[營(yíng)銷管理]定價(jià)策略案例-價(jià)格定位原則(15頁(yè))

1、定價(jià)策略案例價(jià)格定位原則隨行就市定價(jià)法，首先應(yīng)對(duì)本案進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷，既選擇若干與本 項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分 析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理” 等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素與競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比分析，得出本案的基 準(zhǔn)價(jià)。（一）項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素分析1、舒適要素戶型針對(duì)目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對(duì)實(shí)際功 能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。配套會(huì)所 娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、餐飲場(chǎng)所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋 牌室、文化娛樂(lè)等設(shè)施配備恰當(dāng)。環(huán)境規(guī)劃 由綠藝、建筑

2、小品、硬地廣場(chǎng)、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。2、便利要素出行與停車方便距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，有充足的停車位。生活方便購(gòu)物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。3、健康衛(wèi)生要素a、無(wú)有害氣體、煙塵、噪音污染；b、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)；c、日照充足、通風(fēng)良好。4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內(nèi)景觀 建筑立面、廣場(chǎng)、小品、綠藝院內(nèi)景觀私家花園、空中花園、門前環(huán)藝5、品牌要素開發(fā)商、建筑商、設(shè)計(jì)院、物業(yè)管理公司的實(shí)力及品牌。6、物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施

3、周密服務(wù)日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點(diǎn)式服務(wù)文化氛圍特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍(-)項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素綜合評(píng)價(jià)表類比項(xiàng)冃均價(jià)(元/m2)品牌要素 舒適要素 便利要素 健 康衛(wèi)生要素景觀要素物業(yè)管理要素本案可實(shí)現(xiàn)度金山碧水三期1833 - + - + + - 0金山明星198500- + -0-金山佳園24500-+-0-金山明珠2400 000-香江明珠27000-北京金山25000-濱江麗景2100 + 0-0康城 1960-00 + 0-幸福城2000000 + 福光遠(yuǎn)東花園1750 + +-+ + 0 +備 注+為本案高于類比項(xiàng)目，0為相當(dāng)于類比項(xiàng)目，-為低于類比 項(xiàng)目。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值要素

4、進(jìn)行對(duì)比分析，認(rèn)為本案的綜合素質(zhì)：高于福光遠(yuǎn)東花園相當(dāng)于金山碧水三期低于金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城因此，本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)值為1830元/m2,將會(huì)有比較適合的回報(bào)率與 回報(bào)周期。五、單元價(jià)格調(diào)整方案由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個(gè)單元的價(jià)格又個(gè)不和 同，這是因?yàn)楦鱾€(gè)單元的效用不同。效用高消費(fèi)者就愿意支付較多的 費(fèi)用；效用低消費(fèi)者就愿意支付較低的費(fèi)用。因此，在制定出一個(gè)小 區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格之后，還需要對(duì)各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。調(diào)整系數(shù)=調(diào)整價(jià)格十基準(zhǔn)價(jià)（一）價(jià)格調(diào)整系數(shù)1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價(jià)格水平，用位置系數(shù)表示：樓號(hào) 7# 8#、9#、

5、10#、11# 12#、13#、14#系數(shù) +0+2+1 - 1 - 2說(shuō)明7#樓南向雖然有30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項(xiàng)相 互抵消所以位置系數(shù)為零。8#樓北向有30米樓間距，南向最大有27米樓間距，又 位于兩個(gè)主題花園z間，9#樓有主題花園，同時(shí)東西兩頭無(wú)建筑物遮擋，西向現(xiàn)有的花園11#樓一層 只有四個(gè)單元，因此10#樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和 羽毛球場(chǎng)的位置，12#、13#位置相對(duì)靠后，離主入口約有150米的 距離。14#樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學(xué)校，操練聲音較大。2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價(jià)格水平，用景觀系數(shù)表示：樓號(hào) 8#、7#、9#、11#、10#、1

6、2#、13#、14#系數(shù)+2+1+0說(shuō)明8#樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中 央花園相呼應(yīng)。7#、9#樓西向是現(xiàn)成的花園，11#樓南北向空間較大, 是主題花園的位置之一。朝向無(wú)突出景觀特征。3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用垂 直系數(shù)表示：樓層if 2f 3f 4f 5f 6f閣樓層系數(shù)-9 -4+0+0 +0 -3+30說(shuō)明拉大一、二層之間差價(jià)的目的是利用一層住宅的低總價(jià)先將低 樓層的住宅消化掉。六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價(jià)格計(jì)算，閣樓戶型按六 層價(jià)格加上基準(zhǔn)價(jià)的30%計(jì)算。4、根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價(jià)格水

7、平，用水平系數(shù)表示：?jiǎn)卧?hào)01單元（東頭）06單元（西頭）02、03、04、05單元（中 間）系數(shù)+4+3+0說(shuō)明東向靠指揮學(xué)校 西向是一期建筑、康復(fù)中心和空地中間的單 元，僅靠南北向采光系數(shù)為零5、根據(jù)各棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)的差異制定不同價(jià)格水平，用分?jǐn)傁禂?shù)表 示：樓號(hào) 6#、7#、8#、9#、11# 10#、12#、13#、14#系數(shù)+0 - 2說(shuō)明 分?jǐn)偙壤秊?0.6% 10#、12#、13#、14#樓的分?jǐn)傔_(dá)11.7%-12.9%6、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價(jià)格水平，用戶型系數(shù)表示：樓號(hào) 8# 10# 11# 13#單元 01、06 0205 0104 05 . 06 01、04 02、0

8、3 01、06 0205系數(shù) +2+0 + 1 +1+2 - 1 - 1 +0說(shuō)明8#樓01、06單元是全明設(shè)計(jì)，而且進(jìn)深僅為118米；10#樓05、06單元南向不被11#樓遮擋。0104單元各功能區(qū)分隔明顯。11#樓是全部住宅中進(jìn)深最短的，僅為10.2米, 而且01、04單元三房并排朝南；02、03戶型廚房的門開向客廳； 閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。13#樓01、06單元南 向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在屮間不好擺設(shè)家具，而且三房面積105m2只有一個(gè)朝北的陽(yáng)臺(tái)。（二）各單元綜合系數(shù)表7#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)101 +0+1 -

9、9 +4+0 +0-4+149201 +0+1 -4 +4+0 +0+1301 +0+1+0 +4+0 +0+5401 +0+1+0 +4+0 +0+5501 +0+1 3 +4+30 +0 +32102 103 104 105 +0+1 9 +0+0+08202 203 204 205 +0 +1 -4 +0 +0 +0 -3302 303 304 305 +0+1 +0 +0 +0+0 + 1402 403 404 405 +0+1 +0 +0 +0 +0 + 1502 503 504 505 +0+1 -3 +0 +30 +0 +28106 +0+1 -9 +3 +0 +05206 +0

10、+1 4 +3 +0 +0 +0306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +48#樓綜合系數(shù)表：系數(shù)單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù)戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì)總計(jì)101 +2 +2 -9 +4 +2+0+1 +228201 +2 +2 -4 +4+2 +0+6301 +2 +2 +0 +4 +2 +0 + 10401 +2 +2 +0 +4+2 +0 + 10501 +2 +2 +0 +4+2 +0 + 10601 （閣樓）+2+2 -3 +4 +32 +0 +37102 103 104 105 +2+29 +0+0+05202 203 204 205 +2 +2 -4 +0 +0

11、 +0 +0302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4402 403 404 405 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4602 603 604（閣樓）+2 +2-3 +0+30 +0 +31605 （復(fù)式）+2+2-3+0+0+0+1106 +2 +2 9 +3 +2 +0 +0406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9506 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9606 （復(fù)式）+2+2-3+3+2+0+79#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)

12、小計(jì)總計(jì)101 +2 +1 -9 +4+0 +02 +234201 +2+14 +4+0 +0+3301 +2+1+0 +4+0 +0+7401 +2+1+0 +4+0 +0+7501 +2+1 +0 +4+0 +0+7601 +2+1 3 +4+30 +0 +34102 103 104 105 +2 +1 -9 +0+0 +0-6202 203 204 205 +2+1 -4 +0 +0+0 1302 303 304 305 +2+1 +0 +0 +0 +0 +3402 403 404 405 +2+1 +0 +0 +0 +0 +3502 503 504 505 +2+1 +0 +0 +0

13、+0 +3602 603 604 605 +2+1 3 +0 +30 +0 +30306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 406 +2+1 +0 +3 +0 +0 +6506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6606 +2+13 +3 +30 +0 +3310#樓綜合系數(shù)表：系數(shù)單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù)垂直系數(shù) 水平系數(shù)戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì)總計(jì)101 +1 +0 -9 +4 + 1 25 +66201 +1 +0 -4 +4 + 1 -2 +0301 +1 +0 +0 +4 + 1 2+4401 +1 +0 +0 +4+12+4501 +1 +0 +0 +4 + 12+46

14、01 （閣樓）+1+0-3+4+31 -2 +31102 103 104 105+1 +0-9 +0 + 1 -2-9202 203 204 205 +1 +0 -4 +0 +1 2 -4302 303 304 305 +1+0+0 +0+1 -2 +0402 403 404 405 +1 +0 +0 +0+1 -2 +0502 503 504 505 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0602 603 604（閣樓）+1+0-3 +0+31 -2 +27106+1 +0 -9 +3+1 -2-6206+1 +0 -4 +3+1 -2-1306+1 +0 +0 +3+1 2+3406+1 +

15、0 +0 +3+1 2+3506 +1 +0 +0 +3+1 2+3606（復(fù)式）+1 +0 -3 +3 +1 -2 +011#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù)戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì)總計(jì)101 +1 +1 -9 +4+2 +0 1 4-170201+1+14 +4+2 +0+4301 +1 +1 +0 +4+2 +0+8401 +1 +1 +0 +4+2 +0+8501 +1 +1 +0 +4+2 +0+8601 +1 +1 3 +4+32 +0 +35102 103+1 +19+0+0+07202203+1 +1-4+0+0+02302 303 +1 +1 +0

16、 +0 +0 +0 +2402 403 +1+1 +0 +0 +0 +0 +2502 503 +1+1 +0+0+0+0+2602603 +1+1-3 +0 +30 +0 +29104+1 +1-9 +3 +2 +0 2204+1 +1 4 +3+2 +0+3304+1 +1 +0 +3 +2 +0+7404+1 +1 +0 +3 +2 +0+7504+1 +1 +0 +3 +2 +0+7604+1 +1 3 +3 +32 +0 +3412#樓綜合系數(shù)表：系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)101-1+0-9+4 +02 -8 -42201-1 +04+4 +02

17、-3301 -1 +0 +0 +4+02+1401 -1 +0 +0 +4+02+1501 -1 +0 +0 +4+02+1601 （閣樓）-1+0-3 +4 +30 -2 +28102 103 104 105-1 +09+0+0212202 203 204 205 1 +0-4 +0 +0 -2 -7302 303 304 305 1 +0+0 +0 +0 -2 -3502 503 504 505 1 +0+0 +0 +0 -2 -3602 603 604（閣樓）-1+0-3 +0 +30 -2 +24605 （復(fù)式）-1+0-3+0+0-2-6106-1 +0 -9 +3 +02 -920

18、6-1 +0-4+3 +02 -4306-1 +0 +0 +3 +0 -2 +0406-1 +0 +0 +3 +0 -2 +0506-1 +0 +0 +3 +02+0606 （復(fù)式）1+0-3+3+0-2-313#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì)總計(jì)101 -1 +09+4129 +6201 -1 +04+4124301 -1 4-0 +0 +4 12 +0401 -1 +0 +0 +4-1-2 +0501 -1 +0 +0 +4-1-2 +0601 -1 +0 -3 +4 +29 2+27102 103 104 105-1 +09+0 +0-2-12

19、302 303 304 305 -1 +0+0 +0 +0 -2 -3402 403 404 405 1 +0+0 +0 +0 -2 -3502 503 504 505 -1 +0 +0 +0 +0 -2 -3602 603 604 605-1 +0 -3 +0 +30 -2 +24106-1 +09+31210206-1 +0 4+31-2-5306-1 +0 +0 +3-1-2-1406 -1 +0 +0 +3-1-2-1506-1 +0 +0 +3-1-2-1606-1 +0 -3 +3 +29 2+2614#樓綜合系數(shù)表：系數(shù)單元 位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì)總計(jì)101 -2 +0 9+4 +02 -9-102201 -2 +0 4+