XXXX1023安徽國資大廈項目營銷策略提報

1、安徽國資大廈項目營銷策略報告安徽國資大廈項目營銷策略報告2013年年11月月11日日謹呈：安徽省輕工房地產開發(fā)有限公司目 錄CONTENTSPART 項目自我審視PART 營銷推廣整合PART 合肥市場調查安 徽 國 資 大 廈PART 合作模式國資大廈項目市調分析1.1 合肥市城市基本概況1.2 合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀1.3 合肥市總體城市規(guī)劃1.4 廬陽區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PART市調分析1.合肥市城市發(fā)展分析2.1 合肥市寫字樓發(fā)展歷程2.2 北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況2.3 周邊主要寫字樓分析2.合肥市寫字樓發(fā)展PART市調分析/合肥市城市基本概況合肥，安徽省省會，位于中國中部長江淮河之間、巢湖之濱，

2、通過南淝河通江達海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。合肥市轄瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣，代管縣級巢湖市，并賦予合肥高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經濟技術開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)、合肥巢湖經濟開發(fā)區(qū)市級管理權限。土地面積達1.14萬平方公里，常住人口達755萬人,占全省總人口的12.6%。其中，城鎮(zhèn)人口達486萬人，鄉(xiāng)村人口266萬人,城鎮(zhèn)化率達64.6%。PART市調市調分析/合肥市城市基本概況合肥地處長三角腹地，距南京僅129公里，是長三角經濟勢力向內地擴展的第一站，隨著區(qū)域經濟一體化的趨勢不斷增強，合肥的區(qū)域性交通樞紐的地位進一步凸現(xiàn)，加快融

3、入長三角。同時，作為省會城市，合肥的經濟發(fā)展還起著帶動周邊縣市經濟發(fā)展的帶頭作用，目前，安徽省正安徽省正在在打造以合肥為中心的省會經濟圈，實現(xiàn)打造以合肥為中心的省會經濟圈，實現(xiàn)合肥與南京都市圈、武漢城市圈、皖江城合肥與南京都市圈、武漢城市圈、皖江城市帶、沿淮城市群的競爭融合。市帶、沿淮城市群的競爭融合。注：合肥市已于2008年正式納入長三角經濟圈，享受長三角城市發(fā)展待遇。PART市調分析/合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀 合肥GDP總量及三產結構1【GDP總量】：近6年合肥經濟保持高速增長勢頭，初步核算，初步核算，2012年，年，合肥生產總值合肥生產總值（GDP）4164.3億元，占全省的億元，占全省的24

4、.2%；按；按可比價格計算，同比增長可比價格計算，同比增長13.6%，分別高于，分別高于全國、全省全國、全省5.8和和1.5個百分點，繼續(xù)保持省個百分點，繼續(xù)保持省會城市前列，居中部省會城市第一。會城市前列，居中部省會城市第一。2012年，年，合肥第一產業(yè)增加值合肥第一產業(yè)增加值229億元，增長億元，增長5.4%；第二產業(yè)增加值第二產業(yè)增加值2303.9億元，增長億元，增長15.4%；第三產業(yè)（服務業(yè)）增加值第三產業(yè)（服務業(yè)）增加值1631.4億元，增億元，增長長12.3%。三次產業(yè)結構由上年的三次產業(yè)結構由上年的5.7 55.1 39.2調整為調整為5.5 55.3 39.2。 【三產結構】

5、：第二產業(yè)是合肥支柱產業(yè)，增速最快，占比最高，第三產業(yè)有待進一步提高。PART市調分析/合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀 中部六省會城市經濟現(xiàn)狀對比2n從經濟總量上分析，合肥市處于中部地區(qū)中下游水平，但經濟增長速度卻位居榜首；n 從社會消費品零售總額方面分析，合肥市社會消費品零售業(yè)發(fā)展勢頭強勁，與其他城市相比，還有很大發(fā)展?jié)摿?；n從人均可支配收入分析，合肥市處于中上游，城市居民消費能力較強；PART市調分析/合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀 長三角經濟圈主要城市對比3n與長三角經濟圈主要城市比較，合肥市經濟水平總體上還有很大差距，但經濟增長速度卻保持一個高位增長的態(tài)勢；n未來，伴隨中部崛起戰(zhàn)略、皖江城市帶承接轉移示范區(qū)建

6、設的不斷推進，合肥市將迎來更大的發(fā)展機遇，不斷增強城市輻射力與影響力。PART市調分析/合肥市總體城市規(guī)劃合肥城市發(fā)展定位：根據合肥市城市總體規(guī)劃(2006-2020年),合肥市的定位為：u安徽省政治、經濟、文化中心。u全國重要的科研教育區(qū)域。u現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術產業(yè)基地、現(xiàn)代 服務業(yè)基地。u區(qū)域性交通樞紐。u區(qū)域旅游會展、商貿物流、金融信息中心。數據來源：合肥市規(guī)劃局PART市調分析/合肥市總體城市規(guī)劃u2010年1月12日，國務院正式批準實施皖江城市帶承接產業(yè)轉移皖江城市帶是中部崛起規(guī)劃中明確提出示范區(qū)規(guī)劃，合肥產業(yè)組團亮相其中；u合肥作為示范區(qū)中規(guī)劃的“雙核”之一，本身就具備全方位

7、承接產業(yè)轉移的現(xiàn)代產業(yè)體系，國家設立皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)，就是要把皖江地區(qū)建設成產業(yè)密集區(qū)、城市密集帶，這些與省會經濟圈建設、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗區(qū)建設等多項政策的疊加都預示著合肥將迎來新的發(fā)展機遇，迎來工業(yè)化、城市化的新高潮。PART市調分析/合肥市總體城市規(guī)劃n伴隨區(qū)域經濟一體化進程逐步加快，區(qū)域經濟間的競爭在很大程度上表現(xiàn)為中心城市間的競爭。目前國內許多地區(qū)中心城市都在積極探討建立以自己為中心的經濟圈，除了代表性的長三角、珠三角、環(huán)渤海以外，也新興了武漢經濟圈、南京都市圈、重慶都市圈、中原城市群、長株潭城市群等一大批區(qū)域經濟圈。n“省會經濟圈”從原來的以合肥為中心，六安、巢湖為

8、兩翼模式擴容升級到以合肥為中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱團發(fā)展的模式。n省會經濟圈的基本定位是長三角西端與南京經濟圈相接的次級中心城市群，以整體的姿態(tài)積極融入長三角。伴隨省會經濟圈的不斷發(fā)展，必將有效促進合肥提高經濟首位度，增強輻射帶動力，實現(xiàn)跨越式大發(fā)展。PART市調分析/合肥市總體城市規(guī)劃2013年，合肥將繼續(xù)實施大規(guī)劃、大發(fā)展的宏偉藍圖，新規(guī)劃立足城市“1331”（1個主城區(qū)、3個副城市中心、3個產業(yè)新城和1個環(huán)巢湖示范區(qū)）空間發(fā)展布局，發(fā)展大商貿、建設大市場、搞活大流通，構筑現(xiàn)代商業(yè)體系，提升合肥現(xiàn)代商貿流通業(yè)的整體水平，促進現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，努力將合肥建設成為“東進西出、輻射南北”的區(qū)

9、域性商貿中心、物流中心、會展中心。資料來源：合肥市規(guī)劃局PART市調分析/合肥市總體城市規(guī)劃小結 從合肥市總體規(guī)劃圖和1331規(guī)劃圖可以看出，合肥發(fā)展正處于由老市中心區(qū)域向市區(qū)外圍迅速擴張時期。 這一規(guī)劃將大力促進規(guī)劃內的城市外圍方向房地產市場發(fā)展，對房地產市場的發(fā)展，具有巨大的引導和推動作用。PART市調分析/廬陽區(qū)區(qū)域四至項目區(qū)域四至南北一環(huán)沿線路段東阜陽路路段西四里河路段北北二環(huán)路段 項目位于合肥廬陽區(qū)，區(qū)域所在地已成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設相對成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務寫字樓和大型的購物廣場為主，交通便捷高效，商貿服務日益繁榮。其商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，消費能力較強，

10、成為合肥北部城區(qū)較為繁華的商業(yè)地段。PART市調分析/廬陽區(qū)市政規(guī)劃廬陽區(qū)產業(yè)打造 廬陽區(qū)圍繞著商貿服務、商務核心、文化旅游、宜居新地等新的投資價值和功能重新定位預將區(qū)域做為發(fā)展重點，以阜陽路、蒙城路、四里河路為輻射軸，打造長江中路高端商務集聚帶、北一環(huán)商辦新街區(qū)、北二環(huán)現(xiàn)代專業(yè)市場帶，引導總部經濟集中布局，重點發(fā)展現(xiàn)代商貿、金融、文化旅游、中介、信息等現(xiàn)代服務業(yè)。資料來源：廬陽區(qū)商貿服務業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 廬陽區(qū)與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞進一步發(fā)展樓宇經濟，攜手開展樓宇招商。該區(qū)將開展樓宇招商作為發(fā)展樓宇經濟的重要抓手，并為此制定和出臺了一系列的服務措施和扶持獎勵政策用于鼓勵商用地產

11、的發(fā)展。廬陽區(qū)政府與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議PART市調分析/廬陽區(qū)政策扶持土地政策政府在區(qū)域推出了、四里河周邊、杏花苑區(qū)域、蒙城路東與汲橋路北區(qū)域、蒙城路東與荷塘路南區(qū)域等數十塊土地作為商業(yè)地產建設土地。在商業(yè)和 辦公用地上，廬陽區(qū)推出的土地面積最大。PART市調分析/廬陽區(qū)政策扶持 政府加大了對區(qū)域內道路的建設，如對穎上路、義井路和阜陽北路等板塊內的重要交通要道進行了改造，是區(qū)域的交通優(yōu)勢更為突出。同時政府規(guī)劃了338公頃土地用于北部區(qū)域綠化建設、公共建設等,提升了區(qū)域的形象。北二環(huán)與阜陽路交口立交橋規(guī)劃穎上路施工已完成政府加大對區(qū)域內的道路建設PART市調分析/廬陽區(qū)市政建設政府規(guī)劃下的

12、區(qū)域發(fā)展以商業(yè)發(fā)展為主，推出了相關政策支持政府在市政建設方面投入了大量的資金支持，為區(qū)域發(fā)展提供了必要保證政府投入大量的人力、物力用于區(qū)域房地產市場的發(fā)展區(qū)域房地產市場發(fā)展?jié)摿薮螅袌鲂枨蟠驪ART市調分析/廬陽區(qū)區(qū)域市調小結廬陽區(qū)區(qū)域市調小結國資大廈項目市調分析1.1 合肥市城市基本概況1.2 合肥市經濟發(fā)展現(xiàn)狀1.3 合肥市總體城市規(guī)劃1.4 廬陽區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PART市調分析1.合肥市城市發(fā)展分析2.1 合肥市寫字樓發(fā)展歷程2.2 北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況2.3周邊主要寫字樓分析2.合肥市寫字樓發(fā)展合肥寫字樓的分布特征：PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展新站版塊新站

13、版塊科大版塊科大版塊四牌樓版塊四牌樓版塊百花井版塊百花井版塊長江西路版塊長江西路版塊政務區(qū)版塊政務區(qū)版塊高新區(qū)版塊高新區(qū)版塊大鐘樓版塊大鐘樓版塊北一環(huán)版塊北一環(huán)版塊南一環(huán)版塊南一環(huán)版塊合肥寫字樓的分布特征：PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展北一環(huán)為主的北一環(huán)為主的廬陽區(qū)廬陽區(qū)財富廣場、金鼎廣場、財富廣場、金鼎廣場、祥源廣場、新天地廣場、祥源廣場、新天地廣場、眾城眾城國際廣場、君臨國國際廣場、君臨國際、嘉華中心際、嘉華中心. 分布在分布在北一環(huán)沿線，交通便捷；北一環(huán)沿線，交通便捷；以最先進入北一環(huán)的財以最先進入北一環(huán)的財富廣場為首，整體形象富廣場為首，整體形象好，已然形成

14、了合肥一好，已然形成了合肥一個新興、高端的寫字樓個新興、高端的寫字樓較集中商務區(qū)。較集中商務區(qū)。黃潛望板塊及黃潛望板塊及政務新區(qū)政務新區(qū)位于在合肥市的西南部位于在合肥市的西南部的黃潛望板塊及政務新的黃潛望板塊及政務新區(qū)內的寫字樓項目，最區(qū)內的寫字樓項目，最大的特點是為新興項目，大的特點是為新興項目，無論是質量、設計理念、無論是質量、設計理念、項目外立面、寫字樓整項目外立面、寫字樓整體綜合品質都是可謂是體綜合品質都是可謂是合肥最新最好的寫字樓合肥最新最好的寫字樓群之一。該區(qū)域內代表群之一。該區(qū)域內代表樓盤如樓盤如新華國際廣場、新華國際廣場、新地中心、蔚藍商務港、新地中心、蔚藍商務港、置地廣場、新

15、城國際置地廣場、新城國際等。等。以馬鞍山路沿線為以馬鞍山路沿線為主的包河區(qū)主的包河區(qū)長江路沿線片長江路沿線片區(qū)區(qū) 該區(qū)寫字樓眾多，但部分寫字該區(qū)寫字樓眾多，但部分寫字樓項目較老，品質偏低。隨著樓項目較老，品質偏低。隨著馬鞍山路南北高架與輕軌一號馬鞍山路南北高架與輕軌一號線的修建，以及萬達廣場等高線的修建，以及萬達廣場等高品質樓盤開發(fā)進駐，該區(qū)域地品質樓盤開發(fā)進駐，該區(qū)域地段的優(yōu)越與成熟的周邊商業(yè)配段的優(yōu)越與成熟的周邊商業(yè)配套必會成為企業(yè)選址的重要參套必會成為企業(yè)選址的重要參考因素。該區(qū)域代表樓盤有考因素。該區(qū)域代表樓盤有萬萬達廣場、綠地贏海達廣場、綠地贏海等等以三孝口為核心，輻射以三孝口為核心

16、，輻射周邊區(qū)域。該區(qū)位于老周邊區(qū)域。該區(qū)位于老城區(qū)護城河內，地段優(yōu)城區(qū)護城河內，地段優(yōu)越、商業(yè)網點密布，是越、商業(yè)網點密布，是合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心，合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了集中了郵電大廈，百大郵電大廈，百大CBD等高端樓盤。西邊等高端樓盤。西邊的三里庵區(qū)域做為新興的三里庵區(qū)域做為新興的商業(yè)辦公中心，同樣的商業(yè)辦公中心，同樣良好地段和交通優(yōu)勢再良好地段和交通優(yōu)勢再加之附近的國購廣場等加之附近的國購廣場等完善商業(yè)配置吸引了大完善商業(yè)配置吸引了大量的人氣，這里正成為量的人氣，這里正成為合肥崛起速度最快的核合肥崛起速度最快的核心辦公區(qū)。代表項目有心辦公區(qū)。代表項目有匯金大廈、之心城匯金大廈、之心城等。

17、等。但該區(qū)域內寫字樓供應但該區(qū)域內寫字樓供應接近飽和程度，而且未接近飽和程度，而且未來幾年的供應量變化不來幾年的供應量變化不大，很難成為合肥未來大，很難成為合肥未來幾年幾年寫字樓的增長點。寫字樓的增長點。 廬陽區(qū)寫字樓信息廬陽區(qū)寫字樓信息PART市調分析市調分析/分區(qū)域寫字樓概況分區(qū)域寫字樓概況蜀山區(qū)寫字樓信息蜀山區(qū)寫字樓信息PART市調分析市調分析/分區(qū)域寫字樓概況分區(qū)域寫字樓概況政務區(qū)寫字樓信息PART市調分析市調分析/分區(qū)域寫字樓概況分區(qū)域寫字樓概況經開區(qū)寫字樓信息PART市調分析市調分析/分區(qū)域寫字樓概況分區(qū)域寫字樓概況高新區(qū)寫字樓信息高新區(qū)寫字樓信息PART市調分析市調分析/分區(qū)域寫

18、字樓概況分區(qū)域寫字樓概況瑤海區(qū)、新站區(qū)寫字樓信息瑤海區(qū)、新站區(qū)寫字樓信息PART市調分析市調分析/分區(qū)域寫字樓概況分區(qū)域寫字樓概況濱湖新區(qū)寫字樓信息濱湖新區(qū)寫字樓信息PART市調分析市調分析/分區(qū)域寫字樓概況分區(qū)域寫字樓概況合肥寫字樓重點樓盤銷售情況合肥寫字樓重點樓盤銷售情況 PART市調分析市調分析目前，合肥重點在售寫字樓潛在供應33萬方，競爭激烈PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程 HeFei Office Market PhylogenyHeFei Office Market Phylogeny第一階段：第一階段：80

19、80年代年代9090年代中期年代中期寫字樓項目：寫字樓項目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈合肥經濟發(fā)展情況：合肥經濟發(fā)展情況：發(fā)展較為緩慢分析分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關部門投資興建，以單位自用為主，多余部分對外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點低、品質較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內部配套設施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經很不適應現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，他們在未來將難以避免被淘汰的命運。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點：投資方

20、主要是國家相關機關單位；計劃經濟氛圍比較濃，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿線。 PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程 HeFei Office Market PhylogenyHeFei Office Market Phylogeny第二階段：第二階段：9090年代中期年代中期20012001年年 寫字樓項目：寫字樓項目：盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動中心合肥經濟發(fā)展情況：合肥經濟發(fā)展情況：發(fā)展較快分析：分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)出多元化的特點

21、。政府相關部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)紛紛介入。這也表示著寫字樓開始由計劃向市場的轉變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象。特點：特點：國家相關單位投資為主，民營企業(yè)為輔；出租為主，出售為輔，主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務配套相對完善。此階段寫字樓在設計標準上高于第一階段，但是總體上沒有注意設計的前瞻性，物業(yè)形態(tài)和內部配套已經不能滿足成熟型公司的要求。但是此階段的寫字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，仍然得到成長型企業(yè)的青睞。 PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程 HeFei O

22、ffice Market PhylogenyHeFei Office Market Phylogeny第三階段：第三階段：20022002年年20082008年年 寫字樓項目：寫字樓項目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務中心、美地陽光大廈、測繪大廈合肥經濟發(fā)展情況合肥經濟發(fā)展情況: :高速發(fā)展分析：分析：以天徽大廈為代表，拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進入了真正意義上的市場化。這一階段的寫字樓整體設計標準上要高于前兩個階段。PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市

23、寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程 HeFei Office Market PhylogenyHeFei Office Market Phylogeny第四階段：第四階段：20082008年如今年如今 寫字樓項目：寫字樓項目：IFC安徽國際金融廣場、恒盛壩上街寫字樓項目合肥經濟發(fā)展情況合肥經濟發(fā)展情況: :飛速發(fā)展分析：分析：以IFC安徽國際金融廣場為代表，拉開了合肥超高層5A甲級寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，在高度上打破了原先的標準，在硬件配置上之前也是無法比擬的，領創(chuàng)了一個時代，成為新時期內馬首是瞻的代表，同時成為標桿。合肥市寫字樓總

24、體市場概述在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場，一批老的寫字樓如盛安大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場淘汰。從 2004 年開始新推出的寫字樓項目中也可以看出市場供應上存在的結構調整變化，以“財富廣場”、“中環(huán)國際大廈”、“ CBD 中央廣場”等為代表的高檔純商務寫字樓正在成為市場的主角。從建筑面積來計算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積相當大的比重。這些寫字樓的總體品質拉動了合肥寫字樓市場的整體檔次的上升，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境，這也是近年來合肥經濟快速發(fā)展的表現(xiàn)。合肥新興寫字樓的建設，也使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳

25、統(tǒng)寫字樓的格局。比如：中環(huán)國際大廈雙甲級寫字樓概念的提出引起了合肥寫字樓市場對辦公環(huán)境和配套的重視；財富廣場的交付使用，在硬件上滿足了部分客戶對高品質寫字樓的需求。因此，隨著這批高品質寫字樓投放市場，合肥寫字樓市場將走進了一個新的發(fā)展階段。PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓目前和未來發(fā)展趨勢分析總結1、寫字樓在老城區(qū)繼續(xù)發(fā)展 合肥市老城區(qū)經過多年的發(fā)展，其商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)配套相對齊全，但是城市建設的不合理影響著寫字樓在該區(qū)域的發(fā)展。隨著合肥市舊城改造力度的加大，在未來將會有一批在寫字樓在合肥市老城區(qū)內發(fā)展起來。但是由于舊城改造的地塊相對來說比較分散，寫字樓

26、在老城區(qū)的發(fā)展因為地塊的限制而呈不規(guī)則，點狀分布的特點進行發(fā)展，無法形成組團，具有一定規(guī)模的商務區(qū)在老城區(qū)建立的可能性較小。2、寫字樓在政務新區(qū)及金寨路沿線發(fā)展 根據合肥市雙核心戰(zhàn)略規(guī)劃，合肥市未來發(fā)展以南進為主。合肥政務新區(qū)將成為合肥市新的政治、文化中心，行政辦公功能是它的一個重要職能。隨著 2005 年市級行政中心的建成及省、市數十家行政事業(yè)單位的陸續(xù)遷入，老城區(qū)的行政中心正逐步向新區(qū)偏移，形成合肥市新的政務中心。目前已經有“綠地藍?！?、“東舜假日廣場”、“蔚藍商務港”、“新城國際”等寫字樓項目進入使用階段，這些寫字樓的“集群”無疑將會提升政務新區(qū)整體商務氛圍，形成一個新的“商務區(qū)域”3、

27、寫字樓在馬鞍山路沿線的發(fā)展 隨著合肥市環(huán)湖計劃正式實施和地鐵一線的建設，濱湖新城將在未來幾年后成為合肥市發(fā)展的又一熱點區(qū)域，加上省政務新區(qū)落戶于包河區(qū)，這個區(qū)域的寫字樓市場將會在政府的導向下獲得一定的發(fā)展。而連接老城區(qū)與濱湖新城的主干道：馬鞍山路則會成寫字樓在這個區(qū)域發(fā)展的重點。而受到濱湖新城地理條件等因素的限制，寫字樓的分布將會呈“T”形狀發(fā)展。4、寫字樓在新站區(qū)的發(fā)展 新站區(qū)商貿業(yè)發(fā)達，是專業(yè)批發(fā)市場集中區(qū)，區(qū)內存在眾多商戶、企業(yè)。近年來，隨著經濟持續(xù)發(fā)展和實力的逐步增強，部分商戶和企業(yè)逐步走向品牌化、規(guī)模化、企業(yè)化，促使該區(qū)域寫字樓市場需求大大加強。目前，區(qū)域內具有代表性的寫字樓主要有光

28、大國際廣場、中環(huán)國際大廈、恒豐國際大廈、UTOWN金色地帶等。而且隨著眾多企業(yè)、商戶對專業(yè)寫字樓的逐步認同，新站區(qū)內寫字樓市場需求逐步被挖掘；更多的寫字樓項目將會陸續(xù)推出。PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場總結 1、目前合肥寫字樓市場總體供應量在100多萬平方，月去化量在6萬平方左右。數據資料顯示，截止目前合肥可售寫字樓約1萬4千套；預計需兩年時間消化完現(xiàn)有存量，市場競爭激烈。2、新政給寫字樓的發(fā)展提供了契機。 合肥的寫字樓市場是長期被忽視的，可以說是合肥寫字樓本身的發(fā)展速度落后于住宅的發(fā)展速度，

29、像本土的開發(fā)商，以及外來的開發(fā)商綠地、萬達等，合肥集實力和經驗于一體的寫字樓開發(fā)商就比較少了。新政后，國家出臺一系列措施抑制房價過快增長，但對商辦房沒有限制。此時出現(xiàn)“商住倒掛”，給寫字樓的發(fā)展提供了契機，而且從目前整體的寫字樓價格和銷售量上看，這一效應已經凸顯。 3、隨著合肥“1331”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥處于“中部崛起”的大環(huán)境中，“長三角”的大量勞動密集型產業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉移，同時合肥正加快推進工業(yè)立市，為合肥的大發(fā)展、大建設提供基礎保障。合肥商貿、金融、中介服務行業(yè)在這個階段將會大幅度興起，市場需求催生更多作為商貿辦公場所的專業(yè)化寫字樓的出現(xiàn)。PART市調分析市調分析/北一環(huán)

30、區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓以中高檔物業(yè)檔次為主，區(qū)域內暫無較為低端的寫字樓物業(yè)物業(yè)檔次劃分高檔物業(yè)樓宇品質、裝飾標準、配套設施等條件優(yōu)越，建筑規(guī)模大，品牌客戶入住較多，交通便利）以財富廣場、匯豐廣場、金鼎廣場為代表的甲級寫字樓 中檔物業(yè)交通較好進駐客戶多為中小企業(yè)，配套設施相對完善，建筑規(guī)模與設備標準相對較大以眾城廣場、0551國際公寓等為代表的乙級寫字樓 低檔物業(yè) 交通相對閉塞，樓宇形象、建筑規(guī)模、配套設施等相對落后，入住企業(yè)規(guī)模較小，區(qū)域內暫無低端寫字樓物業(yè)。入住企業(yè)辦公面積以財富廣場、金鼎廣場為代表的高端物業(yè)，入住企業(yè)的租賃面積以100以上面積為主。部分中檔物業(yè)的

31、入住企業(yè)的租賃面積集中在41140不等 入住率濉溪路寫字樓一條街為合肥辦公最集中的區(qū)域，目前寫字樓大部分已投入使用，規(guī)模優(yōu)勢凸顯，配套設施齊全，商務辦公氛圍較好，吸引了較多的大中型企業(yè)在此設立辦公場所。整體的平均企業(yè)入住率約80%。入住企業(yè)類別北一環(huán)商務區(qū)入住的客戶群體主要以房地產、咨詢業(yè)、電子通信類客戶居多，且入住不乏大的品牌企業(yè)，如恒大地產、九江銀行、中國平安北一環(huán)區(qū)域寫字樓入住情況PART市調分析市調分析/北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況投資人群需求區(qū)域板塊為合肥寫字樓發(fā)展較為成熟的地段，地段內品牌開發(fā)商云集，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢凸顯，大批的投資客戶對區(qū)域寫字樓市場的發(fā)展持樂觀態(tài)度，北一

32、環(huán)市場投資需求相對較大。使用人群需求區(qū)域為板塊合肥主要的辦公集中區(qū)，吸引了較多的大的品牌企業(yè)如：恒大地產、平安保險等國內大中型企業(yè)齊聚，成為合肥有名的寫字樓一條街，是合肥辦公企業(yè)的高檔化的代表地段，將吸引更多的企業(yè)來此辦公，其辦公的市場需求巨大。市場需求隨著合肥經濟的不斷發(fā)展，廬陽區(qū)政府對北一環(huán)地段進行了重新的市場地位，將北一環(huán)作為政府重點發(fā)展和扶持地段，其經濟地位和市場地位凸顯。作為寫字樓一條街的北一環(huán)寫字樓物業(yè)發(fā)展迅速，需求量日益增長。PART市調分析市調分析/北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓市場需求板塊未來寫字樓物業(yè)發(fā)展趨勢： 目前濉溪路寫字樓物業(yè)以高檔物業(yè)為主，

33、中檔物業(yè)為輔。隨著經濟的不斷發(fā)展，政府加強了對區(qū)域的開發(fā)與管理，并將其從新定位成及商業(yè)、餐飲娛樂、購物休閑、辦公為一體的高級商業(yè)聚集區(qū)，這一高端的定位要求更齊全的先進的配套設施，所以未來區(qū)域寫字樓物業(yè)需求的發(fā)展仍以高中檔檔寫字樓物業(yè)為主，低端寫字樓物業(yè)需求量的較小。高檔甲級寫字樓快速發(fā)展，將成為區(qū)域寫字樓市場發(fā)展的主要方向。PART市調分析市調分析/北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓發(fā)展趨勢區(qū)域板塊寫字樓發(fā)展迅速，且以中高檔端寫字樓物業(yè)為主受地塊限制后續(xù)開發(fā)體量相對較少區(qū)域性優(yōu)勢凸顯，客戶需求旺盛，投資激情高區(qū)域內寫字樓辦公客戶中聚集了較多大型品牌企業(yè)，對于辦公企業(yè)的吸引

34、力較大區(qū)域內寫字樓物業(yè)發(fā)展空間好，升值潛力大，投資回報率相對較高PART市調分析市調分析/北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓概況北一環(huán)區(qū)域寫字樓市場小結PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展周邊主要寫字樓個案分析周邊主要寫字樓個案分析祥源廣場祥源廣場安糧東怡金融安糧東怡金融廣場廣場PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展周邊主要寫字樓個案分析周邊主要寫字樓個案分析國光國光萬豪萬豪廣場廣場PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展周邊主要寫字樓個案分析周邊主要寫字樓個案分析之心城之心城環(huán)環(huán)球中心球中心 PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓

35、發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展周邊主要寫字樓個案分析周邊主要寫字樓個案分析匯銀廣場匯銀廣場 PART市調分析市調分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓發(fā)展周邊主要寫字樓個案分析周邊主要寫字樓個案分析PART 項目自我審視PART 營銷推廣整合PART 合肥市場調查安 徽 國 資 大 廈PART 合作模式安徽國資大廈項目審視PART 項目審視1.項目屬性2.項目SWOT分析3.項目整體定位4.項目客層定位區(qū)域主要交通要道為東西走向的北一環(huán)路，北二環(huán)路，均為為雙向八車道，為合肥市內最重要的交通要道，人流量，車流量較大，西接四里河立交橋，與阜陽路、蒙城路、肥西路、亳州路、四里河路等合肥南北通向的交通要道相交，交通

36、通達度好。其交通區(qū)位優(yōu)良，城市合肥市交通發(fā)展最為健全、繁華的區(qū)域之一。北一環(huán)路本案PART 項目審視項目屬性/本案交通狀況PART 項目審視項目屬性/本案交通狀況 區(qū)域位于合肥地鐵規(guī)劃的鐵5號線、3號線之間，未來地鐵的建設，將給區(qū)域帶來極大的便利性。交通發(fā)展帶來了較大的改善，更進一步有利于區(qū)域經濟的快速發(fā)展。合肥地鐵規(guī)劃圖4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5等13、233等區(qū)域內20多路公交經過，便捷性較強項目位置 餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設施，涉及范圍廣泛除了小區(qū)內部配套外，暫無娛樂休閑配套設施晨欣苑、暢園新村集貿市場是區(qū)域商

37、業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)代表，成為區(qū)域商業(yè)交易中心以蘇果便利、合家福、為代表的超市，網點分布密集，但營業(yè)規(guī)模相對較小，輻射范圍、半徑僅為超市周邊小區(qū)，經營范圍小，僅涉及居民日常生活所需商品部分。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費，無中高檔餐飲設施濉溪路小學、廬陽中學、金谷醫(yī)院等設施配套齊全。PART 項目審視項目屬性/周邊配套PART 項目審視項目屬性/基礎經濟指標安徽國資大廈項目技術指標項目配套品質分析（部分） 主要指標辦公空間高度建筑層高3.6米凈高不低于2.6米2.7米備注 凈高考慮了架空地板空調系統(tǒng)采用地源熱泵式中央空調主機室內均設獨立風機盤管及獨立溫控開

38、關火災自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)手動報警系統(tǒng)配套設施消防考慮到消防排煙及通風需要，采用幕墻開窗的設計地源熱泵、氣派大堂、景觀廣場等 電梯 品牌：西子奧的斯數量：6部載重量：10001350kg客梯位：10速率：2.5m/s 轎廂配置空調設備外立面PART 項目審視項目屬性單元式玻璃幕墻項目特征分析亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán)CBD商務中心交通便利，眾多公交通達周邊，規(guī)劃地鐵環(huán)伺周邊立面簡約現(xiàn)代次級CBD，中心北區(qū)，未來商務崛起底層商業(yè)+5A甲級寫字樓國企品牌，實力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯PART 項目審視項目屬性區(qū) 位建 筑規(guī) 劃構 成品 牌交 通安徽國資大廈項目審視PART 項目審視1.項目屬性

39、2.項目SWOT分析3.項目整體定位4.項目客層定位項目分析優(yōu)勢Strength位于北一環(huán)路路附近的亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán)CBD商圈，坐享濉溪路商務區(qū)寫字樓一條街的文化沉淀和知名度沉淀，地段的價值高，升值空間大；項目位于廬陽區(qū)重點的商業(yè)、寫字樓規(guī)劃區(qū)，有很好的政策支持力度；區(qū)域經濟快速發(fā)展，寫字樓需求不斷增加；投資商國企品牌，實力保障機會Opportunity政府調控住宅市場，給商業(yè)地產吸引投資客機會目前北一環(huán)商圈寫字樓市場已較為成熟，產品繁多，市場關注程度高；受租金壓力，部分知名企業(yè)撤離傳統(tǒng)北一環(huán)CBD，為本案供了良好的客戶資源；項目周邊兩年之內暫無大中型娛樂休閑配套設施，項目可以先

40、入為主，更快發(fā)展劣勢Weakness項目體量較小，難以形成規(guī)模性商業(yè)，競爭氣場較弱。現(xiàn)房，建造過程中，可能對市場的需求考慮不全面，項目產品本身與市場需求存在一定的差異性項目周邊為成熟的住宅居民區(qū)，辦公的氛圍相對較差，缺乏濃厚的商務辦公氣氛，居民區(qū)附近環(huán)境相對嘈雜項目前期無推廣和形象宣傳，市場知名度低，客戶認知有限威脅Threat同區(qū)域內，與其他眾多大規(guī)模的寫字樓分流客戶，萬豪廣場、匯銀廣場等的開發(fā)與本案形成直接競爭客戶對本案區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個培植過程； 項目所在區(qū)域常住人口的消費能力的限制（項目所在地屬于合肥較為成熟的居民區(qū)，屬于中檔居民區(qū)，周邊常住人口多為普通工薪階層，其消費能力普

41、遍偏于中等消費水平）PART 項目審視項目SWOT分析 本項目區(qū)域位置上雖然有一定的優(yōu)勢，但客觀地看，項目面臨的不利因素也很多，產品本身缺乏特色和同期市場同質化的巨大供應壓力將是本項目的最大威脅。項目最大的優(yōu)勢整體區(qū)域優(yōu)勢項目最大的軟肋產品同質化同質化的負面影響區(qū)域優(yōu)勢正面影響PART 項目審視項目SWOT分析根據對產品和市場的認知本項目必須另辟蹊徑，方能突破市場堅冰！安徽國資大廈項目審視PART 項目審視1.項目屬性2.項目SWOT分析3.項目整體定位4.項目客層定位競爭對手提出哪些推廣概念？競爭對手提出哪些推廣概念？PART 項目審視項目屬性/定位策略PART 項目審視項目屬性/定位策略看

42、看客戶需要什么？第一層面：對區(qū)位的需求。區(qū)位決定交通、產業(yè)鏈、知名度第二層面：對產品本體的需求。產品決定檔次、功能、配置和價格第三層面：對物業(yè)服務的需求。物業(yè)服務決定產品的附加值和性價比PART 項目審視項目屬性/定位策略再看看客戶購買寫字樓路線圖第二步：進行對比根據寫字樓檔次、內部配置、功能性和價格確定可能購買的幾個寫字樓。第一步：選擇區(qū)域根據交通、產業(yè)鏈、知名度和價格區(qū)間確定區(qū)位。第三步：選擇購買根據寫字樓物業(yè)服務確定。在區(qū)位相同、形象相同、配置相同和價格相差不大的情況下，主要看物業(yè)服務。PART 項目審視項目屬性/定位策略最后看看寫字樓的發(fā)展趨勢是什么？最后看看寫字樓的發(fā)展趨勢是什么？國

43、際寫字樓產品特征是：企業(yè)辦公空間企業(yè)形象空間高附加值的一攬子商務國際寫字樓產品特征是：企業(yè)辦公空間企業(yè)形象空間高附加值的一攬子商務解決方案解決方案雛形雛形CBD發(fā)展中的發(fā)展中的CBD國際趨勢國際趨勢方向方向PART 項目審視項目屬性/定位策略我們的出路提供一攬子商務解決方案的SVO寫字樓PART 項目審視項目屬性/定位策略服務式寫字樓（SVO）是什么？ 服務式寫字樓齊集了企業(yè)辦公所需的各個“零部件”，包括酒店式大堂、洽談室、會議室、餐飲區(qū)、休閑區(qū)等設施，租戶只需租用辦公室，就能享受一條龍的配套服務。寫字樓的大堂服務中心可以為租戶收發(fā)信件、代繳費用；洽談室可以為尊貴客戶定點服務，提供私密空間；會

44、議室更是為了滿足小型公司或是公司大型會議的需要；餐飲區(qū)有效解決了員工就餐不便的棘手問題；休閑區(qū)是服務式寫字樓的特色，特有的休閑服務項目及種類更好地滿足員工閑暇時間的娛樂，將快樂帶進工作，才能更好的生活。商務住宿服務商務秘書服務商務會晤服務商務翻譯服務商務會議服務商務銀行服務SVO是管家PART 項目審視項目屬性/定位策略SVO是專業(yè)的是專業(yè)的專業(yè)律師咨詢服務專業(yè)會計師服務專業(yè)投資咨詢服務專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務專業(yè)財務咨詢服務專業(yè)管理咨詢服務PART 項目審視項目屬性/定位策略 商務管家服務商務管家服務 成立專門的酒店商務管家中心，成立專門的酒店商務管家中心，商務住宿通過酒店提供，商務會商務住宿通過酒

45、店提供，商務會議通過酒店會議場所提供，秘書議通過酒店會議場所提供，秘書、翻譯固定聘請，專屬銀行通過、翻譯固定聘請，專屬銀行通過出售底層裙樓完成。出售底層裙樓完成。 與合肥各律師事務所、會計師事與合肥各律師事務所、會計師事務所、審計所、投資咨詢公司、務所、審計所、投資咨詢公司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等專業(yè)機構建立長期的、穩(wěn)定的合專業(yè)機構建立長期的、穩(wěn)定的合作關系，如有需求直接通知到相作關系，如有需求直接通知到相應的公司幫助提供。此種服務考應的公司幫助提供。此種服務考慮到成本問題，采用慮到成本問題，采用“外包外包”方方式，交給各個專業(yè)公司完成。式，交給各個專業(yè)公司完

46、成。 商務專業(yè)服務商務專業(yè)服務SVO如何操作如何操作PART 項目審視項目屬性/定位策略SVO如何展現(xiàn)如何展現(xiàn)現(xiàn)場軟件、硬件展示現(xiàn)場軟件、硬件展示通過高檔的酒店大堂形象、專業(yè)的世筑銷售人員從軟硬兩方面展示我們提供服務的能力大型的企業(yè)競爭力高峰論壇大型的企業(yè)競爭力高峰論壇通過與媒體合作邀請高知名度的經濟學家和企業(yè)家們，組織規(guī)模浩大的企業(yè)競爭力排行榜和高峰論壇，以推廣競爭力和效率來推廣項目。出版宣傳冊出版宣傳冊通過講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構筑持續(xù)競爭力和提高效率是企業(yè)成功的關鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務解決方案，以及這些服務式如何降低客戶運營成本和提升效率。PART 項目審視項

47、目屬性/定位策略PART 項目審視項目屬性SVO帶來的結果帶來的結果加速銷售加速銷售增加成交率增加成交率帶來管理成本帶來管理成本價值溢價價值溢價惟銳優(yōu)化營銷惟銳優(yōu)化營銷項目概念：契合區(qū)域版塊提升機遇，彰顯商務及投資理念，迎合市場及客戶需求。核心提煉：融合服務、品質、商務為一體，打造合肥次級CBD甲級寫字樓的標桿。項目定位：合肥首席服務式寫字樓(SVO)項目定位PART 項目審視項目定位關鍵詞解析： 國企，以開發(fā)商國企的背景寓意項目實力和高端形象。 資源，體現(xiàn)項目資源豐富、定位高端，面向集團客戶，同時滿足中 小企業(yè)形象需求。 創(chuàng)富，明確物業(yè)為商務辦公發(fā)展場所，同時體現(xiàn)成熟的商務服務理念。 平臺，

48、高端客戶聚集之高地，也有企業(yè)發(fā)展需求的暗示。形象定位:PART 項目審視項目定位國企頂級鑄造 資源創(chuàng)富平臺形象解析一個尊貴的企業(yè)形象一個全新的辦公理念一個未來的潛力價值一個周全的服務方案通過醒目的產品形象，實現(xiàn)與現(xiàn)有產品的差異化。PART 項目審視項目定位項 目價 值 提 煉中環(huán)稀缺位置，北一環(huán)CBD輻射帶;區(qū)域商務氛圍濃厚，政府政策大力扶持；國企品牌，創(chuàng)富高地。配套設施品質卓越，地源熱泵合肥領先;招商引資重點項目，政府重點推薦形象；安徽國資大廈項目審視PART 項目審視1.項目屬性2.項目SWOT分析3.項目整體定位4.項目客層定位第一類 集團客戶（整層）企業(yè)類型：1. 跨國公司總部，現(xiàn)多為

49、金融機構。2. 設立企業(yè)總部來開拓安徽市場的客戶：國內民營企業(yè)，尤為滬、浙、江企業(yè)國有大型集團企業(yè)國內的國際化品牌企業(yè)3.已在合肥發(fā)展多年，出離CBD的企業(yè) 。需求特點：1. 極為重視企業(yè)的形象，多數選擇在現(xiàn)代CBD 尋求辦公物業(yè)。2. 主要考慮因素：進入中國金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實力、提升企業(yè)形象 ；注重產品的性價比，要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配；3. 受困中心CBD租金高及大面積寫字樓供應短缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購買寫字樓。PART 項目審視客層定位目前寫字樓客層分析需求特點：企業(yè)類型：1.從原有的工作室模式發(fā)展為公司型2. 熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè)1. 租金承受能力

50、有限，更注重交通便捷程度，多選擇軌道交通附近，對辦公產品關注程度低；2.為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場所。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一舉兩得。PART 項目審視客層定位目前寫字樓客層分析第二類 散戶：中小企業(yè)自用受政策影響，住宅市場投資渠道受限，但甲級寫字樓市場良好的發(fā)展態(tài)勢使得部分房地產投資者對投資辦公物業(yè)興趣濃厚?？蛻纛愋停?.安徽區(qū)域投資客戶（多為合肥客戶）2.其他省市投資客戶需求類型：1.以增值為目的，選擇具有升值潛力的物業(yè)；2.長線持有，要求有穩(wěn)定的租金收益，投資的物業(yè)有很好的管理，通常會有包租需求。PART 項目審視客層定位目前寫字樓客層分析第二類 散戶：投

51、資客戶從對寫字樓客源的分析來看： 本項目因規(guī)模因素難以引起國內外大型企業(yè)的關注，但可以與中小企業(yè)形成聯(lián)動，以其為營銷工具，炒作項目，增強買家信心。 本項目所處區(qū)域形象較好，但項目初期知名度不高，需要引進集團客戶來進一步提升本項目形象，起到聚客能力，是項目主要的營銷方向； 散戶和投資客戶有利于打開市場，實現(xiàn)項目的最大價值；PART 項目審視客層定位核心客戶集團客戶所占比例：約25企業(yè)屬性：以國內民營企業(yè)為主，其次為國有大型企業(yè)需求特征： 1.注重物業(yè)產品內在品質 2.處于商務總心，交通便捷、配套齊全 3.提供良好的商務服務 4.品牌物業(yè)管理 5.大面積的辦公空間 6.追求物業(yè)形象和售價之間的均好

52、性需求面積：300800平方米總價范圍：200600萬PART 項目審視客層定位本項目客層特征描述輔助客戶自用散戶所占比例：約50企業(yè)屬性：項目周邊熟悉本區(qū)域的現(xiàn)代服務型企業(yè)多為目前入駐于長江路、濉溪路等沿線的辦公物業(yè)，需要升級辦公空間的型企業(yè)，他們主要服務于CBD，完成了一定的資本和客戶積累，需要提升企業(yè)形象。需求特征： 1.注重物業(yè)外在形象 2.處于市中心區(qū)域，交通便捷、配套齊全 3.較高的實用率 4.現(xiàn)代辦公配套 5.多在項目處于準現(xiàn)房后購買需求面積：100200平米總價范圍：70200萬PART 項目審視客層定位本項目客層特征描述輔助客戶投資客戶所占比例：約25客戶來源：來自安徽境內包

53、括少量外區(qū)域對合肥熟悉的客戶（合肥為主）需求特征：1.注重所處區(qū)域的升值潛力和產品的抗跌性 2.有較高的、穩(wěn)定投資回報率 3.良好的經營管理 4.注重開發(fā)商品牌和信譽 5.一般會在期房階段購買需求面積：80150平方米總價范圍：60120萬PART 項目審視客層定位本項目客層特征描述爭取客戶中小基金本項目影響投資基金投資不利因素1. 區(qū)域整體形象較好，但周邊未來發(fā)展競爭激烈， 具有很大的不確定性。2. 未來經營不明確，客源類型和管理方式不明確。另一方面,投資基金對本項目來說同樣具有一些不利因素： 1.投資決策期長，判斷因素較多，會錯失市場機會。 2.報價低、影響項目收益。PART 項目審視客層

54、定位注：因此，對于中小基金來說，可以成為本項目的一個有效營銷手段，用以炒作項目的投資價值、提升形象。是否與基金合作，要綜合考量市場發(fā)展和客戶儲備情況。本項目客層特征描述目 錄CONTENTSPART 項目審視PART 營銷推廣整合PART 合肥市場調查 安 徽 國 資 大 廈PART 合作模式PART 營銷推廣整合2024層（高區(qū)）產品以半層和整層的方式出售1020層（中區(qū)）產品以3-4個單位的的方式出售610層（低區(qū)）產品以1-2個單位的的方式出售推售策略以市場比較法分析價 格 策 略PART 營銷推廣整合 運用可比樓盤量化定價法（市場比較法）鎖定了可運用可比樓盤量化定價法（市場比較法）鎖定

55、了可比性較強的下列物業(yè)進行量化對比：比性較強的下列物業(yè)進行量化對比：p祥源廣場祥源廣場p匯銀廣場匯銀廣場p萬豪廣場萬豪廣場權重說明：地理位置及環(huán)境配套權重說明：地理位置及環(huán)境配套27%，項目本體素質，項目本體素質42%，樓盤附加值，樓盤附加值31%。價格策略：項目綜合評分表價格策略：項目綜合評分表PART 營銷推廣整合比較樓盤的權重設定比較樓盤的權重設定市場比較法確定比準價格市場比較法確定比準價格PART 營銷推廣整合價格策略通過市場比較法初步計算，本案核心均價定為通過市場比較法初步計算，本案核心均價定為8772元元/平米平米PART 營銷推廣整合核心均價定為核心均價定為8772元元/平米，是

56、在純市場比對的情況下得到的價格。經過平米，是在純市場比對的情況下得到的價格。經過世筑公司營銷整合推廣，我們設定本案的目標收官價達到世筑公司營銷整合推廣，我們設定本案的目標收官價達到10000元元/平米以平米以上。上?？傮w營銷策略 以強化區(qū)域形象，提高項目知名度為主要營銷方向，重點解決“高端產品品質與低檔區(qū)域形象”之間的矛盾，樹立購買者信心；以集團客戶為突破方向，提升項目知名度和美譽度，通過散戶購買來獲取項目價值最大化。可實施策略建議1.前期預熱市場，以政府口吻炒作板塊價值，提升區(qū)域形象；2.以業(yè)內專家對甲級5A寫字樓評判標準為題，來并修正市場對甲級5A寫字樓的不良認識，為后期項目產品品質體現(xiàn)做

57、鋪墊3.與基金形成聯(lián)動，靠基金炒作來引起市場關注，增強投資者信心；4.強化現(xiàn)場包裝，尤其是售樓處和圍擋的建設，強化周邊環(huán)境，在項目外立面已現(xiàn)的情況下， 以其體現(xiàn)項目品質5.前期去化目標以集團購買（整層客戶）為主，推盤在高層；散戶購買控制在低層。營銷推廣初步策略PART 營銷推廣整合營銷推廣初步策略PART 營銷推廣整合資源整合 創(chuàng)富國資： 根據市場情況， 我們項目的客戶60以上是中小型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，我們通過網絡、信息匯編、俱樂部等手段，為他們搭建一個全方位的的溝通平臺，充分實現(xiàn)內部資源的整合和優(yōu)化，讓行業(yè)的“共生”在樓宇內順利實現(xiàn)，辦公樓將不再是簡單的“辦公之地”，而成為企業(yè)共同的“母體”

58、，借助這個“母體”，各個企業(yè)高效協(xié)作共同創(chuàng)富。因此我們提出：國資大廈 國企頂級鑄造，資源創(chuàng)富平臺營銷推廣初步策略醞釀引導期 （2013/12-2014/01）區(qū)隔市場、塑造產品競爭力；通過合肥工商聯(lián)和周邊寫字樓物業(yè)，獲取合肥商戶名單和入駐企業(yè)名單，并且完成新客戶的開發(fā)積累。公開及深耕期 （2014/2-2014/04）聚集人氣、盛大公開，進入深耕階段！口碑傳播，熱銷訊息擴散。主力強銷期 （2014/05-2014/10）金九銀十主力強攻、擴大目標覆蓋范圍。熱銷訊息驗證。深耕經營期 （2014/11-2015/02）深耕經營“國資之友”回饋客戶；深耕經營已積累客源！PART 營銷推廣整合 本案世

59、筑目標銷售周期為一年，加上尾盤傾銷總周期不超過1年半。區(qū)隔市場、塑造產品競爭力；通過合肥工商聯(lián)和周邊寫字樓物業(yè)，獲取合肥商戶名單和入駐企業(yè)名單，并且完成新客戶的開發(fā)積累。 宣傳期，針對刪選后的意向公司客戶實名郵寄5000份專刊DM。 專家研討、權威證言。 1萬份派夾報及精美禮品（撲克牌）鎖定贈送項目周邊3公里范圍內的高檔寫字樓及商圈業(yè)主。擦亮國資大廈項目的品牌價值，確立國資大廈項目為合肥廬陽區(qū)商務中心最具投資潛力的地產項目。營銷推廣初步策略PART 營銷推廣整合醞釀引導期醞釀引導期 （2013/12-2014/01） 5，000筆目標客源整合鎖定并?？P目標客源整合鎖定并專刊DM實名郵寄實名郵

60、寄 1 10，000份派夾報及精美禮品（撲克牌）鎖定贈送。份派夾報及精美禮品（撲克牌）鎖定贈送。 2場國資大廈場國資大廈“商務論壇商務論壇”（邀請各類媒體參加）（邀請各類媒體參加） 2場國資大廈項目說明座談會（邀請回函客戶參加）場國資大廈項目說明座談會（邀請回函客戶參加）營銷推廣初步策略PART 營銷推廣整合策略方向：這一階段有四個主要營銷動作 國資大廈論壇-邀請金融界、企業(yè)界、地產界、著名企業(yè)家等意見領袖談商務中心及國資大廈項目相關主題，對國資大廈項目的看法 。 在醞釀引導期共舉辦2場國資“商務中心論壇”，系列研討座談論證國資大廈項目，通過權威專家條分縷析項目深層次價值與資源，最大限度提升項