建筑基礎(chǔ)知識(shí)(李國(guó)太)

1、房地產(chǎn)概述 2009年11月 目錄基礎(chǔ)知識(shí)康大房地產(chǎn)售后服務(wù)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)，房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。又稱(chēng)房地產(chǎn)，房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。又稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)” ” 。從從的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風(fēng)、電梯等設(shè)施和物質(zhì)；房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風(fēng)、電梯等設(shè)施和物質(zhì)；從從的角度看，房地產(chǎn)是指一種財(cái)產(chǎn)；的角度看，房地產(chǎn)是指一種財(cái)產(chǎn)；從從的角度看，房地產(chǎn)是指寓含于土地、房屋實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)是指寓含于土地、房屋實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵利益

2、以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。是社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和載體，是押權(quán)等。是社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和載體，是重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費(fèi)品。重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費(fèi)品。房地產(chǎn)定義 房產(chǎn)房產(chǎn) 指房屋財(cái)產(chǎn)，即具有一定價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，在法律上指房屋財(cái)產(chǎn)，即具有一定價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等的用房。有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等的用房。房屋財(cái)產(chǎn)按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為商品房和非商品房、住宅和非房屋財(cái)產(chǎn)按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為商品房和非商品房、住宅和非住宅等。住宅等。 房產(chǎn)定

3、義用途用途房產(chǎn)分類(lèi)在建工程（期房）在建工程（期房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）居住用房居住用房商業(yè)用房商業(yè)用房工業(yè)用房工業(yè)用房特殊用房特殊用房開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)程度（竣工驗(yàn)收）（竣工驗(yàn)收）空置空置入住入住旅游旅游用房用房土地分類(lèi)生地：生地：是是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。沒(méi)有市政配套沒(méi)有市政配套毛地：毛地：是是指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：熟地：是是指已經(jīng)具備指已經(jīng)具備“七通一平七通一平”“”“五通一平五通一平”或或“三通一平三通一平”建設(shè)條件的土地。建設(shè)條件的土地。用途用途開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)程度（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)）（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

4、）工業(yè)用地工業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地綠化用地特殊用地特殊用地倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地居住用地居住用地交通用地交通用地市政公共設(shè)施用地市政公共設(shè)施用地 是指土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。是國(guó)家以所有者是指土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。是國(guó)家以所有者身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營(yíng)單位有償、有期限地出讓土地身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營(yíng)單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。包括土地征購(gòu)市使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。包括土地征購(gòu)市場(chǎng)（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場(chǎng)和土地租賃市場(chǎng)。場(chǎng)（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場(chǎng)和土地租賃市場(chǎng)。就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是土地使用者和土地就是土地使

5、用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是土地使用者和土地經(jīng)營(yíng)單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場(chǎng)。土地抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)履行的是指?jìng)鶆?wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。抵押物折價(jià)或者以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。 是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以不不轉(zhuǎn)移占有轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)

6、履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)所得的不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。價(jià)款優(yōu)先受償?；窘ㄔO(shè)程序二、前期準(zhǔn)備階段二、前期準(zhǔn)備階段獲取土地使用權(quán)獲取土地使用權(quán)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程建設(shè)工程施工許可證施工許可證一、項(xiàng)目可行性研究及決策階段一、項(xiàng)目可行性研究及決策階段項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目的評(píng)估和決策項(xiàng)目的評(píng)估和決策三、工程建設(shè)階段三、工程建設(shè)階段工程開(kāi)工工程開(kāi)工竣工備案竣工備案四、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段四、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段辦理銷(xiāo)售許可證辦理銷(xiāo)售許可證銷(xiāo)售銷(xiāo)售基本建設(shè)程序基本建設(shè)程序五、交付使用階段五、交付使用

7、階段交付物業(yè)交付物業(yè)交付業(yè)主交付業(yè)主維修保障維修保障主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地建筑密度容積率綠化率住宅間距住宅的三維空間 進(jìn)深、開(kāi)間、層高建筑面積主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低層（1-3）、多層（4-6）、小高層（7-10）、高層（10）城市基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施五證二書(shū)居住區(qū)總用地：居住區(qū)總用地：居住區(qū)居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積。范圍內(nèi)的總用地面積。住宅小區(qū)：可分為居住住宅小區(qū)：可分為居住區(qū)、小區(qū)和組團(tuán)三種規(guī)區(qū)、小區(qū)和組團(tuán)三種規(guī)模。模。居住區(qū)居住區(qū) 住戶住戶10000-15000戶戶人口人口30000-50000人人小區(qū)小區(qū) 人口人口10000-15000人人組團(tuán)組團(tuán) 人口

8、人口1000-3000人人住宅間距=相鄰居住建筑間的距離建筑密度建筑密度=建筑基底面積建設(shè)用地面積 綠化率綠化率=綠地面積建設(shè)用地面積容積率容積率=建筑面積建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積=道路面積+綠地面積+建筑物所占面積+廣場(chǎng)場(chǎng)地建筑密度建筑密度 容積率容積率 綠化率綠化率住住 宅宅 28% 1.5-2.2辦公、商業(yè)辦公、商業(yè) 30%工工 廠廠 30%新區(qū)新區(qū)35%舊區(qū)舊區(qū)25%住宅的層高和凈高住宅的層高和凈高 住宅的高度可以用住宅的高度可以用“米米”或或“層層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱(chēng)為層高。具體地說(shuō)，來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱(chēng)為層高。具體地說(shuō)，層高層高是指是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰

9、上層樓板下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：列參數(shù)：2.62.6米、米、2.72.7米、米、2.82.8米、米、3 3米。米。墻體面積建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓娣e分?jǐn)偟墓娣e共用墻共用墻非共用非共用墻墻+=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積墻體面積墻體面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)面積+=樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、樓梯間、電梯井、垃圾

10、道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室及其公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房。作獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、用房。作獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車(chē)棚；人防工程；不應(yīng)計(jì)入公建面積。車(chē)棚；人防工程；不應(yīng)計(jì)入公建面積。建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積+墻體面積墻體面積1/2+陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)面積面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟公建面積之和整

11、棟公建面積之和 各套套內(nèi)建筑面積之和各套套內(nèi)建筑面積之和例：例：現(xiàn)有一棟現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶，每戶套內(nèi)層的商品房，一梯兩戶，每戶套內(nèi)建筑面積均為建筑面積均為100平米，整棟房屋建筑面積之和為平米，整棟房屋建筑面積之和為1450平米，請(qǐng)計(jì)算出平米，請(qǐng)計(jì)算出: :（1）該棟房屋的公用建筑面積）該棟房屋的公用建筑面積（2）公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)）公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)（3）每套房屋的應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）每套房屋的應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（4）每套房屋的建筑面積。）每套房屋的建筑面積。 （4 4）每套房屋的建筑面積）每套房屋的建筑面積= =套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+ +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

12、 =100=100+20.8+20.8=120.8=120.8（1 1）已知）已知 該棟房屋的建筑面積之和該棟房屋的建筑面積之和=1450=1450 該棟房屋的套內(nèi)建筑面積之和該棟房屋的套內(nèi)建筑面積之和 =10026=1200=10026=1200 故故 該棟房屋的公用建筑面積該棟房屋的公用建筑面積=1450=1450-1200-1200=250=250（2 2）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù) = =整棟房屋的公用建筑面積整棟房屋的公用建筑面積/ /各套套內(nèi)建筑面積之和各套套內(nèi)建筑面積之和 =250=250/1200/1200=0.208=0.208（3 3）每套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

13、用建筑面積）每套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =100=1000.208=20.80.208=20.8城市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施給排水、能源（供電、熱、給排水、能源（供電、熱、氣）、郵政通訊、道路交通、環(huán)境、電視氣）、郵政通訊、道路交通、環(huán)境、電視“五通一平、七通一平五通一平、七通一平”城市公共配套設(shè)施城市公共配套設(shè)施醫(yī)院衛(wèi)生、教育、文化、醫(yī)院衛(wèi)生、教育、文化、商業(yè)、娛樂(lè)商業(yè)、娛樂(lè)國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證 （建設(shè)工程開(kāi)工證）（建設(shè)工程開(kāi)工證）商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證

14、住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)是證明土地使用單位或是證明土地使用單位或個(gè)人使用國(guó)有土地的法個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。律憑證，受法律保護(hù)。由市國(guó)土房管局直接填由市國(guó)土房管局直接填發(fā)。發(fā)。是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)位置和范圍符合用、劃撥土地前，經(jīng)位置和范圍符合城市規(guī)劃城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)城市規(guī)劃城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的法定憑證，是建設(shè)單位用建設(shè)項(xiàng)目的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。地的法律憑證。 國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑常識(shí)建筑常識(shí)房屋承

15、重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類(lèi)型房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類(lèi)型 a a鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。（主要承重部件為梁和柱）。b b磚混結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造磚混結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。體是用磚或砌體建筑的。 c c磚木結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。磚木結(jié)構(gòu)。承重的主

16、要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。d d其他結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚其他結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡(jiǎn)易房屋。石、等材料建造的簡(jiǎn)易房屋。躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么區(qū)別？ 通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。 復(fù)式房屋復(fù)式房屋在概念上是一層，但在概念上是一層，但層高較普通的房屋高，可在局部掏層高較普通的房屋高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等內(nèi)容，出夾層，安排臥室或書(shū)房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使

17、用面積，提高房屋的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。生的。 錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，

18、容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。期房期房： 是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)作為買(mǎi)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目?，F(xiàn)房：現(xiàn)房： 是指開(kāi)發(fā)商已辦妥是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房已

19、經(jīng)竣工可以入住的房屋。屋。毛毛坯坯房房 是指沒(méi)有裝修的房。 二二手手房房 即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為為“一手一手”，第二次交易則為，第二次交易則為“二手二手”。一些。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。己的多余住房換取收益。 尾房尾房 又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空

20、置房中的一種。一般情售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷(xiāo)售量達(dá)到?jīng)r下，當(dāng)商品房屋的銷(xiāo)售量達(dá)到8080以后，以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重?；▓@且遮擋較嚴(yán)重。入伙入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。是指業(yè)主領(lǐng)取鑰

21、匙，接房入住。 承重墻承重墻: :指支撐著上部樓層重量的墻體。 非承重墻非承重墻: :指不支撐著上部樓層重量的墻體指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用,在工程圖上在工程圖上為中空墻體為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響。對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響。 可以結(jié)合以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)單地區(qū)分承重墻和非承重墻：可以結(jié)合以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)單地區(qū)分承重墻和非承重墻：1 1、從房屋結(jié)構(gòu)上區(qū)分：一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所、從房屋結(jié)構(gòu)上區(qū)分：一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般

22、都不是承重墻。是承重墻。2 2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。3 3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。加氣磚的是非承重墻。4 4、從墻的厚度分：、從墻的厚度分：150mm150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。生間，廚房出現(xiàn)較多。5 5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間緊密結(jié)合、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚

23、的方法的是非承重墻。的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。 隔斷：隔斷：是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗ｍ數(shù)陌虢亓⒚?。戶型知識(shí)戶型知識(shí) 房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。 一般說(shuō)來(lái)，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門(mén)設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。 一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開(kāi)放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會(huì)客

24、使用，如客廳、廚房、餐廳、公共區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、廚房、餐廳、門(mén)廳等。門(mén)廳等。私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書(shū)房等。衛(wèi)生間、書(shū)房等。動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等?？蛷d、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書(shū)房。靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書(shū)房。這些分區(qū)，各有明確的專(zhuān)門(mén)使用功能。在平面設(shè)計(jì)上，這些分區(qū)，各有明確的專(zhuān)門(mén)使用功能。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系

25、，使之使用合理而不相互干擾?；ジ蓴_。關(guān)注住宅流線設(shè)計(jì)關(guān)注住宅流線設(shè)計(jì)流線俗稱(chēng)動(dòng)線，是指日?；顒?dòng)的路線 人們對(duì)流線的概念可能還不太熟悉，其實(shí)這是在房型設(shè)計(jì)中經(jīng)常要用到的一個(gè)基本概念。流線俗稱(chēng)動(dòng)線，是指人們活動(dòng)的路線，它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來(lái)，通過(guò)流線設(shè)計(jì)分割空間，從而達(dá)到劃分不同功能區(qū)域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過(guò)渡，一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，于是流線的概念尤顯重要。 一般來(lái)說(shuō)，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計(jì)中的基本原則。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理

26、，流線交叉，就說(shuō)明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。 房地產(chǎn)發(fā)展階段1999至今至今發(fā)展階段發(fā)展階段1978-1991起步階段起步階段1993-1998調(diào)整階段調(diào)整階段1992-1993過(guò)熱階段過(guò)熱階段 2005年2005.3.262005.3.26關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“國(guó)八條國(guó)八條”。2005.5.132005.5.13，國(guó)家七部委出臺(tái)關(guān)于穩(wěn)定住房，國(guó)家七部委出臺(tái)關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的八條意見(jiàn)。又稱(chēng)價(jià)格的八條意見(jiàn)。又稱(chēng)“新八條新八條”198519881989城市經(jīng)濟(jì)體制改革發(fā)展的

27、小高潮國(guó)家宏觀調(diào)控，寒流二519921992南巡講話、十四大南巡講話、十四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度度117.6%165.4%二6199819981993.1993.下下1995199519971997國(guó)家宏觀調(diào)控國(guó)家宏觀調(diào)控適度從緊適度從緊速度大降速度大降-1.93%-1.93%住房制度改革住房制度改革二7個(gè)人住房商業(yè)貸款、公積個(gè)人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)金貸款利率下調(diào)0.54%建設(shè)部于建設(shè)部于2月月26日出臺(tái)日出臺(tái)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法契稅降低契稅降低二 8央行央行121號(hào)文件號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步加關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知強(qiáng)房地

28、產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院18號(hào)文號(hào)文關(guān)于促進(jìn)房關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知知二10央行提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定央行決定8年來(lái)的首次加息年來(lái)的首次加息0.274%經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的831大限大限二11上海禁止期房轉(zhuǎn)讓上海禁止期房轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商交房后開(kāi)發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給業(yè)主產(chǎn)權(quán)天內(nèi)發(fā)給業(yè)主產(chǎn)權(quán)證證各地全面停止審批新設(shè)立和擴(kuò)大各各地全面停止審批新設(shè)立和擴(kuò)大各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)二122006年 2006.5.17，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“國(guó)六條”。 2006.5.24國(guó)務(wù)院發(fā)布（