豐縣13年房地產(chǎn)市場概況

1、營銷部營銷部20142014年年5 5月月2828日日豐縣房地產(chǎn)市場概況08-11年11-13年13年之后啟幕時代領(lǐng)袖時代紛爭時代特征：群雄并立，早期推出地塊集中推盤，大小品牌戮戰(zhàn)，雨潤廣場、融匯領(lǐng)域、榮耀新城等大盤入市，預(yù)計14年底，新項目將達到25個，90%的產(chǎn)品為高層，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭激烈。特征：市場進入鼎盛時期，御景園、在水一方、名仕雅苑、紫金花園、歡樂城等項目相繼入市，在售項目達到12個左右，高層抗性逐漸減弱，產(chǎn)品高層、多層共存，市場供銷兩旺。特征：房地產(chǎn)開發(fā)量較少，僅有名仕花園、華地第一街區(qū)、怡景新城等8個項目在售，產(chǎn)品均為多層，市場供應(yīng)量相對較少，項目主要以復(fù)新河西及城南

2、區(qū)域。豐縣房地產(chǎn)市場14年將成為一個拐點，前期出讓土地爆發(fā)性集中啟動，市場競爭激烈，但購買群體并沒有增加，豐縣從此將步入買方市場，整體市場概況豐縣土地市場供應(yīng)概況豐縣土地市場出讓與成交走勢注：1、2007年土地市場成交數(shù)據(jù)不詳，并非無成交。 2、統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅限于商業(yè)住宅用地。 3、數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至到建筑用地13年6月4日6號文件成交公布，目前7、8號文件122152.46平方商業(yè)住宅用地正在掛牌出讓。數(shù)據(jù)來源：豐縣國土資源局A.豐縣土地出讓量可觀。根據(jù)圖表可以看出，雖然2011年土地供應(yīng)量有所減少，僅251847平方，但豐縣整體土地供應(yīng)量仍相當(dāng)可觀，12年竟達到了68萬方，13年雖有所減少，但僅上半

3、年就有23萬方，同樣不可忽視。B.開發(fā)商拿地?zé)崆槿匀桓邼q從2007年開始豐縣房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，成交與出讓比率一度攀升至100%，雖然2011年與2012年土地成交比率有所下降，但整體成交量一直較好，從2013年的反彈看出，豐縣房地產(chǎn)仍然被開發(fā)商所看好。C.13年豐縣房地產(chǎn)市場推盤量將高于12年2011年土地成交量只有24萬方，而2012年卻有56萬方，可以預(yù)見2013年豐縣房地場市場的推盤量將高于2012年，13年的房源存量將有所增加。豐縣土地市場出讓與成交分析 13年豐縣土地市場出讓212.52萬，環(huán)比增長140.65%；成交168.91萬，環(huán)比增長127.61%，增速遠遠超出前幾年，

4、雙雙達到歷史最高值，成交總建面積約557.4萬豐縣13年出讓地塊均價129.7萬元/畝，成交均價133.6萬元/畝，多數(shù)地塊底價成交。豐縣經(jīng)營性用地整體容積率逐年上升，12年平均最大容積率達3.01，高層產(chǎn)品逐漸占據(jù)主流。數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)均來源于豐縣國土資源局土地市場13年土地出讓和成交面積相對于12年成倍增長，雙雙達到歷史最高值，成交地塊總建面積約557萬，潛在供應(yīng)量巨大；2012年城區(qū)商業(yè)住宅土地成交明細編號土地位置出讓土地面積(M2)用地性質(zhì)容積率建筑面積項目名稱成交價(萬元)樓面地價競得人2012-4中陽大道北，河濱路西32515商業(yè)住宅2.0-3.965030-126808.5財富

5、城11071873.05-1702.45豐縣名仕房產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-5中陽大道南，經(jīng)五路西3030.4商業(yè)住宅1.1-1.53333.44-4545.6不詳429943.77-1286.96豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司2012-12南環(huán)路北、三里井西20320商業(yè)住宅1.2-1.824384-36576江山花園3280896.76-1345.14連云港市江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-13工農(nóng)南路東，支農(nóng)路西32020商業(yè)住宅1.2-1.538424-48030不詳51671075.78-1344.73豐縣金綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-14中陽大道南，經(jīng)五路東23566.7商業(yè)

6、住宅1.2-2.328280.04-54203.41蘋果郡2353433.92-831.68徐州富安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-15中陽大道南，東環(huán)路西14540商業(yè)住宅1.2-2.317448-33442不詳1453434.48-832.76盛業(yè)置地有限公司2012-32護城河西，解放路北2094.6商業(yè)1.1-3.52304.06-7331.1中陽壹號11091512.73-4813.24徐州億家圓投資有限公司2012-38南苑路南，東環(huán)路西34461.1商業(yè)住宅1.5-3.051691.65-103383.3不詳5703551.64-1103.27豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司土地平

7、均價格=總成交價格/總出讓面積=92637/521861.89=0.1766萬元/M2數(shù)據(jù)來源：豐縣國土資源局編號土地位置出讓土地面積(M2)用地性質(zhì)容積率建筑面積項目名稱成交價(萬元)樓面地價競得人2012-39復(fù)新河?xùn)|，南苑路南22681.8商業(yè)住宅1.5-3.034022.7-68045.4不詳3852566.09-1132.19豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司2012-58中陽大道北，經(jīng)一路西，健康路南62337.8商業(yè)住宅2.0-4.5124675.6-280520.1雨潤廣場12300438.47-986.56豐縣雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-59中陽大道北，經(jīng)二路東32705

8、.1商業(yè)住宅2.0-4.565410.2-147172.95雨潤廣場6456438.67-987豐縣雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-61經(jīng)五路西，通慧路南54168.49商住1.5-2.581252.735-135421.225不詳8994664.15-1106.92豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司2012-62經(jīng)五路西，南苑路北41999.9商住1.5-2.562999.85-104999.75不詳6975664.29-1107.15豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司2012-63南環(huán)路南，河濱路西50731.6商住1.5-2.576097.4-126829不詳8869699.27-116

9、5.48浙江環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-64南環(huán)路北，月牙河西65482.6住宅1.5-3.098223.9-196447.8御水帝景城10076512.91-1025.82徐州悅豐置業(yè)有限公司2012-68東城路東，南環(huán)路北29206.8商住1.5-2.543810.2-73017不詳4550623.14-1038.57徐州星達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總計/521861.89/817387.775-1546773.135/92637/2013年城區(qū)商業(yè)住宅土地成交明細土地平均價格=總成交價格/總出讓面積=38393/234457=0.1638萬元/M2數(shù)據(jù)來源：豐縣國土資源局編號土地位置出讓土

10、地面積(M2)用地性質(zhì)容積率建筑面積項目名稱成交價(萬元)樓面地價競得人2013-1通慧路南、南苑路北69614文化商業(yè)住宅1.0-1.269614-83536.8不詳107471286.50-1543.50豐縣蘇禾置業(yè)有限公司2013-2解放路南，清風(fēng)河西19334商住1.5-2.529001-48335不詳2996619.84-1033.07徐州鼎豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013-3西城路西，大同路南6397.6商住1.5-3.09596.4-19192.8不詳1182615.86-1231.71徐州市豐潤置業(yè)有限公司2013-4北苑路南，支農(nóng)北路東17120商住1.7-3.029104-51

11、360不詳3255633.76-1118.40王艷梅2013-5工農(nóng)路東，南苑路北6160商業(yè)住宅1.7-3.010472-18480不詳1186641.77-1132.54徐州宏昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013-8豐黃路西，豐黃路收費站南27082.4商業(yè)住宅1.2-1.632498.88-43331.84不詳3929906.72-1208.96王冰2013-38工農(nóng)南路東，南環(huán)路北55725.47商業(yè)住宅1.2-1.766870.564-94733.299不詳9324984.24-1394.34豐縣金綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013-46中陽大道北，經(jīng)一路西，健康路南33023.1商住2.0-4

12、.566046.2148603.95雨潤廣場5774388.55-874.24豐縣雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總計/234456.57/313203.44-507573.689/38393/豐縣金綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司豐縣金綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司豐縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資發(fā)展有限責(zé)任公司【財富城】豐縣名仕房產(chǎn)開發(fā)有限公司【雨潤廣場】豐縣雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【雨潤廣場】豐縣雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【雨潤廣場】豐縣雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【江山花園】連云港市江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司盛業(yè)置地有限公司王冰王艷梅徐州富安

13、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐州宏昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐州市豐潤置業(yè)有限公司徐州星達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐州億家圓投資有限公司【御水帝景城】徐州悅豐置業(yè)有限公司浙江環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司豐縣蘇禾置業(yè)有限公司徐州鼎豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司豐縣20122013年城區(qū)成交地塊大概位置注：黃色為12年成交地塊，紅色為13年成交地塊。通過2012年至2013年出讓土地面積可以看出豐縣土地出讓以中小型地塊為主。從供應(yīng)土地性質(zhì)可以看出，豐縣土地供應(yīng)不在是單純的住宅、商業(yè)，而是在向住宅、商業(yè)、文化全方面發(fā)展，豐縣房地產(chǎn)市場更加趨向多元化。從競得公司可以發(fā)現(xiàn)，豐縣的主要開發(fā)商來自徐州或豐縣當(dāng)?shù)兀鈦黹_發(fā)商較少，說明豐縣房地產(chǎn)市

14、場還沒有得到外來開發(fā)商的高度重視，還有很強的發(fā)展空間。從出讓土地平均價格可以看出，13年比12年土地成交均價有所下滑。從2012成交面積及容積率分析，預(yù)計建筑面積為81.74154.68萬方，從2013年成交面積及容積率分析，預(yù)計未來建筑面積為31.3250.76萬方，即從2013年開始未來將有112.06205.44萬方相繼面市，潛在體量巨大。20122013年豐縣土地成交分析2012-2013年豐縣土地成交樓面地價走勢注：2012-42013-46為豐縣國土資源局出讓土地之編號 所計算數(shù)據(jù)僅為商業(yè)住宅數(shù)據(jù)不包括2012-64及2013-1號文件樓面地價=成交價格/建筑面積；建筑面積=土地面

15、積*容積率 紫色為樓面最高地價均值1141.15元/M2，藍色為樓面最低地價均值671.15元/M2數(shù)據(jù)來源：根據(jù)豐縣國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)計算得出2012-2013年豐縣樓面均價走勢注：12-13指2012年到2013年整體樓面均價數(shù)據(jù)來源：豐縣國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)計算豐縣2012-2013年商業(yè)住宅樓面地價分析從數(shù)據(jù)上獲悉，近年來豐縣成交土地最低樓面地價為2013年46號文件的388.55元/M2，最高樓面地價為2012年4號文件的1702.45元/M2。從整體走勢上看，樓面最低地價圍繞671.15元/M2上下波動，最高地價圍繞1141.15元/M2上下波動，波動幅度處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。從平均值數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，

16、2013年最低價684.39元/M2比2012年最低價664.53元/M2有明顯漲幅，2013年最高價1141.89元/M2與2012年最高價1140.78元/M2相比漲幅不明顯，可見樓面地價整體略微上漲，開發(fā)商所需成本在上升。根據(jù)成交明細數(shù)據(jù)，2012年平均商住價格為0.1809萬元/M2，2013年平均商住價格為0.1677萬元/M2，而土地平均價格2012年為0.1766萬元/M2；2013年為0.1638萬元/M2，可見整體的土地價格在下降，而樓面整體地價在上漲，所以豐縣土地市場的容積率在降低。注：2012年平均土地平均價格=總成交價格/總出讓面積=82561/456379.29=0.

17、1809萬元/M22013年平均土地平均價格=總成交價格/總出讓面積=27646/164842.57=0.1677萬元/M2所記錄數(shù)據(jù)僅為商業(yè)住宅數(shù)據(jù)不包括2012-64及2013-1號文件。豐縣房地產(chǎn)市場供求概況2011年2013年豐縣樓盤月度成交走勢藍線為整體成交套數(shù)的平均線303套;紫線為整體成交面積的平均線36966.83平方數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)咨詢、融道地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)市場部、徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)豐縣房地產(chǎn)月度成交走勢分析豐縣房地產(chǎn)月度成交套數(shù)主要圍繞303套上下波動。豐縣房地產(chǎn)月度成交面積主要圍繞36966.83平方上下波動。12年第四季度月度成交套數(shù)明顯下滑，最低只有131套，步入2013

18、年卻劇烈反彈，1月份達到610套。但隨之開始下跌，4月份到達213套時，又開始回暖，5月成交265套，但6月份，成交量卻跌至18個月以來的最低點僅有120套，同期也明顯下滑，7、8月份成交維持在160套左右，10月份出現(xiàn)一個小高潮，成交達到328套，然后持續(xù)走低。2011年2013年豐縣樓盤月度每套平均面積注：數(shù)據(jù)來源：根據(jù)新浪地產(chǎn)咨詢、融道地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)市場部、徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)資料整理平均面積成交面積成交套數(shù)紅線為144M2/套基準(zhǔn)線，黃色為130M2/套基準(zhǔn)線，藍色為122M2/套平均線。從成交平均面積圖可以看出，130M2/套以下的戶型為豐縣房地產(chǎn)主流消費戶型。根據(jù)2011-2013年數(shù)據(jù)

19、統(tǒng)計，豐縣兩年半平均消費戶型為122M2/套，建筑戶型偏大。2011年2013年豐縣樓盤月度每套平均面積分析2011年2013年豐縣房地產(chǎn)半年度成交走勢注：2013年數(shù)據(jù)包含6月份平均面積成交總面積成交總套數(shù)紫色為平均值221801M2基準(zhǔn)線，藍色為平均值1816套基準(zhǔn)線。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)咨詢、融道地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)市場部、徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)2011年2013年豐縣房地產(chǎn)半年度成交分析從數(shù)據(jù)上顯示，2011年上半年的成交套數(shù)與成交面積都是隨后半年度銷售量所不能及的，也可以說豐縣最近的房地產(chǎn)市場已沒有11年上半年火爆。從圖表中連續(xù)4個半年度成交量整體上漲的趨勢看，豐縣房地產(chǎn)市場在從低谷開始回暖。從圖表

20、中平均值可以看出，2013年上半年的銷售套數(shù)與面積已達近年來的平均水平。根據(jù)圖表走勢分析，預(yù)計2013年下半年成交套數(shù)與成交面積將繼續(xù)上漲，但漲幅將會有所降低，應(yīng)在1900套22萬方左右。從半年度整體成交量分析，全年平均成交套數(shù)為3632套，成交面積為443602平方。2011年-2013年半年度平均銷售面積走勢注：數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)咨詢、融道地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)市場部、徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)整理。所記錄數(shù)據(jù)為半年平均每套銷售面積。從整體走勢可以看出2011年下半年所銷售的平均面積最大為136.18M2/套，結(jié)合“2011-2013年半年度成交走勢”分析，11年可能是樓盤相對集中的推盤潮。其余半年度平均

21、銷售面積均在120M2/套左右。豐縣2009-2013年住宅均價走勢數(shù)據(jù)來源搜房網(wǎng)注：2009年4月到2010年6月為已統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 2010年6月至2011年6月數(shù)據(jù)缺失。 2011年6月至2013年6月為搜房網(wǎng)豐縣五套代表性住宅房源歷史記錄均價統(tǒng)計。13年 豐縣住宅市場供應(yīng)45.53萬，環(huán)比增長141.66%，供應(yīng)集中在上半年；全年成交36.34萬，環(huán)比增長47.66%，全年整體去化率約80%，去化較好；受土地市場及開發(fā)周期影響，10年至今豐縣城區(qū)商品住宅供應(yīng)量逐年大幅下降，12年上市量不到20萬，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，這種現(xiàn)象一直延續(xù)至13年；樓市空白期，樓盤上市少，客戶選擇面少，促使房價快速

22、上漲，13年住宅均價達4564元/。商品住宅2010年2011年2012年2013年新上市房源樓盤數(shù)量9756數(shù)據(jù)來源：房管局商品房市場13年全年供應(yīng)45.53萬，成交36.34萬，市場火熱，存進價格快速增長，13年住宅整體均價達4564元/。數(shù)據(jù)來源：房管局市場整體價格趨于穩(wěn)定從2009年至2011年期間豐縣房地產(chǎn)市場價格逐步攀升，至2011年6月房價突破4000元/大關(guān)。從數(shù)據(jù)上顯示，2011年6月至今市場整體價格已趨于穩(wěn)定，未有明顯大幅上揚。2013年價格開始上揚步入2013年，豐縣房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)上揚趨勢，截至到13年6月份，豐縣房地產(chǎn)市場住房均價已達4600元/平米，部分項目均價突

23、破5000元/平方大關(guān)。價格上揚原因分析主城區(qū)及復(fù)新河?xùn)|側(cè)等高端樓盤的陸續(xù)推出，以及新城區(qū)房價小幅上漲，推動豐縣房地產(chǎn)市場整體均價上揚。豐縣房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析紫金花園江山花園中和龍郡中央金座華地第一街區(qū)御水帝景城翡翠城歡樂城壹品城邦老城區(qū)老城區(qū)南區(qū)南區(qū)新城區(qū)新城區(qū)北區(qū)北區(qū)財富城香榭里鳳凰嗉豐縣2013年主要在售樓盤分布豐縣2014年主要樓盤分布注：紅色為新盤，綠色為舊盤，橙色為公司項目。 金地首府金地首府紫金花園紫金花園江山花園江山花園金豐尚城金豐尚城中和龍郡中和龍郡中央金座中央金座華地第一街區(qū)華地第一街區(qū)御水帝景城御水帝景城翡翠城翡翠城歡樂城歡樂城壹品城邦壹品城邦國際花園城國際花園城雨潤城雨潤城

24、融匯領(lǐng)域融匯領(lǐng)域金色家園金色家園東城麗景東城麗景盛世茗居盛世茗居城東一號城東一號富安蘋果郡富安蘋果郡豐邑華庭豐邑華庭御花園御花園錦繡錦繡龍城龍城老城區(qū)老城區(qū)南區(qū)南區(qū)新城區(qū)新城區(qū)陽光佳苑陽光佳苑融耀新城融耀新城北區(qū)北區(qū)秀水華庭秀水華庭東方春城東方春城財富城財富城本案本案錦繡東城錦繡東城鳳凰嗉鳳凰嗉玫瑰園玫瑰園香榭里香榭里中陽一號中陽一號濱河藍庭濱河藍庭好家名品城好家名品城麗馨佳苑麗馨佳苑申花名都申花名都君臨豪庭君臨豪庭金都花園金都花園盛和嘉園盛和嘉園在售項目供應(yīng)及去化情況序號項目名稱開發(fā)商規(guī)劃體量（萬）上市體量（拿到預(yù)售證）去化體量未上市體量剩余體量1鳳凰嗉徐州中巍22.4115.812.846

25、.619.572翡翠城豐縣金綠城5014.9712.7935.0337.213香榭里豐縣興豐196.053.2512.9515.754江山花園連云港市江山11.128.976.742.154.385盛泰御景園徐州市盛泰27.0527.0524.2502.86紫金花園徐州名仕12.1712.179.6702.57中和龍郡徐州房地產(chǎn)綜合開發(fā)7.625.984.951.642.678壹品城邦豐縣東都5.335.333.3401.999御水帝景城徐州悅豐507.1542.94510歡樂城徐州匯力308.175.721.8324.311招商城財富城徐州名仕628.941.953.0660.1合計296.78146.01104.33150.7