綿陽市某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作方案

1、綿陽市某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作方案此次項(xiàng)目調(diào)查工作將分為二個(gè)階段完成，第一階段明確項(xiàng)目是否進(jìn)行開發(fā)并確定開發(fā)的時(shí)機(jī)，第二階段在確定項(xiàng)目可能的開發(fā)方向后進(jìn)行深入研究。同時(shí)，以項(xiàng)目地塊條件為限制條件，逐漸剝離，為項(xiàng)目可能的定位方向提供依據(jù)。第一階段：一、宏觀層面調(diào)查時(shí)間：10-12天1、 xx市、xx市、xx市等相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查；2、 綿陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；3、 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀；4、 項(xiàng)目所在區(qū)域未來的競爭環(huán)境（規(guī)劃方面）；5、 地塊屬性研究（SWTO分析）；1）地塊的基本條件；2）地塊周邊的各類配套設(shè)施；3）區(qū)域人口分布狀況；4）區(qū)域內(nèi)居住圈狀況；5）道路交通條件；6、項(xiàng)目所

2、在區(qū)域周邊的居民結(jié)構(gòu)及居住圈分析；1、）居住圈密度調(diào)查分析2）周邊人口狀況調(diào)查分析二、關(guān)于商業(yè)1、競爭環(huán)境：調(diào)查方法：實(shí)地走訪+相關(guān)人員訪談等調(diào)查樣本：5-10調(diào)查時(shí)間：5-7天調(diào)查范圍：xx市區(qū)范圍內(nèi)調(diào)查對(duì)象：與項(xiàng)目有較強(qiáng)可比性、相似性的同類或類似不同業(yè)態(tài)的專業(yè)市場(chǎng)、賣場(chǎng)進(jìn)行摸底，（如建材、燈具、家電、農(nóng)機(jī)、酒店用品、通訊、陶瓷及大賣場(chǎng)及其他市場(chǎng)）；調(diào)查內(nèi)容： 被調(diào)查專業(yè)市場(chǎng)或主要經(jīng)營區(qū)域的現(xiàn)狀（物業(yè)形態(tài)、租金水平、業(yè)態(tài)組合檔次）； 被調(diào)查區(qū)域內(nèi)的不同業(yè)態(tài)的特征及與項(xiàng)目所在地區(qū)域的組合可能性； 可能的輻射區(qū)域； 大概的經(jīng)營狀況等；2、項(xiàng)目內(nèi)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營者調(diào)查；調(diào)查方法：商家訪談?wù){(diào)查樣本：70調(diào)查

3、時(shí)間：7天調(diào)查范圍：項(xiàng)目所在地專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)調(diào)查對(duì)象：有一定規(guī)模、不同經(jīng)營類型、檔次的商家，按一定的業(yè)態(tài)分布調(diào)查內(nèi)容： 現(xiàn)有的經(jīng)營面積、商品類型、經(jīng)營狀況； 現(xiàn)使用物業(yè)的使用性質(zhì)、租金水平、相關(guān)費(fèi)用； 可能的經(jīng)營輻射區(qū)域（郊縣、城區(qū)等）； 對(duì)目前這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)滿意與不滿意的方面； 在項(xiàng)目改造期間的經(jīng)營場(chǎng)所選擇及可接受的改造時(shí)間； 未來項(xiàng)目改造后的理想物業(yè)形態(tài)及相關(guān)管理服務(wù)； 對(duì)因?yàn)轫?xiàng)目改造后帶來經(jīng)營成本增加的看法和接受程度； 對(duì)未來經(jīng)營的樓層、面積、開間、形態(tài)等選擇； 對(duì)凍庫/倉庫、停車場(chǎng)的相關(guān)需求； 對(duì)酒店的需求及檔次、配套要求； 對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展前景的預(yù)期；第二階段：一、關(guān)于住宅1、競爭環(huán)境：調(diào)查

4、方法：實(shí)地走訪+相關(guān)人員訪談等調(diào)查樣本：視實(shí)際情況而定調(diào)查時(shí)間：5-7天調(diào)查范圍：xx市區(qū)范圍內(nèi)調(diào)查對(duì)象：對(duì)項(xiàng)目有借鑒性、可比性或有一定代表性的樓盤調(diào)查內(nèi)容： 被調(diào)查項(xiàng)目的基本情況（開發(fā)規(guī)模、物業(yè)形態(tài)、綠化率、戶型區(qū)間等） 項(xiàng)目內(nèi)物業(yè)的銷售價(jià)及進(jìn)度； 項(xiàng)目的主力客戶群體； 項(xiàng)目周邊的交通及配套條件等。2、住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查調(diào)查方法：攔截訪問調(diào)查范圍：xx市區(qū)調(diào)查樣本：100調(diào)查時(shí)間：10天調(diào)查對(duì)象： 未來三年內(nèi)在xx市買房的可能性大于0； 在家庭消費(fèi)中占主要地位； 符合市場(chǎng)調(diào)查的其它常規(guī)甄別條件；調(diào)查內(nèi)容： 現(xiàn)居住物業(yè)的類型、屬性； 未來3年內(nèi)的購房計(jì)劃（置業(yè)目的、置業(yè)區(qū)域、時(shí)間等）； 對(duì)產(chǎn)品

5、細(xì)節(jié)的測(cè)試（建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、面積、功能、景觀等）； 對(duì)單位價(jià)格、總價(jià)和付款方式的接受能力； 對(duì)計(jì)劃購房的區(qū)位、環(huán)境、交通及生活配套設(shè)施的要求； 選擇物業(yè)的考慮因素及其影響程度； 對(duì)項(xiàng)目所在地?cái)称瑓^(qū)的優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)； 生活觀念/習(xí)慣及媒體接觸習(xí)慣、傳播訴求接受程度測(cè)試； 背景觀念資料（性別、年齡、學(xué)歷、家庭收入等）；3、消費(fèi)行為調(diào)查；調(diào)查方法：街頭隨機(jī)攔截訪問調(diào)查樣本：100調(diào)查時(shí)間：3天調(diào)查范圍：項(xiàng)目所在地專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及周邊區(qū)域調(diào)查對(duì)象：普通消費(fèi)者調(diào)查內(nèi)容： 對(duì)不同商品及服務(wù)的消費(fèi)能力及選擇標(biāo)準(zhǔn)（商品種類、數(shù)量、金額、購物時(shí)間、購物頻次）； 日常消費(fèi)半徑； 希望區(qū)內(nèi)增加的商業(yè)類型及商品種類； 對(duì)

6、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)； 對(duì)項(xiàng)目地塊的接受程度及相關(guān)建議；4、市場(chǎng)內(nèi)商戶主要客戶訪談；調(diào)查方法：深度訪談或座談；調(diào)查樣本：5-10個(gè)調(diào)查時(shí)間：7天調(diào)查范圍：市場(chǎng)內(nèi)重點(diǎn)商家的主要客戶調(diào)查內(nèi)容： 對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有狀況的評(píng)價(jià)及要求； 對(duì)未來項(xiàng)目發(fā)展的主要關(guān)注內(nèi)容； 對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展前景預(yù)期；二、關(guān)于酒店、餐飲、休閑娛樂調(diào)查方法：實(shí)地走訪+相關(guān)人員走訪；調(diào)查樣本：每個(gè)行業(yè)在3-5個(gè)左右；調(diào)查時(shí)間：10天調(diào)查范圍：xx市區(qū)內(nèi)有代表性的聚集區(qū)；調(diào)查內(nèi)容： 被調(diào)查專業(yè)市場(chǎng)或主要經(jīng)營區(qū)域的現(xiàn)狀（物業(yè)形態(tài)、租金水平、業(yè)態(tài)組合檔次）； 被調(diào)查區(qū)域的不同業(yè)態(tài)的特征及項(xiàng)目所在地區(qū)域的組合可能性； 可能的輻射區(qū)域； 大概的經(jīng)營狀

7、況等。問卷編號(hào)： 商鋪經(jīng)營者調(diào)查問卷先生/女士：您好！我是xx市場(chǎng)調(diào)查有限公司的訪問員，我們公司正在進(jìn)行一項(xiàng)有關(guān)商業(yè)方面的市場(chǎng)研究，想聽聽您的寶貴意見和建議，可以耽誤您一點(diǎn)時(shí)間和您談?wù)剢?？非常感謝您對(duì)我們工作的支持和幫助！謝謝！訪問員保證：本人所作問卷均按照項(xiàng)目操作規(guī)范完成，全部真實(shí)有效；若有發(fā)現(xiàn)一份問卷作弊，扣除全部勞務(wù)費(fèi)。訪問員簽名： 以下內(nèi)容在訪問結(jié)束后填寫 被訪者姓名： 聯(lián)系電話： 商鋪名稱： 商鋪地址： 訪問員姓名： 訪問日期： 訪問開始時(shí)間： 時(shí) 分 訪問結(jié)束時(shí)間： 時(shí) 分訪問長度： 分鐘 訪問地點(diǎn)： 以下由調(diào)查公司人員填寫一審審卷結(jié)果： 合格 補(bǔ)問 作廢 作弊 一審簽名： 二審審

8、卷結(jié)果： 合格 補(bǔ)問 作廢 一審簽名： 質(zhì)控復(fù)核結(jié)果： 合格 補(bǔ)問 作廢 復(fù)核（F、T）： 甄別問卷S1、請(qǐng)問您是這個(gè)商鋪負(fù)責(zé)人/主要經(jīng)營者？是-1否-2終止訪問S2、市況您在這里經(jīng)營 年時(shí)間了？不到半年-1終止訪問半年及以上-2S3、請(qǐng)問您的商鋪/攤位有 平方米。S4、請(qǐng)問您在其它地方是否經(jīng)營了其化商鋪？有-1 （具體位置）沒有-2主體問卷Q01、觀察并記錄其經(jīng)營的商業(yè)類型。蔬菜-1 禽蛋-4干雜-2 水果-5水產(chǎn)-3 其它（請(qǐng)注明： ）Q02、請(qǐng)問您目前所經(jīng)營的新產(chǎn)品的客戶主要來源于哪些地方？市場(chǎng)周邊小區(qū)的消費(fèi)者-1路過的行人-2各郊縣/區(qū)鄉(xiāng)的商家-3 其中前來批發(fā)的占 %，一般是來自哪些

9、區(qū)域呢？酒店餐飲業(yè)商家-4周圍學(xué)校/廠礦食堂-5其它（請(qǐng)注明： ） Q03請(qǐng)問您目前的經(jīng)營狀況如何？是什么原因?qū)е铝诉@種結(jié)果呢？好-1一般-2不好-3 Q04請(qǐng)問您通常是采取什么的服務(wù)方式？它們分別占到什么樣的比例？（復(fù)選）客戶直接到攤位上取貨-1所占比例%為客戶送上門-2所占比例%通過中介為大商家服務(wù)-3所占比例%Q05請(qǐng)問您現(xiàn)在經(jīng)營的商鋪/攤位是通過哪種方式租賃的？市場(chǎng)管理辦公室-1其它（請(qǐng)注明： ）托朋友租賃-2租金水平： 元/平方米Q06請(qǐng)問您在經(jīng)營的商鋪/攤位除租金外還有哪些費(fèi)用？市場(chǎng)管理費(fèi)-1 地稅-4水電費(fèi)-2 其它（請(qǐng)注明： ）國稅-3Q07請(qǐng)問您對(duì)您目前現(xiàn)在經(jīng)營的商鋪/攤位有

10、哪些滿意和不滿意的方面？若被訪者提到配套設(shè)施、收費(fèi)及經(jīng)營環(huán)境方面的滿意與不滿意（即選1、2、3），則需要追問。滿意的方面 不滿意的方面配套設(shè)施較齊全-1 配套設(shè)施不齊全-1各種收費(fèi)比較合理-2 各種收費(fèi)不合理-2有良好的經(jīng)營環(huán)境-3 經(jīng)營環(huán)境較差-3在消費(fèi)者心目中有較大影響4 在消費(fèi)者沒有什么影響力-4經(jīng)營分區(qū)合理-5 經(jīng)營分區(qū)不合理-5停車位充足便于裝卸貨物-6 停車位不夠-6倉庫容量大-7 倉庫容量小-7其它（請(qǐng)注明： ） 其它（請(qǐng)注明： ）Q08請(qǐng)問您當(dāng)初選擇目前的商鋪/攤位時(shí)，您的第一考慮因素是什么？（單選）商鋪/攤位的位置-1 相關(guān)配套設(shè)施齊全-5商鋪/攤位的面積-2 交通條件便利-

11、6市場(chǎng)的整體經(jīng)營氛圍-3 市場(chǎng)的影響力較大-7對(duì)未來經(jīng)營的預(yù)期-4 其它（請(qǐng)注明： ）Q09您覺得現(xiàn)在的經(jīng)營場(chǎng)所是否能滿足您的經(jīng)營需求？能-1 續(xù)問Q10題 不能-2 續(xù)問Q11題Q10請(qǐng)問您是否覺得這個(gè)市場(chǎng)是否需要改造？需要- 1 跳問Q12題 不需要-2無所謂/不知道-3Q11您愿意搬遷到哪里去呢？為什么會(huì)選擇這個(gè)市場(chǎng)/區(qū)域呢？ 訪問員注意：以下的問題均為假設(shè)性的問題，請(qǐng)務(wù)必向被訪者解釋清楚。Q12如果現(xiàn)在的市場(chǎng)進(jìn)行改造，在此期間，您最可能選擇的經(jīng)營場(chǎng)所是哪里？該市場(chǎng)A區(qū)(陶瓷市場(chǎng)背后)-1 新的類似的市場(chǎng)-3 具體區(qū)域： 原有市場(chǎng)旁邊的場(chǎng)所-2 其它(請(qǐng)注明： )Q13如果市場(chǎng)進(jìn)行改造，

12、您覺得在什么時(shí)間范圍內(nèi)您還會(huì)回來經(jīng)營？如果選擇“1”，具注明體時(shí)間半年以內(nèi)-1 一年到二年-3半年到一年內(nèi)-2Q14您希望該市場(chǎng)未來改造成什么樣的物業(yè)類型呢？臨街商鋪-1 內(nèi)街式商業(yè)廣場(chǎng)-3二層或三層的綜合建筑-2 其它（請(qǐng)注明： ）Q15就您好所經(jīng)營的商品而言，您希望改造后的商鋪面積在 平方米，層高 米， 開間 米，進(jìn)深 米。Q16如果改造后的市場(chǎng)修建為二層以上的物業(yè)，您會(huì)選擇第幾層的商鋪/攤位呢？您會(huì)選擇租還是買？合理的價(jià)格呢？一層-11.租賃2.購買單價(jià) 元/平方米二層-21.租賃2.購買單價(jià) 元/平方米三層以上-31.租賃2.購買單價(jià) 元/平方米Q17a。您認(rèn)為項(xiàng)目改造后是否會(huì)增加未來的經(jīng)營成本？b。是否會(huì)影響未來的經(jīng)營呢？ab會(huì)11不會(huì)22不確定/不知道33Q18請(qǐng)問您希望改造后的市場(chǎng)采取什么樣的管理方式？自主經(jīng)營，統(tǒng)一管理-1 其它（請(qǐng)注明： ）統(tǒng)一招租-2 Q19請(qǐng)問您希望改造后的市場(chǎng)提供哪些方面的服務(wù)？公平稱-1 集中裝卸貨物-6價(jià)格公告欄-2 貨車停車專場(chǎng)-7 供求信息服務(wù)-3 建立統(tǒng)一配送中心-8統(tǒng)一開具發(fā)票-4 市場(chǎng)的整體對(duì)外宣傳-9統(tǒng)一納稅-5 其它（請(qǐng)注明： ）Q20請(qǐng)問市場(chǎng)附近是否有凍庫/倉庫？有-1 距離這個(gè)市場(chǎng)有 分鐘車程沒有-2不知道-3Q21 請(qǐng)問您所經(jīng)營的業(yè)態(tài)是否有凍庫/倉庫？（復(fù)選）需要凍庫-1 續(xù)問Q22 不需