興業(yè)紫苑江岸地產(chǎn)項目定價方案

1、興業(yè)紫苑江岸地產(chǎn)項目定價方案一、可類比項目綜合分析1可類比項目基本情況一覽表: 表一：序 號樓盤名稱開發(fā)商地理位置物業(yè)類型市場形象定位小區(qū)內(nèi) 配套設(shè)施1尚格名城仲外合 資）尚格 置業(yè)天兀區(qū)廬山 路與長江北 路交匯處西北角聯(lián)體別墅、多層、 小高層、高層復(fù)合型 城市社區(qū)酒店、教育、 商貿(mào)、會所等2湘銀陽 光水岸株洲湘銀房地產(chǎn)開發(fā) 公司天兀區(qū)嵩山 路與長江北 路交匯處西北角小高層、多層、商鋪株洲 新外灘社區(qū)內(nèi)生活配套較成熟3海創(chuàng)明 珠花園株洲海創(chuàng)房 地產(chǎn)開發(fā) 有限公司天兀區(qū)明珠 路，長江北 路與湘江風(fēng) 光帶之間多層純海派圍 合式園林 大社區(qū)配套元善4東方明園恒基房地產(chǎn)荷塘區(qū)新華 東路53號 流芳園旁

2、多層、高層為主， 少量商鋪、與子樓10 萬 M2原版維也 納風(fēng)情名 宅配備尊貴會 所，實行人車 分流5外海玫 瑰名城株洲外海房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司荷塘區(qū)桂花路5-6層多層為 主，外加小高層禾口 Town house開啟株洲 新都市主 義浪漫生活多功能會所、 游泳池、托兒 所、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等6西子花園2期株洲市九洲 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司荷塘區(qū)政府 西側(cè)，原市 老干所用地多層、小高層行政級 現(xiàn)代生態(tài) 社區(qū)商業(yè)街、尚品 會所、品牌學(xué) 校雙語幼兒園7湘江四季 花園山 水苑株洲湘銀房 地產(chǎn)開發(fā)公 司、江山置 業(yè)有限公司蘆淞區(qū)建設(shè) 南路商貿(mào) 中心地段小高層純山林、 純水岸景觀住宅風(fēng)情會所，風(fēng) 情商業(yè)街8

3、惠天 然山水國際湖南惠天然 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司盧淞區(qū)南部小高層、多層會所、商業(yè) 街、泳池、高爾夫練習(xí)場 等表二:序 號樓盤名稱占地面積建筑面積建筑 密度容積 率綠化率物管 費用定價起價均價1尚格名城800畝120 萬 M22.2537.5%168019002湘銀陽 光水岸3.2 萬 M28萬M22.540%小0.88多0.58小1780多200020003海創(chuàng)明 珠花園163畝16 萬 M21.4540%多168023684東方明園27278M299300M235%3.6441%小148019005外海玫 瑰名城235畝23 萬 M21.4735.2%0.65180020006西子花園2期5

4、8 萬 M212 萬 M245%小0.88多0.58166018707湘江四季 花 園山水苑30 萬 M2約13萬M228.6 %40.9%0.88168021008惠天然山 水國際約200畝20 萬 M215%1.564%190023002、可類比項目具體分析(1)總體情況綜述就調(diào)查項目的區(qū)域分布來看，主要分布在天元、荷塘、盧淞三個區(qū)；建筑類型以多層和小高層為主；大多數(shù)樓盤規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，市場形象定位也各有特色，具備各自獨特的賣點。從各項目的具體數(shù)字指標(biāo)來看，占地面積分布從幾十畝到近千畝，且具有建筑密度低、容積率低、綠化率高的特點。其中，平均容積率約為2,平均綠化率為43 %。物業(yè)

5、管理費小高層為0.88元/平方米，多層為 0.58元/平方米。多數(shù)項目的起價集中在 1700元/平方米左右，均價在2000元/平方米左右。通過計算可 知，被調(diào)查項目平均起價為1740元/平方米，均價為2055元/平方米。(2)各項目具體情況分析序 號項目 名稱優(yōu)勢不足1尚格名城地理位置優(yōu)越，外部景觀環(huán)境優(yōu)美， 人文氣息濃厚規(guī)模龐大，定位咼檔，物業(yè)形態(tài)多樣 區(qū)域內(nèi)各項配套設(shè)施完善 法國地中海風(fēng)情景觀設(shè)計有特色 開發(fā)商實力雄厚，市場推廣形象好 建成后將成為株洲標(biāo)志性居住區(qū)，未 來升值潛力大周邊生活及市政等各項 配套設(shè)施的完善尚需要 一定的時間沿江風(fēng)光帶、湘江五橋、 廬山路、體育中心等還 未建成項目

6、開發(fā)周期較長，小 區(qū)內(nèi)各項配套設(shè)施的完 善需要時間2湘毗鄰沿江風(fēng)光帶，擁有水景優(yōu)勢沿江風(fēng)光帶的建設(shè)需要銀 陽 光 水 岸交通較為便利離市委、市政府和炎帝廣場近，人文 氣息濃厚綠化率咼，社區(qū)內(nèi)生活配套成熟 戶型設(shè)計類型多樣，且注重人性化 開發(fā)商有一定知名度一定時間河西整體配套有待完善 容積率相對較咼園內(nèi)景觀規(guī)劃設(shè)計較少3海 創(chuàng) 明 珠 花 園毗鄰沿江風(fēng)光帶地理位置相對較好，交通便利 規(guī)模較大，景觀設(shè)計好 容積率低，綠化率咼開發(fā)商有知名度，樓盤綜合品質(zhì)較咼沿江風(fēng)光帶的建設(shè)還未 完成河西配套尚需進一步完 善樓盤均價較咼4東 方 明 園地理位置優(yōu)越，交通便利 周邊生活等各項配套設(shè)施元善 毗鄰流芳公園，

7、具備一定的景觀優(yōu)勢， 自身綠化率也較咼周邊教育資源豐富，文化氛圍好 物業(yè)形態(tài)多樣樓盤綜合素質(zhì)好，物管為品牌企業(yè) 維也納風(fēng)情有賣點容積率較咼規(guī)模較小，難以建立品牌優(yōu)勢小區(qū)內(nèi)生活及其他配套設(shè)施缺乏5外 海 玫 瑰 名 城地理位置優(yōu)越，交通便利 項目規(guī)模大，品牌形象好 區(qū)內(nèi)各項配套元善，容積率低 歐洲風(fēng)情建筑外觀漂亮，檔次高 提倡節(jié)能生活物業(yè)管理費用較低目前一期已基本售完，市場評價高入口處環(huán)境復(fù)雜，外部 環(huán)境不夠好綠化率相對較低6西 子 花 園2 期地理位置優(yōu)越，交通便利 周邊配套齊全，行政氛圍濃厚 總體規(guī)模大，物業(yè)形態(tài)較多樣 綠化率咼，得房率咼項目外觀形象好項目綜合素質(zhì)高外部景觀環(huán)境般 入口處環(huán)境

8、較復(fù)雜7湘江 四季 花園山 水 苑地理位置優(yōu)越，交通便利周邊有多個服裝、電腦等多個大型市場， 生活配套好毗鄰湘江，自然景觀資源好 建筑規(guī)劃為知名品牌 建筑密度低，綠化率咼二期為期房銷售，存在 一定風(fēng)險戶型面積普遍較大8惠 天 然 山 水地理位置優(yōu)越，交通便利規(guī)模較大項目一、二期部分與 1000畝原生林相連， 擁有自然資源景觀優(yōu)勢密度低，容積率低，綠化率咼均價較高期房銷售存在一定風(fēng)險國 際樓盤綜合素質(zhì)好區(qū)內(nèi)配套完善，功能多樣9興 業(yè) 紫 苑 江 岸毗鄰沿江風(fēng)光帶，自然環(huán)境好，景色宜人紅港大橋、廬山路、長江北路均為城市主干道，交通便利地處市行政中心，離新體育中心約1000米左右，人文氛圍好，配套較

9、完善 周邊高檔樓盤提升居住品質(zhì)隨著市政建設(shè)的進一步完善和區(qū)域開發(fā) 的日益成熟，地塊升值潛力大通過節(jié)能材料和技術(shù)的應(yīng)用提升項目產(chǎn)品的附加值新區(qū)開發(fā)和各項配套設(shè) 施的完善需要2-3年時 間廬山路、紅港大橋、沿江 風(fēng)光帶的建設(shè)需要時間 項目與電廠隔江相望，存 在煙塵污染，電廠整改 尚未啟動周邊大盤項目對本案構(gòu) 成競爭威脅項目地塊面積小，不易形 成規(guī)模優(yōu)勢開發(fā)商品牌形象未建立二、項目定價分析(1)類比項目均價算術(shù)平均法通過計算可知，可類比項目平均起價為 1740元/平方米，均價為2055元/平方米。結(jié)合 本項目實際，及本項目推出時地塊區(qū)域價值提升情況， 可將本項目起價確定為 1660元/平方 米，均價

10、為1880元/平方米。(2)評估得分法 I、項目與臨近樓盤綜合素質(zhì)評估 項目與可類比樓盤綜合評分比較表：項目名稱尚格 名城湘銀 陽光 水岸海創(chuàng)明珠花園東方 明園外海玫瑰名城西子 花園2期湘江 四季 花園惠天然山水 國際本項目地理位置888777998樓盤規(guī)模1057586685交通方便程度778998997外部環(huán)境情況989766788小區(qū)配套設(shè)施1088698796物業(yè)類型887887778容積率779698897綠化率7888798107開發(fā)商品牌999897797物業(yè)管理877997777綜合837580738173758570II、項目均價評估:項目的均價評估由以下幾步計算得出： 比較

11、系數(shù)=項目評估得分/比較項目評估得分 可調(diào)均價=每個比較項目的比較系數(shù)X比較項目的均價 項目評估均價=每個比較項目的可調(diào)均價之和/比較項目個數(shù)比較樓盤均價起價綜合比較可調(diào)可調(diào)評估評估（元 /m2）（元 /m2）評估系數(shù)均價起價均價起價得分尚格名城19001680830.8415961411湘銀陽光水岸20001780750.9318601655海創(chuàng)明珠花園23681680800.8820841478東方明9616321421外海玫瑰名城20001800810.8617201548西子花園29617951594湘江四季化園21001680750

12、.9319531562惠天然山水國際23001900850.8218861558本項目7018161528經(jīng)計算，得出本項目的評估均價為1816元/m 2，評估起價為1528元/m 2因此，本項目的評估均價為1816元/平方米，本項目的評估起價為1528元/平方米。綜合（1）與（2）之結(jié)論，可得出本項目起價為1596元/平方米，均價為1848元/平方米。其中，小高層均價為1650元每平方米，多層均價為1800元每平方米，高層江景房均 價為1960元每平方米。在此價格基礎(chǔ)上，還可通過項目推出時間及項目各方面質(zhì)素的提升 再加以適當(dāng)調(diào)整。三、價格調(diào)整方案價格調(diào)整首先要在保證利潤最大化的原則和總的銷售

13、均價不變的情況下進行，并要根據(jù)項目中高檔樓盤定位及項目樓盤品質(zhì)的提升的必要，就要做到引領(lǐng)消費而不是被動地去適應(yīng)消費的原則。如在內(nèi)部認(rèn)購期以 1596元的起價認(rèn)購，很快將認(rèn)購單位消化掉的話，一方面說明聚 集人氣的效果已達(dá)到，另一方面說明內(nèi)部認(rèn)購價格偏低，應(yīng)及時調(diào)整，可在加推單位提價 50元每平方米，再在首期推廣時提價50元每平方米，或加推時價格不變，直接在首期推廣時提價100元每平方米。如在內(nèi)部認(rèn)購期間，銷售情況不太理想，還沒有達(dá)到聚集人氣的效果，那一方面說明 我們的廣告宣傳沒有做到位，另一方面說明我們定價偏高， 這時決不能采取降價銷售的措施，這樣容易造成產(chǎn)品貶值的假象。在首期銷售時可略微提價銷售，并以折扣形式或送家電、送裝修、送物業(yè)管理費等形式銷售，一方面可以造成物業(yè)升值的跡象