鄭州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

1、2010年上半年鄭州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及下半年展望2010年上半年，鄭州市房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)與銷售、二手房交易量呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢，新“國十條”出臺后，商品房與二手房交易面積漲幅開始下降，6月份房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)回落趨勢。   , Z* P% ?. q4 R; e    一、2010年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況: ! _3 i+ ; n8 N& ?   1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況     上半年，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加速。全市房地產(chǎn)開發(fā)前6個(gè)月累計(jì)完成投資288.2億元，同比增長59.2%，占全省投資總額3

2、5.7%，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資25.5%；其中住宅開發(fā)投資完成額217.3億元，同比增長52.3%。   房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇6 i8 j( C' q+ * |$ J    2、商品房交易情況     針對2009年以來商品房市場供需失衡的情況，通過政府職能部門促投資、促開工、促投放，使商品房市場投放量從3月份起有所放大，5月份市場投放量首次超過銷售量。上半年，鄭州市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積450.28萬平方米，同比增長73.28%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積350.61萬平方米，同比增長55.81%。鄭州市區(qū)商品房銷售面

3、積525.97萬平方米，同比增長8.03%；其中，商品住宅銷售面積442.41萬平方米，同比增長8.18%。自2009年底國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控以來，鄭州市商品房銷售量增速逐漸趨緩。尤其是新"國十條"的出臺，使5月份商品住宅的銷售量環(huán)比增幅下降了36.99%,6月份環(huán)比雖然有所回升,但同比仍然下降了26.66%。價(jià)格方面，上半年鄭州市區(qū)商品房銷售均價(jià)為5536元/平方米，同比上漲16.57%；其中商品住宅銷售均價(jià)為5085元/平方米，同比上漲14.09%。相比較房地產(chǎn)一線城市而言，鄭州房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)現(xiàn)象不明顯，房價(jià)受政策的影響較小。 ' Q7 b/ d&qu

4、ot; e"   p0 圖表1  2010年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況8 g/ o* w& s8 R房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 指標(biāo)3 w; z; P8 e新浪樂居單位房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇  q( H/ j& Q2010年上半年% j0 u. A同比%) O% 3 s0 ' d商品房投放面積買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇- t+ J! ! e/ |/ D! x萬平方米. 5 D; f6 l( X  w房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇450.28$ E, U: z; w新浪樂

5、居論壇73.28%' l0 q6 T) 新浪樂居3 x& F8 R! _' 其中：商品住宅新浪樂居! u6 E  x萬平方米7 N3 Z! l* P( a新浪樂居論壇350.610 Q2 3 b) r55.81%) I$ r* H$ u9 商品房銷售面積新浪樂居8 c( m7 j+ d5 r萬平方米新浪樂居! b( b- w; I/ Z2 x525.97/ W$ N+ v" Q8.03%1 1 L9 1 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇4 K: ! M. |9 J房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇其中：商品住宅. X0 b: L, b0 2 B7 H

6、  ?新浪樂居論壇萬平方米新浪樂居5 R$ j7 r* M. x442.41房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇  L# 2 J8.18%" z, 1 m& T商品房銷售均價(jià)買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇+ L, q. 元/平方米- D5 U0 E2 s5 h55363 b- m) X+ i7 y16.57%4 L) w+ q4 P5 L新浪樂居% / U6 m' h  A其中：商品住宅新浪樂居論壇6 h4 j0 C( n0 b; k元/平方米房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇4 F. z9 v7 $ ! A/ A5085

7、買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇' F1 R9 0 _14.09%, 4 C5 G5 I5 d4 ) P* x新浪樂居論壇二手房交易面積; ?/ L0 h: a新浪樂居萬平方米5 n  q6 C& d房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇118.37) Z, v$ 18.89%買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇2 H+ M, p/ 4 F新浪樂居+ 7 o$ # R% I其中：二手住宅4 f" : o2 N) o: h萬平方米新浪樂居論壇$ H9 D! W$ r' f115.5新浪樂居# j8 |. Z0 N17.52%4 z0 W+ j3 U3 二手房交

8、易價(jià)格& M  _3 V% Z- u新浪樂居論壇元/平方米/ |; N3 L  39476 G0 B' a27.78%新浪樂居: 1 Z4   Q/ N. O) B7 e. r- B( q7 w5 _其中：二手住宅5 u% S, F6 F# F新浪樂居論壇元/平方米/   F6 _' ?9 L4 e2 L3885房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇2 h' _2 P1 o9 e! q27.84%9 % K5     3、二手房交易情況   &

9、#160; 上半年，鄭州市區(qū)二手房交易面積為118.37萬平方米，同比增長18.89%；其中，二手住宅成交面積115.5萬平方米，同比增長17.52%。二手房月度交易面積呈波動趨勢，其中，5、6月份的環(huán)比增幅分別為-17.95%和-16.56%。上半年鄭州市區(qū)二手房交易均價(jià)為3947元/平方米，同比上漲27.78%；其中二手住宅交易均價(jià)為3885元/平方米，同比上漲27.84%。   $ r( g. X% G    4、保障性住房完成情況     截至2010年6月底，全市已累計(jì)有18303戶低收入住房困難家庭享受

10、到了廉租住房政策，發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼7806.14萬元。全市廉租住房在建項(xiàng)目18個(gè)，在建面積31.71萬平方米。今年以來，我市已有9個(gè)廉租住房項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè)，總建筑面積為9.08萬平方米，已完成全年新開工目標(biāo)任務(wù)的60.53%。2010年1至6月，累計(jì)新開工經(jīng)濟(jì)適用住房面積已達(dá)到103.1萬平方米，竣工面積72.41萬平方米，分別完成年度目標(biāo)的68.73%、72.41%。   ( B; 9 x" E$ " _6 i      二、2010年上半年鄭州房地產(chǎn)市場特點(diǎn): 3 r7 J! p* e3

11、z房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇    1、商品房投放明顯增加     2010年上半年，鄭州市商品房供應(yīng)逐月上升，商品房投放面積由元月份的38.14萬平方米增至6月份的107.35萬平方米。供應(yīng)量的增加主要是隨著施工進(jìn)度的推進(jìn)，去年開工和續(xù)建的項(xiàng)目在2010年陸續(xù)進(jìn)入市場。下半年還會有更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場，將徹底緩解我市房地產(chǎn)市場自去年以來供應(yīng)量不足的局面。        新浪樂居論壇5 B0 - C% , v     2、商品房銷售呈現(xiàn)波動    

12、受市場預(yù)期和國家調(diào)控政策多重因素的影響，2010年上半年我市商品房各月份銷售量呈現(xiàn)波動態(tài)勢。3、4月份，鄭州商品房銷售量均超過百萬平方米；到了5、6月份，國家調(diào)控政策對市場交易行為產(chǎn)生了較為明顯的效應(yīng)，月度銷售面積分別下降至73.04萬平方米和75.51萬平方米，降幅在3成左右。   0 ?' / B. z( l8 V# ?新浪樂居論壇     3、商品房可售面積有所回升     2009年鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出商品房累計(jì)可售面積持續(xù)下降的態(tài)勢，可售商品房源從2009年初的900.16萬平方米下降至2009年

13、底的465.48萬平方米。2010年4月底，我市商品房市場的累計(jì)可售面積降至347.73萬平方米的歷史最低點(diǎn)。5月份后，受市場供應(yīng)量持續(xù)增加和商品房銷售出現(xiàn)滯緩的雙重影響，我市商品房累計(jì)可售面積開始回升。6月底商品房可售房源面積達(dá)到396.81萬平方米，基本恢復(fù)至年初的水平。    l- z/ Z-       4、區(qū)域和非住宅類商品房拉升房價(jià)     2010年上半年，鄭州的商品房銷售價(jià)格與全國二三線城市一樣，房價(jià)水平呈現(xiàn)出兩位數(shù)的上漲。從各區(qū)域看，鄭東新區(qū)今年上半年商品房銷售均價(jià)達(dá)到7154元/平方米，繼續(xù)領(lǐng)跑

14、全市房價(jià)；其中商品住宅銷售均價(jià)為6248元/平方米，高出全市平均水平1163元/平方米，商品住宅銷售均價(jià)漲幅17.64%，高于全市商品住宅價(jià)格漲幅3.55個(gè)百分點(diǎn)。    1 r/ J8 J4 Q, W# p房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇    從分類物業(yè)的價(jià)格情況看，呈現(xiàn)出非住宅銷售價(jià)格大漲，而商品住宅的銷售均價(jià)出現(xiàn)回落的跡象。6月份非住宅的銷售均價(jià)達(dá)到9854元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)40.99%，而商品住宅銷售價(jià)格為5419元/平方米，環(huán)比下跌了1.58%。非住宅類商品房銷售價(jià)格的上漲，一方面是受個(gè)別項(xiàng)目銷售價(jià)格拉動的影響，同時(shí)，受此次針對住宅市場調(diào)控政

15、策的影響，一部分投資住宅的資金轉(zhuǎn)向了非住宅。   5 H* v) l0 t房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇      5、二手房市場與商品房走勢相同     2010年上半年，鄭州二手房市場與商品房市場一樣呈現(xiàn)出起伏的態(tài)勢。受2009年下半年政策效應(yīng)的影響，2010年初二手房市場進(jìn)入觀望期，加上年初是二手房交易的淡季，致使2月份二手房的成交面積僅為10.62萬平方米。到了3、4月份，二手房市場與商品房市場的聯(lián)動效應(yīng)凸顯，二手房交易面積分別為18.67萬平方米、27.31萬平方米，市場交易量大幅增加。隨著調(diào)控政策的出臺，

16、二手房市場的政策敏感度較強(qiáng)，5、6月份交易量有所回落。價(jià)格方面，二手房交易價(jià)格與商品住宅價(jià)格走勢相同，經(jīng)過了4、5月份的快速上漲之后，6月份出現(xiàn)小幅回落的勢頭。 新浪樂居論壇1 $ + I  F        三、2010年下半年鄭州房地產(chǎn)市場展望 : : _* e) y1 z2 P買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇     1、市場供應(yīng)總量將會有較大幅度增長     在鄭州市2010年的土地供應(yīng)計(jì)劃中，鄭州市保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比

17、例占90%。另外，根據(jù)調(diào)查顯示，全年的住宅供應(yīng)量可達(dá)到1400萬平方米，其中新增住宅供應(yīng)量約為1100萬平方米，供求失衡局面將會有較大改觀。同時(shí)，在政策影響下，市場需求受到一定程度的抑制，尤其是投資投機(jī)性需求將受到嚴(yán)厲打擊，未來商品房的銷售量可能出現(xiàn)回落，但自住和改善性需求仍然是市場需求的主導(dǎo)方向，也是政府鼓勵(lì)方向。因此今年下半年鄭州商品房供應(yīng)量還會保持一定量的增長，商品房的累計(jì)可售面積將繼續(xù)呈恢復(fù)性增長。   3 g+ _/ ) E" c3 F買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇   2、房價(jià)不會出現(xiàn)大幅波動     鄭州商品房

18、供應(yīng)量的持續(xù)增長和累計(jì)可售面積的增加，使鄭州商品房市場供不應(yīng)求的局面已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，緩解了去年以來因供求關(guān)系緊張帶來的房價(jià)上漲壓力。然而，從今年上半年新建商品住宅的投放價(jià)格看，投放價(jià)格在6000-8000元/平方米的比重達(dá)到27.07%，較去年同期提高了25.48個(gè)百分點(diǎn)，可以看出未來鄭州樓市仍有價(jià)格上漲的驅(qū)動。綜合各方面因素，我們認(rèn)為目前在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房價(jià)已缺乏大幅拉升的動力，但也不會出現(xiàn)房價(jià)大幅下跌的局面，下半年鄭州房價(jià)會在目前的房價(jià)水平上小幅波動。    8 _! n. Y0 p    Z新浪樂居    3、二手房市場將先抑后揚(yáng)     受國家宏觀調(diào)控影響，目前二手房的買方出現(xiàn)了購房遲疑，而賣方將可能由售轉(zhuǎn)租。預(yù)計(jì)今后半年左右鄭州的二手房交易量將出現(xiàn)一定程度的萎縮，到4季度后二手房交易有可能隨著需求的增長而出現(xiàn)恢復(fù)性回升。   - b7 S! H% N1 L買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇    4