宏觀經(jīng)濟對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響討論

1、宏觀經(jīng)濟對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響討論（作者:單位:郵編:）摘要：本文結(jié)合金融危機爆發(fā)后三年來的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化對我國房地產(chǎn)市場供求狀況影響進行分析，通過數(shù)據(jù)、圖表等進行比 較，研究得出作為人們關(guān)心的住房問題，應(yīng)該加強對宏觀經(jīng)濟環(huán)境的 監(jiān)測，以經(jīng)濟政策來調(diào)節(jié)，并通過其他政策工具規(guī)范房地產(chǎn)市場。關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟；房地產(chǎn)；供求20世紀后半葉以后全球經(jīng)濟形勢風云變幻。世界經(jīng)濟先后經(jīng)歷了 20世紀后30年經(jīng)濟繁榮發(fā)展時期，以及21世紀初（尤其是2008年）嚴重的金融危機時期。城 市及國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境正悄然發(fā)生著深刻的變化。本文將簡要概述宏 觀經(jīng)濟環(huán)境，并分析當前對我國房產(chǎn)市場供求的影響。1當前宏觀經(jīng)濟環(huán)境

2、歷經(jīng)2008年的美國“次貸危機”以及各國在此之后采取的一系 列刺激經(jīng)濟復(fù)蘇計劃。1.1國內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境央行發(fā)布的2010年四季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示；2010城鎮(zhèn)新增開工項目計劃總投資19.1萬億元，同比增長25.6% ,增速 處于較高水平：當前我國工業(yè)生產(chǎn)加速回升，企業(yè)景氣指數(shù)上升到較 高水平；內(nèi)需保持平穩(wěn)增長，出口強勁回升；房地產(chǎn)投資過熱，房價 仍高位運行；物價明顯上漲，通脹壓力增大。受十二五規(guī)劃開局年的 影響，國內(nèi)今年的投資整體上將延續(xù)去年的高增長態(tài)勢，投資沖動依 然持續(xù)。1.2國際經(jīng)濟形勢imf今年1月發(fā)布的全球經(jīng)濟展望中指出，世界經(jīng)濟的“雙 速復(fù)蘇”仍將繼續(xù)，預(yù)計2011年世界經(jīng)濟將

3、增長4.5% ,相對2010 年10月份的預(yù)測上調(diào)了約0.25個百分點。其中，美國經(jīng)濟“二次復(fù) 蘇”今年將得以延續(xù)，全年gdp平均增速可能在3%-3.5%,且經(jīng)濟 增長結(jié)構(gòu)將明顯改善，私人需求的持續(xù)增長將接替政府刺激，成為經(jīng) 濟的主要推動力。美國的財政政策將是大選將至、兩院分制格局下博 弈和妥協(xié)的結(jié)果。由于金融危機期間的大量政府支出，目前美國地方 政府債務(wù)的可控性十分堪憂，可能成為今年美國經(jīng)濟增長最大的不確 定性之一。歐元區(qū)債務(wù)問題雖然未找到制度性的根本解決方法，但對 金融市場的影響正在逐步弱化。由于葡萄牙債務(wù)在今年上半年集中到 期，因此上半年是影響歐洲債務(wù)走勢的關(guān)鍵時期。下半年的8月10 月

4、，西班牙的大量債務(wù)將到期，或?qū)⒃俅瘟钍袌銮榫w有所波動。邊緣 國家的融資狀況是最大的風險，但各國政府防范任何系統(tǒng)性風險的政 治意愿很強，從而降低了風險蔓延的可能性。歐洲未來經(jīng)濟走勢的關(guān)點，在于歐債危機能否找到有效的解決方式，以使各國重歸增長之2房地產(chǎn)市場供求狀況2.1房地產(chǎn)市場需求狀況我國的房地產(chǎn)消費市場主要集中在城鎮(zhèn)，隨著城鎮(zhèn)化的進程深入，房地產(chǎn)的需求也在不斷的膨脹，這從我國房地產(chǎn)市場的迅速崛起、產(chǎn)業(yè)化，并最終成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一可以看出；同時隨著我國居 民可支配收入的增加，城鎮(zhèn)人口改善性需求也在增加，并且?guī)恿瞬?分房地產(chǎn)投資需求。人口城鎮(zhèn)化推動房地產(chǎn)需求膨脹。自上世紀九十年代我國推行城鎮(zhèn)

5、化進程以來，伴隨著城鄉(xiāng)公共資源的嚴重不對等，我國的城鎮(zhèn) 化進程呈加速態(tài)勢，盡管遇到計劃生育等因素的影響，但我國的城鎮(zhèn) 人口基數(shù)還是由1978年的1.7億快速遞至2009年的6.2億，如此 龐大的城鎮(zhèn)人口基數(shù)與增幅需要相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。改善需求加大 房地產(chǎn)市場需求。隨著居民可支配收入的增加，居民的居住條件也需 要不斷的改善，根據(jù)國外的一些研究表明，改善周期為14年，也就 是說每隔14年需要改善一次住房，這加大了房地產(chǎn)市場的需求。 投資需求引爆房地產(chǎn)市場快速增長。居民可支配收入的增長同樣帶動 投資的需求，而房地產(chǎn)市場作為需求快速增長及杠桿利潤較大的行業(yè) 吸引了大批趨利資金的介入，導(dǎo)致了房地產(chǎn)進一步

6、爆發(fā)式增長。2.2房地產(chǎn)市場供給狀況高利潤誘導(dǎo)趨利資金大量介入。房地產(chǎn)市場不但本身具有相 對壟斷性的高利潤，還具有金融杠桿的收益放大效應(yīng)。高收益吸引了大量的趨利資金進入房地產(chǎn)市場。現(xiàn)繪制以2000年為基數(shù)的我國房 地產(chǎn)市場投資指數(shù)與利潤指數(shù)曲線圖，如圖1所示。通過圖1,我們 可以看到自2000年以來，我國房地產(chǎn)市場利潤指數(shù)呈上升趨勢， 2004年后趨于相對穩(wěn)定期，而房地產(chǎn)投資指數(shù)卻呈現(xiàn)出加速膨脹， 特別是2002年后，這對我國的房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)生了深遠的影響。供給指數(shù)分析。從上面的分析我們知道，由于房地產(chǎn)市場的高需求 高收益帶動了大量的趨利資金進入房地產(chǎn)市場，同樣導(dǎo)致了我國房地 產(chǎn)市場供給的加

7、速膨脹。2.3房地產(chǎn)市場供需平衡分析通過上述分析，我們知道我國的房地產(chǎn)市場供給與需求都處于 高速增長期，而目前的供需平衡狀況是我們很多人關(guān)心的焦點，由于 數(shù)據(jù)的局限性，本人只能通過國家統(tǒng)計局的公開數(shù)據(jù)做個梳理，以期 找出我國房地產(chǎn)市場的正事供需狀況，現(xiàn)繪制供需平衡圖如圖2所 示。通過圖2 ,可以看出自從2000年后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供 給大于需求的趨勢，并且呈現(xiàn)供需缺口繼續(xù)加大的趨勢，當然這一方 面跟我國房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求有關(guān)，特別是2000年后，國家放開房 地產(chǎn)市場，吸引了大量的趨利資金進入，但同時對于供需繼續(xù)拉大后 的供需失衡不得不引起高度的重視。3宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場供求的影響房

8、地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)的主要上游產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接促進了建筑業(yè)的發(fā)展，因而又帶動了鋼鐵、水泥、 玻璃等50多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟具有很高 的關(guān)聯(lián)度，對其他行業(yè)輻射而廣，在宏觀經(jīng)濟運行中具有很強的乘數(shù) 效應(yīng)，因此，它能夠也應(yīng)該是國民經(jīng)濟發(fā)展的增長點。由于房地產(chǎn)業(yè) 在宏觀經(jīng)濟中的重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的興衰對宏觀經(jīng)濟狀況也有深遠 的影響。反之，宏觀經(jīng)濟環(huán)境也影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3.1國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場供求的影響 3.1.1穩(wěn)健的貨幣政策下的房地產(chǎn)市場供求.受國際金融危機帶來的全球經(jīng)濟放緩的威脅，從2008年下半年開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向發(fā)生變化，以積極的財政

9、政策和適度寬松的貨幣政策為主導(dǎo)，旨在促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。自2010 年來，通脹壓力明顯的情況下，央行采取二次加息措施，旨在抑制通 脹防止經(jīng)濟過熱。商品價格是由供給和需求共同決定的，當供給和需 求發(fā)生變化時，價格也會變化。貨幣政策通過改變影響供求的因素, 引起房地產(chǎn)市場供求曲線的位置移動，進而影響房價。實行穩(wěn)健的貨 幣政策，會從以下幾方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。開發(fā)企業(yè)的投資資金來源。促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略。盡管最近兩個月一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，但對于大多數(shù)房地 產(chǎn)企業(yè)來說，其運營狀況并不樂觀，高負債率普遍存在。房地產(chǎn)業(yè)對 信貸依賴度很高,此時的加息將直接提高開發(fā)貸款利息成本，增

10、加房 地產(chǎn)開發(fā)的難度，尤其是對于部分高負債運營的地產(chǎn)商無疑帶來更大 的資金流轉(zhuǎn)考驗。穩(wěn)健的貨幣政策對消費型需求者的影響。抑制一 些購房者的購房行為。加息也會直接提高個人房貸的利息成本，與之 前的一系列打擊投資性購房需求的政策形成疊加效應(yīng)，必然會打消部 分購房者的購房沖動，市場需求會因此而暫時減少。穩(wěn)健的貨幣政策對投資型需求者的影響。對于投資型需求者來說，投資決策主要取 決于對未來收益的預(yù)期。實行穩(wěn)健的貨幣政策除了會提高投資者的成 本，更重要的是還會改變投資型消費者的預(yù)期。需求理論表明，消費 者對未來的預(yù)期是影響需求的一個重要因素。經(jīng)歷去年的“國十條”， 以及年初的邛艮購令”出臺，是以行政調(diào)控方

11、式抑制不合理的住房需 求，但需求被抑制不等于被消除。目前的商品房市場，供需嚴重失衡, 這仍是一個根本性問題。3.1.2政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控2010年春節(jié)以后，在整體房價上漲、通貨膨脹的預(yù)期影響下, 投機、投資及自住型購房三管齊下，房產(chǎn)市場出現(xiàn)搶購潮，價格也隨 之扶搖直上，高燒不退。14月份，經(jīng)過幾近天量的交易量以后，政 府出臺房產(chǎn)新政。抑制房價過快增長已經(jīng)不是經(jīng)濟問題而直接是政治 問題了。因此國家決定推出房產(chǎn)新政，提高二套房首付比例、提高貸 款利率的優(yōu)惠門檻、提高異地置業(yè)的投資門檻。之后，北京首先推出 “限購令”，隨后各地均出臺限購措施，在此輪調(diào)控中，各地的邛艮購令” 被認為是體現(xiàn)了政府調(diào)控房價的決心。同時邙艮購令”也起到明顯效 果，2010年10月上旬，大部分城市的房地產(chǎn)市場迅速降溫。3.2國際經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場供求的影響隨著經(jīng)濟全球化的日益加劇，世界經(jīng)濟形勢對我國的經(jīng)濟運行 和發(fā)展有著深遠的影響。而房地產(chǎn)業(yè)又是國家重點控制和調(diào)控的市 場，任何經(jīng)濟形勢都會對房地產(chǎn)業(yè)有影響。目前，伴隨著歐洲債務(wù)危 機的影響，我國經(jīng)濟環(huán)境雖沒