機電管理工作手冊

1、修改記錄序 號編號頁 碼狀態(tài) 變化修改內(nèi)容修改人審批人日期備注機電管理工作手冊（供電）標題頁維修和安裝服務(wù)規(guī)程3公共設(shè)施及屋面避雷設(shè)施保養(yǎng)檢查規(guī)定 8維修和安裝服務(wù)規(guī)程1.0目的：本程序規(guī)定了公司管理處向小區(qū)/大廈住戶提供安裝和維修服務(wù)以及小區(qū) /大廈設(shè) 備（施）檢修以確保為小區(qū)/大廈內(nèi)住戶提供滿意的安裝和維修、檢修服務(wù)。2.0適用范圍：本程序適用于管理處提供的住戶安裝和維修服務(wù)以及小區(qū)/大廈設(shè)備（施）檢修服務(wù)。3.0職責3.1管理處負責住戶提出的安裝和維修服務(wù)要求和小區(qū) /大廈內(nèi)設(shè)備（施）檢修服務(wù)。4.0工作程序4.1住戶溝通4.1.1管理處應(yīng)向小區(qū)/大廈住戶書面提供本管理處維修/安裝服務(wù)的

2、指南，書面的服務(wù) 指南可通過下述方式向住戶提供：4.1.2管理處在服務(wù)指南中應(yīng)明確：a）服務(wù)熱線電話號碼；b）維修/安裝的服務(wù)項目；c）各項服務(wù)維修時間；d）收費標準。4.2維修/安裝需求信息的接收和確認。4.2.1管理處辦公室負責接收小區(qū)/大廈各類住戶的維修/安裝需求（包括電話提出或來 訪提出的需求），辦公室值班人員在接到住戶需求時，應(yīng)與住戶確認以下信息：a）住戶姓名；b）住戶地址及聯(lián)系電話；c）維修和安裝項目；d）電話/或來訪時間；e）住戶要求的時間。維修和安裝服務(wù)規(guī)程422辦公室值班人員對所確認的住戶應(yīng)登記在住戶維修 /安裝服務(wù)登記表中，并 簽字確認。對在與住戶確認過程中管理處不能滿足的

3、要求（時間要求，維修/安裝要求），值班人員應(yīng)和住戶協(xié)商，達成一致意見。4.2.3值班人員應(yīng)根據(jù)與住戶確認的信息，填寫維修單，在維修單中明確以下內(nèi)容， 并電話或口頭通知管理處設(shè)施主管取單維修。a）住戶姓名；b）住戶地址及聯(lián)系電話；c）維修和安裝項目；d）記錄時間；e）住戶要求預約維修時間。4.3現(xiàn)場維修和安裝實施4.3.1管理處設(shè)施主管接到維修/安裝電話后，應(yīng)進行人員安排，并取維修單交給 維修工。維修工在接到維修指令后10分鐘內(nèi)準備好工具袋，身著干凈工裝、配帶 工作牌，帶上必備的工具及針對維修/安裝項目所需的零配件，持維修單按規(guī) 定的時間要求到住戶處進行維修/安裝服務(wù)。4.3.2維修安裝人員到住

4、戶現(xiàn)場后，按門鈴（敲門），待住戶開門后首先問“您好”，然 后禮貌客氣地與用戶確認以下信息：a）出示管理處人員證件；b）確認住戶為維修單中注明的住戶；c）確認住戶的維修/安裝項目。4.3.3維修安裝人員在進行維修安裝前，應(yīng)進行下述工作：a）檢查確認住戶提出的維修要求；b）對住戶提出的安裝要求，維修安裝人員在安裝前應(yīng)檢查確認住戶需安裝的設(shè)備或設(shè)施的是否有相應(yīng)的合格證明維修和安裝服務(wù)規(guī)程4.3.4維修/安裝人員在進行上述工作后，應(yīng)按維修操作程序進行具體的維修安裝操作。4.3.5在維修/安裝時，應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜，不擴散波及太大范圍，嚴禁高聲喧 嘩、散漫。4.4維修/安裝結(jié)果的確認4.4.1維修安

5、裝結(jié)束后，維修安裝人員應(yīng)進行下述工作：a）對安裝設(shè)備進行試運行，確保運行正常；b）對維修項目檢查確認故障已排除；c）整理維修/安裝現(xiàn)場，要將所有維修/安裝垃圾裝入塑膠袋，并將所維修/安裝部 件和周圍環(huán)境抹干凈。d）在維修單中說明維修安裝消耗材料，在維修單中簽字，并注明完成時間；e）要求住戶在維修單中簽字確認服務(wù)結(jié)果；f）向住戶說明收費要求；g）開具發(fā)票給住戶。4.5維修/安裝結(jié)果反饋4.5.1維修安裝人員完成維修安裝服務(wù)后，應(yīng)將維修單交管理處辦公室值班人員， 值班人員應(yīng)在住戶維修/安裝服務(wù)登記表中注明完成時間。5維修和安裝服務(wù)規(guī)程461用戶報修工作流程業(yè)戶報修（電話）管理處相關(guān)部門人員登記，并

6、對口頭訂單進行評審填寫維修單設(shè)施主管實施維修完畢，清理維修現(xiàn)場環(huán)境業(yè)戶確認，驗收簽字交維修單與設(shè)施主管、財務(wù)室業(yè)戶至財務(wù)室交納維修費前臺服務(wù)人員回訪確認主任抽查（回訪率25%資料整理歸檔維修和安裝服務(wù)規(guī)程462設(shè)備（施）檢（維）修工作流程 當設(shè)施檢（維）修時，停電、水、冷氣等情況4.7設(shè)施主管每月5日前對上月維修/安裝情況進行統(tǒng)計，并填寫零修、急修及時率、 合格率統(tǒng)計表。公共設(shè)施及屋面避雷設(shè)施保養(yǎng)檢查規(guī)定1.0目的確保維持小區(qū)/大廈供配電/公共設(shè)施/避雷設(shè)施處于良好技術(shù)運行狀態(tài)。2.0范圍適用公司下屬小區(qū)/大廈有上述設(shè)施的管理處。3.0內(nèi)容3.1高壓進線狀況（電壓、有功、無功、電流、 COS4

7、檢查。3.1.1變壓器聲音狀況3.1.2配電屏狀況3.1.3電容無功襝狀況（達0.9以上、平衡）3.1.4母線排壓接狀況3.1.5指示燈、按鈕狀況3.1.6轉(zhuǎn)換開關(guān)靈活、可靠狀況3.2照明、動力配電箱狀況3.2.1閘刀、空氣開關(guān)狀況3.2.2交流接觸器吻合狀況3.2.3電流表、電壓表顯示狀況3.2.4指示燈、按鈕狀況3.2.5轉(zhuǎn)換開關(guān)狀況3.2.6接地電阻狀況3.2.7照明燈狀況3.3屋面避雷網(wǎng)狀況檢查3.3.1避雷網(wǎng)銹蝕、除銹狀況3.3.2避雷網(wǎng)連接部位、焊接牢固狀況3.3.3避雷網(wǎng)接地電阻測試狀況（要求接地電阻小于10Q）3.4公共設(shè)施檢查保養(yǎng)狀況3.4.1詳見小區(qū)/大廈（大廈）公共設(shè)施檢

8、查保養(yǎng)記錄表（月）3.5填寫配電房運行記錄、低壓配電柜保養(yǎng)記錄表（月）、小區(qū)/大廈（大廈）屋 面避雷設(shè)施檢查保養(yǎng)表（月）、照明、動力配電箱保養(yǎng)記錄表（月）。合肥百協(xié)置業(yè)有限公司住戶維修/安裝服務(wù)登記表管理處NO日期住戶姓名住戶地址及聯(lián)系電話電話/來 訪時間要求維修 時間維修/安裝 項目接待人維修人完成情況 及時間備注合肥百協(xié)置業(yè)有限公司零修、急修及時率、合格率統(tǒng)計表管理處NO項目 內(nèi)容"接報修次 數(shù)（人次）當天 完成次數(shù)大修 過夜次數(shù)完成質(zhì)量合格率（%備注統(tǒng)計區(qū)間：年 月至 年月統(tǒng)計人：統(tǒng)計時間：主任評定：主任簽名：合肥百協(xié)置業(yè)有限公司低壓配電柜保養(yǎng)記錄表（月）管理處NO檢查保養(yǎng)項目

9、變壓器（柜）保養(yǎng)內(nèi)容1TM2TM3TM4TM變壓器聲音狀況配電屏清潔繼電器觸點、過熱、噪音二次控制線路標號、變色、老化指示燈、按鈕清潔、顯示、固定絕緣工具性能、完好、無損電容無功補償達0.9以上、平衡轉(zhuǎn)換開關(guān)靈活、可靠母線排壓接色標清晰接地電阻（記錄另附）衛(wèi)生保潔清掃備注注：按實填寫數(shù)據(jù)，打“V”表示完好或正常，打“ X”表示異常需更換，“修”表示需及時修理。管理負責人：檢查人：日期:合肥百協(xié)置業(yè)有限公司照明、動力配電箱保養(yǎng)記錄表（月）管理處NO檢查保養(yǎng)項目樓層保養(yǎng)內(nèi)容閘刀開關(guān)固定可靠，操作靈活，觸頭接觸良好空氣開關(guān)固定可靠，操作靈活，觸點良好，無過熱交流接觸器外觀清潔，弧罩完好，觸點良好，動

10、作靈活電流、電壓表外觀清潔，顯示正常指示燈、按鈕外觀靈活，標志清淅，操作靈活轉(zhuǎn)換開關(guān)操作靈活，接觸良好，固定可靠熔絲導電部位接觸良好，無機械損傷接地電阻接地良好照明燈應(yīng)急照明燈，疏散指示燈是否正常備注注：按實填寫數(shù)據(jù)，打“V”表示完好或正常，打“X”表示異常需更換，“修”表示需及時修理。管理負責人：檢查人：日期:合肥百協(xié)置業(yè)有限公司屋面避雷設(shè)施檢查保養(yǎng)表（月）管理處NO管理處負責人:檢查人:日期:位置編號項目避雷線網(wǎng)是否銹蝕避雷線網(wǎng)連接部位，焊接是否牢固避雷線網(wǎng)接地電阻測試是否小于10 Q備注注：按實填寫數(shù)據(jù)，打“V”表示完好或正常，打“X”表示異常需更換，“修”表示需及時修理。合肥百協(xié)置業(yè)有限公司小區(qū)/大廈（大廈）公共設(shè)施檢查保養(yǎng)表（月）管理處N