成都國(guó)際金融中心策劃初案

1、謹(jǐn)呈：中建材投資有限公司謹(jǐn)呈：中建材投資有限公司四川遠(yuǎn)程房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司四川遠(yuǎn)程房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司國(guó)際金融中心國(guó)際金融中心(暫定名暫定名)策劃初案策劃初案項(xiàng)目地址：天府新城金融后臺(tái)服務(wù)中心方案架構(gòu)方案架構(gòu)市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇定定 位位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品優(yōu)化推推 廣廣 篇篇項(xiàng)項(xiàng) 目目 篇篇我們處于怎樣的市場(chǎng)環(huán)境？我們處于怎樣的市場(chǎng)環(huán)境？第一章第一章 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇l 2008年3月30日成都市高新區(qū)披露了天府新城總體建設(shè)規(guī)劃。l 根據(jù)規(guī)劃，天府新城不僅僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開放、時(shí)尚、國(guó)際、宜居的一座新城。l 天府新城，位于天府大道兩側(cè)，包括高新區(qū)南部園區(qū)的站南組團(tuán)和大源組團(tuán)。l 總用

2、地面積37平方公里，規(guī)劃總建筑面積6000萬平方米，就業(yè)人口60萬人(其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)20萬30萬人），總居住人口60萬人。l 城市定義：國(guó)際城南天府新城天府新城市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況成都市高新區(qū)天府新城總成都市高新區(qū)天府新城總體建設(shè)規(guī)劃體建設(shè)規(guī)劃l 規(guī)劃明確了天府新城的城市建設(shè)定位：科技城南、商務(wù)城南、國(guó)際城南、時(shí)尚城南、宜居城南。l 到2010年，天府新城軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)400億元，出口達(dá)5億美元，從業(yè)人員將達(dá)10萬人以上l 到2015年，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)1500億元，出口達(dá)15億美元，從業(yè)人員將達(dá)20萬30萬人成都市高新區(qū)天府新城總體建成都市高新區(qū)天府新城總體建設(shè)規(guī)劃

3、設(shè)規(guī)劃天府新城五大定位天府新城五大定位科技城南：十大科技板塊區(qū)域科技城南：十大科技板塊區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展延伸區(qū)域、創(chuàng)新孵化園i期和ii期、金融后臺(tái)后備區(qū)、軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)后備園區(qū)、金融后臺(tái)后備園、企業(yè)孵化加速園、四川大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園和30所研發(fā)園、天府軟件園（一、二、三期）、金融后臺(tái)園、軟件培訓(xùn)學(xué)校等十大板塊。商務(wù)城南：讓信息商務(wù)城南：讓信息2424小時(shí)暢通無阻小時(shí)暢通無阻目前已建成金融后臺(tái)服務(wù)方面等16個(gè)區(qū)域性商務(wù)總部項(xiàng)目，以及成都世紀(jì)成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、金融后臺(tái)服務(wù)中城新國(guó)際會(huì)展中心、金融后臺(tái)服務(wù)中心園區(qū)心園區(qū)等10余個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。國(guó)際城南國(guó)際城南 打造10個(gè)國(guó)際化載體，率先實(shí)現(xiàn)天

4、府新城國(guó)際化，吸引歐洲人來建寫字樓吸引歐洲人來建寫字樓 今后將著力打造國(guó)際化新城，建設(shè)國(guó)際文化體育休閑中心、國(guó)際醫(yī)院、國(guó)際社區(qū)、國(guó)際總部商務(wù)園、歐盟中心（國(guó)際合作孵化園）、國(guó)際購物商圈、國(guó)際學(xué)校、國(guó)際會(huì)展、國(guó)際軟件及服務(wù)外包基地。時(shí)尚城南：打造時(shí)尚城南：打造2424小時(shí)不夜城小時(shí)不夜城以總部商務(wù)園、金融后臺(tái)園 、企業(yè)總部園、創(chuàng)新孵化園、天府新城中央公園、天府軟件園后備區(qū)等6個(gè)重要特色園區(qū)為載體，打造時(shí)尚宜業(yè)宜居的24小時(shí)“不夜城”宜居城南：修建開放式住宅樓盤宜居城南：修建開放式住宅樓盤以開放式和半開放式住宅樓盤為主，打造開放樓盤，尤其是臨街或臨干道的樓盤全修成開放式樓盤。在道路交通網(wǎng)絡(luò)上，新城

5、建設(shè)將強(qiáng)化道路功能細(xì)分，加密路網(wǎng)，提高天府新城的機(jī)動(dòng)車交通承載能力。天府新城天府新城;成都新中心成都新中心;cbd核心區(qū)核心區(qū);“五橫三縱五橫三縱” ;地鐵一號(hào)線地鐵一號(hào)線;1、1個(gè)世紀(jì)城會(huì)展中心、個(gè)世紀(jì)城會(huì)展中心、10個(gè)個(gè)5星級(jí)星級(jí)品牌酒店；品牌酒店；2、7個(gè)城市樂園、個(gè)城市樂園、2個(gè)高爾夫球場(chǎng)、個(gè)高爾夫球場(chǎng)、30億天堂島海洋公園、億天堂島海洋公園、2萬平米現(xiàn)代萬平米現(xiàn)代藝術(shù)館詮釋宜居生活；藝術(shù)館詮釋宜居生活；3、16個(gè)世界級(jí)購物中心成就世界級(jí)個(gè)世界級(jí)購物中心成就世界級(jí)消費(fèi)時(shí)尚；消費(fèi)時(shí)尚；4、9大權(quán)威醫(yī)院、大權(quán)威醫(yī)院、5所重點(diǎn)中、小學(xué)；所重點(diǎn)中、小學(xué)；5、11家金融機(jī)構(gòu)啟動(dòng)全案后臺(tái)服務(wù)；家金

6、融機(jī)構(gòu)啟動(dòng)全案后臺(tái)服務(wù)；商務(wù)城南；商務(wù)城南；國(guó)際城南；國(guó)際城南；科技城南；科技城南；時(shí)尚城南時(shí)尚城南;宜居城南；宜居城南；國(guó)際城南極具潛力城市西部金融中心建設(shè)規(guī)劃西部金融中心建設(shè)規(guī)劃(2010-2012年年)一、基本思路。按照加快發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、又好又快發(fā)展的要求，堅(jiān)持市場(chǎng)化推進(jìn)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，做大做強(qiáng)金做大做強(qiáng)金融產(chǎn)業(yè)融產(chǎn)業(yè)。二、總體目標(biāo)。到到2012年年，西部金融中心建設(shè)初見成效初見成效。三、發(fā)展布局。對(duì)金融功能區(qū)實(shí)施整體規(guī)劃，分步推進(jìn)。在成都市科學(xué)規(guī)劃金融總部商務(wù)區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融總部商務(wù)區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金金融后臺(tái)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)融后臺(tái)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)按照省委、省政府關(guān)于建設(shè)西部金融

7、中心的戰(zhàn)略部署，省政府常務(wù)會(huì)議審議2010-4-6通過金融后臺(tái)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。金融后臺(tái)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。位于位于高新區(qū)天府新城金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)天府新城金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，主要引入國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)內(nèi)，主要引入國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的各類的各類數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)中心、資金、資金清算中心清算中心、銀行卡中心銀行卡中心、研發(fā)中心研發(fā)中心、災(zāi)備中心災(zāi)備中心、呼叫中心呼叫中心、單證中心單證中心等后臺(tái)服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成以等后臺(tái)服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成以金融后臺(tái)服務(wù)、金融創(chuàng)新金融后臺(tái)服務(wù)、金融創(chuàng)新服務(wù)、金融信息服務(wù)、金融衍生服務(wù)服務(wù)、金融信息服務(wù)、金融衍生服務(wù)為主的金融后臺(tái)集聚區(qū)。同時(shí)，規(guī)為主的金融后臺(tái)集聚區(qū)。同時(shí)，規(guī)劃劃第二金融后臺(tái)

8、聚集區(qū)第二金融后臺(tái)聚集區(qū)。結(jié)論93年國(guó)務(wù)院將成都定為西南地區(qū)的科技中心、金融中心、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐成都市高新區(qū)政府天府新城總體建設(shè)規(guī)劃將金融后臺(tái)服務(wù)中心金融后臺(tái)服務(wù)中心納入打造商務(wù)城南之核心板塊四川省政府西部金融中心建設(shè)規(guī)劃(2010-2012年)則明確提出：2012年金融后臺(tái)服務(wù)中心產(chǎn)業(yè)園應(yīng)初建成效中建材投資有限公司應(yīng)借政府打造金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之東風(fēng)順勢(shì)而發(fā)新城南寫字樓一覽新城南寫字樓一覽2010-4-6項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商 地址地址體量體量?jī)r(jià)格價(jià)格上市時(shí)間上市時(shí)間領(lǐng)地國(guó)際廣場(chǎng)領(lǐng)地國(guó)際廣場(chǎng) 領(lǐng)地集團(tuán)領(lǐng)地集團(tuán) 地址：大源組團(tuán)（世紀(jì)城對(duì)門）地址：大源組團(tuán)（世紀(jì)城對(duì)門）預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)

9、20102010年年底底 新希望大廈：新希望大廈： 四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有限公司 新希望大廈位于人民南路四段新希望大廈位于人民南路四段4545號(hào)號(hào) 均價(jià)均價(jià)1900019000元元/ / 新希望國(guó)際新希望國(guó)際 四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有限公司 高新區(qū)天府大道與大源三線交匯處高新區(qū)天府大道與大源三線交匯處所在區(qū)域所在區(qū)域 均價(jià)均價(jià)80008000元元/ /成都國(guó)際科技節(jié)能大廈成都國(guó)際科技節(jié)能大廈成都中節(jié)能環(huán)保發(fā)展股成都中節(jié)能環(huán)保發(fā)展股份有限公司份有限公司 高新區(qū)天府新城高新區(qū)天府新城1010余萬余萬20102010年年 天合天合凱旋廣場(chǎng)凱旋廣場(chǎng)

10、 成都天合房屋開發(fā)有限成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司責(zé)任公司 高新區(qū)人南延線旁開智路高新區(qū)人南延線旁開智路118118號(hào)號(hào) 約約1111萬萬76007600元元/ /起起20102010年年4 4月月 美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)美庫美庫 四川西美投資發(fā)展有四川西美投資發(fā)展有限公司限公司 高新區(qū)天府大道中段高新區(qū)天府大道中段13881388號(hào)，天府號(hào)，天府大道和桂環(huán)路交界處大道和桂環(huán)路交界處 均價(jià)均價(jià)88008800元左右元左右/ /（一次性付（一次性付款優(yōu)惠款優(yōu)惠2%2%，按揭優(yōu)惠，按揭優(yōu)惠1%1%） 航興國(guó)際廣場(chǎng)航興國(guó)際廣場(chǎng) 成都中興美地投資發(fā)展成都中興美地投資發(fā)展有限公司有限公司 高新區(qū)天府大道中段高

11、新區(qū)天府大道中段800800號(hào)號(hào) 89008900元元/ /（科研企業(yè)優(yōu)惠（科研企業(yè)優(yōu)惠5%5%） 蜀都國(guó)際廣場(chǎng)蜀都國(guó)際廣場(chǎng) 成都蜀都銀泰置業(yè)有限成都蜀都銀泰置業(yè)有限公司公司 高新區(qū)天府新城大源商業(yè)商務(wù)核心高新區(qū)天府新城大源商業(yè)商務(wù)核心區(qū)區(qū) 20102010年年 高新國(guó)際廣場(chǎng)高新國(guó)際廣場(chǎng)成都高新置業(yè)成都高新置業(yè)高新區(qū)管委會(huì)高新區(qū)管委會(huì)9600-143809600-14380元元/ / 茂業(yè)中心茂業(yè)中心 成商地產(chǎn)有限公司成商地產(chǎn)有限公司高新區(qū)高新管委會(huì)旁高新區(qū)高新管委會(huì)旁3434萬萬未定未定20102010年下半年年下半年 保利國(guó)際廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng) 保利（成都）實(shí)業(yè)有限保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司公

12、司南高新保稅區(qū)（世紀(jì)城會(huì)展中心對(duì)南高新保稅區(qū)（世紀(jì)城會(huì)展中心對(duì)面）面） 20112011年年 航興國(guó)際廣場(chǎng)航興國(guó)際廣場(chǎng) 成都中興美地投資發(fā)展成都中興美地投資發(fā)展有限公司有限公司 高新區(qū)天府大道沿線高新區(qū)天府大道沿線均價(jià)均價(jià)89008900元元/ / 拉德方斯大廈拉德方斯大廈 成都高新投資集團(tuán)有限成都高新投資集團(tuán)有限公司公司 高新區(qū)人南延線高新孵化園內(nèi)高新區(qū)人南延線高新孵化園內(nèi) 均價(jià)均價(jià)1400014000元元/ / 一城中央（暫定名）一城中央（暫定名） 成都德騰置業(yè)成都德騰置業(yè)高新區(qū)人南延線高新孵化園內(nèi)高新區(qū)人南延線高新孵化園內(nèi) 20102010年年 特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)特拉克斯海

13、外投資管理特拉克斯海外投資管理( (成都成都) )有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司 高新區(qū)人民南路天府立交東側(cè)高新區(qū)人民南路天府立交東側(cè) 最低最低88008800元元/ /最高最高1000010000元元/ / 成都市隴海房屋建設(shè)開成都市隴海房屋建設(shè)開發(fā)有限公司發(fā)有限公司寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)20102012年城南寫字樓規(guī)劃天府新城作為成都市向南發(fā)展目標(biāo)的核心板塊，將扮演重要角色，而未來幾年，寫字樓放量也會(huì)進(jìn)入一個(gè)高潮期天府新城寫字樓放量：2010年將達(dá)44.2萬、2011年達(dá)164.6萬、2012年達(dá)323.3萬未來3年會(huì)開發(fā)建設(shè)寫字樓項(xiàng)目共計(jì)49個(gè)，其中商業(yè)類寫字樓項(xiàng)目有33個(gè)，共計(jì)約532.1萬平

14、米；產(chǎn)業(yè)類寫字樓項(xiàng)目有16個(gè)，共計(jì)約435.9萬平米外資開發(fā)商項(xiàng)目占總數(shù)的8.5%；國(guó)內(nèi)開發(fā)商項(xiàng)目占總數(shù)的91.5%。未來入市的項(xiàng)目中大部分選擇規(guī)劃為甲級(jí)寫字樓，產(chǎn)品配置越來越高端，越來越接近國(guó)際水平。大量的甲級(jí)寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)，將引領(lǐng)成都市的寫字樓整體檔次提升。未來3年高新南區(qū)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量將激增，尤其是在2011年后可能出現(xiàn)的井噴，會(huì)加劇區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化趨勢(shì)格局1.1. 5050項(xiàng)目面市供應(yīng)進(jìn)入高峰期項(xiàng)目面市供應(yīng)進(jìn)入高峰期2.2. 規(guī)劃利好成下一輪投資熱點(diǎn)規(guī)劃利好成下一輪投資熱點(diǎn)3.3. 租金提升空置率短期加大租金提升空置率短期加大區(qū)域同質(zhì)樓盤分析區(qū)域同質(zhì)樓盤分析物業(yè)名稱物業(yè)

15、名稱建筑面積建筑面積銷售價(jià)格銷售價(jià)格備注備注新希望國(guó)際新希望國(guó)際約28萬約8400元/層高較低，約3.4航興國(guó)際廣場(chǎng)航興國(guó)際廣場(chǎng)9.3萬8900元/物管費(fèi)9.5元/月/；2號(hào)樓已售50% 天府軟件園三天府軟件園三期期22萬無無天合凱旋廣場(chǎng)天合凱旋廣場(chǎng) 約8.1萬7600元/ 新古典主義風(fēng)格；物管費(fèi)8元/美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)10萬 8800元/成都唯一辦公室loft；層高5；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀：1、推盤量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，實(shí)現(xiàn)快速銷售已經(jīng)成為很多寫字樓銷售經(jīng)理每天都在思考的緊迫問題；2、片區(qū)項(xiàng)目品質(zhì)均較高、建筑風(fēng)格現(xiàn)代、配套完善、功能齊備。 3、同區(qū)域?qū)懽謽蔷鶅r(jià)都在萬元以內(nèi)，像

16、美年廣場(chǎng)美庫、航興國(guó)際廣場(chǎng)、新希望國(guó)際等，目前價(jià)格均在八九千每平方米的范圍內(nèi)，而且有些項(xiàng)目還對(duì)入駐企業(yè)的不同或付款方式的不同等給予價(jià)格上的優(yōu)惠。4、區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)五家寫字樓均貼著甲級(jí)寫字樓標(biāo)簽，但無論其配套或是裝飾都達(dá)不到甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1.區(qū)位：國(guó)際城南中心區(qū)域，區(qū)位：國(guó)際城南中心區(qū)域，cbd核心地帶，金融核心地帶，金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)2.政策規(guī)劃：兩個(gè)政策規(guī)劃：兩個(gè)規(guī)劃規(guī)劃。 3.交通配套：地鐵交通配套：地鐵1號(hào)線開通、領(lǐng)館區(qū)開建、新天府號(hào)線開通、領(lǐng)館區(qū)開建、新天府廣場(chǎng)新建。廣場(chǎng)新建。前景1.區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)增

17、長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯2.新城南區(qū)域?qū)⑿纬闪己玫纳虅?wù)氛圍新城南區(qū)域?qū)⑿纬闪己玫纳虅?wù)氛圍3.未來未來23年內(nèi)，成都寫字樓仍將以市中心和人民南路天府大道兩側(cè)為中心年內(nèi)，成都寫字樓仍將以市中心和人民南路天府大道兩側(cè)為中心4.城南商務(wù)寫字樓仍是影響成都市商務(wù)寫字樓格局的主導(dǎo)力量，城南商務(wù)寫字樓仍是影響成都市商務(wù)寫字樓格局的主導(dǎo)力量，5.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極度激烈之下，項(xiàng)目成敗就只有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極度激烈之下，項(xiàng)目成敗就只有“八仙過海，各顯神通八仙過海，各顯神通”了。了。我們具備怎樣的條件？我們具備怎樣的條件？第二章第二章 項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況商業(yè)商業(yè)國(guó)際金融中心國(guó)際金融中心寫字樓寫字樓1. 項(xiàng)目處于項(xiàng)目處于cbd核心區(qū)域

18、，規(guī)劃中金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)域，規(guī)劃中金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地段優(yōu)越；地段優(yōu)越；2. 以寫字樓產(chǎn)品為主體，適合項(xiàng)目地段的商務(wù)形態(tài)；以寫字樓產(chǎn)品為主體，適合項(xiàng)目地段的商務(wù)形態(tài)；3. 完善的商務(wù)配套及休閑功能區(qū)，提升項(xiàng)目品質(zhì)；完善的商務(wù)配套及休閑功能區(qū)，提升項(xiàng)目品質(zhì)；地塊地塊案名定位案名定位 案名：國(guó)際金融中心(暫定) 定位：城南國(guó)際純正甲級(jí) 金融服務(wù)中心國(guó)際金融中心項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)cbd商務(wù)中心區(qū)核心位置規(guī)劃中金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但目前在建項(xiàng)目均未有配套形態(tài)寫字樓在建商業(yè)寫字樓中，均未達(dá)到甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)良好的市政、景觀資源周邊成熟的市政及商業(yè)配套交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)劣勢(shì)劣勢(shì)地塊

19、較小周邊同類高檔、大體量項(xiàng)目較多區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)規(guī)劃中金融后臺(tái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)新世紀(jì)會(huì)展中心成熟業(yè)態(tài)成都市委市政府入駐將大力帶動(dòng)更多企業(yè)入駐地鐵一號(hào)線開通、領(lǐng)館區(qū)開建、新天府廣場(chǎng)新建城南寫字樓是市場(chǎng)投資熱點(diǎn)威脅威脅國(guó)際城南未來三年內(nèi)放量達(dá)532萬平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈來自在建項(xiàng)目的威脅，特別新希望國(guó)際、航興國(guó)際等威脅區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)大產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)大多與金融后臺(tái)服務(wù)中心需求差之千里大多與金融后臺(tái)服務(wù)中心需求差之千里大多貼有甲級(jí)寫字樓標(biāo)簽，但均未到達(dá)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)大多貼有甲級(jí)寫字樓標(biāo)簽，但均未到達(dá)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)基本上沒有中央空調(diào)基本上沒有中央空調(diào)物業(yè)公司多為自設(shè)，引入知名物管寫字樓不多物業(yè)公司

20、多為自設(shè)，引入知名物管寫字樓不多采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)方面有待改進(jìn)采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)方面有待改進(jìn)同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化的產(chǎn)品開發(fā)是市場(chǎng)出路同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化的產(chǎn)品開發(fā)是市場(chǎng)出路專業(yè)會(huì)議系統(tǒng)缺乏專業(yè)會(huì)議系統(tǒng)缺乏延展商務(wù)中心功能，配套寫字樓會(huì)所延展商務(wù)中心功能，配套寫字樓會(huì)所增加產(chǎn)品附加值，配置中央空調(diào)、品牌電梯增加產(chǎn)品附加值，配置中央空調(diào)、品牌電梯提升項(xiàng)目形象及附加值，引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司提升項(xiàng)目形象及附加值，引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司新型高科技含量的建筑材料應(yīng)用新型高科技含量的建筑材料應(yīng)用打造純正甲級(jí)寫字樓打造純正甲級(jí)寫字樓專業(yè)配套金融后臺(tái)服務(wù)中心需求專業(yè)配套金融后臺(tái)服務(wù)中心需求市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)項(xiàng)目取向項(xiàng)目取向純正

21、甲級(jí)寫字樓國(guó)際城南寫字樓標(biāo)志性建筑，外觀色彩、立面效果、建筑高度等均能彰顯項(xiàng)目品質(zhì)國(guó)際金融后臺(tái)服務(wù)型專業(yè)寫字樓：滿足金融企業(yè)后臺(tái)服務(wù)需求配套一居室、二居室小戶型住宅項(xiàng)目（根據(jù)后期發(fā)展可再進(jìn)行定位分析）項(xiàng)目定位（初步）項(xiàng)目定位（初步）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目單位單位數(shù)量數(shù)量總占地面積總占地面積16666.62規(guī)劃控制指標(biāo)容積率容積率6.0規(guī)劃限高規(guī)劃限高m156使用性質(zhì)使用性質(zhì)商業(yè)金融業(yè)用地(兼容住宅20%)金融后臺(tái)服務(wù)中心，金融后臺(tái)服務(wù)中心，是指為金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)和支撐的功能模塊和業(yè)務(wù)部門，如數(shù)據(jù)中心、清算中心、銀行卡中心、呼叫中心、災(zāi)備中心等，其與金融機(jī)構(gòu)直接金融活動(dòng)相對(duì)分離，可兼容

22、金融機(jī)構(gòu)行政辦公中心。特性：數(shù)據(jù)交換流量大，要求傳輸速率快；對(duì)數(shù)據(jù)運(yùn)行高效、安全、穩(wěn)定、可靠；對(duì)數(shù)據(jù)利用、數(shù)據(jù)部署、數(shù)據(jù)采集要求高；對(duì)數(shù)據(jù)整合、災(zāi)難恢復(fù)要求高；金融后臺(tái)中心需求金融后臺(tái)中心需求1.全光纖全光纖1g到桌面網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：目前尚無同配置寫字樓先例到桌面網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：目前尚無同配置寫字樓先例2.純光纖接入寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)純光纖接入寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)3.3g網(wǎng)絡(luò)全域覆蓋網(wǎng)絡(luò)全域覆蓋4.雙市電電源接入，或設(shè)雙市電電源接入，或設(shè)100kva發(fā)電系統(tǒng)，確保停電時(shí)服務(wù)器及傳輸線路不掉電發(fā)電系統(tǒng)，確保停電時(shí)服務(wù)器及傳輸線路不掉電5.獨(dú)立一層或二層用于金融企業(yè)服務(wù)器（小型機(jī)或中型機(jī)）存放，該樓層防鼠、防塵、獨(dú)立一層或

23、二層用于金融企業(yè)服務(wù)器（小型機(jī)或中型機(jī)）存放，該樓層防鼠、防塵、防靜電、防火、防盜級(jí)別高防靜電、防火、防盜級(jí)別高6.全樓層紅外線數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)全樓層紅外線數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)7.中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)8.采用環(huán)保節(jié)能型建筑材料，建設(shè)綠色環(huán)保節(jié)能型專業(yè)寫字樓采用環(huán)保節(jié)能型建筑材料，建設(shè)綠色環(huán)保節(jié)能型專業(yè)寫字樓9.多語言同聲翻譯會(huì)議系統(tǒng)（專業(yè)會(huì)議樓層）多語言同聲翻譯會(huì)議系統(tǒng)（專業(yè)會(huì)議樓層）10. 其他未列入配套按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行其他未列入配套按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行金融后臺(tái)服務(wù)型專業(yè)寫字樓配套金融后臺(tái)服務(wù)型專業(yè)寫字樓配套第三章第三章 推廣篇推廣篇以怎樣的姿態(tài)入市？以怎樣的姿態(tài)入市？核心地段產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位分析定位分析新

24、城市中心區(qū)新城市中心區(qū)cbd之心之心城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向市政廣場(chǎng)景觀市政廣場(chǎng)景觀國(guó)際會(huì)展中心國(guó)際會(huì)展中心路網(wǎng)發(fā)達(dá)路網(wǎng)發(fā)達(dá)目前最優(yōu)，目前最優(yōu)，未來最具潛力未來最具潛力1g光纖到桌面網(wǎng)光纖到桌面網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)絡(luò)系統(tǒng)雙電源接入系統(tǒng)雙電源接入系統(tǒng)服務(wù)器專管方案服務(wù)器專管方案花房通風(fēng)系統(tǒng)花房通風(fēng)系統(tǒng)寫字樓會(huì)所寫字樓會(huì)所獨(dú)立洗手間獨(dú)立洗手間具備明顯的設(shè)計(jì)亮具備明顯的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，有較好產(chǎn)品競(jìng)點(diǎn)，有較好產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力爭(zhēng)力片區(qū)租售狀況好片區(qū)租售狀況好片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈同質(zhì)化嚴(yán)重同質(zhì)化嚴(yán)重差異化競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)突破口突破口投資熱點(diǎn)投資熱點(diǎn)供應(yīng)量大供應(yīng)量大區(qū)域租售長(zhǎng)線看好區(qū)域租售長(zhǎng)線看好為市場(chǎng)追捧，有很明為

25、市場(chǎng)追捧，有很明顯的市場(chǎng)潛力顯的市場(chǎng)潛力項(xiàng)目地段潛力及項(xiàng)目地段潛力及市場(chǎng)看好為項(xiàng)目市場(chǎng)看好為項(xiàng)目核心價(jià)值，可以核心價(jià)值，可以充分挖掘并作為充分挖掘并作為定位方向。定位方向。核心要素：核心要素： 投資潛力投資潛力以樹立項(xiàng)目和發(fā)展商形象及以樹立項(xiàng)目和發(fā)展商形象及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化為出發(fā)點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化為出發(fā)點(diǎn)?？傮w客戶定位總體客戶定位買家買家用家用家職業(yè)炒家職業(yè)炒家職業(yè)投資客職業(yè)投資客灰色收入者灰色收入者個(gè)體經(jīng)商人士個(gè)體經(jīng)商人士機(jī)關(guān)高層機(jī)關(guān)高層高成長(zhǎng)新興行業(yè)企業(yè)高成長(zhǎng)新興行業(yè)企業(yè)（it、管理咨詢等）金融類企業(yè)在成都的總部機(jī)構(gòu)注重投資回報(bào)注重投資回報(bào)注重投資潛力注重投資潛力注重投資保障注重投資

26、保障注重硬件配套注重硬件配套注重項(xiàng)目形象注重項(xiàng)目形象注重發(fā)展商實(shí)力與信譽(yù)注重發(fā)展商實(shí)力與信譽(yù)對(duì)形象很關(guān)心對(duì)形象很關(guān)心對(duì)硬件要求高對(duì)硬件要求高對(duì)服務(wù)很在意對(duì)服務(wù)很在意對(duì)細(xì)節(jié)很關(guān)注對(duì)細(xì)節(jié)很關(guān)注客戶素描客戶素描樓宇電視廣告樓宇電視廣告商會(huì)直郵商會(huì)直郵聯(lián)合推介聯(lián)合推介廣告宣傳廣告宣傳定向傳播定向傳播財(cái)經(jīng)類專欄廣告財(cái)經(jīng)類專欄廣告用戶用戶投資者投資者地產(chǎn)專欄廣告地產(chǎn)專欄廣告財(cái)經(jīng)類場(chǎng)所公益廣告財(cái)經(jīng)類場(chǎng)所公益廣告“國(guó)際金融中心國(guó)際金融中心”新聞發(fā)布會(huì)新聞發(fā)布會(huì)“陽光會(huì)所陽光會(huì)所”展示、開放展示、開放相關(guān)活動(dòng)相關(guān)活動(dòng)事件營(yíng)銷現(xiàn)代健康辦公行（與媒體合作）現(xiàn)代健康辦公行（與媒體合作）與與cbd相關(guān)的事件炒作相關(guān)的事件炒作事件事件項(xiàng)目自身項(xiàng)目自身社會(huì)資源社會(huì)資源第四章第四章 服務(wù)團(tuán)隊(duì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)智慧創(chuàng)