(整理)城建集團(tuán)物業(yè)評估報(bào)告

1、城建集團(tuán)庫存物業(yè)評估報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）公司2011年3月一、目前深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展評述二、庫存物業(yè)概況介紹三、銷售價(jià)格評估、目前深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展評述1. 近期市場概述樓市平淡，量跌價(jià)平受新政影響，近期深圳樓市整體十分平淡，新增供應(yīng)銳減8 成，成交量減少近6 成。2 月份全市僅萬科金色領(lǐng)域一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，全月也僅5 個(gè)樓盤推售，供應(yīng)量只有 7.31 萬平方米，環(huán)比減少超過8成。 1 月底新政造成一些開發(fā)商觀望，推盤量不足。推盤萎縮、新政，在三重因素制約下，2 月份新房成交量急劇下滑，僅成交1806 套、15.23 萬平方米，環(huán)比分別減少56.25%和 55.91%。

2、2月 2日至 8日的春節(jié)長假全市僅成交34 套住宅，節(jié)后成交雖逐步回升，但因供應(yīng)低迷，回升幅度相對有限。另外，1 月底新政的出臺對成交氛圍也產(chǎn)生一些消極影響，二套房首付6 成，利率1.1 倍，同時(shí)不少銀行取消首套房優(yōu)惠利率，以及再次加息，這些政策進(jìn)一步削弱市場購買力，抑制一些成交。不過，新政的效果在近期體現(xiàn)的并不明顯，從一些樓盤的成交看，深圳市場需求仍較為強(qiáng)勁。在限購以及第二套房首付持續(xù)提高的環(huán)境下，合拼戶型應(yīng)是首當(dāng)其沖，但以合拼戶型為主的萬科金色領(lǐng)域開盤售出約300套， 銷售率約9 成， 開盤當(dāng)天1000多批客戶搶購300 余套住宅的場面，氛圍可說是十分火爆。除了萬科金色領(lǐng)域之外，以中小戶型

3、為主的萬科紅銷售同樣理想，一周售出70 余套單位。相對于供應(yīng)量小的新房市場，二手房市場更能全面反映市場的變化，根據(jù)中原的監(jiān)測，二月份最后一周看房客戶大幅增加，周末的看房客戶數(shù)量已逼近2010 年高峰水平，周末二手房成交量也恢復(fù)至1 月份的 8 成左右， 市場顯著回升。政策越來越嚴(yán)厲，但目前來看效果不佳，原因可能有兩方面：一是調(diào)控政策的邊際效用降低，政策頻繁出臺，但始終壓制不住房價(jià)，購房者對政策不抱太大希望。二是通脹壓力不減，周邊一些國家物價(jià)高漲，黃金、原油價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致避險(xiǎn)需求依然強(qiáng)勁。也正是由于新政抑制需求的作用尚不明顯，加上新政出臺時(shí)間較短，2 月份房價(jià)變化不大， 仍維持在1 月份的高

4、位。新推樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升，萬科金色領(lǐng)域價(jià)格雖創(chuàng)福永新高，但扣除裝修價(jià)格以及適當(dāng)?shù)钠放埔鐑r(jià)，其價(jià)格與鄰近的金域豪庭相差不大。深業(yè)紫麟山和萬科紅加推單位價(jià)格變化不大，振業(yè)巒山谷和金地上塘道加推單位價(jià)格有所上漲，不過新單位位置比之前的好。在售項(xiàng)目價(jià)格也變化不大，雖有個(gè)別在春節(jié)及元宵節(jié)促銷，但幅度有限， 2 月全市住宅成交均價(jià)20588 元 / 平方米，環(huán)比上漲2.08%。3 月份是傳統(tǒng)的樓市旺季，歷年來其供應(yīng)量環(huán)比都會(huì)有較大幅度回升，今年同樣不例外，有超過8 個(gè)樓盤推出，不過基本上都是舊盤加推，全新入市的項(xiàng)目極少。供應(yīng)增加有望帶來成交量上升，雖然在政策的打壓下，一些樓盤銷售可能遇阻，但從2 月底依然

5、旺盛的需求看，合理價(jià)位的樓盤也可取得理想的銷售，市場將再次出現(xiàn)成交分化現(xiàn)象。房價(jià)預(yù)計(jì)仍會(huì)維持穩(wěn)定，政策后房價(jià)一般都會(huì)有段觀望期，況且從2 月份春節(jié)后的成交看，市場成交尚未陷入極度萎縮的狀態(tài)，開發(fā)商也不急于降價(jià)。在新“國八條”的影響下，樓盤價(jià)格同樣維持穩(wěn)定，開發(fā)商不敢草率漲價(jià)，也不急于降價(jià)。新推樓盤價(jià)格穩(wěn)定，萬科金色領(lǐng)域價(jià)格雖創(chuàng)片區(qū)新高，但其含裝修價(jià)格以及品牌溢價(jià)，實(shí)際價(jià)格水平與片區(qū)的金域豪庭相差不大。萬科紅和深業(yè)紫麟山價(jià)格與上一批單位相 差不大，振業(yè)巒山谷和金地上塘道價(jià)格上漲，但本月項(xiàng)目推出的都是樓王單位，價(jià)格上浮 也在情理之中。在售樓盤價(jià)格漲跌互現(xiàn)，2月份80個(gè)項(xiàng)目成交，其中74個(gè)項(xiàng)目在1月

6、份也有成交。 這74個(gè)項(xiàng)目中，34個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)環(huán)比上漲，40個(gè)項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比下跌。單從數(shù)據(jù)上看， 與上月相比，均價(jià)下跌的樓盤數(shù)量、比例都明顯增加，顯示房價(jià)有所松動(dòng)。但是，由于大 多數(shù)樓盤成交量低，其均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)的影響很大，這些樓盤價(jià)格漲跌數(shù)據(jù)不能反映真實(shí) 情況。成交前10名樓盤的價(jià)格數(shù)據(jù)更具參考性。本月成交前10名樓盤的價(jià)格同樣漲跌互現(xiàn)， 除了新推高層產(chǎn)品成交多的星河時(shí)代花園之外，4個(gè)樓盤價(jià)格環(huán)比上漲，5個(gè)樓盤價(jià)格環(huán)比下跌，但漲跌幅都很小，漲幅最大的不過 3.02%,跌幅最多的也只2.66%,本月房價(jià)基本上 維持穩(wěn)定。表2011年2月全市成交前十名樓盤價(jià)格對照表NO.樓盤名稱1月銷售均價(jià)（元

7、/平方米）環(huán)比漲跌（為1星河時(shí)代花園16738-26.872向南瑞峰花園257371.833合正中央原著24082-0.364萬科紅196001.785花郡二期21972-0.966萬科清林徑12702-2.567鳳凰新天85782.108香山里36118-2.669尚模八意府127011.2110鳳凰印象25725-3.02合計(jì)191924.043月份歷來是樓市的“小陽春”，當(dāng)月供應(yīng)量和成交量一般都會(huì)有顯著增加，今年預(yù) 計(jì)也不例外。預(yù)計(jì)3月份有多個(gè)樓盤推盤，供應(yīng)大幅增加。最大供應(yīng)來自龍崗區(qū)，預(yù)計(jì)龍崗中心城 的星河時(shí)代、陽光天健城、中?？党?、尚模八意府、深業(yè)紫麟山、閱山華府、萬科清林徑 等項(xiàng)目

8、加推，布吉的荔山公館和來座山、龍崗鎮(zhèn)的怡龍楓景園以及坪山的大東城也有可能 加推新單位。寶安也有多個(gè)項(xiàng)目有可能加推新單位，如西鄉(xiāng)的合正匯一城，福永的萬科金色領(lǐng)域，龍華的合正中央原著、潛龍曼海寧和金地上塘道，以及觀瀾的觀湖園，寶安3月份新增供應(yīng)同樣有望增加。關(guān)內(nèi)可推項(xiàng)目不多，有望在 3月加推的只有岸芷汀蘭、銘筑荔苑和蓉公 館等，供應(yīng)量偏低。供應(yīng)增加有望促進(jìn)成交增加，雖然調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，但政策頻頻失效以及持續(xù)高 漲的物價(jià)，使得居民購房意愿依然高漲，不少遭限購的購房者仍想方設(shè)法買房。 另一方面, 新“國八條”進(jìn)一步增加購房首付，加上貸款利率上調(diào)以及銀行取消優(yōu)惠利率、提高貸款 利率，使得當(dāng)前購房成本

9、增加不少，這將抑制不少購房者的購買力。綜合以上，我們認(rèn)為 3月份成交回升，但成交將會(huì)出現(xiàn)較明顯的分化現(xiàn)象，價(jià)格較低或性價(jià)比較高的項(xiàng)目仍有 望取得好的銷售，而價(jià)格較高的項(xiàng)目，特別是一些價(jià)格高的合拼戶型項(xiàng)目，銷售壓力會(huì)比 較大。調(diào)控政策短期內(nèi)對抑制房價(jià)上漲將產(chǎn)生作用，政策的“風(fēng)口浪尖”上，于情于理，開 發(fā)商都不至于貿(mào)然提價(jià)，謹(jǐn)慎定價(jià)也有望促使成交能更快回升。二、庫存物業(yè)及御河堤項(xiàng)目商業(yè)概況介紹1、庫存物業(yè)共18處，建筑面積合計(jì)為24607.27平方米。廳P房屋建筑物名稱坐落地點(diǎn)卸積（m2）性質(zhì)用途1、南國大廈七樓 ABCDEF八樓 CD 28 樓 ADEF福田區(qū)南國大廈1,255.00商品房辦公2

10、、白花園一期裙樓4層酒樓深圳市上步路1,204.00商品房商業(yè)3、濱河購物中心加建幼兒 園第三層（高麗幼兒園）華強(qiáng)南路下步廟南區(qū)855.00商品房幼兒園4、海外裝飾大廈第七層702-707深圳市振華路917.00商品房辦公5、海外裝飾大廈第13層深圳市振華路1,528.74商品房辦公6、寧水綜合樓（商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）深圳市寧水花園1,005.00商品房商業(yè)7、園嶺花園大廈南國大廈二座 4A-4E深圳市紅嶺中路425.00非商品房辦公8、荔樹人家 4-7、12、14-16號鋪福田區(qū)濱河路荔樹人家 商鋪751.00商品房商業(yè)9、木頭龍 61棟102、201、301、401深圳市愛國路3,761.00商品房

11、商業(yè)10、桂花大廈AB棟二、三層 裙樓深圳市桂園路4,894.00商品房商業(yè)11、福田區(qū)百花一路白花園裙樓 0206-0207福田區(qū)百花一路2,061.73非商品房影視廳12、黃木崗22棟一層商鋪福田區(qū)華富路黃木崗東 區(qū)1,014.90商品房商業(yè)13、黃木崗23 y層商鋪福田區(qū)華富路黃木崗東區(qū)1,014.90商品房商業(yè)14、太白居布心幼兒園（F區(qū)9-14#的幼兒園）深圳市布心路2,805.00商品房幼兒園15、布心花園24棟102布心花園24棟10288.00商品房住宅16、羅湖區(qū)太白路太白居3棟101、 305、 405羅湖區(qū)太白路249.00商品房住宅17、潤城花園第一層會(huì)所深圳市西麗潤城

12、花園469.00非商品房會(huì)所18、心怡花園公建棟 101、103、 104、 201深圳市東曉路309.00非商品房商業(yè)2、御河堤項(xiàng)目商業(yè)共計(jì)45套，面積合計(jì)為2489.78平方米。房號建筑面積 （明分?jǐn)偨ㄖ?回積（m2）套內(nèi)建筑 回積（m2）用途0141.441.3640.08商鋪0241.871.3840.49商鋪0338.53 11.2737.26商鋪0449.811.6448.17商鋪0560.551.9958.56商鋪0638.87 H1.2837.59商鋪0764.932.1462.79商鋪0820.190.6619.53商鋪09702.367.7商鋪1078.312.5875.7

13、3商鋪1178.31 12.5875.73商鋪12196.186.46189.72郵電所1340.251.3238.93商鋪1440.53 11.3339.2商鋪1539.111.2937.81商鋪1639.11.2937.81商鋪1739.1 n1.2937.81商鋪1836.131.1934.94商鋪1940.681.3439.34商鋪2067.63 12.2365.4商鋪21134.624.43130.19商鋪22117.623.87113.75商鋪2382.42 12.7179.71商鋪2437.021.2235.8商鋪2548.861.6147.25商鋪2649.44 11.6347

14、.81商鋪2749.441.6347.81商鋪2846.531.5345商鋪2948.57 11.646.97商鋪3065.982.1763.81商鋪3171.732.3669.37商鋪3280.34 2.6477.7商鋪3350.81.6749.13商鋪3452.761.7451.02商鋪3527 n0.8926.11商鋪3623.63 10.7822.85商鋪3735.61.1734.43商鋪3838.71 11.2737.44商鋪3935.051.1533.9商鋪4037.851.2536.6商鋪4134.741.1433.6商鋪4238.161.2636.9商鋪4331.071.023

15、0.05商鋪4434.08 11.1232.96商鋪45180.995.96175.03商鋪三、銷售價(jià)格分析庫存物業(yè)及御河堤項(xiàng)目商業(yè)評估總價(jià)為人民幣陸億肆仟叁佰伍拾柒萬三仟元整（小寫:¥ 643,573,000.00 ）。1、庫存物業(yè)銷售價(jià)格評估廳P房屋建筑物名稱（明近期成交 物業(yè)均價(jià) （元）近期成交 物業(yè)成交 時(shí)間目前評估 價(jià)格（元/ m2）評估總價(jià)（萬元）1、南國大廈七樓ABCDEF 八樓CD 28樓ADEF1,255.0012,000.002010.10.813,000.001631.52、白花園一期裙樓4層 酒樓1,204.0028,000.003371.23、濱河購物中心加

16、建幼855.0020,000.001710兒園第三層（高麗幼兒 園）4、海外裝飾大廈第七層702-707917.0016,000.002010.5.1818,000.001650.65、海外裝飾大廈第13層1,528.7416,000.002010.5.1818,500.002828.26、寧水綜合樓（商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)）1,005.0015,000.001507.57、園嶺花園大廈南國大廈二座4A-4E425.0017,000.002010.11.2020,000.008508、荔樹人家4-7、12、14-16號鋪751.0017,500.002010.9.1618,000.001351.89、木頭

17、龍61棟102、201、301、 4013,761.0024,000.002010.5.2525,000.009402.510、桂花大廈AB棟二、三 層裙樓4,894.0011,000.005383.411、福田區(qū)百花一路白花 園裙樓0206-02072,061.738,000.001649.412、黃木崗22棟一層商鋪1,014.9015,000.001522.413、黃木崗23 y層商鋪1,014.9015,500.001573.114、太白居布心幼兒園（F 區(qū)9-14#的幼兒園）2,805.0010,000.00280515、布心花園24棟10288.0010,500.002010.7.

18、2312,000.00105.616、羅湖區(qū)太白路太白居3棟 101、 305、 405249.0015,000.002010.12.1112,000.00298.817、潤城花園第一層會(huì)所469.008,000.00375.218、心怡花園公建棟 101、103、 104、 201309.009,000.00278.1合計(jì)38294.3:以上為商業(yè)物業(yè)靜態(tài)評估價(jià)格，其動(dòng)態(tài)價(jià)格測算受商業(yè)本身不確定性因素過多不做計(jì)算。（數(shù)據(jù)來源于中原三級市場住宅部、工商鋪部）2、御河堤商業(yè)物業(yè)價(jià)格評估御河堤商業(yè)位于蔡屋圍金融圈、中信城市廣場商圈，項(xiàng)目建筑沿紅嶺路和埔尾街布局, 形成半圍合式，小區(qū)空間開敞，人流量

19、較為充足，消費(fèi)能力較強(qiáng)。項(xiàng)目靠埔尾路一側(cè)人流 相對較多，評估單價(jià)為本項(xiàng)目最高；其次為延紅嶺路和東園路街鋪；再次為項(xiàng)目內(nèi)街鋪， 該內(nèi)街鋪由于位于項(xiàng)目內(nèi)側(cè)，主要以本項(xiàng)目的住宅消費(fèi)人群為主。以下為中原工商鋪統(tǒng)計(jì) 本項(xiàng)目周邊商鋪近期業(yè)主放盤銷售價(jià)格計(jì)算出本項(xiàng)目商業(yè)評估價(jià)，具體評估價(jià)如下：房號建筑面積（m2）評估單價(jià)（元）評估總價(jià)（萬元）備注0141.44140,000.00580.20241.87110,000.00460.60338.53105,000.00404.60449.81105,000.005230560.55100,000.00605.50638.8795,000.00369.30764.9395,000.00616.80820.1995,000.00191.80970135,000.009451078.31130,000.0010181178.31130,000.00101812196.18郵電局1340.25105,000.00422.61440.53100,000.00405.31539.1100,000.003911639.1100,000.003911739.1100,000.003911836.13103,000.00