房地產(chǎn)定價(jià)程序

1、房地產(chǎn)的定價(jià)程序1、收集整理市場(chǎng)信息及定價(jià)標(biāo)的物樓盤資料主要搜集開發(fā)樓盤的所在城市、區(qū)域、尤其是標(biāo)的物附近同檔次樓盤的資料，其中包括樓盤位置、區(qū)域與個(gè)別因素、房屋裝修、均價(jià)、單元價(jià)等內(nèi)容。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部整理樓盤開發(fā)過程中的各種費(fèi)用數(shù)據(jù)。2、 估計(jì)成本和需求在進(jìn)行價(jià)格定位之前必須掌握樓盤的成本結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確估計(jì)樓盤的各項(xiàng)建造成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及籌資費(fèi)用。就地產(chǎn)市場(chǎng)而言，期房的定價(jià)比現(xiàn)房定價(jià)更為復(fù)雜。因?yàn)橄鄬?duì)于現(xiàn)房而言，期房在定價(jià)時(shí)有許多成本核算及費(fèi)用尚未發(fā)生，必須依賴預(yù)測(cè)和判斷。估計(jì)項(xiàng)目的需求是對(duì)項(xiàng)目在不同價(jià)格水平下，消費(fèi)者可能產(chǎn)生的需求變動(dòng)。通過對(duì)消費(fèi)者需求量變動(dòng)的估計(jì)可以大致確定樓盤的

2、價(jià)格水平，確保樓盤得到最大限度的利潤(rùn)。3、 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手這一步驟的作用在于分析自己和競(jìng)爭(zhēng)者之間項(xiàng)目差異程度。了解不同項(xiàng)目的不同特征對(duì)價(jià)格的影響，并進(jìn)行初步的量化分析，找出本樓盤在產(chǎn)品性質(zhì)、特征上的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格確定適合自己的價(jià)格水平。這一步驟對(duì)地產(chǎn)商選擇競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)方法極為重要。4、 選擇房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)與基本方法在進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)之前，必須對(duì)樓盤的營(yíng)銷目標(biāo)進(jìn)行深入研究，考慮競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，權(quán)衡地產(chǎn)營(yíng)銷中的各種關(guān)系，依據(jù)樓盤的定位、發(fā)展商自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確定合理的定價(jià)目標(biāo)。如定位于高檔豪華商品房，則可選擇最大利潤(rùn)定價(jià)目標(biāo)；如中小規(guī)模發(fā)展商可采取應(yīng)付與避免競(jìng)爭(zhēng)之目標(biāo)，然后根據(jù)定價(jià)目標(biāo)確定應(yīng)采用的基

3、本方法。5、 決定樓盤的平均單價(jià)任何一個(gè)樓盤首先須決定其整體價(jià)格水準(zhǔn)，也就是一般所俗稱的“平均單價(jià)”。雖然發(fā)展商在開發(fā)土地之時(shí)，通常會(huì)預(yù)估一個(gè)單價(jià)水準(zhǔn)，但到了真正公開銷售之前常常由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、時(shí)機(jī)差異、產(chǎn)品規(guī)劃及開盤目標(biāo)等因素之影響，有必要再確定“平均單價(jià)”水準(zhǔn)，以作為細(xì)部?jī)r(jià)格制訂的依據(jù)。分析“平均單價(jià)”對(duì)全樓盤銷售金額及利潤(rùn)的影響，也是發(fā)展商和代理公司最“計(jì)較”的一環(huán)。6、 決定各期、各棟的平均單價(jià)一旦決定了平均單價(jià)，若為大規(guī)模樓盤，預(yù)計(jì)分期銷售，則可就各期訂定平均單價(jià)；若個(gè)案規(guī)劃為數(shù)棟建筑，則可評(píng)價(jià)各棟差異因素及程度，例如棟距、樓層數(shù)、景觀等，從而決定各棟之平均單價(jià)。除了評(píng)估差異條件之外，

4、還須檢視各期或各棟的可銷售面積，使各期或各棟平均單價(jià)乘以各自之可銷售面積的總和，等于樓盤之平均單價(jià)乘以全部可銷售面積的總和。7、 決定樓層垂直價(jià)差垂直價(jià)差，顧名思義主要是指樓層高度之不同所產(chǎn)生的價(jià)格上的差異。一般在制訂垂直價(jià)差時(shí)，常會(huì)先決定一個(gè)基準(zhǔn)樓層，使基準(zhǔn)樓層的單價(jià)等于該棟建筑的平均單價(jià)，然后再評(píng)估其他樓層與該基準(zhǔn)樓層之間價(jià)格差異的程度，從而樓層別的相對(duì)價(jià)格，并使各樓層相對(duì)價(jià)格的總和等于零。8、 決定水平價(jià)差決定了垂直價(jià)差后，接下來(lái)要著手訂定“水平價(jià)差”。水平價(jià)差是指同一樓層各戶之間的價(jià)格差異。通常是依據(jù)各樓層的平均垂直價(jià)格，評(píng)估同一樓層之間朝向、采光、私密性、格局等因素之優(yōu)劣程度，寫出同

5、層平面中各戶的單價(jià)，但同一樓層各戶單價(jià)之平均值與原定平均單價(jià)相符。若為直筒式建筑，由于每層的平面規(guī)劃均相同，因此僅訂定一個(gè)水平差價(jià)，即可適用于各層；若是平面格局復(fù)雜，例如高度退縮式建筑，或每層之戶數(shù)不相同，則就每種不同之平面格局訂定水準(zhǔn)價(jià)差。9、 調(diào)整價(jià)格偏差經(jīng)過了上面所述的各個(gè)步驟，我們已可逐步制訂出各戶型的平均單價(jià)，但還需檢核整體的平均單價(jià)是否與原告預(yù)定的相符。這時(shí)，我們可將各戶的面積乘以各戶的單價(jià)，得出樓盤全部的可銷售金額，將此可銷售金額除以全部可銷售面積（即各戶可銷售面積之和），即得出所訂定的平均單價(jià)。由于各戶的面積大小不一，因此所得出的平均單價(jià)可能不等于原先所預(yù)定的平均單價(jià)，此時(shí)，即

6、可將差異金額等比例調(diào)整至相同。10、確定付款方式包括一次性付款、建筑分期付款、銀行和優(yōu)惠措施等等，在優(yōu)惠措施中我們將研究折扣、先租后買、零首期、免息付款、送家私、無(wú)理由退房和搭配送房等內(nèi)容。 一次性付款一次性付款是指購(gòu)房者下定簽約后，立刻將所有的購(gòu)房款項(xiàng)一次性給發(fā)展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，這主要取決于該樓盤距離交房期時(shí)間的長(zhǎng)短。 建筑分期付款建筑分期付款是指整個(gè)購(gòu)房款被分成若干比例，購(gòu)房者依據(jù)樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這種付款方式避免了購(gòu)房者對(duì)發(fā)展商缺乏約束的缺點(diǎn)，使其通過付款來(lái)監(jiān)督工程的進(jìn)度，是相對(duì)穩(wěn)重和公平的一種付款辦法。時(shí)間付款是分期付款的一種，是指購(gòu)房者下定簽約后，按時(shí)間逐一交納房款。這種付款方式類似于建筑分期付款，但它的付款進(jìn)度未與工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)際上的掛鉤，而是簡(jiǎn)單地與時(shí)間掛鉤。 銀行按揭銀行貸款是指購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋意中人的部分的貸款，依抵押約定，按期按時(shí)的向銀行償還貸款本息，并提供該地產(chǎn)作為償還的擔(dān)保。通常，房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時(shí)使用時(shí)通常被稱為組合貸款。 延期付款延期付款是指購(gòu)房者在交納一定比例的前期房款