中海物業(yè)管理員工工作指南

1、.物業(yè)管理員工工作指南成都中海物業(yè)管理限公司前 言歡迎您加盟成都中海物業(yè)管理有限公司。本公司深信人力資源在推動公司業(yè)務(wù)發(fā)展過程中扮演重要之角色。為給業(yè)戶提供一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，本公司將特別印制的物業(yè)管理員工工作指南小冊子奉送給您，請仔細閱讀，借此了解您的工作職責(zé)。謹(jǐn)希望您能夠在本公司內(nèi)建立自己美好的事業(yè)。工 作 指 南物業(yè)管理之員工在很大程度上代表公司執(zhí)行大廈（住宅）管理工作，使受委托之物業(yè)及設(shè)施得到保障。因此本公司在有限資源下亦盡可能給予員工最大支持，務(wù)求在執(zhí)行任務(wù)時，將服務(wù)做到最好，從而使公司聲譽方面有所受益。下述各項要點，希員工必須充分認識及執(zhí)行：1.0 公司規(guī)則物業(yè)管理員工

2、為本公司之前線工作人員，工作面對業(yè)主戶及居民，其言行對公司之專業(yè)形象及聲譽有著極大影響，故要求所有員工必須嚴(yán)格遵守紀(jì)律及保持良好行為及禮貌。所有員工須明白無論任何職務(wù)都要輪更當(dāng)值，員工必須妥善執(zhí)行有關(guān)之物業(yè)管理工作及聽從直屬上級指示。1.1 所有員工須依照上級或物業(yè)經(jīng)理所編定之時間表工作；1.2 任何員工在下班時,如未有下更員工接班,必須在原來崗位等候，同時通知該物業(yè)之主管。必要時可通知物業(yè)經(jīng)理；1.3 任何員工在當(dāng)值時間，除接到上級指示外，不得擅離相關(guān)物業(yè)；1.4 任何員工在大廈（或住宅）發(fā)生緊急事故時得作后備工作人員，除接到上級指示外，均須堅守指定之工作崗位及地點；1.5 夜更當(dāng)值人員，除

3、緊急情況，或接到上級指示外，均需堅守指定之工作崗位及地點；1.6 員工如有需要與其他同事更調(diào)工作或當(dāng)值時間者，需事前征得物業(yè)主管或經(jīng)理批準(zhǔn)，否則不得擅自調(diào)更；1.7 對業(yè)主/住客必須有禮貌，在執(zhí)行條例時，應(yīng)持不卑不亢的態(tài)度；1.8 在當(dāng)值時間內(nèi),不得替業(yè)主或住客外出作私人服務(wù)；1.9 全體員工應(yīng)忠于職守，勤奮工作，遵守公司規(guī)則。如有下列行為者當(dāng)屬違反雇傭條件及工作規(guī)則論，視情節(jié)可予以撤職處理、不給予薪金補償、并喪失其福利及津貼。1.9.1 當(dāng)值時不穿制服，不佩工作證；1.9.2 衣履不整;1.9.3 遲到早退，上班不簽到，下班不簽退；1.9.4 曠工；1.9.5 拒絕服從上級命令；1.9.6

4、違抗調(diào)派轉(zhuǎn)往他處工作之命令；1.9.7 在工作地點或辦公范圍內(nèi)賭博；1.9.8 當(dāng)值時飲酒或在酒后當(dāng)值；1.9.9 擅離職守；1.9.10 打架、爭吵、行為不檢；1.9.11 不遵守公司條例；1.9.12 故意或疏忽遺失、損壞及不照顧公司財物；1.9.13 借職位索取他人金錢或收受他人禮物；1.9.14 營私舞弊；1.9.15 提供虛假資料欺騙公司；1.9.16 當(dāng)值時睡眠。2.0 員工須知2.1 適用范圍2.1.1 公司規(guī)則適用于本公司所有員工（含試用員工）；2.1.2 員工必須詳讀、了解和遵守公司規(guī)則。因違反公司規(guī)則而被解聘，本公司有權(quán)不作任何形式補償。2.2 個人資料2.2.1 入職本公

5、司各員工，須認真填寫個人履歷表格，所報資料必須正確、屬實，故意虛報者可被免職；2.2.2 員工個人資料如有更改（如通訊地址、電話號碼、婚姻狀況、學(xué)歷程度、職稱資格等），應(yīng)及時通知人事部。2.3 試用期2.3.1 所有人員均須經(jīng)試用，期滿獲同意后始能受聘為正式員工；2.3.2 試用期間表現(xiàn)不理想者，本公司有權(quán)延長其試用期；2.3.3 試用期計入員工本公司服務(wù)年限；2.4 辦公時間2.4.1 本公司管理員工工作時間為：星期一至星期五的上午八時半至十二時；下午二時至五時半；星期六上午八時半至十二時；2.4.2 所有員工必須遵守工作時間，不得遲到、早退。除公司副總經(jīng)理以上人員外，其余員工上班必須打卡。

6、如因公外出不能打卡或其他原因漏打，必須于外出前或在24小時之內(nèi)向主管上級報告并簽字，否則一概作缺席論；2.4.3 員工因私事未能按時上班，或在辦公時間內(nèi)非因公外出、早退、均應(yīng)事先向所屬部門或主管領(lǐng)導(dǎo)請假，否則作曠職論。2.5 假期2.5.1 員工享受假期或申請事假、病假，必須到人事部辦理請、銷假手續(xù)；2.5.2 員工享受有薪假，按公司有關(guān)規(guī)定辦理；2.5.3 員工享受假期連續(xù)七天以上，應(yīng)提前十天寫出書面報告交直屬上司申請，以便安排接替工作。2.5.4 員工假期可以累計，但累計總?cè)諗?shù)以不超過假期的1.5倍為限。2.5.5 員工存有假期未享受而又申請事假,其事假可按等同日數(shù)的假期辦理。2.5.6

7、員工突然生病或遇其他突發(fā)性情況無法事前請假，必須盡快在缺席第一天之內(nèi)以電話通知人事部或主管上司，否則作曠職論。曠職連續(xù)三天者，則按未有通知而作自動離職處理。2.6 個人責(zé)任 2.6.1 除公事外，任何員工均不得使用公司名義作任何用途。濫用公司名義可視作欺詐行為，為個人利益而濫用權(quán)力將會受到紀(jì)律處分。 2.6.2 員工在受聘用及以后任何時間，未得公司書面許可，均不得向外透露公司有關(guān)財政、業(yè)務(wù)狀況等資料；未經(jīng)部門主管同意，員工不得私自將文件復(fù)印、保存或攜離公司辦公地點。 2.6.3 所有員工不得以直接、間接及任何形式承包公司工程。 2.6.4 任何員工在辦公時間內(nèi)，均不得從事或兼職其他工作。 2.

8、6.5 所有員工均應(yīng)小心使用公司財物，不得損壞或浪費。 2.6.6 員工在工作時間內(nèi)非因公務(wù)離開工作崗位外出所發(fā)生任何事故不論輕重責(zé)任概由個人承擔(dān)。2.7 工資 2.6.1 工資計算方法： 日薪=月薪÷23.5 時薪=日薪÷7.5 2.6.2 員工薪金按月計算，每月付一次。 2.6.3 員工加班工作報酬按公司有關(guān)規(guī)定辦理。 2.6.4 員工工資、獎金等數(shù)額不得自行公開或向同事詢問，如有不明事項，可直接找人事部咨詢。2.8 其他 2.8.1 員工若對工作或勞動合同有申訴、不滿或疑問應(yīng)向直屬上司提出，若對上司的答復(fù)仍感不滿，則可以書面形式向人事部提出。 2.8.2 本須知內(nèi)容是

9、執(zhí)行勞動合同的具體補充。3.0 辦公室管理進入寫字樓工作，須體現(xiàn)公司良好形象和員工精神風(fēng)貌。務(wù)請全體員工仔細閱知，共同遵守。3.1 服裝整潔3.1.1 男士應(yīng)著西裝、領(lǐng)帶或穿襯衫、扎領(lǐng)帶，并注意修整邊幅。3.1.2 女士著裝須整潔。3.1.3 請勿將衣物搭放在坐椅等處。3.1.4 星期六上班可著便裝。3.1.5 雨天應(yīng)在門廳擦凈鞋子方可進入辦公室。3.2 環(huán)境安靜3.2.1 室內(nèi)談話要控制音量，以免影響他人工作。3.2.2 不在辦公室談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。3.2.3 辦公室內(nèi)請勿閑聚、談笑、喧嘩。3.2.4 不得在辦公室發(fā)出噪音或從事其它影響環(huán)境安靜的事。3.3 接聽電話3.3.1 接聽電話用

10、語要文明、禮貌。3.3.2 通話時盡量壓低音量，以免影響他人。3.3.3 通話要簡明扼要，注意控制通話時間，不談與工作無關(guān)的事。3.3.4 工作時間不打私人電話。3.4 接待來訪3.4.1 來訪客人由接待職員通知被訪者到接待廳接待來訪客人。3.4.2 管理接待廳的行政部（或文員）應(yīng)掌握當(dāng)日預(yù)約會見公司、部門領(lǐng)導(dǎo)的客人名單幾及單位。3.4.3 接待客人，商談工作要熱情有禮、耐心誠懇。3.4.4 與來訪客人商談工作，一般在會議室或洽談室進行。3.4.5 無特殊急需請示、報告事項，不得打擾公司領(lǐng)導(dǎo)接待客人。3.5 工作紀(jì)律3.5.1 進入公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室須先敲門通報，經(jīng)允許后方可進入。3.5.2 工作

11、時不得在辦公室閱讀報紙和與工作業(yè)務(wù)無關(guān)的書刊。3.5.3 請勿隨意翻動他人桌上的文件及物品。3.5.4 請勿在辦公室內(nèi)吃零食。3.5.5 辦公室內(nèi)禁止吸煙。3.6 愛護公物 3.6.1未經(jīng)行政部允許，不得隨意移動辦公室內(nèi)家俱位置。3.6.2 未經(jīng)行政部允許，不得隨意增加電器或搭接、改變電路。3.6.3 請勿在辦公室使用電熨斗、電熱杯、電爐等電器。3.6.4 辦公室水、電等設(shè)備、家俱若需修理、更換，請與行政部聯(lián)系。3.6.5 復(fù)印、書寫用紙分兩面進行；信封非正式情況使用，須用鉛筆書寫以便重復(fù)使用；注意節(jié)約紙張、文具，切勿發(fā)生浪費。3.6.6 辦公室所有公物均應(yīng)仔細愛護，若有損壞將由責(zé)任者賠償。4

12、.0 安保工作 4.1 辦公室安保工作，員工均有責(zé)任。在遇到事故苗頭或可疑人等要及時與有關(guān)部門及安保人員聯(lián)絡(luò)。4.2 值班人員要認真填寫值班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。4.3 下班時，要關(guān)閉復(fù)印機、電燈、空調(diào)等電器開關(guān)。4.4 下班時，要關(guān)、鎖好門、窗、注意防火、防盜、防事故。4.5 下班后由總值班人負責(zé)關(guān)閉大門和側(cè)門。4.6 部門加班，下班時必須由加班的職員關(guān)閉好門窗。4.7 早晨上班前由總值班人提前30分鐘開門。4.8 關(guān)門前，開門后必須認真巡查辦公室各個部位。4.9 必須明了和掌握所管項目內(nèi)各種安保設(shè)施之操作和效能。例如：對講機、警鐘、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施，以免減弱防盜效果，特

13、別強調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門匙或密碼鎖，訪客則可用對講機。嚴(yán)禁大門常開，防止壞人有機可乘。4.10 應(yīng)熟悉項目內(nèi)各住戶、記認住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密，不得泄露。4.11 與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就安保問題經(jīng)常交換意見及互通消息。4.12 各更管人員交接更時應(yīng)傳遞防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務(wù)令安保人員高度警惕。4.13 嚴(yán)禁借詞推銷之人士進入樓宇、住宅，尤其是自稱公務(wù)人員或公共機構(gòu)職員，更應(yīng)查驗身份證、文件，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機構(gòu)查詢。4.14 應(yīng)有禮貌的詢問任何進入樓宇、住宅的來訪客人，登記身份證或工作牌照。如有懷疑，應(yīng)用對講機與有關(guān)住

14、戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時，更須提高警覺。4.15 當(dāng)值安保員至少每兩小時巡視一次（但不固定時間），以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏住宅內(nèi)伺機作案。留意公眾地方之門邊暗角，后巷水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。4.16 如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封閉大門及其他通道，以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知會警方。4.17 切記安保人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)力。因此，拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門處理。4.18 樓宇、住宅安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、電梯，以加強治安保衛(wèi)工作。若

15、鄰近樓宇、住宅在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被壞人利用做為犯罪橋梁。4.19 詳細記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時尋求協(xié)助。4.20 若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：l 立刻報案，并留在現(xiàn)場直至公安部門到達，遇到有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護。l 切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。l 切勿開動風(fēng)扇、冷氣機或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。l 禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門現(xiàn)場調(diào)查。l 向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過、與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向等。5.0 清潔衛(wèi)生 5.1 辦公桌面上不可隨意亂放

16、文件物品，應(yīng)時刻保持清潔、整齊。 5.2 每日下午下班前半小時可開始除塵。 5.3 保持茶水間、洗手間清潔。 5.4 不可污損公物。 5.5 不可亂扔臟物。 5.6 清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場及天臺等公用地方。 5.7 勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。 5.8 如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶，除清潔工人清理外，并登記在管理處記事薄內(nèi)，向上級報告。 5.9 如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時

17、淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再研究處理方法。 5.10 如發(fā)現(xiàn)本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排修理。 5.11 勸喻住戶淋花時要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影響下層和下面行人。 5.12 如發(fā)現(xiàn)冷氣機滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。 5.13 如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過往行人，也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。 5.14 若上層住戶上水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細記錄及請示上級處理。 5.15 如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細記

18、錄并報告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門。6.0 電梯 6.1 電梯發(fā)生故障停留空中時，乘客按響緊急呼救鈴后，大堂值班員應(yīng)即通知保修人員迅速修理；同時用電梯內(nèi)對講機善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險。 6.2 勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。 6.3 乘搭電梯人數(shù)過多時，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。 6.4 住戶應(yīng)留意，切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。 6.5 安保值班員時刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯 內(nèi)設(shè)備。 6.6 經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān)。 6.7 如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩，不正常的聲音或電梯有損壞時，

19、應(yīng)即通知保修人員進行修理。當(dāng)修理人員到達時，管理人員應(yīng)詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細情況，必須詳細記錄送管理處。 6.8 狂風(fēng)暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入時，應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水地方。 6.9 凡有水滲入電梯，應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。 6.10電梯槽底有積水時，應(yīng)即報告上級處理，同時研究水的來源，及早修理。 6.11電梯機房鎖匙及電梯門鎖匙，除修理人員或安保消防人員外，任何人不得使用。 6.12 電梯每年“年檢”一次，并取得年檢合格證。 6.13沖洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。 6.1

20、4火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿乘搭電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。 6.15經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖，加上“機房重地，閑人免入”之類告示牌。 6.16電梯內(nèi)求救警鐘，電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導(dǎo)致窒息。7.0 電力系統(tǒng) 7.1 修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請持證的合格技師。 7.2 應(yīng)明了樓宇、住宅各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：電力總制，用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、電表及水泵制等，以備急修時使用。 7.3

21、 如部分用戶電力中斷，應(yīng)由管理處派人檢查修理樓宇、住宅供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請人修理，管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。 7.4 全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常，如屬正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。 7.5 公共使用的電力設(shè)備，如電梯、走廊總制及電梯之電燈，水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。 7.6 接到供電公司通知停電時，應(yīng)即貼出通知，清楚列明日期，時間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器、以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停，由大廈備用電源供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。 7.7 經(jīng)常檢查、保

22、養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大堂與各戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。 7.8 在大廈出入口處，各大堂廳應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，管理處亦應(yīng)常備手電筒。 7.9 大廈內(nèi)的總制房、機房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置各種雜物。 7.10大廈供電系統(tǒng)應(yīng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。8.0 消防 8.1 消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用方法。并應(yīng)熟悉其他消防設(shè)備的使用。 8.2 組織員工學(xué)習(xí)消防知識，熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用方法。組織員工進行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為合格的義務(wù)消防隊員。 8.3 值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查

23、防火設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和失效時，應(yīng)立即修理和更換。 8.4 利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和設(shè)備，以備應(yīng)急。 8.5 每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬不可有阻塞情況發(fā)生。 8.6 教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。 8.7 留意公用電線，如有破損或不符合規(guī)定時，應(yīng)立即修理和更換。 8.8 留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，無有時，當(dāng)即令其搬走，并盡快報告管理處和公司。 8.9 切勿將防火門打開，以免萬一火警發(fā)生時，濃煙散播及火勢蔓延。 8

24、.10如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，管理員工如能及時撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。 8.11若發(fā)生火警，即電“119”報案，同時按動警鈴，通告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法施救。 8.12火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯。 8.13報案時，須清楚說明現(xiàn)場地址，報案人姓名及管理處電話。 8.14所有消防裝置，應(yīng)由認可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。9.0 中央空調(diào)及制冷設(shè)備 9.1 中央空調(diào)技術(shù)性較強，必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié)，使其降溫適度。 9.2 在炎熱夏季，須保證空調(diào)機正常運行，適度降溫，保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。 9.3 空調(diào)機、制冷機必須經(jīng)

25、常檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，保持正常運行，不得影響寫字樓工作秩序。 9.4 制冷人員須由熟悉和掌握制冷原理和機械操作規(guī)程和方法之專業(yè)技師擔(dān)任。 9.5 操作人員必須經(jīng)常定期、定時檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)迅速查明原因，及時修理。保證電動機、制冷機正常運行。 9.6 要定期或不定期地查漏，隨時檢查，隨時修理，使機械正常運轉(zhuǎn)。 9.7 發(fā)現(xiàn)如下情況之一，均必須立即停機查明原因，及時進行修理或更換機件：9.7.1 電動機發(fā)出嗡嗡的響聲；9.7.2 壓縮機發(fā)生敲擊聲和雜音；9.7.3 負荷過大，電動機、壓縮機發(fā)出劇烈震動；9.7.4 電動機、壓縮機轉(zhuǎn)速明顯降低時。10.0 水務(wù)及渠務(wù)10.1 了解樓宇內(nèi)的

26、供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開關(guān)總制及分制等位置。10.2 應(yīng)定期巡視水泵運轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池，食用水箱每三個月清洗一次，以保持衛(wèi)生。10.3 發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水制。大喉爆裂，則將總制關(guān)閉，并即時通告受影響的住戶，立即安排水管工進行搶修。10.4 要注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂或生銹，蓋緊水箱蓋，以免滋生蚊蟲。10.5 如食用水或衛(wèi)廁水突然中斷，應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來水公司查詢原因，并盡快解決。10.6 救火用的輸水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)即修理。禁止消防水喉做其他用途。10.7 因住戶外出忘

27、關(guān)水喉，致使大量水流出，無法通知戶主時，應(yīng)及時關(guān)閉該戶的水管閥門，以阻止水流入鄰居和危害電梯。10.8 經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上的垃圾，以防下雨時渠水受阻而浸水。10.9 屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應(yīng)即修理，以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。10.10樓宇底層溝渠有臭氣傳出時，應(yīng)即檢查修理。10.11若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。11.0 氣體燃料泄漏11.1 如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時，應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。11.2 打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗，使樓宇空氣流通。11.3 切勿吸煙、點火、按動電鈴、電開關(guān)等電制及使用任何電器。11.4 管

28、理員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點，迅速進行修理。必要時，用街外電話通知氣體燃料公司或撥“119”報警。11.5 “用手拍門”通知住戶氣體泄漏，請住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制，打開門窗使空氣流通，并要求協(xié)助通知其他住戶實施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重，應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場。12.0 樓宇結(jié)構(gòu)及維修 12.1 樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應(yīng)予以注意，并向上級報告。 12.2 如住戶擅自拆建筑壁、增開窗戶，或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐蓬、平臺或在天臺上加蓋屋棚時，應(yīng)予制止并向上級報告。 12.3 天花板或外墻有漏水，應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)

29、住戶修理。 12.4 在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報告并研究修理方案進行修理： 12.4.1 墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂。 12.4.2 氣窗的玻璃爆裂。 12.4.3 樓梯邊的欄桿松脫。 12.4.4 防火門及消防設(shè)備損壞。 12.4.5 內(nèi)外墻壁批蕩脫落。 12.5 住戶安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予制止并報告上級。13.0 停車場管理 13.1 車管員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護車場良好的行車秩序。 13.2 車輛進場后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道。車管員應(yīng)認真核查車型、車牌號、避免出現(xiàn)差錯。 13.3 了解和掌握車主

30、的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號等等，以便于識別。 13.4 汽車、摩托車必須購買“車輛盜搶險”，便于丟失后，向保險公司索賠。未買“車輛盜搶險”的車輛，本車場不予停放保管。 13.5 本停車場實行有償停車服務(wù)。車管員必須嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律，經(jīng)濟手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。 13.6 嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒害物品的車輛進場停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場時，應(yīng)即令其開出車場，并立即報告管理處或公安機關(guān)處理。 13.7 車管員交接班時須認真交接：如清點停車場內(nèi)車輛數(shù)目，時租車的停車計時票的張數(shù)、現(xiàn)金清點，并詳細登記，雙方簽字負責(zé)。 13.8 車管員值

31、班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)立即報告班長或管理處，并注意事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意，并在交接登記薄上詳細記錄，同時將其他須注意的事項必須記錄在登記薄上，以備查。 13.9 車管員必須認真執(zhí)行收費制度，堅持原則，不得徇私舞弊，如不開票停車或亂收費、不收費等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理。 13.10 保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。14.0 有關(guān)廉潔條款14.1 良好及有效的物業(yè)管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事，住戶和業(yè)主必會全力支持管理工作，使環(huán)境能進一步改善。因此各級管理人員須有清政廉潔的精神。14.2 凡受雇于公司從事執(zhí)行樓宇管

32、理事務(wù)者，包括管理員、安保員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人，均屬公司職員。故執(zhí)行工作期間均受該工作指南的約束。14.3 在業(yè)務(wù)往來或工作中有下列情形之一，必須堅決婉拒，不得以任何形式收受： 14.3.1 任何情形的回扣金。 14.3.2 任何情形的小費、禮金、傭金、贊助費。 14.3.3 以協(xié)助工作名義發(fā)給的勞務(wù)費、中介費。 14.3.4 價值在人民幣300元以上的禮品或禮品券。 14.3.5 使公司利益受損而個人獲取的財、物。14.4 在業(yè)務(wù)往來或工作中發(fā)生上述情形而又確實無法婉拒必須在12小時內(nèi)報告公司人事部，并在24小時內(nèi)將財、物如數(shù)上交公司人事部登記，統(tǒng)一處理。14.5 在業(yè)務(wù)往來或工

33、作中發(fā)生上述情形不報告、不上交而私自收受，除追回非法所得外，將被免發(fā)獎金一至六個月，直到解除勞動合同。14.6 因收受財物觸犯法規(guī)者，除一律解除勞動合同外，需按有關(guān)司法程序辦理。14.7 在重要經(jīng)營、業(yè)務(wù)活動中，必須堅持辦事程序和遵守有關(guān)制度。必須堅持集體討論和兩人以上參與，購買貴重物品必須堅持貨比三家和兩人經(jīng)手制度。14.8 參加各種典禮、儀式在公開場合所得紀(jì)念品性質(zhì)的一般物品可不上交?？此贫虝旱囊簧溟g的色彩，波折，卻是紛呈的，深不可測的，所以才有人拼盡一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。不管平庸也好，風(fēng)生水起也罷，其實誰的人生不是頂著風(fēng)雨在前行，都在用平凡的身體支撐著一個看不見的靈魂？有時候行到風(fēng)不推身體也飄搖，雨不流淚水也濕過衣衫，而讓我們始終堅持的除了一份信念：風(fēng)雨總會過去，晴朗總會伴著彩虹掛在天邊。一定還有比信念還牢固的東西支撐著我們，那就是流動在心底的愛，一份拳拳之愛，或許卑微，卻是我們執(zhí)著存在這個世界上，可以跨越任何險阻的勇氣、力量和最美麗的理由。人生的途程積