宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響討論

1、宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響討論（作者:單位:郵編:）摘要：本文結(jié)合金融危機(jī)爆發(fā)后三年來(lái)的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況影響進(jìn)行分析，通過(guò)數(shù)據(jù)、圖表等進(jìn)行比 較，研究得出作為人們關(guān)心的住房問(wèn)題，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的 監(jiān)測(cè)，以經(jīng)濟(jì)政策來(lái)調(diào)節(jié)，并通過(guò)其他政策工具規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；供求20世紀(jì)后半葉以后全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)風(fēng)云變幻。世界經(jīng)濟(jì)先后經(jīng)歷了 20世紀(jì)后30年經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展時(shí)期，以及21世紀(jì)初（尤其是2008年）嚴(yán)重的金融危機(jī)時(shí)期。城 市及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境正悄然發(fā)生著深刻的變化。本文將簡(jiǎn)要概述宏 觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并分析當(dāng)前對(duì)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。1當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2、歷經(jīng)2008年的美國(guó)“次貸危機(jī)”以及各國(guó)在此之后采取的一系 列刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃。1.1國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境央行發(fā)布的2010年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示；2010城鎮(zhèn)新增開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資19.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.6% ,增速 處于較高水平：當(dāng)前我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)加速回升，企業(yè)景氣指數(shù)上升到較 高水平；內(nèi)需保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，出口強(qiáng)勁回升；房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià) 仍高位運(yùn)行；物價(jià)明顯上漲，通脹壓力增大。受十二五規(guī)劃開(kāi)局年的 影響，國(guó)內(nèi)今年的投資整體上將延續(xù)去年的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資沖動(dòng)依 然持續(xù)。1.2國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)imf今年1月發(fā)布的全球經(jīng)濟(jì)展望中指出，世界經(jīng)濟(jì)的“雙 速?gòu)?fù)蘇”仍將繼續(xù)，預(yù)計(jì)2011年世界經(jīng)濟(jì)將

3、增長(zhǎng)4.5% ,相對(duì)2010 年10月份的預(yù)測(cè)上調(diào)了約0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中，美國(guó)經(jīng)濟(jì)“二次復(fù) 蘇”今年將得以延續(xù)，全年gdp平均增速可能在3%-3.5%,且經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)將明顯改善，私人需求的持續(xù)增長(zhǎng)將接替政府刺激，成為經(jīng) 濟(jì)的主要推動(dòng)力。美國(guó)的財(cái)政政策將是大選將至、兩院分制格局下博 弈和妥協(xié)的結(jié)果。由于金融危機(jī)期間的大量政府支出，目前美國(guó)地方 政府債務(wù)的可控性十分堪憂，可能成為今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的不確 定性之一。歐元區(qū)債務(wù)問(wèn)題雖然未找到制度性的根本解決方法，但對(duì) 金融市場(chǎng)的影響正在逐步弱化。由于葡萄牙債務(wù)在今年上半年集中到 期，因此上半年是影響歐洲債務(wù)走勢(shì)的關(guān)鍵時(shí)期。下半年的8月10 月

4、，西班牙的大量債務(wù)將到期，或?qū)⒃俅瘟钍袌?chǎng)情緒有所波動(dòng)。邊緣 國(guó)家的融資狀況是最大的風(fēng)險(xiǎn)，但各國(guó)政府防范任何系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的政 治意愿很強(qiáng)，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)蔓延的可能性。歐洲未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)點(diǎn)，在于歐債危機(jī)能否找到有效的解決方式，以使各國(guó)重歸增長(zhǎng)之2房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況我國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)主要集中在城鎮(zhèn)，隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程深入，房地產(chǎn)的需求也在不斷的膨脹，這從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速崛起、產(chǎn)業(yè)化，并最終成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一可以看出；同時(shí)隨著我國(guó)居 民可支配收入的增加，城鎮(zhèn)人口改善性需求也在增加，并且?guī)?dòng)了部 分房地產(chǎn)投資需求。人口城鎮(zhèn)化推動(dòng)房地產(chǎn)需求膨脹。自上世紀(jì)九十年代我國(guó)推行城鎮(zhèn)

5、化進(jìn)程以來(lái)，伴隨著城鄉(xiāng)公共資源的嚴(yán)重不對(duì)等，我國(guó)的城鎮(zhèn) 化進(jìn)程呈加速態(tài)勢(shì)，盡管遇到計(jì)劃生育等因素的影響，但我國(guó)的城鎮(zhèn) 人口基數(shù)還是由1978年的1.7億快速遞至2009年的6.2億，如此 龐大的城鎮(zhèn)人口基數(shù)與增幅需要相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。改善需求加大 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。隨著居民可支配收入的增加，居民的居住條件也需 要不斷的改善，根據(jù)國(guó)外的一些研究表明，改善周期為14年，也就 是說(shuō)每隔14年需要改善一次住房，這加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 投資需求引爆房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。居民可支配收入的增長(zhǎng)同樣帶動(dòng) 投資的需求，而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為需求快速增長(zhǎng)及杠桿利潤(rùn)較大的行業(yè) 吸引了大批趨利資金的介入，導(dǎo)致了房地產(chǎn)進(jìn)一步

6、爆發(fā)式增長(zhǎng)。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況高利潤(rùn)誘導(dǎo)趨利資金大量介入。房地產(chǎn)市場(chǎng)不但本身具有相 對(duì)壟斷性的高利潤(rùn)，還具有金融杠桿的收益放大效應(yīng)。高收益吸引了大量的趨利資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)繪制以2000年為基數(shù)的我國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)投資指數(shù)與利潤(rùn)指數(shù)曲線圖，如圖1所示。通過(guò)圖1,我們 可以看到自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)指數(shù)呈上升趨勢(shì)， 2004年后趨于相對(duì)穩(wěn)定期，而房地產(chǎn)投資指數(shù)卻呈現(xiàn)出加速膨脹， 特別是2002年后，這對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。供給指數(shù)分析。從上面的分析我們知道，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高需求 高收益帶動(dòng)了大量的趨利資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣導(dǎo)致了我國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)供給的加

7、速膨脹。2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡分析通過(guò)上述分析，我們知道我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求都處于 高速增長(zhǎng)期，而目前的供需平衡狀況是我們很多人關(guān)心的焦點(diǎn)，由于 數(shù)據(jù)的局限性，本人只能通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的公開(kāi)數(shù)據(jù)做個(gè)梳理，以期 找出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正事供需狀況，現(xiàn)繪制供需平衡圖如圖2所 示。通過(guò)圖2 ,可以看出自從2000年后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供 給大于需求的趨勢(shì)，并且呈現(xiàn)供需缺口繼續(xù)加大的趨勢(shì)，當(dāng)然這一方 面跟我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求有關(guān)，特別是2000年后，國(guó)家放開(kāi)房 地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引了大量的趨利資金進(jìn)入，但同時(shí)對(duì)于供需繼續(xù)拉大后 的供需失衡不得不引起高度的重視。3宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響房

8、地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)的主要上游產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接促進(jìn)了建筑業(yè)的發(fā)展，因而又帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、 玻璃等50多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有很高 的關(guān)聯(lián)度，對(duì)其他行業(yè)輻射而廣，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的乘數(shù) 效應(yīng)，因此，它能夠也應(yīng)該是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè) 在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的興衰對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況也有深遠(yuǎn) 的影響。反之，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3.1國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響 3.1.1穩(wěn)健的貨幣政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求.受國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的全球經(jīng)濟(jì)放緩的威脅，從2008年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向發(fā)生變化，以積極的財(cái)政

9、政策和適度寬松的貨幣政策為主導(dǎo)，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。自2010 年來(lái)，通脹壓力明顯的情況下，央行采取二次加息措施，旨在抑制通 脹防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。商品價(jià)格是由供給和需求共同決定的，當(dāng)供給和需 求發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格也會(huì)變化。貨幣政策通過(guò)改變影響供求的因素, 引起房地產(chǎn)市場(chǎng)供求曲線的位置移動(dòng)，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。實(shí)行穩(wěn)健的貨 幣政策，會(huì)從以下幾方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資資金來(lái)源。促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略。盡管最近兩個(gè)月一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但對(duì)于大多數(shù)房地 產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其運(yùn)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀，高負(fù)債率普遍存在。房地產(chǎn)業(yè)對(duì) 信貸依賴度很高,此時(shí)的加息將直接提高開(kāi)發(fā)貸款利息成本，增

10、加房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的難度，尤其是對(duì)于部分高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)商無(wú)疑帶來(lái)更大 的資金流轉(zhuǎn)考驗(yàn)。穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)消費(fèi)型需求者的影響。抑制一 些購(gòu)房者的購(gòu)房行為。加息也會(huì)直接提高個(gè)人房貸的利息成本，與之 前的一系列打擊投資性購(gòu)房需求的政策形成疊加效應(yīng)，必然會(huì)打消部 分購(gòu)房者的購(gòu)房沖動(dòng)，市場(chǎng)需求會(huì)因此而暫時(shí)減少。穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)投資型需求者的影響。對(duì)于投資型需求者來(lái)說(shuō)，投資決策主要取 決于對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期。實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策除了會(huì)提高投資者的成 本，更重要的是還會(huì)改變投資型消費(fèi)者的預(yù)期。需求理論表明，消費(fèi) 者對(duì)未來(lái)的預(yù)期是影響需求的一個(gè)重要因素。經(jīng)歷去年的“國(guó)十條”， 以及年初的邛艮購(gòu)令”出臺(tái)，是以行政調(diào)控方

11、式抑制不合理的住房需 求，但需求被抑制不等于被消除。目前的商品房市場(chǎng)，供需嚴(yán)重失衡, 這仍是一個(gè)根本性問(wèn)題。3.1.2政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控2010年春節(jié)以后，在整體房?jī)r(jià)上漲、通貨膨脹的預(yù)期影響下, 投機(jī)、投資及自住型購(gòu)房三管齊下，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)搶購(gòu)潮，價(jià)格也隨 之扶搖直上，高燒不退。14月份，經(jīng)過(guò)幾近天量的交易量以后，政 府出臺(tái)房產(chǎn)新政。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)已經(jīng)不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而直接是政治 問(wèn)題了。因此國(guó)家決定推出房產(chǎn)新政，提高二套房首付比例、提高貸 款利率的優(yōu)惠門檻、提高異地置業(yè)的投資門檻。之后，北京首先推出 “限購(gòu)令”，隨后各地均出臺(tái)限購(gòu)措施，在此輪調(diào)控中，各地的邛艮購(gòu)令” 被認(rèn)為是體現(xiàn)了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。同時(shí)邙艮購(gòu)令”也起到明顯效 果，2010年10月上旬，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。3.2國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響隨著經(jīng)濟(jì)全球化的日益加劇，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 和發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。而房地產(chǎn)業(yè)又是國(guó)家重點(diǎn)控制和調(diào)控的市 場(chǎng)，任何經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有影響。目前，伴隨著歐洲債務(wù)危 機(jī)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境雖沒(méi)