容積率與地價關系

1、規(guī)劃容積率調整對地價變化的影響【案例】我局委托評估的某宗土地地使用權價格， 土地面積，規(guī)劃容積率，評估單價 總價，拍賣成交價款【評析】土地價格是土地市場的核心。充分發(fā)揮地價調控作用，推進 土地節(jié)約集約利用是國土資源部門一項長期而艱巨的任務。目前，我國城鎮(zhèn)土地利用的集約度很不平衡。通常大城市、經濟發(fā)達 地區(qū)、城市老城區(qū)及中心區(qū)、商業(yè)區(qū)及普通住宅區(qū)的土地利用集約度高； 反之，則低。人口密度、投資強度、容積率是反映城鎮(zhèn)土地利用集約度的 三個指標。其中，容積率是城市規(guī)劃管理的一項重要指標，也是影響地價 水平的重要因素，它的變化可導致地價成倍上升或下降。 從經濟角度考慮， 容積率越高，土地集約度越大，地

2、價越高，房地產開發(fā)商能獲得的利潤空 間越大。從社會環(huán)境來看，容積率越高，建筑容量增大，會帶來建筑環(huán)境 的劣化，降低使用的舒適度。一、容積率對地價影響的規(guī)律分析（一）容積率是具體宗地用地面積上允許的建筑容量。容積率只有在 指具體宗地容積率的情況下，才能反映土地利用強度、利用效益和地價水 平的差異，宗地間才具有可比性。（二）容積率指標可以更準確地反應地價水平。用地單位購買土地， 目的是為了開發(fā)土地、建造房屋并從中獲利。房屋開發(fā)成本=房屋造價+樓面價+相關稅、費樓面價=土地總價/宗地總建筑面積=土地單價/容積率樓面地價比地面地價更能準確地反映地價的高低。（三）容積率對地價影響遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”

3、。對于一般多層住宅，通常在商品房單方售價和建筑成本不變的情況下，容積率增加，可 以實現(xiàn)在相同面積的土地上建造更多的建筑面積，單方分攤的地價額下降，土地開發(fā)的總收益提高，導致地價上升；反之，容積率降低，土地開 發(fā)收益下降，地價下降。但當容積率提高到一定值，由于加固地基、抗震、 增加電梯等處理費用增加，致使單方工程造價上升，而單方售價由于建筑 層次增多、建筑容量增大造成建筑品質下降呈現(xiàn)遞減趨勢，該容積率則為 最佳容積率，此時土地開發(fā)的邊際收益為 0, 土地總收益最大，地價也達 到最高；超過該容積率，地價則反方向變化。（四）由于土地位置的固定性，土地供求關系的復雜性，使容積率對 地價的影響呈現(xiàn)不同特

4、點。反映對不同的城市規(guī)模、宗地位置、土地用途 等影響不一樣。通常城市規(guī)模大，容積率對地價的影響明顯，地價隨容積 率的變化程度大；同一城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地 利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度等原因，使地價隨 容積率變化的幅度呈現(xiàn)為從中心向外圍逐漸遞減的趨勢；對于不同用地類 型，容積率對地價作用程度依次表現(xiàn)為商業(yè)最大、住宅次之、工業(yè)用地最 弱?！窘Y論】容積率是影響地價的一個重要因素。容積率對地價影響受收益機制和 市場供求關系的作用，遵循報酬遞增遞減規(guī)律，且因城市規(guī)模、區(qū)域條件、 用地類型而異。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，容積率存在客觀上的合理值【

5、對策建議】1、為加強城市規(guī)劃管理，美化城市空間，應嚴格控制規(guī)劃容積率指 標，在確定容積率時，既要有全局觀念，又要有長遠眼光。2、加強地價管理，推進土地節(jié)約集約利用。對符合規(guī)劃，經批準改 變容積率指標的，應當由用地單位補繳土地價款。由國土局委托專業(yè)估價 機構評估出調整容積率后的宗地市場價格，經國土部門業(yè)務會審會，對照 該宗地原出讓成交樓面地價核算增加容積率部分的土地出讓金差價。3、合理運用容積率修正系數。容積率修正系數的確定，既要考慮容 積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關系對變化的土地收 益在政府與投資者之間的分配關系的影響。4、容積率調整引發(fā)眾多大量建設用地問題，應嚴肅禁止擅自改

6、變規(guī) 劃容積率行為，建議聯(lián)合相關部門盡快出臺我市建設單位改變土地使用條 件等管理辦法。由規(guī)劃、國土資源、建設、財政等部門對建設單位變更土 地用途、容積率等土地使用條件未補繳土地價款的，不得辦理該宗地的建 設工程規(guī)劃許可、土地證延期、施工許可、商品房預售許可等手續(xù)。5、為規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理，建立由房產登記部門、城 市管理執(zhí)法部門、國土資源管理部門等共同參與的聯(lián)席會議制度。對涉及 改變土地容積率的用地單位補繳相應土地價款后，憑國土資源管理部門簽 發(fā)意見和土地使用人提供的補繳土地價款票據等書面材料，核發(fā)產權證 書。6、加強土地出讓合同及供后監(jiān)管，明確約定土地投資強度、容積率 等控制指標。土地管理參與宏觀調控，要求我們必須要以科學發(fā)展觀為指 導，完善地價管理基礎理論，建立健全地價管理制度。結合目前我市出現(xiàn)的部分建設項目改變土地用途和規(guī)劃用地指標等 情況，為促進我市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對用地單位確需改變原批準 土地用途、容積率等土地使用條件的， 應按照有利于城市發(fā)展和項目建設、 防止土地資產流失的原則，依法報經市政府批準，同時我局應根據不同的 用地類型和供地方式出臺并執(zhí)行相應的政策。局地價業(yè)務會審在土地供應 前，應慎重按照市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設計條件，依據建設項