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文檔簡介
1、香港大廈治理及維修工作守則目錄1.0 引言2.0 釋義3.0 大廈治理4.0 消防安全5.0 建筑物安全6.0 斜坡安全7.0 電力、氣體、升降機及自動梯裝置附錄(一): 建筑物治理條例 (第 344章)附表 1 就“公用部 分”所作的定義附錄(二) :依照建筑物治理條例 (第 344章)第 44條制定有 關供應品、物料及服務的采購及選用事宜守則1.0 引言1.1 緒論本大廈治理及維修工作守則是由民政事務局局長依照建筑 物治理條例(第344章)第44(1)(b) 條的規(guī)定編印的。民政事 務局局長是負責執(zhí)行建筑物治理條例 ( 條例 ) 的主管當局。1.2守則的目的本守則旨在推廣各項大廈公用部分的
2、治理及維修準則,讓大廈業(yè)主、業(yè)主立案法團(業(yè)主法團)的治理委員會委員、業(yè)主委員會的 委員、經理人、建筑物治理代理人、治理公司和其它負責治理大 廈公用部分的人士和組織,能夠知所遵循。守則本身不具直接法律效力,因此,即使業(yè)主法團或業(yè)主未能遵 守本守則所規(guī)定的準則, 也可不能在條例下受到刑事檢控, 但在 任何民事或刑事法律程序中, 這點可作為確定有關業(yè)主法團或業(yè) 主是否須負上所涉及法律責任的依照。任何人如未能遵守本守則的規(guī)定,主管當局可能會依照條例第 40B條,令對有關大廈實行強制性大廈治理。1.3建筑物治理條例(第344章)建筑物治理條例旨在方便個不大廈或屋苑內各單位的業(yè)主成 立法團,并就大廈或屋
3、苑的治理和由此附帶引起或與此相關的事 宜,訂定條文。2.0釋義在本守則內,除文意另有所指外,下列名詞應作如下解釋: “主管當局” (Authority) 指民政事務局局長;“公用部分” (common parts) 指 (a) 建筑物的全部, 但不包括在土地注冊處注冊的文書所指明或 指定專供某一業(yè)主使用、占用或享用的部分;及(b) 建筑物治理條例 (第 344章)附表 1指明的部分,但上述 文書所指明或指定的部分除外 (附表 1 載于附錄 (一) ;“業(yè)主立案法團 ( 業(yè)主法團 ) ”(owners ' corporation(OC) 指依 照建筑物治理條例 (第 344章)第 8條在
4、土地注冊處注冊的大 廈業(yè)主立案法團;“條例” (Ordinance) 指建筑物治理條例 (第 344章)。3.0 大廈治理3.1 業(yè)主組織3.1.1 業(yè)主可依照條例成立業(yè)主法團,或依照大廈公契 ( 如有的 話) 成立業(yè)主委員會 ( 不論名稱為何 ) ,負責公用部分的治理、操 縱和行政事宜。3.1.2 依照以上所述而成立的業(yè)主法團或業(yè)主委員會, 可聘任經理人,建筑物治理代理人或治理公司,代表業(yè)主處理公用部分的日常治理、操縱和行政事宜。3.2 公用部分的治理3.2.1 須依照大廈公契 (如有的話 )的規(guī)定,把大廈的所有公用地 點妥加保養(yǎng),使其維持良好合用的狀況,以及保持清潔。3.2.2 任何人都不
5、可將大廈公用部分的任何部分改作自用, 或改 作私利用途,除非該項改動是由業(yè)主法團或業(yè)主委員會 ( 如有的 話) 以通過決議案形式批準的。若該項改動涉及建筑物用途的更 改及或加建工程, 須得到有關政府部門的批準。 有關違例建筑 工程事項請參閱本守則第 5.9 項。3.2.3 任何人不可使用或準許他人使用大廈公用部分的任何部 分,以致 (i)不合理地干擾大廈的任何業(yè)主或占用人使用或享用該等部分;或(ii)對合法身處大廈內的任何人造成滋擾或危險。324定期檢查及維修大廈的屋宇設備 (載列于附錄(一)公用部 分釋義的第3、6、9和10段),以確保這些設備保持良好合用的 狀況,并在有需要時趕忙進行緊急維
6、修工程。325必須遵照公眾 生及市政條例(第132章)的規(guī)定,確 保所有公用設備和設施,包括康樂和體育設備,得到妥善維修及 保持良好合用的狀況。所有園景地點必須保持清潔及維持良好狀況。327公用部分的照明裝置必須妥加維修及保持良好合用的狀況。3.3環(huán)境生公用部分的垃圾、廢物、雜物和/或棄置建筑材料必須每 天收集,并運往指定的垃圾收集站棄置。所有樓梯、走廊、電梯大堂、入口大堂、通路、天井及垃圾房(包括垃圾槽和有關設施)必須最少每星期清理一次。公用部分如有滲水或喉管滲漏等情況,必須盡快修理。在正常情況下,應在三個工作天之內辦妥。3.4保安保安和護服務,包括聘用保安人員等事宜,必須符合保安及護 服務
7、條例(第460章)的規(guī)定。3.5保險依照雇員補償條例(第282章)的規(guī)定,業(yè)主須為所有 雇員投購保險。業(yè)主可就大廈或大廈的任何部分投購和續(xù)購火險及其它 保險,保額相當于把該大廈/大廈部分回復原狀的價值。在2000年建筑物治理(修訂)條例內之強制性購買第三者風險保險單條 文及建筑物治理(保險)規(guī)條生效后,業(yè)主法團必須就其治理 的大廈及公眾地點購買第三者風險保險單。3.6 帳目3.6.1 業(yè)主法團治理委員會、業(yè)主委員會 ( 如有的話 ) 、經理人、 建筑物治理代理人、治理公司或負責治理大廈公用部分的其它 人士組織須按照建筑物治理條例附表 6 及 7 的規(guī)定,就大 廈公用部分的治理、操縱及行政事宜,
8、備存正式的帳簿、帳項紀 錄及其它財政紀錄,包括收支表和資產負債表。3.6.2 收支表和資產負債表每年須經由具有專業(yè)資格的會計師 審計,但單位數(shù)目為 50 個或少于 50 個的大廈除外。 就此規(guī)定而 言,計算單位數(shù)目時并不包括車房、停車場或汽車間。3.6.3 業(yè)主可設立和維持一項備用基金, 以供用作任何突發(fā)或緊 急性質的開支。3.7 供應品、物料及服務的采購及選用3.7.1 凡采購及選用任何供應品、 物料及服務, 均須依照主管當 局依照條例第 44 條發(fā)出的有關供應品、物料及服務的采購及 選用事宜守則 ( 附錄 ( 二) 所載規(guī)定辦理。3.8 供水3.8.1 水泵、 水箱及相關的喉管均須妥加維修, 并保持良好合用 的狀況。3.8.2 水箱須至少每隔 6 個月 清洗一次。3.9 業(yè)主住客之間的溝通負責大廈治理的經理人、建筑物治理代理人、治理公司或任何其它人士組織須定期就大廈公用部分的治理、操縱及行政事宜,與業(yè)主及住客或他們的代表進行會議, 并須擬備會議紀錄, 以便展示于大廈內當眼處,
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