、材料的二次轉(zhuǎn)堆； 6、材料、設(shè)備、構(gòu)件的場外運輸； 7、備用機(jī)械臺班的使用，如發(fā)電機(jī)等； 8、工程特殊需要的機(jī)械租賃； 9、無法按定額規(guī)定進(jìn)