新華大廈開發(fā)定位策劃報告

1、通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】新華發(fā)行集團新華發(fā)行集團新華大廈新華大廈開發(fā)定位策劃報告開發(fā)定位策劃報告北京贏策地產(chǎn)機構(gòu)2013年通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團前言前言首先感謝新華發(fā)行集團對我公司的信任，給予我公司為貴集團擁有開發(fā)權(quán)的通遼市新華大廈項目前期研究和產(chǎn)品定位的參與機會。在8月初與貴集團相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)接洽后，我公司組織了專案小組前往通遼市，開展了為期3周的市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我方判斷，預(yù)測未來市場空間與產(chǎn)品形式，對通遼新華大廈項目作出了產(chǎn)品定位和規(guī)劃方案建議，供貴

2、集團公司在日后執(zhí)行開發(fā)過程中參考。通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團前言前言在開始探研通遼新華大廈的定位前，我方對項目的研究方向做出了以下確定：1. 著重予研究通遼市的宏觀市場，以判斷未來市場發(fā)展狀態(tài)，因為本項目的正式運營周期應(yīng)從2015年中期開始，因此當(dāng)期市場數(shù)據(jù)并不代表未來市場數(shù)據(jù)。2. 偏重于研究通遼市核心商業(yè)圈的發(fā)展動向和通遼商業(yè)格局的變化，而不落于具體的市場個案分析之中，從而判斷未來市場的真正需求。3. 偏重于研究文化產(chǎn)業(yè)在通遼市的市場空間，并在研究中探尋該市場空間應(yīng)當(dāng)對位的產(chǎn)品形式。4. 在業(yè)態(tài)規(guī)劃當(dāng)中，盡可能利用已有的市場需求，進一步發(fā)展擴大該市

3、場空間，以實現(xiàn)“目的性消費市場”，保障本項目的商業(yè)部分在傳統(tǒng)商業(yè)圈中脫穎而出。通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團前言前言5. 在具體規(guī)劃方案中，盡可能切實可行的規(guī)劃開發(fā)面積，增大利潤空間；在開發(fā)前期規(guī)劃合理的“回籠資金的產(chǎn)品”，在項目開發(fā)后期，布局合理的“持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)品”。6. 在實現(xiàn)開發(fā)價值最大化的基礎(chǔ)上，盡可能規(guī)避“畫蛇添足”的設(shè)計方案，降低施工成本，減少前期投入。通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團前言前言本方案是經(jīng)過我方深入研究后的簡要成果展示，大量研究觀點還需予貴集團公司深入溝通交流，并推導(dǎo)出最終可行方案。本方案報告分為

4、四大部分：“分析篇”、“定位篇”、“規(guī)劃篇”和“開發(fā)篇”。“分析篇”從宏觀、中觀、微觀三個維度分析市場，探尋市場空間和未來需求。“定位篇”在結(jié)合本項目和貴集團公司需求的基礎(chǔ)上，為項目開發(fā)進行定位建議?！耙?guī)劃篇”由我公司提出初步產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議，對產(chǎn)品的具體功能和建筑布局進行規(guī)劃，已為本項目的最終成型方案提供參考。“開發(fā)篇”是基于本項目的現(xiàn)實情況，我方提出的開發(fā)策略性建議。本方案報告雖然經(jīng)過詳細的調(diào)研和討論，但由于成稿時間較為緊湊，未免有疏漏之處，觀點上也可能有不足之處，還請貴集團領(lǐng)導(dǎo)指正。通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 20

5、12年9月】通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團分析篇分析篇本篇概要：本篇概要：分析篇是通過宏觀經(jīng)濟市場分析、中觀通遼市科爾沁區(qū)核心商業(yè)區(qū)的分析、微觀項目宗地具體情況分析，已探尋兩個問題：1.通遼未來商業(yè)市場的需求和變化；2.本項目可開發(fā)的方向和應(yīng)規(guī)避的市場空間。分析篇的結(jié)論觀點可能因人而異，我方觀點也未免有偏頗之處，但原始數(shù)據(jù)準確，來源全部由我方調(diào)研人員一手獲取，應(yīng)為貴集團公司可信任的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)參考。通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 201

6、2年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析一 通遼經(jīng)濟地理狀況二 通遼歷史文化發(fā)展三 通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況四 通遼各產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況五 通遼消費市場狀況六 通遼（科爾沁區(qū)）城市建設(shè)發(fā)展七 通遼市科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況八 通遼市下級行政區(qū)縣發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼經(jīng)濟地理狀況通遼經(jīng)濟地理狀況第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼經(jīng)濟地理狀況通遼經(jīng)濟地理狀況通遼市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東部，總面積59535平方公里，南北長約418公

7、里，東西寬約370公里。通遼東靠吉林省、西接赤峰市、南依遼寧省、西北和北邊分別與錫林郭勒盟、興安盟為鄰，屬東北和華北地區(qū)的交匯處。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼經(jīng)濟地理狀況通遼經(jīng)濟地理狀況1 1 通遼的地理屬性通遼的地理屬性通遼商業(yè)消費市場基本傾向于學(xué)習(xí)沈陽，跟隨沈陽，當(dāng)?shù)馗呦M人群也經(jīng)常到沈陽消費購物，因此，通遼的高端消費市場受到一定的制約，發(fā)展水平不高，消費能力一般?？梢哉f，通遼市在行政劃分上屬于內(nèi)蒙古，但從經(jīng)濟傾向上是東北屬性城市。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼市通遼市316 km322 km568 km85

8、6 km1403 km1. 1. 通遼的地理屬性通遼的地理屬性通遼市位于我國東北腹地，東距沈陽316公里，東北面距離長春322公里，向北距離哈爾濱568公里，西南距離北京856公里，而向西距離內(nèi)蒙古首府呼和浩特1403公里。由于通遼距離沈陽市近于呼和浩特，通遼的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟也受沈陽深度影響，人民消費習(xí)慣也跟隨于沈陽、長春等東北領(lǐng)導(dǎo)型城市。通遼整體經(jīng)濟屬性偏向于沈陽市。通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼經(jīng)濟地理狀況通遼經(jīng)濟地理狀況2. 2. 通遼的地理格局通遼的地理格局通遼市城鎮(zhèn)布局非常合理，處于領(lǐng)導(dǎo)地位的科爾沁區(qū)位于通遼市的中部，下轄5旗1縣1市分別環(huán)

9、繞于科爾沁區(qū)四周，這種地理格局使各下級縣市的經(jīng)濟流通完全傾向于科爾沁區(qū)，在當(dāng)?shù)刈畲笙薅鹊谋Ａ袅私?jīng)濟流和商業(yè)消費額，使得科爾沁區(qū)的商業(yè)市場長期繁榮穩(wěn)定。通遼所轄的一區(qū)五旗一縣一市總?cè)丝?91萬，整體經(jīng)濟是以“農(nóng)業(yè)”、“畜牧”業(yè)和“交通物流業(yè)”為基礎(chǔ)，近年來重點發(fā)展“采礦業(yè)”和“新型工業(yè)”，經(jīng)濟發(fā)展狀況穩(wěn)定，人口數(shù)量平穩(wěn)緩增。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團300多萬人口從發(fā)展動向上均傾向于“科爾沁區(qū)”，希望到市區(qū)“生活”“工作”“就學(xué)”“消費”“就醫(yī)”等，因此，只有50平方公里的科爾沁區(qū)，商貿(mào)業(yè)、酒店業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等經(jīng)營性行業(yè)均維持

10、著繁榮的狀態(tài)。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼經(jīng)濟地理狀況通遼經(jīng)濟地理狀況3. 3. 城市地位城市地位東北區(qū)交通樞紐東北區(qū)交通樞紐通遼市的特殊地理位置，決定了他在東北地區(qū)的交通樞紐的地位。通遼機場可起降大型民航客機；集通線、京通線、通讓線、大鄭線、平齊線、通霍線六條鐵路經(jīng)過通遼，省際大通道、通赤高速公路也經(jīng)過通遼，大量礦產(chǎn)、糧食資源從通遼運輸至全國各地，形成了通遼大交通、大物流的未來發(fā)展戰(zhàn)略部署。通遼提出“縱穿南北、橫貫東西”的高速公路建設(shè)規(guī)劃，形成與遼寧、吉林及京津地區(qū)相連接的快速通道和能源運輸通道。未來5年，通遼將

11、投入190億元進行道路建設(shè)，通遼將成為蒙東區(qū)最重要的交通樞紐。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團3. 3. 城市地位城市地位東北區(qū)第九大重鎮(zhèn)2010年，通遼gdp位居?xùn)|北地區(qū)第9位，2011年，通遼市g(shù)dp達1471億元，增長23%，一舉超過松源成為東北地區(qū)第8位。東北地區(qū)排名全國排名城市2010年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）所屬省份114大連5150.00遼寧1217沈陽5012.90遼寧2324哈爾濱3665.90黑龍江1428長春3369.70吉林1534大慶2900.00黑龍江2649鞍山2220.00遼寧3768吉林1745.00

12、吉林2889松源1306.00吉林3999通遼1185.00內(nèi)蒙古4第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團二、二、通遼歷史文化發(fā)展通遼歷史文化發(fā)展第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團二、二、通遼歷史文化發(fā)展通遼歷史文化發(fā)展蒙古族文化發(fā)祥地之一蒙古族文化發(fā)祥地之一傳統(tǒng)的科爾沁文化源遠流長。科爾沁草原北至大興安嶺中部山脈，南至遼河、柳河、大凌河流域，西至西拉木倫河、老哈河流域，這里地域遼闊，物產(chǎn)豐饒，林草豐盛，宜牧宜獵，歷史上孕育了強大的游牧民族，科爾沁草原西南部的紅山文化、中北部

13、的富河文化、東部的昂昂溪文化。蒙古族主要聚居地，新蒙古文化的弘揚之地蒙古族主要聚居地，新蒙古文化的弘揚之地通遼市390萬人口中，擁有160萬蒙古族人口，是我國著名的蒙古族聚居地。這里曾是清代國母孝莊文皇后、愛國將領(lǐng)僧格林沁、民族英雄嘎達梅林的故鄉(xiāng)。目前，通遼市是蒙古族文化的主要傳承地區(qū)，被譽為“中國安代藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國民族曲藝之鄉(xiāng)”和“中國版畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國馬王之鄉(xiāng)”。這里是新蒙古文化的推進和弘揚之地，一年一度的“哲里木賽馬節(jié)”已經(jīng)形成一定的影響力，舉辦規(guī)模一年比一年宏大。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團二、二、通遼歷史文化

14、發(fā)展通遼歷史文化發(fā)展當(dāng)前文化產(chǎn)業(yè)處于相對落后狀態(tài)當(dāng)前文化產(chǎn)業(yè)處于相對落后狀態(tài)薄大精深的蒙古族文化在當(dāng)前的通遼產(chǎn)業(yè)上僅表現(xiàn)為少量舞蹈、小規(guī)模的展覽展示和慶典儀式中的流程為主，并沒有得到很好的弘揚和發(fā)展，更談不上“產(chǎn)業(yè)化高度”。目前從事文化產(chǎn)業(yè)的人員在通遼并不多，文化發(fā)展企業(yè)數(shù)量也較少，傳統(tǒng)文化發(fā)展一直處于落后狀態(tài)，新文化產(chǎn)業(yè)也并未形成。主要的文化產(chǎn)品仍以短期“節(jié)慶型晚會”、“小規(guī)模演出”為主，專業(yè)團體和延伸產(chǎn)業(yè)并未形成，更談不上有良好的市場空間。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團二、二、通遼歷史文化發(fā)展通遼歷史文化發(fā)展進一步城市化，科

15、爾沁文化產(chǎn)業(yè)未來擁有巨大的發(fā)進一步城市化，科爾沁文化產(chǎn)業(yè)未來擁有巨大的發(fā)展空間展空間文化產(chǎn)業(yè)是與經(jīng)濟發(fā)展相輔相成的，因此在高速城市化的通遼市，在經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，文化產(chǎn)業(yè)正出現(xiàn)了前所未有的良好土壤，在本次調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)科爾沁區(qū)人民已經(jīng)開始強調(diào)精神生活，并非常重視下一代教育和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，尤其是綜合素質(zhì)培訓(xùn)的需求，已不局限于針對兒童，對當(dāng)代青年的培訓(xùn)和素質(zhì)熏陶，已經(jīng)出現(xiàn)了強大的需求，這便反映出一個巨大產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展空間。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團三、三、通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況第一部分、通遼市宏觀經(jīng)

16、濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團三、三、通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況近年來通遼經(jīng)濟發(fā)展狀況近年來通遼經(jīng)濟發(fā)展狀況近年來，通遼地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，經(jīng)濟增長速度在內(nèi)蒙古自治區(qū)牌名第二，連續(xù)五年地區(qū)生產(chǎn)總值增幅均超過15%。2010年地區(qū)生產(chǎn)總值1176.23億元，增幅達到16%；2011年地區(qū)生產(chǎn)總值進一步提升至1459億元，增幅達到21.8%，創(chuàng)歷史新高！第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團660.7785.6913.31055.31176.214590200400600800

17、10001200140016002007年2008年2009年2010年2011年2012年通遼地區(qū)生產(chǎn)總值通遼地區(qū)生產(chǎn)總值項目時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年地區(qū)gdp660.7785.6913.31055.31176.21459增幅23.0%18.9%16.3%15.5%11.5%24.0%第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團三、三、通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況2011年通遼市財政總收入完成102.92億元，比上年增長24.0%。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入16488元，增長率為15.

18、6%；農(nóng)村牧區(qū)居民家庭人均純收入7292元，增長21.5%。2012年通遼市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計為1800億元，預(yù)計增長20%；預(yù)計城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入19100元，增長率16%；農(nóng)村牧區(qū)居民家庭人均純收入8460元，增長率16%。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團20%的經(jīng)濟增速一方面反映了通遼市相對落后的經(jīng)濟基礎(chǔ)，另一方面也表現(xiàn)出通遼強勁的發(fā)展勢頭和良好的前景，在這樣的經(jīng)濟背景下，可以預(yù)測未來的居民消費指數(shù)將一路高揚，地區(qū)商業(yè)發(fā)展將日新月異。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新

19、華發(fā)行集團四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況農(nóng)業(yè)、牧業(yè)農(nóng)業(yè)、牧業(yè)通遼市糧食產(chǎn)量和肉類產(chǎn)量在內(nèi)蒙古自治區(qū)均列第一位，素有“內(nèi)蒙古糧倉”和“中國黃牛之鄉(xiāng)”的美譽。東部和中部平原處于世界黃金玉米帶，是國家重要的商品糧基地和畜牧業(yè)生產(chǎn)基地。目前，已形成100億斤玉米、200萬頭黃牛、50萬畝紅干椒、50萬畝蕎麥、30萬畝蓖麻的種植養(yǎng)殖規(guī)模，玉米、紅干椒、蕎麥、肉牛等部分農(nóng)畜產(chǎn)品在世界上有較高的知名度，而且在一定程度上能夠影響行業(yè)市場價格。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大

20、廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況新型能源產(chǎn)業(yè)新型能源產(chǎn)業(yè)通遼市現(xiàn)具備年產(chǎn)原煤6500萬噸，火電裝機440萬千瓦、風(fēng)電累計開工536萬千瓦、建成380萬千瓦、并網(wǎng)360萬千瓦，年發(fā)電量220億千瓦時，年產(chǎn)單晶硅4500噸、多晶硅1500噸的能力，并正在加快推進風(fēng)力發(fā)電、光伏發(fā)電、風(fēng)光互補發(fā)電等新能源產(chǎn)業(yè)。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況新型煤化工產(chǎn)業(yè)新型煤化工產(chǎn)業(yè)通遼市被國家列為煤化工基地。目前已形成20萬噸乙二醇、10

21、萬噸草酸、880萬噸褐煤提質(zhì)的生產(chǎn)能力，并正在重點發(fā)展乙二醇及草酸下游聚酯樹脂、合成纖維、草酰胺，苯胺下游聚氨酯、橡膠助劑、塑料助劑以及煤制氣等煤精深加工產(chǎn)業(yè)。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況生物科技產(chǎn)業(yè)生物科技產(chǎn)業(yè)通遼市目前有10余家玉米深加工企業(yè)，已經(jīng)形成了味精、氨基酸、酒精、溶劑、淀粉等10多條產(chǎn)業(yè)鏈，年玉米綜合轉(zhuǎn)化能力達到450萬噸，目前仍有100萬噸淀粉、40萬噸酒精向產(chǎn)業(yè)鏈下游轉(zhuǎn)化的空間，并正在發(fā)展食品添加劑、生物醫(yī)藥等玉米“樹型”產(chǎn)業(yè)鏈，全力打造全球最大的小氨基酸基地。第一

22、部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況綠色食品加工產(chǎn)業(yè)綠色食品加工產(chǎn)業(yè)通遼市現(xiàn)已形成年加工肉牛37萬頭、肉羊270萬只、生豬470萬口、禽類7600萬只、日處理鮮奶800噸的能力，并正在加快發(fā)展農(nóng)畜產(chǎn)品精深加工產(chǎn)業(yè)鏈，建設(shè)區(qū)域性綠色食品加工基地。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況有色金屬加工產(chǎn)業(yè)有色金屬加工產(chǎn)業(yè)作為內(nèi)蒙古確定的兩個鋁產(chǎn)業(yè)基地之一，通遼市現(xiàn)已形成了以煤發(fā)電、以電煉鋁、以鋁做深加工

23、的煤電鋁聯(lián)營、循環(huán)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，具備年產(chǎn)6500萬噸煤、440萬千瓦火電裝機、95萬噸電解鋁、70萬噸鋁后加工、70萬噸銅熔煉加工的能力。并正在重點發(fā)展鋁、銅、鎳、鉛鋅及深加工產(chǎn)業(yè)，力爭打造國家級有色金屬加工基地，到“十二五”期末，通遼市將形成年300萬噸電解鋁、240萬噸鋁后加工、60萬噸鎳合金的生產(chǎn)能力。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況先進裝備制造產(chǎn)業(yè)先進裝備制造產(chǎn)業(yè)通遼市現(xiàn)已形成年產(chǎn)風(fēng)機1800臺套、塔筒1600臺套、葉片600臺套的能力，并正在加快發(fā)展機械制造及汽車零部件加工產(chǎn)

24、業(yè)，建設(shè)東北地區(qū)裝備制造業(yè)的配套基地。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況文化產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)通遼市是一座歷史悠久、文化底蘊深厚的城市，是蒙古族文化的主要傳承地區(qū)。長期以來，蒙漢等各族人民創(chuàng)造了獨具特色的科爾沁文化，被譽為“中國安代藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國民族曲藝之鄉(xiāng)”和“中國版畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國馬王之鄉(xiāng)”。目前通遼市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，產(chǎn)業(yè)化市場并未建立，城鎮(zhèn)居民在文化產(chǎn)業(yè)方面的消費處于初級階段。通遼文化產(chǎn)業(yè)的商業(yè)體現(xiàn)主要在：“二人轉(zhuǎn)團體演出”、“通遼賽馬節(jié)”、“蒙古族節(jié)慶類綜合活動”、“出國演

25、出考察”、“民族大學(xué)匯演”、“小規(guī)模演出”等方面，產(chǎn)業(yè)尚不發(fā)達，從業(yè)人員較少。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團四、四、通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況通遼產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間通遼產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間2012年6月，胡春華書記再次視察通遼市，在原第一次視察通遼時提出的重點推進通遼市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)牧業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想的基礎(chǔ)上，對通遼市取得的經(jīng)濟發(fā)展成績予以肯定，并提出“發(fā)展通遼大工業(yè)、大物流”的發(fā)展戰(zhàn)略，對通遼未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了路線。未來，在這個指導(dǎo)思想引導(dǎo)下，通遼市將重點發(fā)展東部物流園區(qū)和南部工業(yè)新區(qū)，工業(yè)和物流業(yè)是新興經(jīng)濟的絕佳的推動基

26、礎(chǔ)，將全面推動通遼地區(qū)綜合經(jīng)濟實力的增長，帶動大量新增就業(yè)人口，城鎮(zhèn)化發(fā)展進一步增強，居民收入還將大幅提高，消費市場還將不斷增長。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團五、通遼今年消費市場狀況第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團五、通遼今年消費市場狀況2012年前二季度，通遼市消費市場在春節(jié)、黃金周等幾個傳統(tǒng)節(jié)日的拉動下，消費品市場人氣足、購銷旺，實現(xiàn)消費品零售總額150.4億元，同比增長16.0%；限額以上批發(fā)、零售、住宿、餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額106.6億元，同比增長32.9%

27、，全面體現(xiàn)高漲勢頭。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團項目時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年零售總額單位：億元135.2171.2204.4245.6290.1352增幅18.80%26.6%19.4%20.2%18.1%21.3%135.2171.2204.4245.6290.13520501001502002503003504002007年2008年2009年2010年2011年2012年通遼市社會消費品零售總額通遼市社會消費品零售總額零售總額通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古

28、新華發(fā)行集團五、五、通遼今年消費市場狀況通遼今年消費市場狀況通遼市消費品市場呈現(xiàn)如下特點：通遼市消費品市場呈現(xiàn)如下特點： 批發(fā)零售行業(yè)為消費主力，住宿餐飲業(yè)增幅較大 居民消費更加趨向升級類商品 城鄉(xiāng)市場差距逐步縮小，發(fā)展趨勢更加協(xié)調(diào) 宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，為消費品市場提供了良好的發(fā)展環(huán)境 城鄉(xiāng)居民收入增長較快，帶動了消費水平的提高 “家電下鄉(xiāng)”帶動了農(nóng)村市場消費的增長 餐飲消費好于往年 休閑、健康成為過節(jié)時尚第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團特點一、特點一、批零行業(yè)為主力批零行業(yè)為主力，住宿餐飲業(yè)增幅較大住宿餐飲業(yè)增幅較大2012年

29、前二季度，通遼批發(fā)零售、住宿餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額總量分別為131.4億元、19.0億元，占社會消費品零售總額的比重分別為87.4%、12.6%，同比分別增長 14.9%、24.2%。由此可見，批零行業(yè)仍是市場主力，住宿餐飲業(yè)增幅有較大增高。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團特點二、特點二、居民消費更加趨向升級類商品居民消費更加趨向升級類商品根據(jù)對限上批零企業(yè)的統(tǒng)計，前二季度化妝品類、五金電料類、體育用品類、文化辦公用品類、家具類、汽車類和金銀珠寶類增長較快，分別增長49.4%、16.3%、61.5%、38.1%、19.2%、30.6%

30、，增幅較大的為金銀珠寶類、煤炭及制品類，分別增長1.47倍和1.27倍。由此看出，居民消費更加向結(jié)構(gòu)升級類消費品傾斜。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團特點三、特點三、城鄉(xiāng)市場差距逐步縮小，發(fā)展趨勢城鄉(xiāng)市場差距逐步縮小，發(fā)展趨勢更加協(xié)調(diào)更加協(xié)調(diào)前二季度，城鎮(zhèn)市場實現(xiàn)社會消費品零售額106.0億元，同比增長16.4%；鄉(xiāng)村市場實現(xiàn)社會消費品零售額44.2億元，增長15.0%。城鄉(xiāng)差距只有1.4個百分點，呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展態(tài)勢。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團特點四、特

31、點四、宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，為消費品宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，為消費品市場提供了良好的發(fā)展環(huán)境市場提供了良好的發(fā)展環(huán)境通遼市經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)增長，促進和推動消費品市場快速增長，同時消費的較快增長也有力地拉動了全市經(jīng)濟的發(fā)展。今年相對放開的貨幣政策和相對低迷的投資市場也推動了消費市場的成長。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團特點五、特點五、城鄉(xiāng)居民收入增長較快，帶動了消城鄉(xiāng)居民收入增長較快，帶動了消費水平的提高費水平的提高年初以來積極采取多種措施，產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、就業(yè)政策等多管齊下，逐步建立和完善了社會就業(yè)制度，有效地實現(xiàn)了城鄉(xiāng)居民

32、收入的增長。城鄉(xiāng)居民收入的增加，增強了居民的購買力，為消費品市場的較快增長提供了有力支撐。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團特點六、特點六、家電下鄉(xiāng)家電下鄉(xiāng)”帶動了農(nóng)村市場消費的帶動了農(nóng)村市場消費的增長增長市委、市政府高度重視國家推廣家電下鄉(xiāng)政策，積極引導(dǎo)和組織適合農(nóng)村消費特點、性能可靠、質(zhì)量保證、物美價廉的家電產(chǎn)品，滿足了不同層次消費者個性化消費的需要，拉動了全市社會消費品零售總額的增長。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團特點七、特點七、餐飲消費好于往年餐飲消費好于往年

33、春節(jié)、五一黃金周期間，餐飲市場紅紅火火。一是家庭親友聚會一向是節(jié)日餐飲消費的主體。年夜飯訂餐早，規(guī)模較大的飯店一兩個月前席位就被預(yù)定一空。二是特色店人氣旺，火鍋店、特色店爆滿，呈現(xiàn)一席難求的局面。三是“西式”快餐生意紅火，肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等成為青少年聚會、就餐的首選。四是餐飲街逐步形成，產(chǎn)生了集團效應(yīng)，帶動通遼餐飲業(yè)的進步和繁榮，促進了居民的外出就餐消費。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團特點八、特點八、休閑、健康成為過節(jié)時尚休閑、健康成為過節(jié)時尚春節(jié)、黃金周期間，市民爭先去體育場、健身房、森林公園強身健體，放松心情，據(jù)通遼統(tǒng)

34、計局數(shù)據(jù)，前二季度體育、娛樂用品類銷售額打4.85億元，增長61.5%，是增幅最大的種類，可以看出通遼市人民的生活質(zhì)量提升，對于精神文化生活的要求提升，因此，文化市場、教育市場在通遼將會有長足的發(fā)展空間。第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團第二部分、第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況分析科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況分析第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月

35、】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展2008年，通遼按照建設(shè)百萬人口區(qū)域性中心城市的發(fā)展規(guī)劃，積極改造舊城區(qū)、開發(fā)新經(jīng)濟區(qū)，提出建設(shè)東北第一生態(tài)城規(guī)劃。至2012年通遼市城市建設(shè)已取得驕人的成績，城市面貌大為改觀。今年年初，通遼科爾沁區(qū)確定了138個重點城建項目，實施35個道路橋梁工程，改造新增道路面積120萬平方米;拆舊建新，完成棚戶區(qū)、城中村拆遷400萬平方米，改造老舊小區(qū)50個，小街小巷109條。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展

36、2008-20112008-2011年重點發(fā)展年重點發(fā)展“橋北橋北”、“河西河西”新新城城區(qū)區(qū)通遼提出“融入東北經(jīng)濟一體化”政策，打造百萬人口中心區(qū)域城市，08年通遼提出“西移北擴，一河兩區(qū)”的開發(fā)政策，拉出了一個32平方公里的新區(qū)框架，高水平地完成了跨遼河的新世紀大橋、通遼大劇院、科技館、圖書館、青少年活動中心、城市展覽館、藝術(shù)博物館、遼河公園、科爾沁馬城等重大公建設(shè)計。經(jīng)過4年的建設(shè)，橋北、河西新區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，主要道路已經(jīng)建成通車，通遼市政府完成了建設(shè)和搬遷工作，大量行政事業(yè)單位也搬遷至新區(qū)，各類配套建設(shè)也在抓緊建設(shè)之中。諸多大型國企、國內(nèi)知名民企等不斷入駐新城區(qū)，碧桂園控股（香港上市）

37、、京漢新城、筆克置業(yè)等高端房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投資通遼新城區(qū)，為新城區(qū)增添了不少亮麗的色彩。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展20122012年提出年提出“東擴南移東擴南移”新發(fā)展構(gòu)想新發(fā)展構(gòu)想2012年通遼提出“東擴南移”發(fā)展新構(gòu)想，將建設(shè)和投資中心向東南方向偏移。向東建設(shè)大型物流園區(qū)，與沈陽、長春進行經(jīng)濟接軌。向南發(fā)展“鐵南區(qū)”，進行大規(guī)模舊城改造，利用舊城區(qū)完善的城市配套和城中村土地資源，提升城區(qū)質(zhì)量，并向

38、南與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相連接。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展新城區(qū)發(fā)展緩慢，短期內(nèi)難以成熟新城區(qū)發(fā)展緩慢，短期內(nèi)難以成熟在新的發(fā)展方向的指導(dǎo)下，原規(guī)劃的“橋北區(qū)”、“河西區(qū)”的建設(shè)步伐將放緩，社會投資信心會回落，因此，新區(qū)建設(shè)將在一段時間內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)變，短期之內(nèi)難以發(fā)展成熟，處于比較尷尬的局面。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團一、一、通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展通遼科爾沁區(qū)城市建設(shè)發(fā)展老城區(qū)將進一步繁榮、完善老城區(qū)將進一步

39、繁榮、完善東南部的發(fā)展將進一步平衡城區(qū)發(fā)展投資的中心，使得老城中心能得到不斷改舊建新，將進一步完善和繁榮。2012年，市主城區(qū)重點實施了五街七路、一橋一通道、站前廣場和停車場建設(shè)，集中供熱老化管網(wǎng)改造、老舊住宅小區(qū)綜合改造等工程建設(shè)，改善了道路結(jié)構(gòu)，方便了居民出行，優(yōu)化了有關(guān)地段的環(huán)境。2012年初，城市中心確定了138個重點項目，實施35個道路橋梁工程，改造新增道路面積120萬平方米;拆舊建新，完成棚戶區(qū)、城中村拆遷400萬平方米，改造老舊小區(qū)50個，小街小巷109條?，F(xiàn)在，主城區(qū)的道路更寬了、路燈更亮了、建筑更新了，環(huán)境有了大的改觀。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報

40、告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團二、二、通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團二、二、通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況1. 1. 總體房地產(chǎn)發(fā)展情況總體房地產(chǎn)發(fā)展情況通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場近年來經(jīng)歷了較大幅度的震蕩，自2007年政府提出新區(qū)發(fā)展構(gòu)想開始，通遼房地產(chǎn)市場迎來了前所未有的春天，房地產(chǎn)市場投資持續(xù)高漲，2008-2010年連續(xù)三年房地產(chǎn)投資額保持25%以上的增幅，房地產(chǎn)銷售平均

41、價格增幅達到180%，年平均銷售量超過220萬平米。2010年，通遼房地產(chǎn)市場出現(xiàn)空前高漲，尤其是新城區(qū)“橋北”“河西”板塊，開發(fā)面積超過620萬平方米，年銷售面積超過330萬平方米，出現(xiàn)了“供銷兩旺”的局面。2011年，隨著中央政府調(diào)控力度的進一步加強，通遼房地產(chǎn)市場銷售情況逐步下調(diào)，年銷售總量銳減至280萬平米以下，同比回到2007年水平。2012年中央對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控達到最大效果，1-8月，通遼房地產(chǎn)市場進入“冬季”，各片區(qū)的68個在售項目無一例外的不景氣，銷售情況均不如人意。其中橋北片區(qū)的銷售狀況最差，成交價格一再回落。2013年是通遼房地產(chǎn)市場期待回升的一年，我方預(yù)計，在歷經(jīng)了2-

42、3年的回調(diào)期之后，通遼市場的剛性需求空間逐步加大，各旗縣的中高收入階層的購房改善需求也將得到很好的積累，通遼房地產(chǎn)市場或會得到新一輪的刺激和高漲。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團二、二、通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況2. 2. 固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資2011年通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資完成105.20億元，比上年增長24.6%，增幅較上年提高1.4個百分點。 城鄉(xiāng)50萬元以上投資完成101.23億元，增長25.3%，增幅較上年提高1.2個百分點。 2012年通遼科區(qū)投資額預(yù)計121.10億元，比上年增長1

43、5.1%，增幅大幅度回落，可以看出房地產(chǎn)市場的萎縮和投資信心的下降。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年投資總額單位：億元35.248.968.584.4105.2121.1增幅18.80%38.9%40.1%23.2%24.6%15.1%35.248.968.584.4105.2121.10204060801001201402007年2008年2009年2010年2011年2012年通遼市科爾沁區(qū)房地產(chǎn)投資總額（億元）通遼市科爾沁區(qū)房地產(chǎn)投資總額（億元）投資總額通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團

44、二、二、通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況通遼科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況3. 3. 商品房施工面積商品房施工面積在經(jīng)歷了5年的正增長之后，2012年通遼科區(qū)的商品房施工面積第一次出現(xiàn)下降，降幅達到17.4%。這一方面反映了市場低迷，投資者信心缺失。另一方面也使得科區(qū)房地產(chǎn)業(yè)不斷降溫，恢復(fù)到相對合理的市場環(huán)境中。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況437.1469.8532.6610.2754.3623.301002003004005006007008002007年2008年2009年2010年2011年2012年科爾沁區(qū)商品房施工面積（萬）科爾沁區(qū)商品房施工面積（萬）施工面積項目/時期2007年2008年200

45、9年2010年2011年2012年施工面積單位：萬437.1469.8532.6610.2754.3623.3增幅39.00%7.5%13.4%14.6%23.6%-17.4%通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團371.6387440.3507.6647.252702004006008002007年2008年2009年2010年2011年2012年科爾沁區(qū)住宅商品房施工面積（萬）科爾沁區(qū)住宅商品房施工面積（萬）施工面積項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面積371.6387440.3507.6647.2527增幅39.00%

46、4.1%13.8%15.3%27.5%-18.6%第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團65.582.892.3102.6107.196.30204060801001202007年2008年2009年2010年2011年2012年科爾沁區(qū)商業(yè)房施工面積（萬）科爾沁區(qū)商業(yè)房施工面積（萬）施工面積項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面積65.582.892.3102.6107.196.3增幅38.00%26.4%11.5%11.2%4.4%-10.1%第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況1447184521

47、323493429646820100020003000400050002007年2008年2009年2010年2011年2012年科爾沁區(qū)住宅銷售平均價格（元科爾沁區(qū)住宅銷售平均價格（元/）銷售均價項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年銷售均價144718452132349342964682增幅17.0%27.5%15.6%63.8%23.0%9.0%23733689402656407886829601000200030004000500060007000800090002007年2008年2009年2010年2011年2012年科爾沁區(qū)商業(yè)銷售均價（元科爾沁區(qū)

48、商業(yè)銷售均價（元/）銷售均價項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年銷售均價237336894026564078868296增幅11.6%55.5%9.1%40.1%39.8%5.2%通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團我方觀點：我方觀點：從上述分析表中可以看出，2012年通遼房地產(chǎn)市場施工面積明顯回落，商品房售價增長速度明顯放緩，證明了通遼地區(qū)現(xiàn)正處于市場低迷期，預(yù)示著未來的市場環(huán)境是風(fēng)險與機會并存，因此本項目的開發(fā)工作需要謹慎，注意控制風(fēng)險。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新

49、華發(fā)行集團4. 20124. 2012年各分片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況年各分片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況老老城區(qū)城區(qū)土地供應(yīng)緊張，房產(chǎn)銷售速度放緩新城區(qū)新城區(qū)發(fā)展迅速，供應(yīng)量過大，進退維谷鐵南區(qū)鐵南區(qū)新政策利好，發(fā)展落后，未見起色開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)量較少，一直未被市場看好第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團老城區(qū)老城區(qū)土地緊俏土地緊俏中心區(qū)依靠成熟的配套資源，在全市房地產(chǎn)市場中優(yōu)勢明顯，銷售價格居高，2012年市區(qū)改造舊房面積超過120萬平米，計劃投資額超過39.3億元，占全市投資總額的32.45%。新開發(fā)商品房項目22個，開發(fā)面積180萬平米。中心區(qū)

50、受到土地資源制約，所開發(fā)的新項目普遍規(guī)模偏小，以高層商品住宅為主，住宅代筆項目有：“盛世銀座”、“紫云公館”等，商業(yè)開發(fā)代表項目有：“中嘉大道”、“新都會商業(yè)廣場”、“萬城商務(wù)中心”、“華申時代廣場”等。從未來發(fā)展上看，中心區(qū)土地資源緊缺，難以形成大規(guī)模開發(fā)局面，因此中心區(qū)的商品房將進一步緊俏，銷售價格提升潛力巨大。我公司預(yù)計，未來中心區(qū)的房地產(chǎn)市場依然會保持供銷兩旺的態(tài)勢。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團新城區(qū)新城區(qū)“橋北片區(qū)橋北片區(qū)”和和“河西片區(qū)河西片區(qū)”進退維谷進退維谷 新城區(qū)2012年房地產(chǎn)投資總額預(yù)計46億，項目27

51、個，同比增長133%，占科爾沁區(qū)房地產(chǎn)投資的38%。新城區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)如火如荼，新增項目也非常多，但是總體處于非常被動的局面。 在一河兩區(qū)、西移北擴的政策指導(dǎo)下，新城區(qū)大量土地進入市場，新增項目持續(xù)維持高量，但是市場容量有限，目前新城區(qū)的商品房銷售狀況較差，各項目銷售量難以支撐項目的資金需要，銷售價格維持在3300-3900元的低端水平。 2012年市政府提出“東移南擴，大力發(fā)展東部物流基地”的戰(zhàn)略構(gòu)想，打擊了市場對于新城區(qū)投資的信心，新城區(qū)的房地產(chǎn)市場遇上冰封，大部分房地產(chǎn)商徘徊在“繼續(xù)建設(shè)”或是“等待時機”的十字路口，近10個新項目推遲了開發(fā)計劃，所有的項目銷售價格達不到預(yù)期水平。第二部分

52、、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團鐵南區(qū)鐵南區(qū)新政策利好，充滿新政策利好，充滿新機遇新機遇在新政策構(gòu)想的刺激下，鐵南區(qū)的土地成交呈上升態(tài)勢，2012年鐵南區(qū)新成交土地11宗，大多數(shù)為住宅用地，預(yù)期投資額為28億元，占全市投資總額23%。但鐵南區(qū)目前仍處于相對落后的狀態(tài)，今年各項目成交狀況不理想，大量開發(fā)企業(yè)處于觀望態(tài)勢，很多項目上報后并未如期動工。鐵南區(qū)目前已經(jīng)廣受關(guān)注，是否能迎來高速發(fā)展，關(guān)鍵看政府的投資力度和開發(fā)的決心，目前鐵南區(qū)的房地產(chǎn)銷售價格不高，維持在3600元上下，因此鐵南區(qū)已經(jīng)成為廣大投資者關(guān)注的地區(qū)。第二部分、科爾沁區(qū)城市

53、發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團東南區(qū)東南區(qū)【開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)】雷聲大雨點小雷聲大雨點小與鐵南區(qū)一同被列入未來發(fā)展重點的東南片區(qū)，今年3月份自治區(qū)審批通過關(guān)于設(shè)立通遼經(jīng)濟開發(fā)區(qū)綜合物流園區(qū)的批復(fù)，通遼開發(fā)區(qū)綜合物流園區(qū)是通遼市規(guī)劃建設(shè)的主城區(qū)“四園一港”重點物流園區(qū)之一，規(guī)劃總占地面積20平方公里，建成區(qū)面積8000畝以上。目前，東南區(qū)發(fā)展比較落后，土地資源非常豐富，因此作為優(yōu)良的物流基地建設(shè)，非常具有優(yōu)勢。東南區(qū)想實現(xiàn)高速發(fā)展，必須加大基礎(chǔ)建設(shè)的投資力度，這決定于政府的發(fā)展信心。目前東南片區(qū)已有多個物流園項目啟動，并取得初步經(jīng)濟效益，但房地產(chǎn)項目較少，

54、目前該地區(qū)房地產(chǎn)項目僅有6個，開發(fā)面積也不大，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商并未看好本地區(qū)。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團5. 5. 房地產(chǎn)個案項目情況房地產(chǎn)個案項目情況第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團鳳凰風(fēng)情街鳳凰風(fēng)情街鳳凰風(fēng)情街是集三星級酒店、商務(wù)辦公、休閑購物、高檔住宅為一體的大型綜合項目。鳳凰風(fēng)情街位于新城區(qū)市政府北廣場300米，二道河大街與門達路交匯處，是通遼市新城區(qū)商圈的核心絕版商鋪，是通遼首個國際化體驗式主題商街。鳳凰國際風(fēng)情街具有四個特點，一條景觀主軸，兩條特色街巷

55、，三個空間段落，四個業(yè)態(tài)層次。鳳凰風(fēng)情街用全新運營模式和業(yè)態(tài)組合緊隨城市發(fā)展的步伐，打造新城區(qū)核心商圈。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團開發(fā)商 通遼地力房地產(chǎn)項目位置 新城區(qū)市政府北廣場，北300米建筑面積 32000占地面積 21000容積率 1.52建筑類型 多層綠化率20%產(chǎn)品類型商鋪開盤時間 2011年7月入住時間 2012年8月銷售價格 9500元/平米銷售情況一期商鋪100套售罄交房標準 毛坯鳳凰風(fēng)情街鳳凰風(fēng)情街第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團鳳凰風(fēng)情

56、街鳳凰風(fēng)情街項目亮點：項目亮點：地處新城區(qū)中心，二道河大街與門達路交匯處，是新城區(qū)最繁華的中心區(qū)域。南側(cè)緊鄰政府北廣場和各大科局，東側(cè)是通遼第四中學(xué)，西側(cè)和北側(cè)連接高檔別墅區(qū)和高檔住宅區(qū)。 周邊區(qū)域缺乏配套，鳳凰風(fēng)情街充分填補了需求空白。商業(yè)街已經(jīng)落成，正在現(xiàn)房招商，引來大量商家關(guān)注。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團中嘉大道中嘉大道中嘉大道是通遼中心商業(yè)區(qū)一座地下商業(yè)綜合體，位于向陽街商圈，是目前在售項目中地段最優(yōu)越的項目。北起明仁大街，南至太平洋廣場，西到和平路，東臨建國路，總建筑面積約23900平方米，是集餐飲、娛樂、購物、

57、休閑于一體的綜合性時尚購物地下街。項目毗鄰百貨大樓、金葉廣場、商城春天、東方購物、向陽新天地、太平洋商業(yè)廣場等知名商家，商業(yè)氛圍濃厚。設(shè)有20個出入口形成內(nèi)外開合、上下貫通，全面開放、全方位溝通的立體商業(yè)空間，與周邊形成有機聯(lián)動，是具有創(chuàng)新意義的項目。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團中嘉大道中嘉大道開發(fā)商 北京中環(huán)嘉業(yè)項目位置 向陽商業(yè)街地下建筑面積 23900占地面積 36300容積率 /建筑類型 地下建筑綠化率/產(chǎn)品類型商鋪開盤時間 未開盤入住時間 2013年底銷售價格 預(yù)計18000元/平米銷售情況未公開交房標準 毛坯 項

58、目亮點：項目亮點：1. 地段優(yōu)越，是傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)的中心2. 地下商場形式比較適合吸納人流停留3. 商鋪面積較小，適合小型投資者購買第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團通遼商會大廈通遼商會大廈b b座座商會大廈位于科爾沁區(qū)建國路南段，北接人民公園，南鄰火車站、汽車站，交通十分便利。該大廈總建筑面積1.8萬平米，地上21層大廈，地下2層停車場。大廈12至21層為精裝寫字間和公寓，全框架結(jié)構(gòu)，空間自由組合。大廈2011年底開盤，大廈處于工程封頂，主要銷售寫字間和公寓，已完成銷售量4500平米，基本完成了初期銷售任務(wù)。目前項目銷售處于停滯狀態(tài)

59、。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團華申時代廣場華申時代廣場華申時代廣場已落成，位于永清大街和交通路交匯處，建筑面積6.8萬平米，由寫字樓、高級酒店、大型商業(yè)廣場、步行街和高檔住宅組成。華申時代廣場目前剩余近萬平米大型商鋪未售出，目前銷售狀態(tài)不理想。第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團華申時代廣場華申時代廣場開發(fā)商開發(fā)商 通遼市華申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置項目位置 永清大街 第三中學(xué)對面建筑面積建筑面積 68000占地面積占地面積 19760容積率容積率 2.87建筑

60、類型建筑類型 高層 （16層、11層）綠化率綠化率24%開盤時間開盤時間 2011年1月入住時間入住時間 2011年10月 銷售價格銷售價格 住宅住宅66006600元元/ /平米，商業(yè)平米，商業(yè)1800018000元元/ /平米平米銷售情況銷售情況住宅部分銷售住宅部分銷售85%85%，商業(yè)部分銷售，商業(yè)部分銷售60%60%交房標準交房標準 毛胚 第二部分、科爾沁區(qū)城市發(fā)展狀況通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2012年9月】內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團華申時代廣場華申時代廣場項目亮點：項目亮點： 地段優(yōu)越，沿街面大 規(guī)劃大型商業(yè)配套，生活便利 4星級酒店已經(jīng)開業(yè)，帶動商業(yè)價值攀升 內(nèi)部步行街現(xiàn)已營業(yè)，