合肥亳州路商業(yè)寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析85頁(yè)

1、亳州路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2011年房市調(diào)控為近年來(lái)最為嚴(yán)厲的一年，2012年堅(jiān)定不移的貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)實(shí)施差異化房貸政策數(shù)次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率出臺(tái)新國(guó)八條數(shù)次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率出臺(tái)新國(guó)五條 2012年3月16日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，其中“堅(jiān)定不移的貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”是今年要努力完成的七大任務(wù)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于關(guān)鍵階段房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位亟須做好房地產(chǎn)發(fā)展頂層設(shè)計(jì)財(cái)稅金融可發(fā)揮更好作用 宏觀背景政策調(diào)控宏觀背景政策調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響 隨著2011年3月政府限購(gòu)政策的出臺(tái)，延續(xù)了“新國(guó)八條”本地戶口限二禁三，外地戶口限

2、一禁二等政策內(nèi)容。受政策影響合肥住宅市場(chǎng)再現(xiàn)跳躍式發(fā)展的可能性很小，未來(lái)一段時(shí)間合肥住宅市場(chǎng)發(fā)展剛需為主力軍，小戶型、性價(jià)比高的樓盤將成為市場(chǎng)需求的主力。所以量跌價(jià)穩(wěn)將成為是合肥商品住宅的主旋律。限購(gòu)主要是針對(duì)商品房住宅市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并未造成太大影響，相反，相反更吸引了一大批在住宅市場(chǎng)受到打壓的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。一時(shí)間，各種商業(yè)峰會(huì)相繼召開(kāi)，商鋪、寫字樓等成為投資客的首選。開(kāi)發(fā)商對(duì)合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度。宏觀背景政策調(diào)控合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析合肥141規(guī)劃圖2012年，合肥將繼續(xù)實(shí)施大規(guī)劃、大發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，新規(guī)劃立足城市“141”（1個(gè)老城區(qū)+4個(gè)城市組團(tuán)+1個(gè)濱湖新區(qū)）空間

3、發(fā)展布局，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)體系，提升合肥現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的整體水平，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，努力將合肥建設(shè)成為“東進(jìn)西出、輻射南北”的區(qū)域性商貿(mào)中心、物流中心、會(huì)展中心。宏觀背景市政規(guī)劃宏觀背景市政規(guī)劃 從合肥市總體規(guī)劃圖和141規(guī)劃圖可以看出，合肥發(fā)展正處于由老市中心區(qū)域向市區(qū)外圍迅速擴(kuò)張時(shí)期。 這一規(guī)劃將大力促進(jìn)規(guī)劃內(nèi)的城市外圍方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，具有巨大的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。宏觀背景市政規(guī)劃合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 合肥經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)領(lǐng)跑全省，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2010年，合肥經(jīng)濟(jì)圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4741.2億元，占全省比例的38.7%，圈內(nèi)人均

4、gdp達(dá)2.4萬(wàn)元左右，是2005年（9766元）的2.5倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省平均水平。人均gdp水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系合肥經(jīng)濟(jì)圈已成為安徽省綜合實(shí)力最強(qiáng)、發(fā)展最快的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段宏觀背景市場(chǎng)需求人均gdp指標(biāo)美元城市化率商業(yè)地位商業(yè)發(fā)展形態(tài)消費(fèi)特征1100以內(nèi)25%初級(jí)水平與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)生存型消費(fèi)1100-300045%傳統(tǒng)商業(yè) 百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等目的型購(gòu)物3000-550060%多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè) 大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等 休閑型消費(fèi)5500以上70%推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力 shoppingmall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)

5、 享受型消費(fèi)安徽經(jīng)濟(jì)信息中心發(fā)布“經(jīng)濟(jì)藍(lán)頁(yè)”顯示，我省經(jīng)濟(jì)自2003年以來(lái)已連續(xù)六年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2011年我省人均gdp將突破3000美元，“十二五”期間將達(dá)到5000美元。 合肥商業(yè)發(fā)展處于現(xiàn)代商業(yè)的初步發(fā)展階段鼓樓商城步行街元一購(gòu)物中心明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)shoppingmall 墨菲定律宏觀背景市場(chǎng)需求盡管合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，但從市政規(guī)劃和市場(chǎng)需求的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間巨大，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展趨勢(shì)將處于持續(xù)平穩(wěn)上升的狀態(tài)，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。合肥作為快速發(fā)展的二線城市，其城市化的迅猛發(fā)展，城市人口的不斷壯大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量不斷壯大，

6、給地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了良好的發(fā)展需求和發(fā)展機(jī)遇。宏觀背景小結(jié)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1994年之前合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心在三孝口，94-96年轉(zhuǎn)移至四牌樓，目前基本形成三孝口、四牌樓兩個(gè)商業(yè)中心并存的格局商圈劃分商圈演變及擴(kuò)張 合肥出傳統(tǒng)的商業(yè)中心在向外圍快速擴(kuò)張的同時(shí)，過(guò)去的商業(yè)邊緣區(qū)域已成為中心商業(yè)的組成部分或者區(qū)域性商業(yè)的中心。合肥逐步形成了以傳統(tǒng)市中心商圈為核心，七個(gè)新區(qū)域商圈并存的局面 北一環(huán)商圈馬鞍山路商圈 南七商圈 政務(wù)區(qū)商圈 黃潛望商圈 新站商圈 市中心商圈 經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈隨著城市的快速發(fā)展，合肥商圈由原來(lái)的市中心地帶逐步像城市邊緣發(fā)展，同時(shí)商圈的綜合性和商圈內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)也在逐步提升。商

7、圈劃分商圈演變及擴(kuò)張北一環(huán)商圈市中心商圈新站商圈主要以蘇宿州路和步行街為橫縱，周邊有大型商場(chǎng)、專賣店、超市等，是合肥市最繁華、人流量最大的地段，輻射范圍廣，服務(wù)群體主要為綜合性中高檔消費(fèi)群北一環(huán)區(qū)域以為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)地產(chǎn)主要以高檔寫字樓、金融辦公為主、大型超市為主，如財(cái)富廣場(chǎng)、匯豐廣場(chǎng)、新天地廣場(chǎng)、祥源廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市等。三里庵區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式主要為高檔寫字樓、大型超市、影院、娛樂(lè)、餐飲等，該區(qū)域內(nèi)的人群消費(fèi)指數(shù)較高，購(gòu)買能力較強(qiáng)。如國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、之心城、置地投資廣場(chǎng)、環(huán)球國(guó)際金融中心、匯金大廈等。該區(qū)域既有輻射周邊生活區(qū)的零售商場(chǎng)、大型超市，又有各類批發(fā)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、

8、白馬服裝城、安徽大市場(chǎng)等零售批發(fā)巨頭云集，形成了良好的商業(yè)氛圍北一環(huán)商圈商圈劃分商圈特點(diǎn)黃潛望商圈政務(wù)區(qū)商圈馬鞍山路商圈南七商圈該商圈為新興的商業(yè)圈，其中的商業(yè)物業(yè)多以大體量的城市綜合體形式出現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。如政務(wù)文化新區(qū)商業(yè)街、置地廣場(chǎng)、蔚藍(lán)商務(wù)港、港澳廣場(chǎng)、新城國(guó)際、綠地藍(lán)海、華邦世貿(mào)城、等。該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以高檔寫字樓、城市綜合體、商業(yè)中心為主，也是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛力地段。如新華金融廣場(chǎng)、大唐廣場(chǎng)、金地1912、西環(huán)中心廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)、印象西湖、漢嘉都市森林、鳳凰城商業(yè)廣場(chǎng)等從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)到家樂(lè)福一直延伸至合家福廣場(chǎng)，隨著南北高架初現(xiàn)規(guī)模，該處將吸引一定的人氣以百大南七商廈

9、為現(xiàn)有主體，借助望潛交口、杜崗、鍛壓廠、變壓廠、皖安廠等改造項(xiàng)目，可以預(yù)見(jiàn)南七商圈在未來(lái)幾年內(nèi)將逐步發(fā)展。商圈劃分商圈特點(diǎn)合肥商業(yè)發(fā)展變化迅速，商業(yè)規(guī)劃變更頻繁；合肥商圈由原來(lái)的市中心商圈為主的模式，逐步發(fā)展成多個(gè)商圈并存共同發(fā)展的模式；在合肥，單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)做就有可能改變區(qū)域商業(yè)格局；城市人口的不斷增長(zhǎng)，城市的的人流、車流量不斷壯大，同時(shí)伴隨著大型居住社區(qū)、高檔居住區(qū)等社區(qū)的發(fā)展，沿街商鋪和社區(qū)鄰里型商業(yè)配套發(fā)展也在不斷完善；隨著部分行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷壯大，逐步形成了一定的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，行業(yè)性專業(yè)市場(chǎng)成規(guī)模發(fā)展也成為地產(chǎn)發(fā)展方向之一，如服裝城、家居建材城等。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)

10、商圈劃分商圈小結(jié)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析21p 合肥寫字樓的發(fā)展始于20世紀(jì)90年代，在長(zhǎng)江路市中心區(qū)域出現(xiàn)了一批以安徽郵電大廈、金城大廈為代表的高檔寫字樓物業(yè)，并很快成為大型國(guó)企的辦公場(chǎng)所；p 自2000年以后，寫字樓市場(chǎng)才真正開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段，產(chǎn)品不斷更新升級(jí)，區(qū)域分布擴(kuò)大，市場(chǎng)接受度不斷提升，其發(fā)展大致可以分為三個(gè)發(fā)展階段：從整體發(fā)展來(lái)看：2006年以前的寫字樓布局一直是以圍繞傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)為主，并逐漸向一環(huán)沿線擴(kuò)展；此后隨著政府對(duì)新的商務(wù)區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，合肥寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多區(qū)域同時(shí)發(fā)展的趨勢(shì)。寫字樓區(qū)域劃分寫字樓發(fā)展 隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，企業(yè)進(jìn)寫字樓辦公逐步成為一種大趨勢(shì)，合肥地

11、區(qū)形成了7個(gè)商務(wù)區(qū)域并存的局面市中心商務(wù)區(qū)濉溪路商務(wù)區(qū)新站商務(wù)區(qū)政務(wù)商務(wù)區(qū)高新商務(wù)區(qū)包河商務(wù)區(qū)五里墩商務(wù)區(qū)合肥寫字樓區(qū)域化分布圖寫字樓區(qū)域劃分寫字樓區(qū)域形成濉溪路商務(wù)區(qū)包河商務(wù)區(qū)以百大cbd、郵電大廈為代表的市中心商務(wù)區(qū)，交通便利，配套設(shè)施豐富且完善，環(huán)境成熟，人氣旺盛，大型辦公購(gòu)物綜合體的建立品質(zhì)越來(lái)越高，整體辦公環(huán)境處于最佳水平，入住率較高，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，部分硬件環(huán)境已經(jīng)不能滿足需要。以綠地瀛海、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的包河商務(wù)區(qū)是合肥寫字樓近幾年發(fā)展比較集中的區(qū)域，區(qū)域辦公環(huán)境，整體的檔次和形象均較好，區(qū)域發(fā)展價(jià)值及發(fā)展空間巨大。以財(cái)富廣場(chǎng)為代表的濉溪路商務(wù)區(qū)，是政府著力打造的寫字樓一條街，

12、是合肥目前辦公物業(yè)最集中的區(qū)域，目前大部分的寫字樓已經(jīng)大部分投入使用，入住情況和銷售情況樂(lè)觀，。其規(guī)模優(yōu)勢(shì)逐步凸顯市中心商務(wù)區(qū)寫字樓區(qū)域劃分寫字樓區(qū)域特點(diǎn)各商務(wù)區(qū)特點(diǎn)分析政務(wù)商務(wù)區(qū)新站商務(wù)區(qū)五里墩商務(wù)區(qū)高新商務(wù)區(qū)以中環(huán)為代表的新站商務(wù)區(qū)，依靠火車站、汽車站其交通物流的便利性好，但從商務(wù)環(huán)境與辦公配套角度與市中心地帶存在較大差距，近期發(fā)展也在不斷的改變，逐步的正規(guī)化。以新城國(guó)際、綠地藍(lán)海為代表的政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)，政務(wù)區(qū)導(dǎo)向?qū)懽謽堑陌l(fā)展帶有濃厚的政治色彩，政府的規(guī)劃和支持對(duì)其發(fā)展起到很大的引導(dǎo)和促進(jìn)作用，其發(fā)展晚但是發(fā)展速度相對(duì)較快將發(fā)展為次密集型辦公物業(yè)圈，以匯金大廈為代表的五里墩商務(wù)區(qū)三里庵黃金商

13、圈完善的配套是此區(qū)域辦公物業(yè) 發(fā)展的良好保證，該區(qū)域供應(yīng)充足，超高層，高品質(zhì)的寫字樓不斷涌現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，入住率已達(dá)到90%。以浙商大廈為代表的軟件園周邊高新商務(wù)區(qū)，高新商務(wù)區(qū)為創(chuàng)業(yè)者的天堂，其寫字樓配套不全，商住倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)不活躍，使用了低，且區(qū)域?qū)懽謽菢I(yè)態(tài)不夠集中，分散現(xiàn)象嚴(yán)重，租金及入住率相對(duì)較低。寫字樓區(qū)域劃分寫字樓區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域平均售價(jià)租金水平入住率入住企業(yè)類型濉溪路700010000/4060元/月80%房地產(chǎn)、外貿(mào)、建筑裝飾市中心商務(wù)區(qū)900012000/4075元/月85%國(guó)企、工商企業(yè)、金融五里墩商務(wù)區(qū)650012000/4570元/月90%金融、保險(xiǎn)、建筑高新商務(wù)區(qū)4

14、0008000/1530元/月50%左右高新技術(shù)企業(yè)新站商務(wù)區(qū)60008000/3050元/月區(qū)域服裝、外貿(mào)、零售政務(wù)商務(wù)區(qū)700012000/3055元/月70%貿(mào)易、實(shí)業(yè)、咨詢包河商務(wù)區(qū)750011000/4060元/月80%營(yíng)銷、售后、建筑各商務(wù)區(qū)基本情況對(duì)比寫字樓區(qū)域劃分寫字樓區(qū)域?qū)Ρ群戏食墒焐虅?wù)區(qū)入住客戶結(jié)構(gòu)分析企業(yè)類型中心商務(wù)區(qū)五里墩商務(wù)區(qū)濉溪路商務(wù)區(qū)馬鞍山路商務(wù)區(qū)新站區(qū)商務(wù)區(qū)建筑裝飾12.4%15.6%9.5%11.3%12.5%貿(mào)易/批發(fā)6.4%4.6%10.1%3.2%10.1%制造業(yè)9.2%6.4%4.8%0.0%9.1%科教文10.8%8.3%5.8%11.3%8.7%美

15、容保健8.8%11.0%0.0%0.0%8.2%金融保險(xiǎn)10.8%19.3%3.2%1.6%7.2%電子通信5.2%2.8%6.3%11.3%7.2%房地產(chǎn)3.6%6.4%13.2%9.7%5.8%運(yùn)輸/物流4.4%3.7%3.2%0.0%4.8%咨詢業(yè)4.8%4.6%7.9%8.1%4.3%互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)3.6%5.5%3.7%8.1%4.3%傳媒業(yè)5.2%0.9%3.2%3.2%3.8%其他2.0%2.8%6.3%0.0%3.4%營(yíng)銷售后2.4%1.8%2.1%12.9%2.4%多元化1.2%0.0%2.1%3.2%1.9%農(nóng)業(yè)0.4%0.0%2.1%9.7%1.9%法律會(huì)計(jì)2.4%1.8

16、%8.5%0.0%1.4%能源業(yè)0.8%0.9%2.1%1.6%1.4%飯店旅游1.6%1.8%0.5%4.8%1.0%政府機(jī)構(gòu)4.0%1.8%5.3%0.0%0.5%寫字樓區(qū)域劃分寫字樓客戶結(jié)構(gòu)各區(qū)域?qū)懽謽呛罄m(xù)供量分析區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量供應(yīng)量來(lái)源中心商務(wù)區(qū)約15萬(wàn)方華僑廣場(chǎng)、安糧金融廣場(chǎng)等濉溪路商務(wù)區(qū)約10萬(wàn)方祥源廣場(chǎng)、萬(wàn)豪廣場(chǎng)等五里墩商務(wù)區(qū)約40萬(wàn)方ifc、安高城市天地等政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)約35萬(wàn)方置地廣場(chǎng)、華潤(rùn)項(xiàng)目、信地項(xiàng)目、蔚藍(lán)商務(wù)港等包河商務(wù)區(qū)約15萬(wàn)方東方廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)、綠地瀛海等新站商務(wù)區(qū)約10萬(wàn)方信地城市廣場(chǎng)等高新商務(wù)區(qū)約5萬(wàn)方其他區(qū)域約45萬(wàn)方濱湖世紀(jì)城、藍(lán)鼎項(xiàng)目等合計(jì)175萬(wàn)方寫字樓區(qū)域

17、劃分寫字樓區(qū)域供量投資客戶自用客戶租賃客戶投資性客戶在購(gòu)買寫字樓之前主要考慮兩大外部因素，一是項(xiàng)目的地段位置和商務(wù)環(huán)境，這個(gè)是決定產(chǎn)品出租率的重要因素。二是考慮產(chǎn)品的升值空間，這是決定產(chǎn)品回報(bào)率的重要因素。由于客戶實(shí)力，購(gòu)買寫字樓面積相差比較大。自用型客戶在購(gòu)買寫字樓時(shí)重要考慮因素：一時(shí)交通環(huán)境，便捷的交通物流環(huán)境都非常重視，這關(guān)系到公司信息傳遞及貨物收發(fā)等重要的運(yùn)營(yíng)成本。 二是注重寫字樓的硬件品質(zhì)和商務(wù)環(huán)境。租賃客戶在使用寫字樓時(shí)重要考慮較多的因素有：價(jià)格成本、交通環(huán)境、辦公氛圍、辦公配套、產(chǎn)品規(guī)模大小是否符合企業(yè)形象等問(wèn)題。寫字樓區(qū)域劃分寫字樓客戶需求分析客戶類型需求面積價(jià)格承受數(shù)量比例營(yíng)

18、銷特征客戶特點(diǎn)物業(yè)檔次辦公大客戶400-10007000-10000元/約10%被動(dòng)、集團(tuán)決策注重形象、服務(wù)、檔次高檔物業(yè)中小客戶100-4007000-8500元/約20%不理性比較、追隨追求性價(jià)比中高檔為主投資性客戶80-30070009000元/約70%主動(dòng)、注重實(shí)際效益、追求最大價(jià)值對(duì)接個(gè)敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值以中高檔為主潛在客戶需求量化分析寫字樓區(qū)域劃分寫字樓客戶需求分析寫字樓區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)增強(qiáng)合肥寫字樓市場(chǎng)正處于增長(zhǎng)的黃金時(shí)期部分受地塊限制后續(xù)開(kāi)發(fā)體量相對(duì)較少客戶需求旺盛，投資激情高區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)發(fā)展空間好，升值潛力大，投資回報(bào)率相對(duì)較高。寫字樓區(qū)域劃分寫字樓小結(jié)寫字樓市場(chǎng)

19、小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域四至項(xiàng)目區(qū)域四至南北一環(huán)沿線路段東阜陽(yáng)路路段西四里河路段北北二環(huán)路段 區(qū)域位于合肥廬陽(yáng)區(qū)，區(qū)域所在地以成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設(shè)相對(duì)成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務(wù)寫字樓和大型的購(gòu)物廣場(chǎng)為主，交通便捷高效，商貿(mào)服務(wù)日益繁榮。其商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，消費(fèi)能力較強(qiáng)，成為合肥北部城區(qū)較為繁華的商業(yè)地段。宏觀背景區(qū)域四至 廬陽(yáng)區(qū)圍繞著商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)核心、文化旅游、宜居新地等新的投資價(jià)值和功能重新定位預(yù)將區(qū)域做為發(fā)展重點(diǎn)，以阜陽(yáng)路、蒙城路、四里河路為輻射軸，打造長(zhǎng)江中路高端商務(wù)集聚帶、北一環(huán)商辦新街區(qū)、北二環(huán)現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)帶，引導(dǎo)總部經(jīng)濟(jì)集中布局，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、金融、

20、文化旅游、中介、信息等現(xiàn)代服務(wù)。宏觀背景市政規(guī)劃市政規(guī)劃 廬陽(yáng)區(qū)與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞進(jìn)一步發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，攜手開(kāi)展樓宇招商。該區(qū)將開(kāi)展樓宇招商作為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要抓手，并為此制定和出臺(tái)了一系列的服務(wù)措施和扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策用于鼓勵(lì)商用地產(chǎn)的發(fā)展。廬陽(yáng)區(qū)政府與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議與專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商簽字地產(chǎn)招商合作協(xié)議宏觀背景政策扶持 政府加大了對(duì)區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)，如對(duì)穎上路、義井路和阜陽(yáng)北路等板塊內(nèi)的重要交通要道進(jìn)行了改造，是區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)更為突出。同時(shí)政府規(guī)劃了338公頃土地用于北部區(qū)域綠化建設(shè)、公共建設(shè)等。提升了區(qū)域的形象。北二環(huán)與阜陽(yáng)路交口立交橋規(guī)劃穎上路施工已完成政府加大對(duì)區(qū)域內(nèi)

21、的道路建設(shè)宏觀背景市政建設(shè) 土地政策政府在區(qū)域推出了、四里河周邊、杏花苑區(qū)域、蒙城路東與汲橋路北區(qū)域、蒙城路東與荷塘路南區(qū)域等數(shù)十塊土地作為商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)土地。在商業(yè)和 辦公用地上，廬陽(yáng)區(qū)推出的土地面積最大。宏觀背景政策扶持政府規(guī)劃下的區(qū)域發(fā)展以商業(yè)發(fā)展為主，項(xiàng)目贏得了政府的相關(guān)政策支持政府在市政建設(shè)方面投入了大量的資金支持，為區(qū)域發(fā)展提供了必要保證政府投入大量的人力、物力用于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)需求大。小結(jié)宏觀背景小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域主要交通要道為東西走向的北一環(huán)路，北二環(huán)路，均為為雙向八車道，為合肥市內(nèi)最重要的交通要道，人流量，車流量較大，西接四里河立交橋，與

22、阜陽(yáng)路、蒙城路、亳州路、四里河路等合肥南北通向的交通要道相交，交通通達(dá)度好。其交通區(qū)位優(yōu)良，城市合肥市交通發(fā)展最為健全、繁華的區(qū)域之一北一環(huán)路本案區(qū)域交通狀況道路 區(qū)域位于合肥地鐵規(guī)劃的鐵5號(hào)線、3號(hào)線之間，未來(lái)地鐵的建設(shè)，將給區(qū)域帶來(lái)極大的便利性。交通發(fā)展帶來(lái)了較大的改善，更進(jìn)一步有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展合肥跌鐵規(guī)劃圖4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5、131等143、13、233等區(qū)域內(nèi)20多路公交經(jīng)過(guò)，便捷性較強(qiáng)項(xiàng)目位置區(qū)域交通狀況公交、地鐵區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域?yàn)楹戏拾l(fā)展較早的區(qū)域之一，周邊多成熟社區(qū)，偏于為市區(qū)中心地段、土地商業(yè)價(jià)值高，居

23、民區(qū)發(fā)展成熟，入住率高，常住人口多，人口密度已經(jīng)超過(guò)了1.5萬(wàn)/平方公里區(qū)域?yàn)楹戏拾l(fā)展較早的區(qū)域之一，偏于為市區(qū)中心地段、交通便捷，人流量，車流量均較大。流動(dòng)人口較多 區(qū)域內(nèi)形成了較為成規(guī)模的辦公集中區(qū)，如濉溪路寫字樓一條街，企業(yè)入住率高，辦公人群較多，成為區(qū)域消費(fèi)支撐的重要部分流動(dòng)人口辦公群體常住人口龐大龐大的人口數(shù)量給區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐消費(fèi)群體支撐區(qū)域消費(fèi)群體區(qū)域市場(chǎng)分析商業(yè)現(xiàn)狀分析辦公云集，大型城市綜合體發(fā)展迅速區(qū)域所在地以成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設(shè)相對(duì)成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務(wù)寫字樓和大型的購(gòu)物廣場(chǎng)為主，以財(cái)富廣場(chǎng)為代表的中高檔寫字樓林立，大中型 企業(yè)

24、辦公云集，成為合肥較早且發(fā)展成熟的辦公集中區(qū)區(qū)域同時(shí)擁有明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、新天地購(gòu)物廣場(chǎng)和在建的北京華聯(lián)購(gòu)物中心和祥源廣場(chǎng)等大中型購(gòu)物廣場(chǎng)，及辦公、商業(yè)、休閑愉快為一體，其商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，消費(fèi)能力較強(qiáng)，成為北部城區(qū)較為繁華的商業(yè)地段。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀分析品牌地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商加盟，開(kāi)發(fā)水平上臺(tái)階 祥源、萬(wàn)達(dá)、明發(fā)、華潤(rùn)等國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大鱷紛至沓來(lái)，角逐區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。他們擁有先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、雄厚的資金實(shí)力、豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及豐富的商業(yè)資源。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)購(gòu)物中心、祥源廣場(chǎng)等大型城市綜合體的建設(shè)給區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)全新的氣息。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)：大型城市綜合體

25、為主+社區(qū)周邊配套為輔 集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、辦公為一體的大型購(gòu)物綜合體如（新天地廣場(chǎng)）區(qū)域路段的沿街小商鋪 社區(qū)內(nèi)部及周邊配套的小型中小超市、餐飲、集貿(mào)市場(chǎng)等如（暢園新村集貿(mào)市場(chǎng)） 區(qū)域客群消費(fèi)主要以大型購(gòu)物綜合體和社區(qū)周邊配套為主，以小型便捷性較好的傳統(tǒng)商鋪為輔的消費(fèi)習(xí)慣。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)：大型城市綜合體為主+社區(qū)周邊配套為輔 區(qū)域客群消費(fèi)主要以大型購(gòu)物綜合體和社區(qū)周邊配套為主，以小型便捷性較好的傳統(tǒng)商鋪為輔的消費(fèi)習(xí)慣。區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)總體供量分析區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 在售項(xiàng)目 積壓在售的項(xiàng)目主要包括萬(wàn)豪廣場(chǎng)、藍(lán)籌國(guó)際、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目，總

26、寄存面積約15萬(wàn)方（此數(shù)據(jù)只包括寫字樓、公寓樓、和商鋪部分） 未售 目前區(qū)域未開(kāi)盤即將入市的項(xiàng)目有明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)寫字樓部分，祥源廣場(chǎng)、安徽國(guó)資大廈三個(gè)項(xiàng)目，約10萬(wàn)方左右區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總體情況對(duì)比項(xiàng)目名稱規(guī)模業(yè)態(tài)戶型面積檔次均價(jià)藍(lán)籌國(guó)際公寓39270商業(yè)7800車庫(kù)600015層商鋪629層公寓50160中高檔公寓樓6300/祥源廣場(chǎng)總建：5萬(wàn)方商業(yè)寫字樓尚無(wú)數(shù)據(jù)公開(kāi)高檔商業(yè)招租預(yù)計(jì)寫字樓800010000/安徽國(guó)資大廈建筑面積4129715層商鋪625層寫字樓尚無(wú)數(shù)據(jù)公開(kāi)中高檔寫字樓估價(jià)63007500/萬(wàn)豪廣場(chǎng)總建13萬(wàn)方商鋪：1.4萬(wàn)方13層商鋪寫字樓公寓商鋪：830公寓

27、、寫字樓：60140中高檔寫字樓、公寓均價(jià)7400/明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)總建58萬(wàn)方商鋪36萬(wàn)方公寓、寫字樓13萬(wàn)方住宅9萬(wàn)方商鋪寫字樓公寓住宅公寓4883高檔寫字樓、公寓均價(jià)6500/華潤(rùn)橡樹(shù)灣總建70萬(wàn)方住宅底商90130/戶高檔均價(jià)7500/競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析總體情況對(duì)比項(xiàng)目名稱物業(yè)類型開(kāi)盤時(shí)間總量已銷售萬(wàn)豪廣場(chǎng)寫字樓、商鋪2011年6月355465139公寓、商鋪2010年6月3741632317藍(lán)籌國(guó)際公寓、商鋪2010年9月4722612458明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)公寓2011年6月91991606國(guó)資大廈寫字樓、商鋪未定4萬(wàn)方祥源廣場(chǎng)寫字樓、商鋪2012年8月5萬(wàn)方未開(kāi)售區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售情況競(jìng)爭(zhēng)

28、個(gè)案分析銷售情況項(xiàng)目名稱國(guó)光萬(wàn)豪廣場(chǎng)(業(yè)態(tài)：商鋪+寫字樓+公寓)13萬(wàn)方項(xiàng)目位置北一環(huán)與合瓦路交叉口（雙崗與白水壩之間）形象包裝亮點(diǎn)以“豆瓣匯”為形象包裝切入點(diǎn)，售樓部包裝時(shí)尚簡(jiǎn)潔，商業(yè)也與商務(wù)感給人溫馨的印象客戶特征1、投資型客戶（看重地段的升值空間）2、商鋪?zhàn)杂眯涂蛻簦ㄉ啼伔指蠲娣e小，適于小個(gè)體業(yè)主經(jīng)營(yíng)）推廣措施獨(dú)特的定位，精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶群體，普遍宣傳與重點(diǎn)客戶營(yíng)銷相結(jié)合。產(chǎn)品亮點(diǎn)一個(gè)以中小套型商務(wù)公寓為主體，特色情景商業(yè)街組成的城市綜合體，小鋪面經(jīng)營(yíng)的特色情景商業(yè)街為其產(chǎn)品的主要亮點(diǎn)。打造豆瓣匯步行街為其推廣口號(hào)市場(chǎng)口碑市場(chǎng)口碑相對(duì)較好，市場(chǎng)關(guān)注度高鋪面面積商鋪830，寫字樓、公寓樓60

29、140不等銷售速度銷售情況相對(duì)較好，商鋪及公寓樓部分接近尾聲，寫字樓在售，銷售情況一般區(qū)域商業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱祥源廣場(chǎng)（業(yè)態(tài)：商業(yè)+寫字樓）項(xiàng)目位置北一環(huán)與亳州路、界首路交叉口形象包裝亮點(diǎn)高品質(zhì)大氣的形象包裝，展示了高檔次的產(chǎn)品形象客戶特征1、品牌長(zhǎng)期投資跟隨客戶，客戶看重品牌價(jià)值、地段價(jià)值等因素；2、企業(yè)實(shí)力雄厚的大中型企業(yè)，用于企業(yè)自用辦公，看重產(chǎn)品檔次及交通便捷度，配套齊全等因素。推廣措施注重品牌形象的展示推廣給展品銷售帶來(lái)的前期鋪墊作用產(chǎn)品亮點(diǎn)難得的中心、難得貼心、難得學(xué)區(qū)、難得品牌（地段好，配套好，企業(yè)實(shí)力雄厚）市場(chǎng)口碑市場(chǎng)口碑好，項(xiàng)目的知名度和關(guān)注度均較高。鋪面面積暫無(wú)數(shù)據(jù)

30、公布 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析祥源廣場(chǎng)項(xiàng) 目名稱藍(lán)籌國(guó)際（商業(yè)+公寓樓）項(xiàng) 目位置蒙城路與鳳臺(tái)路交叉口形 象包 裝亮點(diǎn)售樓部的包裝主要采用歐式風(fēng)格，體現(xiàn)輕松、融洽、舒適的商業(yè)和生活氛圍。客 戶特征1、看重地段發(fā)展空間的投資者；2、有閑散資金的小個(gè)體，購(gòu)買用于投資或者自用，比較注重產(chǎn)品的價(jià)格；推 廣措施產(chǎn) 品亮點(diǎn)戶型分割合理，價(jià)格相對(duì)較低。配套相對(duì)齊全市 場(chǎng)口碑相對(duì)想好，知名度不斷太高，主要與宣傳力度有關(guān)鋪 面面積公寓：50160項(xiàng) 目名稱安徽國(guó)資大廈（商業(yè)+寫字樓）項(xiàng) 目位置肥西路與亳州路交叉口（距離項(xiàng)目位置最近，約300米）形 象包 裝亮點(diǎn)產(chǎn)品未進(jìn)行形象包裝與整合客 戶特征暫未公開(kāi)對(duì)外銷售，客戶多為開(kāi)發(fā)

31、商內(nèi)部關(guān)系型客戶推 廣措施無(wú)產(chǎn) 品亮點(diǎn)暫無(wú)推廣市 場(chǎng)口碑無(wú)對(duì)外宣傳，市場(chǎng)知名度低，關(guān)注人群少。鋪 面面積暫無(wú)數(shù)據(jù)公布競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析藍(lán)籌國(guó)際、安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目名稱明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)（商業(yè)+公寓+寫字樓+住宅）項(xiàng)目位置北二環(huán)與四里河路交叉口（距離項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)）形象包裝亮點(diǎn)1.對(duì)入住的品牌企業(yè)形象展示，側(cè)面提升項(xiàng)目的吸引力。2.項(xiàng)目自身包裝大氣、高檔，對(duì)入住客戶自主裝修品質(zhì)要求高客戶特征1.寫字樓、公寓部分多為品牌投資追隨者，及辦公自主使用用戶（注重項(xiàng)目的性價(jià)比，發(fā)展?jié)摿ΑＩ悼臻g等因素）2.商鋪部分只租不售，主要給自主經(jīng)營(yíng)業(yè)主。（注重其未來(lái)的商業(yè)發(fā)展氛圍，配套、人氣等因素）推廣措施以品牌宣傳為前期鋪墊造勢(shì)

32、，以項(xiàng)目的大體量、齊全配套、及娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、休閑、辦公為一體的大型城市綜合體為產(chǎn)品推廣方向，提升產(chǎn)品宣傳力度和價(jià)值吸引力。產(chǎn)品亮點(diǎn)大型城市綜合體項(xiàng)目，配套全，發(fā)展空間大市場(chǎng)口碑市場(chǎng)口碑好，關(guān)注度高，吸引了較多的投資者及商業(yè)群體加盟鋪面面積公寓、寫字樓48140不等，商鋪：2090不等。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研判安徽國(guó)資大廈與項(xiàng)目類似點(diǎn)1、地段價(jià)值接近（300米）2、品牌價(jià)值類似3、業(yè)態(tài)定位相同（商鋪+寫字樓）4、區(qū)位價(jià)值相同5、前期宣傳均不到位6、現(xiàn)房不同之處1、項(xiàng)目體量相對(duì)項(xiàng)目較大（優(yōu)勢(shì)）2、項(xiàng)目工程進(jìn)度慢，造成一定的 負(fù)面口碑影響(劣勢(shì)）對(duì)應(yīng)措施：1、差別的客戶定位；2、

33、業(yè)態(tài)定位的調(diào)整；3、提升項(xiàng)目的服務(wù)價(jià)值；4、定價(jià)方面呈現(xiàn)一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；5、強(qiáng)有力的推廣宣傳，達(dá)到先入為主的宣傳效應(yīng)。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研判祥源廣場(chǎng) 與項(xiàng)目類似點(diǎn)1、業(yè)態(tài)定位類似（商業(yè)+寫字樓）；2、低端價(jià)值接近（距離項(xiàng)目500米）；3、區(qū)域價(jià)值類似點(diǎn)較多。 與項(xiàng)目的不同點(diǎn)1、體量大于項(xiàng)目2、售價(jià)較高3、地段價(jià)值優(yōu)于項(xiàng)目4、品牌價(jià)值高5、前期宣傳力度大，知名度較高6、定位高端對(duì)應(yīng)措施：1、差別的客戶定位；2、優(yōu)惠的價(jià)格措施；3、差別的業(yè)態(tài)定位；發(fā)展前景良好的交通條件、龐大的消費(fèi)群體、政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃及對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展的支持等因素將極大的促進(jìn)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，其發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)前景廣闊，競(jìng)爭(zhēng)壓力等

34、也日子突出，就整體發(fā)展趨勢(shì)而言，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。業(yè)態(tài)發(fā)展方向區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展以及大型餐飲、酒店、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的大型城市綜合體和以中高端寫字樓、公寓樓等辦主的辦公業(yè)態(tài)發(fā)展方向?yàn)橹?，同時(shí)配合部分小型生活配套業(yè)態(tài)發(fā)展為輔的業(yè)態(tài)發(fā)展方向。商業(yè)發(fā)展分析潛在業(yè)態(tài)分析及前景競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)政府政策支持力度大交通條件良好區(qū)域發(fā)展時(shí)機(jī)較好區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯商業(yè)發(fā)展氛圍好強(qiáng)有力的消費(fèi)群體劣勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大部分區(qū)域配套較弱區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)北一環(huán)寫字樓市場(chǎng)分析北一環(huán)板塊寫字樓寫字樓分布特征寫字樓辦公環(huán)境寫字樓物業(yè)檔次寫字樓入住情況市場(chǎng)影響力市場(chǎng)供量市場(chǎng)需求發(fā)

35、展趨勢(shì)硬件環(huán)境交通區(qū)域四通八達(dá)，交通的便捷性和通達(dá)度較好周邊辦公配套設(shè)施齊全寫字樓外在形象及內(nèi)部結(jié)構(gòu)檔次較高且結(jié)構(gòu)合理電梯、車位等必要設(shè)施相對(duì)充軟環(huán)境企業(yè)集聚，辦公氛圍濃厚物業(yè)服務(wù)價(jià)值相對(duì)優(yōu)越 物業(yè)檔次 商業(yè)配套 交通條件北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽寝k公環(huán)境北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽且灾懈邫n物業(yè)檔次為主，區(qū)域內(nèi)暫無(wú)較為低端的寫字樓物業(yè)物業(yè)檔次劃分高檔物業(yè)樓宇品質(zhì)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等條件優(yōu)越，建筑規(guī)模大，品牌客戶入住較多，交通便利）以財(cái)富廣場(chǎng)、匯豐廣場(chǎng)金鼎廣場(chǎng)為代表的甲級(jí)寫字樓 中檔物業(yè)交通較好進(jìn)駐客戶多為中小企業(yè)，配套設(shè)施相對(duì)完善，建筑規(guī)模與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較大以眾城廣場(chǎng)、0551國(guó)際公寓等為代表的乙級(jí)寫字樓 低檔物

36、業(yè) 交通相對(duì)閉塞，樓宇形象、建筑規(guī)模、配套設(shè)施等相對(duì)落后，入住企業(yè)規(guī)模較小，區(qū)域內(nèi)暫無(wú)低端寫字樓物業(yè)。北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)檔次入住企業(yè)辦公面積以財(cái)富廣場(chǎng)、金鼎廣場(chǎng)為代表的高端物業(yè)，入住企業(yè)的租賃面積以100以上面積為主。部分中檔物業(yè)的入住企業(yè)的租賃面積集中在41140不等 入住率濉溪路寫字樓一條街為合肥辦公最集中的區(qū)域，目前寫字樓大部分已投入使用，規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯，配套設(shè)施齊全，商務(wù)辦公氛圍較好，吸引了較多的大中型企業(yè)在此設(shè)立辦公場(chǎng)所。整體的平均企業(yè)入住率約80%。入住企業(yè)類別北一環(huán)商務(wù)區(qū)入住的客戶群體主要以房地產(chǎn)、咨詢業(yè)、電子通信類客戶居多，且入住不乏大的品牌企業(yè)，如恒大地產(chǎn)、九江銀行、中國(guó)平安

37、北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽侨胱∏闆r項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置裝修情況裝修情況租金水平租金水平物業(yè)檔次物業(yè)檔次國(guó)金大廈阜陽(yáng)路與北一環(huán)交叉口內(nèi)墻粉刷、有門30元/月中檔物業(yè)眾城廣場(chǎng)阜陽(yáng)路與北一環(huán)交叉口簡(jiǎn)裝3035元/月中檔物業(yè)萬(wàn)豪廣場(chǎng)阜陽(yáng)路與北一環(huán)交叉口向西100米毛坯目前是銷售階段中高檔物業(yè)0551國(guó)際公寓蒙城路與北一環(huán)交口簡(jiǎn)裝3035/月中檔物業(yè)新天地廣場(chǎng)蒙城路與北一環(huán)交口毛坯4045/月中高檔物業(yè)財(cái)富廣場(chǎng)北一環(huán)濉溪路毛坯或簡(jiǎn)裝5060/月高檔物業(yè)匯豐廣場(chǎng)阜陽(yáng)路與北一環(huán)交叉口向西100毛坯或簡(jiǎn)裝4860/月高檔物業(yè)北一環(huán)區(qū)域北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚綄懽謽亲饨鹚?隨著大量寫字樓的布點(diǎn)，濉溪路已成為

38、合肥高檔寫字樓最密集的一條街。財(cái)富廣場(chǎng)是最先進(jìn)入濉溪路的寫字樓，這條路上聚集了財(cái)富廣場(chǎng)、新天地國(guó)際廣場(chǎng)(、求實(shí)君臨國(guó)際、金鼎國(guó)際廣場(chǎng)、星海遠(yuǎn)航大廈、藍(lán)鉆尚界、匯豐廣場(chǎng)等十多個(gè)超億元項(xiàng)目，均為二三十層高的高檔樓宇。濉溪路寫字樓一條街目前形成了安徽省規(guī)模最大、入駐企業(yè)最多的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合性商務(wù)群樓。區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，影響力較強(qiáng)。北一環(huán)區(qū)域北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)影響力寫字樓市場(chǎng)影響力北一環(huán)目前發(fā)展較快，接近市中心地段，其土地使用率相對(duì)相對(duì)較高，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，目前在建未售項(xiàng)目只有祥源廣場(chǎng)、萬(wàn)豪廣場(chǎng)安徽國(guó)資大廈等項(xiàng)目，約12萬(wàn)方左右的供應(yīng)量。祥源廣場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)約5萬(wàn)方左右（高檔寫字樓物業(yè)）安徽國(guó)資

39、大廈后續(xù)供應(yīng)4萬(wàn)方（中檔寫字樓物業(yè)）萬(wàn)豪廣場(chǎng)后續(xù)供量約3萬(wàn)方（中檔寫字樓物業(yè)）北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供量投資人群需 區(qū)域板塊為合肥寫字樓發(fā)展較為成熟的地段，地段內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商云集，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯，大批的投資客戶對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度，北一環(huán)市場(chǎng)投資需求相對(duì)較大。使用人群需求區(qū)域?yàn)榘鍓K合肥主要的辦公集中區(qū)，吸引了較多的大的品牌企業(yè)如：恒大地產(chǎn)、平安保險(xiǎn)等國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)齊聚，成為合肥有名的寫字樓一條街，是合肥辦公企業(yè)的高檔化的代表地段，將吸引更多的企業(yè)來(lái)此辦公，其辦公的市場(chǎng)需求巨大。市場(chǎng)需求隨著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，廬陽(yáng)區(qū)政府對(duì)北一環(huán)地段進(jìn)行了重新的市場(chǎng)地位，將北一環(huán)作為政府重點(diǎn)發(fā)展和扶持地

40、段，其經(jīng)濟(jì)地位和市場(chǎng)地位凸顯。作為寫字樓一條街的北一環(huán)寫字樓物業(yè)發(fā)展迅速，需求量日益增長(zhǎng)。需求分析北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求板塊未來(lái)寫字樓物業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 目前濉溪路寫字樓物業(yè)以高檔物業(yè)為主，中檔物業(yè)為輔。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府加強(qiáng)了對(duì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)與管理，并將其從新定位成及商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、購(gòu)物休閑、辦公為一體的高級(jí)商業(yè)聚集區(qū)，這一高端的定位要求更齊全的先進(jìn)的配套設(shè)施，所以未來(lái)區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)需求的發(fā)展仍以高中檔檔寫字樓物業(yè)為主，低端寫字樓物業(yè)需求量的較小。高檔甲級(jí)寫字樓快速發(fā)展，將成為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展的主要方向。綜上所述：區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)發(fā)展仍以中高檔物業(yè)為主北一環(huán)區(qū)域北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展趨勢(shì)寫字樓發(fā)

41、展趨勢(shì)區(qū)域板塊寫字樓發(fā)展迅速，且以中檔端寫字樓物業(yè)為主受地塊限制后續(xù)開(kāi)發(fā)體量相對(duì)較少區(qū)域性優(yōu)勢(shì)凸顯，客戶需求旺盛，投資激情高區(qū)域內(nèi)寫字樓辦公客戶中聚集了較多大型品牌企業(yè)，對(duì)于辦公企業(yè)的吸引了較大。區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)發(fā)展空間好，升值潛力大，投資回報(bào)率相對(duì)較高。北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)小結(jié)北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽切〗Y(jié)亳州路商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目的商業(yè)和寫字樓研判及定位項(xiàng)目的商業(yè)和寫字樓研判及定位項(xiàng)目的商業(yè)和寫字樓研判及定位項(xiàng)目概括項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目概括項(xiàng)目四至項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目四至：項(xiàng)目位置亳州路最繁華的建材一廠附近地段，南接市區(qū)主要交通要道北一環(huán)路，西鄰肥西路，北接合肥橫穿北部板塊重要交通干線臨泉路。東為附近社區(qū)主

42、要交通通道界首路，項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，四通八達(dá)。交通圖交通圖房地產(chǎn)地圖房地產(chǎn)地圖項(xiàng)目概括項(xiàng)目周邊交通道路項(xiàng)目位于合肥市區(qū)交通要道亳州路上，距離主市區(qū)交通要道北一環(huán)、臨泉路僅一公里，北接、北二環(huán)，西鄰肥西路、四里河路，東接穎上路、蒙城路等，交通路線四通八達(dá)，五分鐘到達(dá)市中心，半小時(shí)可將市區(qū)全面覆蓋。公交項(xiàng)目位于原建材一廠附近，與建材一廠公交底站隔路相望，項(xiàng)目所在地共有6條公交路線經(jīng)過(guò)，均設(shè)站點(diǎn)，項(xiàng)目便捷性較好。出行便利。公交底站公交站臺(tái)公交站臺(tái)項(xiàng)目概括項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目所在亳州路建材一廠附近，以建材一廠為核心，周邊早已形成較為成熟商業(yè)圈，其商業(yè)氣氛濃厚，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、餐飲設(shè)施、學(xué)校等一應(yīng)俱全，沿街小商業(yè)鋪面發(fā)展成熟，為其重要的商業(yè)特色。商業(yè)發(fā)展空間廣闊，項(xiàng)目南至濉溪路辦公氛圍濃厚，中高檔寫字樓項(xiàng)目林立，項(xiàng)目周邊為成熟居民區(qū)。社區(qū)配套設(shè)施相對(duì)完善。項(xiàng)目概括項(xiàng)目周邊配套 餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設(shè)施，涉及范圍廣泛除了小區(qū)內(nèi)部配套外，暫無(wú)娛樂(lè)休閑配套設(shè)施暢園新村集貿(mào)市場(chǎng)是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)代表，成為區(qū)域商業(yè)交易中心以蘇果便利、合家福、為代表的超市，網(wǎng)店分布密集，但營(yíng)業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，輻射范圍、半徑僅為超市周邊小區(qū)，經(jīng)營(yíng)范圍小，僅涉及居民日常生活所需商品部分。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費(fèi)，無(wú)中高檔餐飲設(shè)