7月20日龍湖地產工程管理研究總結酈城三期

1、2011龍湖地產工程管理研究總結（酈城三期）項目部項目部2011年年7月月20日日項目簡介 水晶酈城位于華新分流道以西，共分一、二期，一期為一組團（k14、16、27地塊）和二組團（k13地塊）以及k15地塊體育公園，二期為k8、k7地塊和k11地塊?？傉嫉孛娣e約500畝，共計4141戶，容積率僅為1.9，總建筑面積達654796.52。鳥瞰圖組團組團占地面積占地面積建筑面積建筑面積住宅戶數住宅戶數商鋪戶數商鋪戶數開工時間開工時間竣工時間竣工時間一113609.01174317.9710411812003.82004.11k27（水晶星座及裙樓、車庫）73942.285722003.92006

2、.6二60093.19114693.466302003.122005.5三26586.2158474.5717172004.52005.11四73897.52138931.11五47559.9884467.96k15（體育公園配套）9969.172003.42005.6合計321745.91654796.523960181項目評價水晶酈城業(yè)主對戶內部分的總體滿意度水晶酈城業(yè)主對戶內部分的總體滿意度水晶酈城業(yè)主對樓內公共部分的總體滿意度水晶酈城業(yè)主對樓內公共部分的總體滿意度0102030405060對樓內公共部分的總體滿意度系列11.29.225.652.811.23分4分5分6分7分對公共景觀

3、的總體滿意度對公共景觀的總體滿意度 0102030405060對公共景觀的總體滿意度系列10.83.6226013.63分4分5分6分7分 技術管理 專業(yè)配合不到位 （王鵬）； 四組團車庫出入口調整（王鵬）； 空調機位 （王鵬）； 細部設計體會（楊秋生）； soho未進行精裝修專業(yè)設計 （陳欣）； 關于市政水壓超壓的處理 （陳欣）p兄弟們，這是血和金錢的代價啊p王鵬先生 案例一： 專業(yè)之間的配合不到位原電氣開關位置不好操作1.要專業(yè)重圖解決專業(yè)間關系矛盾問題，特別是對各功能小間（廚衛(wèi)、陽臺等）；2.要求設計院各專業(yè)之間對功能小間、車庫、室外管網等應作綜合圖紙。3.先作樣板能解決圖紙審查時沒有發(fā)

4、現的問題；p 原設計為5米高的亭子，現改為此狀；p 車庫人行出入口、通風排煙口等出地面的構筑物應作為研發(fā)的重點之一四組團車庫人行出入口的調整案例四組團車庫人行出入口的調整案例空調機位 過于強調建筑外立面的效果，而忽視了空調室內室外機的功能需求； 主要問題：p空調室外機安裝不方便；p冷凝水管布置在室內,需要裝修時隱蔽處理；p單向進出風造成空調室外機出現熱保護而停機等問題。建議 希望研發(fā)階段堅持以人為本的原則，多一些滿足功能設備的安裝和使用的考慮；就空調室外機盡量避免設置成單向進出風的形式。下面是一位重量級人物，很重！細部設計的體會p 水晶酈城項目護欄、公共部分的樓層凈高等，在施工圖設計時護欄選用

5、標準圖集，管道只有走向，很難作為實施依據，項目工程師需提出細部做法、技術變更后才能實施。p 因設計質量及深度未滿足施工圖要求，給施工預留預埋、材料準備帶來影響。p 建議在設計任務書中明確一些必有的細部設計及要求，樓層凈高，樓層內的管道布置應有平面尺寸及標高標注，公共部分的樓層安裝各專業(yè)管道設計綜合平面圖等。陳欣soho樓未進行專業(yè)設計p整個soho公寓樓作為精裝交房，沒有委托專業(yè)的裝飾設計單位進行二次專業(yè)裝飾設計。缺乏對室內整體裝飾效果的專業(yè)把握和細部做法的考慮。p建議以后的精裝soho邀請專業(yè)的裝飾設計單位進行二次裝飾設計。06年4月份決定更改方案將室內木陰角線條全部更改為石膏線條(當時本工

6、程的室內涂料工作基本已經結束,20樓以上的木地板均安裝完成)木陰角線條石膏陰角線條1:建議改為石材飾面4:建議用深色的材料2:建議改用石材收口3:墻面建議用墻紙精裝修地漏建議用方型的地漏；樓梯間出屋面的防火門高度未考慮屋面找坡、防水、隔熱等構造高度關于市政水壓超壓的處理p水廠提供的供水壓力均偏保守，設計院設計時又保守一點，再加上新建小區(qū)的用水負荷是逐步增加的，往往造成一次供水直供部分的壓力偏高；p為了保證用戶用水使用的舒適性，建議在每個組團的進水環(huán)網上增加一組減壓閥門，并增設旁通管，便于隨時調整水壓。直接原因直接原因：樓棟給水與車庫水池的給水為一根主管，在水池補水時將削減壓力而造成壓力驟降的現

7、象。5-25-2棟生活直供水樓層的給水時有時無棟生活直供水樓層的給水時有時無？ 質量管理 水晶酈城項目施工階段，甲方工程師在控制質量工作中的收獲（谷方全）； 土石方平基案例（李懷文）； 外墻面磚脫落案例（李懷文）； 抹灰養(yǎng)護施工方法（王金川）； 根部防滲漏的處理方法（陳欣）； 設計施工中的不足（陳欣）有請谷工！水晶酈城共水晶酈城共2727棟單體樓均獲得了棟單體樓均獲得了“優(yōu)質結構工程獎優(yōu)質結構工程獎”水晶酈城項目實施階段，甲方工程師在控制質量工作中的收獲 產品實施標準的制定和宣貫是保證質量的必要條件。重點：標準的宣貫要落實到施工單位班組和個人。 產品的實物樣板是保證質量的可靠依據。 督促監(jiān)理和

8、施工單位對中間成果進行“復測”是發(fā)現產品質量問題和進行糾偏的有效手段。k27內街玻璃幕墻照明，設置的位置高達15米，支架設計為固定式，從上至下維修難度極大，建議此燈具改成可折疊拉伸的方式,確定方案的時候一定要考慮后期維護李懷文沒看清楚？看清楚了賽？土石方平基 原始地貌k27k15（原售樓處）體育公園k16k14k13周邊水系調查和處理方案 詳細調查工程所在地區(qū)河流的走向，應有明確的施工雨水排放方案。四組團結合市政道路的邊坡實施控制p 如果市政道路為填方區(qū)段，地下室的位置盡量避開布置。p 施工過程中，可與政府相關部門溝通，只實施半邊道路。土方回填碾壓措施p 土方回填采取分層碾壓措施，在擋墻防水保

9、護磚墻上做標識，作為控制分層回填的依據。p 要求監(jiān)理公司旁站監(jiān)理，詳見過程圖片挖孔樁過程控制數據回填區(qū)域橢圓形樁處理方案 水晶片區(qū)3-2棟和5-3棟外墻磚局部出現起拱和粘結層與基層脫落原因分析：p 貼磚前找平抹灰層面有灰塵污染等沒有完全清潔干凈p 貼磚前沒有充分潤濕抹灰層。p 外墻面磚粘貼后養(yǎng)護措施不到位。p 外墻變形縫間隔太大（目前是24米留一條變形縫）。p 持續(xù)高溫天氣誘發(fā)。 施工單位檢查完成后甲方復查，若發(fā)現新的空鼓現象則復查費用均由施工單位承擔，甲方有權據此對施工單位進行處罰。王金川抹灰養(yǎng)護采取噴霧器噴水養(yǎng)護,根據天氣狀況確保墻體保持濕潤狀態(tài)(持續(xù)時間為7天)，形成記錄備查。此措施對杜

10、絕墻面空鼓裂紋這個客戶敏感點效果明顯。 特別注意工程裝修工程中防滲漏部位處理： 外墻上挑架洞口、砼墻支模（對拉螺桿）洞眼。 穿樓板、屋面管道根部。 測量放線孔洞。 廚房排煙道、排風道根部。管道根部砼分二次澆筑，并作關水試驗，漏則返工，不漏則二次澆灌。水晶酈城目前基本上沒有管道根部漏水的報事希望不再發(fā)生 回填區(qū)域的管道被拉斷； 入戶門的開啟方向盡量外開； 陽臺的地漏位置應考慮業(yè)主裝修后豎向標高與室內地坪的銜接，特別是較長的陽臺； 精裝修房中靠墻面磚安裝的洗衣機龍頭和淋浴龍頭我們在前期定位時只考慮了二維定位，沒有進行三維定位，結果出現的部分龍頭裝飾蓋安裝不能緊靠墻磚面的現象； 廚房不銹鋼洗滌盆在作

11、清潔時用鋼絲球造成釉面被劃傷（更換了40多個）；石膏板吊頂上安裝探頭時最好在吊頂內裝一塊木板 成品保護 王金川 入戶門成品保護整改匯總表1、總的整改費用11.9萬元，美心門安裝單位承擔30，總包單位承擔了702、95以上的整改均是對門扇的整改入戶門成品保護整改匯總表建議：1、實行框扇分離2、合理安排工序 明確各方責任3、取消室內衛(wèi)生間 的回填處理入戶門成品保護4、安裝工藝上的保護措施：門安裝后應在鎖孔內臨 時插上塑料管或木栓以防止鎖舌伸出創(chuàng)傷門框或 損壞門鎖4-5棟公共走道地磚出現大面積污損， 成品保護提醒：后期在作清潔時，要特別注意酸性物質對?；u的污染 安全文明施工管理 李懷文 安全文明施

12、工p所有水晶酈城參建施工單位均獲得了重慶市“市級文明工地”的稱號p項目部組織監(jiān)理單位每周對現場的安全文明施工管理情況進行例行檢查，對施工過程中出現的安全隱患，在生產會上以圖片展示的形式進行通報，要求施工單位限期整改。p通過水晶酈城各參建施工方的共同努力，現場的安全文明管理工作得到了高新區(qū)安監(jiān)站的好評。高新區(qū)安監(jiān)站多次組織高新區(qū)片區(qū)內的參建施工單位到水晶酈城參觀學習。施工現場內道路封閉施工外架封閉施工施工樓層臨邊防護臨邊洞口防護臨邊洞口防護施工通道防護工地食堂生、熟食品分區(qū)健康證上墻一洗二清三消毒宿舍內雙層架子床民工衣物晾曬區(qū) 景觀施工管理 何格原始地貌一 施工過程水晶之美 設計回顧 一個好的景

13、觀設計必須是景觀和建筑的完美結合，在水晶無疑得到了充分的體現。設計的優(yōu)點p亮點：景觀和建筑的統一規(guī)劃，整體設計，把建筑和景觀完美的結合在一起。p亮點原因分析：水晶的建筑和景觀均由一家設計公司完成，最大限度的保留和體現了設計師想要的效果；在后期的初步設計中很好的處理好了建筑和景觀的細部銜接和材質搭配。設計中的不足p施工圖設計單位未能很好的理解景觀設計師的設計意圖，導致了設計信息的丟失和效果上的偏差（如五組團水體底部端頭流水槽，如下圖）p景觀中水體的結構設計未考慮到裝飾面層和坡度的影響導致了水體的漏水等（5組團水體的邊帶）低于環(huán)境標高的擋水檐，未考慮散水收集溝，導致泥沙和污水污染水體，后期運行成本

14、高。(2組團和5組團均存在）水晶的水體底部在設計時考慮的是卵石，實際在清潔維護中非常費時。水晶酈城泳池存在的問題水晶酈城泳池存在的問題：1、部分裝飾擋墻采用虎皮石，其銳角易傷人； 2、裝飾面層的磚應倒棱倒角，一組團泳池在交付運行中出現傷人2次，應引起高度的重視。已經整改完成1、游泳池形成獨立區(qū)域的分隔采用植物,閑人、小孩極易進入本區(qū)域，不利于后期的物業(yè)開館管理.2、水晶二期亮光石材用于公區(qū)休閑廣場,在陽光照射極強的夏季十分耀眼.目前已引起部分業(yè)主投訴. 景觀施工管理過程中存在的問題場地移交 總包施工單位沒有按約定的時間把場地移交給景觀。 移交的場地不能達到質量要求。（水晶酈城4組團游泳池周邊區(qū)

15、域的場地平整）45后的場地移交后施工情況44移交場地后的情況 p 施工單位沒有對施工班組進行有效的交底p 在施工配合上的問題，在交叉施工的地方管理被弱化。p 成品保護問題（道路污染，管網破壞，前面清洗對植物的傷害） 道路的污染、無成品保護意識。污染后的效果 施工質量 1 、2組團施工質量較好 四組團硬景粗糙3、4、5組團的100*100黃木文的鋪貼平整度不夠。 對建筑死角用軟景處理工藝差。3、5組圖的草坪的土壤不飽滿，平整度不夠。景觀項目部同工程項目部的設計和施工界面p 避免因管理的主體較多導致設計跟蹤和施工管理中的信息流失，使得效果和功能出項偏差和缺失。p 建議將除游泳池以外的所有水體和構筑

16、物的結構，水電，裝飾設計和施工納入景觀統一協調管理。（五組團水體案例）水晶后期的景觀養(yǎng)護存在的問題：存在的問題：p 更換死忘苗木不及時，導致了業(yè)主的不滿，上海聚隆表現尤為突出。p 改進的措施和辦法：在規(guī)定的時間未更換的，可以由物業(yè)偽托其他的施工單位更換，在其工程款或質保金中扣除給物業(yè)，這需要造價部的大力支持！ 文檔管理 洪權峰就剩這張比較帥了p 水晶酈城的文檔管理模型以及分類方法在林洋“水晶酈城一期文檔管理工作總結200503”中有具體描述，其實行效果好，易分類和查詢，在此不再贅述。這里主要講一下對信息管理的想法和改進思路。p 綜合對信息管理的工作認識，個人認為信息管理的主要作用是通過計算機及

17、網絡的優(yōu)勢，及時準確的將信息傳達給所有項目成員，取得有效的反饋，并在此過程中將優(yōu)化傳遞信息流程，最終形成一個全員通曉、流程簡單的信息傳遞和反饋機制。水晶酈城的參建單位多，資料流量大，如何有效的水晶酈城的參建單位多，資料流量大，如何有效的簡化資料傳遞流程？簡化資料傳遞流程？1、建議在處理收文時，分時間段進行集中處理（特殊情況除外），即每天的中午和下午。2、建立跟蹤機制，每天定時查閱“文件跟蹤處理表”，并直接與相關責任人進行聯系，取得反饋。如何實現文檔查閱的準確、及時性？如何實現文檔查閱的準確、及時性？p首先建立完善的編號規(guī)則，及時向項目部成員宣講。文檔編號應實時更新。p項目文檔管理體系的建立主要

18、目的是為了方便項項目文檔管理體系的建立主要目的是為了方便項目專業(yè)工程師的資料查詢，不是方便內業(yè)工程師目專業(yè)工程師的資料查詢，不是方便內業(yè)工程師的查詢，宣講工作很重要，做不好，對內業(yè)工程的查詢，宣講工作很重要，做不好，對內業(yè)工程師的工作效率影響很嚴重。師的工作效率影響很嚴重。 竣工備案總結 由此可見，備案證的獲取是一個單位工程完結的里程碑標志。 以下就綜合竣工驗收和備案證辦理的重點控制內容進行描述。1、建立對應的備案資料電子文檔體系；2、合理安排簽章流程，以確保在竣工驗收會前完成為準；3、文檔的套數齊全（備案辦、檔案館、物業(yè)、自存，共四套）；4、面積填寫務必準確。值得注意的問題：1.建議在備案資

19、料形成以后，交質監(jiān)站質檢人員與備案辦人員進行核對后再正式交驗。2.保持對面積高度的敏感主要是規(guī)劃面積與施工證、規(guī)劃許可證的核對，如超出施工許可或規(guī)劃許可面積過多【指超出100平米以上的】需提前補繳相關規(guī)費、配套費等相關應繳納的費用。3.人員的核對施工單位項目經理、各參建單位的負責人等。4.專人對會上的備案資料進行熟讀，特別是專項驗收的時間、面積等數據一定要明白相互關系和利害因素，便于驗收時的解釋。值得注意的問題：5.備案資料的可修改性可修改性：很多填寫內容是根據驗收前的情況進行預估并填寫。驗收后，需對已形成的資料進行修改，建議在報送過程中注意修改技巧。6.日期核對。由建設、設計、監(jiān)理、地勘、施

20、工單位各自出具的質量檢查報告的日期盡量統一，且必須為綜合驗收時間之前。7.整改通知書、整改回執(zhí)單為必需的驗收材料。 驗收、消防申報資料露項（王鵬）；、k27消防驗收案例（陳欣）；一組團和五組團消防驗收時，申報的驗收范圍出現了漏項：一組團漏掉了一個小商鋪，五組團漏掉了lg夾層;1.消防工程驗收申報表上的驗收范圍和面積應與消防局下發(fā)的施工圖審查意見書的審查范圍、面積保持一致，最終形成閉環(huán)。2.在今后的建設項目中，申請消防審查等工作時，要盡可能的減少申報批次，且每次申報要有詳細的申報記錄和詳細的準確的名稱、范圍、面積等重要元素。3.在人員調整后，要盡可能的完善交接工作，避免信息的失真。消防驗收的申報

21、資料事件簡述p2006年4月19日重慶市消防局對水晶星座進行了消防驗收。消防局根據批準的k27消防審批意見書：2004渝公消（建）字第7號的規(guī)定認為：標準層廚房區(qū)域調整后未重新報驗備案且應設置消防噴淋和溫感。p 通過公安部四川消防研究所(高規(guī)的編制和解釋部門)對公寓式寫字樓就目前的消防設施進行消防安全性能化評估合格后,于2006年5月26號取得重慶市消防局頒發(fā)的消防驗收合格證。 過程回顧p 2003年11月，水晶酈城k27商業(yè)綜合樓的第一次全部圖紙出來后，都履行了相關的報建手續(xù)，并隨一組團一起開始施工。整個k27工程裙房部分施工完成后根據公司的統一安排，k27項目暫時停工。p 2005年3月根

22、據公司的安排，設計院對k27公寓樓標準層的平面圖進行了修改(相關專業(yè)的圖紙均作了調整),并與4月份恢復了公寓樓的施工。但是平面圖調整后這次未辦理公寓樓相關消防報建備案手續(xù)。水晶星座標準層平面圖(舊)水晶星座標準層平面圖(新)圖紙調整前后1：此圖經過了消防局審核批準同意2:此圖中廚房區(qū)域也未設置噴淋和溫感此圖未報消防局審批,消防局首先認為程序不合法.廚房區(qū)域未設置噴淋和溫感建議1. 對于項目的所有批復、審批意見書等文件下來后,應在項目負責人或項目經理處匯總,并組織相關人員進行交流學習。2. 完善部門內部人員調動后的移交制度以及部門間的移交制度。3. 圖紙調整后一定要重新進行消防報建備案4. 如果

23、消防驗收時遇到技術障礙，公安部四川消防研究所是一個可以利用的資源. 分供方管理總分包單位合同及責任問題（楊秋生）；總包與分包合同及責任問題：p 水晶酈城項目15組團因入戶門及鋁門窗（劃傷、撞痕、污染等）的整改問題占整改量的三分之一左右。p 入戶門及鋁門窗的制安施工是三方合同（甲方、總包、分包），在實施中總包對進度重視，而對工序配合、安裝插入時間、雙方交接條件、成品保護等重視差，涉及返修及費用等責任問題總包、分包相互推諉（主要是入戶門），物管人員及項目工程師花很多的精力協調處理。p 建議在今后項目實施，對需甲方指定分包的工作內容明確在總包的合同范圍（壟斷行業(yè)的工作除外），由總包與分包簽訂合同（甲

24、方明確廠家、品牌），利于責任主體明確，提高總包管理意識和能力。 團隊建設晨會晨會p時間：每天早晨上班時間前10分鐘開始，會議時間視當天的內容而定，但不是超過20分鐘。p主持：項目經理主持（不在時由指定的專業(yè)工程師代替）。p內容：p檢查現場工作人員是否進入工作狀態(tài)；p核對、匯總前日的現場工程施工情況；p宣讀公司下發(fā)的文件、通知;p就前一日施工中的問題進行總結、討論、解答；p發(fā)表意見、要求、建議；p安排當天的管理工作。p晨會是一天工作開始的標志，現場工作人員應從此進入工作狀態(tài) team 小組專題會 together 團結 everyone 人人 accomplishes 完成 more 更多1 + 1 2 交房1：集中交房期間我們專門準備了一間”吵架室”2：關于衣柜的案例衣柜的案