中國土地稅費制度.

1、我國土地主要稅費一、土地增值稅1、定義：土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。2、歷史沿革當時為了規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，國務院1993年頒布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例。1995年，財政部出臺中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則，對1993年的增值稅暫行條例執(zhí)行過程中的細節(jié)進行了詳細規(guī)定。1999年底，財政部、國稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知。2005年房價出現(xiàn)持續(xù)高漲，

2、國稅總局、財政部、國土資源部再次下發(fā)加強土地稅收管理的通知，明確提出進一步強化土地增值稅稅收管理。3、特點（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據(jù)；（2）征稅面比較廣；（3）實行超率累進稅率；（4）實行按次征收。4、作用（1）有利于增強國家對房地產開發(fā)商和房地產交易市場的調控；（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；（3）有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟建設積累資金。5、征稅對象納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象（稅收客體）：是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。6、稅額計算公式：應納土地增值稅=增值額

3、15;稅率（1）增值額：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。（2）土地增值稅實行四級超率累進稅率。7、最新相關規(guī)定（1）關于土地增值稅的清算單位土地增值稅以城市規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證所確認的房地產開發(fā)項目為清算單位。（2）關于共同成本費用的分攤納稅人分期分批開發(fā)房地產項目或同時開發(fā)多個房地產項目，各清算項目取得土地使用權所支付的金額，按照占地面積法（即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例）進行分攤；其他共同發(fā)生的成本費用，按照建筑面積法（即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例）進行分攤。同一清算單位內包含不同類型房地產的，其共同發(fā)生的成本費用

4、按照建筑面積法進行分攤。（3）關于扣除項目準予扣除的截止時間清算項目自完成竣工驗收備案手續(xù)之日起，后續(xù)發(fā)生的成本費用一律不得在清算時扣除。（4）關于采用核定征收方式清算的房地產再轉讓的處理采取核定征收方式已進行清算的房地產開發(fā)項目，清算時未轉讓而清算后轉讓的房地產，按照清算后轉讓時主管稅務機關核定的征收率征收土地增值稅。（5）關于合作建房的認定合作建房是指一方出資金，一方出土地，共同修建房屋，雙方共同投資，共擔風險，共享利潤的行為。如一方只收取固定利益，不承擔責任和風險，不能視為合作建房。（6）關于土地增值稅清算管理規(guī)程的適用范圍所有房地產開發(fā)項目，不論其開發(fā)主體是企業(yè)、單位還是個人，均應按照

5、土地增值稅清算管理規(guī)程申報繳納并清算土地增值稅。（7）關于轉讓舊房及建筑物的核定征收納稅人轉讓舊房及建筑物應實行核定征收的，按照稅收征收管理法及其實施細則有關核定征收的規(guī)定進行，不得按房地產開發(fā)項目所適用的預征率征收。7、看法一方面，土地增值稅的征收有利于國家經(jīng)濟建設的發(fā)展，增強了國家對房地產行業(yè)的宏觀調控；另一方面，又有效地抑制了炒賣土地從中取得的暴利。但是，同樣的，土地增值稅也存在著一些問題：一，征納雙方征納稅款的意識淡漠；二，缺乏規(guī)范的征管辦法；三，稅務機關與政府職能部門缺乏協(xié)調配合。二、耕地占有稅1、定義：國家對占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人，依據(jù)實際占用耕地面積、按照

6、規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。2、歷史沿革1987年國務院發(fā)布了耕地占用稅暫行條例。2007年12月1日國務院批準了耕地占用稅暫行條例（修訂案），并以國務院令形式加以發(fā)布。3、特點（1）兼具資源稅與特定行為稅的性質；（2）采用地區(qū)差別稅率；（3）在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征；（4）稅收收入專用于耕地開發(fā)與改良。4、納稅義務人包括在境內占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人。（1）企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位；（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位；（3）農村居民和其他公民。5、征稅范圍包括納稅人為建房或從事其他非農業(yè)建設而占用的國家所有和集體所有的耕地。6、稅額計算耕地占用稅以納稅人占用耕地的面積為計稅依

7、據(jù)，以平方米為計量單位。公式：應納稅額=實際占用耕地面積（平方米）×適用定額稅率7、看法（1）耕地保護形勢嚴峻催生新條例出臺；（2）著眼公平，新條例將外資企業(yè)納入征稅范圍；（3）新條例征稅對象范圍有所擴大；（4）新條例計稅依據(jù)按批準和實際占地面積孰大原則確定；（5）新條例嚴格落實“控制減免稅”要求；（6）新條例加強了對耕占稅的征收管理。三、城市土地使用稅1、定義：以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種行為稅，屬于資源稅。2、特點（1）對占用土地的行為征稅；（2）征稅對象是土地；（3）征稅范圍有所限定；（4）實行差別

8、幅度稅額。3、納稅義務人（1）擁有土地使用權的單位和個人是納稅人；（2）擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人；（3）土地使用權未確定的或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人；（4）土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。4、征稅范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國家所有、集體所有的土地。從2007年7月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和在華機構的用地也要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。5、稅額計算公式：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額6、城鎮(zhèn)土地使用稅征管中存在的問題（1）征管基礎信息未掌握；（2）部門間協(xié)作配合

9、不夠；（3）稅收宣傳力度不足，公民依法納稅意識不強；（4）協(xié)稅護稅網(wǎng)絡不健全；（5）征稅等級標準長期未調整。7、加強城市土地使用稅征收管理的對策各級稅務部門應進一步明確工作職責加強稅收宣傳，細化工作措施，加強稅源管理，加大征收力度，有針對性地采取措施加強征管，不斷提高土地使用稅征管的精細化水平。（1）加強稅收宣傳和政策輔導，組織全局稅收管理員學習相關政策，熟悉和掌握轄區(qū)內不同地段土地適用的等級稅額標準（2）加強動態(tài)管理和調查核實；（3）充分利用信息技術，深化土地使用稅覆蓋式管理，達到以地管稅的目標，各地土地管理部門的地籍資料比較完整、準確、詳細；（4）強化申報嚴格審核；（5）加強后續(xù)管理和考核

10、；（6）建立健全委托代征機制。四、房產稅1、定義：以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。2、歷史沿革1950年1月政務院公布的全國稅政實施要則，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產稅。同年6月，將房產稅和地產稅合并為房地產稅。1951年8月8日，政務院公布城市房地產稅暫行條例。1984年10月，國營企業(yè)實行第二步利改稅和全國改革工商稅制時，確定對企業(yè)恢復征收城市房地產稅，將城市房地產稅分為房產稅和土地使用稅。1986年9月15日，國務院發(fā)布中華人民共和國房產稅暫行條例，決定從當年10月1日起施行。對在中國有房產的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產稅

11、。3、特點（1）房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；（2）征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；（3）區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。4、征稅范圍房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。5、征稅對象房產稅的征稅對象是房產，即由產權所有人繳納。6、稅額計算（1）從價計征從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征。公式：應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%（2）從租計征從租計征是按房產的租

12、金收入計征。公式：應納稅額=租金收入×12%個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入×4%7、當前房產稅征管中存在的問題及建議問題（1）征收范圍太過籠統(tǒng)；（2）房產稅的納稅義務發(fā)生時間和納稅期限需進一步明確；（3）出租部分的房產稅稅負偏高；（4）房產稅減免規(guī)定不具體；（5）部分規(guī)定實際工作中難以執(zhí)行。建議（1）重新明確房產稅征稅范圍和應稅房屋的界定；（2）進一步明確房產稅的納稅期限；（3）修改房產稅計稅依據(jù)或降低稅負；（4）嚴格控制稅收減免審批；（5）加強房屋出租管理。五、城市維護建設費1、定義：簡稱城建稅，是我國為了加強城市的維護建設，擴大和穩(wěn)定城市維

13、護建設資金的來源，對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一個稅種。2、歷史沿革城市維護建設稅是1984年工商稅制全面改革中設置的一個新稅種。1985 年2月8日，國務院發(fā)布中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例，從1985年度起施行。1994年稅制改革時，保留了該稅種，作了一些調整，并準備適時進一步擴大征收范圍和改變計征辦法。3、特點（1）稅款?？顚Ｓ?，具有受益稅性質；（2）屬于一種附加稅；（3）根據(jù)城建規(guī)模設計稅率；（4）征收范圍較廣。4、納稅義務人承擔城市維護建設稅納稅義務的單位和個人。按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，城市維護建設稅的納稅人是在征稅范圍內從事工商經(jīng)營，繳納“三稅”（即增值稅、消費稅和營業(yè)稅）的單

14、位和個人。5、征稅范圍城市維護建設稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及稅法規(guī)定征稅的其他地區(qū)。城市、縣城、建制鎮(zhèn)的范圍應根據(jù)行政區(qū)劃作為劃分標準，不得隨意擴大或縮小各行政區(qū)域的管轄范圍。6、征收方式（1）城市維護建設稅的納稅期限和納稅地點 按照規(guī)定，城市維護建設稅應當與“三稅”同時繳納，自然其納稅期限和納稅地點也與“三稅”相同；（2）預繳稅款；（3）納稅申報；（4）稅款繳納。7、稅額計算公式：應納稅額=(實際繳納增值稅+消費稅+營業(yè)稅稅額)×適用稅率8、現(xiàn)行城建稅的弊端及實施中存在的主要問題（1）稅種名稱不確切；（2）稅率設計不合理；（3）適用稅率認定困難，征管難度大；（4）城建稅

15、的附加性質造成適用稅收征管法困難；（5）城建稅減免稅缺乏系統(tǒng)的規(guī)定，不便于操作；（6）隨“三稅”附征的稅費、基金越來越多，不利于簡化稅制。9、城建稅改革建議從現(xiàn)行城建稅條例局部改革考慮，建議：（1）修改稅名；（2）取消差別稅率，統(tǒng)一稅率；（3）直接隨“三稅”附征，修改納稅范圍和計稅依據(jù)；（4）修改城建稅與適用稅收征管法處罰與加收滯納金方面的相關規(guī)定。從國家整個稅制體系改革考慮，建議：（1）提高城建稅的稅種地位，從附加稅提升為獨立稅；（2）統(tǒng)籌實施城市維護建設稅、教育費附加、印花稅聯(lián)動改革；（3）將銷售（營業(yè)）收入作為城建稅計稅依據(jù)，在稅率設計上，建議設計為1%；（4）明確減免稅政策。六、營業(yè)稅

16、1、定義：是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。屬于流轉稅制中的一個主要稅種。注：2011年11月17日，財政部、國家稅務總局正式公布營業(yè)稅改征增值稅試點方案。2、納稅義務人根據(jù)營業(yè)稅有關規(guī)定負有代扣代繳營業(yè)稅義務的單位和個人。3、征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產。4、稅額計算公式：營業(yè)稅應納稅額=計稅營業(yè)額×適用稅率七、個人所得稅1、定義 ：調整征稅機關與自然人（居民、非居民人）之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。2、納稅義務人

17、（1）居民納稅義務人在中國境內有住所，或者無住所而在境內居住滿1年的個人，應當承擔無限納稅義務，即就其在中國境內和境外取得的所得，依法繳納個人所得稅。（2）非居民納稅義務人在中國境內無住所又不居住或者無住所而在境內居住不滿一年的個人，是非居民納稅義務人，承擔有限納稅義務，僅就其從中國境內取得的所得，依法繳納個人所得稅。3、征稅內容工資、薪金所得；個體工商戶的生產、經(jīng)營所得；對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得；財產租賃所得；財產轉讓所得；偶然所得；其他所得。4、稅額計算公式：應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速

18、算扣除數(shù)扣除標準3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行）（工資、薪金所得適用）應納稅所得額=扣除三險一金后月收入-扣除標準八、印花稅1、定義：對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。2、特點（1）兼有憑證稅和行為稅性質；（2）征稅范圍廣泛；（3）稅率低、負稅輕；（4）由納稅人自行完成納稅義務。3、納稅義務人在中華人民共和國境內書立、領受中華人民共和國印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照規(guī)定繳納印花稅。具體有：1、立合同人；2、立據(jù)人；3、立賬簿人；4、領受人；5使用人。4、征稅范圍（1）經(jīng)濟合同；（2）產權轉移書據(jù)；（3）

19、營業(yè)賬簿。5、征稅方式（1）從價計征；（2）從量計征。6、稅額計算公式：應納數(shù)額=應納稅憑證記載的金額（費用、收入額）×適用稅率應納稅額=應納稅憑證的件數(shù)×適用稅額標準九、資源稅1、定義：以各種應稅自然資源為課稅對象、為了調節(jié)資源級差收入并體現(xiàn)國有資源有償使用而征收的一種稅，是對自然資源征稅的稅種的總稱。2、特點（1）征稅范圍較窄；（2）實行差別稅額從量征收；（3）實行源泉課征。3、作用（1）調節(jié)資源級差收入，有利于企業(yè)在同一水平上競爭；（2）加強資源管理，有利于促進企業(yè)合理開發(fā)、利用；（3）與其它稅種配合，有利于發(fā)揮稅收杠桿的整體功能；（4）以國家礦產資源的開采和利用為對

20、象所課征的稅。4、納稅義務人在我國境內開采應稅礦產品或者生產鹽的單位和個人。5、征稅范圍原油、天然氣、煤炭、其它非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽這7類。十、契稅1、定義：以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。2、特點(1)契稅屬于財產轉移稅；(2)契稅由財產承受人繳納。3、納稅義務人契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。4、征稅對象契稅的征稅對象是境內轉移的土地、房屋權屬。5、稅額計算計稅依據(jù)：契稅的計稅依據(jù)為不動產的價格。公式：應納稅額 = 計稅依據(jù) × 稅率十一、車船稅 1、定義：指對在我國境內應依法到公安、交

21、通、農業(yè)、漁業(yè)、軍事等管理部門辦理登記的車輛、船舶，根據(jù)其種類，按照規(guī)定的計稅依據(jù)和年稅額標準計算征收的一種財產稅。從2007年7月1日開始，有車族需要在投保交強險時繳納車船稅。2、作用（1）為地方政府籌集財政資金；（2）有利于車船管理與合理配置；（3）有利于調節(jié)財富差異。3、納稅義務人在中華人民共和國境內，車輛、船舶（以下簡稱車船）的所有人或者管理人為車船稅的納稅人，應當依照規(guī)定繳納車船稅。即在我國境內擁有車船的單位和個人。4、征稅范圍車船稅的征收范圍，是指依法應當在我國車船管理部門登記的車船（除規(guī)定減免的車船外）。5、稅額計算購置的新車船，購置當年的應納稅額自納稅義務發(fā)生的當月起按月計算。

22、公式為：應納稅額 = 年應納稅額 ÷ 12 × 應納稅月份數(shù)十二、屠宰稅1、定義：屠宰稅是向屠宰牲畜的單位和個人征收的一種稅收。2、納稅義務人屠宰稅的納稅人為在中國境內屠宰應稅牲畜的各類單位和個人。這里所說的個人是指個體戶和其他個人。從事應稅牲畜屠宰業(yè)務的個體戶，是屠宰稅的納稅人。3、征稅對象按照規(guī)定，屠宰稅的征稅對象是牲畜，應稅牲畜包括豬、羊、牛、馬、騾、驢、駱駝等7種牲畜。目前各地征稅較為普遍的是豬、羊、牛3種牲畜。4、稅額計算公式：應納稅款 = 應稅數(shù)量×單位額十三、固定資產投資方向調節(jié)稅1、定義：指國家對在我國境內進行固定資產投資的單位和個人，就其固定資產投資的