北京三益房地產(chǎn)戰(zhàn)略報(bào)告

1、三益企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告三益企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告征求意見(jiàn)稿征求意見(jiàn)稿三益企業(yè)三益企業(yè)2001年年11月月報(bào)告說(shuō)明報(bào)告說(shuō)明 本稿為三益發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、三益企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。 報(bào)告首先首先對(duì)三益企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺(tái)區(qū)）三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡(jiǎn)要提出了三益企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有那些。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。其次，其次，在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì)三益企業(yè)內(nèi)部狀況

2、進(jìn)行了詳細(xì)分析。第三第三部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤(pán)考慮和分析，我們提出了三益企業(yè)未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。第四第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì)三益企業(yè)未來(lái)發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。第五部分第五部分是第四部分的詳細(xì)展開(kāi)，對(duì)三益企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。第六部分第六部分則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問(wèn)題分析。整體戰(zhàn)略核心思想整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo)引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營(yíng)一

3、體化經(jīng)營(yíng)整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2007年以后 “持續(xù)經(jīng)營(yíng)”階段2001年2003年“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段2004年2006年“成長(zhǎng)發(fā)展”階段一體化經(jīng)營(yíng)期一體化經(jīng)營(yíng)期轉(zhuǎn)型過(guò)渡期轉(zhuǎn)型過(guò)渡期根植豐臺(tái)區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（2003）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化總目錄總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3外部環(huán)境分析 1 5 6 2企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1 宏觀大勢(shì)分析宏觀大勢(shì)分析1.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析1.3產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析1.4中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭：中國(guó)政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)

4、劃綱要提出未來(lái)五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為7 。各種跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國(guó)正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期：新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。即居民住房由過(guò)去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去的供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。三是消費(fèi)主體由過(guò)去的集體購(gòu)房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。四是供應(yīng)主體變化，各開(kāi)發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。中國(guó)的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期：中國(guó)的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期：根據(jù)建設(shè)部建筑業(yè)“十五”計(jì)劃及年

5、發(fā)展規(guī)則的預(yù)測(cè)，今后-年，我國(guó)建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)將以-的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。三是西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。四是加入給建筑業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一：以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一：在建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要

6、尺度之一。加入加入WTOWTO，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響：中國(guó)加入WTO即將成為事實(shí)，加入WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造1000萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但加入WTO，中國(guó)企業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)策略等都對(duì)小開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)沖擊。申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來(lái)發(fā)展良機(jī)申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來(lái)發(fā)展良機(jī)：奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動(dòng)建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)

7、展。同時(shí)，北京為2008奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。國(guó)家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障國(guó)家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障：建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要提出未來(lái)5年我國(guó)住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。到2005年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米。這客觀上就要求國(guó)家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。概述概述 宏觀大勢(shì)分析宏觀大勢(shì)分析1.1其中關(guān)系三益發(fā)展的因素其中關(guān)系三益發(fā)展的因素1、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì)

8、三益這樣的民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國(guó)退民進(jìn)”是大趨勢(shì)；2、在中國(guó)即將加入WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，三益在此時(shí)選擇進(jìn)入房地產(chǎn)是前景的，但是要求三益必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以迎接新時(shí)代的挑戰(zhàn)；3、建筑行業(yè)雖然整體利潤(rùn)偏低，但建筑業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此需要三益建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；4、裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要三益做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場(chǎng)定位等各方面的工作。宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn) 宏觀大勢(shì)分析宏觀大勢(shì)分

9、析1.11.2.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.2 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.3 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2產(chǎn)業(yè)劃分說(shuō)明： 1、按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從三益實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，把裝修 裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說(shuō)明 2、因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳 細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析1.2.1 1.2.1 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè)1.科苑集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)能力分析1.2.1.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)

10、發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.2 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.3 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析1.2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析分析說(shuō)明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中一個(gè)新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮三益企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對(duì)如下四個(gè)方面做比較詳細(xì)的分析1.2.1.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前

11、景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟二、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步成熟起來(lái)，從投資領(lǐng)域到消費(fèi)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來(lái)源多元化，個(gè)人購(gòu)房比重越來(lái)越大，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)也發(fā)展起來(lái)，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。一、房地產(chǎn)投資逐年增加一、房地產(chǎn)投資逐年增加；從圖表1中可以看出，1990到1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分布66.68%普通住宅公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅寫(xiě)字樓商業(yè)用房資料數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒（歷年）1.2.1.1

12、 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域一、投資領(lǐng)域1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快 ：據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，同比增長(zhǎng)，達(dá)到年以來(lái)最高水平，比全社會(huì)投資增速高個(gè)百分點(diǎn)。其投資總量占社會(huì)投資的，對(duì)全市投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用達(dá)。2、投資資金來(lái)源多元化、投資資金來(lái)源多元化：隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資資金來(lái)源渠道多元化，國(guó)家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過(guò)上市融資。 3、投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位、投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地

13、位：北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、CBD等。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過(guò)下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。2000年北京市房地產(chǎn)建設(shè)新開(kāi)工面積020040060080010001200140016001800新開(kāi)工面積住宅別墅和高級(jí)公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他單位：萬(wàn)平方米4、 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模?。焊鶕?jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊(cè)1167家，而北京市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)總共約950個(gè)，僅掌握在510個(gè)開(kāi)發(fā)

14、商手中，也就是說(shuō)，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有項(xiàng)目做。對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開(kāi)發(fā)規(guī)模為21萬(wàn)平方米；如果以全部開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足3萬(wàn)平方米。通過(guò)對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的前100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場(chǎng)全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的62，平均開(kāi)發(fā)規(guī)模66.3萬(wàn)平方米；剩余400余家企業(yè)所占市場(chǎng)份額不足40，平均開(kāi)發(fā)規(guī)模9.9萬(wàn)平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。5、大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門(mén)檻提高、大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門(mén)檻提高：北京市已經(jīng)成立了土地整理儲(chǔ)備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場(chǎng)的供需，現(xiàn)在土地整理儲(chǔ)備中心已經(jīng)開(kāi)始回收土地。而且政

15、府有關(guān)部門(mén)將開(kāi)展對(duì)閑置建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷(xiāo)4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽(yáng)光華苑，2000年銷(xiāo)售額達(dá)20億元，在北京市場(chǎng)占有率達(dá)到5。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá)44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到15。當(dāng)代集團(tuán)也同時(shí)推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城，開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米。萬(wàn)通、萬(wàn)科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢(shì)逼人。6、 新項(xiàng)目規(guī)模仍

16、偏小新項(xiàng)目規(guī)模仍偏?。簱?jù):搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模12.1萬(wàn)平方米。在新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)規(guī)模在10萬(wàn)平方米以下的仍占多數(shù)，為55.77。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢(shì)。在搜房交易數(shù)據(jù)庫(kù)中，規(guī)模小于或等于5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的40.03，遠(yuǎn)大于上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重(28.85)，開(kāi)發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大于或等于100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占3.85，也超過(guò)全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著。1.2.1.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、

17、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）二、消費(fèi)市場(chǎng)二、消費(fèi)市場(chǎng)1、住宅需求增長(zhǎng)比重較大、住宅需求增長(zhǎng)比重較大 ：據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京市商品房竣工面積萬(wàn)平方米，其中住宅萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)和。實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)和。商品房銷(xiāo)售面積比竣工面積多萬(wàn)平方米。2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)：上半年全國(guó)商品房平均售價(jià)為2284元，比去年同期增長(zhǎng)10.9。其中北京地區(qū)增幅達(dá)到23.7%。全國(guó)商品住宅平均售價(jià)為2138元，同比增長(zhǎng)11.8%，其中北京增幅達(dá)到24.1。 3、個(gè)

18、人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍、個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 ：2001年上半年在商品住宅銷(xiāo)售面積中，銷(xiāo)售給個(gè)人的達(dá)到萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)面積占到商品住宅銷(xiāo)售面積的，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。4、消費(fèi)概念在發(fā)生變化：、消費(fèi)概念在發(fā)生變化：住房投資作為一種新的投資手段越來(lái)越受到人們的重視，在住宅銷(xiāo)售中，相當(dāng)比重是銷(xiāo)售給這類人群的。同時(shí)，人們對(duì)住房消費(fèi)的呈現(xiàn)出個(gè)性化需求趨勢(shì)。5、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：隨著住房體制改革的深入、中國(guó)即將加入WTO及戶籍制度的改革，對(duì)商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)有所反映。三、政策及其它三、政策及其它1、政府加大對(duì)住房

19、體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái)、政府加大對(duì)住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái)：北京市新近出臺(tái)房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺(tái)的大方向。2、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展：包括金融、營(yíng)銷(xiāo)、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的變革要求。1.2.1.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景世紀(jì)初

20、北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)1、整體發(fā)展前景看好、整體發(fā)展前景看好 以中國(guó)加入WTO和北京申奧成功為契機(jī)，以及中國(guó)“十五”建設(shè)計(jì)劃提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。2、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 1 . 北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速周期，將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。2. 北京申奧成功和中國(guó)進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)北京房地產(chǎn)的需求。3. 改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。4. 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。5、2

21、1世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思；3、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 1土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高；2、公有住房市場(chǎng)化改革接近完成。3、北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展階段。4、外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮、外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮：（1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來(lái)源。（2）外資帶來(lái)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)二、房地產(chǎn)企

22、業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)1、大企業(yè)在對(duì)市場(chǎng)的影響力越來(lái)越大、大企業(yè)在對(duì)市場(chǎng)的影響力越來(lái)越大： 這將表現(xiàn)在包括開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個(gè)相關(guān)企業(yè)。大企業(yè)將從資金、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場(chǎng)。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場(chǎng)定位，專注于專業(yè)化的市場(chǎng)，以求在盡可能快的時(shí)間內(nèi)培育自身成長(zhǎng)，創(chuàng)造有自身特色的品牌。2、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬(wàn)科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)）3、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)

23、技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤(pán)中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤(pán)實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門(mén)和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。4、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高：房地產(chǎn)業(yè)是以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評(píng)估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。21世紀(jì)初開(kāi)始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。主要體現(xiàn)在以下3個(gè)方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高水平；（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、

24、細(xì)化；（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1、住宅質(zhì)量全方位的提高、住宅質(zhì)量全方位的提高 1住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展（1）住宅檔次多樣化。（2）適用于不同使用對(duì)象的住宅多樣化。（3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。2住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。3住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。2、包括、包括CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽(yáng)建設(shè)大型的CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)四、政府行為及其它四、政府行為及其它1、企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化、企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具

25、理性化 消費(fèi)者行為日趨理性，開(kāi)發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開(kāi)發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤(rùn)，要做好投資決策等。2、政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型：、政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型：為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房?jī)r(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過(guò)城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。3、城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展：1.2.1.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中

26、關(guān)系龍騰發(fā)展的因素北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素1.2.1.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述對(duì)龍騰發(fā)展的利好因素對(duì)龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快住宅需求增長(zhǎng)比重較大住宅需求增長(zhǎng)比重較大房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門(mén)檻提高進(jìn)入門(mén)檻提高整體發(fā)展前景看好整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增

27、長(zhǎng)需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)住宅質(zhì)量全方位的提高住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化， 競(jìng)爭(zhēng)更加激烈競(jìng)爭(zhēng)更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)政府行為將加強(qiáng)1、北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景2、房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）3、

28、北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)1、大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響力會(huì)影響到龍騰2、進(jìn)入門(mén)檻提高使龍騰經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大3、開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng)4、由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi)市場(chǎng)由于龍騰的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅1、房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2、現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間1、房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得三益在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2、三益信息化管理不足限制企業(yè)在市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用3、消費(fèi)者消

29、費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益理性化要求龍騰開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)4、政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素5、住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對(duì)龍騰提出更高的要求對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè)的要求1、龍騰要避免和重量級(jí)企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌2、從一開(kāi)始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3、不以過(guò)高利潤(rùn)為目標(biāo)，要開(kāi)發(fā)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨4、在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路1、龍騰要培育自身對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力2、龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3、對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式）1.2.1.

30、2 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異競(jìng)爭(zhēng)者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊(cè)1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市

31、募資合作開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開(kāi)發(fā)避開(kāi)同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等取得土地的 費(fèi)用服務(wù)建設(shè)費(fèi)用公用設(shè)施配套費(fèi)各項(xiàng)稅費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2、潛在進(jìn)入者威脅分析、潛在進(jìn)入者威脅分析說(shuō)明：1、把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素 2、把龍騰定位于地處豐臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰發(fā)展 的

32、影響因素1.2.1.2 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素威脅龍騰進(jìn)入的因素分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰的威脅龍騰應(yīng)對(duì)策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷(xiāo)售渠道政府政策與規(guī)模無(wú)關(guān)的成本劣勢(shì)進(jìn)入扼制價(jià)格經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模龍騰開(kāi)發(fā)能力不足龍騰沒(méi)有品牌龍騰資金實(shí)力弱沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和渠道門(mén)檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理水平等處于劣勢(shì)品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)大規(guī)模開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)有關(guān)系和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)或渠道有滿足條件的實(shí)力后盾有人才，管理到位等有強(qiáng)大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤(rùn)，求精品多方融資價(jià)值分散經(jīng)紀(jì)營(yíng)銷(xiāo)自建渠道利用區(qū)政府支持避開(kāi)不利政策加強(qiáng)自身建設(shè)龍騰

33、控制成本的能力對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)對(duì)成本的控制做好價(jià)值分析避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)3 3、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 1.2.1.2 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開(kāi)發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈：房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營(yíng)銷(xiāo)策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性三益供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價(jià)值占有力三益應(yīng)對(duì)策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥 自由資金 預(yù)收賬款銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 股票融資合作開(kāi)發(fā) 其它自己銷(xiāo)售（可以委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售（公開(kāi)報(bào)價(jià)

34、、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)、多重開(kāi)價(jià)、凈開(kāi)價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)）公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo)三益建筑和裝飾可以考慮三益招投標(biāo)能力差三益自己沒(méi)有土地儲(chǔ)備市場(chǎng)運(yùn)作土地是趨勢(shì)三益自我供應(yīng)能力差利用豐臺(tái)區(qū)政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免征用土地通過(guò)其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤(rùn)較高供方價(jià)值占有力最強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)自選中介沒(méi)有自己的規(guī)劃 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃 設(shè)計(jì)人員分析市場(chǎng)信息能力不足沒(méi)有銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力關(guān)鍵看融

35、資手段供方價(jià)值占有力最低建筑業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈所致需要評(píng)估三益建筑 的供應(yīng)能力價(jià)值占有力較強(qiáng)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)直接決定整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對(duì)開(kāi)發(fā)商價(jià)值 占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì) 決定銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給 三益建筑引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開(kāi)辟多種融資渠道首先要提示自身對(duì) 規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識(shí)把握未來(lái)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 的市場(chǎng)信息4、房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買(mǎi)方）分析、房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買(mǎi)方）分析一、需求結(jié)構(gòu)一、需求結(jié)構(gòu)1、隨著住房體制的不斷改革，居民個(gè)人將取代集團(tuán)購(gòu)房成為房地產(chǎn)中住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體。2、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及

36、加入WTO后外資大量涌入，外商對(duì)住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國(guó)，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場(chǎng)4、住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在2539歲之間的人群成為主力購(gòu)房者5、舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購(gòu)房群體二、需求特點(diǎn)二、需求特點(diǎn)1、對(duì)均好性要求更高 購(gòu)房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。2、對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值”3、對(duì)不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn)4、對(duì)住

37、房的消費(fèi)需求大于投資需求1.2.1.2 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析5、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析1、從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性2、從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)， 主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng) 銷(xiāo)售可能會(huì)受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代 沖擊。比如：“房屋租賃”對(duì)“房屋銷(xiāo) 售”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi) 背景或消費(fèi)意識(shí)。3、對(duì)于龍騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在進(jìn)行市場(chǎng)

38、分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。4、龍騰如果選擇“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。1.2.1.2 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.2 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對(duì)策略參與競(jìng)爭(zhēng)避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)另辟新渠道對(duì)供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng)避開(kāi)完全商品化開(kāi)發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域1.2.1.3 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析說(shuō)明分析說(shuō)明：房地產(chǎn)業(yè)

39、具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持?？尚行匝芯壳捌诠ぷ鳂潜P(pán)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開(kāi)發(fā)七通一平投資機(jī)會(huì)尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營(yíng)土地供應(yīng)商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營(yíng)銷(xiāo)策劃代理物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)研究銷(xiāo)售支持方案創(chuàng)意開(kāi)發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)信息咨詢物業(yè)管理支持活動(dòng)供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷(xiāo)售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會(huì)收集信息投資分

40、析開(kāi)發(fā)企業(yè)主體活動(dòng)利潤(rùn)空間利潤(rùn)空間縱向橫向1.2.1.3 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開(kāi)發(fā)模式具有創(chuàng)新性、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開(kāi)發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作”的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么龍騰開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，就需要盡可能縮短開(kāi)發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上看，就是

41、要對(duì)橫向水平鏈進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。從價(jià)值鏈上可知，為開(kāi)發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的分配。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值追求中，開(kāi)發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn)、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值追求中，開(kāi)發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn)。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做專。5

42、、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷(xiāo)售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。因此要求開(kāi)發(fā)商要選擇或開(kāi)創(chuàng)良好的開(kāi)發(fā)模式（商業(yè)模式）。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí)形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí)注重開(kāi)發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對(duì)“槐房項(xiàng)目”運(yùn)作的思考1.2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場(chǎng)細(xì)分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)

43、，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為：危改市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)狀況作出分析。商業(yè)用房市場(chǎng)分析商業(yè)用房市場(chǎng)分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）（政策性強(qiáng)）危改房市場(chǎng)分析危改房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商其它商品住宅（完全商品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性綠化隔離帶等有政策性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析說(shuō)明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等

44、。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。 由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來(lái)人員進(jìn)京消費(fèi)等，推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。 1、市場(chǎng)供應(yīng)：、市場(chǎng)供應(yīng)： 總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較小；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在35萬(wàn)平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽(yáng)、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒(méi)有。 2、市場(chǎng)需求：、市場(chǎng)需求： 需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購(gòu)物中心（王府井）、高檔綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器商場(chǎng)等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長(zhǎng)速度最快，并且集中于新建和在建的

45、住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 3、市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)：、市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)： 餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門(mén)、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門(mén)電腦、IT業(yè)：中關(guān)村。 4、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：、市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。1.2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng) 1、北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體 2、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場(chǎng)需求 1、

46、以IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍 2、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力 3、需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和CBD成為需求最旺盛的地域三、市場(chǎng)價(jià)格 1、租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng) 2、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售有價(jià)無(wú)市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景發(fā)展前景一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫(xiě)字樓需求增加，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)介入二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素 1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，加入WTO，外資公司涌入將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用 2、200

47、8年奧運(yùn)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī) 3、高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長(zhǎng) 4、銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面 旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)四、區(qū)域分布 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽(yáng)的CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。1.2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析別墅市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng) 1、隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加 2、別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的60以上，而東部和東南部的別

48、墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫，也占到25以上，南部和西南部占有率不到10%。 3、別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位 4、別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場(chǎng)需求 1、客戶構(gòu)成多樣 2、客戶都別墅需求的層次差異很大三、價(jià)格與交易情況 1、經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落 2、別墅成交趨于活躍市場(chǎng)展望市場(chǎng)展望 1、政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管 2、遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫 3、別墅開(kāi)發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大 4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地）1.2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增

49、長(zhǎng)點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。經(jīng)過(guò)近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃剛要，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)分市場(chǎng)之一。1.2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。北京綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部2個(gè)，西部5個(gè)，北部5個(gè)，東北部3個(gè)，東南部2個(gè)，西南部3個(gè)，共計(jì)

50、24個(gè)；這24小區(qū)承諾建筑面積620萬(wàn)平方米。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目87個(gè)，總規(guī)模233.3萬(wàn)平方米，已開(kāi)工144萬(wàn)平方米，竣工40萬(wàn)平方米。 二、市場(chǎng)需求 1、需求對(duì)象： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前對(duì)開(kāi)盤(pán)的不同的項(xiàng)目，購(gòu)房主體有所不同，存在單位集體購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房?jī)纱箢?。其中，個(gè)人購(gòu)房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國(guó)企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購(gòu)房。單位購(gòu)房，如玉海園項(xiàng)目，單位購(gòu)房占到65，所以對(duì)這類隱性的單位購(gòu)房值得關(guān)注。 2、戶型需求：從居室類型來(lái)看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策還不完善 北

51、京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒(méi)有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開(kāi)發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋求政府支持。1.2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府政策導(dǎo)向也會(huì)傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。一、需求預(yù)測(cè)1、“十五”期間北京

52、市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測(cè)戶均建筑面積70平米為下限，90平米為上限，人均下限23平米，上限30平米。2、北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需住房900多萬(wàn)平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需1200萬(wàn)平方米。3、通過(guò)對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購(gòu)房支付能力分析，近幾年內(nèi)約77的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房?jī)r(jià)在每平方米30004500元，戶均面積在60120平方米。4、通過(guò)對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在600萬(wàn)平方米左右。它們對(duì)住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中“房改加危改”政策是影響比較大

53、的一個(gè)因素。二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析1、依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年600萬(wàn)平方米左右；2、對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年130萬(wàn)-150萬(wàn)，房改帶危改政策的回遷在60以上，年供應(yīng)180萬(wàn)平方米，二、三級(jí)市場(chǎng)年供應(yīng)150萬(wàn)平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在150萬(wàn)平方米。3、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中南部是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來(lái)北京是交通規(guī)劃地段。危舊房改造房市場(chǎng)分析危舊房改造房市場(chǎng)分析 2000年3月，北京市政府實(shí)行北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）（京政辦發(fā)200019

54、號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。根據(jù)北京市政府的“十五”規(guī)劃，未來(lái)5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬(wàn)平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。1.2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹1、北京市危舊房改造的形式：北京市危舊房改造的形式：（1） 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)危改 政策依據(jù)：關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù)（京政函200060號(hào)）。（2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 政策依據(jù)：關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知（京政發(fā)199818號(hào)）。（3） 以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式） 政策依據(jù)：關(guān)

55、于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知 （京政辦發(fā)200019號(hào)，簡(jiǎn)稱危改辦法）。2、“以房改帶危改以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景產(chǎn)生的歷史背景 北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初，10年來(lái)全市累計(jì)開(kāi)工改造危舊小區(qū)168片，竣工53片，竣工面積達(dá)1450萬(wàn)平方米，拆除危舊房屋499萬(wàn)平方米，動(dòng)遷居民184萬(wàn)戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)要求，由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢(shì)，2000年3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（

56、試行）（京政辦發(fā)200019號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼铩⒔痿~(yú)池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。 3、以、以“房改帶危改房改帶危改”的主要政策內(nèi)容：的主要政策內(nèi)容：1、變“要我危改”為“我要危改”；2、按解危與適當(dāng)解困的原則安置危改居民;3、居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購(gòu)房;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期.4 4、危舊房改造的實(shí)施原則、危舊房改造的實(shí)施原則: :危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場(chǎng)運(yùn)作、精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。1.2

57、.1.4 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析危舊房改造房市場(chǎng)分析危舊房改造房市場(chǎng)分析二、危舊房改造市場(chǎng)現(xiàn)狀二、危舊房改造市場(chǎng)現(xiàn)狀1 1、“三區(qū)五片三區(qū)五片”試點(diǎn)取得良好效果：試點(diǎn)取得良好效果：“三區(qū)五片”是“以房改帶危改”形式的試點(diǎn)工程，它們?cè)趯?shí)踐中取得了很好的效果，開(kāi)發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。2、危舊房改造項(xiàng)目分布集中于南城：、危舊房改造項(xiàng)目分布集中于南城：北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布主要是宣武、豐臺(tái)、西城和崇文四區(qū)。今年，宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi)“危改”十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開(kāi)

58、發(fā)，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工“豐盛”小區(qū)。其中，豐臺(tái)區(qū)待改造的危舊房很多。3 3、政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用、政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用三、市場(chǎng)發(fā)展前景三、市場(chǎng)發(fā)展前景 1、危改市場(chǎng)缺口大，開(kāi)發(fā)商機(jī)大、危改市場(chǎng)缺口大，開(kāi)發(fā)商機(jī)大：北京市“十五”時(shí)期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅6000萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)基本完成城區(qū)現(xiàn)有的300萬(wàn)平方米危舊房改造，到2005年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到18平方米。危舊房改造市場(chǎng)缺口很大，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。2 2、未來(lái)的幾年里，危舊房改造和

59、市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、未來(lái)的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展“房改帶危改”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各級(jí)政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺(tái)區(qū)又是危改的重點(diǎn)區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺(tái)區(qū)的關(guān)心資源，主抓危改項(xiàng)目，而且“以房改帶危改”的政策內(nèi)容使投資危改的開(kāi)發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)和市場(chǎng)銷(xiāo)售等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的費(fèi)用和不確定風(fēng)險(xiǎn)。1.2.2 1.2.2 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè) 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史NoImageNoImage1、建筑企業(yè)增加個(gè)數(shù)相對(duì)較少2、建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨

60、勢(shì)穩(wěn)定，和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)3、建筑業(yè)房屋施工面積增長(zhǎng)速度較快 建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒1.2.2.1 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2000年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值198.8億元，比上年增長(zhǎng)2.1 %。“九五”期間累計(jì)實(shí)現(xiàn)增加值857.8億元，比“八五”期間增加1.3倍。全市建筑