某住宅價(jià)值評估——法院

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：*號房地產(chǎn)價(jià)格評估委托方:北京市*區(qū)人民法院受托方:*估價(jià)人員：估價(jià)日期:二零零八年十月三一日至二零零九年四月三日估價(jià)報(bào)告編號：*評字2009000 號一、 致委托方函 2二、 估價(jià)師聲明3三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 4四、 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6五、 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 10六、 附件28致委托方函北京市*區(qū)人民法院：受貴院的委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對位于*號房屋（以下簡稱估價(jià)對象）的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，估價(jià)時點(diǎn)為2009年3月27日，估價(jià)目的是為貴院了解估價(jià)對象的市場價(jià)值提 供參考。根據(jù)當(dāng)事人提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號】，估價(jià)

2、對象坐落于*號，房屋所有權(quán)人為*，產(chǎn)別為私產(chǎn)，屬 成本價(jià)出售住房，結(jié)構(gòu)為混合，房屋總層數(shù)為 6層，所在層數(shù)為5層， 房屋建筑面積為72.39平方米，房屋用途為住宅。經(jīng)過客觀、公正的評估，估價(jià)對象于估價(jià)時點(diǎn)2009年3月27日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為：房地產(chǎn)總價(jià)：483503元大寫：肆拾捌萬叁仟伍佰零叁元整房地產(chǎn)單價(jià)：6679.15元/平方米（注：貨幣種類為人民幣）評估的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見附后的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié) 果報(bào)告。法定代表人：2009年4月3日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分 析、意見和結(jié)論

3、，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限 制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng) 事人沒有個人利害關(guān)系和偏見。4、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘查，但我們 對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘查僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露 及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方及當(dāng)事人提供的資料進(jìn)行評估。我 們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，在評估中也 不予考慮。5、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方及當(dāng)事人提供的相關(guān)資料，委托方及 當(dāng)事人對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失真造成的估價(jià)結(jié)果有誤的，估 價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不

4、得 做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方以外的單 位及個人提供，凡因委托方使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī) 構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上， 報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。姓名房地產(chǎn)估價(jià)人員注冊證號簽名估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）假設(shè)條件1、估價(jià)對象房屋所有權(quán)人合法有償取得房屋所有權(quán)及其相應(yīng)分 攤的土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對象得到最有效的利用。3、估價(jià)對象與其它生活要素相結(jié)合，能滿足目前的正常生活使 用。4、在估價(jià)時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。5、任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的

5、有關(guān) 法律、法規(guī)。6、 估價(jià)對象基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到“七通”（即通路、通電、 通信、通上水、通下水、通燃?xì)饧巴崃Γ?，評估設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力）?、根據(jù)現(xiàn)有資料無法確定估價(jià)對象容積率的大小，依據(jù)北 京市基準(zhǔn)地價(jià)使用說明，商業(yè)、綜合、居住用地一到六級的平均 容積率為2,本次估價(jià)對象所在宗地為居住用途六級地，所以本次評估設(shè)定估價(jià)對象容積率為區(qū)域平均容積率2。如與估價(jià)對象實(shí)際情況不符，估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。8、由于委托方提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號】未載明估價(jià)對象的建成年代， 根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查和了解，本次評估設(shè)定估價(jià)

6、對象房屋建成于 1998年，如上述情況與估價(jià)對象實(shí)際 情況不符，估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。9、 房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號】中注明估價(jià)對象為成本價(jià)出售住房，因此土地使用權(quán)類型為劃撥，本次評估設(shè)定 估價(jià)對象剩余使用年限為住宅用途出讓法定最高年限70年。10、估價(jià)人員實(shí)際的現(xiàn)場勘察日期為 2008年10月31日，本次評 估設(shè)定估價(jià)時點(diǎn)為2009年3月27日，設(shè)定估價(jià)對象的內(nèi)部裝修等情況 在估價(jià)人員現(xiàn)場勘察日期和估價(jià)時點(diǎn)一致。11、委托方提供的資料屬實(shí)。（二）使用限制條件1、委托方因案件審理的需要，特委托*對估價(jià)對象市場價(jià)值進(jìn)行 評估，為委托方了解估價(jià)對象的市場價(jià)值提供參考依據(jù)。2、估價(jià)對象權(quán)

7、屬、面積、用途及其他情況以房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號】記載內(nèi)容和估價(jià)人員的現(xiàn)場勘查記錄為 準(zhǔn)。3、根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第 *號】復(fù)印件， 估價(jià)對象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，此次評估設(shè)定估價(jià)對象不存在他項(xiàng)權(quán)利登記。4、由于估價(jià)對象為成本價(jià)出售住房，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，成本價(jià)出售住房的房屋在辦理房屋交易登記手續(xù)時應(yīng)向房屋所在區(qū)、縣建設(shè)委員會申請按當(dāng)年房改成本價(jià)的1 %補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓 金的價(jià)款（即1560 X1 % = 15.6元/平方米）。5、估價(jià)時點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)生變化，并對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本次估

8、價(jià)結(jié)論。6、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇 有自然力和其他不可抗力對估價(jià)結(jié)果的影響。7、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對估價(jià)結(jié)果的影響。（三）使用說明1、評估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)時點(diǎn)為 2009 年3月27日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場 條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值。2、本次估價(jià)技術(shù)報(bào)告為提供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交 貴院進(jìn)行案件審理時的附件。3、 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自報(bào)告提交日2009年4月3日起半年 內(nèi)。4、本報(bào)告解釋權(quán)歸*所有。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方委托方：北京市*區(qū)人民法院地 址：北京市*區(qū)近園路9號由E編：聯(lián)

9、系人：二、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：*機(jī)構(gòu)地址：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別：法定代表人：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：郵政編碼：三、估價(jià)對象1、估價(jià)對象位置狀況估價(jià)對象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5號樓，估價(jià)對象所在建筑物 東至五愛屯東路、南至 *小區(qū)3號樓、西至*小區(qū)2號樓、北至* 小區(qū)5號樓。2、估價(jià)對象權(quán)利狀況根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第 *號】，估價(jià)對象 坐落于*號，房屋所有權(quán)人為*，產(chǎn)別為私產(chǎn)，房屋建筑面積為72.39 平方米，房屋用途為住宅，屬成本價(jià)出售住房。根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號】復(fù)印件，估價(jià)對象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，此次評估設(shè)定估價(jià)對象不存在他 項(xiàng)權(quán)利登記。3、估價(jià)對象建筑物概

10、況：估價(jià)對象所在建筑物地上共 6層，估價(jià)對象位于第5層，結(jié)構(gòu)為混 合結(jié)構(gòu)，樓型為板樓，房屋朝向?yàn)闁|西，建成于 1998年，房屋用途為住宅。估價(jià)人員實(shí)際的現(xiàn)場勘察日期為2008年10月31日，本次評估設(shè)定估價(jià)時點(diǎn)為2009年3月27日，設(shè)定估價(jià)對象的內(nèi)部裝修等情況在 估價(jià)人員現(xiàn)場勘察日期和估價(jià)時點(diǎn)一致。估價(jià)對象裝修情況如下：臥室及客廳地面鋪木地板，涂料及油漆墻面；廚房缸磚地面，墻 面貼瓷，鋁扣板吊頂，整體廚柜；衛(wèi)生間缸磚地面，墻面貼瓷，鋁扣 板吊頂；塑鋼門窗及木質(zhì)包鑲門。估價(jià)對象樓宇內(nèi)設(shè)備完善，能滿足正常生活的需要。4、基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對象基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到“七通”（即通路、通電、通信、通

11、上水、通下水、通燃?xì)饧巴崃Γu估設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻?通熱力）。四、估價(jià)目的北京市*區(qū)人民法院因案件涉及估價(jià)對象，特委托我公司對位 于*號的房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評估，為委托方了解估價(jià)對象的市場價(jià) 值提供參考。五、估價(jià)時點(diǎn)2009年3月27日六、價(jià)值定義根據(jù)評估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評估的價(jià)格是指估價(jià)對象位于*號，房屋所有權(quán)人為*，建筑面積為72.39平方米，用 途為住宅，在設(shè)定的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時點(diǎn)2009年3月27日的房地產(chǎn)市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、 中華人民共和國土地管理法；3、

12、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4、北京市高級人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中評估、拍賣、變賣 財(cái)產(chǎn)若干問題的規(guī)定（試行）；5、北京市*區(qū)人民法院出具的委托函；6、房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號】；7、估價(jià)人員的現(xiàn)場勘查記錄；8、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)材料。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合 估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、 最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時點(diǎn)原則。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在進(jìn)行了實(shí)地勘察并認(rèn)真分析了所掌握的資料之后，根 據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及實(shí)際狀況，選取了成本法和市場比較法作為本次 評估的基本方法。成本法是

13、以開發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各 項(xiàng)必要客觀成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，并進(jìn) 行相應(yīng)折舊修正以求取估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià) 方法。市場比較法是以在估價(jià)時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)成交價(jià) 格為基礎(chǔ)，選取適當(dāng)?shù)囊蛩?，并根?jù)因素條件對成交價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)修 正以求取估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。之所以采用上述兩種方法，主要是出于以下考慮：1、估價(jià)對象周邊有較多近期開發(fā)建設(shè)的類似物業(yè)，可以找到客 觀、準(zhǔn)確的資料進(jìn)行成本核算， 故適宜采用成本法進(jìn)行評估。2、估價(jià)對象所處區(qū)域有較多的相同用途物業(yè)的市場交易案例， 選用市場比較法比較適宜。十、估價(jià)結(jié)果本

14、公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法, 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對 象于估價(jià)時點(diǎn)2009年3月27日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為：房地產(chǎn)總價(jià)：483503元大寫：肆拾捌萬叁仟伍佰零叁元整房地產(chǎn)單價(jià)：6679.15元/平方米（注：貨幣種類為人民幣）十一、估價(jià)人員簽名姓名房地產(chǎn)估價(jià)人員注冊證號簽名十二、估價(jià)作業(yè)日期2008年10月31日至2009年4月3日十三、估價(jià)報(bào)告有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為自報(bào)告提交日2009年4月3日起半年內(nèi)。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個別因素分析1、估價(jià)對象位置及權(quán)利狀況估價(jià)對象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5號樓，估價(jià)對象所在建筑物東至

15、五愛屯東路、南至*小區(qū)3號樓、西至*小區(qū)2號樓、北至* 小區(qū)5號樓。根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第 *號】，估價(jià)對象 坐落于*號，房屋所有權(quán)人為*，產(chǎn)別為私產(chǎn)，房屋建筑面積為72.39 平方米，房屋用途為住宅，屬成本價(jià)出售住房。根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第 *號】復(fù)印件，估 價(jià)對象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，此次評估設(shè)定估價(jià)對象不存在他 項(xiàng)權(quán)利登記。2、估價(jià)對象建筑物狀況估價(jià)對象所在建筑物地上共 6層，估價(jià)對象位于第5層，結(jié)構(gòu)為混 合結(jié)構(gòu)，樓型為板樓，房屋朝向?yàn)闁|西，建成于1998年，房屋用途為住宅。估價(jià)人員實(shí)際的現(xiàn)場勘察日期為2008年10月31日，本次評估設(shè)定估價(jià)時點(diǎn)為2009

16、年3月27日，設(shè)定估價(jià)對象的內(nèi)部裝修等情況在 估價(jià)人員現(xiàn)場勘察日期和估價(jià)時點(diǎn)一致。估價(jià)對象裝修情況如下：臥室及客廳地面鋪木地板，涂料及油漆墻面；廚房缸磚地面，墻 面貼瓷，鋁扣板吊頂，整體廚柜；衛(wèi)生間缸磚地面，墻面貼瓷，鋁扣 板吊頂；塑鋼門窗及木質(zhì)包鑲門。估價(jià)對象樓宇內(nèi)設(shè)備完善，能滿足正常生活的需要。3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對象基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)饧巴崃Γ?，評估設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻?通熱力）。二、區(qū)域因素分析1、地理位置估價(jià)對象所屬的*區(qū)位于北京市西南，為北京4個近郊區(qū)之一。西部為山區(qū)；

17、東部為平原，平原占全區(qū)面積的四分之三。周圍相鄰8個區(qū)縣，東為朝陽區(qū)，北為崇文區(qū)、宣武區(qū)、海淀區(qū)和石景 山區(qū)，西北為門頭溝區(qū)， 西南和東南為房山區(qū)和大興區(qū)。2、自然及人文條件*區(qū)內(nèi)有第一道、第二道綠化隔離地區(qū)，“十五”期間實(shí)現(xiàn)城市綠化1883公頃，城市綠化覆蓋率達(dá)到43%以上，人均綠地 70.8平方米，比“九五”增加15.7平方米。新增林木綠化面積4019公頃，林木覆蓋率達(dá)到 36.6%，比“九五”增加13%。建成了青龍湖 公園、北宮國家級森林公園等80多處園林綠地。城區(qū)、平原、山區(qū)三道綠色生態(tài)屏障基本形成?！笆濉逼陂g還完成了涼水河、馬草河等5條河道的截污治理，共治理河道32.7公里，建成了盧

18、溝橋、吳家村污水處理廠，水環(huán)境明顯改善。全區(qū)有區(qū)級以上重點(diǎn)文物保護(hù)單位35個。其中國家級的有盧溝橋（含宛平城）、水關(guān)遺址，市級的有鎮(zhèn)崗塔、蓮花池、長辛店“二七”革命遺址、長辛店留法勤工儉學(xué)舊址、金中都城墻遺址等 10處。北京世界公園、盧溝橋文化旅游區(qū)和青龍湖公園成為該區(qū)三 大旅游區(qū)。此外區(qū)內(nèi)教育和體育事業(yè)也加快發(fā)展，全區(qū)共有普通高 等院校4所（首都醫(yī)科大學(xué)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)、北京電子科技學(xué) 院、中央戲劇學(xué)院）；中小學(xué)在校生10.2萬人。職業(yè)中學(xué)4所，在校 生7031人。3、交通條件*區(qū)交通較發(fā)達(dá)，出行較便捷。由北京西站、*站、*西站及若干衛(wèi)星站構(gòu)成了全國最大的鐵路樞紐。市二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)路 貫

19、穿境內(nèi)，京開、京石以及京津塘高速公路起始*區(qū)，形成首都東西南方向的公路網(wǎng)絡(luò)。三、市場背景分析估價(jià)對象位于北京市*區(qū)南苑地區(qū)。周邊有飛騰家園、南苑新城、 誠苑小區(qū)、同興園小區(qū)、綠林苑等多個住宅小區(qū)，中學(xué)、小學(xué)、幼兒 園、銀行、餐飲、商場、社區(qū)醫(yī)院、休閑娛樂等生活保障及配套設(shè)施 較完善，居住成熟度較高。區(qū)域內(nèi)有南三環(huán)路、馬家堡東路、南苑路等城市干道，369、485、610、954等多條公交線路在周邊設(shè)有站點(diǎn)， 地理位置較好、交通比較便利。隨著政府對南部城區(qū)關(guān)注，今后幾年 憑借該區(qū)域的地理位置和不斷改善基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，對于住宅物 業(yè)的需求會不斷增加，區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會提高。四、最高最

20、佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳 使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用， 這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充 分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對 象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：1、 法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時使用狀 況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。2、技術(shù)上可能。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳 使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行評估。3、經(jīng)濟(jì)上可行。即

21、估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng) 濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。4、土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價(jià)時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。5、房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡 或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價(jià)時不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其 周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行 估價(jià)。6、可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的狀況、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)和政 策變化對房地產(chǎn)形成的影響以

22、預(yù)測未來價(jià)格和收益變動的趨勢。根據(jù)估價(jià)對象的地理位置、周邊自然與人文環(huán)境及充分利用土地 資源的情況，估價(jià)對象作為住宅物業(yè)能夠體現(xiàn)最高最佳使用原則。五、估價(jià)方法的選用估價(jià)人員在進(jìn)行了實(shí)地勘察并認(rèn)真分析了所掌握的資料之后，根 據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及實(shí)際狀況，選取了成本法和市場比較法作為本次 評估的基本方法。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各 項(xiàng)必要客觀成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，并進(jìn) 行相應(yīng)折舊修正以求取估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià) 方法。市場比較法是以在估價(jià)時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)成交價(jià) 格為基礎(chǔ)，選取適當(dāng)?shù)囊蛩?，并根?jù)因素條件對成交價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)修

23、 正以求取估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。之所以采用上述兩種方法，主要是出于以下考慮：1、估價(jià)對象周邊有較多近期開發(fā)建設(shè)的類似物業(yè)，可以找到客 觀、準(zhǔn)確的資料進(jìn)行成本核算， 故適宜采用成本法進(jìn)行評估。2、估價(jià)對象所處區(qū)域有較多的相同用途物業(yè)的市場交易案例, 選用市場比較法比較適宜。六、估價(jià)測算過程市場比較法求取估價(jià)對象商品房價(jià)格一、比較實(shí)例選擇根據(jù)替代原則，我們采用市場比較法評估估價(jià)對象，下面取三個 實(shí)例：案例一：*區(qū)五愛屯東路“ *小區(qū)”商品房一套交易案例，建 筑面積96平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格65萬元，即6771 元/平方米，樓層為7/11，毛坯房，建成于2000

24、年，朝向?yàn)槟媳?。案例二?區(qū)五愛屯東路“*小區(qū)” 商品房一套交易案例，建 筑面積96平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格69萬元，即7188 元/平方米，樓層為9/11，普通裝修，建成于2004年，朝向?yàn)槟媳?。案例三?區(qū)五愛屯東路“*小區(qū)” 商品房一套交易案例，建 筑面積99平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格70萬元，即7071 元/平方米，樓層為10/11，普通裝修，建成于2004年，朝向?yàn)槟媳?。二、比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對象的條件，影響估價(jià)對象價(jià)格的主要因素有：（1）不動產(chǎn)交易日期：確定地價(jià)變動趨勢，進(jìn)行期日修正；（2 ）交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；（3）區(qū)域因素：

25、主要有居住區(qū)域成熟度、交通便捷度、公共服 務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況、 與商業(yè)中心的接近程度、 區(qū)域土地利用方向、 自然和人文環(huán)境狀況等；（4）個別因素：主要指小區(qū)封閉狀況、物業(yè)管理、樓型及電梯 情況、居室窗口朝向、樓層、建成年代及裝修狀況等。三、比較因素條件說明根據(jù)上述情況編制因素條件說明表。比較過程如下：表一因數(shù)條件說明表估價(jià)對象及可比實(shí)例比較因素內(nèi)容估價(jià)對象案例一案例二案例三交易價(jià)格待估677171887071交易日期2009.32009.32009.32009.3交易情況正常正常正常正常區(qū) 域 因 素居住區(qū)域成熟度較咼較咼較高較咼交通便捷度較好較好較好較好公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好較好較

26、好較好與商業(yè)中心的接近程度一般一般一般一般區(qū)域土地利用方向一致一致一致一致自然和人文環(huán)境狀況一般一般一般一般個 別 因 素小區(qū)小區(qū)封閉狀況半封閉半封閉半封閉半封閉物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)樓宇樓型及電梯情況板樓無電梯高層板樓有電梯高層板樓有電梯高層板樓有電梯居室窗口朝向東西南北南北南北樓層5/67/119/1110/11建成年代1998 年2000 年2004 年2004 年裝修狀況精裝修毛坯房普通裝修普通裝修表二比較因素條件指數(shù)表_估價(jià)對象及可比實(shí)例比較因素內(nèi)容估價(jià)對象案例一案例二案例三交易價(jià)格待估677171887071交易日期100100100100交易情況10010010

27、0100區(qū) 域 因 素居住區(qū)域成熟度100100100100交通便捷度100100100100公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100區(qū)域土地利用方向100100100100自然和人文環(huán)境狀況100100100100個 別 因 素小區(qū)小區(qū)封閉狀況100100100100物業(yè)管理100100100100樓宇樓型及電梯情況100102102102居室窗口朝向100102102102樓層100101102102建成年代100101103103裝修狀況100929595表三因素比較修正系數(shù)表估價(jià)對象及可比實(shí)例比較因素內(nèi)容f案例一案例二案例三交易價(jià)格

28、677171887071交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100居住區(qū)域成熟度100/100100/100100/100區(qū)交通便捷度100/100100/100100/100域公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100因與商業(yè)中心的接近程度100/100100/100100/100素區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100自然和人文環(huán)境狀況100/100100/100100/100小小區(qū)封閉狀況100/100100/100100/100區(qū)物業(yè)管理100/100100/100100/100個樓

29、型及電梯情況100/102100/102100/102別居室窗口朝向100/102100/102100/102因素樓樓層100/101100/102100/102宇建成年代100/101100/103100/103裝修狀況100/92100/95100/95比準(zhǔn)價(jià)格6934.616922.246809.57求取上述三個比較案例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值：(6934.61+6922.24+6809.57)+3=6888.81 (元 / 平方米)故市場比較法測算求取估價(jià)對象單價(jià)為6888.81元/平方米。成本法求取估價(jià)對象商品房價(jià)格一、土地取得成本：1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取土地使用權(quán)購買價(jià)格第一 :

30、71;北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地 價(jià)的通知的修正體系簡單描述：北京市目前執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)是以2002年12月5日由北京市政府發(fā)布的北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 的通知（京政發(fā)200232號）為依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、 通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（以下簡 稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗 地內(nèi)土地平整（以下簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一 用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時公布樓面毛地價(jià)。樓面 熟地價(jià)是指各土地級

31、別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每 建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地 級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年 期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)土地用途劃分為商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)等四類。1.商業(yè)類：包括商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（含商場、購物中心、專賣店、加油站、超級市場、各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場等用地），旅游業(yè)用地（含飯店、酒店、度假村、游樂園、旅館、旅游附屬設(shè)施等用地）金融保險(xiǎn)業(yè)用地（含銀行、信托、證券、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等用地），餐飲娛樂業(yè)用地（含酒樓、飯莊、快餐店、俱樂部、康樂中心、歌舞廳、高 爾夫球場、賽車場、賽馬場等

32、用地）。2. 綜合類：包括辦公科研用地（含寫字樓、會展中心、普通辦公 樓、科工貿(mào)一體化辦公樓、科研和勘測設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、停車場、停車樓等 用地），文體教育用地（含各種學(xué)校、體育場館、文化館、博物館、 圖書館、影劇院等用地），醫(yī)療衛(wèi)生用地（含醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防 疫、康復(fù)和急救設(shè)施等用地）。3. 居住類：包括居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等 各種居住類型用地。4. 工業(yè)類：包括工業(yè)用地（含工業(yè)生產(chǎn)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)與展示中心），倉儲用地（含用于物資儲備、中轉(zhuǎn) 的場所及相應(yīng)附屬設(shè)施用地），交通運(yùn)輸用地（含用于運(yùn)輸通行的地 面線路、場站等用地，包括民用機(jī)場、地面運(yùn)輸管道和居

33、民點(diǎn)道路及 其相應(yīng)附屬設(shè)施用地）。其他未列入上述范圍的用地，其用途類別可參照相關(guān)或相近用地 的用途類別確定。根據(jù)不同用途土地的特點(diǎn)及相應(yīng)地價(jià)水平，將四類用地的基準(zhǔn)地 價(jià)由高至低，由城區(qū)至遠(yuǎn)郊區(qū)分別劃分為若干個級別。其中，商業(yè)、 綜合和居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)分為十個級別，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)分為 九個級別。本次基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)期日為 2002年1月1日。各類基準(zhǔn)地價(jià)級別土地開發(fā)程度。商業(yè)、綜合、居住用地：一至 六級的開發(fā)程度為 七通一平”，七至十級的開發(fā)程度為 五通一平”。 工業(yè)用地：一至五級的開發(fā)程度為七通一平”，六至九級的開發(fā)程度為五通一平”。各類基準(zhǔn)地價(jià)級別土地的平均容積率。商業(yè)、綜合、居住用地：一

34、至六級的平均容積率為 2，七至十級的平均容積率為1。工業(yè)用地的 平均容積率為1。北京市基準(zhǔn)地價(jià)具體內(nèi)容見下表：北京市基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米*房地產(chǎn)價(jià)格評估21土地 用 ，途價(jià)格類型土地級別一級二級三級四級五級六級七級八級九級十級基準(zhǔn)地價(jià)210-97505680 4530 3720 2720 1970 1150 530 250 540140 260商（樓面熟地價(jià)）|7680|6130509040002900|1980| 1180業(yè)樓面毛地價(jià)2660 1680 1500 1240 970 1450720 1090500 740360 540180 38090 1904900|3120|2420

35、| 18601 11 111 111 1基準(zhǔn)地價(jià)5540 4440 3620 2650 1960 1290 880 綜（樓面熟地8250600049403900279020801320430-900200-450140-260合價(jià)）1樓面毛地價(jià)1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150居1基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260住1價(jià)）1樓面毛

36、地價(jià)1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-220 |90-50工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地 價(jià)）1200 18001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-1701樓面毛地價(jià)420 850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60 |*房地產(chǎn)價(jià)格評估22京據(jù)地京的修基4M公wS地修水平即(當(dāng)K其第二估價(jià)對象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5號樓，土地用途為住宅。依據(jù):根宀宗宗地樓面熟地價(jià)二

37、適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))X期日修正系數(shù)X宀宗(對(參(參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，估價(jià)對象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5 北樓，處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)居住用途六級地價(jià)區(qū)，樓面熟地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為 羈601820元/平方米。依據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)使用說明“基準(zhǔn)地價(jià) 準(zhǔn)樓面熟地價(jià))參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，取相應(yīng)地價(jià)區(qū)級別高低限的(期估價(jià)人員在考慮估價(jià)對象所處區(qū)域的居住用地地價(jià)近幾年來的變化r為土地還原利率(考慮北京市目前的經(jīng)濟(jì)水平、物價(jià)水平、 i貨膨脹及土地投資的風(fēng)險(xiǎn)等因素，土地還原利率為人民銀行的一年期用系根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號】中注明估價(jià)對 象為成本價(jià)出售住房，因此土地使用權(quán)類型為劃撥，本次評估設(shè)定估

38、價(jià) 對 象(剩根據(jù)現(xiàn)有資料無法確定估價(jià)對象容積率的大小，依據(jù)北京市基 準(zhǔn)地價(jià)使用說明，商業(yè)、綜合、居住用地一到六級的平均容積率為 2， 、次估價(jià)對象所在宗地為居住用途六級地，所以本次評估設(shè)定估價(jià)對 用容積率為區(qū)域平均容積率2，故不需進(jìn)行容積率系數(shù)修正，即估價(jià) 積率 (象 容 因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其他地價(jià)影因素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表1影響因素修正范圍宗地情況修正系數(shù)1居住社區(qū)成熟度-2.626較高1.30%!交通便捷度-525.2較便捷2.60%:區(qū)域土地利用方向-2.6-2.6一致2.60%臨路狀況-2.6-2.6臨五愛屯東路1.30%1:宗地形狀及可利用程度-2.08-2.08形狀規(guī)則、利用充分2.08%t公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況-3.12-3.12較好1.56%-自然和人文環(huán)境狀況-5.2-5.2一般01與商業(yè)中心的接近程度-2.6-2.6一般0:合計(jì)11.